我國租賃權對抗力制度的理論反思

1、我國租賃權對抗力制度的理論反思 內容提要：我國合同法第229條確立的租賃權對抗力制度，不論在名稱、構成要件上，還是在效力、對類似案型的準用上均有若干可異議之處。本文揭示出了其缺憾，并提供了相應的完善措施。關鍵詞：對抗力 反思 交易安全 價值判斷一、問題的提出自租賃這種交易形態(tài)產生以來，出租人在租賃合同訂立后于租期內將租賃物的所有權讓與第三人的行為就時有發(fā)生。對于此種行為，立法究竟應如何規(guī)制，乃民法理論和實務界關注的問題。“物權對世、債權對人”是財產法的一項基本原則，因此，當出租人將租賃物所有權移轉于第三人時，承租人只能請求出租人承擔違約責任，而不能以其租賃權對抗該第三人，此即“買賣破除租賃”。

2、然而近世以來，基于保護承租人的考量，各國立法往往偏離上述原則而例外地規(guī)定承租人可以其租賃權對抗受讓人，即租賃物所有權變動時，新所有人應繼續(xù)為出租人。我國合同法第229條規(guī)定的就是“買賣不破租賃”的基本原則。該條的確立不僅為租期內租賃物所有權變動的行為建立了規(guī)則，而且也與世界上其他國家或地區(qū)的立法精神相適應，這有助于保障承租人的利益，因此，其立法意義不可低估。但我國合同法出臺以后，大陸學界少有檢視該條規(guī)定的利弊得失的。本文旨在通過運用比較法等方法對該問題進行剖析，以揭示出其存在的弊病，并提出矯正的對策。二、“買賣不破租賃”抑或“所有權變動不破租賃”理論上一般將承租人得以其租賃權對抗受讓租賃物所有

3、權的第三人的現象稱為“買賣不破租賃”。然而，這一用語卻仍有可議之處首先，從租賃權對抗力制度的適用范圍來看，租賃權得以對抗的，并不限于買受人，舉凡從出租人處受讓租賃物所有權的受贈人、互易人、受遺贈人甚至合伙人都要受租賃權的約束，在此意義上，“買賣不破租賃”，未臻精確，嚴格言之，宜稱為“所有權之讓與不破租賃”。其次，從世界各國、各地區(qū)的立法來看，租賃權發(fā)生對抗力，尚須以出租人將租賃物所有權移轉于受讓人為要件。而租賃物所有權如何移轉，是與一國所選取的物權變動模式相關的。在采物權意思主義物權變動模式的國家，如德國以及我國臺灣地區(qū)，除買賣、贈與等負擔行為外，還需實施物權行為，并踐行交付或登記的公示方法；

4、在采債權形式主義的國家，如韓國、泰國以及我國大陸等，在買賣、贈與等合同之外，雖不需實施獨立的物權行為，但需要踐行交付或登記的公示方法。因此，出租人將租賃物所有權讓與第三人并不是僅指出租人將租賃物出租給承租人以后，又與第三人訂立買賣、贈與等合同從而使該第三人取得對其出賣人、贈與人等即出租人的債權，而是指出租人將租賃物出租給承租人以后，又依據法律有關基于法律行為的物權變動的規(guī)則，將租賃物所有權移轉給該第三人。由此可見，“買賣不破租賃”的概念并未能概括租賃權對抗力制度的實質，易使人產生誤解。對此，德國學者現在多以“讓與不破租賃”相稱。在我國，合同法第229條并未規(guī)定“租賃物之出賣”不影響租賃，而是規(guī)

5、定“租賃物所有權變動”不影響租賃，這樣規(guī)定有其合理性比較接近租賃權對抗力制度的實質。據此，對這一制度忠實于我國合同法文本規(guī)定的稱謂應是“所有權變動不破租賃”而不是“買賣不破租賃”。我國學者還以“買賣不破租賃”的提法來指稱我國合同法第229條的內容，是犯了表述不周延的錯誤。三、未以承租人受讓租賃物的交付并占有租賃物為要件，有害于交易安全鑒于賦予租賃權以對抗力會使租賃物的受讓人面臨潛在的風險，世界各國立法大都嚴格設立租賃權發(fā)生對抗力的條件以防止受讓人遭受不測的損害。依據我國合同法第229條的規(guī)定，租賃物只要是在租期內發(fā)生所有權變動，即只要出租人是在租期內將租賃物的所有權讓與第三人，不論出租人是否已

