校區(qū)校內周轉房物業(yè)管理方案30頁

1、××校區(qū)校內周轉房物業(yè)管理方案（討論稿）依據物權法、物業(yè)管理法和魯政辦發(fā)(1998)35號文，事管發(fā)(1999)1號文，參考小區(qū)物業(yè)社會化管理以及高校教工住宅物業(yè)管理的有關做法和案例。提出如下方案。一、校內周轉房小區(qū)物業(yè)社會化管理方案1、成立具有業(yè)主委員會性質的校內周轉房住戶自治機構，可以稱為自主管理委員會（簡稱自管會）作為權力主體，要具備房屋產權變更后，與合法業(yè)主委員會的可過渡與可對接性。初期可考慮每單元住戶推選或指定一名代表，組成代表會議，審議“入住須知”、“物業(yè)管理方案”等文件。并代表全體住戶利益，討論表決以上文件，通過住戶簽署后生效。2、由住戶自治機構與校資產管理部

2、門配合，選擇、監(jiān)督物業(yè)管理單位，制訂小區(qū)管理辦法，對校內周轉房小區(qū)進行綜合管理和服務。3、由住戶自治機構所選定的物業(yè)服務單位收取、管理物業(yè)經費，物業(yè)經費實行全成本核算，由住戶按居住面積分攤收取。物業(yè)服務單位自主經營、自負盈虧，學校不再負擔。物業(yè)經費預算項目及標準參考意見，見附件××校區(qū)校內周轉房物業(yè)管理經費分項報價表。4、由住戶自治機構與校資產管理部門配合，依據法律和學校有關資產管理制度，協(xié)調住戶與住戶、住戶與學校、住戶與物業(yè)服務單位的產權利益和物業(yè)服務利益等關系及矛盾。由于該區(qū)在校區(qū)內，以上方案沒有包括保安工作及費用在內，建議保安工作由校衛(wèi)隊在校區(qū)內統(tǒng)一負責。如選擇后勤管

3、理，提出以下附件1、附件2建議性意見及方案，供參考(其中一次性投入，由后勤先投入，后折舊歸還)。二、物業(yè)服務工作內容1、按校方要求管理周轉房區(qū)內運轉秩序；2、區(qū)內樓宇內外公共區(qū)域的保潔工作；3、生活垃圾收集與處理（不含裝修建筑垃圾）、化糞池清理工作；4、區(qū)內公共區(qū)域衛(wèi)生消殺工作；5、區(qū)內綠化區(qū)養(yǎng)護管理；6、戶內自用部位、自用設施的維修（按本文附件一、附件二的規(guī)定辦理）；7、區(qū)內及樓宇共用部位、共用設施的維修管理問題，由于我校職工公寓為周轉房的特殊情況，無法按照事管發(fā)(1999)1號文的精神辦理。特建立教工公寓共用部位、共用設施維修基金，在后勤處掛賬積累，以樓宇單體為單位計算。需使用時，由該樓全

4、體住戶同意并簽字方可使用。不足部分，由住戶按住房面積來分擔；8、陸續(xù)推出的供住戶選擇的其他有關有償服務項目。三、××校區(qū)校內周轉房物業(yè)管理經費分項報價表經計算整個××中醫(yī)藥大學校內周轉房小區(qū)，按100000平方米計算，按每平方米每月0.45元收費。具體核算如下：（一）共用部位、共用設施維修基金每平方米每月0.1元（二）人工費明細表崗位人數工資標準月工資額備注經理118001800保潔綠化主管112001200維修主管兼內勤112001200保潔員146008400綠化員56003000工程維修人員48003200小計2618800保險費20.55%386

5、3加班及福利費8%1504工資總額的8%費用合計24167（三）辦公費明細表費用項目子項目測算依據費用小計辦公費及保潔綠化水電費交通費日常租車費用200通訊費電話費電話1部，平均每部每月300元300手機費手機1部，平均每部每月300元300服裝費管理人員夏裝2套，150元/套，冬裝2套，300元/套（按兩年折舊）113工人夏裝2套，100元/套，冬裝2套，200元/套（按兩年折舊）600水電費每月600元600員工宿舍租用費每月500元/兩間500辦公用品費概算200合計2813（四）固定資產折舊費費用項目子項目數量單價費用小計備注辦公設備原值電腦2500010000水電收費及管理打印機21

