2022社區(qū)物業(yè)管理調(diào)查報告范文

1、高品質(zhì)文檔2022社區(qū)物業(yè)管理調(diào)查報告范文 物業(yè)管理是城市管理和社會建設沖突集中體現(xiàn)的領域，規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會建設總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容。我會于20*年1月至7月對河北區(qū)居民小區(qū)物業(yè)管理狀況，特殊是對三和小區(qū)和金兆園小區(qū)進行了調(diào)研。現(xiàn)將調(diào)查狀況報告如下： 一、小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀 三和小區(qū)，人口近萬人，地處城鄉(xiāng)結合部，小區(qū)經(jīng)受了九個物業(yè)公司和三屆業(yè)主委員會，人員較簡單，管理難度較大，現(xiàn)物業(yè)公司是容心物業(yè)公司于XX年9月接手三和小區(qū)的物業(yè)管理。每年應收物業(yè)費100萬元，現(xiàn)在只能收上來4萬余元，收繳費用不足以維持日常開銷，水電費都有拖欠。很多業(yè)主借道路、房屋質(zhì)量、綠化、車輛丟失、噴泉等很多問題，拖

2、欠物業(yè)費。金兆園小區(qū)，XX年入住，共1058戶。商品房202戶，回遷房660戶。XX年12月初物業(yè)撤出，后由明星物業(yè)接管，次年撤出?，F(xiàn)在，電梯修理費無從解決。 二、小區(qū)物業(yè)存在的問題 盡管兩個小區(qū)狀況有異，但存在有很多共性的問題，并在很大程度上反映了我區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀和病疾。 (一)地產(chǎn)遺留問題。由于物業(yè)管理沒有在房屋開發(fā)建設階段就進行介入，因此開發(fā)建設的不合理成了后來物業(yè)管理的眾多沖突的根源。開發(fā)建設遺留問題主要表現(xiàn)在：一是規(guī)劃變更導致業(yè)主權益受損。房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時的承諾有差異。二是房屋建筑和附屬設備質(zhì)量差，配套項目缺項甩項。三是建筑權屬不清。公攤面積的劃分確定和附屬用房經(jīng)營收益安

3、排等問題，是業(yè)主與開發(fā)商爭議的核心問題。如金兆園在地產(chǎn)建設階段，就在二次供水和電梯質(zhì)量等方面留下了嚴峻后患。三和小區(qū)的開發(fā)商也遺留下房屋質(zhì)量等問題。這些都為日后物業(yè)管理埋下了隱患。 (二)物業(yè)管理企業(yè)管理水平低，人員整體素養(yǎng)不高。一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識，服務態(tài)度不端正，服務用語不文明，對業(yè)主的正值要求不能準時滿意，同時存在侵害業(yè)主利益的行為。二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常修理是物業(yè)管理一項很重要的工作，修理不準時、不到位，使業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的服務質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至消失沖突。 (三)小區(qū)業(yè)主缺乏四種意識。一是缺乏整體意識。個別業(yè)主只顧自己利益，在公共部位私搭濫建，致使部分

4、公共設施不能正常使用，難以發(fā)揮其應有的功能;二是缺乏平安意識。少數(shù)業(yè)主認為房子是自己的，屬私有財產(chǎn)，便無所顧及在自己的小天地里，私拆亂改。三是缺乏法制意識。一些業(yè)主私占綠地，或種菜或做停車位，不僅破壞了小區(qū)的整體規(guī)劃，更侵害了其它業(yè)主的合法權益。四是缺乏環(huán)保意識。垃圾亂堆亂放，墻壁上亂貼亂畫，私養(yǎng)大型寵物，在小區(qū)寵物糞便隨處可見。 (四)物業(yè)公司對業(yè)主的違規(guī)行為處置力度不夠，沒有執(zhí)法權。而政府相應的執(zhí)法機構又力不從心，執(zhí)法缺位。比如，對有些業(yè)主的私搭亂蓋、車輛不按規(guī)定停放以及破壞小區(qū)設施等行為，只能勸說，下整改單，報告政府執(zhí)法部門，而無他法。結果經(jīng)常是業(yè)主我行我素，造成惡性循環(huán)，以至小區(qū)環(huán)境和

5、設施每況愈下。 (五)物業(yè)公司收物業(yè)費困難。業(yè)主以各種理由不繳費，加之，效法者眾，物業(yè)服務企業(yè)收上來的物業(yè)費越來越少，從企業(yè)追求利潤的經(jīng)濟本性來說，當收入小于成本或者利潤削減時，必定會降低成本，而降低成本的直接后果就是服務質(zhì)量下降，于是更多業(yè)主對物業(yè)服務企業(yè)的服務不滿足，從而不交物業(yè)費，這就進入了一個惡性循環(huán)的怪圈。小區(qū)環(huán)境差了，住房自然貶值，到頭來受苦的其實不只是物業(yè)服務企業(yè)，還有園區(qū)內(nèi)的全部業(yè)主。比如三和小區(qū)的狀況就是一個很好的例子。相反，現(xiàn)每家每戶的煤氣、水、電、有線電視等費用沒有拖欠的，因為這是政府行為，假如你不交費，這些職能部門有權停水停電，沒有一點商議，現(xiàn)在只有物業(yè)費可以拖欠，因為

6、它是企業(yè)行為。個別人就是抓住這個漏洞，不交物業(yè)費，你不會把我怎么樣，這是物業(yè)公司目前最撓頭的事。 (六)使用上缺乏健全的機制和有效的監(jiān)督，大修基金保值、增值難。按條例規(guī)定，當確需使用房屋公共修理基金的時候，由業(yè)主委員會提出，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請使用。但實際上，假如修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過，給實際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預算的修理費用沒有專業(yè)機構對其作鑒定和監(jiān)督其使用，簡單讓房屋公共修理基金造成無法利用。隨著大量房屋開頭進入修理期，當年收取的微薄的大修基金將入不敷出，如何在物價水平上漲的狀況下，將有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段

7、。 三、幾條建議 (一)依照XX年10月1日實施的物權法有關章節(jié)規(guī)定和XX年9月1日正式實施的物業(yè)管理條例，討論制定我區(qū)物業(yè)管理水平評估細則，提高物業(yè)管理，并做到有法可依。 (二)建立政府相關執(zhí)法部門與物業(yè)公司、業(yè)主委員會三方的聯(lián)動機制，有效處置小區(qū)內(nèi)的各種違法違規(guī)行為。并在街道辦事處一級設立物業(yè)管理糾紛處置辦公室，作為三方聯(lián)動機制的行動軸心。 (三)為促進物業(yè)管理市場的進展，培育物業(yè)管理的核心品牌，鼓舞有實力的社會實體興辦物業(yè)公司，在政策上實施優(yōu)待政策，并制造競爭氛圍，做大做強我區(qū)物業(yè)管理業(yè)，為我區(qū)和諧社區(qū)建設鍛造實業(yè)新軍。 (四)確保房屋大修基金的平安使用，實現(xiàn)大修基金保值增值。建議對業(yè)主交納的房屋大修基金托付銀行理財，按每個小區(qū)(大廈)開一個總帳戶，按每戶業(yè)主繳納的房屋大修基金為每戶單獨開戶，每年的利息自動轉存到業(yè)主的戶頭上。凡需動用大修基金時，必需由大修房屋牽涉到的業(yè)主們投票表決，托付專業(yè)機構對物業(yè)公司預算的修理費用進行評估后方可動用修理款項，同時對大修基金的使用過程進行監(jiān)督，對修理質(zhì)量進行鑒定。 (五)加大宣揚