6、將租賃物交付給承租人，也不論承租人是否占有租賃物，承租人均可主張其租賃權具有對抗買受人的效力。此規(guī)定極大地強化了租賃權的效力，確實有助于保障承租人，但其弊端也是極其明顯的。因為若出租人尚未交付租賃物或者承租人沒有占有租賃物，則從出租人處受讓租賃物的第三人將無法知悉標的物上已設置租賃權的狀況，這樣，其勢必為查驗標的物上的權利狀況而投入較多的查證成本，交易的順暢進行就會受到極大的妨礙。強調租賃物的交付的原因還在于：交付前，租賃權僅僅為一種債權請求權，作為所有人的出租人，不但有設定他物權的權利，而且也有讓與租賃物所有權的權利，承租人只能通過尋求債務不履行制度獲得救濟，而租賃物被交付，則承租人才取得類

7、如用益物權人的地位，此際才有強化租賃權效力的必要。因此，賦予租賃權以對抗力應以租賃物的業(yè)已交付為前提?；谕瑯拥牡览恚凶馊瞬粌H應受領租賃物，而且還應占有租賃物，才能賦予租賃權以對抗力。我國合同法僅以租賃物在租期內的所有權變動作為“不破租賃”的條件，而未明確地將出租人已經交付租賃物以及承租人占有租賃物作為賦予租賃權以對抗力的條件，因此就存在著構成要件上的不圓滿性。筆者主張，在將來修法時，在租賃權對抗力發(fā)生的要件上，即使不采納租賃權須登記的做法，也應規(guī)定上述的交付以及占有要件。而在修法以前，在司法實踐中處理租賃物的受讓人與承租人之間因租期內租賃物所有權變動而引發(fā)的糾紛時，應通過目的性限縮的方法將

8、出租人未交付租賃物以及承租人未占有租賃物的情形排除在合同法第229條的適用范圍之外，以盡可能地保障交易安全無受妨礙之虞。四、對可發(fā)生對抗力的租賃物的范圍未設限制，價值判斷有失權衡從標的物的角度而言，租賃物的范圍應與買賣標的物的范圍相同，即應包括動產、不動產與權利。不過，由于我國實行土地公有制，因此，作為租賃合同標的物的不動產僅限于房屋，而不應包括土地所有權。據此，在我國，租賃物主要是動產、房屋、土地使用權及其他權利。依此看來，合同法第229條關于“租賃物所有權變動”的表述就存在不足了，因為它排除了租賃權在土地使用權出租之際發(fā)生對抗力的可能?；蛟S有人會認為合同法第230條將享有優(yōu)先購買權的承租人

9、的范圍限制在房屋租賃的承租人，不包括土地使用權的租賃，合同法第229條不包括土地使用權出租是為了與之保持一致。但這顯然經受不住這樣的潔問：為什么同樣是保護承租人的措施，第229條擴及于動產，而第230條則僅限于房屋？立法者在這兩種情形上似乎并無存在價值判斷不一致的理由。因此，筆者認為，如果立法者確實要使動產承租人的租賃權取得對抗力，就沒有道理不使土地使用權讓與不破租賃。僅僅在這個意義上，合同法第229條僅規(guī)定“所有權”變動而未將“土地使用權”讓與涵蓋進來就存在著價值判斷不一致的弊端。筆者認為，合同法第229條所規(guī)定的租賃物的范圍已過于寬泛，立法應將動產租賃排除在外，甚至應如同第230條更狹窄地

