房地產企業(yè)各環(huán)節(jié)涉及的稅收分析原稿

1、1、 印花稅合同簽訂原則（含稅不含稅）2、 精裝修房子的簽訂環(huán)節(jié)3、 銷售合同交房期限簽訂4、 立項階段不同項目組合立項原著中5、 土地取得環(huán)節(jié)和返還環(huán)節(jié)6、 樣板房的費用7、 利息的合同8、 建安合同的預提9、 綠化合同的簽訂及養(yǎng)護環(huán)節(jié)10、 不動產租賃和動產租賃的選擇簽訂11、 地下車位的出租或出售合同12、 甲供采購的環(huán)節(jié)13、一、企業(yè)拿地階段重要稅務問題與納稅籌劃1、企業(yè)以路換地、以橋換地的稅務問題解析與納稅籌劃2、企業(yè)以BT項目拿地的稅務問題解析與籌劃3、企業(yè)通過合并方式拿地的稅務問題解析與籌劃4、企業(yè)通過債務重組拿地的稅務問題解析與籌劃5、企業(yè)通過分立方式拿地的稅務問題解析與籌劃6

2、、企業(yè)通過資產、項目收購方式拿地的稅務問題解析與籌劃7、企業(yè)通過股權收購方式拿地的稅務問題解析與籌劃8、計劃劃撥土地轉性的稅務問題與籌劃9、定向增資，植入土地或房產等資產的稅務問題與籌劃10、三舊改造拿地的稅務問題與籌劃11、純商業(yè)性拆遷的稅務陷阱（征地賠償款的稅務難題）12、企業(yè)取得土地返還款的財稅處理13、拿地中支付的土地開發(fā)成本如何計繳契稅14、與政府簽署土地合同應關注的時間要點15、個人取得的拆遷補償款如何繳納個稅16、如何解決無法取得發(fā)票的稅務難題二、企業(yè)開發(fā)經(jīng)營階段的重點稅務問題與籌劃1、合作開發(fā)的重要稅務問題與籌劃2、拆遷還房的稅務處理，別繳了冤枉稅3、代建工程籌劃難點4、內部勞

3、務規(guī)避營業(yè)稅的處理（組織形式套利是關鍵）5、自建規(guī)避營業(yè)稅的籌劃6、甲供材料的稅務問題及籌劃7、鋁合金門窗和電梯的稅務故事8、征地賠償老百姓的征地款和上面的附屬物是否征稅9、如何講不可售面積的故事，總體搞好項目的籌劃（核心園林綠化、會所、配套等在設計中的運用）10、出售精裝房，裝飾材料由購房戶自行購買的稅務問題及籌劃11、分簽銷售合同和裝修合同的稅務風險及籌劃12、綠化工程的稅務問題及籌劃13、會員銷售模式的稅務問題及籌劃14、團購和秒殺的稅務問題及籌劃15、低價銷售的稅務問題及籌劃16、匯算清繳中的成本與收入的稅務處理17、銷售未完工產品的稅費處理18、商鋪售后返租的稅務問題19、房企代墊首

4、付和購房返稅的稅務問題20、售后回購的稅務問題21、融資性售后回租的稅務問題及籌劃22、賣房送家電、家俱的稅務處理及籌劃23、人防設施和地下車庫的稅務處理機籌劃三、企業(yè)開發(fā)經(jīng)營階段土地增值稅的重點稅務問題及籌劃1、清算單位到底應該如何確定更合法、更合算？（聯(lián)體樓）2、土增稅收入確定的稅務標準及籌劃：（未開票簽合同、未開票也未簽合同、未開票未簽合同未使用）3、代收費用的稅務問題及籌劃4、分期開發(fā)轉讓房地產時土地使用權分攤的稅務問題及籌劃5、一筆或幾筆借款多開發(fā)項目多個清算單位共同受益、利息分攤的稅務問題6、單獨修建的售樓部、樣板房等營銷設施費如何扣除7、土地增值稅清算中利息費用的扣除技巧8、旅游

5、設施轉讓的土增稅問題及籌劃9、土地增值稅清算時點如何把握？10、合并清算還是分別清算？11、開發(fā)產品先出租再轉讓，按舊房清算的稅務問題及籌劃12、多交營業(yè)稅所得稅對沖土地增值稅合算嗎？13、如何通過集團資金池來調整項目的增值率？（背對背擔保和借款）14、搬遷損失能否扣除？15、房地產公司收取的違約金、更名費是否繳納土地增值稅？四、其他應當關注的稅務問題及籌劃1、承租房屋經(jīng)營市場攤位費是否繳納房產稅？2、承租他人房產自己裝修部分是否繳納房產稅？3、以不動產投資收取固定利潤是否應繳納房產稅？4、更換房屋附屬設備和配套設施的如何計算房產稅？5、土地價值應該如何計入房產原值？6、租金較低必須按原值計繳

6、房產稅嗎？7、重組契稅的籌劃要點8、清算期間的壞賬損失是否需要報批9、土地租賃合同是否屬于印花稅應稅憑證？10、出租方收取的空調費應繳營業(yè)稅還是增值稅11、托管收益是否能做收投資收益免稅？12、清算企業(yè)剩余資產分配如何進行稅務處理？13、房屋轉租業(yè)務的稅務問題及籌劃14、房地產企業(yè)差額交稅問題及籌劃15、企業(yè)融資采用“固定回報+浮動收益”的稅務問題及籌劃16、企業(yè)信托融資股權溢價回購的稅務問題及籌劃17、企業(yè)民間借貸的稅務、法律問題及籌劃，如何建立民間借貸的安全港房地產開發(fā)周期較長，主要包括立項環(huán)節(jié)、規(guī)劃設計環(huán)節(jié)、融資環(huán)節(jié)、土地取得環(huán)節(jié)、拆遷安置環(huán)節(jié)、工程建設環(huán)節(jié)、預售環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)、出租環(huán)節(jié)

