鄭東新區(qū)白沙片區(qū)地塊可行性研究報告

1、鄭東新區(qū)白沙片區(qū)地塊可行性研究報告一、目標(biāo)地塊基本情況（一）目標(biāo)地塊區(qū)位1、區(qū)域位置199號地塊位于白沙園區(qū)敬業(yè)路東側(cè)、玉溪路南側(cè)、龍福街西側(cè)、綠博大道北輔道北側(cè)，白沙片區(qū)距鄭州市區(qū)約8.3公里，距CBD約15.4公里，距鄭州東站約11.1公里。白沙片區(qū)功能定位為構(gòu)建以省級行政服務(wù)區(qū)、公共文化活動示范區(qū)、高端商務(wù)區(qū)為主要功能的生態(tài)智慧的省公共服務(wù)核心區(qū)。目前區(qū)域熱度較高，是鄭州市改善居住密集區(qū)域，地塊屬于城市近郊，開發(fā)價值較大。白沙組團(tuán)以公共文化服務(wù)核心為帶動，以中原經(jīng)濟(jì)區(qū)及鄭州都市區(qū)建設(shè)為契機(jī)，實現(xiàn)白沙組團(tuán)從“職教園區(qū)”到“生態(tài)智慧公共服務(wù)核心區(qū)”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變，創(chuàng)造服務(wù)高效、和諧宜居的人居環(huán)境

2、。白沙組團(tuán)功能定位為，以公共文化服務(wù)、行政服務(wù)、高端商務(wù)為主的生態(tài)智慧公共服務(wù)核心區(qū)。圍繞這一功能定位，將發(fā)展以會議中心、酒店商務(wù)、特色金融、休閑娛樂、科研創(chuàng)新、教育培訓(xùn)、高端商貿(mào)為主的輔助功能。（二）規(guī)劃設(shè)計條件編號土地位置使用權(quán)面積（）用途容積率建筑密度（%）建筑高度（米）綠地率（%）投資總額（萬元）出讓年限（年）掛牌起始價(萬元)熔斷地價(萬元)競買保證金(萬元)最高限價(元/)開發(fā)程度牟政出2016199號（網(wǎng)）敬業(yè)路東側(cè)、玉溪路南側(cè)、龍福街西側(cè)、綠博大道北輔道北側(cè)31127.07城鎮(zhèn)住宅2.525803015007.67023000345002300012000交付時達(dá)三通一平二、目

3、標(biāo)地塊出讓相關(guān)信息（一）出讓要求地塊于2016年12月24日進(jìn)行招拍掛公示，競買申請截止時間為2017年1月19日，限時競拍開始時間為2017年1月22日。地塊掛牌起始價23000萬元，熔斷地價34500萬元，競買保證金23000萬元，最高限價12000元/。（二）招拍掛形式地塊屬于鄭東新區(qū)，根據(jù)最新政府調(diào)控政策，采取“限地價，競房價”形式。地塊起始地價為2.3億元，溢價50%后熔斷，熔斷地價為3.45億元，熔斷后啟動競房價，最高拍賣限價為12000元/，開發(fā)企業(yè)向下競拍房價，價低者得。三、目標(biāo)地塊市場分析與機(jī)會選擇（一）鄭州市商品住宅市場概況2016年1-11月份商品住宅供應(yīng)面積1176.3

4、7萬，同比上漲35.3%，銷售面積1318.22萬，同比上漲63.9%。整體成交均價9998元/，同比上漲1.9%。（二）區(qū)域土地市場概況項目周邊土地出讓較少，價格相對穩(wěn)定，其中7月出讓地塊樓板價1800元/，9月份政府出臺新政，土拍采取“限地價競房價”的形式。10-11月處于短期土地調(diào)控期，市場暫無土地競拍。2016年1-11月份項目周邊成交地塊地塊名稱拿地日期用地性質(zhì)占地（畝）容積率建筑面積成交總價每畝單價（萬元）樓面地價開發(fā)商（萬）（萬元）（元/）碧桂園地塊2015/8/26居住用地54.82.536526.77940144.9869.5碧桂園保利地塊2015/8/26居住用地50.52

5、3.5336809060179.3768.57保利正商地塊2016/7/1批發(fā)零售、住宿餐飲用地38425333.318500486.81824正商（三）區(qū)域競品及價格情況白沙片區(qū)房地產(chǎn)市場，整體偏改善，目前區(qū)域內(nèi)高層均價11000元/，洋房均價15000元/，受三季度整體住宅市場火爆的影響，片區(qū)內(nèi)住宅價格漲幅較大。具體如下：1、融創(chuàng)象湖壹號規(guī)劃洋房14棟，疊墅2棟，大平墅2棟及高層6棟，產(chǎn)品從80-300兩房、三房到墅級洋房、別墅。項目于2016年6月18日在會展中心首次開盤，別墅均價25000元/，洋房均15000元/，小高層均價12500元/，高層均價1000元/。2、吉地瀾花語規(guī)劃建設(shè)

