北京市新建物業(yè)項目承接查驗技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（征集意見稿）

1、學(xué)習(xí)改變?nèi)松鷮W(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！做成功物業(yè)管理人！第 1 頁，共 84 頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)http:/北北京京市市新新建建物物業(yè)業(yè)項項目目承承接接查查驗驗技技術(shù)術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)（征求意見稿）學(xué)習(xí)改變?nèi)松鷮W(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！做成功物業(yè)管理人！第 2 頁，共 84 頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)http:/前 言本標(biāo)準(zhǔn)為推薦性標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)承接驗收制度是物業(yè)管理條例重要制度之一，是為了維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，明確物業(yè)項目業(yè)主及開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)各自的責(zé)任，避免物業(yè)服務(wù)中因物業(yè)質(zhì)量責(zé)任不清而導(dǎo)致的物業(yè)服務(wù)糾紛,在正式接管物業(yè)項目之前由業(yè)主或其委托的機(jī)構(gòu)對即將交付使用物業(yè)的建造質(zhì)量、管理資料、建

2、筑使用功能等進(jìn)行的綜合性驗收，是物業(yè)服務(wù)工作的基礎(chǔ)和前提條件。制訂北京市物業(yè)承接查驗技術(shù)導(dǎo)則將為業(yè)主及開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)提供可操作性依據(jù)。本標(biāo)準(zhǔn)制定是以現(xiàn)行國家規(guī)范、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，結(jié)合本市建筑工程質(zhì)量及物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)有實際水平并吸納了企業(yè)的先進(jìn)經(jīng)驗，其總體承接驗收標(biāo)準(zhǔn)水平高于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)于規(guī)范、規(guī)程。本標(biāo)準(zhǔn)與ZBP30001-90 房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)對比，標(biāo)準(zhǔn)編制的基本思路相近，適用的對象和方法不同：適用本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)項目，建設(shè)單位與業(yè)主或其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)之間進(jìn)行的物業(yè)共用部分查驗交接和物業(yè)服務(wù)交接活動；增加各個部位及系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施

3、的查驗方法及查驗標(biāo)準(zhǔn)。本標(biāo)準(zhǔn)是按北京市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局關(guān)于印發(fā) 2010 年北京市地方標(biāo)準(zhǔn)制修訂項目計劃的通知(京質(zhì)監(jiān)標(biāo)發(fā)201053 號)的要求，由北京市物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)中心、北京招商局物業(yè)管理有限公司主編完成的。本標(biāo)準(zhǔn)共分為章和個附錄，主要內(nèi)容包括：1、總則，2、術(shù)語。附錄、為規(guī)范性附錄，附錄、為資料性附錄。本標(biāo)準(zhǔn)由北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會和北京市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局共同負(fù)責(zé)管理，由北京市物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)中心負(fù)責(zé)解釋工作。請各單位在執(zhí)行本標(biāo)準(zhǔn)過程中總結(jié)經(jīng)驗，積累相關(guān)資料，并請將意見和資料寄送至北京市物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)中心（地址：北京市海淀區(qū)西四環(huán)中路 16 號院 3 號樓，郵編：100039，電話：59958

4、543） ，以便對本標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修訂。主編單位：北京市物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)中心 北京招商局物業(yè)管理有限公司參編單位：編制人員：李彪 陳小華 張量 胡葉 李欣 王穎 黃濤審查專家： 學(xué)習(xí)改變?nèi)松鷮W(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！做成功物業(yè)管理人！第 3 頁，共 84 頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)http:/目 錄1.總則總則.42.術(shù)語術(shù)語.43.一般規(guī)則一般規(guī)則.44.房屋本體及公共設(shè)施的承接查驗技術(shù)要求房屋本體及公共設(shè)施的承接查驗技術(shù)要求.85.強(qiáng)電系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的承接查驗技術(shù)要求強(qiáng)電系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的承接查驗技術(shù)要求.126.電梯系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的承接查驗技術(shù)要求電梯系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的承接查驗技術(shù)要求.207.安全防范系統(tǒng)設(shè)備

5、設(shè)施的承接查驗技術(shù)要求安全防范系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的承接查驗技術(shù)要求.258.消防系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的承接查驗技術(shù)要求消防系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的承接查驗技術(shù)要求.329.樓宇自控系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的承接查驗技術(shù)要求樓宇自控系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的承接查驗技術(shù)要求.4010.綜合布線設(shè)備設(shè)施的承接查驗技術(shù)要求綜合布線設(shè)備設(shè)施的承接查驗技術(shù)要求.4711.空調(diào)各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的承接查驗技術(shù)要求空調(diào)各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的承接查驗技術(shù)要求.5012.給排水各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的承接查驗技術(shù)要求給排水各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的承接查驗技術(shù)要求.6913.綠化工程的承接查驗技術(shù)要求綠化工程的承接查驗技術(shù)要求.7314.鑰匙的承接查驗要求鑰匙的承接查驗要求.7415.

6、附錄附錄.7516.標(biāo)準(zhǔn)用詞說明標(biāo)準(zhǔn)用詞說明.7517.引用標(biāo)準(zhǔn)名錄。引用標(biāo)準(zhǔn)名錄。.75學(xué)習(xí)改變?nèi)松鷮W(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！做成功物業(yè)管理人！第 4 頁，共 84 頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)http:/1.總則總則1.1. 目的目的為了維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，明確業(yè)主及開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)各自的責(zé)任，避免物業(yè)管理中因物業(yè)質(zhì)量責(zé)任不清而導(dǎo)致的糾紛。1.2. 適用范圍適用范圍本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)項目，建設(shè)單位、業(yè)主或其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)，進(jìn)行物業(yè)共用部分查驗交接和物業(yè)服務(wù)交接時，適用本標(biāo)準(zhǔn)。2.術(shù)語術(shù)語2.1. 物業(yè)承接查驗物業(yè)承接查驗 Property takeove

7、r examination：在正式接管物業(yè)項目之前，開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主或受業(yè)主委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)在移交物業(yè)項目過程中對建造質(zhì)量、管理資料、建筑使用功能等進(jìn)行的綜合性驗收。2.2.物業(yè)公共區(qū)域物業(yè)公共區(qū)域 Public area：主要包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。共用部位是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢物業(yè)內(nèi)業(yè)主共有的部位，一般包括：基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設(shè)施設(shè)備是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公

8、益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。3.一般規(guī)則一般規(guī)則3.1. 物業(yè)承接查驗工作流程物業(yè)承接查驗工作流程學(xué)習(xí)改變?nèi)松鷮W(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！做成功物業(yè)管理人！第 5 頁，共 84 頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)http:/表表 3.1 物業(yè)承接查驗工作流程工作流程管理內(nèi)容相關(guān)文件接口1. 確定是否具備條件2. 組建新項目承接查驗小組，任命組長/專業(yè)人員3. 編制計劃，與委托方接洽，現(xiàn)場摸底4. 物業(yè)資料接收5. 檢查核對是否齊全、完整、符合要求，符合接收/不符合補(bǔ)齊6. 按標(biāo)準(zhǔn)/技術(shù)資料分組檢查建筑物及附屬設(shè)施7. 合格接管/不合格整改，資料建檔保存1. 合同/中標(biāo)通知書2. 房屋驗收標(biāo)準(zhǔn)/

