內(nèi)蒙商務(wù)酒店可行性研究報(bào)告范本

1、內(nèi)蒙古*商務(wù)酒店可行性研究報(bào)告證書等級(jí)：丙 級(jí)發(fā)證機(jī)關(guān)：國(guó)家發(fā)改委設(shè)計(jì)證號(hào)：工咨丙目 錄第一章 項(xiàng)目總論1.1 項(xiàng)目背景1.2 可行性研究結(jié)論第二章 市場(chǎng)分析2.1 項(xiàng)目投資環(huán)境分析2.2 項(xiàng)目所在區(qū)-賽罕區(qū)市場(chǎng)分析2.3 市場(chǎng)形勢(shì)分析2.4 本項(xiàng)目前景預(yù)測(cè)2.5 項(xiàng)目評(píng)估2.6 項(xiàng)目定位2.7 方案評(píng)估意見(jiàn)2.8本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理模式第三章 項(xiàng)目選址、建設(shè)條件及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)3.1 項(xiàng)目的選址及用地3.2 項(xiàng)目建設(shè)條件及配套資源第四章 工程建設(shè)方案4.1 本項(xiàng)目用房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù)4.2 本項(xiàng)目總體規(guī)4.3 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案4.4 給、排水設(shè)計(jì)方案4.5 電氣設(shè)計(jì)方案4.6 暖、通設(shè)計(jì)方案第五章 消防、安全

2、、環(huán)境保護(hù)5.1 編制依據(jù)5.2 環(huán)境保護(hù)5.3 社會(huì)效益和影響分析第六章 建設(shè)進(jìn)度及項(xiàng)目實(shí)施方案6.1 建設(shè)進(jìn)度和計(jì)劃安排6.2 項(xiàng)目實(shí)施方案第七章 項(xiàng)目投資估算、資金籌措及項(xiàng)目實(shí)施7.1 投資估算7.2 資金籌措第八章 項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià)8.1 項(xiàng)目分析8.2 項(xiàng)目評(píng)價(jià)第九章 投資收益分析評(píng)價(jià)9.1 本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)測(cè)算9.2 本項(xiàng)目固定經(jīng)營(yíng)成本分析9.3 酒店餐飲及客房經(jīng)營(yíng)收入的測(cè)定方法9.4 客房及酒店餐飲年平均收益估算9.5 客房及酒店餐飲項(xiàng)目現(xiàn)金流量表9.6 項(xiàng)目不確定性分析第十章 社會(huì)效益和影響分析10.1 完善城市功能，推動(dòng)片區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程10.2 解決大量待業(yè)、失業(yè)人員的就業(yè)問(wèn)

3、題10.3 增加財(cái)政稅收第十一章 可行性研究結(jié)論與建議11.1 可行性研究結(jié)論11.2 酒店餐飲及客房的經(jīng)營(yíng)管理建議各種附表：附表1 項(xiàng)目投資估算匯總表附表2 建筑安裝工程投資估算表附表3 工程建設(shè)其他費(fèi)用投資估算表附表4 建設(shè)期利息估算表附表5 項(xiàng)目資金來(lái)源表附表6 項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃與資金籌措表附表7 客房經(jīng)營(yíng)收益估算表附表8 商務(wù)經(jīng)營(yíng)租賃收益估算表（超市、辦公室、會(huì)議室）附表9 休閑娛樂(lè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)收益估算表（餐飲）附表10 經(jīng)營(yíng)收入估算表（年收入）附表11 折舊及攤銷表附表12 經(jīng)營(yíng)使用外購(gòu)燃料動(dòng)力費(fèi)用估算表（年費(fèi)用）附表13 經(jīng)營(yíng)成本估算表（年成本）附表14 總成本費(fèi)用估算表附表15 利

4、潤(rùn)和利潤(rùn)分配表附表16 借款還本付息表附表17 現(xiàn)金流量表（全部資金）附表18 敏感性分析表前 言內(nèi)蒙古*咨詢有限公司接受內(nèi)蒙古*有限公司的委托對(duì)內(nèi)蒙古*商務(wù)酒店項(xiàng)目的可行性進(jìn)行了研究。我公司經(jīng)過(guò)詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)預(yù)測(cè)、投資估算以及宏觀投資環(huán)境、行業(yè)概況、地區(qū)市場(chǎng)需求、競(jìng)爭(zhēng)狀況等內(nèi)容的分析，已完成本項(xiàng)目的研究及分析工作，現(xiàn)將研究結(jié)果報(bào)告如下。第一章 項(xiàng)目總論 “內(nèi)蒙古*商務(wù)酒店”是內(nèi)蒙古*置業(yè)有限公司投資運(yùn)營(yíng)的豪華商務(wù)旅游酒店項(xiàng)目，主要功能為四星級(jí)商務(wù)旅游酒店和高級(jí)娛樂(lè)休閑服務(wù)中心。內(nèi)蒙古*商務(wù)酒店嚴(yán)格按照國(guó)際四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能

5、實(shí)施管理。1.1項(xiàng)目背景內(nèi)蒙古*置業(yè)有限公司為適應(yīng)時(shí)代發(fā)展的要求，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展的目標(biāo)，擬將內(nèi)蒙古*商務(wù)酒店改建成產(chǎn)權(quán)式酒店公寓。1.1.1項(xiàng)目名稱內(nèi)蒙古*商務(wù)酒店1.1.2開(kāi)發(fā)公司內(nèi)蒙古*置業(yè)有限公司1.1.3承擔(dān)可行性研究工作的咨詢公司內(nèi)蒙古*咨詢有限公司1.1.4研究工作依據(jù)建設(shè)部2000年發(fā)布的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法；國(guó)家計(jì)委、建委1993年發(fā)布的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法和參數(shù)；國(guó)家發(fā)改委審定發(fā)行的投資項(xiàng)目可行性研究指南。呼和浩特市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向2006-2007房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范1999國(guó)家計(jì)委建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)呼和浩特市住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金管理規(guī)定呼和浩特市主

6、要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)呼和浩特房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2008呼和浩特市旅游統(tǒng)計(jì)月報(bào)年報(bào)以及其它國(guó)家、省、市級(jí)法規(guī)、規(guī)范、文件、通知等。1.1.5項(xiàng)目的建筑規(guī)模和內(nèi)容內(nèi)蒙古*商務(wù)酒店，屬于四星級(jí)高級(jí)商務(wù)旅游酒店，單體14層，總建筑面積：14500（不包括地下1層），客房面積：10000，主體占地面積3119.4平方米。1.2可行性研究結(jié)論經(jīng)過(guò)對(duì)全國(guó)和呼和浩特經(jīng)濟(jì)狀況的研究分析，以及對(duì)2008-2009年產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的理解，我司經(jīng)過(guò)詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研后認(rèn)為：項(xiàng)目的變更是必要的、可行的、合理的；在目前各種利好因素的作用下，近幾年內(nèi)呼和浩特市產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)是樂(lè)觀的；產(chǎn)權(quán)式酒店更適合項(xiàng)目的整體發(fā)展與規(guī)劃；在2009-2010年將該

7、項(xiàng)目投放市場(chǎng)的時(shí)機(jī)是可行的；考慮目前貴司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、實(shí)力以及資金儲(chǔ)備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項(xiàng)目的正式運(yùn)營(yíng)條件基本成熟；第二章 市場(chǎng)分析2.1項(xiàng)目投資環(huán)境分析內(nèi)蒙古*商務(wù)酒店項(xiàng)目地處呼和浩特市賽罕區(qū)；呼和浩特市是內(nèi)蒙古自治區(qū)的首府，是全區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化和對(duì)外開(kāi)放的中心，是自治區(qū)重要的工業(yè)城市和交通、通訊樞紐?，F(xiàn)已形成以輕工、紡織、食品、機(jī)械、化工、建材、煉油、發(fā)電為主，其他行業(yè)配套發(fā)展，門類齊全的工業(yè)體系。交通運(yùn)輸十分便利，公路、鐵路、航空組成了四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)；郵電、光纜通訊可與世界180多個(gè)國(guó)家和地區(qū)直接聯(lián)系。改革開(kāi)放以來(lái)，呼和浩特被國(guó)務(wù)院確定為國(guó)家歷史名城和我國(guó)北方沿邊開(kāi)放地區(qū)重

