辦案必備：建設(shè)工程合同審查24條錦囊

1、辦案必備：建設(shè)工程合同審查24條錦囊建設(shè)工程合同審查無(wú)論對(duì)于單位法務(wù)還是外聘律師，都是一項(xiàng)重大且頻繁的日常工作，相信其專業(yè)、復(fù)雜還有浩瀚的篇幅也是讓法務(wù)頭疼的緣故。筆者根據(jù)近年執(zhí)業(yè)過(guò)程中的建設(shè)工程合同審查經(jīng)驗(yàn)以及相關(guān)案件處理經(jīng)驗(yàn)，站在發(fā)包人的角度，整理出以下24條實(shí)務(wù)干貨，希望能夠提升建設(shè)單位法務(wù)律師合同審查的效率。一、合同主體1、根據(jù)建設(shè)工程相關(guān)法律規(guī)定，施工合同的承包方（以下簡(jiǎn)稱乙方或承包人）必須為具備相應(yīng)資質(zhì)的單位，嚴(yán)禁自然人以及無(wú)資質(zhì)的單位以自己名義或以掛靠、轉(zhuǎn)包、違法分包的形式承包工程，否則，所簽訂的合同無(wú)效。實(shí)踐中也常常發(fā)生實(shí)際施工人違反誠(chéng)信，肆意違約，造成施工工期、質(zhì)量達(dá)不到發(fā)包

2、方（以下簡(jiǎn)稱甲方或發(fā)包人）要求的情形，更有甚者，實(shí)際施工人惡意拖欠農(nóng)民工工資，在合同約定的付款節(jié)點(diǎn)之前唆使農(nóng)民工聚眾討薪，給施工場(chǎng)地及發(fā)包人辦公經(jīng)營(yíng)、聲譽(yù)、資金造成極大不利影響。 因此，發(fā)包人務(wù)必嚴(yán)格審查承包人資質(zhì)，選取有資質(zhì)、有信譽(yù)的單位承包工程。錦囊一：乙方簽訂合同時(shí)應(yīng)向甲方提交以下材料：（1）營(yíng)業(yè)執(zhí)照及企業(yè)資質(zhì)證明；（2）乙方與現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際負(fù)責(zé)人存在真實(shí)的勞動(dòng)關(guān)系的證明（包括勞動(dòng)合同、授權(quán)委托書(shū)及繳納社會(huì)保險(xiǎn)證明； （3）乙方承諾向勞務(wù)工人按期足額付款，并承擔(dān)勞務(wù)工人聚眾討薪的一切后果及責(zé)任的承諾書(shū)。錦囊二：乙方應(yīng)確保勞務(wù)工人工資按期足額發(fā)放，如因拖欠工人工資導(dǎo)致工人討薪

3、、聚眾擾民事件，或乙方的任何人員未經(jīng)甲方的同意，以索要工資、工程價(jià)款等名義，做出任何影響甲方施工現(xiàn)場(chǎng)或辦公經(jīng)營(yíng)和聲譽(yù)的行為時(shí)，每發(fā)生一次，乙方向甲方支付*萬(wàn)元違約金，由甲方直接從工程款中扣除。錦囊三：乙方應(yīng)在合同簽訂后按合同額的10%出具履約保函/履約保證金。乙方勞務(wù)工人向甲方索要工資的，甲方有權(quán)直接兌付并從中支付，甲方向勞務(wù)工人支付后無(wú)需再返還乙方該部分履約保證金。履約保證金不足以支付勞務(wù)工人工資的，甲方有權(quán)從應(yīng)付乙方工程款中直接扣除。乙方未按期足額向勞務(wù)人員發(fā)放工資的，甲方有權(quán)拒付下一期款項(xiàng)并不承擔(dān)任何違約責(zé)任。二、關(guān)于工期1、在建設(shè)工程領(lǐng)域，實(shí)際開(kāi)、竣工日期是法院認(rèn)定施工方是否存在工期違

4、約的重要依據(jù)?？⒐と掌谝话爿^容易判定，但如何確定實(shí)際開(kāi)工日期目前實(shí)踐中爭(zhēng)議較大，尚無(wú)定論。主要有以下幾種觀點(diǎn)： （1）根據(jù)同約定時(shí)間確定； （2）根據(jù)施工方實(shí)際施工日期確定； （3）根據(jù)施工許可證上的日期確定； （4）根據(jù)開(kāi)工令的時(shí)間確定； （5）根據(jù)竣工報(bào)告上的時(shí)間確定。 以上五種觀點(diǎn)都有其合理性，但也都存在一定缺陷，無(wú)法全面反映復(fù)雜的現(xiàn)實(shí)情況（約定日期與現(xiàn)實(shí)有差距，實(shí)際開(kāi)工日期由于開(kāi)工條件的認(rèn)定不一致難以界定，施工許可證往往補(bǔ)發(fā)或提前發(fā)放，開(kāi)工令往往是依據(jù)施工單位開(kāi)工申請(qǐng)才下發(fā)的）。因此涉訴后往往爭(zhēng)議頗大，各個(gè)法院認(rèn)定觀點(diǎn)不一，因