9、承接查驗規(guī)程3. 工作計劃/工作文件/技術(shù)資料4. 物業(yè)資料/交接記錄5. 驗收記錄/移交清單6. 檢驗報告/安裝調(diào)試記錄/資料歸檔記錄委托方新項目管理單位/建設(shè)/施工單位同上項目管理單位3.2. 物業(yè)承接查驗工作準(zhǔn)備物業(yè)承接查驗工作準(zhǔn)備3.2.1. 新建物業(yè)驗收應(yīng)具備的條件：. 建設(shè)工程施工全部完成，已經(jīng)竣工驗收合格；. 供電、采暖、供氣、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)施能正常使用；. 房屋幢、戶編號經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)。3.2.2. 物業(yè)承接查驗前的準(zhǔn)備. 承接查驗前應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作：(1)與開發(fā)建設(shè)單位聯(lián)系好交接事項、交接日期、進(jìn)度、驗收標(biāo)準(zhǔn)等

10、；(2)派出技術(shù)人員到現(xiàn)場摸底，以便有針對性地編制驗收計劃；(3)提前參與物業(yè)竣工驗收和機(jī)電設(shè)備的安裝調(diào)試，做到心中有數(shù)；組建承接查驗小組做好承接查驗前的準(zhǔn)備檢查核對進(jìn)行資料移交整改補(bǔ)齊資料YN接業(yè)主/開發(fā)建設(shè)單位進(jìn)場通知接管N進(jìn)行硬件設(shè)施、設(shè)備移交限時整改Y資料歸檔檢查驗收學(xué)習(xí)改變?nèi)松鷮W(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！做成功物業(yè)管理人！第 6 頁，共 84 頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)http:/(4)準(zhǔn)備好承接查驗用的記錄表格. 承接查驗小組組長擬定物業(yè)承接查驗計劃，物業(yè)承接查驗計劃應(yīng)包括以下內(nèi)容：(1)物業(yè)承接查驗項目清單；(2)小組人員分工；(3)承接查驗日程安排；(4)業(yè)主、施工方

11、、物業(yè)承接查驗小組三方施工質(zhì)量整改工作協(xié)調(diào)會；(5)其他（如提前介入在建工程驗收等） 。3.3. 物業(yè)資料的承接查驗物業(yè)資料的承接查驗3.3.1. 建設(shè)單位向業(yè)主或業(yè)主大會移交資料應(yīng)符合現(xiàn)行北京市地方標(biāo)準(zhǔn) DBJ01-51-2003建筑工程資料管理規(guī)程的規(guī)定。其包括：(1)基建文件（A 類）內(nèi)容與要求 a)決策立項文件b)建設(shè)用地、征地與拆遷文件c)勘察、測繪與設(shè)計文件d)工程招投標(biāo)與承包合同文件e)工程開工文件f)商務(wù)文件g)工程竣工驗收及備案文件h)其他文件(2)監(jiān)理資料（B 類）內(nèi)容與要求a)監(jiān)理管理資料b)監(jiān)理工作資料c)竣工驗收資料d)其他資料(3)施工資料（C 類）內(nèi)容與要求a)施

12、工管理資料b)施工技術(shù)資料c)施工測量記錄d)施工物資資料e)施工記錄f)施工試驗資料g)施工質(zhì)量驗收記錄學(xué)習(xí)改變?nèi)松鷮W(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！做成功物業(yè)管理人！第 7 頁，共 84 頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)http:/h)竣工驗收資料3.3.2. 各種設(shè)備設(shè)施的隨機(jī)資料（包括但不限于：設(shè)備操作、使用說明書，設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)說明書及維修工藝要求，隨機(jī)圖冊，設(shè)備產(chǎn)品樣本，出廠合格證明，出廠精度、性能檢驗記錄，裝箱單、附件明細(xì)表，開箱查驗單，安裝調(diào)試記錄，安裝調(diào)試查驗記錄，安裝洽商記錄，進(jìn)口設(shè)備技術(shù)資料原件及翻譯文本等。 ）3.3.3. 與政府主管部門及或供電、供水、燃?xì)獾饶茉垂?yīng)企業(yè)簽訂的各種協(xié)議、

13、合同、方案（圖紙）等（例如：高壓供電方案批準(zhǔn)書，供用電協(xié)議書，供電部門送電前配電室高壓及繼電保護(hù)試驗記錄等）3.3.4. 政府主管部門出具的各種檢驗、檢測報告及為出具檢驗檢測報告所必須的各種檢驗、檢測記錄及或工作記錄。3.3.5. 業(yè)主資料（適用時）已購房業(yè)主的姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等。3.4. 物業(yè)設(shè)備設(shè)施的物業(yè)設(shè)備設(shè)施的承接查驗承接查驗3.4.1. 編制承接查驗工作計劃各專業(yè)組按照承接查驗計劃安排，對房屋主體結(jié)構(gòu)、單元住宅、公共配套設(shè)施（水、電、機(jī)電設(shè)備、消防設(shè)施、道路、管線等）進(jìn)行現(xiàn)場查驗，并填寫相關(guān)記錄；查驗采用觀察和使用、試驗的方法進(jìn)行。3.4.2. 承接查驗的內(nèi)容包括：3.4.

14、2.1. 房屋本體及公共設(shè)施的承接查驗；. 公共配套設(shè)備設(shè)施的承接查驗（包括強(qiáng)電系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、空調(diào)各系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、綠化工程等） ；. 鑰匙的承接查驗；學(xué)習(xí)改變?nèi)松鷮W(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！做成功物業(yè)管理人！第 8 頁，共 84 頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)http:/4.房屋本體及公共設(shè)施的承接查驗技術(shù)要求房屋本體及公共設(shè)施的承接查驗技術(shù)要求4.1. 查驗范圍房屋本體、公共設(shè)施等。房屋本體包括：地基基礎(chǔ)、梁、柱、板主體、頂棚、墻面、樓地面、門窗、樓梯、扶手，衛(wèi)生間供水、排污管道、地漏、衛(wèi)生潔具等。公共設(shè)施包括：基

15、礎(chǔ)設(shè)施、天臺、屋面避雷設(shè)施、消防設(shè)施、小區(qū)路燈、綠化、小區(qū)道路、垃圾箱（房） 、車庫、檢查井和化糞池、明暗溝、踏步、臺階、水池、水箱、景觀、雕塑和文化娛樂設(shè)施等。4.2. 檢測查驗要求及方法4.2.1. 地基基礎(chǔ)查驗. 地基基礎(chǔ)沉降不得引起墻體和上部結(jié)構(gòu)的開裂或其他結(jié)構(gòu)及相鄰房屋的損壞。. 查驗方法：觀察檢查。4.2.2. 梁、柱、板等主體查驗. 無變形、弓凸、剝落、開裂、傾斜、移位和非收縮性裂縫。. 無鋼筋外露。. 查驗方法：觀察檢查。4.2.3. 外立面檢查. 房屋墻體露出地面部分無傾斜、無移位、無裂縫和無

16、扭曲等。. 散水坡：無塌陷、無斷裂和無分裂；面層平整，無脫皮；無倒泛水、積水現(xiàn)象。. 查驗方法：觀察檢查4.2.4. 天臺：. 屋面隔熱層、防水層；板端縫、伸縮縫油膏緊貼；隔熱板、防水層表面無裂縫。. 平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施,三層以上房屋在公用部位應(yīng)設(shè)置屋面檢查孔。. 陽臺及三層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水（排水坡度必須符合設(shè)計要求）不得有積水現(xiàn)象。出水口、檐口、泛水、天溝、變形縫、壓頂、落水管、煙管與屋面的連接等應(yīng)安裝牢固,接口平密,不滲漏。. 天臺護(hù)欄無破損、變形，無明顯銹蝕。. 按設(shè)計要求檢查

