艾博龍園項目營銷策劃方案課件

1、艾博艾博龍園龍園營營 銷銷 策策 劃劃 方方 案案世華地產(chǎn)艾博龍園項目組二六年十一月三日周邊市場動態(tài)分析項目高度屬性定位客戶定位形象定位總體營銷策略工程配合銷售準備媒體安排營銷推廣費用項目定位一期營銷執(zhí)行一期住宅二、三期住宅一期價格策略二、三期價格策略一期商業(yè)一期營銷策略二、三期營銷策略項目總體營銷階段劃分一期營銷階段劃分各階段工作安排周邊市場動態(tài)分析項目高度屬性定位客戶定位形象定位總體營銷策略工程配合銷售準備媒體安排營銷推廣費用項目定位一期營銷執(zhí)行一期住宅二、三期住宅一期價格策略二、三期價格策略一期商業(yè)一期營銷策略二、三期營銷策略項目總體營銷階段劃分一期營銷階段劃分各階段工作安排艾博艾博龍園

2、周邊樓盤動態(tài)分龍園周邊樓盤動態(tài)分析析項目名稱項目名稱價格價格規(guī)模規(guī)模銷售進度銷售進度入市手段入市手段客戶客戶入市均價入市均價元/現(xiàn)有均價現(xiàn)有均價元/層差層差元/職業(yè)職業(yè)區(qū)域區(qū)域年齡范圍年齡范圍(歲)清水灣1800未售未知1500戶，建面14萬未售咨詢中私企員工為主回民區(qū)為主玉泉區(qū)為輔30左右咱家1950200050左右一期：500套（商品房100套）；二期：400套（商品房300套）二期咨詢中一期：交35千小定后，簽定合同交付35萬； 二期：現(xiàn)正咨詢中一期：企事業(yè)人員80%；生意人10%；原住民10%周邊（80%）；其他（新城、賽罕、其他地區(qū)占20%）25-45;以25-35為主桃源水榭175

3、022005080共744套 ：一期9棟（5棟商品房，250套）；二期5棟（全商品房）一期：6個月銷售50%；二期：9月入市，2個月銷售10%15%定金20000，五天內(nèi)交付首期教師、醫(yī)生30%；原住民40%；生意人20%；其他10%回民區(qū)（60%）；玉泉區(qū)（20%）；其他（20%）2550冠豐家園180020005080位置差1501500戶，一期共500套9月中旬直接銷售，一個半月銷售120套，10月23日舉辦小型開盤活動交定金3萬后，7天內(nèi)補齊首期私營單位員工50%企事業(yè)單位30%生意人20%周邊居民為主3545香檳美景1400戶未售11月底進行認籌，交5000元主要競爭樓盤一覽項目名稱

4、項目名稱價格價格規(guī)模規(guī)模銷售進度銷售進度入市手段入市手段客戶客戶入市均價元/現(xiàn)有均價元/層差元/職業(yè)區(qū)域年齡范圍富新蒙康（龍新家園）180022007090占地20萬 建面25萬一期5月今銷售30%直接銷售，收取5000定金后，交齊全房款私企員工、生意人、事業(yè)單位周邊居民2550筑家180021505080400套5月開始咨詢。9月份開盤，至今銷售15%先交小定（隨意），再補交3萬大定，簽定銷售合同私企員工、生意人、事業(yè)單位周邊為主、玉泉區(qū)為副2530 水岸世紀（高層住宅）350035004050138套80%直接銷售，交付小定（1萬、可退）后補足大定（5萬，不可退）教師及醫(yī)生；銀行員工；電廠

5、領導周邊4055匯豪天下（二期）300030005080二期17棟現(xiàn)推出4棟二期9月今銷售30%交付小定（1千），與發(fā)展商談定折扣，交付大定1萬。7天后交付首期，簽定合同。生意人、公務員、教師；盟市客戶周邊居民3045水岸康居20002300506棟，300多套5個月銷售60%直接銷售定金10000元生意人50%；企事業(yè)人員40%；公務員、其他10%周邊居民（70%）；玉泉區(qū)（1020%）；其他（10%）2545西海岸170023501001000套：一期9棟750套；二期3棟?；剡w戶：2戶05年10月開始銷售，一年內(nèi)一期銷售60%70%直接銷售10000元定金教師40%；公務員20%；企事業(yè)

6、單位30%；其他（經(jīng)商、巴盟、個體戶10%）周邊（80%）；新城及盟旗（20%）2550百度城200028005080占地13萬建面28萬直接銷售定金10000元教師、醫(yī)生、企事業(yè)單位職員、公務員（占多數(shù)）私企單位高層區(qū)域內(nèi)客戶為主次要競爭樓盤一覽艾博艾博龍園周邊樓盤動態(tài)分龍園周邊樓盤動態(tài)分析析現(xiàn)市均價現(xiàn)市均價：2000220020002200元元/ /入市均價入市均價：1800195018001950元元/ / 入市均價入市均價：18002000元/現(xiàn)有均價現(xiàn)有均價：20002350元/層差層差：5080元/市場價格7090 兩房 占60%90110 兩房 占25%110 以上 三房 占10