7、，項目清算環(huán)節(jié)。各環(huán)節(jié)涉及的稅種主要有企業(yè)所得稅、土地增值稅、營業(yè)稅、土地使用稅、印花稅、契稅、房產稅。由于項目的稅收成本會影響項目的投資回報，而稅務事項始終貫穿其中，因此合理控制稅收成本是降低企業(yè)運營成本的重要一環(huán)。所以有必要對房地產開發(fā)各環(huán)節(jié)涉及的一些稅務問題及改善和籌劃機會進行總結， 一、立項環(huán)節(jié)實際中很多企業(yè)在做項目規(guī)劃及向有關部門報批時，都未考慮通過合理搭配立項來適當降低企業(yè)的潛在稅負。企業(yè)對同一項目可能同時或分期、分區(qū)開發(fā)不同類型的房產，有別墅、洋房、商業(yè)物業(yè)或普通住宅等，他們的增值率和對應的稅負會有所不同。我們知道，由于土地增值稅是以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算

8、，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。若企業(yè)以分期開發(fā)的別墅、洋房、商業(yè)物業(yè)來分別立項，只能按這些分期項目為單位清算。但是，若企業(yè)對不同增值率的房產以一個項目或同一期來立項并經(jīng)批準，則可按一個項目或同一期項目的整體增值率來進行土地增值稅清算。若整體增值率低于個別房地產的增值率，那么企業(yè)的土地增值稅的實際稅負可能會有所降低。所以筆者建議，企業(yè)在立項時，就應提早考慮項目的實際情況和相關影響，選擇一個較優(yōu)的方案來立項。這樣企業(yè)就可以合理降低土地增值稅的稅負，為企業(yè)帶來一定的經(jīng)濟利益。這是一個很好的稅收籌劃機會。二、規(guī)劃設計環(huán)節(jié)實際中有些企業(yè)在委托境外設計公司提供設計服務時，由于設計服務合同不規(guī)

9、范和提供的證明材料不規(guī)范，可能導致為境外設計公司代扣繳一些額外的稅負。境外設計公司提供設計服務時，可能會不涉及境內服務，也可能會涉及境內服務。對于不涉及境內服務的，外商除設計工作開始前派員來中國進行現(xiàn)場勘察、搜集資料、了解情況外，設計方案、計算、繪圖等業(yè)務全都在中國境外進行，設計完成后，將圖紙交給中國境內企業(yè)，對外商從中國取得的全部設計業(yè)務收入，暫免征收企業(yè)所得稅，且不征收營業(yè)稅。對于涉及境內服務的，外商除設計工作開始前派員來中國進行現(xiàn)場勘察、搜集資料、了解情況外，設計方案、計算繪圖等業(yè)務全部或部分是在中國境外進行，設計完成后，又派員來中國解釋圖紙并對其設計的建筑、工程等項目的施工進行監(jiān)督管理

10、和技術指導，已構成在中國境內設有機構、場所從事經(jīng)營活動。因此，對其所得的設計業(yè)務收入，除準許其扣除發(fā)生的中國境外的設計勞務部分所收取的價款外，其余收入應依照稅法規(guī)定按營利企業(yè)單位征收工商統(tǒng)一稅和企業(yè)所得稅及營業(yè)稅。但對在委托設計或合作(或聯(lián)合)設計合同中，沒有載明其在中國境外提供設計勞務價款的，或者不能提供準確證明文件的，不能正確劃分其在中國境內或境外進行的設計勞務的，都應與其在中國境內提供的設計勞務所取得的業(yè)務收入合并計算征收企業(yè)所得稅和營業(yè)稅。所以筆者建議，企業(yè)應與境外設計公司協(xié)定提供設計服務的方式，若全部為境外提供的，應在合同中說明。這要求境外設計公司提供相關在境外工作的證明和索取合法收

11、款憑證，以便稅務機關審查。若需要境外設計公司在中國境內提供監(jiān)督管理和技術指導的，應在合同中分別說明境內和境外的服務費金額。這要求境外設計公司提供相關在境外和境內工作的證明和索取合法收款憑證，以便稅務機關審查。這樣可以避免為境外設計公司代扣繳一些額外的稅負和一些不必要的稅務麻煩。三、融資環(huán)節(jié)企業(yè)資金不足可以從其關聯(lián)方融資。如從關聯(lián)方取得的貸款數(shù)額巨大。根據(jù)中華人民共和國企業(yè)所得稅法的規(guī)定，企業(yè)從其關聯(lián)方接受的債權性投資的利息支出有限額。因此，部分超出規(guī)定標準的利息可能不得稅前扣除。根據(jù)土地增值稅的規(guī)定，不能提供金融機構證明的利息支出有限額，因此，部分利息可能不得作為扣除項目。所以筆者建議，企業(yè)應

12、提前與稅務機關溝通，明確關聯(lián)方貸款利息可扣除限額，從而明確最佳關聯(lián)方貸款金額，盡量使關聯(lián)方貸款利息都能稅前扣除。這都可以通過調整項目融資架構、調整企業(yè)間資金融通的安排來達到。如企業(yè)向關聯(lián)方支付的利息超過同期金融機構的貸款利率，根據(jù)中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例的規(guī)定，向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額部分準予扣除。因此，超過同期金融機構貸款利率的利息不得在稅前扣除。根據(jù)土地增值稅的規(guī)定，不能提供金融機構證明的利息支出有限額，因此部分利息可能不得作為扣除項目。對于超過貸款期限的利息部分在計算土地增值稅時亦不允許扣除。所以筆者建議，為避免關聯(lián)方過高的利息支