17、、觀察檢查。4.2.5. 頂棚的查驗. 抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷、無脫皮、無裂紋，無霉點，無滲學(xué)習(xí)改變?nèi)松鷮W(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！做成功物業(yè)管理人！第 9 頁，共 84 頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)http:/水痕跡、無污漬。. 查驗方法：觀察檢查4.2.6. 墻面的查驗. 抹灰應(yīng)表面平整,不應(yīng)有空鼓、爆灰、裂縫和起泡等缺陷。 （允許偏差值4mm。用 2m 靠尺和楔形塞尺檢查。 ）. 飾面磚應(yīng)表面潔凈,粘貼牢固,陰陽角與線腳順直,無缺棱掉角。(1)表面平整度允許偏差值 2mm。用 2m 靠尺和楔形塞尺檢查。(2)立面垂直度允許偏差值

18、 3mm。用 2m 托線板檢查。(3)接縫、壓條平直度允許偏差值 2-3mm。拉 5m 線檢查，不足 5m 拉通線檢查。(4)壓條間距允許偏差值 2mm。用尺檢查。(5)接縫高低允許偏差值 0.5mm。用直尺和楔形塞尺檢查。(6)接縫寬度允許偏差值0.5mm。用尺檢查。(7)涂料、刷漿應(yīng)色澤一致.表面不應(yīng)有掉粉、起皮、漏刷、透底、反堿、咬色、流墜、疙瘩等現(xiàn)象。查驗方法：觀察檢查。(8)裱糊工程：壁紙、墻布必須粘貼牢固，表面色澤一致，不得有氣泡、空鼓、裂縫。邊緣平直整齊，不得有紙毛、飛刺。不得有漏貼、補(bǔ)貼和脫層現(xiàn)象。各幅拼接橫平豎直，拼接處花紋、圖案吻合，不離縫、不搭接。（查驗方法：距墻面 1.

19、5m 處正視，不顯拼縫，觀察檢查。 ）(9)外墻面：抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無脫皮. 無裂紋，無霉點，無滲水痕跡，無污漬。查驗方法：觀察檢查。(10) 玻璃隔墻墻面：安裝必須牢固，玻璃膠墊的安裝應(yīng)正確。表面應(yīng)色澤一致、平整潔凈、清晰美觀。接縫處應(yīng)橫平豎直、玻璃應(yīng)無裂痕、缺損和劃痕。勾縫密實、均勻順直、深淺一致。查驗方法：觀察檢查。4.2.7. 樓、地面的查驗. 面層與基層必須粘貼牢固,不空鼓;整體面層平整,不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷。面層坡度應(yīng)符合設(shè)計要求，不倒泛水、無積水；與地漏、管道結(jié)合處應(yīng)嚴(yán)密牢固，無滲漏。(1)查驗方法：用小錘輕擊檢查、用坡度尺檢查、觀察檢查

20、。. 水泥砂漿地面: 抹灰平整,壓光均勻,無空鼓、無裂紋、無起泡等。(1)查驗方法：允許偏差值 4mm。用 2m 靠尺和楔形塞尺檢查、觀察檢查。 . 陶瓷地磚、水泥花磚面層:表面平整,接縫均勻順直,無缺棱掉角。學(xué)習(xí)改變?nèi)松鷮W(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！做成功物業(yè)管理人！第 10 頁，共 84 頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)http:/(1)查驗方法：高度差允許偏差值 1mm。用 2m 靠尺和楔形塞尺檢查。(2)查驗方法：直線度允許偏差值 3mm.用 2m 靠尺和楔形塞尺檢查。(3)查驗方法：觀察檢查。. 大理石、花崗巖、木樓地面、塑料地板:應(yīng)平整牢固,接縫密合。

21、(1)查驗方法：高度差允許偏差值 0.5mm。用 2m 靠尺和楔形塞尺檢查。(2)查驗方法：直線度允許偏差值 2mm。用 2m 靠尺和楔形塞尺檢查。(3)查驗方法：觀察、腳踩檢查。. 衛(wèi)生間、陽臺、盥洗室地面與相鄰地面的相對標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏。(1)查驗方法：潑水檢查、用坡度尺檢查、觀察檢查。4.2.8. 門窗的查驗. 鋼木門窗應(yīng)安裝平正牢固,無翹曲變形,開關(guān)靈活,零配件裝配齊全,位置準(zhǔn)確.鋼門窗縫隙嚴(yán)密,木門窗縫隙適度。. 門窗安裝后外觀質(zhì)量應(yīng)表面清潔。大面無劃痕、碰傷、銹蝕；涂膜大面平整光滑、厚度均勻、無氣孔。4.2

22、.8.3. 查驗方法：觀察檢查。4.2.9. 樓梯、扶手的查驗. 欄桿應(yīng)以堅固、耐久的材料制作，并能承受荷載規(guī)范規(guī)定的水平荷載；. 欄桿高度不應(yīng)小于 1.05m，高層建筑的欄桿高度應(yīng)再適當(dāng)提高，但不宜超過 1.20m；. 欄桿離地面或屋面 0.10m 高度內(nèi)不應(yīng)留空；. 有兒童活動的場所，欄桿應(yīng)采用不易攀登的構(gòu)造。4.2.10.衛(wèi)生間的查驗.供水設(shè)備查驗(1)安裝牢固,管道、閥門完好無損，無滲漏水、無銹跡。(2)管道接口無滲水。(3)龍頭、水閥:流水暢通,接頭處無漏水。.排水設(shè)備:(1)安裝牢固，外觀完好無

23、損，配件齊全。(2)鑄鐵管：無滲漏水，表面無銹跡、無裂紋、面層油漆均勻。(3)地漏：安裝穩(wěn)固，管縫密實、無堵塞，排水通暢。 .衛(wèi)生潔具(1)管道應(yīng)安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏.水壓試驗及保溫措施必學(xué)習(xí)改變?nèi)松鷮W(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！做成功物業(yè)管理人！第 11 頁，共 84 頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)http:/須符合要求。(2)高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修。(3)衛(wèi)生間的排污管出戶管長不宜超過 8 米,并不應(yīng)使用陶瓷管。(4)衛(wèi)生器具質(zhì)量良好,接口不得滲漏,安裝應(yīng)平正,牢固、部件齊全、制動靈活，面層無污漬和刮花痕跡。4.2.11.公共設(shè)施查驗要求：4.2.1

24、1.1.路燈：(1)燈具安裝牢固，配件齊全，燈罩無損傷，燈泡照明正常。(2)燈柱安裝牢固，外面油漆均勻，無損傷和刮花。(3)檢驗方法：觀察檢查。.小區(qū)道路：(1)道路面平整，無積水、無起砂、無空鼓、無損傷。(2)道路沿砌筑整齊，灰縫飽滿，無損傷。(3)塊料面層：拼砌整齊，平整穩(wěn)固，塊料面無裂紋、無缺棱掉角(4)檢驗方法：觀察檢查。.崗?fù)ぃ?1)鋁材和不銹鋼類：安裝牢固，配件齊全，型材面無損傷，玻璃無污漬。(2)電動道閘：安裝牢固，配件齊全，開啟自如，道閘欄無損傷。(3)停車場：路面平整、無起砂、無起鼓、無裂紋。車道標(biāo)識，入口出口標(biāo)識清楚，油漆均勻。(4)車場照明

