五星級(jí)酒店5A甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目可行性研究

1、目 錄 前 言 . 4 1 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 . 4 建設(shè)地點(diǎn) . 4 項(xiàng)目現(xiàn)狀 . 4 項(xiàng)目總體規(guī)劃要求. 4 項(xiàng)目建筑面積指標(biāo). 5 2 項(xiàng)目法人概況 . 5 3 編制依據(jù) . 5 4 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 . 6 4 項(xiàng)目建設(shè)有利于較好地發(fā)揮土地效益. 6 5 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) . 6 第一部分 鵲橋五星級(jí)酒店. 8 1 目前廣州五星級(jí)酒店的運(yùn)作情況. 8 2 行業(yè)人士對(duì)廣州高級(jí)酒店業(yè)的發(fā)展看法. 12 3 定位五星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)要求及樓層規(guī)劃. 14 定位五星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)要求. 14 酒店總體基本要求. 14 酒店接待大廳基本要求. 14 客房基本要求 . 15 餐飲基本要求 . 16 公共區(qū)域基本

2、要求. 16 選擇項(xiàng)目（共 78 項(xiàng)，至少具備 35 項(xiàng)，具備項(xiàng)目越多，酒店越高檔） . 17 定位五星級(jí)酒店的規(guī)劃. 20 4 本項(xiàng)目定位五星級(jí)酒店的成本運(yùn)營(yíng)測(cè)算. 22 測(cè)算基礎(chǔ) . 22 本五星級(jí)酒店物業(yè)面積構(gòu)成：. 22 投資成本（以下投資成本未計(jì)算財(cái)務(wù)成本）. 22 酒店運(yùn)營(yíng)成本 . 25 本項(xiàng)目定位五星級(jí)酒店的運(yùn)營(yíng)收入測(cè)算. 25 計(jì)算結(jié)果 . 26 客房年收入約 . 26 4.2.2 餐飲、會(huì)務(wù)、商場(chǎng)收入. 26 4.2.3 娛樂休閑收入 . 27 5 本項(xiàng)目定位五星級(jí)酒店收益測(cè)算. 29 成本合計(jì) . 29 年收益額（稅后）. 29 總成本回收共需年數(shù). 29 第二部分 5A

3、甲級(jí)寫字樓. 30 11 廣州寫字樓發(fā)展歷程. 30 寫字樓緊缺期：1993-1997 年 . 30 寫字樓消化期：1997-2000 年 . 30 1.3 寫字樓調(diào)整期：2001-2004 年 . 31 寫字樓快速增長(zhǎng)期：2005 年至今. 31 2 廣州市區(qū)寫字樓市場(chǎng)分析. 32 廣州四大寫字樓區(qū)域介紹. 32 大環(huán)市東商務(wù)區(qū) . 32 天河北商務(wù)區(qū) . 32 珠江新城商務(wù)區(qū)（CBD） . 32 琶洲商務(wù)區(qū) . 33 廣州市寫字樓市場(chǎng)發(fā)展分析. 33 3 天河區(qū)寫字樓市場(chǎng)分析. 35 分布特征 . 36 價(jià)格特征 . 36 成交特征 . 37 4 東莞莊項(xiàng)目周邊寫字樓市場(chǎng)分析. 40 4.

4、1 2007 年天河區(qū)寫字樓一覽表. 40 東莞莊項(xiàng)目周邊寫字樓一覽表. 45 5 東莞莊寫字樓規(guī)劃 . 47 第三部分 商業(yè) . 49 1 廣州宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析. 49 2 天河區(qū)商鋪市場(chǎng)分析. 51 分布特征 . 51 價(jià)格特征 . 51 供求特征 . 52 經(jīng)營(yíng)特色 . 53 3 項(xiàng)目商圈分析 . 54 從交通情況看 . 54 從消費(fèi)群體看 . 54 從競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境看 . 54 5 項(xiàng)目 SWOT 分析 . 56 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 . 56 開發(fā)水平和開發(fā)意識(shí)不斷提高. 56 項(xiàng)目周邊的空地多規(guī)劃為住宅用地. 56 交通優(yōu)勢(shì) . 56 市場(chǎng)優(yōu)勢(shì) . 57 5.2 項(xiàng)目劣勢(shì)分析 . 57 產(chǎn)權(quán)關(guān)系

