陽江市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造

1、陽江市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作流程指引陽江市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作流程指引（第二次征求意見稿）目 錄一、準(zhǔn)備階段 1 二、實(shí)施階段4 三、后期維護(hù)管理階段4 附件1：陽江市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作流程圖6 附件2：城鎮(zhèn)老舊小區(qū)基本信息表7 附件3：城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造問卷調(diào)查表8 附件4：陽江市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目評(píng)估表13 附件5：項(xiàng)目竣工后期維護(hù)管理辦法17 附件6：關(guān)于公示改造項(xiàng)目項(xiàng)目建議書（含前期改造方案）、項(xiàng)目竣工后期維護(hù)管理辦法表決結(jié)果的通知18陽江市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作流程指引一、準(zhǔn)備階段1.調(diào)查摸底。組織街道、各企事業(yè)單位對(duì)轄區(qū)內(nèi)2000年之前建成的以及20002005年建成的環(huán)境條件較差、

2、基礎(chǔ)設(shè)施不完善、公共服務(wù)配套缺失的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)進(jìn)行全面摸查，從建成年代、房屋結(jié)構(gòu)、層數(shù)、建基面積、建筑面積、戶數(shù)、房屋安全現(xiàn)狀、基礎(chǔ)設(shè)施情況等方面，對(duì)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的基本信息進(jìn)行收集整理（附件2），建立城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目信息庫(kù)。2.項(xiàng)目發(fā)起。屬地改造部門統(tǒng)籌，由街道組織居委會(huì)對(duì)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目信息庫(kù)中的項(xiàng)目進(jìn)行前期意愿征詢，通過發(fā)放問卷調(diào)查表（附件3）征求居民改造意愿，征求結(jié)果在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行公告。獲得2/3及以上業(yè)主同意的項(xiàng)目可納入改造，進(jìn)入下一輪綜合評(píng)估工作，評(píng)估分值高的項(xiàng)目?jī)?yōu)先安排改造；同意率低于2/3的項(xiàng)目暫不納入改造，居民后期如想再納入改造，需向街道辦事處提出申請(qǐng)，附上2/3及以上業(yè)

3、主代表簽字同意的申請(qǐng)書。3.項(xiàng)目評(píng)估。各街道根據(jù)居民意愿、房屋現(xiàn)狀情況等因素進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估，形成評(píng)估報(bào)告表（附件4）報(bào)屬地改造部門，報(bào)告需附居民調(diào)查問卷、居民意愿簽名材料等相關(guān)資料。屬地改造部門會(huì)同街道對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合評(píng)估，根據(jù)評(píng)估結(jié)果擬定年度改造計(jì)劃，評(píng)估分值高的優(yōu)先納入當(dāng)年改造計(jì)劃。4.方案編制。由屬地改造部門統(tǒng)籌組織實(shí)施主體根據(jù)相關(guān)規(guī)定，開展項(xiàng)目建議書（含前期改造方案）編制工作，內(nèi)容應(yīng)包括項(xiàng)目背景及概況，現(xiàn)狀調(diào)研及需求分析，建設(shè)規(guī)模與改造內(nèi)容，改造方案及前后效果對(duì)比圖，投資估算及資金籌措等。以社區(qū)基層黨支部為核心，各街道組織實(shí)施主體指導(dǎo)居民依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定和民主原則成立小區(qū)自治自管組織（小

4、區(qū)建設(shè)管理議事小組），有條件的小區(qū)組織成立業(yè)主委員會(huì)，編制項(xiàng)目竣工后期管養(yǎng)辦法（附件5）。鼓勵(lì)黨員同志帶頭參與社區(qū)自治工作，充分調(diào)動(dòng)和發(fā)揮居民黨員示范引領(lǐng)作用，引導(dǎo)居民積極參與方案編制、項(xiàng)目施工、后續(xù)管養(yǎng)等城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造全過程。5.征求意見。實(shí)施主體通過召開居民意見征詢會(huì)議等方式，向居民詳細(xì)介紹項(xiàng)目建議書（含前期改造方案）和項(xiàng)目竣工后期管養(yǎng)辦法，解答居民對(duì)改造方案的疑問，初步征求居民意見；并同步征求各職能部門及當(dāng)?shù)亟值傈h（工）委意見，根據(jù)各方意見完善項(xiàng)目建議書（含前期改造方案）。6.專家評(píng)審。屬地改造部門按規(guī)定組織專家對(duì)項(xiàng)目建議書（含前期改造方案）的經(jīng)濟(jì)性、可行性和實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行論證，對(duì)方案