25、：配套齊全，燈具完好無損，開關(guān)靈活，照明正常。(5)車場排水系統(tǒng)：應(yīng)設(shè)有專門排水溝。(6)車場排風(fēng)系統(tǒng)：應(yīng)設(shè)有專門排風(fēng)系統(tǒng)。.檢查井、化糞池：(1)池內(nèi)無垃圾雜物，進(jìn)排水暢通，池壁無裂痕。(2)檢查井和化糞池進(jìn)出水高度差不小于 5 厘米，立管與糞池之間的連接管道應(yīng)有足夠坡度，并不應(yīng)超過兩個彎。井蓋擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。.圍墻、圍欄：(1)查驗圍墻主要依據(jù)物業(yè)規(guī)劃性質(zhì)、設(shè)計要求進(jìn)行。學(xué)習(xí)改變?nèi)松鷮W(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！做成功物業(yè)管理人！第 12 頁，共 84 頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)http:/5. 強(qiáng)電系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的承接查驗技術(shù)要求強(qiáng)電系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的承接查驗技術(shù)

26、要求5.1. 查驗范圍包括但不限于項目范圍內(nèi)的如下設(shè)備設(shè)施：5.1.1. 變配電室設(shè)備設(shè)施（包括：應(yīng)急發(fā)電機(jī)系統(tǒng)設(shè)備、設(shè)施） 。5.1.2. 空調(diào)系統(tǒng)供電設(shè)備、設(shè)施。5.1.3. 給排水系統(tǒng)供電設(shè)備、設(shè)施。5.1.4. 樓宇自控系統(tǒng)供電設(shè)備、設(shè)施。5.1.5. 消防系統(tǒng)供電設(shè)備、設(shè)施。5.1.6. 安全防范系統(tǒng)供電設(shè)備、設(shè)施。5.1.7. 照明系統(tǒng)設(shè)備、設(shè)施。5.1.8. 辦公用電系統(tǒng)設(shè)備、設(shè)施。5.1.9. 電梯系統(tǒng)供電設(shè)備、設(shè)施。5.2. 查驗組織5.2.1. 系統(tǒng)查驗工作，應(yīng)由施工單位完成各系統(tǒng)的自檢，并提交自檢報告后進(jìn)行。5.2.2. 各系統(tǒng)查驗工作完成后，由物業(yè)將存在問題進(jìn)行匯總，并

27、分別報送各有關(guān)單位。由施工單位對存在的問題進(jìn)行確認(rèn)，由開發(fā)商組織開展完善與維修工作，完善、維修工作結(jié)束，由物業(yè)將整改情況進(jìn)行匯總并報送各有關(guān)單位。 5.3. 設(shè)備、設(shè)施查驗內(nèi)容與要求5.3.1. 高壓柜及直流屏. 高壓柜檢查內(nèi)容(1)檢查設(shè)備規(guī)格是否符合設(shè)計圖紙；(2)檢查一次接線系統(tǒng)是否符合設(shè)計圖紙；(3)檢查二次回路和接線是否符合廠家圖紙；(4)設(shè)備標(biāo)號、電力電纜、操作電纜標(biāo)號是否齊全； (5)高壓柜機(jī)械連鎖、電氣連鎖應(yīng)動作準(zhǔn)確、可靠；(6)檢查防止電氣誤操作的“五防”裝置齊全，并動作靈活可靠；(7)柜內(nèi)控制電纜的位置不應(yīng)妨礙手車的進(jìn)出，并應(yīng)牢固；. 高壓開關(guān)的

28、檢查(1)真空開關(guān)的檢查內(nèi)容：真空斷路器應(yīng)固定牢靠，外表整潔完整；電氣連接應(yīng)可靠且接觸良好；真空斷路器與其操動機(jī)構(gòu)的聯(lián)動應(yīng)正常，無卡阻，分合閘指示正確，輔助開關(guān)動作應(yīng)準(zhǔn)確可靠，接點無電弧燒痕，滅弧室學(xué)習(xí)改變?nèi)松鷮W(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！做成功物業(yè)管理人！第 13 頁，共 84 頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)http:/真空度應(yīng)符合產(chǎn)品的技術(shù)規(guī)定，絕緣部件、瓷件應(yīng)完整無損；(2)六氟化硫開關(guān)檢查內(nèi)容：開關(guān)應(yīng)安裝牢固可靠，外殼清潔完整，電氣連接應(yīng)可靠，接觸良好；開關(guān)及傳動機(jī)構(gòu)的聯(lián)動應(yīng)正常，無卡阻現(xiàn)象；分合閘指示正確，輔助開關(guān)及電氣閉鎖應(yīng)動作正確可靠。支架及接地引線應(yīng)無銹蝕和損傷；密度繼電器的報警、閉鎖定

29、值應(yīng)符合規(guī)定；電氣回路傳動正確；六氟化硫氣體漏氣率和含水量應(yīng)符合規(guī)定；(3)分段安排停電：進(jìn)行全面檢查、清掃、緊固、查線；. 直流屏檢查內(nèi)容(1)對直流屏電池進(jìn)行檢查，電池布線排列應(yīng)整齊，極性標(biāo)志清晰、正確；(2)電池編號應(yīng)正確，外殼清潔、液面正常；(3)電池組的絕緣應(yīng)良好，絕緣電阻應(yīng)不小于 0.5 M；(4)直流屏交流電源互投功能應(yīng)正常；(5)直流屏內(nèi)各接線標(biāo)志應(yīng)齊全、清晰；(6)直流回路與交流回路應(yīng)有明顯區(qū)別。5.3.2. 變壓器. 干式變壓器檢查內(nèi)容(1)檢查名牌數(shù)據(jù)符合設(shè)計要求；(2)檢查通風(fēng)及溫控系統(tǒng)工作正常；(3)組織停電全面檢查緊固；(4)接地裝置引出

30、的接地干線與變壓器的低壓側(cè)中性點直接連接，干式變壓器的支架或外殼應(yīng)接地；(5)新安裝的變壓器應(yīng)進(jìn)行 5 次空載全電壓沖擊合閘實驗無異常情況；(6)變壓器試驗合格后，應(yīng)空載運行 24 小時。. 變壓器檢查方法(1)變壓器沖擊合閘試驗，第一次受電后持續(xù)時間不少于 10min，勵磁涌流不應(yīng)引起保護(hù)裝置的誤動。5.3.3. 低壓盤. 低壓盤檢查內(nèi)容(1)檢查設(shè)備規(guī)格是否符合設(shè)計圖紙；(2)檢查一次接線系統(tǒng)是否符合設(shè)計圖紙，絕緣電阻值應(yīng)大于 0.5 M；(3)檢查二次回路和接線是否符合廠家圖紙，絕緣電阻值應(yīng)大于 1 M；(4)設(shè)備標(biāo)號、電力電纜、開關(guān)標(biāo)識、操作電纜標(biāo)號是否齊全

31、； (5)分段安排停電：進(jìn)行全面檢查、清掃、緊固、查線；學(xué)習(xí)改變?nèi)松鷮W(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！做成功物業(yè)管理人！第 14 頁，共 84 頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)http:/(6)檢查低壓連絡(luò)開關(guān)與主進(jìn)開關(guān)自投自復(fù)是否正常；(7)分段母線相序應(yīng)一致；(8)對電容器柜柜進(jìn)行檢查：電容器接線應(yīng)正確，保護(hù)回路應(yīng)完整，電容器外殼應(yīng)無變形或滲漏油現(xiàn)象，端子連接牢固，熔斷器熔體的額定電流應(yīng)符合設(shè)計規(guī)定，放電回路完整且操作靈活，電容器外殼及構(gòu)架的接地應(yīng)可靠；(9)填寫低壓配線供電情況表；. 低壓盤主要檢查方法(1)使用 500V 絕緣搖表搖測一次接線系統(tǒng)及二次回路和接線；(2)二次回路交流工頻耐