7、%其它 占5%現(xiàn)市場主力戶型7010070100 兩房兩房相對暢銷相對暢銷艾博艾博龍園周邊樓盤動態(tài)分龍園周邊樓盤動態(tài)分析析40504050套套/ /月月片區(qū)樓盤銷售進度桃園水榭 50%（240套 六個月）咱家一期100%（約100套可售商品房，2個月）筑家15%（60套 1.5個月） 水岸康居60%（200套 6個月）結(jié)論 艾博艾博龍園周邊樓盤動態(tài)分龍園周邊樓盤動態(tài)分析析片區(qū)樓盤客戶來自區(qū)域回民區(qū)：65%玉泉區(qū)：20%新城區(qū)：7% 賽罕區(qū)：5%其 他：3% 客戶職業(yè)概況客戶職業(yè)概況艾博艾博龍園周邊樓盤動態(tài)分龍園周邊樓盤動態(tài)分析析國營企事業(yè)單位：35%私企職員：24%個體生意人：15%原住民：1

8、0%公務員：8%其它：8%優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品少優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品少鮮明個性產(chǎn)品少鮮明個性產(chǎn)品少兩少三多未來市場推出量多未來市場推出量多中低檔樓盤多中低檔樓盤多同質(zhì)化產(chǎn)品多同質(zhì)化產(chǎn)品多通過對項目所在片區(qū)市場的分析和總結(jié)，對片區(qū)市場概括主要特征為通過對項目所在片區(qū)市場的分析和總結(jié)，對片區(qū)市場概括主要特征為“三多兩三多兩少少”三多三多兩兩少少周邊市場動態(tài)分析項目高度屬性定位客戶定位形象定位總體營銷策略工程配合銷售準備媒體安排營銷推廣費用項目定位一期營銷執(zhí)行一期住宅二、三期住宅一期價格策略二、三期價格策略一期商業(yè)一期營銷策略二、三期營銷策略項目總體營銷階段劃分一期營銷階段劃分各階段工作安排人文環(huán)境突破人文環(huán)境突破物業(yè)服務

9、突破物業(yè)服務突破品牌打造突破品牌打造突破競爭地域突破競爭地域突破規(guī)劃設計突破規(guī)劃設計突破中心西區(qū)龍頭樓盤中心西區(qū)龍頭樓盤青城生活樣板青城生活樣板優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品設計優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品設計創(chuàng)新規(guī)劃設計創(chuàng)新規(guī)劃設計實際、獨具個性色彩文化文化實際、獨具個性色彩文化文化個性化包裝個性化包裝項目立于市場的不敗的項目立于市場的不敗的砝碼及關鍵工作砝碼及關鍵工作項目在市場尋求差異化項目在市場尋求差異化包裝的策略之一包裝的策略之一 尋求知名物業(yè)管理顧問公司介入尋求知名物業(yè)管理顧問公司介入 項目在市場尋求差異化項目在市場尋求差異化包裝的策略之一包裝的策略之一 競爭地域范疇介定為青城整體市場競爭地域范疇介定為青城整體市場 項目后期

10、工程開發(fā)成項目后期工程開發(fā)成功的前提條件功的前提條件 優(yōu)良產(chǎn)品、優(yōu)質(zhì)服務的基石優(yōu)良產(chǎn)品、優(yōu)質(zhì)服務的基石MIMI、BIBI導入及執(zhí)行導入及執(zhí)行項目后期順利建設的基石項目后期順利建設的基石 龍園龍園人文環(huán)境突破人文環(huán)境突破物業(yè)服務突破物業(yè)服務突破品牌打造突破品牌打造突破競爭地域突破競爭地域突破規(guī)劃設計突破規(guī)劃設計突破中心西區(qū)龍頭樓盤中心西區(qū)龍頭樓盤青城生活樣板青城生活樣板中心西區(qū)龍頭樓盤中心西區(qū)龍頭樓盤青城生活樣板青城生活樣板周邊市場動態(tài)分析項目高度屬性定位客戶定位形象定位總體營銷策略工程配合銷售準備媒體安排營銷推廣費用項目定位一期營銷執(zhí)行一期住宅二、三期住宅一期價格策略二、三期價格策略一期商業(yè)一

11、期營銷策略二、三期營銷策略項目總體營銷階段劃分一期營銷階段劃分各階段工作安排3636萬平米萬平米龍文化主題龍文化主題中高檔中高檔精品精品中中式住宅式住宅龍文化龍文化建筑品質(zhì)建筑品質(zhì) 體現(xiàn)體現(xiàn)提升提升3636萬平米萬平米龍文化主題龍文化主題中高檔中高檔精品精品中中式住宅式住宅龍文化龍文化建筑品質(zhì)建筑品質(zhì)規(guī)模規(guī)模戶型戶型配套配套環(huán)境環(huán)境l36萬萬m2建筑規(guī)模建筑規(guī)模l近近4000戶人家，萬人大社區(qū)戶人家，萬人大社區(qū)l五大創(chuàng)新人居理念設計五大創(chuàng)新人居理念設計l雙會所雙會所l風情商業(yè)街風情商業(yè)街l千米商業(yè)裙樓千米商業(yè)裙樓l近近10萬平方米園林景觀萬平方米園林景觀l1萬平米中心廣場萬平米中心廣場l九大景