8、要的中心城市，是國(guó)家沿邊開(kāi)放帶與黃河經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)帶的交匯點(diǎn)，是我國(guó)與蒙古、俄羅斯以及東歐各國(guó)貿(mào)易往來(lái)的重要窗口。經(jīng)過(guò)50多年的建設(shè)，呼和浩特已成為一座經(jīng)濟(jì)繁榮、民族團(tuán)結(jié)、社會(huì)進(jìn)步、科教發(fā)達(dá)、交通便利，具有鮮明民族特色和時(shí)代風(fēng)貌的新型城市。呼和浩特是一座歷史文化名城，是華夏文明的發(fā)祥地之一，具有悠久的歷史和塞外名城的神韻。呼和浩特處于內(nèi)蒙古“南糧北牧、東林西鐵、遍地寶藏”豐富資源的中心地帶，境內(nèi)山川秀美、資源富集、物產(chǎn)豐富，煤炭、電力、天然氣等資源豐富，是內(nèi)蒙古自治區(qū)資源豐富區(qū)、重要旅游區(qū)和重點(diǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)地區(qū)。呼和浩特市城市總體規(guī)劃（1996-2010年）確定了呼和浩特市的城市性質(zhì)是內(nèi)蒙古自治區(qū)首府和

9、政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，國(guó)家歷史文化名城，我國(guó)北方沿邊開(kāi)放地區(qū)重要的中心城市。2010年城市人口規(guī)模110萬(wàn)人，城市建設(shè)用地114.4方公里。呼和浩特市城市總體規(guī)劃規(guī)定呼和浩特市城市總體布局采取的是“集中組團(tuán)式”布局形態(tài)。依托鐵路、主干公路、航空港等重大設(shè)施，總體上向南發(fā)展，適度向城區(qū)東西兩翼擴(kuò)展，控制向北發(fā)展，遠(yuǎn)景在大、小黑河之間預(yù)留發(fā)展空間。突出城區(qū)的行政、商貿(mào)、金融、信息、科技、文化、教育功能。把一些不適宜的職能向外圍組團(tuán)和城鎮(zhèn)擴(kuò)展。 呼和浩特抓住國(guó)家實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)的良好機(jī)遇，把發(fā)展作為第一要?jiǎng)?wù)，堅(jiān)持與時(shí)俱進(jìn)。在加強(qiáng)生態(tài)建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的同時(shí)，積極推進(jìn)工業(yè)化、城市化和農(nóng)牧業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，不

10、斷提高人民生活水平，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。呼和浩特充分發(fā)揮首府城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚、科學(xué)技術(shù)發(fā)達(dá)、交通通訊便捷、服務(wù)功能完善的優(yōu)勢(shì)，加快工業(yè)化、城市化、信息化進(jìn)程，努力促進(jìn)首府經(jīng)濟(jì)跨越式發(fā)展和社會(huì)的全面進(jìn)步。呼和浩特堅(jiān)持改革，促進(jìn)發(fā)展，使各種潛在的資源優(yōu)勢(shì)變成現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)事業(yè)呈現(xiàn)出健康、快速、高效的發(fā)展勢(shì)頭。2008年，呼和浩特地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到1316.4億元人民幣，同比增長(zhǎng)13.6%,完成地方財(cái)政總收入158.3億元人民幣,增長(zhǎng)32.4%,城鎮(zhèn)居民人均收入、農(nóng)民人均收入分別達(dá)到20267元和7051元，同比分別增長(zhǎng)19.8%和15.2%。2009年，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)

11、總值1643.99億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)15.9%，增速較上年提高2.3個(gè)百分點(diǎn)。全年地方財(cái)政收入突破200億，達(dá)201億元，比上年增長(zhǎng)26.9%。城市化水平47%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)22397元，比上年增長(zhǎng)10.5 %。農(nóng)村居民人均純收入7802元，比上年增長(zhǎng)10.7%。在收入增長(zhǎng)的同時(shí)，居民的消費(fèi)水平不斷提高，消費(fèi)層次進(jìn)一步提升。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出14752元，增長(zhǎng)12.2%；農(nóng)民人均生活消費(fèi)性支出4823元，增長(zhǎng)28.4%。2010年前三季度實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1207.8億元，同比增長(zhǎng)12.3%。而且2010年呼和浩特市具有這樣的優(yōu)勢(shì)：其一，經(jīng)濟(jì)增幅連續(xù)7年在全國(guó)27個(gè)

12、省會(huì)城市中位居第一；其二，內(nèi)蒙古城市化率平均高于全國(guó)5個(gè)百分點(diǎn)，呼和浩特城市化率又高于自治區(qū)；呼市城市化的目標(biāo)是擴(kuò)大城市規(guī)模和城區(qū)面積，呼和浩特市將成為吸收和消化周邊地區(qū)農(nóng)業(yè)人口的主要區(qū)域。呼和浩特城市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展取得巨大成就，工業(yè)、對(duì)外貿(mào)易、對(duì)外經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作、交通、旅游、金融、保險(xiǎn)業(yè)、教育、科技、文化、商業(yè)高速增長(zhǎng)，乳業(yè)、電子信息業(yè)、電力、生物制藥、冶金化工、機(jī)械制造等具有特色和核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的支柱產(chǎn)業(yè)已經(jīng)或正在形成，批發(fā)零售貿(mào)易和餐飲業(yè)快速增長(zhǎng)勢(shì)頭迅猛，特別是房地產(chǎn)業(yè)呈建銷兩旺態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)非常迅猛。呼和浩特進(jìn)行了大規(guī)模的城市改造建設(shè)，建成區(qū)面積由2000年的83平方公里擴(kuò)展為目

13、前的149平方公里，拉開(kāi)了城市的框架，拓展了城市發(fā)展空間，擴(kuò)大了城市容量；與此同時(shí)，引黃入呼、天然氣入呼、“兩河一庫(kù)”、電網(wǎng)改造、道路、給排水、集中供熱等一批基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐不斷加快，使城市面貌有了極大改觀，促進(jìn)了城市功能的不斷完善，提高了城市承載能力和持續(xù)發(fā)展能力；加大舊城改造力度，積極推進(jìn)新市區(qū)建設(shè)，加強(qiáng)城市管理，不斷提升城市品位，增強(qiáng)了呼和浩特作為區(qū)域中心城市的輻射力和帶動(dòng)力。同時(shí)，堅(jiān)持“大中小”協(xié)調(diào)發(fā)展的方針，依托旗縣所在地加快發(fā)展小城鎮(zhèn)，促進(jìn)人口和產(chǎn)業(yè)向城鎮(zhèn)集中，城鎮(zhèn)化水平不斷提高。 呼和浩特作為少數(shù)民族地區(qū)和沿邊開(kāi)放城市，享有中央賦予的特殊優(yōu)惠政策。呼和浩特市十分重視改善投資“軟環(huán)