5、此合同雙方的約定顯得尤為重要。作為發(fā)包人而言，能夠有效控制的就是合同約定日期和開(kāi)工通知單，錦囊四：實(shí)際開(kāi)工日期以甲方或監(jiān)理發(fā)出的書(shū)面通知為準(zhǔn)，甲方未出具書(shū)面通知的，以合同約定的開(kāi)工日期為實(shí)際開(kāi)工日期。2、工期延誤違約金往往是發(fā)包人抗辯或反訴承包人的殺手锏，因此要?jiǎng)?wù)必重視。實(shí)踐中很多合同約定的工期延誤違約金過(guò)低且設(shè)定上限，從而無(wú)法起到督促乙方嚴(yán)格履約的目的，涉訴后也難以形成有效抗衡。司法實(shí)踐對(duì)于違約金比例高低的認(rèn)定有很大程度的不確定性，但商事主體之間的特殊約定往往又會(huì)影響法官的自由心證。因此建議擅用鑒于條款并將違約金約定措辭改為“懲罰性違約金”。錦囊五：鑒于本合同按期完工至關(guān)重大，乙方承諾其未按

6、照合同約定工期竣工的，每遲延一日，按合同總額的日*分之*承擔(dān)懲罰性違約金。違約金無(wú)上限，前述違約金不足以彌補(bǔ)甲方損失的，乙方仍應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足。乙方逾期竣工超過(guò)*日的，甲方有權(quán)解除合同，乙方無(wú)條件退場(chǎng)。三、工程進(jìn)度款鑒于目前很大一部分工程都是承包人墊資施工，導(dǎo)致很多承包人為了提前回款，私下勾結(jié)監(jiān)理單位及咨詢公司，惡意虛報(bào)工程量，獲取超額工程款。因此要增加工程量審核程序，并設(shè)置工程款付款上限。另外，一般咨詢公司都是按審減額收取審計(jì)費(fèi)，審減額越大，收費(fèi)越高，對(duì)發(fā)包人而言也極為不利。錦囊六：工程中間計(jì)量報(bào)告由造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)與承包人、發(fā)包人、監(jiān)理方四方共同簽字并蓋章確任后方可作為進(jìn)度款支付依據(jù)。另外，工程進(jìn)度付

7、款證書(shū)不作為結(jié)算依據(jù)，僅作為進(jìn)度款支付參考標(biāo)準(zhǔn)，最終結(jié)算時(shí)發(fā)包人可重新審核工程量及價(jià)款。錦囊七：甲方支付進(jìn)度款（包括合同內(nèi)、合同外工程款）總額、驗(yàn)收款不得超過(guò)簽約合同總價(jià)的75%、85%。乙方確有大量工程簽證存在的，余款待全部工程結(jié)算完成后付至95%。錦囊八：工程款審計(jì)費(fèi)由乙方承擔(dān)?；蛞曳教峁┑墓こ踢M(jìn)度款申報(bào)、決算報(bào)告與甲方聘請(qǐng)的造價(jià)或?qū)徲?jì)機(jī)構(gòu)做出的最終值的差額不能超過(guò)10%，若超出，超出部分由乙方承擔(dān)審計(jì)等一切相關(guān)費(fèi)用，甲方有權(quán)從工程款中直接扣除。四、工程質(zhì)保金1、實(shí)踐中，經(jīng)常發(fā)生質(zhì)保期內(nèi)乙方拒絕或拖延履行保修義務(wù)引發(fā)的質(zhì)保金返還爭(zhēng)議，因此明確的界定就非常必要。錦囊九：保修期內(nèi)，乙方不履行保

8、修義務(wù)，甲方可委托他人進(jìn)行維修，也可自行維修，所發(fā)生的費(fèi)用從未支付的保修金中扣除，不足部分乙方應(yīng)全額賠償。2、合同約定質(zhì)保期滿后返還質(zhì)保金的情形下，鑒于質(zhì)保期標(biāo)準(zhǔn)不一（如一般工程2年、防水工程5年），同樣容易引發(fā)質(zhì)保金返還糾紛。錦囊十：防水工程質(zhì)保期未滿的，發(fā)包人有權(quán)拒絕返還防水工程所對(duì)應(yīng)的質(zhì)保金，承包人不得要求發(fā)包人全額返還質(zhì)保金。五、發(fā)票及竣工驗(yàn)收、備案資料雖然承包人開(kāi)具發(fā)票的義務(wù)和發(fā)包人支付工程款的義務(wù)并不具有對(duì)等性。但商事合同明確約定承包人支付發(fā)票后發(fā)包人才支付價(jià)款的，承包人未支付發(fā)票時(shí)，發(fā)包人可以依照合同約定拒付工程價(jià)款。如此約定，同樣適用于竣工驗(yàn)收及備案資料的約定，一經(jīng)適用，可大大