6、5003000電話機1150150辦公及維修值班辦公桌椅經理1800800管理人員2300600其他63001800文件柜經理1800800部門34001200沙發(fā)、茶幾130003000保險柜110001000工具設備數字萬用表1200200管道疏通機115001500沖擊鉆110001000高壓水槍115001500剪草機150005000臺鉆床120002000電焊機110001000兆歐表110001000修邊機160006000工具柜25001000小推車3300900小計43300固定資產折舊費43300月均650按5年折舊，折舊后殘值為10%（五）低值易耗品攤銷明細表費用項目子項

7、目數量單價費用小計備注低值易耗品攤銷清潔工具批19000375兩年攤銷水車個12240120水管根1015063綠化工具批15000208維修工具批1200083消防工具批1180075辦公文具批12500104低值易耗品合計費用1028（六）實施設備維護明細表項目費用子項目測算依據費用小計給排水系統(tǒng)日常維修與更換配件根據設備原價估算800照明系統(tǒng)維修與更換費用根據設備原價估算800消防系統(tǒng)維修費用根據設備原價估算150運行養(yǎng)護費用合計1750（七）保潔、不可預見費、社區(qū)文化明細表費用項目子項目測算依據費用小計清潔費衛(wèi)生消殺每月消殺4次，每次300元1200清潔化糞池每年一次每次4800元40

8、0清潔材料清潔劑、垃圾袋、普通工具800清運費垃圾清運費800清潔費合計3200不可預見費按前6個項目的3%提取988社區(qū)文化費按前7項的3%提取1017月合計總費用：45613元，由于實際入住不足100000平方米，故每平米按0.45元收費。（十）物業(yè)管理費的收取，從住戶簽訂入住協(xié)議之日開始。并從住戶職工工資中扣除。附件：××中醫(yī)藥大學公有住宅售后維修養(yǎng)護管理暫行辦法附件××中醫(yī)藥大學公有住宅售后維修養(yǎng)護管理暫行辦法（征求意見稿）第一條 為加強我校公有住宅售后維修養(yǎng)護管理，明確售房單位和業(yè)主的責任，保障業(yè)主和非業(yè)主使用人的安全和權益。根據×&

9、#215;省省級機關房地產管理辦法（魯政發(fā)199513號），××省公有住宅售后維修養(yǎng)護管理暫行辦法（魯政辦發(fā)199835號）和省直機關住房委員會、省財政廳、省級機關事務管理局事管發(fā)19991號文件的有關規(guī)定，結合我校實際，制定本辦法。第二條 本辦法所指售房單位是按照省直機關駐濟單位住房制度改革的實施意見規(guī)定的，出售公有住宅的房屋管理單位即××中醫(yī)藥大學；業(yè)主是指按照上述“實施意見”的房改政策購買公有住宅的我校有關職工及繼承人，非業(yè)主使用人員是指未購買現租住我校公有住房的我校職工。第三條 按照上述文件規(guī)定，公有住宅出售后的維修養(yǎng)護，逐步向社會化、專業(yè)化和企

10、業(yè)化的物業(yè)管理模式轉變，實行業(yè)主自治管理和物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化管理相結合的原則?？紤]到我校的實際情況，在管理模式的社會化、專業(yè)化和企業(yè)化上，在管理維修費用的承擔比例上將本著逐步改革、穩(wěn)妥過渡的原則進行。第四條 按照文件規(guī)定：公房出售后，共用部位和共用設施設備的維修養(yǎng)護費用，普通住宅按售房款的20%，高層住宅按售房款的30%提取，建立維修基金，所有權歸售房單位，維修基金在省直住房資金管理中心設專戶，?？顚Ｓ?，以其利息支付共用部位和共用設施設備的維修及管理費用，不足部分由業(yè)主按各自住房建筑面積的比例分攤。在條件逐步成熟時，學校將會同全體業(yè)主成立業(yè)主管理委員會，代表維護全體業(yè)主的合法權益，民主管理、決