5、復(fù)雜 . 57 區(qū)域環(huán)境 . 57 威脅分析 . 58 機(jī)會(huì)分析 . 58 6 商場(chǎng)規(guī)劃 . 59 項(xiàng)目適合開發(fā)物業(yè)類型評(píng)估. 59 2 項(xiàng)目初步定位 . 61 5 車位規(guī)劃 . 62 1 投資估算說(shuō)明 . 63 2 寫字樓商場(chǎng)項(xiàng)目投資估算表. 63 3 資金籌措 . 64 4 資金平衡計(jì)劃 . 64 第五部分 寫字樓、商場(chǎng)效益分析. 66 1 銷售收入、銷售稅金及附加估算. 66 銷售收入 . 66 銷售稅金及附加 . 66 經(jīng)營(yíng)成本及費(fèi)用估算. 66 開發(fā)建設(shè)成本 . 67 銷售廣告費(fèi) . 67 項(xiàng)目土地成本 . 67 項(xiàng)目總成本費(fèi)用：. 67 項(xiàng)目損益 . 67 第六部分 東莞莊項(xiàng)目結(jié)論

6、與建議. 68 結(jié)論 . 68 建議 . 68 3前 言 1 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 建設(shè)地點(diǎn) 廣東財(cái)潤(rùn)鵲橋酒店寫字樓項(xiàng)目位于廣州市天河區(qū)東莞莊路與粵墾路口之交界處，東連南航大廈；南接廣園東快速路；西接?xùn)|莞莊路，北臨珠江投資項(xiàng)目。 交通便利，有著天河最繁華的天河北后花園之稱，鬧中有靜，鄰近天河體育中心，天河火車東站及全市最高的建筑中信廣場(chǎng)。 灑店用地地塊共占地 3697 平方米，寫字樓地塊為 4272 平方米。被天河干休所經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)西門入口道路一分為二。 項(xiàng)目現(xiàn)狀 動(dòng)拆遷工作尚未完成，目前正在進(jìn)行規(guī)劃方案的設(shè)計(jì)、報(bào)批工作。 項(xiàng)目總體規(guī)劃要求 項(xiàng)目總占地面積 3697+2679+1593=7969 平方米

7、，規(guī)劃建設(shè)一個(gè)集五星級(jí)酒店、5A甲級(jí)寫字樓、綜合商場(chǎng)于一體的城市綜合體，土地使用年限為 40 年，建筑密度為 0.7,規(guī)劃容積率為 7，綠化率 30%。 4 項(xiàng)目建筑面積指標(biāo) 整個(gè)項(xiàng)目總建筑面積為 58000 平方米，由兩棟塔樓組成，分別為 6 層寫字樓和 6層酒店，其中裙樓的 1-4 層為商業(yè)用房，在第三層用連廊聯(lián)為一體。按使用功能分：酒店建筑面積為 23983 平方米，商業(yè)建筑面積為 16800 平方米，寫字樓建筑面積為15000 平方米，地下停車、設(shè)備用房面積為 15938 平方米。容積率 7，綠化率 30，建筑密度為 0.7。機(jī)動(dòng)車停車泊位 400 輛。 2 項(xiàng)目法人概況 企業(yè)名稱：

8、廣東財(cái)潤(rùn)投資 住 所： 天河區(qū)天河北路 233 號(hào)中信廣場(chǎng) 3201 室 法定代表人： 注冊(cè)資本：企業(yè)類型： 有限責(zé)任公司（國(guó)內(nèi)合資） 經(jīng)營(yíng)范圍： 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，物業(yè)管理。（凡涉及許可經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目憑許可證經(jīng)營(yíng)）。 3 編制依據(jù) 本項(xiàng)目可行性報(bào)告根據(jù)廣東財(cái)潤(rùn)投資管理公司現(xiàn)有資料，結(jié)合有關(guān)的政策法規(guī)和天河區(qū)規(guī)劃，在實(shí)地考察與市場(chǎng)研究的基礎(chǔ)上，通過(guò)客觀分析和經(jīng)濟(jì)評(píng)估，為項(xiàng)目的開發(fā)貸款提供科學(xué)的決策依據(jù)。 54 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 根據(jù)天河 區(qū)商貿(mào)業(yè)發(fā) 展規(guī)劃， 天河將會(huì) 形成以體育 中心新中軸 線為核心 的大商圈，共由四個(gè)不同功能的片區(qū)組成，包括以天河城正佳廣場(chǎng)為龍頭的環(huán)體育中心中央零售區(qū)、珠江新城中