13、出和利息收入在稅負方面的不利影響，企業(yè)可考慮按同期金融機構同類貸款利率來安排集團內資金借貸。若企業(yè)是無償使用關聯(lián)方的貸款，企業(yè)作為借入方?jīng)]有相應的利息支出，那么就會虛增利潤；借出方的利息費用也不能在稅前扣除，將會導致雙重征收企業(yè)所得稅。所以筆者建議，企業(yè)應審核目前集團內關聯(lián)交易的定價政策，改善不合理的地方，并以此制定合理的收費，同時根據(jù)稅務規(guī)定準備相關證明文件。四、土地取得環(huán)節(jié)(一)企業(yè)以國家出讓方式取得土地在以前年度取得國有土地使用權時，沒有及時取得國家土地管理部門出具的土地出讓金收款憑證的。根據(jù)規(guī)定，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發(fā)成本，費用及轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑

14、證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。所以筆者建議，企業(yè)應對不屬于預付賬款性質的金額轉入相對應開發(fā)成本、費用科目核算并在合同中約定提供合法憑證的期限。這樣可避免一些不必要的稅務麻煩。對于企業(yè)未在約定的期限內進行土地開發(fā)而支付的土地閑置費，在計算企業(yè)所得稅時，土地閑置費能否扣除，新的企業(yè)所得稅法和原外資的稅務規(guī)定未對此作相關規(guī)定，需向相關稅務機關確認相關稅務處理方法。該土地閑置費不屬于按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用，因此，在計算土地增值稅時不能從應稅收入中扣除。所以筆者建議，企業(yè)應加強項目開發(fā)的管理，盡量在約定的期限內進行開發(fā)；若的確需延期，應盡早與相關政府部門協(xié)商，爭取減免土地閑置費，并與稅務機

15、關確認相關稅務處理方法。企業(yè)未按規(guī)定期限支付土地出讓金而繳納的滯納金，在計算企業(yè)所得稅時可能會被視為與取得收入無關的支出而不得扣除。另外，此滯納金也不屬于按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用，因此計算土地增值稅時也不能從應稅收入中扣除。所以筆者建議，企業(yè)應加強資金管理，按規(guī)定期限支付土地出讓金，如果確實需延期，應盡早與相關政府部門協(xié)商，爭取減免滯納金。(二)以資產收購方式取得土地實際中在資產購置時，存在實際交易價格可能與相關憑證價格不同的情況。由于相關憑證沒有反映真實交易價格，根據(jù)稅收征收管理法規(guī)定，納稅人、扣繳義務人編造虛假計稅依據(jù)的，由稅務機關責令限期改正，并處五萬元以下的罰款。所以筆者建議，企業(yè)

16、應按實際交易價格來訂立相關轉讓協(xié)議和索取合法有效憑證，以降低企業(yè)的稅務風險。五、拆遷安置環(huán)節(jié)在拆遷安置環(huán)節(jié)，拆遷費用支付憑證一般為被拆遷人簽署的收據(jù)或白條。這些收據(jù)或白條不屬合法有效的憑證，根據(jù)發(fā)票管理辦法規(guī)定，不符合規(guī)定的發(fā)票，不得作為財務報銷憑證。所以筆者建議，企業(yè)最好委托取得房屋拆遷資格證書的單位拆遷，并向其索取合法有效的憑證。六、工程建設環(huán)節(jié) 在工程建設環(huán)節(jié)若與關聯(lián)方簽訂的工程造價高于當?shù)厥袌鰳藴剩鶕?jù)企業(yè)所得稅法的規(guī)定，企業(yè)與其關聯(lián)方之間的業(yè)務往來，不符合獨立原則而減少企業(yè)或者其關聯(lián)方應納稅收入或者所得額的，稅務機關有權按照合理方法調整。根據(jù)國稅發(fā)規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)辦理土

17、地增值稅清算所附送的房地產開發(fā)成本中各項費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當?shù)亟ㄔO工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區(qū)位等因素，核定上述開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。所以筆者建議，企業(yè)應審核目前集團內關聯(lián)交易的定價政策，改善不合理的地方，并以此制定合理的收費，同時根據(jù)稅務規(guī)定準備相關證明文件。七、預售環(huán)節(jié) 企業(yè)有時未對取得的預售收入進行確認和進行相關稅務申報，根據(jù)規(guī)定，對預售收入，應按預計利潤率計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳企業(yè)所得稅。根據(jù)規(guī)定，可對開發(fā)企業(yè)在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入預征土地增值稅。對預

18、售收入亦需繳納營業(yè)稅及其附加。所以筆者建議，企業(yè)應及時就項目預售收入向主管稅務機關申報納稅。八、銷售環(huán)節(jié) 企業(yè)對于樣板房的裝修費用常計入營業(yè)費用，而不計入開發(fā)成本，造成開發(fā)成本減少。根據(jù)規(guī)定，開發(fā)企業(yè)建造的售房部(接待處)和樣板房的裝修費用，無論數(shù)額大小，均應計入其建造成本。但是，新的企業(yè)所得稅法和原外資的稅務規(guī)定未對此作相關規(guī)定，需向相關稅務機關確認相關稅務處理方法。在計算土地增值稅時，對此費用能否扣除，暫無相關規(guī)定，需向相關稅務機關確認相關稅務處理方法。所以筆者建議，企業(yè)可將樣板房的裝修費用作為開發(fā)成本核算，在計算企業(yè)所得稅時開發(fā)成本是可全部稅前扣除的，同時向主管稅務機關確認土地

