房地產(chǎn)開發(fā)術(shù)語解釋

1、容積率容積率(Plot Ratio/Volume Fraction:項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值。計(jì)算公式:容積率=總建筑面積÷總用地面積當(dāng)建筑物層高超過8米,在計(jì)算容積率時該層建筑面積加倍計(jì)算。容積率越低,居民的舒適度越高,反之則舒適度越低。所謂“容積率”,是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對于發(fā)展商來說,容積率決定地價成本在房屋中占的比例,而對于住戶來說,容積率直接涉及到居住的舒適度。綠地率也是如此。綠地率較高,容積率較低,建筑密度一般也就較低,發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少,而住戶就越舒服。這兩個比率決定了這個項(xiàng)目是從人的居住需求角度,還是從純粹賺錢

2、的角度來設(shè)計(jì)一個社區(qū)。一個良好的居住小區(qū),高層住宅容積率應(yīng)不超過5,多層住宅應(yīng)不超過3,綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制,并不是所有項(xiàng)目都能做得到。一、容積率的內(nèi)涵及其特性容積率是指在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內(nèi),房屋的總建筑面積與宗地面積的比值,分為實(shí)際容積率和規(guī)劃容積率兩種。通常所說的容積率是指規(guī)劃容積率,即宗地內(nèi)規(guī)劃允許總建筑面積與宗地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強(qiáng)度及其利用效益的高低,也反映了地價水平的差異。因此,容積率是城市區(qū)劃管理中所采用的一項(xiàng)重要指標(biāo),也是從微觀上影響地價最重要的因素。容積率具有如下特性:(一容積率表達(dá)的是具體“宗地”內(nèi)單位土地面積上允許的建筑容量

3、。宗地是地籍管理的基本單元,是地球表面一塊有確定邊界、有確定權(quán)屬的土地,其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設(shè)施用地等。容積率只有在指“宗地”容積率的情況下,才能反映土地的具體利用強(qiáng)度,宗地間才具有可比性。(二容積率(R、建筑密度(C與層數(shù)(H之間有一定關(guān)系。建筑密度是指在具體“宗地”內(nèi)建筑物基底面積與宗地面積之比。當(dāng)宗地內(nèi)各房屋的層數(shù)相同,且對單個房屋來說各層建筑面積相等時,三者之間的關(guān)系可表示為:R=CH,此種情況下,建筑層數(shù)與容積率成正比例關(guān)系。(三容積率可以更加準(zhǔn)確地衡量地價水平。人們購買土地使用權(quán)的目的是為了對土地進(jìn)行開發(fā),建設(shè)房屋。房屋的單方開發(fā)成本=房屋單方造價+樓面

4、地價+稅+費(fèi)樓面地價=宗地總價/宗地內(nèi)允許總建筑面積=土地單價/容積率因此,樓面地價比單位地價更能準(zhǔn)確地反映地價的高低。(四容積率存在客觀上的最合理值。在一般情況下,提高容積率可以提高土地的利用效益,但建筑容量的增大,會帶來建筑環(huán)境的劣化,降低使用的舒適度。為做到經(jīng)濟(jì)效益、社會效益與環(huán)境效益相協(xié)調(diào),城市規(guī)劃中的容積率存在客觀上的最合理值。二、容積率對地價的影響規(guī)律影響地價的因素很多,雖然各因素影響地價的途徑各不相同,但其作用機(jī)制可抽象概括為兩個方面:一是通過影響土地收益來影響地價,二是通過影響土地供求關(guān)系影響地價。收益機(jī)制很大程度上決定了土地供給的經(jīng)濟(jì)剩余量,市場供求關(guān)系使地價相對經(jīng)濟(jì)剩余量產(chǎn)