11、策已出售房屋的有關事宜。學校決定，在業(yè)主管理委員會成立之前，房屋管理由學校資產部門負責；共用部位和共用設施設備維修養(yǎng)護及費用由學校承擔，后勤處組織實施；自用部位、自用設施設備的維修養(yǎng)護責任及費用由業(yè)主承擔，可以按照規(guī)定自行維修養(yǎng)護，也可以委托學校后勤物業(yè)管理中心有償服務或委托社會物業(yè)管理公司代修。非業(yè)主使用人按規(guī)定交納房租及水、電、氣、暖各種費用后，房屋自用部位和自用設施設備的維修養(yǎng)護及費用由學校負責。業(yè)主管理委員會成立之后，維修養(yǎng)護由其選聘的物業(yè)管理企業(yè)按雙方簽訂的合同承擔，費用按上述文件規(guī)定辦理。第五條 公有住宅出售后的維修養(yǎng)護，按上級文件規(guī)定，分為自用部位、自用設施設備和共用部位、共用設

12、施設備兩部分。自用部位和自用設施設備是指：分戶門內的裝飾部分，包括天棚抹灰、墻面抹灰、地面面層，門、窗、戶內非承重隔墻、隔扇，自用陽臺（包括自用戶外樓屋頂平臺），欄桿、扶手，分戶表以內的上水管道、分戶表以內的煤氣管道、分戶表以內的供電線路、支線截止閥以內的暖氣管道、散熱器及其他線路，廚房內的水池、廁所內的大便器、洗手盆及其他設施設備，獨用的地下室及樓房外獨用的附屬建筑物，如院墻、儲藏室等。共用部位和共用設施設備是指：樓房內地承重結構部位，包括樓蓋、房頂、梁柱、樓板，墻體、基礎等，外墻面、樓梯間，共用的廚房，共用的廁所、共用水池，走廊通道，垃圾道，煙囪、屋頂水箱，郵政信箱，上水管道（至分戶表前，

13、含表），下水主管道，煤氣管道（至分戶表前，含表），暖氣管道（至支線截止閥前），供電線路（至分戶表前，含表），共用天線（戶外部分），消防設施，電梯，車庫（自行車、摩托車、汽車）及房前房后的院落等。第六條 業(yè)主和維修養(yǎng)護責任單位（在業(yè)主委員會成立前為學校，之后為業(yè)主委員會），應當定期對住宅的自用和共用部位及設施設備進行維修養(yǎng)護，保證居住安全和設備的正常使用，并接收學校職能部門和業(yè)主委員會的管理、監(jiān)督和指導。涉及破壞、改變房屋結構的裝飾、裝修、改造、維修，包括墻體開門窗，影響到房屋外觀的外窗、陽臺改造，破壞地面的廁所、下水改造維修，供暖管道改造，樓屋頂建筑和設施等，必需向校資產科申報，由資產科根據房

14、屋結構等實際情況進行批準（申批表見附件），無批準擅自施工者處以5001000元罰款，造成一切損失由業(yè)主負責修復和賠償。業(yè)主未經批準，不得擅自侵占住宅的共用部位和共用設施設備，不得擅自增加或減少對共用部位和共用設施設備正常運行增加負荷和產生影響的自用設備。對發(fā)生上述行為并造成損失的，應負責修復或賠償。業(yè)主在使用住宅的共用部位和共用設施設備時，不得侵害其他住宅業(yè)主的權益，否則，除責令其立即停止侵害行為外，還應負責賠償由此造成的損失。業(yè)主委員會和學校職能部門從中協(xié)調解決不了問題，雙方可以通過民事仲裁和法律程序解決。第七條 公有住宅售后自用部位和自用設施設備維修的申請、實施、結算，按照本文附件