19、增值稅的處理方法。企業(yè)為鼓勵業(yè)主介紹房屋銷售，以替業(yè)主支付物業(yè)管理公司一定的物業(yè)管理費作為報酬，但未取得物業(yè)管理公司的發(fā)票作為費用列支的憑證。根據(jù)規(guī)定，未按規(guī)定取得發(fā)票的費用，不能在企業(yè)所得稅稅前扣除。根據(jù)規(guī)定，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發(fā)成本、費用及轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。若業(yè)主取得的勞務報酬超過一定標準，企業(yè)作為扣繳義務人需代業(yè)主扣繳他們的個人所得稅。所以筆者建議，企業(yè)應及時向物業(yè)管理公司索取發(fā)票和代負有納稅義務的業(yè)主扣繳相關的個人所得稅。九、出租環(huán)節(jié) 實務中有的企業(yè)將人防工程作為車位供業(yè)主使用，并與業(yè)主簽訂車位使用

20、權買賣合同收取使用費，確認為銷售收入。無論銷售收入或租金收入，企業(yè)都需要繳納企業(yè)所得稅，對企業(yè)最終的企業(yè)所得稅稅負影響不大。但是，由于人防工程不可出售，交易的實質為出租，若確認為租金收入，按租賃期限來分期確認租金收入，在合同簽訂當年，租金對應的企業(yè)所得稅稅負將相對低于確認銷售收入所對應的企業(yè)所得稅稅負。另外，若確認為銷售收入，在計算土地增值稅時，可能會被視作應稅收入；而作為租金收入確認，則不需繳納土地增值稅。所以筆者建議，企業(yè)應將買賣合同改為租賃合同，避免稅務機關誤征土地增值稅和按房產銷售來征收企業(yè)所得稅。十、項目清算環(huán)節(jié) 在項目清算環(huán)節(jié)對一些與其它“期”共享的公共配套設施的建造費用

21、，可能在該“期”進行清算時，仍未開始建造，企業(yè)會預提這部分費用。對這部分預提費用在計算企業(yè)所得稅和土地增值稅時一般不能扣除。我們了解到有些地方稅務機關允許企業(yè)在結算時，按項目最終的實際情況再計繳土地增值稅的實際稅負。所以，筆者建議，企業(yè)在作項目開發(fā)時，應考慮土地增值稅的清算時點，安排相關工程。對后建的工程，企業(yè)可與主管稅務機關協(xié)商在最終結算時，按項目(期)來重新計算土地增值稅的稅負，多退少補?？傊康禺a開發(fā)各環(huán)節(jié)所涉及的稅務問題比較復雜，筆者希望能夠通過對這些稅務問題及其改善和籌劃機會的分析和總結，能為房地產企業(yè)規(guī)避稅務風險，合理進行稅收籌劃提供一些參考。地產代銷合同中的涉稅風險管控2013

22、-01 房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房，在實踐中存在兩種銷售方式：一種是委托中間機構進行代銷；另一種是房地產公司自己成立營銷中心或售樓中心自己銷售。從成本控制的角度來講，大型房地產公司都是委托具有房地產代銷資質的中間機構從事一級市場的代銷，在代銷商品房的過程中，房地產開發(fā)公司與代銷中間機構簽訂的代銷合同中，因代銷方式的不同而稅收風險不同，分析如下：（一）房地產代銷合同中的涉稅風險在房地產代銷合同中，房地產開發(fā)企業(yè)與代銷機構明確的代銷方式主要有：支付手續(xù)費方式、視同買斷方式、超基價分成方式和包銷方式等四種。在這四種委托代銷方式中，體現(xiàn)的稅收風險主要是房地產公司少確認收入，從而少申報企業(yè)所得稅，將受到

23、稅務稽查部門的稽查而要補稅、繳納滯納金和面臨罰款的稅收風險。1、支付手續(xù)費方式代銷的稅收風險：按照扣除支付代銷中間機構手續(xù)費用的差額確認收入，而少申報土地增值稅和企業(yè)所得稅。國稅發(fā)200931號文第六條第（四）項第一款規(guī)定：“采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)?！备鶕?jù)財政部國家稅務總局關于企業(yè)手續(xù)費及傭金支出稅前扣除政策的通知（財稅200929號）規(guī)定,非保險企業(yè)發(fā)生與生產經(jīng)營有關的手續(xù)費及傭金支出，要在企業(yè)所得稅前進行扣除,必須具備以下五個條件:一是按與具有合法經(jīng)營資格中介服務機構或個人（不含交易雙方及其雇員、代

24、理人和代表人等）所簽訂服務協(xié)議或合同確認的收入金額的5%計算限額進行企業(yè)所得稅前扣除,超過部分，不得扣除。二是企業(yè)支付的手續(xù)費及傭金不得直接沖減服務協(xié)議或合同金額，并如實入賬。三是除委托個人代理外，企業(yè)以現(xiàn)金等非轉賬方式支付的手續(xù)費及傭金不得在稅前扣除。四是企業(yè)應當如實向當?shù)刂鞴芏悇諜C關提供當年手續(xù)費及傭金計算分配表和其他相關資料，并依法取得合法真實憑證。五是企業(yè)不得將手續(xù)費及傭金支出計入回扣、業(yè)務提成、返利、進場費等費用。另外，根據(jù)國家稅務總局關于印發(fā)房地產開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國稅發(fā)200931號）規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)委托境外機構銷售開發(fā)產品的,其支付境外機構的銷售費用(含

