關(guān)于住房按揭貸款必須知道的幾個(gè)常識

1、關(guān)于住房按揭貸款必須知道的幾個(gè)常識一、抵押1、住房抵押貸款擔(dān)保以住房抵押作貸款擔(dān)保：貸款銀行可接收的抵押物有：所購置的住房、自己已經(jīng)擁有有產(chǎn)權(quán)的住房。如果借款人以所購住房作抵押，按貸款銀行的規(guī)定，那么不需要對抵押物進(jìn)行評 估，對借款人來說，可以節(jié)省一筆評估費(fèi)用， 如果以自己已經(jīng)擁有產(chǎn)權(quán)的住房作抵押，該抵押物那么需要經(jīng)過銀行指定的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，抵押人需要支付一筆評估費(fèi)用，目前評估費(fèi)用是按照政府規(guī)定的房地產(chǎn)評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)的。以住房作貸款擔(dān)保，借貸雙方要按有關(guān)法律規(guī)定到房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理抵押物登記手續(xù)，抵押登記費(fèi)用由借款人承當(dāng)，借款人選擇抵押作貸款擔(dān)保方式，還需按規(guī)定到貸款銀行認(rèn)可的保險(xiǎn)公司購

2、置抵押物財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和貸款保證 保險(xiǎn)，并明確貸款銀行為本保險(xiǎn)的第一受益人，保險(xiǎn)期不短于貸款期， 保險(xiǎn)金額不低于貸款的全部本息，抵押期間保險(xiǎn)單由貸款銀行保管，保險(xiǎn)費(fèi)用由借款人承當(dāng)。 采取抵押擔(dān)保方式，借款人要支付抵押登記費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)用和抵押物評估費(fèi)用如果借款人經(jīng)濟(jì)條件較為富足，這種方式是較為理想的選擇，也是銀行最愿意接受的貸款擔(dān)保方式。2、房地產(chǎn)抵押登記房地產(chǎn)抵押登記一般包括抵押權(quán)設(shè)定的登記和抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后的登記兩個(gè)環(huán)節(jié)。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后的登記可分為抵押權(quán)因債務(wù)如期被履行時(shí)的注銷登記，與房地產(chǎn)權(quán)因折價(jià)或變賣、拍賣后的過戶登記，后一項(xiàng)嚴(yán)格來說不屬于抵押登記，而是產(chǎn)權(quán)變更登記。抵押當(dāng)事人應(yīng)自房地產(chǎn)抵押合同簽訂

3、之日起30日內(nèi)，到登記部門辦理抵押登記。 以無地上附著物的土地使用權(quán)抵押的，為核發(fā)土地使用證書的管理部門；以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門。辦理抵押物登記，應(yīng)當(dāng)向登記部門提供以下文件或其復(fù)印件：(1)主合同及抵押合同；(2 )抵押當(dāng)事人的資格證明或法人資格證明； ?國有土地使用證?或?房屋所有權(quán)證?，共有的房屋須提交?房屋共有權(quán)證?和其他 共有人同意抵押的證明；(4) 以期權(quán)房屋作抵押的，須提交有效的預(yù)售(購)房屋合同；(5) 有效的房地產(chǎn)評估報(bào)告；(6) 上級機(jī)關(guān)批準(zhǔn)其以房地產(chǎn)作抵押的證明。登記機(jī)關(guān)審查后，對合法的抵押予以登記，在權(quán)屬證書上辦理

4、登記，核發(fā)載明抵押權(quán)的?他項(xiàng)權(quán)證?。?他項(xiàng)權(quán)證?由抵押權(quán)人領(lǐng)取及持有，經(jīng)注記的權(quán)屬證書發(fā)還抵押人保管。登記機(jī)關(guān)將有關(guān)材料復(fù)印存檔，登記資料允許查閱、抄錄或者復(fù)印3、哪些房產(chǎn)不能作抵押？原那么上講，?擔(dān)保法?規(guī)定抵押人所有或依法有權(quán)處分的房屋都可以抵押。但房地產(chǎn)的種類較多，每一種類的房地產(chǎn)的法律關(guān)系都有其特殊性，下面是不能用來抵押和暫時(shí)不能抵押的房地產(chǎn)的幾種情況：1、學(xué)校、醫(yī)院、國家機(jī)關(guān)、社會(huì)福利機(jī)構(gòu)、宗教寺廟等公共福利事業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)；2、軍隊(duì)的房地產(chǎn)(一般是不能作為抵押)；3、有產(chǎn)權(quán)糾紛的房地產(chǎn)；4、產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清的房地產(chǎn)；5、被法院或國家司法機(jī)關(guān)裁定予以凍結(jié)、扣押、監(jiān)管或以其他形式限制的房地產(chǎn)；

