第2章資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)理論

1、.第第2 2章章 資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)理論資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)理論 2.1 2.1 資產(chǎn)評(píng)估目的資產(chǎn)評(píng)估目的 2.2 2.2 資產(chǎn)評(píng)估前提假設(shè)資產(chǎn)評(píng)估前提假設(shè) 2.3 2.3 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型 2.4 2.4 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值基礎(chǔ)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值基礎(chǔ) 2.52.5資產(chǎn)評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則. 本章重點(diǎn)： 資產(chǎn)評(píng)估的前提假設(shè) 資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型.2.1 2.1 資產(chǎn)評(píng)估目的資產(chǎn)評(píng)估目的.資產(chǎn)評(píng)估一般目的或稱資產(chǎn)評(píng)估的基本資產(chǎn)評(píng)估一般目的或稱資產(chǎn)評(píng)估的基本目標(biāo)是由資產(chǎn)評(píng)估的性質(zhì)及其基本功能決定目標(biāo)是由資產(chǎn)評(píng)估的性質(zhì)及其基本功能決定的。的。資產(chǎn)評(píng)估所要實(shí)現(xiàn)的一般目的只能是資產(chǎn)評(píng)估所要實(shí)現(xiàn)的一般

2、目的只能是資產(chǎn)在資產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的公允價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)的公允價(jià)值。.例：杭州市房產(chǎn)的評(píng)估成本：成本： 2009年全國(guó)城鎮(zhèn)商品住房的平均成本，每平方年全國(guó)城鎮(zhèn)商品住房的平均成本，每平方米約米約2500元。元。公允價(jià)值公允價(jià)值:在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~。行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~。圖：圖：0708年杭州市房?jī)r(jià)走勢(shì)圖年杭州市房?jī)r(jià)走勢(shì)圖.通常把通常把資產(chǎn)業(yè)務(wù)對(duì)評(píng)估結(jié)果用途的具體要求，資產(chǎn)業(yè)務(wù)對(duì)評(píng)估結(jié)果用途的具體要求，及其價(jià)值形式的基本要求稱為資產(chǎn)評(píng)估的特及其價(jià)值形式的基本要求稱為資產(chǎn)評(píng)估的特定目的定目的。在我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐中引起資

3、產(chǎn)評(píng)。在我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐中引起資產(chǎn)評(píng)估的主要資產(chǎn)業(yè)務(wù)有估的主要資產(chǎn)業(yè)務(wù)有: :.特定目的特定目的 資產(chǎn)交資產(chǎn)交易易單項(xiàng)資產(chǎn)交易單項(xiàng)資產(chǎn)交易 產(chǎn)權(quán)變動(dòng)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易抵押貸款抵押貸款 發(fā)行債券發(fā)行債券 融資租融資租賃賃融通資金融通資金.特定目的特定目的資產(chǎn)保全資產(chǎn)保全咨詢服務(wù)咨詢服務(wù)資產(chǎn)清算資產(chǎn)清算法令評(píng)估法令評(píng)估* 財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)* 業(yè)績(jī)考核業(yè)績(jī)考核* 財(cái)務(wù)報(bào)表財(cái)務(wù)報(bào)表* 訴訟訴訟* 資產(chǎn)保全會(huì)計(jì)處理資產(chǎn)保全會(huì)計(jì)處理* 資產(chǎn)開(kāi)發(fā)資產(chǎn)開(kāi)發(fā)* 稅收開(kāi)征稅收開(kāi)征* * 國(guó)家征用國(guó)家征用( (補(bǔ)償評(píng)估補(bǔ)償評(píng)估) ). 2.2 2.2 資產(chǎn)評(píng)估前提假設(shè)資產(chǎn)評(píng)估前提假設(shè).最基本的前提最基本的

