白云山全程策劃

1、第 一 章肥城市基本情況及總體社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況一、肥城市概況 肥城市隸屬于泰安市，泰安市下轄兩市（肥城市、新泰市）、兩縣（東平縣、寧陽縣）、兩區(qū)（泰山區(qū)、岱岳區(qū)）。肥城市是一個經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快、實(shí)力較強(qiáng)的縣級市，它位于泰安市的西部，濟(jì)寧市的北部。北鄰濟(jì)南長清區(qū)，西鄰平陰縣，南靠東平縣與寧陽縣。距省會濟(jì)南約65公里，距泰安市中心約45公里。在肥城市區(qū)西南邊界約45公里處有105國道南北穿過，向東約45公里處（泰安市中區(qū)西邊界）有104國道南北走過，此處還有京福高速公路南北經(jīng)過，經(jīng)過市區(qū)的省道南北有濟(jì)微路，東西有泰平路，鐵路僅有泰肥鐵路用于運(yùn)輸貨物，無客運(yùn)列車。目前市區(qū)占地面積13.49平方公里，人口

2、13萬人左右。從2001年3月開始至2001年11月底，新城開發(fā)新增面積4平方公里，修4.6公里的道路。2002年計(jì)劃城市向東向西發(fā)展，新增7平方公里用地，修建城市道路17公里。至2004年城市總用地達(dá)25萬平方公里，人口達(dá)25萬。按照肥城市發(fā)展規(guī)劃，2010年城市占地127.7平方公里，人口達(dá)96.02萬，形成一城兩鎮(zhèn)（新城、王瓜店鎮(zhèn)、老城鎮(zhèn)）格局。肥城市作為一個新興城市，現(xiàn)狀規(guī)劃建設(shè)較好。市區(qū)內(nèi)道路平整寬闊、環(huán)境整潔，龍山坐落城中形成一處天然公園，龍山河?xùn)|南、西北貫穿而過。二、肥城市社會及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史成就自80年新城區(qū)搬遷以來，城市開發(fā)拉出了框架，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)實(shí)現(xiàn)了新的突破。國民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)

3、加速發(fā)展態(tài)勢，綜合實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。（一）、國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展肥城市部分年份主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)指標(biāo)名稱計(jì)量單位1999年2000年2001年年平均增長率年末常住人口萬人96.023296.238596.392%農(nóng)業(yè)人口萬人72.727370.930471.081.15%非農(nóng)業(yè)人口萬人23.292925.308125.311.16%國內(nèi)生產(chǎn)總值億元70.2078.1290.1113.32%工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值億元112.05114.71146.3314.97%工商稅收億元6.997.498.208.35%財政收入萬元32417355694318615.55%財政支出萬元39701426155297115.8%年末

4、移動電話戶114392931553589169.5%全年用電量萬千瓦時6654772402661853.95%全年供水總量萬噸12292124981.7%全年供煤氣總量萬立方米1568181975121.5%全社會固定資產(chǎn)投資億元10.5013.8820.2038.86%實(shí)際利用外資萬美元289415908.681.27%全部職工年平均人數(shù)萬人11.6010.9910.385.35%全部職工年平均工資元59886835851219.35%市人均儲蓄余額元4279.4471.4.5%農(nóng)民人均純收入元2760288030555.2%（二）、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級肥城市在保持經(jīng)濟(jì)總量快速增長的同時，也

5、在大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長方式的根本轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級，努力把肥城市建成一個以工、農(nóng)業(yè)為主導(dǎo)，集科技、金融、旅游等為一體的現(xiàn)代化城市。1999年至2001年，肥城市三年間累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資共44.58億元（其中1999年10.5億元，2000年13.88億元，2001年20.20億元）。同時培植了一大批新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，與住肥企業(yè)共建區(qū)域經(jīng)濟(jì)共同體的思想全面展開，創(chuàng)造了地企聯(lián)手融合發(fā)展的新格局。旅游資源開發(fā)進(jìn)一步加快。（三）、對外開放水平不斷提高，城市規(guī)劃建設(shè)日益優(yōu)化 在肥城市市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)及決策下，招商引資工作取得顯著成果。并堅(jiān)定不移的把招商引資擺在各項(xiàng)工作之首，形成了大開放、大發(fā)展的