14、境”，在貫徹執(zhí)行國(guó)家有關(guān)政策法規(guī)的同時(shí)，呼和浩特市人民政府陸續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)地方性法規(guī)、行政規(guī)章及政策性文件，確保投資商合法投資權(quán)益的法律、政策環(huán)境已經(jīng)基本形成。根據(jù)呼和浩特市城市總體規(guī)劃，呼和浩特市在第三產(chǎn)業(yè)方面，重點(diǎn)發(fā)展物流、旅游、房地產(chǎn)、金融、科技教育、社區(qū)服務(wù)等行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)將按照城市各功能區(qū)的定位，借助外力在商貿(mào)流通、城市道路、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等方面取得快速發(fā)展。同時(shí)加速產(chǎn)業(yè)重組，引導(dǎo)組建房企集團(tuán)，建立以大開(kāi)發(fā)商為主導(dǎo)的房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)，鑄造呼市房地產(chǎn)企業(yè)的“品牌效應(yīng)”。另一方面，適應(yīng)居民住房需求多樣化的要求，不斷完善和發(fā)展城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，加大經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房的建設(shè)力度。高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)

15、量建設(shè)一批功能齊全、設(shè)施完善的商品住宅小區(qū)和一批標(biāo)志性高層建筑。為強(qiáng)化呼和浩特市作為內(nèi)蒙古自治區(qū)首府和政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心的地位，促進(jìn)呼和浩特市經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展和城市現(xiàn)代化建設(shè)，內(nèi)蒙古凱基置業(yè)有限公司投資建設(shè)“內(nèi)蒙古凱基商務(wù)酒店” 項(xiàng)目，是一個(gè)豪華商務(wù)旅游酒店項(xiàng)目，主要功能為四星級(jí)商務(wù)旅游酒店和高級(jí)娛樂(lè)休閑服務(wù)中心。內(nèi)蒙古凱基商務(wù)酒店嚴(yán)格按照國(guó)際四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實(shí)施管理，成為城市標(biāo)志性建筑，在追求自身經(jīng)濟(jì)利益的同時(shí)，也是適應(yīng)了呼和浩特市國(guó)民經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展和呼和浩特市城市總體規(guī)劃建設(shè)的需要。良好的投資環(huán)境為酒店業(yè)培養(yǎng)了穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)客

16、戶群，尤其是賽罕區(qū)經(jīng)濟(jì)及商業(yè)未來(lái)的蓬勃發(fā)展也為酒店經(jīng)營(yíng)提供了有力的保證。2.2項(xiàng)目所在區(qū)-賽罕區(qū)市場(chǎng)分析賽罕區(qū)位于呼和浩特市區(qū)的東南部，南部緊接呼和浩特經(jīng)濟(jì)核心區(qū)，是呼和浩特市重新區(qū)劃后的一個(gè)新型城區(qū)，全區(qū)總面積1025.2平方公里，是首府面積最大的區(qū)面，全區(qū)總?cè)丝?7.2萬(wàn)人，常住人口39.3萬(wàn)人。共有6個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，5個(gè)街道辦事處，124個(gè)行政村，59個(gè)社區(qū)居委會(huì)，是一個(gè)以蒙古族為主體，漢族占多數(shù)的多民族聚居地。2.2.1交通狀況：賽罕區(qū)地理位置優(yōu)越，交通便利，東距首都北京500公里，北距二連浩特內(nèi)陸口岸490公里，西至草原鋼城包頭150公里，西南至天然氣和煤炭?jī)?chǔ)量豐富的鄂爾多斯市350公里，京

17、包鐵路，京包高速公路，110國(guó)道穿境而過(guò)，呼和浩特白塔國(guó)際機(jī)場(chǎng)坐落境內(nèi)，是溝通北京，連接西北，通往各省的重要通道。2.2.2服務(wù)設(shè)施文化娛樂(lè)、酒店服務(wù)、渡假旅游等方面的建設(shè)已日益完善。目前，全區(qū)頗具一定規(guī)模的超市和百貨商場(chǎng)眾多，擁有較大規(guī)模的賓館、酒店多家，區(qū)內(nèi)擁有多個(gè)公園及文化廣場(chǎng)，網(wǎng)絡(luò)有線電視信號(hào)覆蓋全區(qū)范圍，小區(qū)文化設(shè)施齊全，生活質(zhì)量正日漸提高。2.2.3發(fā)展思路 當(dāng)今及今后的一個(gè)時(shí)期的發(fā)展思路是，積極融入首府“一核雙圈”戰(zhàn)略，穩(wěn)步實(shí)施“142”發(fā)展戰(zhàn)略，即建設(shè)一個(gè)中心，發(fā)展四個(gè)組團(tuán)，打造兩個(gè)衛(wèi)星鎮(zhèn)。2.2.4賽罕區(qū)投資導(dǎo)向項(xiàng)目A、發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，建設(shè)菜奶基地B、筑巢引鳳，發(fā)展高新工業(yè)C、全面

18、布局，繁榮第三產(chǎn)業(yè)D、統(tǒng)籌推進(jìn)，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體E、改善民生，共享發(fā)展成果2.2.5經(jīng)濟(jì)發(fā)展成就在城市建設(shè)方面，近年來(lái)，賽罕區(qū)在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)攬經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局，以“奮力打造自治區(qū)第一區(qū)”為目標(biāo)，以產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市建設(shè)和提高人民生活水平為核心，大力推進(jìn)工業(yè)化、城市化和農(nóng)牧業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)又好又快發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了城郊型經(jīng)濟(jì)向城市型經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變，現(xiàn)代時(shí)尚、充滿活力的現(xiàn)代化首府新型城區(qū)正在逐步形成。賽罕區(qū)各項(xiàng)建設(shè)均取得了顯著成績(jī)，先后榮獲“全國(guó)先進(jìn)文化區(qū)（縣）”、“全國(guó)科技進(jìn)步示范區(qū)”、“全國(guó)雙擁模范區(qū)”、“全國(guó)殘疾人工作先進(jìn)區(qū)”、“全國(guó)社會(huì)治安綜合治理工作先進(jìn)地區(qū)”等

19、多項(xiàng)榮譽(yù)稱號(hào)。2009年，全區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到260億元，同比增長(zhǎng)15.7%；財(cái)政總收入突破40億元大關(guān)，達(dá)到40.9258億元，比市政府下達(dá)任務(wù)超收3.858億元，同比增長(zhǎng)48%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到24440元，同比增長(zhǎng)13.4%；農(nóng)民人均純收入達(dá)到9688元，同比增長(zhǎng)14%；固定資產(chǎn)投資完成145億元，同比增長(zhǎng)25%；引進(jìn)國(guó)內(nèi)資金92.3億元，同比增長(zhǎng)55.6%；引進(jìn)外資4588萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng)115%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到95億元，同比增長(zhǎng)18.9%。2.3市場(chǎng)形勢(shì)分析2.3.1旅游業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫，中國(guó)的旅游業(yè)有了長(zhǎng)足的增長(zhǎng)，旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)

20、發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)，它在擴(kuò)大開(kāi)放，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)平衡發(fā)展以及提高人民生活質(zhì)量和素質(zhì)等方面發(fā)揮了越來(lái)越重要的作用。在全國(guó)旅游發(fā)展的大形勢(shì)下，呼和浩特的旅游業(yè)步步升溫，并朝著良性的方向發(fā)展，特別是隨著近幾年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)、國(guó)家假日經(jīng)濟(jì)的刺激、國(guó)人消費(fèi)觀念的改變以及呼和浩特旅游綜合環(huán)境的不斷改善，使得呼和浩特成為避暑旅游度假的目的地，他將越來(lái)越受到國(guó)內(nèi)及國(guó)際的關(guān)注。與其同時(shí)，呼和浩特也因?yàn)榱己玫臍夂蚝蛢?yōu)美的自然環(huán)境使得內(nèi)地人特別是南部地區(qū)的人們對(duì)到呼和浩特來(lái)避暑、度假充滿熱情，客觀上造成了呼和浩特的酒店經(jīng)營(yíng)服務(wù)具有較大的市場(chǎng)需求。2008年我市旅游業(yè)，全市接待旅游人數(shù)645.1萬(wàn)