10、將可能發(fā)生對抗力的租賃權限制在房屋 租賃才更為妥當。而“承租人”的概念所涵蓋的社會經濟活動主體的范圍是極其廣泛的，從住屋承租人到表演場所的承租人，再到錄影帶、汽車的承租人，不會都是社會經濟弱者。在租賃的各種情形中，不動產的租賃，至少在大多數情形下，確實可說涉及基本生存保障問題，不論假設承租一方為社會經濟弱者，或在契約訂立與履行上處于交易的弱勢，都還不算離譜，而動產的承租人則不存在這樣的問題。因此，正是基于這樣的原因，各國立法關于租賃權對抗力適用條件的規(guī)定至少都以不動產租賃為限，絕少有擴及于動產的。五、在構成要件上不強求出租人必須為租賃物的所有人，雖能圓滿規(guī)制租賃物所有權讓與的各種情形，但也失之

11、過泛就出租人所出租的租賃物而言，其所有權狀況可能存在兩種情形，即租賃物屬于出租人或不屬于出租人。當租賃物屬于出租人所有時，出租人讓與租賃物的所有權，有合同法第229條可以適用。但是，當出租人并不享有租賃物的所有權時，若作為非所有人的出租人或者真正所有人自身讓與租賃物的所有權于第三人時，是否也可適用合同法第229條呢？ 一般而言，由于所有人享有物上請求權，可以追及至物之所在主張所有權，承租人不能以其租賃權與之對抗，原則上也不得以其租賃權來對抗租賃物的買受人。因此，此種情形并不能適用合同法第229條的規(guī)定。而當作為非所有人的出租人讓與時，我國理論界迄今尚無探討，實踐中也未見案例。而在我國臺灣地區(qū)，

12、則已有這方面的判例。一般認為，在所有人同意、委托出租其物、共同出租或出租人于訂約后取得所有權的情形，出租人視同所有人，因此承租人可以對租賃物的買受人主張租賃權的對抗力。不過，對此種情形下承租人的請求權基礎則存在爭議。通說認為，此時應類推適用我國臺灣地區(qū)民法第425條之規(guī)定。而最近蘇永欽先生則提出有力的反對觀點，認為應類推適用我國臺灣地區(qū)民法第118條關于無權處分的規(guī)定，因為租賃合同雖為負擔行為，但租賃權的設定卻使得租賃物所有權被科以負擔，造成所有權權限的減少，從而依法能衍生一定的處分效力，對于此種衍生處分效力的負擔行為即非真正處分行為，需要處分權人的同意才足以建立行為的正當性；但若無處分權人的

13、同意，負擔行為所生的處分效力仍難免發(fā)生正當性的質疑，因此，承租人可以對從出租人處受讓租賃物的受讓人主張租賃權繼續(xù)存在。我國合同法第229條的法意，并未將租賃權得發(fā)生對抗力限于出租人讓與租賃物所有權且該出租人為租賃物所有人的情形，也就是說，上文所探討的在我國臺灣地區(qū)必須類推適用才能發(fā)生租賃權對抗力的所有人同意、委任出租、共同出租等情形，可以直接適用我國合同法第229條的規(guī)定。不過，由于合同法第229條僅籠統(tǒng)地規(guī)定“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動”，而未再作更明確的限制，卻也有失之過泛的弊端。因為，依據該規(guī)定，只要租期內租賃物所有權被讓與，即無論是享有所有權的出租人抑或真正權利人讓與，還是不享有所

14、有權的出租人讓與，都屬于所要規(guī)范的情形，而實際上，在出租人非租賃物所有人而為讓與的情形中，真正所有人讓與租賃物所有權是不適用合同法第229條的，而出租人讓與租賃物所有權也不全然適用合同法第 229條。因此，即使立法籠統(tǒng)地將“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動”作為租賃權發(fā)生對抗力的要件，也要對之進行限制解釋或目的性限縮。六、對“所有權變動不破租賃”的具體內容即效力規(guī)定不完全租賃物在租期內發(fā)生所有權變動后，由此產生的效力涉及出租人、受讓人與承租人三方當事人，從而也就涉及承租人與受讓人、出租人與承租人以及出租人與受讓人三方面的法律關系。對這三方面的法律關系而言，雖然因其重要性有異，從而立法規(guī)制的重點也

