樓頂空間的權(quán)屬爭議及解決規(guī)則

1、樓頂空間的權(quán)屬爭議及解決規(guī)則              一、樓頂空間權(quán)屬爭議的表現(xiàn)近年來，在區(qū)分所有建筑物的爭議中，關(guān)于樓頂空間的權(quán)屬糾紛也時(shí)有出現(xiàn)。主要的表現(xiàn)，是將建筑物的頂層的樓頂空間確定給頂層區(qū)分所有權(quán)人專有使用。這樣，頂層的區(qū)分所有權(quán)人對(duì)于樓頂空間享有專有使用權(quán)，可以建設(shè)私家空中花園并單獨(dú)享用。其結(jié)果是，建筑物的頂層價(jià)格大大提高，開發(fā)商能夠獲得更大的效益，而投資并沒有增加。這種結(jié)果也可謂之“雙贏”局面。但是，按照建筑物區(qū)分所有權(quán)的基本規(guī)則，建筑物的樓頂空間應(yīng)當(dāng)屬于全體

2、區(qū)分所有權(quán)人所共有。例如，中國澳門特別行政區(qū)民法典在規(guī)定區(qū)分所有建筑物（分層建筑物）的共同部分范圍的條文中，就專門規(guī)定分層建筑物各樓宇之作遮擋的天臺(tái)或屋頂，為分層建筑物之共同部分。我國的物權(quán)法草案沒有規(guī)定得這樣細(xì)致，但是這樣的原則是存在的。樓頂空間不僅僅可以建花園，還可以作更多的開發(fā)利用，如果將樓頂空間確定給個(gè)別的區(qū)分所有權(quán)人所專有使用，是不是破壞了建筑物區(qū)分所有權(quán)的整體共有關(guān)系，侵害了其他區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利呢？這是一個(gè)大問題。二、解決樓頂空間權(quán)屬的基礎(chǔ)理論確定區(qū)分所有建筑物樓頂空間的權(quán)屬問題，最基礎(chǔ)的依據(jù)就是區(qū)分所有建筑物的專有部分和共用部分的界限確定。在理論上，如何界定區(qū)分所有建筑物的專有

3、部分，有五種不同的主張。一是“中心”說，即“壁心”說，認(rèn)為區(qū)分所有建筑物專有部分的范圍達(dá)到墻壁、柱、地板、天花板等境界部分厚度之中心。這種觀點(diǎn)對(duì)于界定權(quán)利的范圍較為明確，但是對(duì)于建筑物的維護(hù)與管理則較為有害，原因是，對(duì)于境界壁的維護(hù)，不能只負(fù)責(zé)一半，應(yīng)當(dāng)將全部的境界壁作統(tǒng)一的修繕，壁心的分割不利于對(duì)建筑物的維護(hù)和保養(yǎng)。二是“空間”說，這種觀點(diǎn)以區(qū)分所有權(quán)的共有權(quán)理念為立論基礎(chǔ)，與以單獨(dú)所有為立論基礎(chǔ)的上述“中心”說完全對(duì)立，認(rèn)為專有部分的范圍僅限于墻壁、地板、天花板所圍成的空間部分，而界線點(diǎn)上的分割部分如墻壁、地板、天花板等則為全體或者部分區(qū)分所有人所共有。三是“最后粉刷表層”說，認(rèn)為專有部分

4、包含壁、柱等境界部分表層所粉刷的部分，亦即境界壁與其他境界的本體屬共用部分，但境界壁上最后粉刷的表層部分屬于專有部分。四是折中了壁心說和最后粉刷表層說的觀點(diǎn)形成的主張，稱之為“壁心說和最后粉刷表層說”，認(rèn)為專有部分的范圍應(yīng)分為內(nèi)部關(guān)系和外部關(guān)系而定，在區(qū)分所有權(quán)人內(nèi)部，專有部分應(yīng)僅包含壁、柱、地板及天花板等境界部分表層所粉刷的部分，但在外部關(guān)系上，尤其是對(duì)第三人關(guān)系上，專有部分應(yīng)包含壁、柱、地板及天花板等境界部分厚度的中心線。五是“雙重性”說，有的學(xué)者主張，前四種觀點(diǎn)的主要分歧在于，是將墻壁作為共有部分還是作為專有部分對(duì)待，并主張墻壁既有專有財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)，又有共有財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)，具有雙重屬性。在上述