21、人次，同比增長(zhǎng)4%，實(shí)現(xiàn)旅游收入106.8億元，同比增長(zhǎng)15%；2009年我市旅游業(yè)：接待旅游人數(shù)為709.8萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)12%；旅游業(yè)總收入123億元，同比增長(zhǎng)15.3%。以上統(tǒng)計(jì)資料則說(shuō)明:呼和浩特市旅游業(yè)在穩(wěn)步發(fā)展，旅游業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展將會(huì)帶動(dòng)酒店業(yè)的發(fā)展。2.3.2市場(chǎng)供求分析從目前來(lái)看，呼和浩特酒店的接待能力并沒(méi)有飽和，尤其是在周末和節(jié)假日，入住星級(jí)酒店要提前一周預(yù)訂，在黃金周根本就供不應(yīng)求。根據(jù)旅游公司提供的資料，近兩年來(lái)游客增長(zhǎng)的速度遠(yuǎn)大于酒店接待能力；可見(jiàn)呼和浩特的酒店還沒(méi)有達(dá)到飽和，星級(jí)客房接等依然有很大的市場(chǎng)?！皟?nèi)蒙古*商務(wù)酒店” 項(xiàng)目的建設(shè)完全是順應(yīng)了這一市場(chǎng)需求的。2.

22、4本項(xiàng)目前景預(yù)測(cè)2.4.1市場(chǎng)定位“內(nèi)蒙古*商務(wù)酒店” 項(xiàng)目的定位是：1規(guī)劃、設(shè)計(jì)更大面積的客房和可靈活組合的套房；使酒店的配套和運(yùn)作最佳化。2更高質(zhì)量的建筑、更漂亮的外立面和更精細(xì)的室內(nèi)裝飾；3招聘、培養(yǎng)、培訓(xùn)并保持高素質(zhì)的員工隊(duì)伍，提高服務(wù)水準(zhǔn)；體現(xiàn)與其它品牌酒店的合理差異性，以保持自我優(yōu)勢(shì)和特色，增強(qiáng)客戶滿意度，提升客戶重復(fù)入住率；提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；4增加康體和健康水療設(shè)施；5投資收益的最大化 “內(nèi)蒙古*商務(wù)酒店” 項(xiàng)目將是呼和浩特市的四星級(jí)酒店之一。酒店的客房分布以標(biāo)準(zhǔn)房為主要戶型，同時(shí)也是酒店入住率最高的客房。設(shè)計(jì)約174套客房，其中：標(biāo)準(zhǔn)客房118套，大床房40套，A套房5套，B套房

23、8套，商務(wù)套房3套，安排不同布局方式的單元；1層有陜壩快餐廳、麗都超市；2層有上島咖啡廳和歡樂(lè)牧場(chǎng)餐飲廳。充分顯示了良好的酒店設(shè)施應(yīng)該可以實(shí)現(xiàn)投資收益的最大化。酒店是旅游產(chǎn)業(yè)鏈中的重要環(huán)節(jié)，占經(jīng)濟(jì)比重較大的類型之一。項(xiàng)目所處的市場(chǎng)形勢(shì)利好。高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)?！皟?nèi)蒙古*商務(wù)酒店” 項(xiàng)目充分利用周邊的資源優(yōu)勢(shì)，將其建成呼和浩特四星級(jí)酒店，在同類酒店中，從規(guī)模、風(fēng)格和特色上將充分體現(xiàn)其硬件優(yōu)勢(shì)。建筑采用框架結(jié)構(gòu)，戶型以單間為主，配以部分雙套間，以適用不同客戶的需求。酒店的內(nèi)外裝修全部按準(zhǔn)四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修，配備四星級(jí)酒店必備的設(shè)施、用品。2.4.2前景預(yù)測(cè)近兩年的統(tǒng)計(jì)資料說(shuō)明:呼和浩特市旅游業(yè)在穩(wěn)步發(fā)展。

24、酒店業(yè)作為在中國(guó)日益興起的一種服務(wù)性行業(yè)，也正在以高速不斷發(fā)展著。酒店經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)持續(xù)向好，每年的5月-10月呼和浩特市酒店客房開(kāi)房率高達(dá)85%以上。中國(guó)的一些經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)、旅游強(qiáng)鎮(zhèn)，也將成為酒店業(yè)的投資重點(diǎn)區(qū)域，中國(guó)經(jīng)濟(jì)百?gòu)?qiáng)鎮(zhèn)的酒店機(jī)遇已經(jīng)來(lái)臨。這些地方的經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，工業(yè)與手工業(yè)的迅猛發(fā)展，外來(lái)人口的增加，特別是商務(wù)活動(dòng)增加，地方居民的消費(fèi)觀念、消費(fèi)行為的轉(zhuǎn)變，都將使這些經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)成為酒店業(yè)的新投資熱點(diǎn)，進(jìn)行了和進(jìn)行著必要的鋪墊，從而成為投資四星或準(zhǔn)四星級(jí)別的酒店的最佳區(qū)域，甚至一些地方在鎮(zhèn)上也投資建立準(zhǔn)五星酒店。在縣城、縣級(jí)的市區(qū)，投資四星級(jí)別的酒店將也成為熱點(diǎn)，在經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地方，縣級(jí)市，將出

25、現(xiàn)五星級(jí)或準(zhǔn)五星級(jí)別的酒店，都成為必然。在這樣的消費(fèi)理性逐漸明晰，酒店地理位置分布相對(duì)科學(xué)、合理均勻的情況下，比外在的建筑、內(nèi)在的裝潢，已經(jīng)不是誰(shuí)勝誰(shuí)弱了，更重要的在于服務(wù)，在價(jià)格逐漸不敏感的部位、區(qū)域，將成為人們消費(fèi)的關(guān)注熱點(diǎn)，目前經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，從現(xiàn)在的市場(chǎng)行情來(lái)看，180280元的價(jià)格客房檔次比較欠缺，也是易被客人接受的檔次，同時(shí)也是比較缺乏的檔位，具有強(qiáng)大的市場(chǎng)吸引力。前一時(shí)期人們對(duì)于這個(gè)價(jià)格不愿意接受和理睬，稍微不理性的，想住高級(jí)點(diǎn)，能夠接受300500元的價(jià)格，稍微敏感的，能夠接受60120元的價(jià)格，所以中間的120280元的客人，反而沒(méi)有人做，或是做的比較少，這樣就留下了市場(chǎng)空隙，也就

26、留下了市場(chǎng)機(jī)遇。我們?cè)u(píng)價(jià)本項(xiàng)目的原則是謹(jǐn)慎、保守的，但本項(xiàng)目的市場(chǎng)綜合環(huán)境又是值得樂(lè)觀的。我們?cè)谝韵虏糠值呢?cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，運(yùn)用的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，如價(jià)格，均是低于目前的市場(chǎng)價(jià)格；成本，又是按最高可發(fā)生的成本估算，因此，從理論上來(lái)講，本項(xiàng)目的實(shí)際收益率將會(huì)高于本項(xiàng)目以下預(yù)測(cè)的理論收益率。所以本項(xiàng)目具有較好的市場(chǎng)前景。2.5 項(xiàng)目評(píng)估在呼和浩特酒店經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)中，“內(nèi)蒙古*商務(wù)酒店” 項(xiàng)目作為目前唯一的產(chǎn)權(quán)式酒店，具有很強(qiáng)的獨(dú)特性、唯一性，是市場(chǎng)中極具競(jìng)爭(zhēng)力的投資型房地產(chǎn)產(chǎn)品。目前本項(xiàng)目面臨資金和經(jīng)營(yíng)兩大問(wèn)題，項(xiàng)目的最佳出路必定是能同時(shí)解決和緩解這兩大核心問(wèn)題。根據(jù)項(xiàng)目目前情況，我們認(rèn)為：該種解決方案必須能同時(shí)滿

