產(chǎn)權(quán)式賓館與經(jīng)濟發(fā)展

1、產(chǎn)權(quán)式賓館與經(jīng)濟發(fā)展進入21世紀以來，江西房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，興旺發(fā)達，一大批不同品種的特色地產(chǎn)迅速崛起，引領(lǐng)著江西人民小康生活的新潮流。以國恩大廈為代表的產(chǎn)權(quán)式賓館首現(xiàn)南昌，成為社會關(guān)注的熱點。這朵地產(chǎn)奇葩給江西帶來了新鮮的投資理念、置業(yè)方式和生活方式。元月7日，由中共江西省委政策研究室和江西日報主辦、國恩大廈承辦的以“產(chǎn)權(quán)式賓館與經(jīng)濟發(fā)展”為主題的江西房地產(chǎn)發(fā)展論壇在南昌舉行，有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、專家、經(jīng)營者共聚一堂，對產(chǎn)權(quán)式賓館的特點、影響及發(fā)展前景進行了深入的交流探討?，F(xiàn)刊出部分論點，以饗讀者。全新多贏的投資模式黃鶴：對產(chǎn)權(quán)式賓館這一新生事物，我想就其影響和意義談點個人看法。一、產(chǎn)權(quán)式賓館兼具房地

2、產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)的雙重屬性，為發(fā)展我省房地產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)開辟了新模式。我省的旅游收入總量與豐富的旅游資源是不相匹配的，房地產(chǎn)業(yè)也還滿足不了城市化發(fā)展的需求，我們要冷靜地分析房產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)的市場環(huán)境，創(chuàng)新發(fā)展模式，不斷發(fā)掘房地產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)的市場空間，把房地業(yè)與旅游繼續(xù)做大做強。產(chǎn)權(quán)式賓館的引入，巧妙地融合了房地產(chǎn)與旅游業(yè)，適應(yīng)了發(fā)展的需求。一方面，我省旅游產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展迫切需要旅游配套產(chǎn)品迅速跟進。自我省提出要建成沿海發(fā)達地區(qū)旅游休閑的后花園的目標以來，全省各地都加大了旅游資源的開發(fā)力度，但是在旅游配套產(chǎn)品的建設(shè)上卻相對滯后。產(chǎn)權(quán)式賓館的發(fā)展將有利于完善我省旅游配套服務(wù)體系。另一方面，我省房地產(chǎn)業(yè)迫切

3、需要從單一開發(fā)模式走向多元開發(fā)模式。目前，我省的房地產(chǎn)業(yè)大都還停留在傳統(tǒng)商品房開發(fā)模式上。而產(chǎn)權(quán)式賓館把投資與消費相結(jié)合，業(yè)主既是投資者，也是消費者。這種“多元化”的房地產(chǎn)開發(fā)模式，將為我省房地產(chǎn)業(yè)走出單一開發(fā)模式積累寶貴的經(jīng)營。產(chǎn)權(quán)式賓館以旅游服務(wù)業(yè)為依托，按房地產(chǎn)業(yè)的運作思路和開發(fā)模式來運行，為我省的房地產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)的雙贏發(fā)展尋找到了一條新途徑，它必將有力地促進我省房地產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)的發(fā)展。二、產(chǎn)權(quán)式賓館創(chuàng)新的多贏投資模式，為啟動我省民間投資、形成長效投融資機制提供了新理念。去年，我省投融資領(lǐng)域有一個重大變化，就是由過去的政府主導(dǎo)向民資主導(dǎo)轉(zhuǎn)變。但如何形成長效的投融資機制還需要我們不斷地探索

4、。產(chǎn)權(quán)式賓館的出現(xiàn)，以“多贏”的理念吸引投資，為我們打開了新的視角。產(chǎn)權(quán)式賓館將建設(shè)賓館宏大復(fù)雜的管理與巨額集中的投資分解為單體的組合，以其誘人的“多贏”利益，在世界范圍內(nèi)為眾多投資者所青睞。據(jù)WTO國際旅游組織統(tǒng)計，全球產(chǎn)權(quán)式賓館或酒店以年均158的速度遞增，早在1995年全球81個國家4000個旅游目的地就有35萬個家庭投資產(chǎn)權(quán)式賓館或酒店。在我國，先行一步的發(fā)達省市，也出現(xiàn)了投資產(chǎn)權(quán)式賓館的熱潮，如浙江臨安錢王大酒店94間產(chǎn)權(quán)房剛開盤就一售而空，北京金色假日酒店開盤一個月，400套客房被搶購一半。三、產(chǎn)權(quán)式賓館的引入，對政府管理能力提出了新要求，對政策研究提出了新課題。產(chǎn)權(quán)式賓館作為新生