5、生波動,決定了土地供給的經(jīng)濟(jì)剩余量的分配,使地價的變化趨于復(fù)雜化。容積率對地價的影響規(guī)律,同時受收益機(jī)制和市場供求關(guān)系的作用,總體說來,區(qū)位條件愈優(yōu)越,地價水平愈高,供求矛盾愈突出,土地規(guī)劃控制愈嚴(yán)格,容積率對地價的影響程度愈大。具體表現(xiàn)在以下幾個方面: (遵循“報酬遞增遞減規(guī)律”。在一定的技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件下,土地純收益會隨著土地投資的增加而出現(xiàn)由遞增到遞減的特點(diǎn)。作為城市建設(shè)用地,容積率對地價影響的報酬遞增遞減規(guī)律表現(xiàn)在:在建筑密度一定時,容積率的增加,主要引起房屋層數(shù)的增多,隨房屋層數(shù)的增多,開始時由于基礎(chǔ)工程費(fèi)及地基處理費(fèi)的分?jǐn)?單方造價降低;當(dāng)層數(shù)達(dá)到一定值時,就需要加固基礎(chǔ)、增加電梯、加

6、強(qiáng)抗震等,單方造價由下降轉(zhuǎn)為上升,而單方售價則由于建筑容量的增大造成的建筑環(huán)境質(zhì)量下降而呈遞減趨勢。當(dāng)單方售價等于單方造價時,土地收益達(dá)到最大,土地價格也達(dá)到最高,此時的容積率為最經(jīng)濟(jì)容積率。若繼續(xù)增大容積率會因單方售價低于單方造價而使土地投資收益開始下降,地價也隨之開始下降。如(圖一,MC為單方造價,MR為單方售價,某一容積率L時的地價是該容積率下的總收益(DCGF面積減掉投資者資本、勞力的正常利潤,剩余部分即為地價。當(dāng)容積率等于M時,單方造價等于單方售價,土地開發(fā)的邊際收益為0,總收益(DCNF面積達(dá)到最大,地價達(dá)到最高,M為最佳容積率。超過這個容積率,地價開始向反方向變化,隨容積率提高而

7、下降。(二容積率對地價的作用程度與城市規(guī)模成正相關(guān)關(guān)系。首先,城市規(guī)模大,土地集約化利用程度高,地價總體水平高,樓面地價占房屋單方開發(fā)成本比例高,通過降低樓面地價來降低房屋單方開發(fā)成本效果明顯,而小城市土地集約化利用程度低,地價總體水平低,房屋開發(fā)單方成本主要受房屋單方造價影響,通過降低樓面地價降低房屋開發(fā)單方成本效果不明顯,而且房屋層數(shù)達(dá)到一定數(shù)值后若繼續(xù)增加層數(shù)會增加單方工程造價;另外,大城市有比較系統(tǒng)的城市規(guī)劃資料,土地開發(fā)受規(guī)劃控制比較嚴(yán),而小城市規(guī)劃控制一般不嚴(yán)格,容積率的確定往往具有隨意性,許多地方?jīng)]有容積率這個指標(biāo)限制,或有,但控制不嚴(yán),而且有的地方政府為樹城市形象,往往鼓勵建筑

8、物向空中發(fā)展,愈高愈好,容積率在這些小城鎮(zhèn)缺乏實(shí)際操作意義。所以,城市規(guī)模愈大,容積率對地價的影響愈明顯,地價隨容積率的變化幅度愈大。(三容積率對同一城市不同區(qū)位地價的作用程度不同。城市中心區(qū)位條件優(yōu)越,土地利用集約程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、規(guī)劃控制程度均高于其它區(qū)域,特別是城市邊緣區(qū),投資者的激烈競爭使地價隨容積率變化的幅度保持或接近土地收益機(jī)制作用下的地價隨容積率的變化規(guī)律;而在其他地區(qū)則隨著土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低,容積率對地價的作用程度隨之下降。因此,容積率對地價的影響程度在同一城市表現(xiàn)為從中心向外圍逐漸減弱。(四容積率對不同類型用地地價的作用程度不