6、22棟樓，涵蓋11棟電梯洋房、2棟小高層、7棟高層、1所幼兒園和1棟商業(yè)。高層均價10000元/，洋房均價16000元/。3、東潤城高層均價約11000元/，洋房12000元/，聯(lián)排26000元/，雙拼35000元/。4、碧桂園翡翠灣一期高層已售罄，僅剩部分聯(lián)排別墅在售，戶型面積為390-410平米左右，整體均價為800萬/套。項目于2016年8月13日首次開盤，精裝高層均價10000元/，別墅均價16800元/。綜述，區(qū)域內(nèi)價格采取政府審批制，政府預(yù)售指導(dǎo)價將略低于區(qū)域網(wǎng)簽均價，因此區(qū)域未來銷售價格將低于目前市場售價。四、項目定位（一）總體定位順應(yīng)市場調(diào)整形勢，結(jié)合本項目區(qū)位發(fā)展情況及地塊資

7、源，計劃針對城市青年剛需客戶打造宜居社區(qū)，項目整體定位于：城市菁英 公園美宅（二）總體規(guī)劃以土地價值最大化、后期溢價保證為原則進(jìn)行物業(yè)規(guī)劃。（三）產(chǎn)品配比與分布容積率為2.5，適宜打造小高層/高層產(chǎn)品，根據(jù)區(qū)域?qū)傩约绊椖慷ㄎ唬a(chǎn)品建議85-90兩房，115-130三房，160四房。產(chǎn)品配比如下：地塊產(chǎn)品類型戶型面積（）套數(shù)套數(shù)配比面積面積配比114小高層85-90兩房17827%1513020%115三房26340%3024540%130三房17426%2262030%160四房477%752010%合計662100%75515100%地下室按照住宅套數(shù)的90%規(guī)劃。車位按照每100配建一個停

8、車位計算。（四）產(chǎn)品競爭力研究考慮目前市場“限房價 競地價”的背景，新項目獲取將勢必降低開發(fā)成本，減少在高附加值方面如精裝標(biāo)準(zhǔn)等方面的打造。項目計劃重點在物業(yè)服務(wù)方面提升，引入品牌牌物業(yè)如北京魯能物業(yè)，在成本可控范圍內(nèi)，提高產(chǎn)品競爭力。（五）價格策略在售產(chǎn)品價格以及地塊銷售周期：114號地住宅全盤均價12000元/，預(yù)計銷售周期為18個月。具體見下表：地塊物業(yè)類型銷售面積（）整盤均價單價（萬元/）總案值（萬元）備注114小高層755151.290618/地下室56150.31685建筑密度按照18%計算車位993個12萬/個11916車位按照1:1.5算小計111370/104219/五、開發(fā)

9、與銷售計劃（一）開發(fā)節(jié)點安排按照2017年三季度開盤的目標(biāo)，主要開發(fā)節(jié)點安排如下：序號工作名稱計劃完成時間1取得國有土地使用權(quán)證2017年3月1日2取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證2017年4月7日3取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證2017年4月11日4取得建筑工程施工許可證2017年5月10日5確定總包單位2017年4月3日6出零米（首批開盤樓座）2017年5月20日7取得預(yù)售許可證（首批開盤樓座）2017年7月26日8首次開盤2017年8月1日9首期竣工2018年9月15日10首期交房2019年6月30日（二）銷售計劃住宅考慮市場熱度下降，去化相對較慢，預(yù)計分15個月進(jìn)行銷售,月均去化約0.42萬。地塊年度2

10、017年2018年2019年合計114號地銷售面積（）3020645309075515銷售金額（萬元）36247.254370.8090618銷售回款（萬元）25373.0454370.810874.16906186、 成本分析預(yù)計總投入90525.78萬元，可售單方成本7690.3元/平米（含稅）。七、投資風(fēng)險評價1、競爭風(fēng)險區(qū)域市場及鄭州城市房地產(chǎn)不斷升溫，2013年白沙正式化區(qū)為鄭東新區(qū)，白沙片區(qū)作為繼鄭東新區(qū)發(fā)展的下一個十年區(qū)域，板塊價值凸顯，熱度高漲，該板塊成為眾多開發(fā)商追捧的重點區(qū)域，且不乏有品牌開發(fā)企業(yè)為進(jìn)駐鄭州開拓市場而不惜低利潤拿地。2、經(jīng)營風(fēng)險第一，限地價競房價的土拍模式，對企業(yè)開發(fā)及成本控制提出新的要求。第二，10月限購限貸政策出臺，12月21日調(diào)控進(jìn)一步升級，政府加大價格管制，預(yù)計將對房地產(chǎn)市場的限制作用加強(qiáng)，市場存在一定下滑風(fēng)險。八、拿地工作建議本項目對于集團(tuán)公司布局中原，擴(kuò)張戰(zhàn)略版圖和提升品牌影響力具有較大意義。建議：1、本著“保障利潤，積極參與”的原則參加項目競拍。2、各地塊以利潤率10%時地價作為投標(biāo)控制線。地塊土地溢價50%時啟動競房價機(jī)制，各利潤點下住宅售價情況如下：114#地塊地價溢價50%銷售利潤率土地價款（萬元）綜合樓面