5、事物在我省出現(xiàn)，有一個為消費者和投資者所認識，接受、推廣、完善的發(fā)展過程。特別是產(chǎn)權(quán)式賓館在我國也只是剛剛起步而已，整體上還不成熟。政府在發(fā)展類似產(chǎn)權(quán)式賓館這樣的新生事物時，既要能夠站在發(fā)展的角度肯定、支持、扶助它們的發(fā)展，鼓勵包括民營企業(yè)家在內(nèi)的各類投資主體大膽嘗試，積極引入國內(nèi)外分時度假公司，培育市場消費主體，出臺優(yōu)惠政策，扶持企業(yè)發(fā)展；又要站在維護消費者利益的角度，有提前介入的意識，通過規(guī)范市場的制度、法規(guī)和秩序，并在實踐中不斷調(diào)整和完善，強化開發(fā)商的自我約束，從而增強消費者的信心和安全感，才能夠使產(chǎn)權(quán)式賓館健康、有序、規(guī)范地發(fā)展。把好事辦好周平：今天舉辦的產(chǎn)權(quán)式賓館與經(jīng)濟發(fā)展論壇是辦了

6、一件好事，效果很好！產(chǎn)權(quán)式賓館是隨著生產(chǎn)力發(fā)展到一定程度而產(chǎn)生的新生事物。雖然在我省還剛剛起步，但生命力很強。它不僅能推動我省房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的發(fā)展，而且能拉動國民經(jīng)濟的發(fā)展。產(chǎn)權(quán)式賓館是旅游、度假、休閑與房地產(chǎn)相結(jié)合的產(chǎn)物，是一種新的理念。但新產(chǎn)品、新理念也要按市場規(guī)律運作，運作得好就會產(chǎn)生顯著的經(jīng)濟效益和社會效益。國恩大廈應(yīng)該吸收今天在座各位專家提出的好建議，把這個新生事物強大的生命力釋放出來，把好事辦好。特別是省旅游局和市旅游局的同志從旅游賓館管理角度提出的問題，開發(fā)商應(yīng)當好好研究，認真解決。國恩大廈地處鬧市，鬧中有鬧。旅游者要新鮮空氣，要安靜、要鬧中取靜。為了滿足靜的需要，要想辦法。當

7、然，在遠離市區(qū)的溫家圳建配套的綠色農(nóng)莊是一個方面，但國恩大廈主樓也要有相應(yīng)設(shè)施，要讓消費者和投資者認為花了錢值得。產(chǎn)權(quán)式賓館的“三新”黃隆規(guī)：近幾年來，江西省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭強勁，紅紅火火，房地產(chǎn)市場非?；钴S，個人消費占9899。欣欣向榮的大好形勢催生了一批不同品牌，不同方式的地產(chǎn)奇葩。如：商業(yè)地產(chǎn)、教育地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、老年公寓、單身公寓等。對產(chǎn)權(quán)式賓館的發(fā)展，我個人總體上看好，它適應(yīng)了形勢發(fā)展的需要。從房地產(chǎn)開發(fā)角度分析，產(chǎn)權(quán)式賓館有“三新”。一是新的理念。產(chǎn)權(quán)式賓館兼有房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的雙重性。是社會經(jīng)濟和房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展到一定程度的新理念、新品種。二是新的投資方式。這種投資方式全國也不多。

8、有投資就要有回報，象國恩大廈那樣，業(yè)主參與經(jīng)營管理和利潤分成。分成的方式有3種，最大程度保障業(yè)的利益，還有一個農(nóng)莊配套，這種方式比較少。三是住宅建設(shè)的新發(fā)展。江西省房地產(chǎn)業(yè)去年的投資增幅全國第一，但住宅結(jié)構(gòu)比較單一，經(jīng)營模式也比較單調(diào)，滿足不了不同收入、不同職業(yè)人群的需要。產(chǎn)權(quán)式賓館可以自住，也可以經(jīng)營，豐富了房地產(chǎn)的品種、結(jié)構(gòu)和經(jīng)營模式，從一定程度滿足了不同業(yè)主的需求。一花引來百花新。促進新生事物健康發(fā)展羅亦斌：產(chǎn)權(quán)式酒店（賓館）是分時度假產(chǎn)品的一種特殊模式，是投資者買斷客房的獨立房產(chǎn)權(quán)，除部分時間自己使用外，統(tǒng)一將其他時間的住宿權(quán)委托酒店管理經(jīng)營，自己獲取投資回報的經(jīng)營方式。作為一種全新的