6、良好氛圍和嶄新局面。僅2001年引到位的市外資金就達(dá)到10.98億元，其中利用外資908.6萬美元，自營出口創(chuàng)匯4560萬美元，比上年增長15%。堅(jiān)持把城鎮(zhèn)開發(fā)和以道路為主的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)作為一大重點(diǎn)和具體項(xiàng)目運(yùn)做實(shí)施，實(shí)現(xiàn)歷史性跨越。運(yùn)用經(jīng)營城市的理念“以地生財”邁出大步子。完成了西擴(kuò)4平方公里的開發(fā)框架工程，東區(qū)優(yōu)化完善全面展開，泰西大街路面改造，“一線兩翼”的開發(fā)建設(shè)格局，正在向縱深推進(jìn)。（四）、肥城市2000年國民經(jīng)濟(jì)預(yù)期目標(biāo)及城市建設(shè)任務(wù)目標(biāo)。肥城市實(shí)施一系列擴(kuò)大內(nèi)需、刺激消費(fèi)、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策措施，同時注重用市場化推進(jìn)城市化，靠經(jīng)營城市發(fā)展城市，盡快建立起適應(yīng)城市經(jīng)濟(jì)

7、發(fā)展要求的運(yùn)營體制，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)建設(shè)的健康快速發(fā)展，為促進(jìn)全市擴(kuò)大開放，招商引資，實(shí)現(xiàn)跨越發(fā)展，營造良好的環(huán)境。根據(jù)肥城市政府2002年2月1日政府工作報告提出的2002年政府工作的目標(biāo)任務(wù)中可以看到國民經(jīng)濟(jì)預(yù)期目標(biāo)為：國內(nèi)生產(chǎn)總值增長14%，即達(dá)到102.71億元；地方財政收入增長15%，即49663.9萬元；農(nóng)民人均純收入增長6%，全社會固定資產(chǎn)投資增長32%，達(dá)到26.66億元；人口自然增長率控制在8.87以內(nèi)。根據(jù)2002年城鄉(xiāng)建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作匯報可以看到2002年城市建設(shè)總?cè)蝿?wù)目標(biāo)是：城市規(guī)模達(dá)到25平方公里，新增城市住宅面積40萬平方米，城市綠化覆蓋率、氣化率、熱化率等各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)

8、施指標(biāo)都有大的提高，城建工作快速向前推進(jìn)，城鄉(xiāng)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)一步完善。（五）、肥城市2002年上半年社會發(fā)展及國民經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀固定投資方面：2002年17月完成全社會固定資產(chǎn)20.6億元，增長81.5%。全市GDP：2002年17月份達(dá)到20.6億元，其中一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值分別增長10.1%、15.7%、16.9%。財政金融方面：2002年17月地方財政收入實(shí)現(xiàn)26896萬元，增長24.2%。利用外資方面：全市共引進(jìn)各類項(xiàng)目342個，到位市外資金7.5億元，同比增長33.1%，其中利用外資253萬美元。工業(yè)經(jīng)濟(jì)情況：截止7月底，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售收入31.6億元，利稅2.8億元，利潤16億元，

9、同比分別增長37.7%、51.2%和74.6%。從以上經(jīng)濟(jì)指數(shù)可以看出，肥城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，居民收入增加，消費(fèi)旺盛，這都為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了良好的外部環(huán)境與廣闊的發(fā)展空間。注：以上信息指數(shù)來自劉衛(wèi)東同志2001年9月1日在全市經(jīng)濟(jì)形勢分析會上的講話。第二章 市場供給分析一、肥城市房地產(chǎn)市場供給分析（一）、肥城市歷年住宅市場開發(fā)面積情況單位：平方米年份項(xiàng)目名稱99年2000年2001年本年施工房屋面積817373942082292住宅795373942082292其中別墅、高檔公寓001500安居工程39420394207500本年度竣工房屋面積254201400037500注：以上資料

10、來源于肥城市統(tǒng)計(jì)年鑒由此表中可看出，肥城市在此前房地產(chǎn)開發(fā)市場較小或尚未啟動，受房改政策、市場需求等多方面影響嚴(yán)重。1999年開發(fā)量相對較大，且新開面積全部為安居工程，但隨著房改政策的推出，好多人以觀望為主，影響了2000年的房屋開發(fā)，由1999年的81737平方米降到2000年的39420平方米，降低了一半多。隨著政策的逐漸深入，房屋開發(fā)在2001年又承上升趨勢，一舉又超過了1999年7個百分點(diǎn)，而且隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展又出現(xiàn)了別墅及高檔公寓。2002年政府加大了城市建設(shè)的力度，加快了城市化發(fā)展的進(jìn)程，在一線兩翼整體建設(shè)思路的指引下，東西部均出現(xiàn)了較大規(guī)模的開發(fā)片區(qū)，年開發(fā)量成倍增長，市場機(jī)遇與風(fēng)