32、壓試驗，當(dāng)絕緣電阻值大于 10 M 時，用 2500V兆歐表搖測 1min，應(yīng)無閃絡(luò)擊穿現(xiàn)象，當(dāng)絕緣電阻值在 1-10 M 時，用 1000V 兆歐表搖測 1min，應(yīng)無閃絡(luò)擊穿現(xiàn)象；(3)檢查低壓連絡(luò)與主進(jìn)開關(guān)自投自復(fù)應(yīng)在空載狀態(tài)下進(jìn)行；(4)分段母線相序可使用相序儀或萬用表進(jìn)行測試；5.3.4. 地下電纜室. 檢查電纜型號、規(guī)格應(yīng)符合設(shè)計規(guī)定，敷設(shè)應(yīng)排列整齊，無機(jī)械損傷，標(biāo)志牌應(yīng)裝設(shè)齊全、正確、齊全；. 高低壓電力電纜，強(qiáng)電、弱電控制電纜應(yīng)按順序分層配置；. 檢查有無未封堵空洞；. 電纜敷設(shè)完畢后，應(yīng)及時清理雜物，蓋好蓋板；5.3.4

33、.5. 檢查有無滲漏、積水； . 檢查有無消防報警設(shè)施；. 檢查電纜橋架安裝應(yīng)牢固，電纜支架等的金屬部件防腐層應(yīng)完好；. 檢查地下電纜室照明是否正常，并且應(yīng)安裝應(yīng)急照明設(shè)備；5.3.5. 其他 . 檢查專用工具（高壓安全用具應(yīng)具有相關(guān)部門檢測合格證） 、操作手柄、小車聯(lián)鎖及鑰匙齊全；. 高低壓柜絕緣墊應(yīng)整潔完好，并具有符合要求的檢測報告；. 檢查房屋、土建結(jié)構(gòu)；有無滲漏和未封堵空洞；. 檢查配電室消防報警是否靈敏；. 照明及通風(fēng)系統(tǒng)檢查正常；. 配電室應(yīng)安裝與實際設(shè)備相

34、符合的模擬屏；. 配電室應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定開通直撥電話一部；學(xué)習(xí)改變?nèi)松鷮W(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！做成功物業(yè)管理人！第 15 頁，共 84 頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng). 配電室應(yīng)配備適量的消防器材；5.3.6. 應(yīng)急發(fā)電機(jī)系統(tǒng). 應(yīng)急發(fā)電機(jī)檢查內(nèi)容：(1)檢查應(yīng)急發(fā)電機(jī)是否符合設(shè)計要求；(2)發(fā)電機(jī)受電設(shè)備接線及性能了解、元器件核對、登錄；發(fā)電機(jī)饋電線路連接后，兩端的相序必須與原供電系統(tǒng)相序一致；(3)發(fā)電機(jī)至低壓配電柜饋電線路的相間、相對地間的絕緣電阻值應(yīng)大于0.5M。(4)發(fā)電機(jī)用的燃油罐應(yīng)采用鋼制油罐，其數(shù)量不應(yīng)少于 2 個；(5)實際開機(jī)

35、、對外供電及停機(jī)操作；檢查實際運行油耗及供電性能是否符合用戶要求（機(jī)組連續(xù)運行 12 小時） 。. 應(yīng)急發(fā)電機(jī)檢查方法：(1)發(fā)電機(jī)饋線端與原供電系統(tǒng)之間使用相序儀（或萬用表）進(jìn)行相序核對；(2)發(fā)電機(jī)至低壓配電柜饋電線路的相間、相對地間的絕緣電阻值可使用500V 絕緣搖表進(jìn)行搖測；(3)發(fā)電機(jī)組開機(jī)運行按照廠家相關(guān)規(guī)定進(jìn)行，同時做好相關(guān)記錄。5.3.7. 公用動力設(shè)備供電系統(tǒng). 檢查內(nèi)容(1)盤、柜的固定及接地應(yīng)可靠，盤、柜漆層應(yīng)完好，清潔整齊；(2)盤、柜內(nèi)所裝電器元件應(yīng)齊全完好，安裝位置正確，固定牢固；(3)所有二次回路接線應(yīng)準(zhǔn)確，連接可靠，標(biāo)志齊全清晰，絕緣

36、符合要求；(4)抽屜式開關(guān)柜在推入或拉出時應(yīng)靈活，機(jī)械閉鎖可靠，照明裝置齊全；(5)操作及聯(lián)動試驗正確，符合設(shè)計要求；. 檢查方法(1)盤、柜的固定應(yīng)牢固；(2)所有二次回路接線應(yīng)與圖紙相對應(yīng)；(3)在停電情況下或?qū)㈤_關(guān)柜抽屜置于試驗位置進(jìn)行分合閘聯(lián)鎖試驗；(4)對于互投或其他功能的配電箱柜進(jìn)行空載通電試驗，互投功能自投自復(fù)應(yīng)正常；5.3.8. 各盤、箱、柜電源. 一般要求：(1)盤、箱、柜的金屬框架及基礎(chǔ)型鋼必須接地可靠；裝有電器的可開啟的學(xué)習(xí)改變?nèi)松鷮W(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！做成功物業(yè)管理人！第 16 頁，共 84 頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)http:/門和框架的

37、接地應(yīng)用裸編織銅網(wǎng)帶連接，且有標(biāo)識；(2)盤、箱、柜應(yīng)有可靠的電擊保護(hù)措施；(3)盤、箱、柜安裝應(yīng)牢固，封閉良好，并應(yīng)能防潮、防塵，安裝位置應(yīng)便于檢查，成列安裝時應(yīng)排列整齊；(4)盤、箱、柜面的指示燈、操作按鈕應(yīng)安裝牢固、無破損，標(biāo)識應(yīng)清晰、堅固、準(zhǔn)確；(5)盤、箱、柜內(nèi)應(yīng)有一、二次系統(tǒng)原理圖，并安裝牢固；(6)主、備電源在上級低壓盤上的開關(guān)編號清晰準(zhǔn)確，供電電纜應(yīng)掛標(biāo)識牌；(7)一、二次回路接線整齊、牢固，宜采用螺栓連接、插接、焊接或壓接等。配線回路導(dǎo)線均應(yīng)標(biāo)明回路編號、排列整齊、避免交叉，編號應(yīng)正確、字跡清晰且不易脫色，并應(yīng)固定牢固，不得使所接的端子排受到機(jī)械應(yīng)力。采用插接式端子的，不同截

38、面的導(dǎo)線不得接在同一端子上；(8)按圖施工，接線正確，功能正常，儀表指示燈顯示正常。. 查驗方法：(1)測量盤、箱、柜電壓、電流指示值應(yīng)正常；(2)檢查各部位連接點無松脫、銹蝕、燒傷、過熱等異常現(xiàn)象；(3)拉合各級開關(guān)，檢查負(fù)荷運行情況應(yīng)正常，標(biāo)識應(yīng)與竣工圖紙相符；(4)試驗電源互投裝置、控制按鈕等功能應(yīng)正常；(5)對盤、箱、柜進(jìn)行設(shè)備登記，記錄電纜截面、路由及大約長度參數(shù)，登記電氣元件參數(shù)及數(shù)量；(6)檢查制造廠提供的圖紙資料和文件：產(chǎn)品說明書、試驗記錄、合格證書、安裝圖紙，以及備品備件、專用工具等。 ；(7)主供電源在低壓盤上開關(guān)編號；(8)備用電源在低壓盤上開關(guān)編號；(9)