15、5;×中醫(yī)藥大學公有住宅售后自用部位和自用設施設備維修辦法（含價目表）執(zhí)行。第八條 本辦法自年月日起執(zhí)行，由后勤處負責解釋。附：1、公有住宅售后自用部位和自用設施設備維修辦法（含價目表）2、維修單（略）3、房屋維修改造申批單（略）公有住宅售后自用部位和自用設施設備維修辦法我校公有住宅售后自用部位和自用設施設備的維修養(yǎng)護工作，按××中醫(yī)藥大學公有住宅售后維修養(yǎng)護管理暫行辦法第四條規(guī)定：自用部位、自用設施設備的維修養(yǎng)護責任及費用由業(yè)主承擔，可以按照規(guī)定自行維修養(yǎng)護，也可以委托學校后勤物業(yè)管理中心有償服務或委托社會物業(yè)管理公司代修。為使這項工作得到更好落實，特制定本維修

16、辦法。一、報修管理制度1、各業(yè)主若有需要學校后勤物業(yè)管理中心進行維修的項目，應到學校維修值班室登記報修，由值班人員查出維修項目所需價格并填寫維修單，報修人員認可簽字后派工。2、緊急故障或報修人員不能前來報修時，可打報修熱線電話：或校內電話：報修，值班人員查出維修項目所需價格并填寫維修單后派工，維修人員帶維修單到現場，報修人員認可后開始維修。3、維修值班室每天上午8:0012:00；下午14:0018:00；晚上19:0021:30有專人值班，周六、周日及節(jié)假日同樣值班。其他時間的緊急維修可聯(lián)系物業(yè)管理中心負責人安排維修，手續(xù)后補。4、同時報修的項目，按“先解決突發(fā)事故搶修再安排普通維修、先教學

17、后生活、先學生后教工”的原則安排。二、報修結算制度1、維修人員按維修單完成任務后，由報修用戶對維修數量、質量、價格、工作態(tài)度等進行驗收，并在維修單上簽名。2、物業(yè)管理中心造表，售電時收費室在報修戶買電時收取，開具有后勤服務中心財務印章的一般收據。沒有結清維修費，不售電。三、維修規(guī)則1、維修響應時間。維修人員到現場，學校××校區(qū)職工宿舍、第一宿舍不超過20分鐘，第二宿舍不超過40分鐘。維修人員緊張時可約定時間，必需在約定時間之前到達，用戶家中無人等候除外。2、維修注意安全。帶電作業(yè)及危險項目，不準單獨作業(yè)，必須2人以上操作。3、熱情服務，文明維修。接待報修要態(tài)度和藹、用語文明

18、，登記清楚。在用戶處不吃請、不喝水、不吸煙、不接受禮品。工作完畢，清理現場垃圾和污跡。4、嚴格按維修單要求執(zhí)行。不偷工減料，不以舊充新，不以次充好，不亂報價格。用戶有不良反映，落實后從嚴處理。5、維修中遇有情況變化，內容變更，工作量增加或減少，維修人員應匯報領導同意后實施，或請用戶另外報修。四、維修檢查制度1、維修工作記錄、報修、電話記錄、維修單的時間、地點、內容、報價等要清楚、準確、及時，值班人員每日檢查，物業(yè)管理中心每周檢查1次，發(fā)現問題，及時解決。2、對于用戶的要求，意見和建議，要件件落實并有答復，特別是對維修質量、守規(guī)情況和收費價格中的問題要逐件及時落實。3、后勤服務中心每月對維修工作

19、進行檢查，保證良性運行。附：維修價目表（一）維修材料勞務價格表（電器部分）序號材料名稱規(guī)格型號單位主材價格（元）輔材價格（元）工時費（元）內部價格（元）備注1更換燈管40W支6.303.449.742更換鎮(zhèn)流器40W個14.000.505.1619.663更換啟動器個0.600.861.464更換燈角付1.000.503.444.945修日光燈、部件件不含材料1.005.166.166新裝日光燈程40W套35.000.509.5045.007新裝吸頂燈套不含材料1.0013.7614.768更換吊線盒個1.200.202.583.989更換燈泡150W以上個不含材料0.860.8610更換燈泡