9、降低甲方遲延付款的違約責(zé)任。錦囊十一：甲方每次付款前，乙方應(yīng)向甲方提供等額、合法有效的增值稅專用發(fā)票，乙方未預(yù)先提供發(fā)票的，甲方有權(quán)拒付工程款且不承擔(dān)任何遲延付款的違約責(zé)任。錦囊十二：乙方未及時(shí)提供竣工驗(yàn)收資料及備案資料的，每遲延一天，支付違約金*元；同時(shí)，甲方并有權(quán)拒絕支付結(jié)算款且不承擔(dān)任何遲延付款的違約責(zé)任。六、工程質(zhì)量錦囊十三：因乙方原因?qū)е鹿こ藤|(zhì)量不符合合同要求的，甲方可要求乙方返工，直到符合約定條件。返工產(chǎn)生的費(fèi)用由乙方承擔(dān)，且工期不予順延。乙方交付的工程無(wú)法通過(guò)返修修復(fù)的或主體工程存在瑕疵導(dǎo)致修復(fù)不能的或經(jīng)二次返修仍不能達(dá)到使用狀態(tài)的或已完工程明顯不符合合同質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)且在甲方提出后不

10、能改進(jìn)的，甲方有權(quán)解除合同。甲方解除合同的，乙方應(yīng)向甲方支付合同總金額30%的違約金。同時(shí)因此而造成的全部責(zé)任、損失及費(fèi)用由乙方承擔(dān)；七、工程監(jiān)理實(shí)務(wù)中經(jīng)常會(huì)發(fā)生承包人竄通監(jiān)理簽字而發(fā)包人未簽字的情形，如無(wú)約定，可能會(huì)給貴司帶來(lái)嚴(yán)重?fù)p失，因此強(qiáng)烈建議明確監(jiān)理權(quán)限。錦囊十四：發(fā)包人委托的監(jiān)理職權(quán)：對(duì)全部土建工程自施工準(zhǔn)備期至竣工驗(yàn)收止的工程質(zhì)量、工期進(jìn)度、安全生產(chǎn)、文明施工和環(huán)境保護(hù)等進(jìn)行監(jiān)督管理。需要取得發(fā)包人批準(zhǔn)才能行使的職權(quán)：合同變更、設(shè)計(jì)變更及簽證管理。凡涉及設(shè)計(jì)變更、工程簽證等影響工程造價(jià)變化的因素，即使發(fā)包人授權(quán)，監(jiān)理人也僅對(duì)工程質(zhì)量及工期等工程事實(shí)有權(quán)確認(rèn)，無(wú)權(quán)對(duì)涉及具體工程量、工

11、程價(jià)款洽商變更等經(jīng)濟(jì)簽證進(jìn)行確認(rèn)。八、工程保險(xiǎn)實(shí)踐中常常會(huì)發(fā)生建筑工程一切險(xiǎn)、第三者責(zé)任險(xiǎn)、意外傷害險(xiǎn)繳納主體約定不明引發(fā)爭(zhēng)議。建筑工程一切險(xiǎn)投保主體法律沒(méi)有明確規(guī)定，具體誰(shuí)來(lái)投保，雙方可以協(xié)商。建設(shè)部建設(shè)工程施工合同（示范文本）通用條款部分：“發(fā)包人應(yīng)投保建筑工程一切險(xiǎn)或安裝工程一切險(xiǎn)；發(fā)包人委托承包人投保的，因投保產(chǎn)生的保險(xiǎn)費(fèi)和其他相關(guān)費(fèi)用由發(fā)包人承擔(dān)?！苯ㄖǖ?8條規(guī)定：“建筑施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法為職工參加工傷保險(xiǎn)繳納工傷保險(xiǎn)費(fèi)。鼓勵(lì)企業(yè)為從事危險(xiǎn)作業(yè)的職工辦理意外傷害保險(xiǎn)，支付保險(xiǎn)費(fèi)?！卞\囊十五：乙方應(yīng)當(dāng)繳納建筑工程一切險(xiǎn)并辦理職工意外傷害保險(xiǎn)，乙方未參加保險(xiǎn)的，甲方可在應(yīng)付工程款中直接