27、足以下兩個(gè)核心要求：1、在短期內(nèi)能快速回籠大量資金2、能保持并促進(jìn)對(duì)項(xiàng)目的高效經(jīng)營(yíng)管理根據(jù)本項(xiàng)目情況，我們認(rèn)為有三種方案可供選擇：整體出讓抵押貸款產(chǎn)權(quán)式酒店（1）、酒店整體出讓：概念：即尋找第三方受讓人，以一定的價(jià)格將酒店的所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓的方式。優(yōu)勢(shì)：能快速回籠大量資金；不存在后續(xù)問(wèn)題。劣勢(shì)：大宗項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓難以找到買家；喪失了對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)；整體轉(zhuǎn)讓價(jià)格一般很低，無(wú)法根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格銷售，難以保證對(duì)前期投資的回收，將造成對(duì)國(guó)有資產(chǎn)的嚴(yán)重?fù)p失。小結(jié)：基于以上分析，酒店的整體轉(zhuǎn)讓雖然能一次性回籠較多資金，但會(huì)造成嚴(yán)重?fù)p失，而且不符合我們對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的要求。因此，此種方式不符合我們對(duì)酒店最

28、佳出路的要求。（2）、項(xiàng)目抵押貸款：概念：即按照一定的市場(chǎng)估價(jià)，將酒店所有權(quán)抵押給銀行套取現(xiàn)金的方式。優(yōu)勢(shì)：能回籠部分資金；能保持對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)管理。劣勢(shì)：抵押貸款額度較低，回籠資金少；將背負(fù)沉重利息負(fù)擔(dān)；嚴(yán)重影響發(fā)展商社會(huì)形象和地位，對(duì)項(xiàng)目造成嚴(yán)重負(fù)面效應(yīng)。小結(jié)：基于以上分析，抵押貸款雖然能保持對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)管理，但不符合我們對(duì)快速回籠大量資金的要求，且又會(huì)讓發(fā)展商背負(fù)沉重利息負(fù)擔(dān)。因此，此種方式仍然不符合我們對(duì)酒店最佳出路的要求。（3）、產(chǎn)權(quán)式酒店：概念：即將酒店的整體產(chǎn)權(quán)以客房為單位劃分為獨(dú)立小產(chǎn)權(quán)出售給業(yè)主，業(yè)主再以委托經(jīng)營(yíng)的形式在一定期限內(nèi)將客房交由酒店管理方繼續(xù)經(jīng)營(yíng)管理，并收取投資回報(bào)

29、的方式。優(yōu)勢(shì)：能以市場(chǎng)價(jià)格快速回籠大量資金；能保持對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)管理；能促進(jìn)酒店經(jīng)營(yíng)管理水平的提高。劣勢(shì)：操作方式較為復(fù)雜；存在后續(xù)經(jīng)營(yíng)回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)。小結(jié)：基于以上分析，酒店的產(chǎn)權(quán)化銷售不僅能一次性回籠大量資金，在很大程度上解決資金利息問(wèn)題，而且能夠滿足我們對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的要求，因此，此種方式符合對(duì)酒店最佳出路的要求。2.6 項(xiàng)目定位“內(nèi)蒙古*商務(wù)酒店” 項(xiàng)目為內(nèi)蒙古凱基置業(yè)有限公司全資擁有，是為改善投資環(huán)境而興建起來(lái)的。該酒店樓高14層，總投資4913萬(wàn)元?！皟?nèi)蒙古*商務(wù)酒店” 項(xiàng)目是一家豪華商務(wù)旅游酒店。位于呼和浩特市昭烏達(dá)路。酒店嚴(yán)格按照國(guó)際四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)

30、上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實(shí)施管理。因此，項(xiàng)目應(yīng)該定位為：呼和浩特市首個(gè)商務(wù)產(chǎn)權(quán)式酒店。2.7方案評(píng)估意見(jiàn)綜合3.4.3項(xiàng)目評(píng)估三種方案的比較分析，我們認(rèn)為：產(chǎn)權(quán)式酒店模式符合對(duì)本項(xiàng)目最佳出路的要求，對(duì)于酒店而言，具有四大戰(zhàn)略性意義：快速回籠大量資金，緩解資金壓力由市場(chǎng)決定價(jià)格，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的增值產(chǎn)權(quán)自主分配，保證對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)促進(jìn)酒店管理水平的全面提高，保證酒店的高效可持續(xù)發(fā)展2.8本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理模式本項(xiàng)目將采用酒店式模式進(jìn)行日常的經(jīng)營(yíng)和管理，本項(xiàng)目建成后將委托有豐富酒店管理經(jīng)驗(yàn)的酒店管理公司經(jīng)營(yíng)管理，以確保本項(xiàng)目的高效、高品質(zhì)經(jīng)營(yíng)管理。酒店管理公司按照與業(yè)主的委托經(jīng)營(yíng)約定，對(duì)本項(xiàng)目

31、進(jìn)行酒店式標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營(yíng)，保證在良好經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的前提下不斷增值，并維護(hù)和保障業(yè)主的經(jīng)營(yíng)收益。呼和浩特*酒店委托管理第一個(gè)時(shí)段簽約期限為10年。第一委托時(shí)段期滿后，酒店管理公司可與甲方重新確認(rèn)不同類型的委托經(jīng)營(yíng)管理方式，并簽署下一時(shí)段的委托經(jīng)營(yíng)管理合同書。綜上所述，內(nèi)蒙古*商務(wù)酒店的建設(shè)有著良好的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境，社全環(huán)境和地理位置，此地塊用于建設(shè)度假酒店，是非常珍貴非常稀缺的一塊寶地。這都是本項(xiàng)目面對(duì)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，在呼和浩特地區(qū)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速帶動(dòng)作用下，酒店業(yè)的發(fā)展將步入良性發(fā)展階段，酒店業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)將越發(fā)成熟。在此背景下，為適應(yīng)時(shí)代發(fā)展的要求，內(nèi)蒙古*置業(yè)有限公司投資建設(shè)“內(nèi)蒙古*商

32、務(wù)酒店” 項(xiàng)目，能夠?qū)崿F(xiàn)公司所追求的自身經(jīng)濟(jì)利益。第三章 項(xiàng)目選址、建設(shè)條件及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)3.1項(xiàng)目的選址及用地3.1.1項(xiàng)目選址呼和浩特市賽罕區(qū)的核心位置，地處賽罕區(qū)滿都海公園南部。酒店地處內(nèi)蒙古農(nóng)業(yè)大學(xué)旁，鄰近內(nèi)蒙古師范大學(xué)、滿都海公園，環(huán)境幽雅，交通便利。設(shè)施舒適,性價(jià)比高。是客人觀光旅游，商務(wù)洽談的理想去處。酒店將擁有各式客房，內(nèi)設(shè)冷暖中央空調(diào)、國(guó)際/國(guó)內(nèi)長(zhǎng)途電話、互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)、衛(wèi)星電視、迷你酒吧等。擁有先進(jìn)的電子投影儀，電子字幕、電子白板、同步錄音，可接洽各類會(huì)議。樓高14層，客房總數(shù)220間(套)。酒店毗鄰滿都海公園，步行可至內(nèi)蒙古農(nóng)業(yè)大學(xué)，交通便利。距離內(nèi)蒙古農(nóng)業(yè)大學(xué)300米，步行約3-