9、同。商業(yè)用地對區(qū)位條件反應(yīng)最敏感,只能布局在少量區(qū)位條件優(yōu)越的沿路區(qū)域,土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工業(yè)用地突出,容易形成賣方市場,眾多用地者的競爭促使容積率增加產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)剩余主要以地價形式表現(xiàn)出來,歸土地所有者所有;住宅用地對區(qū)位條件反應(yīng)的敏感程度比商業(yè)用途弱,但比工業(yè)用地強(qiáng);工業(yè)用地一般分布在城市外圍,不但受區(qū)位條件影響最不敏感,而且受工藝流程的制約,在很多情況下沒有容積率的限制。因此,在同一城市中,容積率對不同類型地價的影響程度由強(qiáng)到弱依次為商業(yè)、住宅、工業(yè)用地。建筑容積率是每公頃居住區(qū)用地上擁有的各類建筑的建筑面積(m2/ha或以總建筑面積(萬m2與居住區(qū)用地(萬m2的比值表示。附屬

10、建筑物也計(jì)算在內(nèi),但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。建筑容積率(簡稱容積率,系指建筑總樓板面積與建筑基地面積的比值,與建蔽率為不同概念。例如:在1萬平方米的建筑基地上,建有單樓層5千平方米,共兩層樓的建筑,則容積率為100%,建蔽率為50%。公式:容積率=總建筑面積/總用地面積(與占地面積不同容積管制容積率是城市計(jì)劃中的一個重要技術(shù)指標(biāo),它間接反映了單位土地上所承載的各種人為功能的使用量,即土地的開發(fā)強(qiáng)度。人口眾多的地區(qū)往往建筑容積率較高。容積率越高表示土地的利用率也就越高,但是對周邊的城市基礎(chǔ)設(shè)施的壓力也越大,因此不可能無限制的提高容積率,所以世界大部分地區(qū)對于城市的建筑容積率均有管制。獎

11、勵容積世界很多國家都有容積率獎勵制度。若地主能在其開發(fā)土地中為公眾提供便利而讓出部分利益,政府就會提高該土地的容積率上限,例如由原來的120%提高到130%,獎勵的辦法和幅度視法規(guī)而定。這也是政府和民間的良性互動。容積移轉(zhuǎn)為了換取土地利用的最大價值,世界上部分地區(qū)允許容積率在土地間移轉(zhuǎn),稱為容積移轉(zhuǎn)。容積移轉(zhuǎn)主要可分為兩種情形:一是原屬一宗土地之可建筑容積,一部或全部移轉(zhuǎn)至另一宗可建筑土地建筑使用;二是受限制發(fā)展地區(qū)(如古跡的容積一部或全部移轉(zhuǎn)至另一宗可建筑土地建筑使用。目前臺灣都市地區(qū)已經(jīng)實(shí)施容積移轉(zhuǎn)制度,但數(shù)筆土地之間的容積移轉(zhuǎn)須在同一計(jì)劃區(qū)內(nèi)方可為之。建筑密度建筑密度(building

12、density是指建筑物的覆蓋率,具體指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有建筑的基底總面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比(%,它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。建筑密度是反映建筑占用地面積比例的一個概念建筑密度大,說明用地中房子蓋得"滿",反之則說明房子蓋得"稀"建筑密度=建筑首層面積/規(guī)劃用地面積比如一塊地為10000平方米,其中建筑占地3000平方米,這塊用地的建筑密度就是3000/10000=30%建筑密度不可能超過1,一般不會超過40-50,因?yàn)橛玫刂羞€需要留出很多面積作為道路綠化廣場停車等等。占地面積占地面積是指建筑物所占有或使用的土地水平投影面積,計(jì)

13、算一般按底層建筑面積。通常用于計(jì)劃地塊的建筑密度,計(jì)算公式是:建筑密度=占地面積/土地面積。建筑紅線建筑紅線,也稱“建筑控制線”,指城市規(guī)劃管理中,控制城市道路兩側(cè)沿街建筑物或構(gòu)筑物(如外墻、臺階等靠臨街面的界線。任何臨街建筑物或構(gòu)筑物不得超過建筑紅線。建筑紅線由道路紅線和建筑控制線組成。道路紅線是城市道路(含居住區(qū)級道路用地的規(guī)劃控制線;建筑控制線是建筑物基底位臵的控制線?；嘏c道路鄰近一側(cè),一般以道路紅線為建筑控制線,如果因城市規(guī)劃需要,主管部門可在道路線以外另訂建筑控制線,一般稱后退道路紅線建造。任何建筑都不得超越給定的建筑紅線。民用建筑設(shè)計(jì)通則(JGJ3787規(guī)定建筑物的臺階、平臺、窗