5、特色和亮點(diǎn)進(jìn)行把關(guān)，并提出完善意見。7.公示公開。各街道組織實(shí)施主體和小區(qū)自治自管組織（小區(qū)建設(shè)管理議事小組）在小區(qū)內(nèi)張貼修改完善后的項(xiàng)目建議書（含前期改造方案）和項(xiàng)目竣工后期管養(yǎng)辦法等材料進(jìn)行公示，公示時(shí)間不少于7天。項(xiàng)目建議書（含前期改造方案）中不涉及居民分?jǐn)傎Y金的事項(xiàng)，公示通過后由實(shí)施主體在小區(qū)公告；涉及居民分?jǐn)傎Y金的事項(xiàng)需按各轄區(qū)的相關(guān)規(guī)定組織業(yè)主進(jìn)行表決，表決結(jié)果由實(shí)施主體在小區(qū)進(jìn)行公示公開，二次表決仍不通過的，該項(xiàng)內(nèi)容取消。項(xiàng)目竣工后期維護(hù)管理辦法經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意，則項(xiàng)目?jī)?yōu)先實(shí)施改造。8.方案審定。實(shí)施主體按要求將公示后的項(xiàng)目建

6、議書（含前期改造方案）和項(xiàng)目竣工后期維護(hù)管理辦法等資料報(bào)送屬地改造部門審核，屬地改造部門審核通過后，擬定轄區(qū)老舊小區(qū)改造年度計(jì)劃報(bào)區(qū)政府（區(qū)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造辦公室）審定。9.計(jì)劃申報(bào)。屬地改造部門將審定通過的轄區(qū)老舊小區(qū)改造年度計(jì)劃報(bào)市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造辦公室審核，將項(xiàng)目建議書（含前期改造方案）和項(xiàng)目竣工后期維護(hù)管理辦法報(bào)市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造辦公室備案。市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造辦公室根據(jù)項(xiàng)目情況編制全市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目年度計(jì)劃，并同步擬定市重點(diǎn)項(xiàng)目清單，報(bào)市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造領(lǐng)導(dǎo)小組審定。市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造領(lǐng)導(dǎo)小組審定通過后，下達(dá)全市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目年度計(jì)劃，年度計(jì)劃納入該年度考核機(jī)制。二、實(shí)施階

7、段10.項(xiàng)目立項(xiàng)和招投標(biāo)。由實(shí)施主體按屬地工程建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)和招投標(biāo)的相關(guān)規(guī)定開展項(xiàng)目立項(xiàng)、項(xiàng)目設(shè)計(jì)施工招投標(biāo)等工作，落實(shí)施工單位和監(jiān)理單位，并按規(guī)定進(jìn)行施工許可手續(xù)辦理。11.施工和監(jiān)督。完成施工許可手續(xù)后，實(shí)施主體組織施工單位進(jìn)場(chǎng)進(jìn)行施工建設(shè)；由街道辦事處組織屬地改造部門及相關(guān)職能部門、實(shí)施主體和小區(qū)自治自管組織（小區(qū)建設(shè)管理議事小組）聯(lián)合組成監(jiān)督小組，監(jiān)督項(xiàng)目施工過程，及時(shí)協(xié)調(diào)解決有關(guān)問題。12.竣工驗(yàn)收。項(xiàng)目竣工后，實(shí)施主體按規(guī)定進(jìn)行項(xiàng)目驗(yàn)收和備案；并在15個(gè)工作日內(nèi)提交項(xiàng)目完工情況說明（需包含基本概況、資金情況、改造內(nèi)容、改造成效、改造前后對(duì)比照片等內(nèi)容）報(bào)屬地改造部門完成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)