33、5分鐘；至內(nèi)蒙古師范大學(xué)，步行約5分鐘；距離滿都海公園2公里，乘坐出租車約5分鐘；距離新華廣場(chǎng)4.5公里，乘坐出租車約10分鐘；距離呼和浩特白塔機(jī)場(chǎng)15公里，乘坐出租車約25分鐘；距離呼和浩特火車站6公里，乘坐出租車約15分鐘。3.1.2項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積3119.4平方米，規(guī)劃總建筑面積14500平方米。3.2項(xiàng)目建設(shè)條件及配套資源項(xiàng)目所在地基礎(chǔ)設(shè)施配套功能完善，高標(biāo)準(zhǔn)的路網(wǎng)、通訊、水、電、氣、暖等公用設(shè)施齊全。3.2.1供 電呼和浩特電力是內(nèi)蒙西部網(wǎng)供，并同京、津、唐電網(wǎng)相連。每年除滿足自治區(qū)外，向北京供電約90萬(wàn)千瓦，電力供應(yīng)充足。目前東河已建成供配電壓等級(jí)的輸電線路和等級(jí)的變電站，形成

34、了三級(jí)電壓供電網(wǎng)，現(xiàn)有的供點(diǎn)電能力可以滿足項(xiàng)目的用電要求。3.2.2供 水呼和浩特現(xiàn)有供水能力為21.1萬(wàn)立方米/日，最大供水能力23萬(wàn)立方米/日。共有水源井92眼，配水廠6座，清水池總?cè)萘?.9萬(wàn)立方米，輸水管道25公里，配水管233.8公里，供應(yīng)全市70平方公里范圍內(nèi)的生產(chǎn)和生活用水。目前引黃入呼供水，一期工程20萬(wàn)立方米/日可滿足全市用水需要。因此本項(xiàng)目的供水完全有保障。3.2.3供 熱項(xiàng)目附近已建成保證幾百萬(wàn)平方米供熱的金橋熱源廠，本項(xiàng)目的供熱可就近接入。3.2.4供 氣呼和浩特于2003年開(kāi)始連片供應(yīng)天然氣，2006年供應(yīng)能力達(dá)到4000立方米/日，項(xiàng)目周邊主干道建設(shè)有天然氣中壓管道

35、，可就近接入項(xiàng)目，對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃用氣有保證。3.2.5交 通項(xiàng)目地理位置優(yōu)越,附近有公交總站，搭乘非常便利。項(xiàng)目道路進(jìn)出有序，道路體量大，出入方便。3.2.6通 訊呼和浩特郵電、通訊事業(yè)已進(jìn)入現(xiàn)代化階段，數(shù)字交換、程控電話、移動(dòng)通訊、有線電視、衛(wèi)星電視、終端因特網(wǎng)接入應(yīng)有盡有。程控交換機(jī)總量達(dá)到30萬(wàn)門以上，現(xiàn)有資源完全可滿足項(xiàng)目要求。第四章 工程建設(shè)方案4.1本項(xiàng)目用房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù) 本項(xiàng)目用房建設(shè)依據(jù):根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定，住宅及公建的建設(shè)應(yīng)符合城市規(guī)劃的要求，綜合考慮建筑性質(zhì)、建筑造型、建筑立面特征等與周圍環(huán)境的關(guān)系，并符合國(guó)家有關(guān)節(jié)約用地、節(jié)能節(jié)水、環(huán)境保護(hù)和消防安全等規(guī)定。4.2本項(xiàng)目總體規(guī)

36、劃 規(guī)劃依據(jù)1、中華人民共和國(guó)規(guī)劃法2、城市居住規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃3、用地地形圖4、呼和浩特土地出讓宗地簡(jiǎn)介4.2.1本項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)名稱單位數(shù)量1規(guī)劃總用地m23119.42總建筑面積（不包括地下1層）m2145003酒店客房建筑面積m2100004.2.2本項(xiàng)目規(guī)劃布局 規(guī)劃布局應(yīng)考慮商務(wù)配套、客房、餐飲組合、綠地系統(tǒng)及空間環(huán)境等的內(nèi)在聯(lián)系，構(gòu)成一個(gè)完善的有機(jī)整體； 建筑風(fēng)格特色鮮明，具備地標(biāo)感，群體建筑與空間層次在協(xié)調(diào)中求變。樓座布置上要力爭(zhēng)尋求天際線的變化； 本項(xiàng)目地塊空間有限，因此要適當(dāng)增加樓座的高度，降低建筑密度，以為居住景觀打造留夠充足的空間；4.2.3建筑外觀

37、設(shè)計(jì) 主體建筑平面簡(jiǎn)潔，屋頂輕盈，造型新穎、樸實(shí)、大方、注重功能、形式、結(jié)構(gòu)的統(tǒng)一，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案既能滿足該建筑的各項(xiàng)使用要求，同時(shí)也符合呼和浩特的城市規(guī)劃，與周圍建成的建筑相協(xié)調(diào)，創(chuàng)造一個(gè)有個(gè)性、新穎、具有地方性、時(shí)代性的建筑群落。 本項(xiàng)目的建筑風(fēng)格為后現(xiàn)代風(fēng)格，整體形象硬朗，凸現(xiàn)項(xiàng)目個(gè)性化產(chǎn)品的特征的建筑風(fēng)格，色彩的構(gòu)成，柔和淡雅，體現(xiàn)以下亮點(diǎn)：現(xiàn)代精神：無(wú)論是外在還是建筑的精神內(nèi)涵都體現(xiàn)了現(xiàn)代人的快節(jié)奏，高效率，意氣風(fēng)發(fā)的生活實(shí)質(zhì)。時(shí)尚視界：使人們從看到的第一眼就認(rèn)同了它與時(shí)尚的同步，與現(xiàn)代生活的融洽，與市場(chǎng)現(xiàn)有建筑的明顯區(qū)格。立面顏色的組成，強(qiáng)調(diào)穩(wěn)重感和柔和感，局部引入一些明快的色彩，避

38、免過(guò)于呆板；強(qiáng)調(diào)豎線條，窗格的劃分對(duì)稱；墻的轉(zhuǎn)角處有線角、轉(zhuǎn)角石等細(xì)節(jié)；高視點(diǎn)-抬眼望去，建筑的形象特點(diǎn)更注重的是從建筑型體與色彩中體現(xiàn)，在設(shè)計(jì)中不追求厚重，用簡(jiǎn)化的方式體現(xiàn)現(xiàn)代的意境。色彩-本項(xiàng)目的色彩選用了淡雅的基調(diào)，在整體的色調(diào)上跳躍著木色的柔和。4.3結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案 4.3.1結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)主要參數(shù)基本風(fēng)壓設(shè)計(jì)使用年限建筑結(jié)構(gòu)等級(jí)地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)0.55KN/m250年二級(jí)乙級(jí)基本重壓搞震設(shè)防類另建筑耐火等級(jí)建筑面地類別0.40KN/m2兩類二級(jí)類標(biāo)準(zhǔn)凍深抗震設(shè)防烈度結(jié)構(gòu)抗震等級(jí)地面粗糙度1.60m8度第一組（0.2g）二級(jí)C類4.3.2現(xiàn)行設(shè)計(jì)規(guī)范，規(guī)程建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)(GB500

39、68-2001)建筑工程抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)(GB50223-2004)建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范(GB50009-2001 2006年版)建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范(GB 50011-2001)混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范(GB 50010-2002)建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范(GB 50007-2002)建筑結(jié)構(gòu)制圖標(biāo)準(zhǔn)(GB /T50105-2001)砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范(GB50003-2001)房屋建筑制圖統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)(GB/T50001-2001)混凝土結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范(GB50204-2002)建筑變型測(cè)量規(guī)程(JGJ/T8-97)4.3.3主體工程本工程結(jié)構(gòu)類別為框架結(jié)構(gòu)，使用年限為50年，抗震設(shè)防烈度為八度。 耐火