12、觀點九大景觀點l外聯(lián)外聯(lián)208畝新華公園畝新華公園 體現(xiàn)體現(xiàn)提升提升3636萬平米萬平米龍文化主題龍文化主題中高檔中高檔精品精品中中式住宅式住宅龍園文化龍園文化龍文化龍文化建筑品質(zhì)建筑品質(zhì)人居品質(zhì)人居品質(zhì)和諧和諧健康健康時尚時尚休閑休閑舒適舒適生活內(nèi)涵生活內(nèi)涵龍運龍運龍脈龍脈 體現(xiàn)體現(xiàn)提升提升3636萬平米萬平米龍文化主題龍文化主題中高檔中高檔精品精品中中式住宅式住宅生活格調(diào)生活格調(diào)尊貴身份尊貴身份與天和諧與天和諧氣質(zhì)涵養(yǎng)氣質(zhì)涵養(yǎng)周邊市場動態(tài)分析項目高度屬性定位客戶定位形象定位總體營銷策略工程配合銷售準備媒體安排營銷推廣費用項目定位一期營銷執(zhí)行一期住宅二、三期住宅一期價格策略二、三期價格策略一

13、期商業(yè)一期營銷策略二、三期營銷策略項目總體營銷階段劃分一期營銷階段劃分各階段工作安排核心客戶群核心客戶群重要客戶群重要客戶群重要客戶群重要客戶群艾博艾博龍園龍園客戶定位客戶定位艾博龍園客戶區(qū)域分析回民區(qū)：65%玉泉區(qū)：20%新城區(qū)：10%賽罕區(qū)：2%其 它：3%客戶定位客戶定位艾博龍園客戶職業(yè)分析國營企事業(yè)單位：38%私企職員：21%周邊生意人：15%原住民：10%公務員：8%其 它：8%客戶定位客戶定位艾博龍園客戶年齡范圍：艾博龍園客戶購買用途：以以30403040歲為主歲為主,30,30歲以下、歲以下、40504050歲上為輔歲上為輔自住客戶為主，投資客戶為輔自住客戶為主，投資客戶為輔客戶

14、定位客戶定位周邊市場動態(tài)分析項目高度屬性定位客戶定位形象定位總體營銷策略工程配合銷售準備媒體安排營銷推廣費用項目定位一期營銷執(zhí)行一期住宅二、三期住宅一期價格策略二、三期價格策略一期商業(yè)一期營銷策略二、三期營銷策略項目總體營銷階段劃分一期營銷階段劃分各階段工作安排定位語：定位語：3636萬平方米龍文化主題精品中式社區(qū)萬平方米龍文化主題精品中式社區(qū)龍歸故里龍歸故里 一園傳一園傳承承龍歸故里龍歸故里一園傳承一園傳承詮釋詮釋: :龍歸故里龍歸故里： 龍園所在板塊是青城的發(fā)源地，居住氛圍和傳統(tǒng)風情歷久彌香，交通、商業(yè)、教育配套完善。對這片土地呼市人有著深深的眷戀和祈盼，對這片土地龍園的開發(fā)商以全新的家居

15、理念對傳統(tǒng)的家居生活賦予更深、更廣、更時尚生活定義，亦是龍子龍孫們對故土的家居革命，亦是故土之情、親情、友情、民情之升華，龍歸故里也代表著艾博人寬大的胸懷和對故土真情的回饋。一園一園： 泛指龍園；集健康、休閑、生態(tài)、時尚、舒適的36萬平米中心西區(qū)生活館，約4000戶萬人大社區(qū)。傳承傳承： 傳遞、繼承；龍園傳遞的是卓越的建筑品質(zhì)，對品尚生活的追求及獨一無二的人居文化理念。它繼承著中國先賢著“天人合一、與天和諧”的思想，將龍之人文所具有的創(chuàng)新、進取、包容、獨特精神拓展并熔鑄到對社區(qū)生活環(huán)境的營造中，締造片區(qū)的品尚生活先鋒，青城人居樣板。一園傳承一園傳承： 指的龍園人與人的友善、人與自然的互動、人與

16、建筑的溝通以及物業(yè)本身的價值，是給予下一代一筆物質(zhì)財富，也是可以繼承的精神財富，無論男女老少，情有所歸，居有所樂，物有所值，不僅擁有今天，還收獲了未來；這36萬平米的龍園建筑的點點滴滴之上，都傾注了開發(fā)商的赤子之情和開發(fā)商回報社會的所思所想、造福社會的夙愿。龍歸故里龍歸故里 一園傳一園傳承承龍歸故里龍歸故里一園傳承一園傳承備選推廣語備選推廣語龍脈上的人居風景龍脈上的人居風景首創(chuàng)入戶花園首創(chuàng)入戶花園 傾情奉獻傾情奉獻龍歸故里龍歸故里一園傳承一園傳承周邊市場動態(tài)分析項目高度屬性定位客戶定位形象定位總體營銷策略工程配合銷售準備媒體安排營銷推廣費用項目定位一期營銷執(zhí)行一期住宅二、三期住宅一期價格策略二