25、傭金或手續(xù)費)不超過委托銷售收入10%的部分,準予據(jù)實扣除?；谝陨弦?guī)定，房地產公司必須按照銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)，而不能按照扣除支付代銷中間機構手續(xù)費用的差額確認收入。而且房地產開發(fā)企業(yè)如果委托境外機構銷售開發(fā)產品的,其支付境外機構的銷售費用(含傭金或手續(xù)費)不超過委托銷售收入10%的部分準予據(jù)實在企業(yè)所得稅前扣除；如果委托境內機構銷售開發(fā)產品的，房地產公司在企業(yè)所得稅前扣除的手續(xù)費及擁金支出不能超過服務協(xié)議或合同確認的收入金額的5%，否則就少申報了企業(yè)所得稅。案例分析：某房地產公司采用支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產品的涉稅分析1、案情介紹甲房

26、地產公司2013年開發(fā)住宅小區(qū)，與A房屋銷售公司簽訂代理銷售合同，A公司按銷售額5%收取手續(xù)費。2013年9月銷售房屋2000平方米，每平方米5000元。A公司將銷售清單提交給甲公司，并按合同約定轉交售房款950萬元。甲公司賬務處理為：借：銀行存款 950萬元貸：主營業(yè)務收入 950萬元請分析甲房地產公司的涉稅風險。2、涉稅分析國稅發(fā)200931號文第六條第（四）項第一款規(guī)定：“采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)?！被诖艘?guī)定，本案例中的甲房地產公司以950萬元確認收入是錯誤的，是漏稅的表現(xiàn)，甲房地產公司必須按照A

27、公司代理業(yè)務營業(yè)額應為1000萬元確認收入，繳納企業(yè)所得稅和土地增值稅，向中間代理機關支付手續(xù)費50萬元不能從1000萬元收入中進行扣除，應由A房屋代理銷售公司向甲房地產公司開據(jù)服務業(yè)發(fā)票50萬元，作為費用列支，在企業(yè)所得稅前進行扣除。甲公司賬務處理為：借：銀行存款 1000萬元貸：主營業(yè)務收入 1000萬元同時，借：銷售費用 50萬元貸：銀行存款 50萬元2、視同買斷方式委托銷售的稅收風險：房地產開發(fā)公司只根據(jù)與代理銷售公司簽訂代理銷售合同中規(guī)定的買斷價確認收入，從而存在少或多申報企業(yè)所得稅。根據(jù)國稅發(fā)200931號文的規(guī)定，采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或

28、協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)。基于以上稅收政策規(guī)定，房地產公司采用視同買斷方式委托銷售開發(fā)產品的，房地產開發(fā)公司在確認收入時，必須根據(jù)其與代理銷售公司簽訂的買斷價格與房地產企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或房地產企業(yè)、代理銷售方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議

29、中約定的價格，兩者中最高者進行確定。案例分析：某房地產公司采用買斷方式委托銷售開發(fā)產品的涉稅分析1、案情介紹甲房地產公司2013年開發(fā)住宅小區(qū)，與B公司房屋銷售公司簽訂買斷方式代理銷售合同，買斷價為每平方米4500元，銷售時由委托方、受托方、買房共同簽訂協(xié)議。2013年9月B公司將開發(fā)產品銷售清單提交給甲公司時，銷售房屋2000平方米，實現(xiàn)銷售收入1000萬元，平均售價5000元。甲公司按買斷價計算收入，賬務處理為：借：銀行存款 900萬元貸：銷售收入 900萬元。請分析甲房地產公司的涉稅風險。（二）涉稅風險分析根據(jù)國稅發(fā)200931號文的規(guī)定，采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產品的，屬于企業(yè)與購

30、買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)?；诖艘?guī)定，本案例中的B公司代理業(yè)務營業(yè)額應為1000萬元，因開發(fā)商參與合同簽訂，合同價5000元大于買斷價4500元，甲房地產公司應按照合同價5000元/米確認收入，而案例中的甲房地產公司則按照買斷價4500元計

31、算收入，賬務處理為：借：銀行存款 900萬元，貸：銷售收入 900萬元。是一種少計算收入，少申報企業(yè)所得稅。甲公司正確的賬務處理為：借：銀行存款 1000萬元貸：主營業(yè)務收入 1000萬元同時，借：銷售費用 100萬元貸：銀行存款 100萬元3、超基價分成方式委托銷售開發(fā)產品的稅收風險：支付給代理銷售方的分成額，直接從銷售收入中進行減除，沒有按照基價與銷售合同或協(xié)議中約定的銷售價格兩者中的最高者確認收入，從而出現(xiàn)少或多申報企業(yè)所得稅。根據(jù)國稅法200931號文的規(guī)定，采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產品的，按照以下規(guī)定確定收入。（1）屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，

32、或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)。（2）屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)?；谝陨弦?guī)定，房地產公司采用超基價分成方式委托銷售開發(fā)產品時，必須按照以上兩種情況進行收入的確認。案例分析：某房地產公司采用超基

33、價分成方式委托銷售開發(fā)產品的涉稅分析1、案情介紹甲房地產公司2013年開發(fā)住宅小區(qū)，與代理銷售公司C簽訂代理銷售合同，合同確定采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產品。合同約定銷售保底價4500元，并由C公司直接與客戶簽訂銷售合同，超過保底價部分受托方和委托方按三、七分成。2013年9月C公司提交銷售清單時，銷售房屋2000平方米，實現(xiàn)銷售收入1000萬元，平均售價5000元。甲公司按照保底價計算收入，賬務處理如下：借：銀行存款 900萬元貸：銷售收入 900萬元。請分析甲房地產公司的涉稅風險。2、涉稅風險分析根據(jù)國稅法200931號文的規(guī)定，采取基價（保底價）并實行超基價雙

