《成都市經(jīng)濟型酒店研究報告》(16頁)

1、成都市經(jīng)濟型酒店研究報告一、經(jīng)濟型酒店的產(chǎn)生、概述     經(jīng)濟型酒店源自汽車旅館，本是流行于西方、相對于豪華酒店而言的一種酒店模式，近年才在國內(nèi)興起。與高星級酒店相比，它的功能更簡化，只能滿足客人基本的吃、住等需求。提供相當于中高檔酒店全套服務（Full-service）中有限服務（Limtied-service）的具有現(xiàn)代國際接待水準的非奢華型酒店，它充分重視和滿足顧客對睡眠質(zhì)量和衛(wèi)生條件的核心需求。經(jīng)濟型酒店只提供住宿，最多加上簡單餐飯的酒店。它通過舍棄奢侈的設備和減少人員配置以此控制成本，降低價格，一般不參與酒店星級評定，但客房配置一般具備星級水

2、準，它最大的特點就是經(jīng)濟實惠。     目前國內(nèi)比較著名的有“青年旅舍”、“如家”、“速8”、“錦江之星”、“欣燕都”等品牌。     經(jīng)濟型酒店的分類，有兩個角度，一是從供給角度講，主要涉及酒店設施、功能、物品、服務項目的配置規(guī)模、數(shù)量和檔次等感官形態(tài)因素，以及投資總額和單項指標平均額的資金財務指標；二是從需求和市場角度講，主要涉及進入酒店的消費者的經(jīng)濟支付水平和消費滿意度的主觀評價，酒店的客房價是最重要的衡量指標。對于特定地點、時期、供求環(huán)境、經(jīng)營模式的經(jīng)濟型酒店，供給角度的分類衡量標準與需求和市場角度的分類衡

3、量標準，是完全一致的。如果特定地點、時期、供求環(huán)境、經(jīng)營模式中的條件不是同時成立，供給角度的分類衡量標準和需求和市場角度的分類衡量標準，會出現(xiàn)局部的不完全一致。      例如，在北京支付250元人民幣客房價入住的酒店可以基本劃為經(jīng)濟型酒店，而在成都的同樣的酒店的客房價可以是150元，或者，在成都支付同樣的250元客房價可以入住三星級酒店中較好的酒店。所以，經(jīng)濟型酒店是個特定、動態(tài)、均衡的相對概念，決不是簡單、絕對、不變的概念。 二、成都經(jīng)濟型酒店分布、特征     美國著名經(jīng)濟型酒店品牌馬瑞卡更是早落戶

4、成都的經(jīng)濟型酒店，目前在成都已經(jīng)擁有5家經(jīng)濟型酒店。預計到2007年，馬瑞卡將投入近1億元，將其在成都的連鎖經(jīng)濟型酒店擴展到14家。全球酒店管理巨頭法國雅高集團旗下的經(jīng)濟型酒店宜必思將于今年在成都正式開業(yè)。雅高集團還宣布，10年內(nèi)，雅高在中國版圖上將擁有至少200家宜必思。     成都從2002年起至今，成都市的經(jīng)濟型酒店已經(jīng)發(fā)展了數(shù)十家。他們多由普通小戶型改造而來，并且是在項目銷售完成后轉(zhuǎn)向，再從投資者手中租用小戶型、引入酒店經(jīng)營管理公司。成都市目前的經(jīng)濟型酒店主要分布歷史文化景點周邊、高校周邊、CBD周邊、商業(yè)集中區(qū)域周邊。（圖01）好望角酒店賽家

5、時代酒店郁金香公寓假日公寓小憩驛站小憩驛站百年商務藍七星酒店安逸158南城酒店柏林精舍   n        歷史文化景點：武候祠、人民公園 代表酒店：假日公寓、南七星酒店、南城酒店 名稱地址電話房間數(shù)面積收費標準租金入住率假日公寓橫陜西街3號畢加索722室50間38-50標單間70標單間90套間120800-1000/套·月80藍七星酒店成都市黌門街銅鑼灣廣場A座9樓63間35-60標準間：288元/天.豪華間：308元/天.商務間：328元/天. 豪華商務間：3