9、央商務(wù)區(qū)、天河北金融商務(wù)區(qū)和石牌電腦專業(yè)市場(chǎng)區(qū)。該商圈未來(lái)定位是成為 21 世紀(jì)中央商務(wù)區(qū)、廣州市的核心商圈、華南第一商圈。這一區(qū)域包括廣州大道以東、廣深線以南、華南快速干線以西、珠江以北的地區(qū)，包括天河南、林和路、石牌、冼村、獵德路五條街的行政區(qū)范圍，面積約 18 平方公里。目前，該商圈有天河城、正佳廣場(chǎng)、維多利廣場(chǎng)等大型百貨商場(chǎng)。由于該板塊休閑娛樂設(shè)施不足，一些適合開發(fā)為娛樂休閑設(shè)施的裙樓將得到發(fā)展。 本項(xiàng)目擬建的五星級(jí)酒店、寫字樓充分體現(xiàn)了天河區(qū)的整體發(fā)展戰(zhàn)略，積極打造一個(gè)全新的集多種服務(wù)功能為一體的現(xiàn)代化商貿(mào)中心，包含有酒店、辦公、商業(yè)、餐飲娛樂等多種經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，項(xiàng)目規(guī)模較大、運(yùn)營(yíng)思想先

10、進(jìn)，本項(xiàng)目的建設(shè)將推動(dòng)天河區(qū)新一輪發(fā)展規(guī)劃的實(shí)施。 4 項(xiàng)目建設(shè)有利于較好地發(fā)揮土地效益 根據(jù)天河北路地區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，該地區(qū)重點(diǎn)發(fā)展 CBD，即將進(jìn)行建設(shè)的項(xiàng)目總商業(yè)面積超過(guò) 16800 平方米。本項(xiàng)目將建設(shè)一個(gè)可以輻射周邊地區(qū)的全新多服務(wù)功能的現(xiàn)代化都市商業(yè)中心，這不僅大大提高了天河北路后花園商業(yè)中心的水平和規(guī)模，豐富了天河北商圈商業(yè)中心的商業(yè)業(yè)態(tài)，對(duì)提升該區(qū)域的商業(yè)價(jià)值，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有明顯作用。 5 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： 占地面積 3697+2679+1593=7969 平方米 6其中： 地上建筑面積 79697= 55783 平方米 商業(yè)部分 16800 平方米

11、寫字樓部分 15000 平方米 酒店部分 23983 平方米 容積率 7 建筑密度 0.7 綠化率 30 % 停車位 400 輛 7第一部分 鵲橋五星級(jí)酒店 1 目前廣州五星級(jí)酒店的運(yùn)作情況 廣州目前已開業(yè)有 7 家五星級(jí)酒店（已正式掛牌），未來(lái)兩年間將陸續(xù)再開業(yè)八家五星級(jí)和超五星級(jí)酒店，它們的開業(yè)時(shí)間和簡(jiǎn)要情況如下：8樓高 5 層，共有客房總數(shù)01中國(guó)大酒店廣州流 花路 100 號(hào)（越秀區(qū)）開 業(yè) 時(shí) 間 1984年,1998 年新裝修樓高 18 層,1013 間客房及套房。02廣 東 國(guó) 際 大酒店廣 州 市 廣 州 市 環(huán) 市東路 339 號(hào) （越秀區(qū)）1992 年 7 月 8 日開業(yè)，

