開盤總結(jié)模板

1、開盤總結(jié)模板一、項目基礎(chǔ)資料項目名稱灣廈海境界操盤部門組別事業(yè)一部A租開盤時間項目區(qū)域南山占地面積12892.96建筑面積85070.96建筑類別高檔住宅容積率5.0綠化率40.36%總棟數(shù)5棟總戶數(shù)633梯戶比1:5主力戶型面積段73-81平米兩房，106-127平米三房，138-148平米四房車位比1:0.7物業(yè)管理費3.9元/平米開發(fā)商深圳市蛇口灣廈實業(yè)股份有限公司物管公司灣廈物管，世邦魏理仕駐場管理景觀設(shè)計單位毅麓園林景觀設(shè)計有限公司建筑設(shè)計單位深圳市都市實踐設(shè)計有限公司項目效果圖或?qū)嵕皥D：二、項目分析1、項目概況描述：項目處于招商東路與后海大道交接處，深圳灣區(qū)域。但非傳統(tǒng)豪宅片區(qū)，處

2、于蛇口與后海中間地帶。2、項目特色分析：分兩期開發(fā)，大體量都市綜合體，涵蓋住宅、酒店、寫字樓、公寓、商業(yè)多種物業(yè)類型，灣區(qū)唯一。3、項目主要賣點：精裝修（包含4000元/平米精裝），區(qū)域，學(xué)區(qū)（育才四小，育才三中）三、推售單位分析1、此次推售單位的物業(yè)形態(tài)：以緊湊型中小戶型為主，主力戶型包括72-752房， 89小復(fù)式， 108-1193房，單產(chǎn)權(quán)。2、此次推售單位位置（幾期、幾棟）：首推單位為項目的一期，全部為住宅，項目共有兩期，二期為綜合體，現(xiàn)在項目主推為2,3,5棟樓。3、此次推售總套數(shù)：開盤項目總推套數(shù)為342套。4、此次推售總建筑面積：開盤推售總建筑面積為40376.7平米。5、推售

3、產(chǎn)品特征（不同面積戶型的特點分別是什么，每種戶型均需附戶型圖）戶型一：（如：120 三房兩廳兩衛(wèi)）見下圖（附戶型圖）：此戶型特點：73平米，兩房一廳，南北通l 此種戶型分布樓層;項目2棟B,C戶型l 此種戶型朝向：南北通，朝南l 此種戶型景觀：看小區(qū)園林l 此種戶型贈送面積：7.6戶型二：（如：140 四房兩廳兩衛(wèi)）見下圖（附戶型圖）：此戶型特點：113平米，三房兩廳兩位l 此種戶型分布樓層：2棟E戶型l 此種戶型朝向：東南朝向l 此種戶型景觀：高層可以看海景l(fā) 此種戶型贈送面積：12.37平米四、銷售分析1、項目銷售信息開盤銷售套數(shù)150開盤銷售率44%開盤銷售價格（折后）3.2萬/平米開盤

4、當(dāng)天銷售折扣總價減20萬+免息+5萬家私券熱銷戶型73平米兩房，119平米三房2、客戶分析認籌量212開盤當(dāng)天到172訪客戶量600人解籌率70%成交客戶量150客戶來源南山，福田客戶結(jié)構(gòu)兩口之家、三口之家客戶職業(yè)金融保險行業(yè)、IT行業(yè)客戶年齡28-39歲之間客戶了解項目的渠道戶外，樓體條幅，短信，網(wǎng)絡(luò)客戶關(guān)注點項目價格，項目優(yōu)惠客戶購買原因分析1、項目戶型在后海片區(qū)屬于稀缺戶型；2、項目包含每平米4000元精裝修；3、項目定價達到客戶的心理預(yù)期未成交客戶不購買原因1、項目單價相對后海片區(qū)屬于中等，但是在全市屬于豪宅片區(qū)，戶型總價高；2、市場因素，政府政策導(dǎo)致成交困難；付款方式按揭首付3成和按

5、揭首付6成為主3、銷售流程及開盤方式：開盤方式：分凍結(jié)客戶、vip客戶、新客戶，凍結(jié)客戶按照簽到順序選房4、營銷手段（1）推廣策略A、媒體組合策略 認知本樓盤的主要途徑為樓體條幅和親友介紹兩種途徑。l 報紙廣告投放情況及效果評估;報紙廣告投放前期效果比較好，主要原因為在報紙和廣告投放的力度比較大，覆蓋率比較廣。l 戶外投放情況及效果評估：由于本項目前期不是中原跟進，前期戶外廣告牌的擺放位置為世聯(lián)選定，整體選擇位置不是很理想，效果一般。l 網(wǎng)絡(luò)投放情況及效果評估：網(wǎng)絡(luò)炒作主要以網(wǎng)絡(luò)劍客的炒作為主，主要為網(wǎng)絡(luò)硬廣和軟文，還有圖片新聞，但是從開盤時的效果看，整體客戶的轉(zhuǎn)化率較低，但是項目在開盤后一個