39、電源互投的條件及有無優(yōu)先（作自投及復(fù)歸檢查） 。5.3.9. 電動機(jī). 一般要求：(1)電動機(jī)性能應(yīng)符合周圍工作環(huán)境的要求，銘牌應(yīng)符合設(shè)計要求；(2)電動機(jī)應(yīng)安裝在牢固的機(jī)座上，機(jī)座周圍應(yīng)有適當(dāng)?shù)耐ǖ?，并?yīng)保持干燥清潔；(3)電動機(jī)外殼應(yīng)有可靠接線裝置，電源線應(yīng)安裝牢固并有保護(hù)套管；(4)電動機(jī)運行聲音正常、電流正常、溫度符合制造廠的規(guī)定。學(xué)習(xí)改變?nèi)松鷮W(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！做成功物業(yè)管理人！第 17 頁，共 84 頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng). 查驗方法：(1)外觀檢查：電機(jī)安裝牢固，螺栓及防松零件齊全。接線盒蓋應(yīng)密封良好，機(jī)殼應(yīng)清潔無可燃物和其它雜物，

40、手動盤車正常，風(fēng)扇轉(zhuǎn)動良好無破損；(2)電動機(jī)應(yīng)在空載情況下做第一次啟動，空載運行時間應(yīng)為 2 小時，并記錄空載電流；(3)電動機(jī)試運行，并應(yīng)符合下列要求： 旋轉(zhuǎn)方向符合要求，無異常聲音；各部位溫度不應(yīng)超過產(chǎn)品的技術(shù)條件的規(guī)定；帶負(fù)荷啟動，檢查運行參數(shù)符合產(chǎn)品及設(shè)計要求；(4)對電動機(jī)進(jìn)行登記，記錄銘牌參數(shù)；(5)檢查制造廠提供的圖紙資料和文件：產(chǎn)品說明書、試驗記錄、合格證書、安裝圖紙，以及備品備件、專用工具等。5.3.10.公用區(qū)照明及動力供電系統(tǒng).封閉母線:(1)一般要求：a)封閉母線應(yīng)標(biāo)志清晰、外觀完好無變形；b)封閉母線外殼接地線連接完好牢固；c)封閉母線與低壓柜連接處

41、固定牢固，絕緣處理應(yīng)完好無破損；d)封閉母線水平與垂直固定支架應(yīng)牢固完好，彈簧等伸縮裝置完好；e)封閉母線每段連接應(yīng)完好、無松脫現(xiàn)象。(2)查驗方法：a)進(jìn)行母線外觀檢查；b)懸掛式母線的吊鉤應(yīng)有調(diào)整螺栓，固定點間距不大于 3 米；c)封閉母線端頭應(yīng)裝有封閉罩；d)各段母線的外殼連接應(yīng)可拆卸，外殼之間應(yīng)有跨接線，并應(yīng)接地可靠；e)供電電源在低壓盤上開關(guān)編號；f)電源電纜截面、路由及大約長度參數(shù)登錄；g)插接箱數(shù)量、設(shè)備規(guī)格、運行電流登錄；h)插接母線接頭位置及數(shù)量登錄； i)檢查制造廠提供的圖紙資料和文件：產(chǎn)品說明書、試驗記錄、合格證書、安裝圖紙，以及備品備件、專用工具等。.電

42、纜橋架:(1)一般要求：學(xué)習(xí)改變?nèi)松鷮W(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！做成功物業(yè)管理人！第 18 頁，共 84 頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)http:/金屬電纜橋架及支架和引入或引出的金屬電纜導(dǎo)管必須接地可靠，且必須符合下列規(guī)定：a)金屬電纜橋架及支架全長應(yīng)不少于 2 處與接地干線相連接；b)非鍍鋅電纜橋架間連接板的兩端跨接銅芯接地線，接地線最小允許截面積不小于 4mm2；c)鍍鋅電纜橋架間連接板的兩端不跨接地線，但連接板兩端不少于 2 個有放松螺帽或放松墊圈的連接固定螺栓；d)當(dāng)設(shè)計無要求時，電纜橋架水平安裝的支架間距為 1.53m，垂直安裝的支架間距不大于 2m。(2)查驗方法：a)進(jìn)行電纜橋架全部外

43、觀檢查；b)檢查接地線與干線連接情況；c)檢查支架與吊架間距及安裝牢固程度；d)檢查橋架安裝排列整齊、橫平豎直、蓋板齊全；e)路由及電纜數(shù)量、走向是否符合設(shè)計；f)橋架吊架牢靠、接地線齊全。.各盤、箱、柜電源(1)一般要求：a)盤、箱、柜的金屬框架及基礎(chǔ)型鋼必須接地可靠；裝有電器的可開啟的門和框架的接地應(yīng)用裸編織銅網(wǎng)帶連接，且有標(biāo)識。b)盤、箱、柜應(yīng)有可靠的電擊保護(hù)措施。c)盤、箱、柜安裝應(yīng)牢固，封閉良好，并應(yīng)能防潮、防塵，安裝位置應(yīng)便于檢查，成列安裝時應(yīng)排列整齊。d)盤、箱、柜面的指示燈、操作按鈕應(yīng)安裝牢固、無破損，標(biāo)識應(yīng)清晰、堅固、準(zhǔn)確。e)盤、箱、柜內(nèi)應(yīng)有一、二次系統(tǒng)原理

44、圖，并安裝牢固。f)主、備電源在上級低壓盤上的開關(guān)編號清晰準(zhǔn)確，供電電纜應(yīng)掛標(biāo)識牌。g)一、二次回路接線整齊、牢固，宜采用螺栓連接、插接、焊接或壓接等。配線回路導(dǎo)線均應(yīng)標(biāo)明回路編號、排列整齊、避免交叉，編號應(yīng)正確、字跡清晰且不易脫色，并應(yīng)固定牢固，不得使所接的端子排受到機(jī)械應(yīng)力。采用插接式端子的，不同截面的導(dǎo)線不得接在同一端子上。h)按圖施工，接線正確，功能正常，儀表指示燈顯示正常。學(xué)習(xí)改變?nèi)松鷮W(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！做成功物業(yè)管理人！第 19 頁，共 84 頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)http:/(2)查驗方法：a)測量盤、箱、柜電壓、電流指示值應(yīng)正常。b)檢查各部位連接點無松脫、銹蝕、燒傷、

45、過熱等異?，F(xiàn)象。c)拉合各級開關(guān)，檢查負(fù)荷運行情況應(yīng)正常，標(biāo)識應(yīng)與竣工圖紙相符。d)試驗電源互投裝置、控制按鈕等功能應(yīng)正常。e)對盤、箱、柜進(jìn)行設(shè)備登記，記錄電纜截面、路由及大約長度參數(shù)，登記電氣元件參數(shù)及數(shù)量。f)檢查制造廠提供的圖紙資料和文件：產(chǎn)品說明書、試驗記錄、合格證書、安裝圖紙，以及備品備件、專用工具等。g)主供電源在低壓盤上開關(guān)編號；h)備用電源在低壓盤上開關(guān)編號；i)電源互投的條件及有無優(yōu)先；(作自投及復(fù)歸檢查；).電氣照明裝置（燈具、插座、開關(guān)等）(1)電氣照明裝置的施工應(yīng)符合現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn) GB 503032002電氣工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范的規(guī)定。(2)查驗方法：