12、 2004 年局 部裝修樓高 63 層，共有客房總數(shù) 200 余間套。03廣 州 東 方 賓館廣州流 花路 120 號(hào)（越秀區(qū)）1961 年 開業(yè) ，2004年重新裝修樓高 11 層，共有客房 800余間套。04白天鵝賓館廣州沙面南街 1 號(hào)1983 年 開業(yè) ，2000年重新裝修樓高 28 層，共有客房總數(shù) 842 間套。05廣 東 亞 洲 國(guó)際大酒店廣州市環(huán)市東路 326號(hào)2002 年開業(yè)客房數(shù)目 422 間，位于25-38 層06碧 桂 園 鳳 凰城酒店廣 州 市 廣 園 東 路 新塘路段鳳凰城2003 年 11 月開業(yè)樓高 6 層，共有客房總數(shù)621 間套。07廣 州 香 格 里拉大酒

13、店廣 州 市 海 珠 區(qū) 琶 洲新區(qū)2007 年 3 月 26 日開業(yè)樓高 36 層，704 間豪華客房及套房，另設(shè) 26 間設(shè)計(jì)精巧的服務(wù)式公寓，面積均超過(guò) 42 平方米。八 間風(fēng) 格 各異 的 餐廳 及酒 吧, 兩 間宴 會(huì) 廳和 八間多功能廳。08廣 州 天 譽(yù) 威斯汀酒店廣 州 市 天 河 區(qū) 林 和中路 6 號(hào)（中信廣場(chǎng)后門）2007 年 5 月開業(yè)樓高 40 層,共有客房總數(shù) 448 間(套),標(biāo)間面積50 平米。09長(zhǎng)隆酒店廣 州 市 番 禺 區(qū) 大 石迎賓路（長(zhǎng)隆夜間動(dòng)物世界旁） 92001 年開業(yè)樓高 6 層，共有客房總數(shù)333 間套。掛牌五星級(jí)酒店 10 鳴 泉 居 度 假

14、廣 州 市 白 云 大 道 南1998年 開業(yè) ，2005序號(hào) 村 酒店名稱 1068 號(hào) 地理位置 年重新裝修 開業(yè)時(shí)間 200 間套。 客房數(shù)量 正在申請(qǐng)中的五星級(jí)酒 店 序號(hào)酒店名稱地理位置開業(yè)時(shí)間客房數(shù)量01廣 州 鼎 龍 國(guó)際大酒店廣 州 天 河 廣州 大 道 北63 號(hào) （天河區(qū)）2005 年 5 月開業(yè)樓高 20 層，客/套房 288 間。02廣 州 嘉 逸 國(guó)際酒店廣 州 市 天 河 北 路 468號(hào)2004 年 7 月酒店樓高 20 層，擁有 251間不同類型的客房。03廣 州 天 倫 萬(wàn)怡大酒店廣州林和中路 172 號(hào)2003 年開業(yè)395 套裝修豪華、設(shè)計(jì)新穎、設(shè)備完善的

15、客房。04廣 東 南 洋 長(zhǎng)勝酒店廣 州 市 天 河區(qū) 廣 州 大道北興華路 38 號(hào)開業(yè) 時(shí)間 2005年 9 月 29 日主樓高 25 層，副樓多棟高 7層，擁有各類豪華客房 468間/套，標(biāo)間面積 38 平米。05南沙大酒店廣 州 市 南 沙海 濱 新 城商貿(mào)大道南二路 1 號(hào)2004 年 9 月28 日樓高 15 層，擁有 314 間精雕細(xì)琢的豪華客房，標(biāo)間面積 46 平米。06廣 州 地 中 海國(guó)際酒店廣 州 市 廣 州市 天 河 路518 號(hào)2005 年 3 月開業(yè)樓高 50 層 ,共有 客房 總數(shù)400 間(套),標(biāo)間面積 33 平米。07頤和大酒店廣 州 白 云 區(qū)同 泰 路

16、頤和山莊內(nèi)2003 年酒店由東、西、中座三部分組成，擁有高檔標(biāo)準(zhǔn)客房、商務(wù)套房、公寓、別墅以及總統(tǒng)套房 180 余間。10正在建設(shè)中的酒店 序號(hào)酒店名稱地理位置計(jì)劃開業(yè)時(shí)間客房數(shù)量01正佳萬(wàn)豪天河正佳2008 年開業(yè)正 佳萬(wàn) 豪 國(guó)際 大 酒店 正 佳 正 佳廣 場(chǎng)五星將擁有 360 間客房，其中標(biāo)準(zhǔn)間不超過(guò) 140 間，其余均為豪華商務(wù)套房、總 統(tǒng)套房 、副總統(tǒng) 套房以及 高級(jí)行政套房。02富力麗思卡爾頓酒店珠江新城2008 年開業(yè)主體分 為酒店 客房和服 務(wù)式公寓 兩部分, 160 米高的塔樓，其中包括了 350套客房和 120 套高級(jí)服務(wù)式公寓，群樓部分為酒店餐飲娛樂空間。03富力君悅大