11、險共存。（二）、肥城市歷年來商品房銷售情況單位：平方米年份項(xiàng)目名稱1999年2000年2001年商品房實(shí)際銷售情況19118790056300商品房預(yù)售面積22876100不詳商品房空置面積101307900不詳通過此表可看出，商品房銷售同樣受政策及需求的影響較大，經(jīng)歷了先降后升的局勢（1999年空置房其中以安居房為主，部分營業(yè)用房；2000年空置房屋多為辦公樓）；2001年實(shí)際銷售是1999年的近3倍，是2000年的7倍多；同時預(yù)售情況也出現(xiàn)了良好的上升態(tài)勢，空置房屋逐漸減少。二、肥城市住宅市場分析（一）、肥城市住宅開發(fā)現(xiàn)狀肥城市房地產(chǎn)起步較晚，現(xiàn)仍處在初級階段。截止到2002年9月，肥城市

12、共有開發(fā)公司5家，既山東九巨龍房地產(chǎn)開發(fā)公司肥城分公司、新城房地產(chǎn)開發(fā)公司、肥城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司、陽光房地產(chǎn)開發(fā)公司、傲飾房地產(chǎn)開發(fā)公司。其中新城房地產(chǎn)開發(fā)公司目前無項(xiàng)目。整個城區(qū)開發(fā)項(xiàng)目有7個，即豐園小區(qū)、蘋果園小區(qū)、藝苑小區(qū)、新新家園、農(nóng)機(jī)公司沿街樓、白云山小區(qū)、龍山小區(qū)。近期以建成的開發(fā)項(xiàng)目有1個，即河西小區(qū)。近期即將開工建設(shè)的項(xiàng)目有1個，即陽光花園。下面分別作以介紹：1、豐園小區(qū)該小區(qū)位于肥城市區(qū)西部，北靠上海路、南臨新城路東側(cè)是龍山小區(qū)公園，西南為城市公共綠地，小區(qū)占地22.7公頃，總建筑面積20.4萬平方米，居住戶數(shù)2014戶，總?cè)丝?049人，建筑密度17.6%，容積率0.9

13、，綠地率38%，小區(qū)配套設(shè)施完善、交通方便。2、蘋果園小區(qū)該小區(qū)位于工業(yè)二路和工業(yè)三路之間長山街以東，緊鄰蘋果園小區(qū)，東接濟(jì)兗路，區(qū)內(nèi)活動中心、商用設(shè)施、幼兒園、兒童游樂場一應(yīng)俱全。是高標(biāo)準(zhǔn)、封閉式管理的新型住宅小區(qū)，占地300畝，總建筑面積35萬平方米，居住人口近萬人，綠地率35%。3、藝苑小區(qū)該小區(qū)位于市場路繁華地段，煙草公司西臨，地理位置優(yōu)越，屬肥城市黃金地段，小區(qū)占地21畝，設(shè)計(jì)建筑面積4萬平方米，居住人口1000人，配套設(shè)施齊全，具有優(yōu)良的物業(yè)管理服務(wù)。4、河西小區(qū)該小區(qū)位于白云山小區(qū)往東800米，北京路路南、路北，建筑面積約13萬平方米，現(xiàn)已全部建成并入住，只有少量房源未售出。5、

14、新新家園該小區(qū)位于工業(yè)二路和工業(yè)三路之間，長山路以東，緊鄰蘋果園小區(qū)。東接濟(jì)兗路，占地145畝，總建筑面積17.9萬平方米，居住人口4500人，綠地率35%。6、農(nóng)機(jī)公司沿街樓該沿街樓位于上海路中段，與長山街交匯?，F(xiàn)已竣工。該樓采用歐式建筑風(fēng)格，商住兩用。一、二樓聯(lián)體，面積172.49189.35平方米，三樓以上為住宅樓，面積為94.65119.99平方米，總建筑面積約8000平方米。7、陽光花園該小區(qū)總占地400余畝，位于豐園小區(qū)、白云山小區(qū)之間，由陽光玫瑰園、陽關(guān)舜花園、陽光花園三個社區(qū)，以及陽光金街（社區(qū)服務(wù)中心暨西部商業(yè)中心）四部分構(gòu)成，形成肥城市最大生活圈和第二商業(yè)中心，綠化率高達(dá)3