5、6、由國家方案即將拆遷的房地產(chǎn)；7、在未獲全部共有人書面同意抵押之前的共有房地產(chǎn)；8、沒有地上建筑物的農(nóng)村集體土地 不包括荒山、荒地等；9、已作過抵押但未經(jīng)前抵押權(quán)人書面同意的房地產(chǎn)；10、違章建筑或未經(jīng)國家規(guī)劃部門和建設(shè)部門批準(zhǔn)私自建設(shè)的建筑物；11、宅基地房屋二、按揭1、按揭的概念及三方的法律關(guān)系按揭即個(gè)人住房商業(yè)性貸款。它是由銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者三方共同參與買賣住 房的融資行為，實(shí)際上是為了幫助供房者開發(fā)商和購置者完成住房買賣而由銀行提供貸款 支持的融資業(yè)務(wù)活動(dòng)。2、按揭的前提條件是：購房者必須將購入的房屋作抵押，房地產(chǎn)開發(fā)商必須回購擔(dān)保。3、 按揭中的三方關(guān)系分別為貸款合同及抵押

6、擔(dān)保關(guān)系銀行和借款人，保證擔(dān)保關(guān)系開展 商和銀行,買賣關(guān)系4、按揭貸款的法律要點(diǎn)按揭貸款是不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的一個(gè)種類，它和其他形式的不動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)保貸款的區(qū)別是，按揭貸款是由開展商方面申請，請求金融機(jī)構(gòu)在資金上予以協(xié)助，把貸款借給開展商的客戶，由買房客戶用自己所購的房產(chǎn)抵押給金融機(jī)構(gòu)作保證擔(dān)保，以保證自己履行債務(wù)， 同時(shí)開展商也用自己的信譽(yù)向金融機(jī)構(gòu)作擔(dān)保，自己為買房的客戶承當(dāng)無限連帶責(zé)任，即當(dāng)買房客戶不能按期歸還金融機(jī)構(gòu)的貸款本息時(shí)，開展商代買房客戶歸還借款。在按揭貸款活動(dòng)中，金融機(jī)構(gòu)、開展商和買房客戶之間構(gòu)成了一個(gè)三角法律關(guān)系。買房人既是開展商的客戶， 與開展商簽有房屋買賣協(xié)議， 與開展商是買

7、賣關(guān)系，同時(shí)，買房人也是金融機(jī)構(gòu)的客戶，與金融機(jī)構(gòu)簽訂了借貸合同，是借貸關(guān)系。開展商與金融機(jī)構(gòu)簽定擔(dān)保合同，確定了擔(dān)保法律關(guān)系。在按揭貸款活動(dòng)中，首先是開展商向金融機(jī)構(gòu)申請由金融機(jī)構(gòu)幫助向其客戶提供貸款以促進(jìn)其房產(chǎn)銷售。經(jīng)過考察，金融機(jī)構(gòu)同意向開展商客戶提供按揭貸款，金融機(jī)構(gòu)與開展商簽訂按揭合作協(xié)議書，金融機(jī)構(gòu)向開展商發(fā)出按揭貸款承諾書。金融機(jī)構(gòu)向購房的客戶提供貸款的前提是，購房人必須已與開展商簽訂了購房合同，并已付足了規(guī)定比例的房價(jià)款。只有在此根底上，金融機(jī)構(gòu)才開始對按揭申請人進(jìn)行初審。經(jīng)審查合格，金融機(jī)構(gòu)與按揭申請人簽訂合同，即房地產(chǎn)抵押貸款合同。 同時(shí)與開展商簽訂保證合同，一般情況下金融

8、機(jī)構(gòu)與按揭申請人和開展商在同一合同上簽字，但也有分開簽署的。房地產(chǎn)抵押貸款合同簽完后，抵押各方同時(shí)到房屋土地管理部門辦理抵押登記手續(xù)。通常按揭申請人提供的抵押都是在建中的物業(yè)，即尚沒有產(chǎn)權(quán)證的期房。 通行的作法是辦理預(yù)售契約的抵押登記，即期房產(chǎn)權(quán)的抵押登記，等房屋竣工后，開展商先辦理完大產(chǎn)權(quán)證，然后將大產(chǎn)權(quán)證分割成假設(shè)干個(gè)小產(chǎn)權(quán)證，再辦理抵押登記，這時(shí)的抵押登記才是真正的產(chǎn)權(quán)抵押登記。所以，金融機(jī)構(gòu)不見得拿到了預(yù)售契約就萬事大吉了，重要的不是替借款人保管合同，而是及時(shí)辦理完抵押物的產(chǎn)權(quán)抵押登記。銀行提供按揭貸款需要幾個(gè)方面的配合，具體程序?yàn)椋旱谝徊?，銀行與開展商簽訂按揭貸款合作協(xié)議書，銀行抵押