40、等級(jí)：二級(jí)4.3.4門窗工程 門窗玻璃的選用應(yīng)遵照建筑玻璃應(yīng)用技術(shù)規(guī)程JGJ1和3建筑安全玻璃管理規(guī)定及地方主管部門的有關(guān)規(guī)定；門窗安裝應(yīng)滿足其強(qiáng)度、熱工、聲學(xué)及安全性能等技術(shù)要求。所有外墻的門窗上下口、窗楣、雨篷、挑檐等突出部分均做滴水線；4.3.5屋面工程 本工程的屋面防水等級(jí)為級(jí)，防水層合理使用年限為15年；4.3.6外裝修工程 外裝修選用的各項(xiàng)材料及其材質(zhì)、規(guī)格、顏色等，均由施工單位提供樣板，經(jīng)建設(shè)和設(shè)計(jì)單位確認(rèn)后進(jìn)行定樣。4.3.7節(jié)能、保溫 為了貫徹國(guó)家節(jié)約能源的政策，本工程按照民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分）JGJ26-95進(jìn)行了節(jié)能設(shè)計(jì)（節(jié)能50%）。本建筑物座北朝南，

41、屋面保溫采用120聚苯板，周邊地面墊層及外墻基礎(chǔ)內(nèi)側(cè)均作70厚擠塑聚苯板保溫，欄板外側(cè)貼30厚擠塑聚苯板，梁外側(cè)貼30厚擠塑聚苯板。外保溫合理使用年限為25年。外窗采用斷橋鋁合金中空玻璃，空氣層厚度為12mm，廠家應(yīng)保證玻璃熱工性能滿足國(guó)家節(jié)能要求的各項(xiàng)指標(biāo)。4.4給、排水設(shè)計(jì)方案 供水水質(zhì)要求達(dá)到國(guó)家現(xiàn)行的生活飲用水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。4.4.1生活給水系統(tǒng)給水系統(tǒng)由市政自來(lái)水公司直接供給。本工程最高日用水量為655.05m3/天。1、生活用水：1.5立方米/人.天，日用水量為300立方米。2、消防用水，按1年為3次，一次滅火時(shí)間2小時(shí)，用水指標(biāo)2立方米/S，則消防用水量為平均每天120立方米。未預(yù)見(jiàn)

42、水量按10%計(jì)算。（300+120）*10%=42立方米日平均總用水量為:462立方米.4.4.2生活污水系統(tǒng)污水系統(tǒng)采用污廢水合流制系統(tǒng)，污廢水經(jīng)排排水管收集后排至室外排水管網(wǎng)。4.5電氣設(shè)計(jì)方案 4.5.1主要標(biāo)準(zhǔn)及法規(guī)民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范（JGJ/T16-92）住宅設(shè)計(jì)規(guī)范GB50096-1999 2003年版全國(guó)民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施-電氣建筑與建筑群綜合布線系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)規(guī)范GB/T50311-2000有線電視系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50200-94）住宅建筑規(guī)范（GB50368-2005）建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范（GB50057-94）（2000版）其它有關(guān)國(guó)家及地方的現(xiàn)行規(guī)程、規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)

43、。4.5.2設(shè)計(jì)范圍低壓配電系統(tǒng)照明系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng)防雷接地及總等電位聯(lián)結(jié)系統(tǒng)1、本工程低壓配電系統(tǒng)接地型式采用TN-C-S系統(tǒng)。低壓配電系統(tǒng)采用放射式和鏈?zhǔn)较嘟Y(jié)合的供電方式。消防，監(jiān)視，應(yīng)急照明，電梯第一、二級(jí)負(fù)荷需設(shè)置備用電源供電的設(shè)備，兩路低壓供電系統(tǒng)互為備用電源，2、導(dǎo)線選用及敷設(shè)：進(jìn)戶線選用VV22-10KV銅芯全塑鎧裝等截面電力電纜，進(jìn)戶處穿鋼管保護(hù)。分支導(dǎo)線均選用BV-500V導(dǎo)線穿管沿墻或頂板敷設(shè)。如照明支路管內(nèi)導(dǎo)線為56根時(shí)，穿PVC25，低于2.4m的壁燈均應(yīng)接入PE線。3、照明系統(tǒng)的配電方式：本工程采用放射式和鏈?zhǔn)较嘟Y(jié)合的配電系統(tǒng)。對(duì)于用量較大的照明配電系統(tǒng)，采用放射式到

44、各照明配電箱；應(yīng)急照明采用自帶蓄電池形式。4、電話進(jìn)戶采用HYV-2*0.5室內(nèi)電纜，數(shù)據(jù)線采用光纖，電視進(jìn)戶采SYWV-75-9電纜，埋深均為距室外地坪-0.8m。 5、管路敷設(shè)時(shí)宜沿最短路線并應(yīng)減少?gòu)澢椭丿B交叉。管路超過(guò)30m（無(wú)彎曲時(shí)），20m（有一個(gè)彎曲時(shí)），15m（有二個(gè)彎曲時(shí)），8m（有三個(gè)彎曲時(shí)）加裝中間接線盒。4.6暖、通設(shè)計(jì)方案 4.6.1室內(nèi)外采暖計(jì)算參數(shù)采暖室外計(jì)算溫度：tw=-19；冬季室外風(fēng)速1.64m/s。室內(nèi)計(jì)算溫度：序號(hào)房間名稱計(jì)算溫度序號(hào)房間名稱計(jì)算溫度1休閑娛樂(lè)服務(wù)廳、客房183設(shè)淋浴的衛(wèi)生間252廚房、庫(kù)房164辦公室、會(huì)議室184.6.2采暖設(shè)計(jì)施工說(shuō)

45、明1、采暖系統(tǒng)采用低溫?zé)崴到y(tǒng)，熱負(fù)荷為：88.2kw，單位面積熱指標(biāo)為：37.8w/m2，設(shè)計(jì)供回水溫度80/55。熱力指標(biāo)為60W/平方米2、本工程采暖形式為集中供熱，熱源通過(guò)就近的集中供暖管道接入。3、整個(gè)管道系統(tǒng)試驗(yàn)合格后方能通水供暖。4、施工安裝及驗(yàn)收應(yīng)按建筑給排水及采暖工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范（GB50242-2002），建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)JJ302-74）。第五章 消防、安全、環(huán)境保護(hù)5.1編制依據(jù) 環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) GB3095-1996大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn) GB16297-1996污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn) GB8978-1996地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) GB3838-2002工業(yè)企

46、業(yè)噪聲控制設(shè)計(jì)規(guī)范 GBJ87-85工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標(biāo)準(zhǔn)及其測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)GB1234812349-905.2環(huán)境保護(hù) 實(shí)施資源與環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)建設(shè)、城市建設(shè)、環(huán)境建設(shè)同步規(guī)劃、同步實(shí)施、同步發(fā)展。發(fā)展經(jīng)濟(jì)、保護(hù)環(huán)境、開(kāi)發(fā)資源、治理污染，達(dá)到效益“三統(tǒng)一”，保護(hù)生態(tài)平衡，改善生活環(huán)境。本區(qū)的建設(shè)采用城市生態(tài)環(huán)境區(qū)與自然生態(tài)環(huán)境相輔相成的空間結(jié)構(gòu)模式，保護(hù)現(xiàn)有的自然地區(qū)、自然林地，實(shí)現(xiàn)建設(shè)生態(tài)型園林城市的戰(zhàn)略設(shè)想，促進(jìn)城區(qū)城市經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益統(tǒng)一。5.2.1環(huán)境保護(hù)措施 隨著新區(qū)的建設(shè)開(kāi)發(fā)，城市的水污染、大氣污染和噪聲污染都會(huì)大幅度提高。因此必須在規(guī)劃、設(shè)