17、、三期價格策略一期商業(yè)一期營銷策略二、三期營銷策略項目總體營銷階段劃分一期營銷階段劃分各階段工作安排開發(fā)策略：專業(yè)合作大規(guī)模、大配套、高姿態(tài) 產(chǎn)品策略：降低門檻低成本、中價位、高品質(zhì) 營銷策略：快速銷售大營銷、大傳播、大服務 專業(yè)合作專業(yè)合作降低門檻降低門檻快速銷售快速銷售項目傳播推廣策略（核心策略之一核心策略之一）：項項 目目 線線城市改造模式城市改造模式引領片區(qū)生活品質(zhì)引領片區(qū)生活品質(zhì)改善城市形象改善城市形象目的： 體現(xiàn)項目的地位。 強化獨特且極富個性的項目形象，明確響亮地提出開發(fā)理念，將消費者的注意力鎖定在艾博艾博龍園龍園。城城 市市 線線呼市呼市呼市周邊市鎮(zhèn)呼市周邊市鎮(zhèn)城市西區(qū)城市西區(qū)

18、目的： 借勢和造勢。 城市西區(qū)是項目獲得新聞關注和造勢成功的賴以存在的前提和立足點。產(chǎn)產(chǎn) 品品 線線專業(yè)機構強強合作專業(yè)機構強強合作精益求精追求完美精益求精追求完美的品質(zhì)的品質(zhì)超越市場的創(chuàng)新理超越市場的創(chuàng)新理念念目的： 張揚項目的品質(zhì)。將項目精益求精、追求完美及綜合質(zhì)素1的特質(zhì)傳達給消費者。并強調(diào)物業(yè)的后期經(jīng)營保障。推廣策略推廣策略作好小步快走、長線作戰(zhàn)的準備（核心策略之二）核心策略之二）：整個項目的供應量會超過36萬建筑平方米。必須有3至4年開發(fā)周期的思想準備。相應策略：“大盤小做”策略 嚴格控制每個階段的供應量，每次供應一定的數(shù)額，造成限量發(fā)售的“瞬間短缺”效應?！按蟊P快做”策略： 階段性

19、推廣周期不宜長，速戰(zhàn)速決，保持緊湊的節(jié)奏感。“大盤細做”策略： 精益求精，有長遠的質(zhì)量意識，是確保旺銷的根本。銷售策略銷售策略項目傳播推廣策略（核心策略之三核心策略之三）： 媒體策略媒體策略l主流媒體塑造形象，并為活動營銷造勢，總體上采取多面的立體式策略。主流媒體選 擇報紙和電視，輔以戶外廣告牌、條幅廣告、燈杠旗等多層面多角度立體式推廣。 l借“龍”形象的突出項目出類拔萃，不同凡俗的品質(zhì)及文化底蘊。 l低成本、實效性、多途徑、針對性的原則。媒體組合： 組合一：組合一：戶外廣告戶外廣告 + + 工地圍墻工地圍墻 + + 燈桿旗燈桿旗 + + 賣場包裝賣場包裝 組合二：組合二：報紙報紙 + + 刊

20、物雜志刊物雜志 + + 直郵直郵 + + 網(wǎng)站網(wǎng)站 組合三：組合三：直郵直郵 + + 短信短信 + + 活動活動 組合四：組合四：公交車體公交車體 + + 車內(nèi)車內(nèi)POP + POP + 站牌站牌按項目銷售額的0.8%推算出項目整體推廣費用，為619萬元艾博艾博龍園總體推廣費用龍園總體推廣費用周邊市場動態(tài)分析項目高度屬性定位客戶定位形象定位總體營銷策略工程配合銷售準備媒體安排營銷推廣費用項目定位一期營銷執(zhí)行一期住宅二、三期住宅一期價格策略二、三期價格策略一期商業(yè)一期營銷策略二、三期營銷策略項目總體營銷階段劃分一期營銷階段劃分各階段工作安排一期營銷策略一期營銷策略“快快” 快速占領目標市場快速占

21、領目標市場快速銷售快速銷售快速回籠資金快速回籠資金加快項目拆遷進度加快項目拆遷進度帶動二、三期快速入市帶動二、三期快速入市“快快” “快快” ” 1、迅速銷售，快速回款2、銷售帶動拆遷3、轟動效應4、搶占市場，爭奪客戶5、樹立項目品牌和公司品牌發(fā)展商、代理商目的發(fā)展商、代理商目的入市手段選定入市手段選定方案一：年前入市（年前方案）方案一：年前入市（年前方案）方案二：年后集中入市（年后方案）方案二：年后集中入市（年后方案）兩種入市方案兩種入市方案入市手段選定入市手段選定年前入市方案優(yōu)劣勢分析年前入市方案優(yōu)劣勢分析S SW W保持優(yōu)勢保持優(yōu)勢屬客觀因素造成屬客觀因素造成與專業(yè)廣告公司合作與專業(yè)廣告