9、權(quán)人承諾在特定條件下向發(fā)展商的客戶提供貸款，由客戶 抵押人將所購房產(chǎn)抵押給銀行。開展商向銀行提供擔(dān)保， 保證當(dāng)客戶抵押人在借款到期無力歸還銀行貸款時(shí)，將代客戶抵押人向銀行歸還貸 款。第二步，開展商與購房客戶簽訂房屋買賣契約，并在簽約后到房管機(jī)構(gòu)市場管理處辦理買賣登記手續(xù)，因?yàn)橹挥修k理完了登記手續(xù)才具備向銀行提出貸款的先決條件。第三步，申請按揭貸款的客戶按照銀行的要求向銀行提出申請，呈遞銀行規(guī)定的各種文件，并且履行了按揭貸款須知的各項(xiàng)義務(wù)，例如付清應(yīng)該自付的那筆房價(jià)款。第四步，銀行對申請人的條件予以審查，對合格者予以批準(zhǔn)，并與之簽訂抵押貸款協(xié)議。第五步，銀行經(jīng)辦人與被批準(zhǔn)的申請人一起持抵押貸款協(xié)

10、議書和房屋買賣契約到房管部門產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍處辦理抵押登記手續(xù)。第六步，抵押登記手續(xù)辦理完畢， 銀行向借款人放款， 直接將貸款撥入開展商在銀行開立的 帳戶內(nèi)，并通知開展商。 開展商收到此筆款后，視為購房人已交足房價(jià)款，給購房人開具房款發(fā)票。借款人抵押人在銀行同時(shí)開立還款帳戶，根據(jù)抵押貸款協(xié)議書之規(guī)定，按期向該帳戶還本付息，直至全部還清貸款，再與銀行經(jīng)辦人一起辦理解除抵押手續(xù)?，F(xiàn)在大局部的開展商都在預(yù)售房屋，所以與購房人所簽的契約是預(yù)售契約，實(shí)際上這時(shí)開展商所售的樓是期房，俗稱為樓花。在樓花期間，抵押人向銀行提供的抵押還不是物權(quán)的抵押， 而只是權(quán)益的抵押，既將自己的期得權(quán)益予以抵押。這時(shí)房屋尚未建成，自

11、然就沒有產(chǎn)權(quán)證，等房屋竣工后，開展商與抵押人再一同辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，抵押人獲得產(chǎn)權(quán)證。這時(shí)銀行要與抵押人再一同辦理產(chǎn)權(quán)的抵押登記手 續(xù)，只有完成了這些程序，抵押人和抵押權(quán)人才算最終完成了抵押登記手續(xù)，這時(shí)的抵押才是真正的物權(quán)的抵押。三、二手房按揭業(yè)務(wù)流程1接受申請：買方簽署申請及二級市場購房意向書預(yù)簽銀行文件，銀行進(jìn)行估價(jià)和調(diào)查所需1-2個(gè)工作日；2資料調(diào)查，貸款批復(fù)：調(diào)查審批，初步回復(fù)，提交收入證明、購房意向書和按揭所需文件，簽購房抵押貸款合同，辦理授權(quán)委托公證，預(yù)簽保單、繳清按揭費(fèi)用和預(yù)交稅費(fèi)等， 交存折所需1-3個(gè)工作日；3房屋交易及抵押登記：委托銀行或者律師到房管局辦理所需時(shí)間按房管局規(guī)定時(shí)間，一般不超過 25個(gè)工作日；4發(fā)放貸款：銀行放款至賣方賬戶，雙方取回存折，買方開始供樓所需1-3個(gè)工作日。四、個(gè)人購房借款合同解讀1、個(gè)人住房商業(yè)貸款的利息如何計(jì)算1.利息計(jì)算期間：實(shí)際放款日與到期日，以借款借據(jù)為準(zhǔn)銀行放款后通知貸 款人供樓款時(shí)出具借據(jù)2.自貸款發(fā)放次月起還本付息3.利率調(diào)整：遇法定利率調(diào)整，貸款期在一年內(nèi)的仍實(shí)行合同利率；貸款期在一年 以上的，次年1月1日調(diào)整2、不按期歸還貸款本息的責(zé)任1.對逾期的貸款每日計(jì)收萬分之二點(diǎn)一的罰息2.對未支付的利息計(jì)收復(fù)利3.