8、項(xiàng)目備案，并同步抄送市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造辦公室。三、后期維護(hù)管理階段13.項(xiàng)目移交。有條件的小區(qū)根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)盡快成立業(yè)主委員會(huì)，按程序引入物業(yè)管理服務(wù)公司，負(fù)責(zé)后續(xù)維護(hù)管理工作。已有業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，驗(yàn)收后相關(guān)設(shè)施設(shè)備移交給業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行維護(hù)管理。附件: 1.陽江市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作流程圖2.陽江市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)基本信息表3.城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造問卷調(diào)查表4.陽江市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目評(píng)估表5.項(xiàng)目竣工后期維護(hù)管理辦法6.關(guān)于公示改造項(xiàng)目項(xiàng)目建議書(含前期改造方案)項(xiàng)目竣工后期維護(hù)管理辦法表決結(jié)果的通知附件1: 陽江市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作流程圖 19 附件2: 城鎮(zhèn)老舊小區(qū)基本信息表序號(hào)轄區(qū)所屬

9、街道社區(qū)名稱小區(qū)明細(xì)四至范圍建成年代小區(qū)類型物業(yè)管理占地面積（平方米）建筑面積（平方米）戶數(shù)（戶）現(xiàn)狀情況描述聯(lián)系人信息備注姓名電話郵箱填表說明包含XX個(gè)小區(qū)，分別為XX小區(qū)、XX小區(qū)。東至XXX、南至XXX、西至XXX、北至XXX。建成年代為2000年以前公房小區(qū)、已房改公房小區(qū)、經(jīng)適房等保障小區(qū)、普通商品房小區(qū)有/無描述小區(qū)現(xiàn)狀基礎(chǔ)條件和存在問題，例如小區(qū)道路破損、缺乏綠化等。需提供街道聯(lián)系人和居委系人123n 需附上附件，附件為現(xiàn)狀情況照片，內(nèi)容應(yīng)包括建筑外立面、建筑屋頂、公共樓梯間、社區(qū)廣場(chǎng)、停車空間、公共空間三線情況、排水排污管七項(xiàng)內(nèi)容。附件3:城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造問卷調(diào)查表1. 本人已

10、充分理解陽江市有關(guān)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的文件精神，同意本社區(qū)進(jìn)行城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。 是 £，否 £（選擇是或否）選擇“是”的繼續(xù)填寫第2題和第3題，選擇“否”的不需填寫。2. 本人同意按規(guī)定成立居民自治自管組織。 是 £，否 £（選擇是或否）3. 請(qǐng)?jiān)谀J(rèn)為您居住的社區(qū)需要改進(jìn)的內(nèi)容后打“ ”，其中“迫切需要”的勾選數(shù)量要求在10項(xiàng)以內(nèi)，迫切需要的內(nèi)容優(yōu)先改造，后期根據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果，按需求量、現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況和資金情況等確定最終改造內(nèi)容?；A(chǔ)類（26）類別序號(hào)建設(shè)項(xiàng)目迫切需要需要具體數(shù)量門牌號(hào)建筑本體共用部分1維修新增樓棟單元門2維修或安裝樓棟門禁系統(tǒng)3樓道及樓梯間

11、重新粉刷4樓道和樓梯間粉刷、5增設(shè)樓梯扶手、修復(fù)樓梯踏步、維修更換樓梯間公共窗戶5規(guī)整樓道內(nèi)各類管線6維修或新增樓棟照明設(shè)施7完善樓棟消防設(shè)施8維修更換小區(qū)供水設(shè)施，維修屋面生活水池、水箱9維修或更換樓棟排水管10安裝一戶一電表、對(duì)社區(qū)內(nèi)非標(biāo)準(zhǔn)一戶一表計(jì)量裝置及其相關(guān)設(shè)備進(jìn)行改造更換11新增管道燃?xì)庠O(shè)施12維修疏通化糞池13維修改造屋面防水、修復(fù)用電保護(hù)接地設(shè)施、防雷接地設(shè)施14修繕及翻新建筑外墻、修復(fù)受損的檐口、出入口挑檐等構(gòu)件小區(qū)市政設(shè)施15維修社區(qū)道路16維修室外消防設(shè)施，疏通消防通道17維修或新增視頻監(jiān)控18對(duì)室外損壞的埋地給水管道進(jìn)行改造19更換、維修破損室外排水管道、井蓋、檢查井及