34、方分成方式委托銷售開發(fā)產品的，如果房地產企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，而且銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除。本案例中， C公司代理業(yè)務營業(yè)額為2000×4500（50004500）×2000×100%1000（萬元），開發(fā)商支付給受托方的分成額（50004500）×2000×30%30（萬元）不得直接從收入中扣除，將來支付時，代理銷售公司向房地產開發(fā)公司開代理業(yè)的服務發(fā)票作為銷售

35、費用列支。而案例中的甲房地產公司則按照保底價4500元計算收入，賬務處理為：借：銀行存款 900萬元，貸：銷售收入 900萬元。是一種少計收入，少申報企業(yè)所得稅。甲公司正確的賬務處理為：借：銀行存款 1000萬元貸：主營業(yè)務收入 1000萬元同時，借：銷售費用 30萬元貸：銀行存款 30萬元4、包銷方式委托銷售開發(fā)產品的稅收風險：包銷期內沒有參照收取手續(xù)費、視同買斷和超基價分成方式的規(guī)定確認收入的實現(xiàn)，包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產品，企業(yè)沒有應根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。根據(jù)國稅法200931號文的規(guī)定，包銷期內：包銷期內可根據(jù)包銷合同的有關約定，參照上述收取手續(xù)費、視

36、同買斷和超基價分成方式的規(guī)定確認收入的實現(xiàn)；包銷期外：包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產品，企業(yè)應根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。也就是說，包銷期外，按照包銷協(xié)議執(zhí)行，等于將房屋賣給了包銷方。包銷的全部收入為包銷期內應實現(xiàn)收入加上期滿后應實現(xiàn)收入。另外，根據(jù)國稅函發(fā)1996684號文件規(guī)定，在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進行收購，其實質是房產開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對房產開發(fā)企業(yè)應按“銷售不動產”征收營業(yè)稅；包銷商將房產再次銷售，對包銷商也應按“銷售不動產”征收營業(yè)稅?；谝陨隙愂照咭?guī)定，房地產企業(yè)采用包銷方式委托銷售開發(fā)產品時，房地產公司確認收入應分包銷期內和包銷期外

37、而進行不同的確認。即包銷期內應該參照收取手續(xù)費、視同買斷和超基價分成方式的規(guī)定確認收入的實現(xiàn)，包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產品，企業(yè)應根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。案例分析：某房地產公司采用包銷方式委托銷售開發(fā)產品的涉稅分析1、案情介紹甲房地產公司2013年開發(fā)住宅小區(qū)，與代理銷售公司D公司簽訂采取包銷方式代理銷售合同。合同約定：D公司包銷售甲公司2000平方米房屋，以每平方米銷售價4500元向甲房地產公司結賬；如果截止到2013年9月15日銷售不完，房屋歸D公司，并由D公司于期滿日起10日內付清房款。合同規(guī)定，由受托方與客戶簽訂售房合同。截止到2013年9月底，D公司提交

38、銷售清單時，當月銷售房屋1700平方米，還有300平方米未售出。甲公司賬務處理如下：借：銀行存款 765萬元（4500×1700米）貸：銷售收入 765萬元請分析甲房地產公司的涉稅風險。2、涉稅風險分析根據(jù)國稅法200931號文的規(guī)定，包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產品，企業(yè)應根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。也就是說，包銷期外，按照包銷協(xié)議執(zhí)行，等于將房屋賣給了包銷方。包銷的全部收入為包銷期內應實現(xiàn)收入加上期滿后應實現(xiàn)收入。本案例中，D公司還有300平方米未售出，D公司代理業(yè)務營業(yè)額為4500×（1700300）950（萬元），如果D公司把300平方米售出時

39、，再按銷售不動產征稅。因此，甲房地產公司應該按照4500×（1700300）950（萬元）確認收入，而本案例中，甲公司按照765萬元（4500×1700米）確認收入，明顯是少計收入，少申報企業(yè)所得稅。（二）房地產代銷合同中的涉稅風險控制策略通過以上對房地產公司委托代理銷售中間機構從事開發(fā)產品代理銷售的涉稅風險分析，作為房地產開發(fā)企業(yè)必須采用以下涉稅風險控制策略：1、收取手續(xù)方式委托代銷開發(fā)產品的涉稅風險控制策略房地產公司必須按照銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)，而不能按照扣除支付代銷中間機構手續(xù)費用的差額確認收入。而且房地產開發(fā)企業(yè)如

40、果委托境外機構銷售開發(fā)產品的,其支付境外機構的銷售費用(含傭金或手續(xù)費)不超過委托銷售收入10%的部分準予據(jù)實在企業(yè)所得稅前扣除；如果委托境內機構銷售開發(fā)產品的，房地產公司在企業(yè)所得稅前扣除的手續(xù)費及擁金支出不能超過服務協(xié)議或合同確認的收入金額的5%，否則就少申報了企業(yè)所得稅。2、視同買斷方式委托銷售開發(fā)產品的涉稅風險控制策略房地產公司采用視同買斷方式委托銷售開發(fā)產品的，房地產開發(fā)公司在確認收入時，必須根據(jù)其與代理銷售公司簽訂的買斷價格與房地產企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或房地產企業(yè)、代理銷售方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議中約定的價格，兩者中最高者進行確定。3、超基價分成方式委托銷售

41、開發(fā)產品的涉稅風險控制策略（1）屬于由房地產企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或房地產企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，房地產開發(fā)公司在確認收入時，必須根據(jù)其與代理銷售公司簽訂的買斷價格與房地產企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或房地產企業(yè)、代理銷售方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議中約定的價格，兩者中最高者進行確定。（2）屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)。4、包銷方式委托銷售開發(fā)產品的涉稅風險控制策略房地產企業(yè)采用包銷方式委托銷售開發(fā)產品時，房地產公司確認收入應分包銷期內和包銷期外而進行不同的