9、投資方式，它是中產(chǎn)階級興起的產(chǎn)物，起源于20世紀70年代的歐美發(fā)達國家。中國的產(chǎn)權(quán)式酒店興起于20世紀90年代中期，主要功能是住宅、度假、投資。目前在沿海和發(fā)達的大城市較多。我省的產(chǎn)權(quán)式酒店開始于近兩年，有三種形式；獨立的產(chǎn)權(quán)式酒店、附加的產(chǎn)權(quán)式酒店、產(chǎn)權(quán)式公寓。它是房地產(chǎn)與旅游項目嫁接后的產(chǎn)物?，F(xiàn)在尚未形成規(guī)范的管理。產(chǎn)權(quán)式酒店的成長環(huán)境正在形成。一是假日消費，我國每年有3個旅游黃金周，度假逐漸成為時尚；二是有大量的閑置房產(chǎn)；三是收入高的人群在增加，居民需求旺盛；四是戶籍制度放松，異地置業(yè)的積極性提高了?，F(xiàn)在江西共有208家旅游星級飯店，其中五星級2家，四星級6家，三星級60家?？偟那闆r是中

10、低檔飯店多，高星級飯店少；硬件條件尚可，軟件質(zhì)量有待提高；機制體制不活，缺少先進的管理。對于產(chǎn)權(quán)式賓館，我們旅游部門是歡迎的。但應(yīng)該把握以下幾個點：一是投資商和管理公司要有良好的信譽和實力；二是要有較高的管理水平，產(chǎn)權(quán)式賓館的難度在于后期管理；三是對投資回報要注意是稅前收入還是稅后收入；四是要考慮利率風險和財務(wù)風險。旅游業(yè)的一個要素李蕓：產(chǎn)權(quán)式賓館是新事物、新時尚，說明江西并不落后。對這個新事物如何面對？如何迎接？它已經(jīng)引起省委政研室和媒體的高度重視，我們就要對它進行研究。城市面貌的改變?yōu)槁糜蝿?chuàng)造了好條件，但江西目前還不是最好的旅游勝地。所以要打造好江西的山水和服務(wù)條件，產(chǎn)權(quán)式賓館也是旅游業(yè)的

11、一個要素，要嚴格按照旅游賓館的要求建設(shè)產(chǎn)權(quán)式賓館，要打造精品。另一方面，全省的旅游產(chǎn)品打造好了，產(chǎn)權(quán)式賓館就好辦了。我相信，隨著旅游經(jīng)濟的快速發(fā)展，江西知名度的提高，產(chǎn)權(quán)式賓館也會像手機、肯德雞、麥當勞一樣，也會成為時尚。在這里向國恩大廈提幾點建議：一要分析產(chǎn)權(quán)式賓館面對的對象是誰？僅南昌市的人還不夠，還要輻射外省市和外國游客；涉?暗嬌突緹鴕槿耄歡僑綰穩(wěn)猛蹲收擼燃僬呷峽贍?？涉及旋嬚掖７痘隔溦粥嵿蓛??；葐洋旋x么蠹伊私餑愕奶氐愫陀攀啤?公攤面積要合理盛詩義：對產(chǎn)權(quán)式賓館的發(fā)展，我們房管部門大力支持。這種房地產(chǎn)形式可以擠掉炒房的投機行為。杭州的房地產(chǎn)過熱。其原因之一就是有溫州購房團到杭州大量炒房

12、。對于產(chǎn)權(quán)式賓館的投資風險，我認為如果用社會閑散資金購房無風險，用按揭的方式有一定的風險，產(chǎn)權(quán)式賓館的權(quán)屬管理比較復(fù)雜。我對中順國際酒店說過，公攤面積要合情、合理、合法。尤其是附屬部分的面積要分開，不能把過多的面積攤進去，強加給業(yè)主。這在實際操作中要認真考慮，包括戶型設(shè)計，經(jīng)營理念等都要考慮。產(chǎn)權(quán)式賓館的特點和市場環(huán)境陶滿德：它改變了傳統(tǒng)房地產(chǎn)的買賣關(guān)系，通過產(chǎn)權(quán)以合同的形式將買賣雙方捆在一起共同經(jīng)營、風險共擔、利益共享。這樣就分散了投資風險。房地產(chǎn)投資一般有兩種方式，一是開發(fā)投資；二是置業(yè)投資。產(chǎn)權(quán)式賓館將這兩種投資方式融合在一起，是以成本價賣出之后的投資。把產(chǎn)品化整為零，可以在全國各地尋找