12、雨水口等設(shè)施20維修更換小區(qū)供電設(shè)施21維修或新增公共區(qū)域照明設(shè)施22室外三線整治小區(qū)公共空間23合理設(shè)置垃圾收集點(diǎn)24合理設(shè)置機(jī)動(dòng)車停車位、維修非機(jī)動(dòng)車棚25在公共區(qū)域設(shè)置公共晾曬設(shè)施26維修或新增小區(qū)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)完善類（17）類別序號(hào)建設(shè)項(xiàng)目迫切需要需要具體數(shù)量門牌號(hào)建筑本體共用部分1加裝電梯2規(guī)范空調(diào)室外機(jī)的設(shè)置、統(tǒng)一安裝空調(diào)機(jī)罩3維修更換防盜網(wǎng)4維修更換遮陽篷小區(qū)公共服務(wù)配套設(shè)施5增設(shè)公共廁所小區(qū)公共空間6室外公共區(qū)域增設(shè)無障礙設(shè)施和適老化設(shè)施7完善或新增小區(qū)公共活動(dòng)空間8完善小區(qū)入口空間9新增景觀小品、合理設(shè)置景觀設(shè)施10維修或新增室外健身活動(dòng)設(shè)施11小區(qū)綠化整治12拆除違章建筑物及構(gòu)筑

13、物13維修改造原有小區(qū)圍墻14維修或新增信息宣傳欄15維修或新增信報(bào)箱16修復(fù)已有停車庫(kù)（場(chǎng)），有條件的新增停車庫(kù)（場(chǎng)）17增設(shè)非機(jī)動(dòng)車、電動(dòng)汽車停車泊位建設(shè)充電樁提升類（7）類別序號(hào)建設(shè)項(xiàng)目迫切需要需要具體數(shù)量門牌號(hào)小區(qū)公共服務(wù)配套設(shè)施1增設(shè)社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施2增設(shè)托幼、扶幼設(shè)施3增設(shè)家政、保潔服務(wù)4增設(shè)社區(qū)便民網(wǎng)點(diǎn)5增設(shè)文體服務(wù)設(shè)施小區(qū)公共空間6公共區(qū)域配備社區(qū)急救設(shè)施治理類7合理設(shè)置基層黨建設(shè)施、場(chǎng)所、制定社區(qū)文明公約等注：1.基礎(chǔ)類-滿足居民安全需要和基本生活需求的，政府應(yīng)重點(diǎn)予以支持。完善類-滿足居民改善型生活需求和生活便利性需要的，政府適當(dāng)予以支持。提升類-豐富社會(huì)服務(wù)供給的、以市場(chǎng)化運(yùn)

14、作為主，政府重點(diǎn)在資源統(tǒng)籌使用等方面予以政策支持。2. 居民出資部分主要為基礎(chǔ)類和完善類的建筑本體共用部分，出資比例根據(jù)各社區(qū)自身?xiàng)l件而定。您對(duì)本小區(qū)改造的其他補(bǔ)充意見：樓座房號(hào)： 業(yè)主（代表）： 是否委托填寫：否/是（請(qǐng)選擇）填寫人簽名： 填寫時(shí)間： 年 月 附件4:陽江市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目評(píng)估表項(xiàng)目名稱：項(xiàng)目地址：用地面積： 建筑面積： 居民戶數(shù)：街道辦事處（蓋章） 評(píng)估日期： 年 月 日表1：社區(qū)基礎(chǔ)條件評(píng)估表序號(hào)評(píng)估內(nèi)容評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)參考分值選項(xiàng)（打）評(píng)分1建筑年代（5分）單選解放前5解放后至1980年之前31980年-1990年21990年-2000年12建筑結(jié)構(gòu)（5分）單選磚木結(jié)構(gòu)為主

15、5磚混結(jié)構(gòu)為主3鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)為主13建筑本體情況（10分）屋面漏水2外墻漏水、構(gòu)件殘損、脫落（含陽臺(tái)欄板、入口挑檐、女兒墻等）3樓道、樓梯踏步或欄桿扶手殘損3外立面殘舊、污跡或嚴(yán)重變色24樓棟公用設(shè)施（6分）樓棟無避雷設(shè)施1化糞池淤塞1無用電接地保護(hù)1雨水管、污水管老舊破損，存在雨污混接問題2無信報(bào)箱15消防設(shè)施（12分）道路主干道消防車是否通過3是否有充足的消防水源，主干道兩側(cè)是否有按標(biāo)準(zhǔn)配備市政消防栓）3按規(guī)定需要設(shè)置室內(nèi)消防栓系統(tǒng)的建筑是否按標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置3城中村內(nèi)“三小”場(chǎng)所、出租屋是否按規(guī)范敷設(shè)電氣線路，是否按標(biāo)準(zhǔn)配備消防設(shè)施36安防設(shè)施（4分）無小區(qū)視頻監(jiān)控系統(tǒng)2無樓棟門禁系統(tǒng)27供水