6、月網(wǎng)絡(luò)推廣的效果看，整體轉(zhuǎn)化成交比較好。l 短信投放情況及效果評估：短信投放效果一般，平均每周短信發(fā)送數(shù)量在50-60萬，進線效果一般，轉(zhuǎn)化成現(xiàn)場客戶比較少，轉(zhuǎn)化為成交客戶更少，整體短信投放所獲得效果一般，l 展場、巡展情況及效果評估：在深圳音樂廳舉行了“綠色出行”巡展，在市民中心地段，從巡展的效果上面看，從展場撤至今都還有巡展客戶到現(xiàn)場，開盤巡展客戶轉(zhuǎn)成交客戶幾率也比較小。l 新媒體推廣效果評估（微博、論壇、社區(qū)等）：社區(qū)推廣效果一般，在論壇上面有連續(xù)幾次的搶樓活動，根據(jù)成交原因分析得出，因為論壇和微博途徑了解項目的成交率比較低，效果一般。B、活動策略及效果評估：在深圳音樂廳舉辦“綠色有約”

7、活動，將海境界的綠色建筑生活主張進行強勢灌導(dǎo)，同時進行客戶登記 啟動客戶積累，灣廈海境界新品發(fā)布會世界享譽盛名的國際環(huán)保音樂家馬修連恩親臨現(xiàn)場，舉辦世界環(huán)保音樂會，兩項活動的展示都給項目帶來了較大的客戶量，到訪客戶轉(zhuǎn)為成交客戶數(shù)量也比較多。（2）其他營銷手段：包括戶外、網(wǎng)絡(luò)、短信、電臺、樓梯條幅、山姆燈箱等多渠道齊發(fā)，達到了開盤前較高的上門量.（3）定價策略：1. 針對兩房、三房分別對比雍景灣、綠海灣、陽光海濱的價格，加上精裝的折算。2. 以整體市場向下的趨勢看，研究最近幾個月的價格走勢，在實現(xiàn)量的突破的同時實現(xiàn)后續(xù)走量的一個價格。3. 價格的制定最為關(guān)鍵的是客戶反饋,只有客戶認同基礎(chǔ)上不斷拔

8、高的價格,才能成為項目最最終實現(xiàn)的最高價格.開盤前每天的客戶盤查，發(fā)現(xiàn)兩房與三房的隨時測試客戶對價格的敏感度.對特殊單位特殊調(diào)整，保證開盤走量的實現(xiàn)4. 由于產(chǎn)品的均好性，采用小朝向差小層差策略，擴大客戶選擇面，保證銷售速度。（4）推售策略：1、通過現(xiàn)場客戶盤查，發(fā)現(xiàn)客戶三房部分接受能力有限，同時需要該戶型功能結(jié)構(gòu)，最后推出5棟加推。五、開盤總結(jié)（成功與不足）p 開始啟動凍結(jié)時門檻太高，導(dǎo)致客戶猶豫程度加深，開始一星期凍結(jié)客戶較少，后來將凍結(jié)20萬改成10萬，凍結(jié)客戶量上升明顯。p 樣板房開放與三級市場開放設(shè)置在同一天，使得現(xiàn)場混亂，造成了很多三級市場與灣廈的誤會。p 三級市場在轉(zhuǎn)介條件沒有完全確定的時候，注意不要隨意去開轉(zhuǎn)介大會，后續(xù)的裝修費等造成了很多不必要的麻煩。p 樣板房開放中，聘請大學(xué)生進行講解，但是實現(xiàn)大學(xué)生了解不到位，項目價值點與精裝修，后續(xù)導(dǎo)致客戶精裝修感知差。p 在定價過程中，由于開盤前盤點的客戶三房為主，后面的報預(yù)售產(chǎn)生的問題，都導(dǎo)致三房定價與兩房差距過大，影響后續(xù)三房的銷售速度。p 開盤組織上，由于人員均出外旅游，不能預(yù)先走場，發(fā)現(xiàn)問題，同時沒有預(yù)見人多時無線POS機的信號問題，使得開盤財務(wù)區(qū)的POS機出現(xiàn)問題，導(dǎo)致大波客戶刷完卡離開或者不刷卡離開。p