22、公司合作采用非常規(guī)銷售手段采用非常規(guī)銷售手段采用非常規(guī)銷售手段采用非常規(guī)銷售手段加大廣告投入加大廣告投入加大拆遷和現(xiàn)場展示加大拆遷和現(xiàn)場展示（總規(guī)圖、園林圖、戶型室內(nèi)效果圖、賣點展示）工地形象和低價支撐工地形象和低價支撐入市手段選定入市手段選定年后入市方案優(yōu)劣勢分析年后入市方案優(yōu)劣勢分析S SW W保持優(yōu)勢保持優(yōu)勢屬客觀因素造成屬客觀因素造成讓利優(yōu)惠讓利優(yōu)惠難以避免難以避免市場不確定性市場不確定性及時掌握市場動態(tài)及時掌握市場動態(tài)入市手段選定入市手段選定 年前強勢入市。年前強勢入市。 采用直接銷售和認籌積累相結(jié)合的形式。采用直接銷售和認籌積累相結(jié)合的形式。結(jié)論結(jié)論入市手段選定入市手段選定一期項目

23、一期項目推盤節(jié)奏推盤節(jié)奏一期一組團（一期一組團（4 4棟樓）棟樓）一期二組團（一期二組團（4 4棟樓棟樓）一期三組團一期三組團（4 4棟樓）棟樓）注：一期原小高層項目，建議在二期中推出一組團直接銷售一組團直接銷售二、三組團同時認籌二、三組團同時認籌一組團銷售率達一組團銷售率達70%70%，二組團公開發(fā)售二組團公開發(fā)售一、二組團整體銷售率達一、二組團整體銷售率達65-70%65-70%，三組團公開發(fā)售三組團公開發(fā)售一期推盤節(jié)奏一期推盤節(jié)奏一期營銷策略一期營銷策略“各階段目標各階段目標”一期一組團銷售達85%85%二組團公開發(fā)售二組團銷售達75%75%三組團公開發(fā)售一期項目銷售達75%75%帶動二

24、期快速建設和入市06年11月18-07年1月中下旬07年1月中下旬-07年4月上旬07年4月上旬07年8月一期階段目標一期階段目標周邊市場動態(tài)分析項目高度屬性定位客戶定位形象定位總體營銷策略工程配合銷售準備媒體安排營銷推廣費用項目定位一期營銷執(zhí)行一期住宅二、三期住宅一期價格策略二、三期價格策略一期商業(yè)一期營銷策略二、三期營銷策略項目總體營銷階段劃分一期營銷階段劃分各階段工作安排價格核心戰(zhàn)略 低價入市，搶占市場； 層層推進，快速銷售； 引爆市場，制造供不應求之銷售局面。 一期價格策略一期價格策略組團組團實施階段均價實施階段均價（元元/ /）銷售面積銷售面積（）銷售率銷售率（面積比（面積比%）銷售

25、套數(shù)銷售套數(shù)（套）（套）回籠資金回籠資金（萬元）（萬元）一組團一組團185011660311362157二組團二組團200013215331682643三組團三組團220013993361563078整體均價整體均價2027388681004607878一期均價：一期均價：20272027元元/ / （不包含小高層（不包含小高層75007500）一期總體價格一期總體價格周邊市場動態(tài)分析項目高度屬性定位客戶定位形象定位總體營銷策略工程配合銷售準備媒體安排營銷推廣費用項目定位一期營銷執(zhí)行一期住宅二、三期住宅一期價格策略二、三期價格策略一期商業(yè)一期營銷策略二、三期營銷策略項目總體營銷階段劃分一期營銷

26、階段劃分各階段工作安排 二期： 二期鞏固形象，將項目提升到青城人居樣板高度，全面挖掘更二期鞏固形象，將項目提升到青城人居樣板高度，全面挖掘更 深層面的客戶群。深層面的客戶群。 三期： 三期以通過良好人居氛圍營造，以及現(xiàn)場實景和入住人群所傳三期以通過良好人居氛圍營造，以及現(xiàn)場實景和入住人群所傳 遞的良好的市場口碑，訴求項目大社區(qū)、高品質(zhì)、人居理念超遞的良好的市場口碑，訴求項目大社區(qū)、高品質(zhì)、人居理念超 前、物超所值的特點，全面提升項目整體檔次及市場地位，實前、物超所值的特點，全面提升項目整體檔次及市場地位，實 現(xiàn)項目價值最大化?，F(xiàn)項目價值最大化。二、三期營銷策略二、三期營銷策略 一期總體銷售達6