15、會有所不同，但立法都應設置相應的規(guī)范予以規(guī)制。承租人與受讓人的關系是體現租賃權對抗力的主要領域，凡是建立買賣或所有權讓與“不破租賃”制度的立法都會規(guī)定租賃物所有權讓與在這兩個當事人之間的效力，特別是“租賃合同繼續(xù)存在”這一效力，因為正是在這個意義上才體現了所謂的“不破租賃”。當然，受讓人與承租人之間的效力除了這一法定債的移轉以外，還包括出租人的終止權是否移轉于承租人、承租人有否返還押租金的義務等問題。此外，在出租人與承租人之間，還發(fā)生出租人應否對受讓租賃物所有權的債務不履行行為向承租人負擔保責任的問題。 任何一部堪稱周全完善的債法都應當對這些效力作出規(guī)定，否則，一方面必然會導致承租人或受讓人利

16、益不獲圓滿保障的現象，另一方面必然會出現在這三方當事人產生糾紛時無法可依的局面。如就出租人與承租人的關系而言，德國民法第571條第2項和我國大清民律草案第682條都規(guī)定了出租人的保證責任。該規(guī)定使得出租人并不因將租賃物所有權讓與第三人就萬事大吉，因為出租人單方面的讓與租賃物必將使得承租人面臨可能不獲租賃物買受人給付的風險，因此使創(chuàng)造這一風險的出租人向被迫承受這一風險的承租人承擔保證責任是符合利益衡平原則的。就受讓人與承租人的關系而言，若出租人已與承租人就提供擔保達成協(xié)議，甚至承租人已將擔保物交付給出租人，在出租人將租賃物所有權移轉給受讓人后，該受讓人是否取得擔保之權，并在租期屆滿之際是否承擔返

17、還擔保物的義務？對此，德國民法典第572條規(guī)定，讓與的土地的使用承租人為保證履行其義務已向使用出租人提供擔保的，受讓人加入由此而設定的權利義務關系。受讓人只有在收受擔保時，或在其對使用出租人承擔返還義務時，才負有返還擔保的義務。反觀我國合同法第229條的規(guī)定，不難發(fā)現：我國合同法對租期內租賃物所有權被讓與行為所生的效力規(guī)定得過于簡單。筆者認為，為了保護承租人，法律在租賃物的所有權于租期內發(fā)生讓與時，強制租賃合同從出租人移轉于受讓人，同時提高了受讓人與承租人所面臨的風險，如第三人的加入非承租人在訂約時所能預見，此一法定移轉是否完全符合承租人利益，今天看來也不能說毫無疑問。因此，在立法上應周密地設

18、置各種降低因租賃合同的強制移轉所帶來的不合理風險的制度，進一步詳細地規(guī)制承租人與受讓人、承租人與出租人之間的法律關系，使承租人與受讓人所承受的不合理風險得以降低。七、未規(guī)定租賃物上“他物權設定不破租賃”，存在法律漏洞世界各國立法為保障承租人使用收益租賃物不受出租人行為的妨礙，而設置了“讓與不破租賃”制度。事實上，承租人對租賃物的使用收益受出租人行為的妨礙并不限于出租人讓與租賃物所有權的行為，而且還包括承租人在租賃物上設定他物權的行為。各國立法對這一行為也作出了規(guī)制。不過，由于出租人在租賃物上設定他物權與在租賃物上設定所有權是類似的行為，因此，世界各國或各地區(qū)立法此時往往準用“讓與不破租賃”的規(guī)定，如德國民法典第577條前段規(guī)定：出租的土地在出租人交付于承租人之后又設定第三*利的，在因行使上述權利而剝奪承租人由合同約定的使用時，準用第571條至第576條的規(guī)定。我國合同法僅在第229條規(guī)制了出租人讓與租賃物所有權的行為，而對出租人在租賃物上設定他物權的行為未如德國民法典第577條和我 國臺灣地區(qū)民法第4