20、15W個0.950.861.8111更換燈泡40W個1.000.861.8612更換燈泡60W個1.150.862.0113更換墻壁插座個4.500.502.587.5814更換拉線開關個120.0.302.584.0815更換燈口個1.200.202.583.9816明裝插座個2.000.503.445.9417護套線明敷2_2.5mm米0.750.250.861.8618護套線明敷2_4mm米不含材料0.250.861.1119電纜敷設2_6mm米不含材料0.600.8614.620軟線安裝米不含材料0.400.861.2621更換壁燈套不含材料1.004.305.3022新裝壁燈套不含材

21、料1.0013.7614.7623更換吸頂燈套不含材料1.204.305.5024更換墻壁開關個4.500.502.587.5825更換園木個0.600.303.444.3426更換環(huán)形燈管32W支23.002.5825.5827更換閘刀開關2P10-60A個不含材料1.004.305.3028更換閘刀開關3P15A-60A個不含材料1.505.166.6629更換空氣開關單聯(lián)個14.000.502.5817.0830更換空氣開關雙聯(lián)個28.000.502.5831.0831更換空氣開關三聯(lián)個42.000.503.4445.9432更換漏電保護開關60A個70.001.004.3075.303

22、3更換路燈燈泡250W個17.001.003.4421.4434更換路燈燈泡160W個14.001.003.4418.4435更換路燈燈罩250W套70.004.0015.0089.0036更換路燈燈罩160W套59.004.0015.0078.0037更換路燈部件處不含材料0.505.165.6638修閘刀及熔斷器個不含材料1.201.722.9239更換保險絲根0.501.201.7040更換交流接觸器個不含材料3.1010.3213.4241更換交流繼電器個不含材料1.005.166.1642電路及設備排障初級處不含材料5.165.1643電路及設備排障二級處不含材料10.3210.32

23、44電路及設備排障疑難處不含材料20.6420.6445配電盤安裝大個不含材料6.0013.7219.7246配電盤安裝小個不含材料3.006.889.8847配電盤安裝一處個不含材料6.0013.7619.7648更換電度表單相塊47.000.506.8854.3849新裝電度表單相塊47.001.008.6056.6050更換電度表三相塊不含材料1.0010.3211.3251新裝電度表三相塊不含材料1.5012.0413.5452護套線明敷2_6mm米不含材料0.300.861.1653護套線明敷3 _2.5mm米不含材料0.300.861.1654護套線明敷3_ 4mm米不含材料0.3

24、00.861.1655護套線明敷3_ 6mm米不含材料0.300.861.1656電纜敷設BV2.5mm米不含材料0.401.722.1257電纜敷設2 _2.5mm米不含材料0.600.861.4658電纜敷設2 _4mm米不含材料0.600.861.4659電纜敷設2 _10mm米不含材料0.600.861.4660電纜敷設3 _2.5mm米不含材料1.200.862.0661護套線安裝BV2.5mm米不含材料0.601.722.3262更換空氣開關DZ10-100A個98.004.003.44105.44（二）維修材料勞務價格表（水、暖部分）序號材料名稱規(guī)格型號單位主材價格（元）輔材價格

25、（元）工時費（元）內部價格（元）備注1水咀更換DG20個5.600.401.727.722水咀更換DG15個4.200.201.726.123更換高水箱潔具塑料套15.800.5013.7630.064更換低水箱潔具塑料套19.600.5013.7633.865鋼管安裝DG15米4.751.503.449.696更換拆裝水表DG15塊29.001.203.4433.647更換拆裝閘閥DG15個11.000.203.4414.648更換拆裝活節(jié)DG15個1.960.203.445.609更換拆裝三通DG15個1.100.203.444.7410更換拆裝管箍DG15個0.670.203.444.3

26、111更換拆裝彎頭DG15個0.780.203.444.4212更換拆裝對絲DG15個0.630.203.444.2713鋼管安裝DG20米6.701.603.4411.7414更換拆裝水表DG20塊39.001.203.4443.6415鋼管安裝DG25米10.091.603.4414.7316水表安裝更換DG40g50塊2.003.445.4417水表安裝更換DG70-g100塊2.0051.6053.6018閥門安裝更換DG40-g50個2.0034.4036.4019閥門安裝更換DG40個28.000.2034.4062.620法蘭截止閥安裝DG100個138.0015.0051.60