14、井、地下建筑及建筑基礎(chǔ),除基地內(nèi)連通城市管線以外的其它地下管線不允許突出道路紅線。允許突出道路紅線的建筑突出物:1.在人行道地面上空:(12米以上允許突出窗扇、窗罩,突出寬度不大于0.4米;(22.50米以上允許突出活動遮陽,突出寬度不應(yīng)大于人行道寬度減1米,并不應(yīng)大于3米;(33.50米以上允許突出陽臺,凸形封窗、雨棚、挑檐,突出寬度不應(yīng)大于1米;(45米以上允許突出雨棚、挑檐,突出寬度不應(yīng)大于人行道寬減1米,并不大于3米。2.在無人行道的道路上空:(12.50米以上允許突出窗扇、窗罩,突出寬度不應(yīng)大于0.4米;(25米以上允許突出雨棚、挑檐,突出寬度不應(yīng)大于1米。綠化率:項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范

15、圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。計(jì)算公式:綠地率=綠地面積/土地面積綠地率通常以下限控制。這里的綠地包括公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地(道路紅線內(nèi)的綠地,不包括屋頂、曬臺的人工綠地。公共綠地內(nèi)占地面積不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等綠化小品建筑可視為綠地。綠地率(ratio of green space/greening rate描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率(% 。綠地率所指的"居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地"主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中,公共綠地,又包括居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。我來補(bǔ)充大家

16、的疑惑:什么是綠化率?什么是綠化覆蓋率?開發(fā)商平時在售樓書上印制的有關(guān)綠化的指標(biāo)究竟是綠化率還是綠化覆蓋率?地下停車場上、化糞池等上面的綠化算不算綠化率?開發(fā)商做的屋頂綠化算不算綠化率許多購房者對此并不了解,他們想弄清楚綠地率和綠化覆蓋率究竟是怎么回事?有關(guān)專家對此解釋說,綠地率和綠化覆蓋率是兩個不同概念的用語,綠地率與綠化覆蓋率都是衡量居住區(qū)綠化狀況的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo),但綠地率不等同于綠化覆蓋率。綠地率是規(guī)劃指標(biāo),描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率(%。綠化覆蓋率是綠化垂直投影面積之和與占地面積的百分比,比如一棵樹的影子很大,但它的占地面積是很小的,兩者的具體技術(shù)指標(biāo)是不相

17、同的。在計(jì)算綠地率時,對綠地的要求非常嚴(yán)格。綠地率所指的“居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地”主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中,公共綠地,又包括居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。而宅旁綠地等庭院綠化的用地面積,在設(shè)計(jì)計(jì)算時也要求距建筑外墻1.5米和道路邊線1米以內(nèi)的用地,不得計(jì)入綠化用地。此外,還有幾種情況也不能計(jì)入綠地率的綠化面積,如地下車庫、化糞池。這些設(shè)施的地表覆土一般達(dá)不到3米的深度,在上面種植大型喬木,成活率較低,所以計(jì)算綠地率時不能計(jì)入“居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠化”中;而屋頂綠化等裝飾性綠化地,按目前國家的技術(shù)規(guī)范,也算正式綠地。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,政府相關(guān)部門在

18、最初項(xiàng)目規(guī)劃要求的就是綠地率這一指標(biāo)。因此,買房除了對地稅、戶型設(shè)計(jì)的挑選外,還要關(guān)注“三率”,即容積率、綠化率、房屋使用率。對于發(fā)展商來說,容積率決定地價成本在房屋中占的比例;而對于住戶來說,容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此,綠化率較高,建筑密度較低,發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少,而住戶就越舒服。這兩個比例決定了這個項(xiàng)目是從人的居住需求角度,還是從純粹賺錢的角度來設(shè)計(jì)一個。綠化覆蓋率可以在小區(qū)綠得廣。像地下車庫這樣大面積的底下設(shè)施,它的地表雖然種不了樹,但可以種草呀;像距建筑外墻1.5米這樣的范圍,雖然不算正式綠地,但若能種一些草,總比地磚鋪砌更吸引人吧?在小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)中,計(jì)