46、a)照明系統(tǒng)通電，燈具回路控制應(yīng)與照明配電箱及回路的標(biāo)識一致，開關(guān)與燈具控制順序相對應(yīng)，插座接線順序正確，風(fēng)扇的轉(zhuǎn)向及調(diào)速開關(guān)應(yīng)正常。b)公用建筑照明系統(tǒng)通電連續(xù)試運行 24 小時，民用住宅照明系統(tǒng)通電連續(xù)試運行 8 小時。所有照明燈具均應(yīng)開啟，且每 2 小時記錄運行狀態(tài) 1次，連續(xù)試運行時間內(nèi)無故障。c)檢查制造廠提供的圖紙資料和文件：產(chǎn)品說明書、試驗記錄、合格證書、安裝圖紙，以及備品備件、專用工具等。.各層配電小室(1)檢查接線系統(tǒng)、配電箱設(shè)置符合設(shè)計要求；(2)登錄室內(nèi)配電箱清單； (3)登錄有無串層供電情況；5.3.11.電氣系統(tǒng)注意事項.各個電氣控制系

47、統(tǒng)的原理圖、接線圖及線路的管線表要有一套完整的竣工圖紙。.復(fù)雜的系統(tǒng)電氣資料和說明書，保護(hù)電氣設(shè)備的數(shù)據(jù)及設(shè)定值，有必要的設(shè)備應(yīng)做模似保護(hù)試驗。學(xué)習(xí)改變?nèi)松鷮W(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！做成功物業(yè)管理人！第 20 頁，共 84 頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng).施工單位要講明各個電氣控制開關(guān)所控制的范圍，在開關(guān)上標(biāo)明用途，并實際操作運行，直至正常工作。.查驗人員要檢查各系統(tǒng)的接線是否牢固，線號應(yīng)清楚、齊全。.施工單位在實際施工中，難免由于設(shè)計不周，造成在施工中設(shè)備安裝位置以及電氣原理圖，所采取的治商變更修改等，要和查驗人員講明，并

48、在竣工圖紙上標(biāo)清注明，以便日后維護(hù)。.有些特殊系統(tǒng)，由廠家隨設(shè)備帶來的專用工具、備品備件等，施工單位要移交清楚。學(xué)習(xí)改變?nèi)松鷮W(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！做成功物業(yè)管理人！第 21 頁，共 84 頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)http:/6.電梯電梯系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的承接查驗技術(shù)要求系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的承接查驗技術(shù)要求6.1. 查驗范圍項目范圍內(nèi)的所有電、扶梯設(shè)備設(shè)施，包括竣工查驗資料及電梯機(jī)房、電梯轎廂、電梯井道、電梯底坑等部位的機(jī)械裝置和電氣裝置。6.2. 查驗組織6.2.1. 成立電梯驗收組，按查驗內(nèi)容及方法進(jìn)行詳細(xì)檢查。6.2.2. 查驗人員將檢查過程中發(fā)現(xiàn)的問題記錄在相關(guān)電梯承接查驗表中

49、。6.2.3. 查驗組負(fù)責(zé)人將電梯承接查驗表中的問題匯總。6.2.4. 查驗人員按查驗組負(fù)責(zé)人的安排跟蹤、檢查問題整改情況。6.3. 查驗內(nèi)容、要求及方法6.3.1. 電力驅(qū)動的曳引式或強(qiáng)制式乘客電梯、病床電梯及載貨電梯的設(shè)備檢查及試運行應(yīng)符合現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn) GB10060-93電梯安裝驗收規(guī)范及GB7588-2003電梯制造與安裝安全規(guī)范的規(guī)定。6.3.2. 自動扶梯設(shè)備的檢查與試運行應(yīng)符合現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn) GB16899-1997自動扶梯和自動人行道的制造與安裝安全規(guī)范的規(guī)定。6.3.3. 液壓電梯安全保護(hù)驗收必須符合下列規(guī)定：. 必須檢查以下安全裝置或功能：(1)斷相、錯相保護(hù)裝

50、置或功能當(dāng)控制柜三相電源中任何一相斷開或任何二相錯接時，斷相、錯相保護(hù)裝置或功能應(yīng)使電梯不發(fā)生危險故障。注：當(dāng)錯相不影響電梯正常運行時可沒有錯相保護(hù)裝置或功能。(2)短路、過載保護(hù)裝置動力電路、控制電路、安全電路必須有與負(fù)載匹配的短路保護(hù)裝置；動力電路必須有過載保護(hù)裝置。(3)防止轎廂墜落、超速下降裝置液壓電梯必須裝有防止轎廂墜落、超速下降的裝置，且各裝置必須與其型式試驗證書相符。(4)門鎖裝置門鎖裝置必須與其型式試驗證書相符。(5)上極限開關(guān)上極限開關(guān)必須是安全觸點，在端站位置進(jìn)行動作試驗時必須動作正常。它必須在柱塞接觸到其緩沖制停裝置之前動作，且柱塞處于緩沖制停區(qū)時保持動作狀態(tài)。學(xué)習(xí)改變?nèi)?/p>

51、生學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！做成功物業(yè)管理人！第 22 頁，共 84 頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)http:/(6)機(jī)房、滑輪間（如果有） 、轎廂、底坑停止裝置位于轎廂、機(jī)房滑輪間（如果有） 、底坑的停止裝置的動作必須正常。(7)液壓油溫升保護(hù)裝置當(dāng)液壓油達(dá)到產(chǎn)品設(shè)計溫度時，溫升保護(hù)裝置必須動作，使液壓電梯停止運行。(8)移動轎廂的裝置在停電或電氣系統(tǒng)發(fā)生故障時，移動轎廂的裝置必須能移動轎廂上行或下行，且下行時還必須裝設(shè)防止頂升機(jī)構(gòu)與轎廂運動相脫離的裝置。(9)下列安全開關(guān)，必須動作可靠：a)限速器（如果有）張緊開關(guān)；b)液壓緩沖器（如果有）復(fù)位開關(guān)；c)轎廂安全窗（如果有）開關(guān)；d)安全門、底坑

52、門、檢修活板門（如果有）的開關(guān)；e)懸掛鋼絲繩（鏈條）為兩根時，防松動安全開關(guān)。(10) 限速器（安全繩）安全鉗聯(lián)動試驗必須符合下列規(guī)定：a)限速器（安全繩）與安全鉗電氣開關(guān)在聯(lián)動試驗中必須動作可靠，且應(yīng)使電梯停止運行。. 聯(lián)動試驗時轎廂載荷及速度應(yīng)符合下列規(guī)定：(1)當(dāng)液壓電梯額定載重量與轎廂最大有效面積符合表 -1 的規(guī)定時，轎廂應(yīng)載有均勻分布的額定重載量；當(dāng)液壓電梯額定載重量小于表-1 規(guī)定的轎廂最大有效面積對應(yīng)的載重量時，轎廂應(yīng)載有均勻分布的 125%的液壓電梯額定載重量，但該載荷不應(yīng)超過表 -1 規(guī)定的轎廂最大有效面積對應(yīng)的額定