15、9%，容積率1.08，各種配套設(shè)施齊全，與白云山小區(qū)形成直接競爭。8、龍山小區(qū)該小區(qū)西臨濟(jì)兗路，北為龍山河，占地面積156畝，建筑面積10萬，并可于今年10月份上房。肥城市城區(qū)目前主要開發(fā)住宅項(xiàng)目情況見本章附表一。 （二）城區(qū)在售住宅項(xiàng)目分析1、基本特征見本章附表二。2、戶型分布情況以下統(tǒng)計(jì)表根據(jù)肥城市主要住宅開發(fā)項(xiàng)目豐園小區(qū)、蘋果園小區(qū)、藝苑小區(qū)、河西小區(qū)、新新家園、農(nóng)機(jī)公司沿街樓、龍山小區(qū)7個樓盤的戶型統(tǒng)計(jì)結(jié)果：開發(fā)戶型開發(fā)小區(qū)樓盤數(shù)兩室一廳3兩室兩廳3三室一廳5三室兩廳6別墅1圖中顯示，城區(qū)目前開發(fā)項(xiàng)目中三房出現(xiàn)頻率較高，三房中又以三室兩廳在各開發(fā)片區(qū)的出現(xiàn)頻率最高。這說明肥城市人民的生

16、活水平正逐漸提高，房屋需求逐漸變大，向舒適型、功能型轉(zhuǎn)變。3、各片區(qū)優(yōu)劣勢分析（1）、藝苑小區(qū)優(yōu)勢：、地理位置在市場路繁華地段，最能體現(xiàn)肥城人概念中的優(yōu)越性；、購物、醫(yī)療、上學(xué)等極其方便；、開發(fā)企業(yè)實(shí)力雄厚、信任度高；、現(xiàn)已主體完工，上房期將近。劣勢：、不能按揭；、價位高；、無車庫；、規(guī)模小無環(huán)境、綠化；、交通不便。；（2）、白云山小區(qū)優(yōu)勢：、政府工程，前期由市府主持開發(fā)，有一定知名度；、證件齊全，具備了簽訂合同示范文本的條件；、小區(qū)單體立面造型美觀；、車庫超前規(guī)劃；、會所、物業(yè)中心等配套設(shè)施齊全（需確認(rèn)）；6、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)高（前期核算成本600元/m2）；7、選聘建筑單位知名度高（市建第一、二項(xiàng)

17、目部等）；劣勢：、外地企業(yè)，信任度不夠；、不確定因素太多；、與專業(yè)公司關(guān)系難協(xié)調(diào)；、受前期銷售的影響較大（價格、承諾）；、距離中學(xué)較遠(yuǎn)。（3）、新新家園優(yōu)勢：、小區(qū)成規(guī)模；、地理位置位于工業(yè)二路和三路之間，東接濟(jì)兗路，距老城鎮(zhèn)較近，市民觀念中位置較好；、生活便利，交通及域市配套逐漸完善。劣勢：、同一小區(qū)，多家開發(fā)，不利物業(yè)管理；、貯藏室不可選，與主房對應(yīng)；、無車庫。（4）、龍山小區(qū)、交通便利；、價格適中；、部分房屋具備上房條件；、東臨龍山河，環(huán)境優(yōu)美，區(qū)內(nèi)有幼兒園、娛樂中心；、綠地等配套齊全。劣勢：、貯藏室不可選；、無車庫；、開發(fā)企業(yè)不具備資質(zhì)，證件不全；、距離市區(qū)較遠(yuǎn)；、半地下貯藏室；6、無

18、法按揭；7、距大道太近，來往車量多雜，影響居住。（5）、豐園小區(qū)優(yōu)勢：、地勢平坦，位于城市西部開發(fā)區(qū)，大的發(fā)趨勢良好；、經(jīng)濟(jì)適用住宅，價格較便宜；、戶型豐富；、開發(fā)商實(shí)力雄厚，信任度高；、龍山河穿過小區(qū)。6、交通便利，路況好；7、醫(yī)療人民醫(yī)院。劣勢：、物業(yè)管理差；、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低；、遠(yuǎn)離中小學(xué)，特別是高中；、新區(qū)交通工具目前欠發(fā)達(dá)。（6）、陽光花園優(yōu)勢：、地勢平坦；、引進(jìn)先進(jìn)理念，聘請策劃公司；、推出時間在房地產(chǎn)業(yè)“金九銀十”的黃金季節(jié)；、開盤前的客戶積累期較長；、當(dāng)?shù)仄髽I(yè)信任度高；6、金起點(diǎn)幼兒園在小區(qū)內(nèi)；7、初期推出，后期可塑性強(qiáng)，可根據(jù)市場行情隨時調(diào)整開發(fā)方案。劣勢：、小區(qū)以商業(yè)為主，新區(qū)開