19、算綠化覆蓋率所指的綠地,簡單地說,就是有塊草皮便可以計(jì)入,所以綠化覆蓋率有時能做到60%以上。在開發(fā)商銷售樓盤的時候,有些開發(fā)商當(dāng)然喜歡引用綠化覆蓋率的概念。綠地率是綠化用地占總土地面積的比例,在通常的情況下,許多開發(fā)商都是在售樓書上印制出“綠化率”一詞,其實(shí)這是不準(zhǔn)確、不規(guī)范的用詞,國家有關(guān)園林綠化用語根本就沒有這個用語,準(zhǔn)確的只有“綠地率”和“綠化覆蓋率”兩種說法躍層:指住宅占有上下兩層樓面,臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房可以分層布臵,上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯連接,有別墅式的感覺。躍層住宅是一套住宅占兩個樓層,有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層;一般在首層安排起

20、居、廚房、餐廳、衛(wèi)生間,最好有一間臥室,二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。建筑間距是指兩棟建筑物外墻之間的水平距離。城市規(guī)劃特別是在詳細(xì)規(guī)劃中對建筑間距有很嚴(yán)格的要求。主要是根據(jù)日照(南北向建筑、通風(fēng)、采光、防止噪聲和視線干擾、防火、防震、綠化、管線埋設(shè)、建筑布局形式、以及節(jié)約用地,綜合考慮確定。住宅的布臵,通常以滿足日照要求作為確定建筑間距的主要依據(jù)。中華人民共和國的建筑消防設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定多層建筑之間的建筑左右間距最少為6米,多層與高層建筑之間為9米,高層建筑之間的間距為13米。這是強(qiáng)制性規(guī)定。韓國的建筑間距不同,由于土地屬于個人私有,每個地塊都要充分利用,所以多層建筑之間多為1米。建筑覆蓋率又稱

21、“建筑密度”,是指建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率(%,除特別注明的外,計(jì)算時一般包括附屬建設(shè)物樓面地價按房屋單位建筑面積平均分?jǐn)偟耐恋貎r格。樓面地價=土地價格÷規(guī)劃建筑面積=土地單價÷規(guī)劃容積率規(guī)劃建筑面積=土地面積×容積率容積率=規(guī)劃建筑總面積÷土地面積土地面積亦稱宗地面積,是指一宗地權(quán)屬界址線范圍內(nèi)的土地面積。一宗地權(quán)屬界線范圍內(nèi)的面積。因此,土地權(quán)屬界址一旦確定,土地面積亦隨之確定。若某宗地權(quán)屬來源證明文件上的界址范圍與實(shí)地一致而面積不一致,則一律以界址范圍為準(zhǔn)，更正土地面積數(shù)據(jù)。面積量算的原則是：圖幅為基本控 制，分幅進(jìn)行量算，按面積比例平差，自下而上逐級匯總。具體程序是：分幅量 算各鄉(xiāng)總圖斑面積， 用圖幅理論面積進(jìn)行控制和平差； 分鄉(xiāng)量算各村總圖斑面積， 用鄉(xiāng)平差后的總圖斑面積進(jìn)行控制和平差。分村量算碎部（地類）面積，用村平 差后的總圖斑面積進(jìn)行控制和平差。當(dāng)一幅圖的各類土地面積全部按規(guī)定量算 后，就按本圖幅由碎部分逐級向上統(tǒng)計(jì)、匯總和校核。當(dāng)某一鄉(xiāng)的有關(guān)圖幅的面 積全部按規(guī)定量算后，分地類按行政單位逐級向上統(tǒng)計(jì)、匯總