27、204.6021更換便池蹲式個38.0010.0034.4082.4022更換便池坐式個61.009.0025.8095.8023更換銅高潔具套0.5017.2017.7024更換小膠球塑料套4.100.201.726.0225更換水咀墊DG15個1.000.201.722.9226更換沖洗管塑料根8.801.205.1615.1627更換拆裝管箍DG20個0.890.203.444.5328更換拆裝對絲DG20個0.740.203.444.3829更換拆裝閘閥DG25個14.800.206.8821.8830更換拆裝活節(jié)DG25個3.300.206.8810.3831更換拆裝三通DG25個1

28、.500.206.888.5832更換拆裝管箍DG25個1.000.206.888.0833更換拆裝彎頭DG25個1.400.206.888.4834更換拆裝對絲DG25個1.200.206.888.2835更換拆裝補芯DG15-g25個1.200.206.888.2836低位水箱更換個25.002.0034.4061.4037高位水箱更換個35.001.0034.4070.4038閥門安裝更換DG40-g150個2.0051.6053.6039閥門安裝更換DG32個22.000.5013.7636.2640法蘭截止閥更換DG80個130.0015.0051.60196.6041更換拆裝活節(jié)D

29、G20個3.000.203.446.6442更換拆裝三通DG20個1.440.203.445.0843法蘭截止閥更換DG80個130.0015.0051.60196.6044法蘭截止閥更換DG65個120.0014.0051.60185.6045法蘭截止閥更換DG50個110.0014.0034.40158.4046暖氣片更換600A組3.2034.4037.6047補芯拆裝更換DG45個3.000.506.8810.3848補芯拆裝更換DG15-g25個1.200.203.444.8449疏水器拆裝安裝DG25個65.001.0013.7679.7650疏水器拆裝安裝DG20個1.006.8

30、87.8851絲堵拆裝更換DG20個1.100.203.444.7452絲堵拆裝更換DG15個1.000.203.444.6453熱水咀拆裝更換DG15個14.000.206.8821.08（三）維修材料勞務價格表（木器玻璃部分01）序號材料名稱規(guī)格型號單位主材價格（元）輔材價格（元）工時費（元）內部價格（元）備注1木門窗刷調合漆低油方14.501.507.2013.202其它木材面找補調漆方13.401.154.108.653刷磁漆木材面方18.503.2013.0024.704油聚脂漆木材面方19.706.3014.5030.505鋼管除銹刷漆方4.001.005.0010.956鋼管除銹

31、刷銀粉方4.001.005.0010.007兩遍調合漆一遍硝基清漆方17.405.3813.5026.288兩遍調合漆一遍硝基磁漆方18.206.0011.0025.209刷醇酸清漆四遍方19.807.107.8024.7010一遍醇酸清漆方14.002.902.008.9011一般木門窗刷調合漆方12.000.703.306.0012抹灰墻皮刷調合漆方11.100.503.004.6013大面積刷墻裙方14找補墻面刷涂料方11.000.301.102.4015刷涂料方16零星拆安玻璃塊0.2m3.001.004.0017零星割玻璃s=3mm方10.800.2015.3016.3018零星割玻

32、璃s=5mm方19.000.3035.0036.0019鋼窗安玻璃塊0.2m3.501.004.5020鋁合金安門窗玻璃5mm厚方110.002.0045.0057.0021陽臺上亮換玻璃塊15.001.506.50221.8m以上拆安玻璃、鋼窗塊15.001.506.5023櫥柜換玻璃塊13.000.503.5024零星換沙（鐵沙）方13.001.004.0025零星換沙（尼龍網）方13.001.004.0026大修課桌有腿無面張112.005.6033.0056.0027大修課桌有腿無面張18.004.3027.0039.3028課桌換腿撐張18.002.2010.0020.2029小修課桌張14.001.505.0010.5030大修椅子張15.001.00.4.5010.5031小修椅子把12.000.503.005.5032換桌斗(固定三斗)個33換桌斗(固定二斗)個34換桌斗面(固定)三斗面?zhèn)€35換桌斗面（固定）二斗面?zhèn)€36