房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“營改增”后不同計稅方式的賬務(wù)處理

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“營改增”后不同計稅方式的賬務(wù)處理作者:孫兆秋/文來源:中國會計報自財稅2016年36號“營改增”綱領(lǐng)性文件發(fā)布后,國家稅務(wù)總局又出臺了涉及不動產(chǎn)的14號、15號、16號、18號等公告,這也突顯房地產(chǎn)業(yè)營改增的復(fù)雜程度?！盃I改增”后,適用于不同計稅方式有著不同的賬務(wù)處理,房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)自身實際情況選擇計稅方案。適用簡易計稅方法案例:A公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),A公司在主管國稅機關(guān)登記為一般納稅人,并且將其房地產(chǎn)老項目備案為按簡易計稅方式征稅。2016年5月銷售房地產(chǎn)老項目樓盤一套,銷售合同中注明含稅價105萬元,當月收到預(yù)收房款42萬元,8月收到剩余房款63萬元,并向客戶全額開具

2、發(fā)票。(以下涉及單位均為“萬元”問:做出A公司2016年5月9月相關(guān)會計分錄?案例解析:2016年5月收到預(yù)收款:借:銀行存款42貸:預(yù)收賬款422016年6月預(yù)繳稅款:借:應(yīng)交稅費未交增值稅1.2貸:銀行存款1.2預(yù)繳稅款=42÷(1+5%×3%=1.2文件依據(jù):稅總2016年第18號公告中第十條、第十一條、第十二條規(guī)定:第十條一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。第十一條應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算:應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+適用稅率或征收率×3%適用一般計稅方法計稅的,按照11%的適用稅率計算;

3、適用簡易計稅方法計稅的,按照5%的征收率計算。第十二條一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期向主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款。2016年8月收到剩余房款,確認收入:借:銀行存款63預(yù)收賬款42貸:主營業(yè)務(wù)收入100應(yīng)交稅費未交增值稅52016年9月申報繳稅借:應(yīng)交稅費未交增值稅3.8貸:銀行存款3.8申報繳稅額=應(yīng)納稅額-預(yù)繳稅額=5-1.2=3.8文件依據(jù):稅總2016年第18號公告中第十五條規(guī)定,一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用簡易計稅方法計稅的,應(yīng)按照試點實施辦法第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間,以當期銷售額和5%的征收率計算當期應(yīng)納稅額,抵減已預(yù)繳稅款后,向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完

4、的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。適用一般計稅方法案例:甲公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),機構(gòu)所在地位于經(jīng)開區(qū),開發(fā)的佳和林苑小區(qū)項目位于高新區(qū)。2016年5月“營改增”后,甲公司在主管國稅機關(guān)登記為一般納稅人,甲公司財務(wù)人員經(jīng)過測算,預(yù)計該項目形成的成本費用支出能夠取得足夠的增值稅進項發(fā)票進行抵扣,故對該項目選擇了一般計稅方法。甲公司為開發(fā)佳和林苑小區(qū)項目,取得土地10萬平方米,支付土地出讓金25000萬元,并取得合規(guī)票據(jù)。佳和林苑小區(qū)可售面積44萬平方米。為開發(fā)此小區(qū),甲公司發(fā)生如下業(yè)務(wù):1.2016年5月,購進A辦公樓一棟,用于辦公。甲公司將A辦公樓計入固定資產(chǎn)核算,取得增值稅專用發(fā)票上注明價款10

5、0萬元,稅額11萬元?？铐椧呀?jīng)通過銀行付訖。2.2016年6月,購進用于佳和林苑小區(qū)項目的鋼材200萬元,進項稅額34萬元,款項尚未支付。3.2016年10月,為了滿足職工住宿的需要,甲公司決定將A辦公樓整體用于職工宿舍,假設(shè)A辦公樓凈值為95萬元。4.2016年11月,佳和林苑小區(qū)項目尚未完工,取得預(yù)售樓盤款1110萬元,對應(yīng)的建筑面積0.4884萬平方米。5.2016年12月,將11月預(yù)售的樓盤款1110萬元,給業(yè)主開具了增值稅發(fā)票。問:做出甲公司2016年5月至12月相關(guān)會計分錄案例解析:2016年5月購入辦公樓:借:固定資產(chǎn)100應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅(進項稅額6.6應(yīng)交稅費待抵扣進項稅額

