產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成功運營的關(guān)鍵要素

1、貝屈內(nèi)嘗產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成功運營的關(guān)鍵要素文章看點：1產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)價值鏈解析。2分析產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的三大特點。3.總結(jié)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成功運營的三個關(guān)鍵要素（全價值鏈、資金平臺、產(chǎn)業(yè)導向&政 府扶持）O文/賽普華東區(qū)劉煜 刖目隨看政府主導經(jīng)濟園區(qū)引入市場機制,推向市場化的重大舉措,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)應 運而生！無疑,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的攻堅之所,戰(zhàn)略突圍的 重要選擇。然而,面對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)林林總總的項目，無論是科技園區(qū)、經(jīng)濟園區(qū)，還是物 流園區(qū)、總部基地，其背后所隱藏的開發(fā)難度和周期過長、成功和失敗園區(qū)的經(jīng) 驗和教訓、可持續(xù)的發(fā)展模式和潛在的巨大隱憂，均超乎想象！鑒于此,產(chǎn)業(yè)地 產(chǎn)成功運營的關(guān)鍵要素該

2、是什么?看實值得我們深入研究與探索產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的價值鏈和開發(fā)特點1 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)價值鏈橫跨一、二、三級市場,直接導致戰(zhàn)線長、跨度大產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心在于以產(chǎn)業(yè)為依托，以地產(chǎn)為載體，實現(xiàn)土地的整體開發(fā)和 運營。這種經(jīng)營模式結(jié)合我國新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的總體思路,很好地將"地產(chǎn)、產(chǎn) 業(yè)、城市"三者進行了有機結(jié)合,進而形成三者相互促進的商業(yè)模式,并且成為 產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)的核心邏輯。其價值鏈由此橫跨_、二 三級市場，包括產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市規(guī)劃.土地一級開發(fā)、二級開發(fā)和后期城市運營服努。如圖1所示:這種大跨度的開發(fā)模式，直接決定了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)周期更長、專業(yè)跨度更大, 也就直接導致產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的門檻更高的現(xiàn)實。2

3、. 從盈利模式來看，表現(xiàn)出"前期投入大、中期回報豐.后期收入穩(wěn)"的特 點產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目價值鏈跨度大、盈利模式豐富，疊加效益巨大。根據(jù)實踐案例及價值鏈分析Z至少有如下八種盈利模式。如圖2所示：然而,這種高額利潤正是在前期大量投入的基礎(chǔ)上形成的。加之前期策劃、 土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等周期長Z資金壓力巨大。3. 圍繞"土地”資源，借助產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營，"企業(yè)、政府、產(chǎn)業(yè)"形成 了密切的利益共同體在開發(fā)運營過程中,方面”政府"有形手"所發(fā)揮岀的巨大作用：出臺政 策,立法支持；稅費減免,創(chuàng)業(yè)資金支持；統(tǒng)一規(guī)劃,統(tǒng)一領(lǐng)導；簡化行政手續(xù),

4、 提供"一站式"服務等。另一方面，產(chǎn)業(yè)研究、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)導入、產(chǎn)業(yè)服富 貫穿整個項目運營，產(chǎn)業(yè)的構(gòu)筑成為激發(fā)新城活力的核心要務。所以，圍繞政府、 產(chǎn)業(yè)的合作能力成為企業(yè)開發(fā)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的重要課題。二、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成功運營的關(guān)鍵要素1 打造全產(chǎn)業(yè)鏈運營模式，形成大跨度的專業(yè)運營能力站在城市發(fā)展的高度,在城市建設(shè)開發(fā)的基礎(chǔ)上,輔助政府進行城市基礎(chǔ)設(shè) 施的運營。以企業(yè)為主導的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，企業(yè)既是園區(qū)的投資者和建設(shè)者，同時也 是園區(qū)的運營者和管理者,以城市運營商的定位全方位地參與到園區(qū)乃至城市的 建設(shè)和運營中，全價值鏈能力儲備和構(gòu)架至關(guān)重要。圍繞城市的總體發(fā)展目標和發(fā)展規(guī)劃，充分運用市

5、場化的機制和手段,通過 發(fā)揮企業(yè)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和資源優(yōu)勢結(jié)合城市發(fā)展的特殊機遇,既以經(jīng)濟利益為導向, 又注意兼顧長遠的社會效益，以此帶動城市和區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，順應中國城市發(fā) 展的必然。通過對國內(nèi)蘇州工業(yè)園區(qū)、中新生態(tài)城的研究,我們都不難發(fā)現(xiàn)一個共同的 軌跡,那就是經(jīng)過長周期的經(jīng)濟園區(qū)建設(shè)，他們都形成了圍繞城市規(guī)劃、曹出設(shè) 施建設(shè)、二級項目開發(fā)和園區(qū)運營為核心職能的的全價值鏈企業(yè)集團。例如,中新蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)公司(CSSD )下設(shè)以市政基礎(chǔ)設(shè)施投資、建 設(shè)、運營、管理和服務等為核心職能的公共事業(yè)服務、熱電、燃氣、景觀綠化、 水業(yè)以及物業(yè)管理公司，下設(shè)以二級項目開發(fā)為核心職能的置地有限公司，下設(shè) 以產(chǎn)