42、確認。即包銷期內應該參照收取手續(xù)費、視同買斷和超基價分成方式的規(guī)定確認收入的實現(xiàn)，包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產品，企業(yè)應根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。二、房地產企業(yè)設立環(huán)節(jié)的合同風險與籌劃1股東條款的涉稅風險分析與處理2組織形式條款的風險與籌劃3出資條款的風險分析與規(guī)劃三、土地受讓合同中的涉稅風險防控1合同受讓主體的協(xié)調與籌劃2返還款條款的轉換與選擇技巧3受讓時間條款的簽訂與協(xié)調4受讓中價格條款的風險與規(guī)避四、融資與借款協(xié)議中籌劃策略與運用1融資與借款協(xié)議中籌劃策略與運用, 2金融企業(yè)貸款合同的條款風險與籌劃3非金融企業(yè)借款合同風險的規(guī)避與操作,4向自然人借款合同內容的轉

43、換與策劃五、房地產建造合同的風險與籌劃1合作建房合同中的風險與處置 2代理建房合同中的風險與處置3甲供設備與材料的合同操作技巧 4拆遷安置合同中的風險與規(guī)避六、房地產銷售合同的風險與應對（一）房地產銷售與投資的轉化運用（二）商品房與附屬設施的分拆籌劃的合同操作（三）銷售商品房贈送汽車的風險控管（四）逾期交房條款的風險處理與稅收籌劃（五）代收費用的綜合籌劃處置策略七、勞動合同的操作運用與籌劃（一）工資薪金的稅收政策分析與合同處理（二）勞務用工報酬的稅收處理與合同籌劃操作（三）各項獎金的合同約定與籌劃運用（四）解除合同關系操作與綜合風險處理技巧八、租賃合同中風險管理策略（一）房產租賃與倉儲、物業(yè)管

44、理的轉換（二）房屋租賃中設備與土地的分割與選擇（三）融資租賃業(yè)務合同中的處理技巧（四）售后回租業(yè)務合同條款的稅收處理九、涉稅合同的簽訂與實踐操作（一）預約定價協(xié)議的意義與操作（二）成本分攤協(xié)議的風險管控（三）納稅擔保合同的處理技巧房地產代銷合同中的涉稅風險管控 肖太壽 房地產代銷合同中的涉稅風險管控(2013-01-05 00:51:58) 房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房，在實踐中存在兩種銷售方式：一種是委托中間機構進行代銷；另一種是房地產公司自己成立營銷中心或售樓中心自己銷售。從成本控制的角度來講，大型房地產公司都是委托具有房地產代銷資質的中間機構從事一級市場的代銷，在代銷商品房的過程中，房地產

45、開發(fā)公司與代銷中間機構簽訂的代銷合同中，因代銷方式的不同而稅收風險不同，分析如下：（一）房地產代銷合同中的涉稅風險在房地產代銷合同中，房地產開發(fā)企業(yè)與代銷機構明確的代銷方式主要有：支付手續(xù)費方式、視同買斷方式、超基價分成方式和包銷方式等四種。在這四種委托代銷方式中，體現(xiàn)的稅收風險主要是房地產公司少確認收入，從而少申報企業(yè)所得稅，將受到稅務稽查部門的稽查而要補稅、繳納滯納金和面臨罰款的稅收風險。1、支付手續(xù)費方式代銷的稅收風險：按照扣除支付代銷中間機構手續(xù)費用的差額確認收入，而少申報土地增值稅和企業(yè)所得稅。國稅發(fā)200931號文第六條第（四）項第一款規(guī)定：“采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產品的，

46、應按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)?！备鶕?jù)財政部國家稅務總局關于企業(yè)手續(xù)費及傭金支出稅前扣除政策的通知（財稅200929號）規(guī)定,非保險企業(yè)發(fā)生與生產經(jīng)營有關的手續(xù)費及傭金支出，要在企業(yè)所得稅前進行扣除,必須具備以下五個條件: 一是按與具有合法經(jīng)營資格中介服務機構或個人（不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人等）所簽訂服務協(xié)議或合同確認的收入金額的5%計算限額進行企業(yè)所得稅前扣除,超過部分，不得扣除。二是企業(yè)支付的手續(xù)費及傭金不得直接沖減服務協(xié)議或合同金額，并如實入賬。三是除委托個人代理外，企業(yè)以現(xiàn)金等非轉賬方式支付的手續(xù)費及傭金不得在稅前扣除。 四是企

47、業(yè)應當如實向當?shù)刂鞴芏悇諜C關提供當年手續(xù)費及傭金計算分配表和其他相關資料，并依法取得合法真實憑證。 五是企業(yè)不得將手續(xù)費及傭金支出計入回扣、業(yè)務提成、返利、進場費等費用。 另外，根據(jù)國家稅務總局關于印發(fā)房地產開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法的通知（國稅發(fā)200931號）規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)委托境外機構銷售開發(fā)產品的,其支付境外機構的銷售費用(含傭金或手續(xù)費)不超過委托銷售收入10%的部分,準予據(jù)實扣除。 基于以上規(guī)定，房地產公司必須按照銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)，而不能按照扣除支付代銷中間機構手續(xù)費用的差額確認收入。而且房地產開發(fā)企業(yè)如果委托境外機構