12、扣除。凡施工中發(fā)生的一切安全事故均由乙方承擔(dān)全部責(zé)任。對(duì)于乙方所雇用的工人或任何其他人員的損害或賠償，由乙方自行承擔(dān)，并承擔(dān)甲方因涉及此類損害與賠償或與此有關(guān)的索賠、訴訟所發(fā)生的一切費(fèi)用。九、工程索賠1、承包人停（窩）工損失賠償問(wèn)題是建設(shè)工程合同糾紛案件審理中的難點(diǎn)，雖然合同法二百八十三條、二百八十四條規(guī)定了承包人主張窩工損失的法律依據(jù)，但該規(guī)定并非強(qiáng)制性規(guī)定，雙方在合同中約定排除適用或在工程價(jià)款中約定包含關(guān)系時(shí)，承包人不能依據(jù)上述條款另行主張窩工損失賠償。錦囊十六：因發(fā)包人原因?qū)е碌墓こ叹徑?，承包人不收取停、窩工費(fèi)，并自愿放棄向發(fā)包人索賠的權(quán)利；本工程因發(fā)包人原因停建，在發(fā)包人書(shū)面通知承包人

13、后，所產(chǎn)生一切費(fèi)用及相關(guān)損失發(fā)包人不再承擔(dān)。發(fā)包人書(shū)面通知前所產(chǎn)生的費(fèi)用按本合同約定辦理結(jié)算。2、2013版合同確定了索賠逾期失效制度，至今也有最高雅案例支持。即合同就索賠程序（時(shí)間、方式）有明確約定的，承包人未按照約定程序提出窩工索賠的，窩工損失不能完全得到支持。因此，務(wù)必重視停工索賠的申報(bào)程序、索賠范圍的約定，錦囊十七：乙方自知道或應(yīng)當(dāng)知道索賠事件發(fā)生之日起28天內(nèi)，未向甲方發(fā)出索賠意向通知書(shū)的，喪失要求追加金額和延長(zhǎng)工期的權(quán)利。連續(xù)發(fā)生的事件，階段性提出索賠意向，終了后28天內(nèi)提交最終索賠報(bào)告。十、違約金條款關(guān)于違約金過(guò)高的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題，合同法114條和合同法司法解釋二29條均作出了規(guī)定

14、，通說(shuō)認(rèn)為法官認(rèn)定違約金是否過(guò)高一般應(yīng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度、以及預(yù)期利益等因素，根據(jù)公平原則、誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量。至于違約金過(guò)高的認(rèn)定以及減少程度的確定，則應(yīng)由法官根據(jù)個(gè)案具體情況予以裁量。司法實(shí)踐中，也確實(shí)存在著個(gè)按個(gè)判的很大不確定性。錦囊十八：本合同項(xiàng)下所有的違約金標(biāo)準(zhǔn)系合同雙方當(dāng)事人根據(jù)本協(xié)議的特殊風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估確定的最低值，發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，非經(jīng)協(xié)商一致，違約方不得單方要求調(diào)低違約金。錦囊十九：本合同所產(chǎn)生的乙方各項(xiàng)違約金，甲方均有權(quán)從未付工程款中直接扣除，如有不足，乙方須在收到甲方通知之日起3個(gè)工作日內(nèi)支付。錦囊二十：本合同項(xiàng)下甲方要求乙方賠償?shù)膿p失計(jì)算方法：直接損失加間接損失。十一、合同解除隨著近年來(lái)建筑行業(yè)的低迷，工程解除合同糾紛越來(lái)越多，但鑒于建筑工程合同糾紛往往爭(zhēng)議較大，工程造價(jià)鑒定及一二審法院轉(zhuǎn)卷時(shí)間又不算在審限內(nèi)，因此建設(shè)工程合同解除之訴往往耗時(shí)較長(zhǎng)，導(dǎo)致工程停工之日至施工現(xiàn)場(chǎng)交還之日動(dòng)則需要兩三年之久，這對(duì)急于完工的發(fā)包人來(lái)說(shuō)實(shí)屬致命硬傷。因此對(duì)合同解除后承包人返還場(chǎng)地的時(shí)間要求則意義重大。錦囊二十一：甲方發(fā)出解除合同通知的，乙方應(yīng)在收到通知之日起一個(gè)月內(nèi)按甲方要求將自有機(jī)械設(shè)備和人員撤出施工場(chǎng)地，逾期不撤出，損失自負(fù)。同時(shí)將已完工程的檔案和技術(shù)資料交換甲方。承包人延期返還場(chǎng)地或移交工程檔案及技術(shù)資料的，