5、各種主張中，通說采用“壁心說和最后粉刷表層說”。這是建筑物區(qū)分所有權(quán)理論中最為精致的理論，能夠很好地解決區(qū)分所有建筑物的專有部分和共用部分的虛實(shí)界限。虛的權(quán)利界限，在于壁心，實(shí)的權(quán)利界限，在于最后粉刷表層。確定樓頂空間的權(quán)屬問題，也應(yīng)當(dāng)適用這個(gè)理論。在界定區(qū)分所有建筑物的相鄰區(qū)分所有權(quán)人各自的專有部分的界限時(shí)，其最基本的標(biāo)準(zhǔn)就是境界壁的壁心，在壁心的兩側(cè)分別為雙方區(qū)分所有權(quán)人所有。但是這種界定的權(quán)利是虛的權(quán)利，解決的是相鄰的區(qū)分所有權(quán)人之間的權(quán)利界限。在確定專有部分和共用部分的實(shí)質(zhì)界限時(shí)，其標(biāo)準(zhǔn)是建筑物的最后粉刷表層。這種界定的是權(quán)利的實(shí)的權(quán)利，其最后粉刷表層之間的境界壁，是共用部分，是建筑物

6、區(qū)分所有權(quán)中的互有權(quán)的標(biāo)的。在建筑物的頂層，區(qū)分所有權(quán)人沒有與他人相鄰，但是確定其專有部分的界限，仍然是壁心，頂層境界壁壁心的下側(cè)，屬于區(qū)分所有權(quán)人的專有部分，建立專有部分的所有權(quán)。但是，在界定專有部分和共用部分的界限時(shí)，則應(yīng)以最后粉刷表層為標(biāo)準(zhǔn)，最后粉刷表層之外的頂層樓板，都屬于共用部分，為全體區(qū)分所有權(quán)人所共有。按照這樣的標(biāo)準(zhǔn)，如果采用“壁心說”界定頂層所有權(quán)人的權(quán)利界限，其權(quán)利界限只及于頂層樓板的壁心，不可能沖出壁心，而達(dá)到整個(gè)頂層樓板，更不能達(dá)到頂層空間。如果采用“最后粉刷表層說”，區(qū)分所有權(quán)人的所有權(quán)界限實(shí)際只能及于頂層樓板自己一側(cè)的最后粉刷表層，整個(gè)樓板的實(shí)體，都是全體區(qū)分所有權(quán)人

7、所共有。三、解決樓頂空間權(quán)屬爭議的具體規(guī)則根據(jù)以上理論和基本規(guī)則，區(qū)分所有建筑物的樓頂空間屬于區(qū)分所有建筑物的共用部分，不能歸屬于頂層區(qū)分所有權(quán)人專有使用，應(yīng)當(dāng)歸屬于全體區(qū)分所有權(quán)人共有。將區(qū)分所有建筑物的樓頂空間歸屬于頂層區(qū)分所有權(quán)人專有使用，或者歸屬于其專有部分，都是將區(qū)分所有建筑物的共用部分劃歸個(gè)別的區(qū)分所有權(quán)人專有使用或者專有所有，都是對(duì)其他區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)益的侵害。其結(jié)果有三：一是全體區(qū)分所有權(quán)人的共有權(quán)的標(biāo)的物被割讓，割讓的部分成為頂層區(qū)分所有權(quán)人的專有或者專有使用，無法對(duì)其行使權(quán)利；二是頂層區(qū)分所有權(quán)人雖然取得了樓頂空間的專有使用權(quán)或者所有權(quán)，但他是付出了代價(jià)的，這個(gè)代價(jià)，就是支