48、銷售開發(fā)產品的,其支付境外機構的銷售費用(含傭金或手續(xù)費)不超過委托銷售收入10%的部分準予據(jù)實在企業(yè)所得稅前扣除；如果委托境內機構銷售開發(fā)產品的，房地產公司在企業(yè)所得稅前扣除的手續(xù)費及擁金支出不能超過服務協(xié)議或合同確認的收入金額的5%，否則就少申報了企業(yè)所得稅。案例分析：某房地產公司采用支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產品的涉稅分析 1、案情介紹 甲房地產公司2013年開發(fā)住宅小區(qū)，與A房屋銷售公司簽訂代理銷售合同，A公司按銷售額5%收取手續(xù)費。2013年9月銷售房屋2000平方米，每平方米5000元。A公司將銷售清單提交給甲公司，并按合同約定轉交售房款950萬元。甲公司賬務處理為： 借：銀行存款

49、950萬元 貸：主營業(yè)務收入950萬元 請分析甲房地產公司的涉稅風險。 2、涉稅分析 國稅發(fā)200931號文第六條第（四）項第一款規(guī)定：“采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)?！被诖艘?guī)定，本案例中的甲房地產公司以950萬元確認收入是錯誤的，是漏稅的表現(xiàn)，甲房地產公司必須按照A公司代理業(yè)務營業(yè)額應為1000萬元確認收入，繳納企業(yè)所得稅和土地增值稅，向中間代理機關支付手續(xù)費50萬元不能從1000萬元收入中進行扣除，應由A房屋代理銷售公司向甲房地產公司開據(jù)服務業(yè)發(fā)票50萬元，作為費用列支，在企業(yè)所得稅前進行扣除。甲公司賬

50、務處理為：借：銀行存款1000萬元 貸：主營業(yè)務收入1000萬元 同時，借：銷售費用 50萬元 貸：銀行存款 50萬元 2、視同買斷方式委托銷售的稅收風險：房地產開發(fā)公司只根據(jù)與代理銷售公司簽訂代理銷售合同中規(guī)定的買斷價確認收入，從而存在少或多申報企業(yè)所得稅。 根據(jù)國稅發(fā)200931號文的規(guī)定，采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格

51、低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)?；谝陨隙愂照咭?guī)定，房地產公司采用視同買斷方式委托銷售開發(fā)產品的，房地產開發(fā)公司在確認收入時，必須根據(jù)其與代理銷售公司簽訂的買斷價格與房地產企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或房地產企業(yè)、代理銷售方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議中約定的價格，兩者中最高者進行確定。案例分析：某房地產公司采用買斷方式委托銷售開發(fā)產品的涉稅分析 1、案情介紹甲房地產公司2013年開發(fā)住宅小區(qū)，與B公司房屋銷售公司簽訂買斷方式代理銷售合同，買斷價為每平方米4500元，銷售時由委托方、受

52、托方、買房共同簽訂協(xié)議。2013年9月B公司將開發(fā)產品銷售清單提交給甲公司時，銷售房屋2000平方米，實現(xiàn)銷售收入1000萬元，平均售價5000元。甲公司按買斷價計算收入，賬務處理為：借：銀行存款 900萬元 貸：銷售收入 900萬元。請分析甲房地產公司的涉稅風險。 2、涉稅風險分析 根據(jù)國稅發(fā)200931號文的規(guī)定，采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷

53、售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)。基于此規(guī)定，本案例中的B公司代理業(yè)務營業(yè)額應為1000萬元，因開發(fā)商參與合同簽訂，合同價5000元大于買斷價4500元，甲房地產公司應按照合同價5000元/米確認收入，而案例中的甲房地產公司則按照買斷價4500元計算收入，賬務處理為：借：銀行存款 900萬元，貸：銷售收入 900萬元。是一種少計算收入，少申報企業(yè)所得稅。甲公司正確的賬務處理為：借：銀行存款1000萬元 貸：主營業(yè)務收入1000萬元 同時，借：銷售費用 100萬元 貸：銀行存款

54、 100萬元 3、超基價分成方式委托銷售開發(fā)產品的稅收風險：支付給代理銷售方的分成額，直接從銷售收入中進行減除，沒有按照基價與銷售合同或協(xié)議中約定的銷售價格兩者中的最高者確認收入，從而出現(xiàn)少或多申報企業(yè)所得稅。 根據(jù)國稅法200931號文的規(guī)定，采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產品的，按照以下規(guī)定確定收入。（1）屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售

55、收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)。 （2）屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)。 基于以上規(guī)定，房地產公司采用超基價分成方式委托銷售開發(fā)產品時，必須按照以上兩種情況進行收入的確認。 案例分析：某房地產公司采用超基價分成方式委托銷售開發(fā)產品的涉稅分析 1、案情介紹 甲房地產公司2013年開發(fā)住宅小區(qū)，與代理銷售公司C簽訂代理銷售合同，合同確定采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產品。合同約定銷售保底價4500元，

56、并由C公司直接與客戶簽訂銷售合同，超過保底價部分受托方和委托方按三、七分成。2013年9月C公司提交銷售清單時，銷售房屋2000平方米，實現(xiàn)銷售收入1000萬元，平均售價5000元。甲公司按照保底價計算收入，賬務處理如下：借：銀行存款900萬元 貸：銷售收入900萬元。請分析甲房地產公司的涉稅風險。 2、涉稅風險分析根據(jù)國稅法200931號文的規(guī)定，采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產品的，如果房地產企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，而且銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除。本案例中， C公司代理業(yè)務營業(yè)額為2000×4500（50004500）×2000×100%1000（萬元），開發(fā)商支付給受托方的分成額（50004500）×2000×30%30（萬元）不得直接從收入中扣除，將來支付時，代理銷售公司向房地產開發(fā)公司開代理業(yè)的服務發(fā)票作為銷售費用列支。而案例中的甲房地產公司則按照保底價4500元計算收入，賬務處理為：借：銀行存款 900萬元，貸：銷售收入 900萬元。是一種少計收入，少申報企業(yè)所得稅。甲公司正確的賬