53、載重量；學(xué)習(xí)改變?nèi)松鷮W(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！做成功物業(yè)管理人！第 23 頁，共 84 頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)http:/表表 -1 額定載重量與轎廂最大有效面積之間關(guān)系額定載重量與轎廂最大有效面積之間關(guān)系(2)對瞬間式安全鉗，轎廂應(yīng)以額定速度下行；對漸進(jìn)式安全鉗，轎廂應(yīng)以檢修速度下行。(3)當(dāng)裝有限速器安全鉗時，使下行閥保持開啟狀態(tài)（直到鋼絲繩松弛為止）的同時，人為使限速器機(jī)械動作，安全鉗應(yīng)可靠動作，轎廂必須可靠制動，且轎底傾斜度不應(yīng)大于 5%。(4)當(dāng)裝有安全繩安全鉗時，使下行閥保持開啟狀態(tài)（直到鋼絲繩松弛為止）的同時，人為使安全繩機(jī)械動作，安全鉗應(yīng)可靠動作，轎廂必須可靠制

54、動，且轎底傾斜度不應(yīng)大于 5%。. 層門與轎門的試驗符合下列規(guī)定：(1)每層層門必須能夠用三角鑰匙正常開啟；(2)當(dāng)一個層門或轎門（在多扇中任何一扇門）非正常打開時，電梯嚴(yán)禁啟額定載重量（kg）轎廂最大有效面積（）額定載重量（kg）轎廂最大有效面積（）額定載重量（kg）轎廂最大有效面積（）額定載重量（kg）轎廂最大有效面積（）10010.375251.459002.2012752.958020.586001.609752.3513503.10250.706301.6610002.4014253.253000.906751.7510502.5015003.403751.107501

55、.9011252.6516003.564001.178002.0012002.8020004.204501.308252.0512502.90250035.00注：1 一人電梯的最小值；2 二人電梯的最小值；3 額定載重量超過 2500kg 時，每增加 100kg 面積增加 0.61，對中間的載重量其面積由線性插入法確定。學(xué)習(xí)改變?nèi)松鷮W(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！做成功物業(yè)管理人！第 24 頁，共 84 頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)http:/動或繼續(xù)運行；. 超載試驗必須符合下列規(guī)定：(1)當(dāng)轎廂載載荷達(dá)到 110%的額定載重量，且 10%額定載重量的最小值按75kg 計算時，液壓電梯

56、嚴(yán)禁啟動。(2)液壓電梯安裝后應(yīng)進(jìn)行運行試驗；轎廂在額定載重量工況下，按產(chǎn)品設(shè)計規(guī)定的每小時啟動次數(shù)運行 1000 次（每天不少于 8h） ，液壓電梯應(yīng)平穩(wěn)、制動可靠、連續(xù)運行無故障。. 噪聲檢驗應(yīng)符合下列規(guī)定：(1)液壓電梯的機(jī)房噪聲不應(yīng)大于 85dB(A)；(2)乘客液壓電梯和病床液壓電梯運行中轎內(nèi)噪聲不應(yīng)大于 55 dB(A)；(3)乘客液壓電梯和病床液壓電梯的開關(guān)門過程噪聲不應(yīng)大于 65 dB(A)；. 平層準(zhǔn)確度檢驗應(yīng)符合下列規(guī)定：(1)液壓電梯平層準(zhǔn)確度應(yīng)在15mm 范圍內(nèi)。. 運行速度檢驗應(yīng)符合下列規(guī)定：(1)空載轎廂上行速度與上行額定速

57、度的差值不應(yīng)大于上行額定速度的 8%；載有額定載重量的轎廂下行速度與下行額定速度的差值不應(yīng)大于下行額定速度的 8%。. 額定載重量沉降量測試應(yīng)符合下列規(guī)定：(1)額定載重量的轎廂?？吭谧罡邔诱緯r，停梯 10min，沉降量不應(yīng)大于10mm，但因油溫變化而引起的油體積縮小所造成的沉降不包括在 10mm內(nèi)。. 液壓泵站溢流閥壓力檢查應(yīng)符合下列規(guī)定：(1)液壓泵站上的溢流閥應(yīng)設(shè)定在系統(tǒng)壓力為滿載壓力的 140%-170%是動作。0.壓力試驗應(yīng)符合下列規(guī)定：(1)轎廂?？吭谧罡邔诱?，將截止閥關(guān)閉，在轎內(nèi)施加 200%的額定載重量，持續(xù) 5min 后，液壓系統(tǒng)應(yīng)完

58、好無損。(2)液壓控制及安全裝置a)截止閥液壓系統(tǒng)應(yīng)設(shè)置截止閥。截止閥應(yīng)安裝在將液壓缸連接到單向閥和下行方向閥的油路上。截止閥應(yīng)位于機(jī)房內(nèi)。b)單向閥學(xué)習(xí)改變?nèi)松鷮W(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！做成功物業(yè)管理人！第 25 頁，共 84 頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)http:/液壓系統(tǒng)應(yīng)設(shè)置單向閥。單向閥應(yīng)安裝在液壓泵與截止閥之間的油路上。當(dāng)供油系統(tǒng)壓力降低至最低工作壓力以下時，單向閥應(yīng)能夠?qū)⑤d有額定載重量的轎廂保持在井道內(nèi)的任一位置上。單向閥的閉合應(yīng)由來自液壓缸的液體壓力的作用，以及至少由一個導(dǎo)向壓縮彈簧和/或重力的作用來實現(xiàn)。c)溢流閥液壓系統(tǒng)應(yīng)設(shè)置溢流閥。溢流閥應(yīng)連接到液壓泵和單向閥之間的油路上，溢

59、流閥溢出的油應(yīng)回到油箱。溢流閥應(yīng)調(diào)節(jié)到系統(tǒng)壓力不超過滿載壓力的 140%。由于管路較高的內(nèi)部損耗（管接頭損耗、摩擦損耗） ，必要時溢流閥可調(diào)節(jié)到較高的壓力值，但不應(yīng)超過滿載壓力的 170%。此時，對于液壓設(shè)備(包括液壓缸)的計算，應(yīng)采用一個虛擬的滿載壓力值，該值為：所選擇的壓力設(shè)置值除以 1.4。在進(jìn)行穩(wěn)定性計算時，過壓系數(shù) 1.4 應(yīng)由相應(yīng)于溢流閥調(diào)高的壓力設(shè)置值的系數(shù)代替。1.觀感檢查應(yīng)符合下列規(guī)定：a)轎門帶動層門開、關(guān)運行，門扇與門扇、門扇與門套、門扇與門楣、門扇與門口處轎壁、門扇下端與地坎應(yīng)無刮碰現(xiàn)象；b)門扇與門扇、門扇與門套、門扇與門楣、門扇與門口處轎壁、門扇下端與

60、地坎之間各自的間隙在整個長度上應(yīng)基本一致；c)對機(jī)房（如果有） 、導(dǎo)軌支架、底坑、轎頂、轎內(nèi)、轎門層門及門地坎等部位應(yīng)進(jìn)行清理。學(xué)習(xí)改變?nèi)松鷮W(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！做成功物業(yè)管理人！第 26 頁，共 84 頁中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)http:/7.安全防范系統(tǒng)安全防范系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的承接查驗技術(shù)要求設(shè)備設(shè)施的承接查驗技術(shù)要求7.1. 查驗范圍安全防范系統(tǒng)的范圍包括：電視監(jiān)控系統(tǒng)、出入口控制(門禁)系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)、入侵報警系統(tǒng)、巡更管理系統(tǒng)、綜合管理系統(tǒng)。7.2. 查驗組織7.2.1. 檢測由建設(shè)單位項目技術(shù)負(fù)責(zé)人組織施工單位、系統(tǒng)集成商、設(shè)計單位有關(guān)專業(yè)的技術(shù)、質(zhì)量負(fù)責(zé)人和物業(yè)公司專業(yè)人員共