47、計(jì)階段通過(guò)嚴(yán)格的環(huán)保措施來(lái)控制新區(qū)的污染。5.2.2環(huán)境影響評(píng)述 5.2.2.1施工期間的污染項(xiàng)目施工期間的污染主要有噪聲和粉塵兩類。在施工期間有大批施工機(jī)械進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)周圍區(qū)域產(chǎn)生噪聲污染。另一方面，由于大量使用水泥、砂石等建筑施工材料，粉塵污染也是不可避免的。5.4.2運(yùn)行期間的污染項(xiàng)目建成后，此處為居民住宅區(qū)，因此主要的污染來(lái)自于居民的生活垃圾、污水排放、以及其他噪音等污染。5.2.3污染防治措施 5.2.3.1施工期1、合理安排施工計(jì)劃和施工方法，使動(dòng)力機(jī)械設(shè)備適當(dāng)分散放置在施工場(chǎng)地上。2、混凝土攪拌站，皮帶機(jī)的機(jī)頭等機(jī)械應(yīng)安裝消聲器。3、做好現(xiàn)場(chǎng)施工人員的教育和勞動(dòng)保護(hù)工作。4、材料

48、場(chǎng)和材料運(yùn)輸行使路線盡量避開(kāi)環(huán)境空氣敏感點(diǎn)。5、對(duì)施工路面進(jìn)行噴水，減少起塵量。第六章 建設(shè)進(jìn)度及項(xiàng)目實(shí)施方案6.1建設(shè)進(jìn)度和計(jì)劃安排 6.1.1建設(shè)進(jìn)度要求可研將本工程建設(shè)進(jìn)度定為2年進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。2008年7月開(kāi)工，2010年7月全部竣工交付使用。6.1.2計(jì)劃安排設(shè)想工作安排大體分籌備期、施工期和運(yùn)營(yíng)期三個(gè)階段。6.2項(xiàng)目實(shí)施方案6.2.1項(xiàng)目組織 由內(nèi)蒙古凱基置業(yè)有限公司成立建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組,抽調(diào)專人負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)的具體工作,以保證項(xiàng)目按時(shí)運(yùn)營(yíng)。 6.2.2項(xiàng)目管理工程設(shè)計(jì)、工程監(jiān)理、建筑安裝施工等均按照國(guó)家規(guī)定的方法進(jìn)行招標(biāo)，簽訂設(shè)計(jì)、監(jiān)理、建筑安裝施工等合同，嚴(yán)格監(jiān)督工程質(zhì)量和檢驗(yàn)設(shè)備質(zhì)

49、量，使工程保質(zhì)保量按期交付使用。6.2.3項(xiàng)目招投標(biāo) 對(duì)工程設(shè)計(jì)、工程監(jiān)理、建筑安裝施工的招投標(biāo)，將采取公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)的方式。第七章 項(xiàng)目投資估算、資金籌措及項(xiàng)目實(shí)施7.1投資估算7.1.1投資估算的依據(jù) 定額標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)2004年內(nèi)蒙古自治區(qū)建設(shè)廳頒發(fā)的內(nèi)蒙古自治區(qū)建筑工程消耗定額及基礎(chǔ)價(jià)格、內(nèi)蒙古自治區(qū)裝飾裝修工程消耗量定額及基礎(chǔ)價(jià)格、內(nèi)蒙古自治區(qū)安裝工程消耗定額及基礎(chǔ)價(jià)格及有關(guān)文件規(guī)定。 各單項(xiàng)工程估算參考相近工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，材料價(jià)格按呼和浩特市2008年3季度地區(qū)材料價(jià)格估算。 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)2004年內(nèi)蒙古自治區(qū)建設(shè)廳、內(nèi)蒙古自治區(qū)財(cái)政廳頒發(fā)的內(nèi)蒙古自治區(qū)建設(shè)工程費(fèi)用計(jì)算規(guī)則，工程分

50、別以定額直接費(fèi)和人工費(fèi)為取費(fèi)基數(shù)。 工程其它費(fèi)用參照國(guó)家建設(shè)部門發(fā)布的建標(biāo)（1996）628號(hào)建筑政工程可行性研究估算辦法及國(guó)家有關(guān)的相應(yīng)規(guī)定計(jì)取。其中：建設(shè)單位管理費(fèi)按財(cái)建2002（394號(hào)文件）規(guī)定計(jì)取，即按建筑安裝工程費(fèi)用的0.8%計(jì)取。工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)按照國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)改價(jià)格2007670號(hào)文件計(jì)取，即按建筑安裝工程費(fèi)用的0.9%計(jì)取。工程招標(biāo)服務(wù)收費(fèi)按照國(guó)家計(jì)委20021980號(hào)文件計(jì)取，即按建筑安裝工程費(fèi)用的0.3%的60%計(jì)取。工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按照國(guó)家計(jì)委建設(shè)部發(fā)布的（2002年）工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取。其中:設(shè)計(jì)費(fèi)按25元/m2, 工程勘察費(fèi)按照設(shè)計(jì)費(fèi)的15%計(jì)取。施工圖審

51、查費(fèi)按建筑安裝工程費(fèi)用的0.25%計(jì)取。施工圖預(yù)算編制費(fèi)按建筑安裝工程費(fèi)用的0.03%計(jì)取。土地為劃撥取得。市政公共設(shè)施建設(shè)配套費(fèi)等根據(jù)政府的相關(guān)文件計(jì)取。工程基本預(yù)備費(fèi)按上述費(fèi)用的3%計(jì)取。7.1.2項(xiàng)目投資估算“內(nèi)蒙古*商務(wù)酒店” 項(xiàng)目建設(shè)工程總投資4913.25萬(wàn)元，其中：建筑安裝工程費(fèi)用3814.96萬(wàn)元，工程建設(shè)其他費(fèi)用669.86萬(wàn)元（其中：與未來(lái)企業(yè)生產(chǎn)有關(guān)的其他費(fèi)用449.5萬(wàn)元），預(yù)備費(fèi)用134.54萬(wàn)元，建設(shè)期利息193.89萬(wàn)元，鋪底流動(dòng)資金100.00萬(wàn)元。詳見(jiàn)投資估算匯總表（附表7-1）、建筑安裝工程投資估算表（附表7-2）、工程建設(shè)其他費(fèi)用投資估算表（附表7-3）、

52、建設(shè)期利息計(jì)算表（附表7-4）。項(xiàng)目投資估算匯總表表7-1估算書工程和費(fèi)用名稱單位總價(jià) (萬(wàn)元)各部分投資 比例 （%）編號(hào)1第一部分 建筑安裝工程費(fèi)用萬(wàn)元3814.96 77.65 2第二部分 工程建設(shè)其他費(fèi)用萬(wàn)元669.8613.63 3第三部分 基本預(yù)備費(fèi)萬(wàn)元134.542.74 4第四部分 建設(shè)期利息萬(wàn)元193.893.95 5第五部分 鋪底流動(dòng)資金萬(wàn)元100.002.04 總投資估算（1+2+3+4+5）萬(wàn)元4913.25100.00 建筑安裝工程投資估算表表7-2估算書工程和費(fèi)用名稱單位工程量單價(jià) (元)總價(jià) (萬(wàn)元)編號(hào)建筑安裝工程費(fèi)用3814.96 1酒店大樓m21450025903755.50 1.1土建工程m21450011801711.00 1.2裝修工程m21450010251486.25 1.3安裝工程（水暖電、消防、電梯設(shè)備等）m214500385558.25 2配套附屬工程59.46 2.1院面硬化、亮化及供水、供電、供暖等外網(wǎng)工程m2235025359