8、出了高額的購房費(fèi)用，他并不是無償?shù)卣加腥w區(qū)分所有權(quán)人的利益；三是開發(fā)商取得了轉(zhuǎn)讓樓頂空間的權(quán)利價(jià)金，獲得了利益，而其獲得利益的結(jié)果，就是全體區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利受到損害，這倒符合不當(dāng)?shù)美姆商卣?。由此可見，開發(fā)商將樓頂空間出售給頂層區(qū)分所有權(quán)人，實(shí)際上是在用全體區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利謀取個(gè)人的利益，受到損害的是全體區(qū)分所有權(quán)人。按照一般的規(guī)則，對(duì)于區(qū)分所有的其他部分，有約定的依照其約定，沒有約定的除開發(fā)商能夠證明自己享有所有權(quán)的之外歸屬于全體區(qū)分所有權(quán)人的規(guī)則，似乎還是存在問題。這就是，有約定，究竟是誰與誰的約定？如果僅僅是開發(fā)商和頂層區(qū)分所有權(quán)人之間的約定，他們能夠處分屬于全體區(qū)分所有權(quán)人所共

9、有的樓頂空間嗎？顯然不能！因此，解決樓頂空間權(quán)屬爭議的具體規(guī)則應(yīng)當(dāng)是：1.樓頂空間的所有權(quán)歸屬于全體區(qū)分所有權(quán)人所共有，原則上不能歸屬于頂層區(qū)分所有權(quán)人所專有使用。建筑物本身與土地權(quán)屬并不相同，區(qū)分所有建筑物的土地還有一個(gè)使用權(quán)的問題，開發(fā)商可以在公平合理的條件下做出一定的調(diào)整，把某些方面可以確定土地使用權(quán)歸自己享有，或者歸其他區(qū)分所有權(quán)人享有，只要不將費(fèi)用分擔(dān)在其他區(qū)分所有權(quán)人身上也就行了。而建筑物就是全體區(qū)分所有權(quán)人所有，與開發(fā)商沒有關(guān)系，開發(fā)商無權(quán)處置。可以想象，開發(fā)商不能將一個(gè)沒有頂層樓板的建筑物出賣給全體區(qū)分所有權(quán)人，那么也就不能將樓頂空間歸屬于自己所有，也不能通過約定將樓頂空間歸屬

10、于頂層住宅區(qū)分所有權(quán)人專有使用。2.開發(fā)商與個(gè)別區(qū)分所有權(quán)人約定樓頂空間的專有使用權(quán)的，不發(fā)生法律效力，頂層區(qū)分所有權(quán)人不能夠取得其專有使用的權(quán)利。在區(qū)分所有的建筑物上，頂層樓板都屬于全體區(qū)分所有權(quán)人所共有，那么，頂層樓板以上的樓頂空間，當(dāng)然更屬于區(qū)分所有人所共有，其占有、使用、收益、處分，都是全體區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利，由全體區(qū)分所有權(quán)人共同支配。即使是開發(fā)商與個(gè)別區(qū)分所有權(quán)人約定，這個(gè)約定也不能對(duì)抗全體區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利。因此，開發(fā)商和頂層區(qū)分所有權(quán)人約定樓頂空間歸屬于該區(qū)分所有權(quán)人專有使用的，一律無效。3.能夠決定樓頂空間如何使用的，只有全體區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議。區(qū)分所有建筑物的樓頂空間，對(duì)于全體區(qū)分所有權(quán)人而言，具有重要的價(jià)值。首先，樓頂空間關(guān)系到建筑物的防雨、壽命和安全，關(guān)乎到全體區(qū)分所有權(quán)人的利益。其次，建設(shè)樓頂空間，可以使全體區(qū)分所有權(quán)人增加活動(dòng)空間，充分利用樓頂空間豐富區(qū)分所有權(quán)人的生活，提高生活質(zhì)量。再次，樓頂空間的開發(fā)利用，具有豐富的內(nèi)涵，例如利用樓頂空間作廣告等，就是很好的開發(fā)利用，其所得利益歸屬于全體區(qū)分所有權(quán)人。這些利益與全體區(qū)分所有權(quán)人息息相關(guān)，不可任人予以侵害。對(duì)于這樣的重大利益，必須由全體區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議決定。如果區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議決定樓頂空間可以交給頂層區(qū)分所有權(quán)人所專