19、發(fā)短期內(nèi)效果差；、開發(fā)商起步較晚，經(jīng)驗(yàn)少；、營銷人員思路狹隘，營銷理念缺乏。 戶型、面積項(xiàng)目名稱一室二室三室四室別墅戶型面積戶型面積戶型面積戶型面積戶型面積豐園小區(qū)無無兩室一廳68.75、63.63三室一廳91.91、82.94無無別墅一層271無無無無三室二廳116.63、149.96無無別墅二層蘋果園小區(qū)無無兩室一廳75、78無無無無無無無無兩室二廳84.57、117.56無無無無無無藝苑小區(qū)無無無無三室一廳102無無無無無無兩室二廳96.58、119三室二廳124、126.48無無無無農(nóng)機(jī)公司沿街樓無無無無三室二廳90120無無無無新新家園無無無無三室一廳76.35無無無無無無兩室二廳7

20、5三室二廳95無無無無蘋果園小區(qū)無無兩室一廳55.7、72.3三室一廳84.76無無無無無無無無三室二廳119.09無無無無龍山小區(qū)無無兩室一廳60.37三室一廳80.97、84.96無無無無無無無無三室二廳119.09無無無無4、各開發(fā)項(xiàng)目戶型及面積段分布情況從以上表格可以看到肥城市城區(qū)建設(shè)項(xiàng)目中，均是二室、三室住宅。只有豐園小區(qū)有別墅。一室及四室以上的項(xiàng)目為0。同時也反映出肥城市消費(fèi)屬中抵擋消費(fèi)。大多數(shù)開發(fā)商注重這個階段的開發(fā)。針對這種情況，公司對現(xiàn)住房進(jìn)行了一次市調(diào)，經(jīng)統(tǒng)計(jì)，結(jié)果如下：面積范圍所占比例購房價位范圍所占比例A.60以下8.2%600元/以下13.53%B.609046.78

21、%600800元/71.18%C.9010041.52%8001000元/11.76%D.130以上3.5%10001200元/2.94%1200元/以上0.59%合計(jì)100%100%以上數(shù)據(jù)來源于白云山項(xiàng)目部的市調(diào)報告附表二城 區(qū) 樓 盤 基 本 特 征 表項(xiàng)目名稱占地面積建筑面積均 價發(fā) 展 商主 要 戶 型備 注豐園小區(qū)300畝20.4萬868元/肥城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司三室一廳、三室二廳、二室一廳、高檔別墅綠化率38%蘋果園小區(qū)300畝35萬987元/肥城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司二室一廳、二室二廳、三室一廳、三室二廳綠化率35%藝苑小區(qū)21畝4萬1080元/肥城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司二室二廳

22、、三室二廳河西小區(qū)20畝12.6萬860元/肥城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司新新家園145畝179萬972元/肥城市陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三室二廳、二室二廳、二室一廳陽光花園400余畝肥城市陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司綠化率39%、容積率1.08農(nóng)機(jī)公司沿街樓2.4畝約1萬門面2300元/住宅950元/肥城市陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司一二層復(fù)式營業(yè)樓、三層以上為三室二廳住宅樓龍山小區(qū)156畝10萬890元/肥城傲飾房地產(chǎn)開發(fā)公司三室一廳、三室二廳、二室一廳綠化率31%附表一肥城市城區(qū)目前主要開發(fā)住宅項(xiàng)目情況匯總表項(xiàng)目名稱位 置開 發(fā) 規(guī) 模容積率入伙日期物業(yè)管理目前交通情況發(fā) 展 商豐園小區(qū)北靠上海路，南臨新城