27、5-70%時二期項目開始銷售 預計07年7月開始認籌 預計07年9月中旬開始公開發(fā)售二期入市時間二期入市時間 一、二期項目總體銷售達65-70%，三期開始銷售 預計08年8月開始認籌 預計08年10月開始公開發(fā)售三期入市時間三期入市時間周邊市場動態(tài)分析項目高度屬性定位客戶定位形象定位總體營銷策略工程配合銷售準備媒體安排營銷推廣費用項目定位一期營銷執(zhí)行一期住宅二、三期住宅一期價格策略二、三期價格策略一期商業(yè)一期營銷策略二、三期營銷策略項目總體營銷階段劃分一期營銷階段劃分各階段工作安排二期價格策略 l目前片區(qū)市場多層均價：2200l按市場預計小高層均價：2450l呼和浩特市房地產(chǎn)管理局最新發(fā)布的數(shù)

28、據(jù)顯示，商品住宅年度同比增長為9.7%，根據(jù) 市場增長趨勢放緩和片區(qū)放量突增的情況，取8%為合理的計算參考，按這個指數(shù)計算， 二期的市場參考均價為： 多 層： 2200（18%）2376元/平米 小高層： 2450（18%）2646元/平米 二期預期價格：多層2400250024002500元元/ /平米平米，小高層2700290027002900元元/ /平米平米由于一期項目低價入市由于一期項目低價入市, ,項目價格將在二、三期逐步拉升，實現(xiàn)利潤最大化。項目價格將在二、三期逐步拉升，實現(xiàn)利潤最大化。二、三期價格策略二、三期價格策略三期價格策略l07年片區(qū)市場多層均價為：2500元/平米 高層

29、均價為：2900元/平米l呼和浩特市房地產(chǎn)管理局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，商品住宅年度同比增長為9.7%，根據(jù)市場增長趨勢放緩和片區(qū)放量突增的情況，取8%為合理的計算參考，按這個指數(shù)計算，三期的市場參考均價為： 多 層：2500（18%）2700元/平米 高 層：2900（18%）3132元/平米 三期預期價格：多層27002800元/平米，高層31003200元/平米二、三期價格策略二、三期價格策略周邊市場動態(tài)分析項目高度屬性定位客戶定位形象定位總體營銷策略工程配合銷售準備媒體安排營銷推廣費用項目定位一期營銷執(zhí)行一期住宅二、三期住宅一期價格策略二、三期價格策略一期商業(yè)一期營銷策略二、三期營銷策略項

30、目總體營銷階段劃分一期營銷階段劃分各階段工作安排 根據(jù)項目工程形象進度、借助住宅銷售人氣和市場轉(zhuǎn)旺，在一期外商業(yè)街外部裝修完成且新售樓處裝修完畢時，于07年年7月份開始月份開始商業(yè)認籌，認籌期三個月，預計預計07年年8、9月份一期月份一期商業(yè)公開發(fā)售商業(yè)公開發(fā)售，二、三期商業(yè)同樣根據(jù)工程進度適時調(diào)整入市時間。商業(yè)入市時機商業(yè)入市時機商業(yè)入市時機商業(yè)入市時機化工路裙樓商鋪巴彥淖爾路商業(yè)裙樓（包括縣府街西延路東段）入口商業(yè)步行街縣府街西延路西段商業(yè)裙樓項目商業(yè)劃分項目商業(yè)劃分項目商業(yè)區(qū)域項目商業(yè)區(qū)域設置首層商鋪門面，面積間隔控制在30-50平米的范圍內(nèi)。商業(yè)街、臨街鋪產(chǎn)品分隔商業(yè)街、臨街鋪產(chǎn)品分隔

31、設兩層商鋪，每層面積間隔30-50平米，一、二層相連共60-100平米。一期商業(yè)產(chǎn)品分隔一期商業(yè)產(chǎn)品分隔二期商業(yè)產(chǎn)品分隔二期商業(yè)產(chǎn)品分隔根據(jù)一期的市場接受情況進行規(guī)劃設計商業(yè)產(chǎn)品分隔商業(yè)產(chǎn)品分隔約5500元/平米5500-6000元/平米約5700元/平米商鋪價格商鋪價格約5000元/平米按照一期的市場接受情況定價商業(yè)價格商業(yè)價格 現(xiàn)距項目一期商業(yè)推出時間近現(xiàn)距項目一期商業(yè)推出時間近7 7個月時間，個月時間， 隨市場的變動及周邊項目的竣工，預測項隨市場的變動及周邊項目的竣工，預測項 目一期商業(yè)到推出時，將有目一期商業(yè)到推出時，將有8%10%8%10%的的漲幅空間，我司根據(jù)市場具體情況，對價漲幅

32、空間，我司根據(jù)市場具體情況，對價格進行修定格進行修定商鋪初步定價商鋪初步定價周邊市場動態(tài)分析項目高度屬性定位客戶定位形象定位總體營銷策略工程配合銷售準備媒體安排營銷推廣費用項目定位一期營銷執(zhí)行一期住宅二、三期住宅一期價格策略二、三期價格策略一期商業(yè)一期營銷策略二、三期營銷策略項目總體營銷階段劃分一期營銷階段劃分各階段工作安排時間段：時間段：1010月月 1 1月月 4 4月月 7 7月月 1010月月 1 1月月 4 4月月 7 7月月 1010月月 1 1月月 4 4月月 7 7月月 1010月月 1 1月月 4 4月月 20062006年年 20072007年年 20082008年年 20