13、買家，這樣就分散了開發(fā)商的風險。另外，降低了業(yè)主的風險。賓館、商場的經(jīng)營利潤比較高，一般人沒有能力購買賓館、商鋪。通過化整為零。普通業(yè)主就可以買得起這些高檔物業(yè)，統(tǒng)一經(jīng)營，借助物業(yè)和經(jīng)營者的品牌，還有附屬的高檔配套設(shè)施等有利條件，普通業(yè)主的風險必然會降低，這是一種雙贏的投資經(jīng)營模式。為什么產(chǎn)權(quán)式賓館能在七十年代的歐洲興起？因為當時歐洲已完成了工業(yè)化，城市化的進程，第三產(chǎn)業(yè)高度發(fā)達，市場經(jīng)濟比較成熟。產(chǎn)權(quán)式賓館的時權(quán)式，居住性、投資性必須以金融、旅游、房地產(chǎn)、交通等服務(wù)業(yè)的興旺發(fā)達和市場化為基礎(chǔ)才能實現(xiàn)。從南昌和江西目前的實力看，尚未完全達到產(chǎn)權(quán)式賓館增長極的要求，不是很充足，也不是不具備，但這

14、個市場環(huán)境正在形成。江西和南昌的經(jīng)濟已經(jīng)駛?cè)肟焖侔l(fā)展的軌道，城市化、工業(yè)化以超常規(guī)速度發(fā)展，隨著外向性經(jīng)濟的擴展，人流，信息流、資金流正在迅速流向江西，佩服國恩大廈敢為人先的精神，產(chǎn)權(quán)式賓館在南昌和江西一定會有廣闊的前景。國恩大廈應(yīng)獨樹一幟黃明亮：國恩大廈的優(yōu)勢主要是“三結(jié)合”。將投資和消費、賓館和農(nóng)莊，房產(chǎn)和旅游有機地結(jié)合在一起。其經(jīng)營模式是以賓館創(chuàng)品牌形象，以房產(chǎn)創(chuàng)經(jīng)濟效益，綜合開發(fā)，互動發(fā)展。這是一個超前性的理念，在房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)獨樹一幟，也是我省飯店體制上的一個突破，一種探索。它符合市場發(fā)展需要，經(jīng)營策略可行，發(fā)展前途光明。國恩大廈要興旺發(fā)達，我想，一要樹立自己的品牌，走集團化、專業(yè)

15、化道路。樹立品牌的最佳捷徑是“借梯上樓”，借名牌酒店的名，通過品牌戰(zhàn)略，網(wǎng)絡(luò)營銷，專業(yè)化管理，引進先進的服務(wù)理念和管理模式，提高賓館的管理水平。我省各類旅游飯店職業(yè)經(jīng)理人奇缺，請國恩大廈提早做好職業(yè)經(jīng)理人的挑選，培養(yǎng)工作。二要堅持高標準、高規(guī)范，認真做好“個性化”服務(wù)。在國際飯店集團大量進入我國、競爭日趨激烈的形勢下，要爭取市場更多的占有額，就必須在管理模式，服務(wù)理念上有新的突破，要在強化服務(wù)意識，精通服務(wù)技能，培育服務(wù)文化上下功夫。三要準確把握市場定位，辦出自己的特色。鷹潭華僑飯店堅持“旅游、中轉(zhuǎn)、會議”為飯店的市場定位是他們十幾年來長盛不衰的原因，值得貴店借鑒。誘人的投資方式章主恩：經(jīng)過幾年的考察，調(diào)研，我們決心引進產(chǎn)權(quán)式賓館這一全新投資理念，在南昌按照四星級標準打造國恩賓館。國恩賓館位于站前路23號，毗鄰火車站，是一棟由8層裙樓和兩座20層主樓組成的綜合樓。一到四層規(guī)劃為大型百貨商場，將引進國內(nèi)品牌百貨公司共同經(jīng)營；五至八樓為賓館配套，餐飲、KTV、健身、桑拿、會議一應(yīng)俱全；北樓為賓館商務(wù)寫字樓，南樓為產(chǎn)權(quán)式賓館；屋頂為空中音樂觀景茶座。另外，在市郊將建造15萬平方米的國恩農(nóng)莊，與賓館配套，向賓館直供無污染的綠