4、前提假設(shè)假設(shè)* 資產(chǎn)被置于交易之資產(chǎn)被置于交易之中中* 可模擬市場(chǎng)估價(jià)可模擬市場(chǎng)估價(jià).充分發(fā)達(dá)、完善充分發(fā)達(dá)、完善的市場(chǎng)的市場(chǎng)在市場(chǎng)上可公開(kāi)買(mǎi)賣(mài)在市場(chǎng)上可公開(kāi)買(mǎi)賣(mài)* 市場(chǎng)行情市場(chǎng)行情* 公開(kāi)市場(chǎng)公開(kāi)市場(chǎng)* 市場(chǎng)范圍市場(chǎng)范圍評(píng)估值由評(píng)估值由市場(chǎng)行情市場(chǎng)行情( (而非個(gè)別而非個(gè)別交易交易) )決定決定區(qū)域市場(chǎng)、全國(guó)市場(chǎng)、國(guó)際區(qū)域市場(chǎng)、全國(guó)市場(chǎng)、國(guó)際市場(chǎng)市場(chǎng). 例：個(gè)人資產(chǎn)中的房產(chǎn)和衣物在轉(zhuǎn)讓時(shí)的例：個(gè)人資產(chǎn)中的房產(chǎn)和衣物在轉(zhuǎn)讓時(shí)的區(qū)別區(qū)別.持續(xù)使用假設(shè)持續(xù)使用假設(shè)資產(chǎn)有剩余壽命資產(chǎn)有剩余壽命期；期；使用功能完好，使用功能完好，能滿足使用者的能滿足使用者的要求。要求。* 在用續(xù)用在用續(xù)用* 轉(zhuǎn)用續(xù)用

5、轉(zhuǎn)用續(xù)用* 移地續(xù)用移地續(xù)用. 轉(zhuǎn)用續(xù)用案例：轉(zhuǎn)用續(xù)用案例： 明斯克航母落戶深圳明斯克航母落戶深圳 “明斯克明斯克”號(hào)號(hào)19781978年服役后，作為基輔級(jí)年服役后，作為基輔級(jí)2 2號(hào)艦，號(hào)艦，于于19791979年年6 6月駛抵海參崴，編入前蘇聯(lián)太平洋艦隊(duì)。月駛抵海參崴，編入前蘇聯(lián)太平洋艦隊(duì)。作為冷戰(zhàn)時(shí)期蘇聯(lián)太平洋艦隊(duì)的象征，它的一舉作為冷戰(zhàn)時(shí)期蘇聯(lián)太平洋艦隊(duì)的象征，它的一舉一動(dòng)都頗引人注目。一動(dòng)都頗引人注目。19941994年正式退役后留在蘇維年正式退役后留在蘇維埃港。埃港。19951995年年1010月月2020日，它作為解體艦賣(mài)給韓國(guó)，日，它作為解體艦賣(mài)給韓國(guó)，并由拖船拖航，于同年并由

6、拖船拖航，于同年1111月月1 1日抵達(dá)解體地韓國(guó)南日抵達(dá)解體地韓國(guó)南部的麗水港。中國(guó)某企業(yè)以部的麗水港。中國(guó)某企業(yè)以10001000多萬(wàn)美元買(mǎi)下了多萬(wàn)美元買(mǎi)下了以廢舊鋼鐵名義進(jìn)口的這艘航母的，建成主題公以廢舊鋼鐵名義進(jìn)口的這艘航母的，建成主題公園園明斯克航母世界廣場(chǎng)明斯克航母世界廣場(chǎng) 。.清算假設(shè)是對(duì)資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場(chǎng)條件清算假設(shè)是對(duì)資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場(chǎng)條件的一種假定說(shuō)明或限定。具體而言的一種假定說(shuō)明或限定。具體而言, ,是對(duì)資是對(duì)資產(chǎn)在非公開(kāi)市場(chǎng)條件下被迫出售或快速變產(chǎn)在非公開(kāi)市場(chǎng)條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說(shuō)明?，F(xiàn)條件的假定說(shuō)明。例：例：江蘇鐵本鋼鐵有限公司江蘇鐵本鋼鐵有限公司, ,投資

7、投資2626億元，億元，20092009年破產(chǎn)清算評(píng)估僅年破產(chǎn)清算評(píng)估僅2.72.7億億元。元。. 2.3 2.3 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型. 生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論效用價(jià)值論效用價(jià)值論均衡價(jià)值論均衡價(jià)值論.以資產(chǎn)評(píng)估以資產(chǎn)評(píng)估的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)形式表述形式表述重置成本重置成本現(xiàn)行市價(jià)現(xiàn)行市價(jià)( (或變現(xiàn)價(jià)值或變現(xiàn)價(jià)值) )清算價(jià)格清算價(jià)格從資產(chǎn)評(píng)估從資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)假設(shè)角度表角度表述的述的繼續(xù)使用價(jià)值繼續(xù)使用價(jià)值公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值清算價(jià)值清算價(jià)值從資產(chǎn)業(yè)從資產(chǎn)業(yè)務(wù)的性質(zhì)務(wù)的性質(zhì)劃分劃分的的抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、課稅價(jià)值、投資價(jià)值、課稅價(jià)值、投資價(jià)值、清算價(jià)