33、092009年年 20102010年年 工程：工程：一期封頂一期封頂二期多層二期多層封頂（封頂（6 6月）月）一期工程驗收一期工程驗收二、三期拆遷完畢二、三期拆遷完畢一期主體工程一期主體工程一期裝修工程一期裝修工程二期主體工程二期主體工程二期裝修工程二期裝修工程及工程驗收及工程驗收三期主體工程三期主體工程三期多層封頂（三期多層封頂（6 6月）月）一期拆遷一期拆遷總體工程階段劃分總體工程階段劃分時間段：時間段：1010月月 1 1月月 4 4月月 7 7月月 1010月月 1 1月月 4 4月月 7 7月月 1010月月 1 1月月 4 4月月 7 7月月 1010月月 1 1月月 4 4月月

34、20062006年年 20072007年年 20082008年年 20092009年年 20102010年年 銷售：銷售：一期三組團公開發(fā)售一期三組團公開發(fā)售一期持銷期一期持銷期三組團認籌三組團認籌開盤開盤一期一組團公開發(fā)售一期一組團公開發(fā)售一期二組團公開發(fā)售一期二組團公開發(fā)售二、三組團認籌二、三組團認籌三組團認籌三組團認籌一期強銷期一期強銷期一期商業(yè)認籌一期商業(yè)認籌二期銷售認籌二期銷售認籌（7 7、8 8月開始認籌）月開始認籌）二期公開發(fā)售二期公開發(fā)售三期強銷期三期強銷期總體營銷階段劃分總體營銷階段劃分二期持銷期二期持銷期三期銷售前期三期銷售前期（8 8月開始認籌）月開始認籌）三期公開發(fā)售期

35、三期公開發(fā)售期三期持銷期三期持銷期尾盤期尾盤期二期強銷期二期強銷期 一期商業(yè)公開發(fā)售一期商業(yè)公開發(fā)售（8 8、9 9月公開發(fā)售）月公開發(fā)售）周邊市場動態(tài)分析項目高度屬性定位客戶定位形象定位總體營銷策略工程配合銷售準備媒體安排營銷推廣費用項目定位一期營銷執(zhí)行一期住宅二、三期住宅一期價格策略二、三期價格策略一期商業(yè)一期營銷策略二、三期營銷策略項目總體營銷階段劃分一期營銷階段劃分各階段工作安排時間段：時間段：1010月月 1111月月 1212月月 1 1月月 2 2月月 3 3月月 4 4月月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 1111月月20062006年

36、年 20072007年年 工程：工程：項目動工項目動工主體工程動工主體工程動工拆遷完畢拆遷完畢封頂封頂工程驗收工程驗收拆遷、基礎工程拆遷、基礎工程拆遷、主體工程拆遷、主體工程內(nèi)管網(wǎng)、外立面工程內(nèi)管網(wǎng)、外立面工程主體工程主體工程銷售：銷售：二組團公開發(fā)售期二組團公開發(fā)售期開盤開盤一期商業(yè)認籌一期商業(yè)認籌二期公開發(fā)售二期公開發(fā)售強銷強銷期期三組團公開發(fā)售期三組團公開發(fā)售期二期銷售前期二期銷售前期（7 7、8 8月開始認籌）月開始認籌）一組團公開發(fā)售期一組團公開發(fā)售期二、三組團認籌二、三組團認籌三組團認籌三組團認籌三組團認籌三組團認籌一期工作階段劃分一期工作階段劃分持銷期持銷期一期商業(yè)公開發(fā)售（一期

37、商業(yè)公開發(fā)售（9 9月）月）周邊市場動態(tài)分析項目高度屬性定位客戶定位形象定位總體營銷策略各階段工作安排工程配合銷售準備媒體安排營銷推廣費用項目定位一期營銷執(zhí)行一期住宅二、三期住宅一期價格策略二、三期價格策略一期商業(yè)一期營銷策略二、三期營銷策略項目總體營銷階段劃分一期營銷階段劃分時間段：時間段：1010月月 1111月月 1212月月 1 1月月 2 2月月 3 3月月 4 4月月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 1111月月20062006年年 20072007年年 銷售：銷售：二組團公開發(fā)售期二組團公開發(fā)售期開盤開盤持銷期持銷期二期公開發(fā)售二期公開發(fā)

38、售一組團公開發(fā)售期一組團公開發(fā)售期強銷強銷期期三組團公開發(fā)售期三組團公開發(fā)售期二期銷售前期二期銷售前期（7 7、8 8月開始認籌）月開始認籌）二、三組團認籌二、三組團認籌三組團認籌三組團認籌三組團認籌三組團認籌一期營銷階段工作安排一期營銷階段工作安排一期營銷推廣階段工作安排一期營銷推廣階段工作安排時間段：時間段：1010月月 1111月月 1212月月 1 1月月 2 2月月 3 3月月 4 4月月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 1111月月20062006年年 20072007年年 工程配合：工程配合：1 1、項目進行拆遷；2 2、工地圍墻樹立；3