23、路，位于白云山小區(qū)正北500米處占地面積300畝，建筑面積20.4萬，建筑密度17.6%1.01無二路公交車直達(dá)，較偏肥城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司蘋果園小區(qū)工業(yè)二路、工業(yè)三路之間，長山街以東，東接濟(jì)兗路占地面積300畝，建筑面積35萬1.74四路公交車通過肥城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司藝苑小區(qū)藝苑小區(qū)位于市場路繁華地段，煙草公司西臨占地面積21畝，建筑面積4萬2.86肥城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司河西小區(qū)白云山小區(qū)往東800米，北京路路南、路北占地面積20畝，建筑面積12.6萬9.69肥城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司新新家園東接濟(jì)兗路，西臨蘋果園小區(qū)，工業(yè)二路、工業(yè)三路之間占地面積145畝，建筑面積17.9萬1.85

24、肥城市陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司陽光花園豐園小區(qū)、白云山小區(qū)之間占地面積400余畝，建筑面積1.08肥城市陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司農(nóng)機(jī)公司沿街樓新城長山街和上海路交匯處占地面積2.4畝，建筑面積1萬5肥城市陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司龍山小區(qū)西臨濟(jì)兗路東、北為龍山河占地面積156畝，建筑面積10萬0.96肥城傲飾房地產(chǎn)開發(fā)公司第三章、市場需求分析一、肥城市住宅消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析肥城市白云山小區(qū)前期銷售及近期簽單情況顯示，結(jié)合需求情況分析，肥城市住宅物業(yè)主力客戶群為市機(jī)關(guān)事業(yè)單位、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)干部、電廠、煤礦等各大企業(yè)職工及個體私營業(yè)主，客戶群中二次置業(yè)者與首次置業(yè)者比例幾乎均等，但肥城市新城區(qū)不過十余年建成，職工住房

25、多為新宅，隨著中心區(qū)的發(fā)展，并結(jié)合樓盤本身?xiàng)l件，首次置業(yè)者購買住房比例具有上升的潛力。另外由于原福利分房的面積普遍較小，二次置業(yè)者對戶型面積的要求較高。肥城市住宅物業(yè)目前供應(yīng)以多層為主，銷售情況較好；房型方面，三室一廳（二廳）的倍受客戶青睞，其次二室一廳的銷售也不錯。作為縣級市，肥城市住宅平均價格較低，均價大約在900920元/m2，西區(qū)樓盤價格低于市場價，西區(qū)作為政府規(guī)劃的生活區(qū)，置業(yè)者的購房原因多因房價較低，且項(xiàng)目有政府支持。因此，如何使價格持續(xù)走高是營銷的重要課題。銷售情況并未受明顯影響，風(fēng)格優(yōu)勢的標(biāo)準(zhǔn)是美觀與否，并不刻意追求某種風(fēng)格?？蛻魧Νh(huán)境有很高的期望值，本項(xiàng)目的內(nèi)、外環(huán)境景觀優(yōu)雅

26、，是客戶購房的動機(jī)之一。小區(qū)配套亦是客戶最關(guān)注問題之一，但目前本項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)遲遲未出，急當(dāng)解決，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)不低于直接競爭樓盤陽光花園和豐園小區(qū)。二、置業(yè)動機(jī)肥城人在白云山小區(qū)置業(yè)只有一個動機(jī)：自住。投資、贈送等幾乎沒有。三、客戶群分析分析據(jù)近期簽訂訂單的72名客戶統(tǒng)計(jì)得如：年 齡人數(shù)(人)所占比例職 業(yè)人 數(shù)所占比例2535歲3143.1%黨政教師、機(jī)關(guān)干部2331.9%3545歲2838.9%企業(yè)職工3143.1%4555歲1013.9%其它1825%55歲以上34.2%四、面積、戶型、單價、總房款選擇分析1）調(diào) 查 問 卷為了解目前市場需求，使我公司產(chǎn)品更符合廣大客戶的需要，請配合填寫以下問卷，并深深感謝您的合作。一、您置業(yè)會購買多大面積的住宅。（ ）1、6080（7.5%） 2、80100（30%） 3、100120（42.5%）4、120以上（17.5%） 5、其它 （請?zhí)顚懀?.5%）二、您置業(yè)會購買哪種戶型。（ ）（見附圖）1、A戶型（0） 2、B戶型（25%） 3、C戶型（17.5%）4、D戶型（37.5%） 5、E戶型（12.5%）6、其它 （請給出建議）三、根據(jù)您目前的消費(fèi)能力，您會選擇的住宅價位在（ ）1、700元/以下（5%） 2、700800元/（22.