6、4.4貸:銀行存款111文件依據(jù):稅總2016年第15號公告中第二條規(guī)定,增值稅一般納稅人2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn),以及2016年5月1日后發(fā)生的不動產(chǎn)在建工程,其進項稅額應(yīng)按照本辦法有關(guān)規(guī)定分2年從銷項稅額中抵扣,第一年抵扣比例為60%,第二年抵扣比例為40%。2016年6月購進鋼材:借:原材料200應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅(進項稅額34貸:應(yīng)付賬款2342016年10月將辦公樓用于職工宿舍:借:固定資產(chǎn)6.6貸:應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅(進項稅額轉(zhuǎn)出6.6借:應(yīng)交稅費應(yīng)交增值稅(進項稅額3.85貸:應(yīng)交稅費待抵扣進項稅額 3.85借:固定資產(chǎn)3.85貸:應(yīng)交稅費應(yīng)交

7、增值稅(進項稅額轉(zhuǎn)出3.85文件依據(jù):稅總2016年第15號公告中第七條規(guī)定:已抵扣進項稅額的不動產(chǎn),發(fā)生非正常損失,或者改變用途,專用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的,按照下列公式計算不得抵扣的進項稅額:不得抵扣的進項稅額=(已抵扣進項稅額+待抵扣進項稅額×不動產(chǎn)凈值率不動產(chǎn)凈值率=(不動產(chǎn)凈值÷不動產(chǎn)原值×100%不得抵扣的進項稅額小于或等于該不動產(chǎn)已抵扣進項稅額的,應(yīng)于該不動產(chǎn)改變用途的當期,將不得抵扣的進項稅額從進項稅額中扣減。不得抵扣的進項稅額大于該不動產(chǎn)已抵扣進項稅額的,應(yīng)于該不動產(chǎn)改變用途的當期,將已抵扣進項稅額從進項稅

8、額中扣減,并從該不動產(chǎn)待抵扣進項稅額中扣減不得抵扣進項稅額與已抵扣進項稅額的差額。不動產(chǎn)凈值率=(95÷100×100%=95% 不得抵扣的進項稅額=(6.6+4.4×95%=10.45若不得抵扣的進項稅額(10.45大于該不動產(chǎn)已抵扣進項稅額的(6.6,應(yīng)于該不動產(chǎn)改變用途的當期,將已抵扣進項稅額(6.6從進項稅額中扣減,并從該不動產(chǎn)待抵扣進項稅額中扣減不得抵扣進項稅額與已抵扣進項稅額的差額(10.45-6.6=3.85。2016年11月預(yù)收房屋銷售款:借:銀行存款1110貸:預(yù)收賬款1110文件依據(jù):稅總2016年第18號公告中第十條、第十一條、第十二條規(guī)定:

9、第十條一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。第十一條應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率） ×3% 適用一般計稅方法計稅的，按照 11%的適用稅率計算； 適用簡易計稅方法計稅的，按照 5%的征收率計算。 第十二條一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期向主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款。 預(yù)繳稅款: 1110÷(1+11%×3%=30，甲公司在次月申報期之內(nèi)，按照 3%預(yù)征率，向項目所在 地高新區(qū)國稅局預(yù)繳稅款。 借：應(yīng)交稅費 未交增值稅 30 貸：銀行存款 30 2016 年

10、 12 月向客戶開具增值稅發(fā)票： 借：預(yù)收賬款 110 貸：應(yīng)交稅費 應(yīng)交增值稅（銷項稅額） 110 1110 萬/（1+11%）*11%=110 預(yù)售房屋對應(yīng)的土地價款稅額： 借：應(yīng)交稅費 應(yīng)繳增值稅(營改增抵減的銷項稅額 27.50 貸：營業(yè)外收入 27.50 允許扣除的土地價款(0.4884 平方米÷44 平方米×土地出讓金 25000=277.50 土地價款所對應(yīng)的稅額：277.50÷(1+11%×11%=27.50 文件依據(jù)： 稅總 2016 年第 18 號公告中第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱 一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和 價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。 銷售額的計算公式如下：銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷ （1+11%）同時，第五條規(guī)定，當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：當期允許扣 除的土地價款=（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的 土地價款 2016 年 12 月應(yīng)納增值稅： 借：應(yīng)交稅費 應(yīng)交增值稅(轉(zhuǎn)出未交增值稅 48.50 貸：應(yīng)交稅費 未交增值稅 48.50 12 月應(yīng)納增值稅=銷項稅額-營改增抵減的銷項稅額-進項稅額