8、值、轉(zhuǎn)讓價(jià)值、清算價(jià)值、轉(zhuǎn)讓價(jià)值、保全價(jià)值、交易價(jià)值、保全價(jià)值、交易價(jià)值、兼并價(jià)值、拍賣(mài)價(jià)值、兼并價(jià)值、拍賣(mài)價(jià)值、租賃價(jià)值、補(bǔ)償價(jià)值租賃價(jià)值、補(bǔ)償價(jià)值以評(píng)估結(jié)果以評(píng)估結(jié)果適用范圍適用范圍分分市場(chǎng)價(jià)值市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值. 含含義義 適用適用性性公允價(jià)值，是指根據(jù)相公允價(jià)值，是指根據(jù)相關(guān)當(dāng)事人地位、被估資關(guān)當(dāng)事人地位、被估資產(chǎn)自身?xiàng)l件及其面臨的產(chǎn)自身?xiàng)l件及其面臨的市場(chǎng)條件，對(duì)被估資產(chǎn)市場(chǎng)條件，對(duì)被估資產(chǎn)客觀交換價(jià)值的相對(duì)合客觀交換價(jià)值的相對(duì)合理的估計(jì)值。理的估計(jì)值。.* 含義含義公允價(jià)值的特殊表現(xiàn)形式一系列不符合資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值定義條件的價(jià)值形式的總稱或組合。既適用于產(chǎn)權(quán)變動(dòng)，也適用于非

9、產(chǎn)權(quán)變動(dòng)類資產(chǎn)業(yè)務(wù)。* 適用性適用性* 包括包括有限市場(chǎng)有限市場(chǎng)特定評(píng)估特定評(píng)估如非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)、非競(jìng)爭(zhēng)性經(jīng)濟(jì)資源、處于特定地理位置不可替代資產(chǎn)、不可確指的無(wú)形資產(chǎn)、專用資產(chǎn)，等等。* *在用價(jià)值在用價(jià)值* *投資價(jià)值投資價(jià)值* *持續(xù)經(jīng)營(yíng)持續(xù)經(jīng)營(yíng) 價(jià)值價(jià)值* *保險(xiǎn)價(jià)值保險(xiǎn)價(jià)值* *清算價(jià)值清算價(jià)值* *課稅價(jià)值課稅價(jià)值.123Company Logo有利于評(píng)估人員有利于評(píng)估人員注意資產(chǎn)評(píng)估價(jià)注意資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值基礎(chǔ)值基礎(chǔ), ,任何評(píng)估任何評(píng)估結(jié)果及其價(jià)值類結(jié)果及其價(jià)值類型都是在一定的型都是在一定的條件和基礎(chǔ)之上條件和基礎(chǔ)之上進(jìn)行的進(jìn)行的, ,資產(chǎn)評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型是資產(chǎn)價(jià)值類型是資產(chǎn)評(píng)估條件不

10、同排評(píng)估條件不同排列組合的結(jié)果列組合的結(jié)果。有利于評(píng)估人員對(duì)有利于評(píng)估人員對(duì)其評(píng)估結(jié)果性質(zhì)的其評(píng)估結(jié)果性質(zhì)的認(rèn)識(shí)認(rèn)識(shí), ,便于評(píng)估人便于評(píng)估人員在撰寫(xiě)評(píng)估報(bào)告員在撰寫(xiě)評(píng)估報(bào)告時(shí)更清楚明了地說(shuō)時(shí)更清楚明了地說(shuō)明其評(píng)估結(jié)果的確明其評(píng)估結(jié)果的確切涵義。切涵義。便于評(píng)估人員便于評(píng)估人員劃定其評(píng)估結(jié)劃定其評(píng)估結(jié)果的果的適用范圍適用范圍和使用范圍和使用范圍。. 2.2.4 4資產(chǎn)評(píng)估經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則資產(chǎn)評(píng)估經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則.資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則是指在資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則是指在資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)過(guò)程中的一些經(jīng)濟(jì)思想、技術(shù)規(guī)范和業(yè)務(wù)業(yè)過(guò)程中的一些經(jīng)濟(jì)思想、技術(shù)規(guī)范和業(yè)務(wù)準(zhǔn)則。準(zhǔn)則。.主要包括：主要包括：(1)(1)預(yù)期收益原則預(yù)期收益原則(2)(2)供求原則供求原則(3)(3)貢獻(xiàn)原則貢獻(xiàn)原則(4)(4)替代原則替代原則(5)(5)評(píng)估時(shí)點(diǎn)評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則原則必須充分考慮資產(chǎn)的未來(lái)收益必須充分考慮資產(chǎn)的未來(lái)收益市場(chǎng)供求