17、酒店珠江新城2008 年開業(yè)總建筑面積為 萬(wàn)多平方米，樓高75 米，由君悅酒店管理。04皇冠假日酒店（海景集團(tuán)）天河員村2008 年開業(yè)五星高 41 層，占地面積 萬(wàn)平方米，總建筑面積 14 萬(wàn)預(yù)定 2006 年平方米，客房及預(yù)定 2006 年投入運(yùn)營(yíng)豪華客房約 500 間。05太古匯香格里拉天河路2008 年開業(yè)六星級(jí)的豪華酒店，酒店建筑面積約 8萬(wàn)平方米，擁有 500 到 600 個(gè)客房。整個(gè)太古匯項(xiàng)目總投資約 40 億元。112 行業(yè)人士對(duì)廣州高級(jí)酒店業(yè)的發(fā)展看法 五星級(jí)酒店被業(yè)內(nèi)人士視為“城市之巔”，可以引領(lǐng)一座城市的風(fēng)尚，同時(shí)也是一座城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展最敏感的風(fēng)向標(biāo)。廣州市副市長(zhǎng)王曉玲曾在

18、各種場(chǎng)合強(qiáng)調(diào)，在 2010 年亞運(yùn)會(huì)之前，五星級(jí)酒店將在現(xiàn)有的 7 家基礎(chǔ)上新添 10 到 15 家，由此可見政府對(duì)五星酒店建設(shè)的重視程度。 市旅游局認(rèn)為，隨著廣州城市國(guó)際化程度越來(lái)越高，外資來(lái)穗將投資、設(shè)辦事處、包長(zhǎng)包房以及會(huì)議經(jīng)濟(jì)、歐美市場(chǎng)的開拓等原因都將導(dǎo)致高星級(jí)酒店供不應(yīng)求。 二 00 六年廣州共接待游客近億人次，旅游商務(wù)人流的大幅增長(zhǎng)、會(huì)展業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)逢勃發(fā)展、產(chǎn)業(yè)集聚與升級(jí)、城市空間調(diào)整等因素，為廣州酒店業(yè)帶來(lái)巨大市場(chǎng)需求。目前，廣州星級(jí)酒店超過(guò)兩百家、五星級(jí)七家，與實(shí)際需求和周邊地區(qū)相比，廣州五星級(jí)酒店嚴(yán)重不足。特別是二 0 一 0 年廣州將舉辦亞運(yùn)會(huì)，各類酒店配套需求十分迫切。 據(jù)廣州市外經(jīng)貿(mào)局副局長(zhǎng)孫雷介紹，廣州市政府將給予具體扶持鼓勵(lì)外資酒店管理企業(yè)向四個(gè)方面發(fā)展：一是擴(kuò)大選址區(qū)域。鼓勵(lì)各酒店集團(tuán)走出市中心，布局周邊快速發(fā)展區(qū)，如北上花都、南下南沙、東進(jìn)黃埔、蘿崗、增城；二是歡迎不同國(guó)家、不同風(fēng)格的酒店品牌落戶，尤其是在穗重點(diǎn)投資來(lái)源地的品牌；三是引進(jìn)酒店類型多樣化，適應(yīng)不同層次消費(fèi)需求；四是合作方式靈活多樣，可投資自建、也可品牌輸出或并購(gòu)方式進(jìn)駐廣州市場(chǎng)。 孫雷表示，廣州是中國(guó)會(huì)展業(yè)中心，特別到了廣交會(huì)，不但五星級(jí)酒店及都市區(qū)內(nèi)的各類酒店爆滿，廣州周邊地區(qū)縣市酒店也是高入住率。這說(shuō)明，隨著會(huì)展商貿(mào)業(yè)的發(fā)展、環(huán)城交通更為便利