16、設(shè)施（3分）無一戶一水表1樓棟供水壓力不足1二次供水設(shè)施存在供水安全隱患18用電設(shè)施（5分）無一戶一計(jì)量用電表1供電線路殘舊2變配電設(shè)施陳舊、用電負(fù)荷不足29供氣設(shè)施（2分）無管道燃?xì)馊霊?供氣管網(wǎng)老舊、危險(xiǎn)、供氣計(jì)量表陳舊110小區(qū)管線（4分）樓棟內(nèi)三線無規(guī)范統(tǒng)一拉掛2室外管線亂拉亂掛、不規(guī)范整理211小區(qū)排水設(shè)施（10分）小區(qū)排水管網(wǎng)存在功能性缺陷3存在雨污混接問題2排水口、雨水口淤塞、排水不暢3井蓋破損、缺失212道路（6分）路面敷設(shè)破爛、不平整4井蓋破損或與道路不齊平213無障礙設(shè)施（6分）有高差的部位未設(shè)置無障礙坡道3坡道、臺(tái)階等無防護(hù)欄桿314停車設(shè)施（5分）無非機(jī)動(dòng)車停放點(diǎn)或設(shè)施

17、2非機(jī)動(dòng)車停車棚破舊1未規(guī)范設(shè)置機(jī)動(dòng)車停放點(diǎn)1無充電樁115環(huán)衛(wèi)設(shè)施（4分）無垃圾集中收集點(diǎn)2無垃圾分類收集設(shè)施216照明設(shè)施（4分）公共場(chǎng)所無照明系統(tǒng)2樓道無公共照明217休閑設(shè)施（9分）無康體鍛煉器械2無兒童游樂區(qū)域1無公共休閑活動(dòng)空間218綠化情況（4分）小區(qū)較多空地未進(jìn)行綠化2綠化雜亂、喬木和灌木均未修剪2總計(jì)100備注：1.除第1第2項(xiàng)為單選項(xiàng)外，其他為多選項(xiàng)。2.評(píng)估內(nèi)容一共18項(xiàng)，總分100分。表2：居民意愿評(píng)估表序號(hào)評(píng)估內(nèi)容評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)參考分值評(píng)分1居民改造意愿（60）同意改造人數(shù)90%6090%同意改造人數(shù)80%40同意改造人數(shù)80%02成立居民自治自管組織（40）同意成立居民自

18、治自管組織開展后期管養(yǎng)90%4090%同意成立居民自治自管組織開展后期管養(yǎng)80%30同意成立居民自治自管組織開展后期管養(yǎng)80%0總計(jì)100表3：綜合權(quán)衡評(píng)估表分類評(píng)估內(nèi)容評(píng)估細(xì)則評(píng)分基本項(xiàng)表1：社區(qū)基礎(chǔ)條件評(píng)估表根據(jù)社區(qū)基礎(chǔ)條件評(píng)估表計(jì)分，分值為0100分A表2：居民意愿評(píng)估表根據(jù)居民意愿評(píng)估表計(jì)分，分值為0100分B加分項(xiàng)居民同意出資參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造分值為10分C總評(píng)分總分值=50%A+50%B+C,總分值高的小區(qū)優(yōu)先納入改造計(jì)劃。附件5:社區(qū)竣工后期維護(hù)管理辦法第1條 為規(guī)范城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造驗(yàn)收移交后期維護(hù)管理工作，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，實(shí)現(xiàn)社區(qū)居住條件和生活品質(zhì)的同步提升，根據(jù)中華人民共和國(guó)物權(quán)法、國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例、廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例等法律、法規(guī)及陽江市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造（試點(diǎn)）工作方案的相關(guān)內(nèi)容，結(jié)合社區(qū)實(shí)際，特制定本辦法。第2條 社區(qū)竣工后期管養(yǎng)工作是指本次改造工程驗(yàn)收后，相