6、業(yè)投資為核匕、職能的各類投資公司等。中心生態(tài)城也在投資開發(fā)公司的基礎(chǔ) 上已經(jīng)初步形成四大業(yè)務板塊Z分別是主責房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的建設(shè)投資公司、 主責市政工程綠化等的市政景觀公司、主責城市供電、供熱、燃氣、供水、電信 的能源公司、主責環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施的環(huán)保公司。2創(chuàng)新和優(yōu)化資金解決方案為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)構(gòu)建強大資金平臺經(jīng)過實踐案例研究,主要體現(xiàn)如下三種解決方案：6貝屈內(nèi)嘗方案1 ："園區(qū)運營+地產(chǎn)開發(fā)"雙線聯(lián)動完成長短結(jié)合和銷售持有平衡的 有序開發(fā)格局。該方案的最大特征在于,通過"園區(qū)運營+地產(chǎn)開發(fā)"雙線聯(lián)動，二者形成 良性互動，相互支撐。一方面,園區(qū)品牌提升區(qū)域價值，

7、促迸常規(guī)地產(chǎn)開發(fā)價值 實現(xiàn);另一個方面,常規(guī)地產(chǎn)開發(fā)反過來持續(xù)貢獻園區(qū)長線開發(fā)的現(xiàn)金流支持。方案2:債富性融資和權(quán)益性融資并舉，構(gòu)建多種融資渠道。在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面,多數(shù)園區(qū)資金籌措已運用過多種融資方式發(fā)行債 券、開發(fā)銀行貸款、商業(yè)銀行貸款、財政投資、上市公司殼資源等,現(xiàn)有的資金 渠道幾乎90%是債務性融資。在長期資本支持的資金匹配方面，存在很大問題。行業(yè)內(nèi)，加大權(quán)益性融資力度,已經(jīng)成為更加具有生命力的一種長期資本支 持合作模式。通過土地經(jīng)營,引入戰(zhàn)略合作伙伴,共同開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)項目,后期 通過退股等方式解決產(chǎn)業(yè)落地和資金問題。如營口產(chǎn)業(yè)園蘭旗機場的建設(shè)，就是 通過企業(yè)、政府和海航集團共同簽訂出

8、資協(xié)議Z共同開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)項目。方案3:設(shè)立基礎(chǔ)設(shè)施投資基金、產(chǎn)業(yè)投資基金，著眼于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的良好發(fā) 展前景和資產(chǎn)増值，主成產(chǎn)業(yè)項目早期或當下開發(fā)任務。3聚焦"產(chǎn)業(yè)線”和“政府線"，強化產(chǎn)業(yè)規(guī)劃落地和政府職能導入和支 持目前,國內(nèi)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)仍處于起步階段,缺乏足夠支撐,無論是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn) 型升級還是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，相關(guān)的政策支捋仍顯不足,不具備明顯的驅(qū)動力；在項目 概念、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)服務以及園區(qū)優(yōu)惠政策等方面缺乏差異化,必須在此基礎(chǔ) 上尋求新的突破點，實現(xiàn)守正出奇；國內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃大都是概念口號多而落 地行動少,尤其以企業(yè)為主導運作的模式,在資源的整合力和推動力上明顯不足, 產(chǎn)業(yè)規(guī)

9、劃落地難。結(jié)合國內(nèi)外成功產(chǎn)業(yè)園區(qū)的先進經(jīng)驗,產(chǎn)業(yè)項目的建設(shè)可以立足于以下幾點：（1）產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和升級首先依附于大城市和資源型城市周邊,基于城市發(fā)展 戰(zhàn)略與核心資源；（2）產(chǎn)業(yè)導入首先從產(chǎn)業(yè)要素聚隼入手，尤其是推動政府進 行政策設(shè)計和資源整合；（3 ）全方旗供產(chǎn)業(yè)吸引人群所必須的各類配套性功 能,包括公共、商業(yè)、居住、教育等。另外，在企業(yè)內(nèi)部組織職能設(shè)計上，布局"產(chǎn)業(yè)職能線"和"政府溝通職能 線"將得到有效的組織保障。結(jié)束語相對于傳統(tǒng)地產(chǎn)項目,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的成功開發(fā)運營,可以形成新的產(chǎn)業(yè)集群，促進產(chǎn)業(yè)升級,滿足國家和政府產(chǎn)業(yè)調(diào)配的需要；可以協(xié)助政府完成城市功能區(qū) 域的優(yōu)化升級,增加稅收Z提升地方經(jīng)濟實力,實現(xiàn)農(nóng)民入城產(chǎn)業(yè)工人轉(zhuǎn)化,強 烈契合政府意愿；可以創(chuàng)新企業(yè)經(jīng)營模式,開拓企業(yè)經(jīng)營領(lǐng)域,提升企業(yè)核心競 爭能力,持續(xù)為企業(yè)貢獻價值