39、 3、工程節(jié)點確定銷售工作：銷售工作：1 1、入市價格策略確定；2 2、認籌方案確定；3 3、銷售控制確定；4、認籌登記（二、三組團） 5 5、一期一組團公開發(fā)售銷售物料：銷售物料：1 1、認購協(xié)議、認籌協(xié)議、銷售合同、認購須知、購房須知、相關法律等文件到位； 2 2、戶型圖單張、海報，DM直郵制作完成；3 3、項目網(wǎng)站制作完成； 4 4、認籌卡制作；5 5、項目一期戶型模型及建筑模型制作完成 6 6、項目全部導示系統(tǒng)發(fā)布（戶外廣告牌、導示牌、路燈旗、形象圍墻）； 7 7、POP設計、禮品、資料袋及禮品包裝到位；媒體發(fā)布：媒體發(fā)布：1 1、確定投放計劃；2 2、報版（4個整版、4個半版）；3

40、3、選定電視臺及電臺； 4 4、DM（直郵、短信）公司確定及投放； 銷售：銷售：一組團：實現(xiàn)銷售率一組團：實現(xiàn)銷售率85%85%二、三組團：積累二、三組團：積累300300批認籌客戶批認籌客戶一組團公開發(fā)售期一組團公開發(fā)售期銷售目標：銷售目標：營銷工作安排：營銷工作安排：二、三組團認籌二、三組團認籌時間段：時間段：1010月月 1111月月 1212月月 1 1月月 2 2月月 3 3月月 4 4月月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 1111月月20062006年年 20072007年年 銷售：銷售：工程配合：工程配合：1 1、項目一期拆遷完畢；2 2

41、、園林規(guī)劃設計確定銷售工作：銷售工作：1 1、實施公開發(fā)售工作；2 2、公開發(fā)售價格策略確定（一期二組團）； 3 3、一期二組團銷售控制確定銷售物料：銷售物料：1 1、折頁、樓書制作完成；2 2、項目網(wǎng)站更新；3 3、項目導示系統(tǒng)內(nèi)容更新（部分戶外廣告 牌、部分形象圍墻）；4、二組團公開發(fā)售禮品、POP到位；5 5、3D短片制作完成媒體發(fā)布：媒體發(fā)布：1 1、確定階段投放計劃；2 2、報版（2個整版、2個半版）；3 3、電視、電臺投放； 4 4、DM（直郵、短信）投放；銷售：銷售：二組團公開發(fā)售二組團公開發(fā)售二組團實現(xiàn)銷售率二組團實現(xiàn)銷售率75% 75% 銷售目標：銷售目標：營銷工作安排：營銷

42、工作安排：二組團公開發(fā)售期二組團公開發(fā)售期三組團認籌三組團認籌一期營銷階段工作安排一期營銷階段工作安排時間段：時間段：1010月月 1111月月 1212月月 1 1月月 2 2月月 3 3月月 4 4月月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 1111月月20062006年年 20072007年年 工程配合：工程配合：1 1、一期基礎工程完畢；2 2、二期拆遷進行；3 3、銷售中心4 4、項目二期戶型確定規(guī)劃設計確定； 銷售工作：銷售工作：1 1、一期開盤活動方案確定；2 2、一期開盤價格策略確定（一期三組團）； 3 3、一期三組團銷售控制調(diào)整銷售物料：銷

43、售物料：1 1、部分物料補充；2 2、項目網(wǎng)站更新；3 3、項目總體模型制作； 4 4、項目導示系統(tǒng)內(nèi)容更新（部分戶外廣告牌、部分形象圍墻）； 5 5、開盤禮品到位媒體發(fā)布：媒體發(fā)布：1 1、確定階段性投放計劃；2 2、報版（4個半版）；3 3、電視、電臺投放； 4 4、DM（直郵、短信）投放； 營銷工作安排：營銷工作安排：累計一期銷售率達累計一期銷售率達50%50%銷售目標：銷售目標：強銷強銷期期三組團認籌三組團認籌一期營銷階段工作安排一期營銷階段工作安排時間段：時間段：1010月月 1111月月 1212月月 1 1月月 2 2月月 3 3月月 4 4月月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 1010月月 1111月月20062006年年 20072007年年 工程配合：工程配合：1 1、一期主體工程進行；2 2、項目二期拆遷完畢；3 3、銷售中心動工；銷售工作：銷售工作：1 1、一期開盤活動方案實施；2 2、階段性價格調(diào)整；3 3、階段性銷售控制調(diào)整銷售物料：銷售物料：1 1、部分物料補充；2 2、項目網(wǎng)站更新；3 3、總體模型使用； 4 4、項目導示系統(tǒng)階段性內(nèi)容更新（戶外廣告牌、導示牌、路燈旗、形象圍墻）；媒體發(fā)布：媒體發(fā)布：1