6、68/天豪華套間：428/天.加床：80元8001000左右/套·月80南城酒店成都市小天竺街銅鑼灣生活廣場3樓32間30-45標間：128元/天.房套間：158/天.房800元/套·月左右80 n        高校周邊：四川大學 代表酒店：好望角酒店、百年商務、小憩驛站 名稱地址電話房間數(shù)面積收費標準租金入住率好望角酒店九眼橋120間30-60標間118（2床）標單間128（1床）套間220800-1000/套·月8090小憩驛站酒店科華北路花樣年花818號78

7、間38-58會員：標間120套間135會員費50元/年非會員：標間168套間1801000左右/套·月70-80百年商務酒店科華北路花樣年花423號36間3550標間118  128單間98 108 118套間1581000左右/套·月90-100  n        CBD周邊 代表酒店：小憩驛站、柏林精舍、安逸158 名稱地址電話房間數(shù)面積收費標準租金入住率安逸158旅館成都市棟馬棚街2號108間30-65單間A：128元/天.房單間B：138元/天.

8、房標間：158/天.房家庭房：168/天.房由老招待所改建90小憩驛站酒店西大街84號金色夏威夷公寓A座AM916號50間 35-60會員：標間120套間135會員費50元/年非會員：標間168套間1801000左右/套·月70-80柏林精舍成都市西玉龍街大福建營巷15號30間30-50單間：100120元/天. 標間：80120/天 套間：140元/天800900元/套·月左右60% n        商業(yè)集中區(qū)周邊 代表酒店：賽家時代酒店、郁金香公寓 名稱地址電話房間數(shù)面

9、積收費標準租金入住率賽家時代酒店東大街188號140間42-56標間138豪華1581000-1200/套·月80郁金香公寓東大街三圣街交界612室50間40-53標間100套間120900-1100/套·月70-80 n     成都的經(jīng)濟型酒店主要具有以下特征 ¨         主要分布于CBD、高校、集中商圈、歷史文化等人口密集的區(qū)域周邊。¨     

10、0;   其類型主要為較單一的居住性都市酒店，提供的產(chǎn)品具有一定的同質(zhì)化現(xiàn)象，競爭環(huán)境加劇。¨         成都經(jīng)濟型酒店的客源組成主要為外地商務、商旅客人，且以散客居多。在高校周邊的經(jīng)濟型酒店的客群也有想當一部分為高校學生。¨         成都經(jīng)濟型酒店目前管理還比較混亂，缺乏統(tǒng)一的行業(yè)規(guī)則，而且酒店間比較缺乏必要的聯(lián)系，容易造成客群流失。 n   

11、;  客房及規(guī)模成都市經(jīng)濟型酒店客房數(shù)量大多在30150間之間。規(guī)模均為中小型酒店，這樣利于管理和成本節(jié)約。目前成都所有經(jīng)濟型酒店都保持了較高的入住率，在旅游高峰時期還會出現(xiàn)住房緊張的情況。 n     客房面積成都市經(jīng)濟型酒店的客房面積在3065平方米左右，滿足住客對客房面積的基本要求，其中部分酒店的部分客房能達到四星級酒店豪華套房的標準。  n     價格成都市經(jīng)濟型酒店標間的房價集中在在90288元/間.天之間，套間的房價集中在120368元/間.天，價格差異較大，主要是因為酒

12、店配置檔次的差異和管理品質(zhì)的原因。 n     客房類型 成都市經(jīng)濟型酒店客房類型比較單一，具有一定的同質(zhì)化現(xiàn)象，這主要是因為經(jīng)濟型酒店所針對的客戶群和其區(qū)別于其他星級酒店節(jié)約成本的本質(zhì)。 名稱客房類型假日公寓標單間、標單間、套間藍七星酒店標準間、豪華間、商務間、豪華商務間、豪華套間南城酒店標間、套間好望角酒店標間、標單間、套間小憩驛站酒店標間、套間百年商務酒店標間、單間、套間安逸158旅館單間A、單間B、標間、家庭房小憩驛站酒店（西大街）標間、套間柏林精舍單間、標間、套間賽家時代酒店標間、豪華間郁金香公寓標間、套間

13、0; n     配套設施    因為經(jīng)濟型酒店相對星級酒店的區(qū)別就是功能簡化，主要是滿足客人住的需求，因此成都經(jīng)濟型酒店基本沒有其它配套，只有個別酒店配置了餐廳。也有部分經(jīng)濟型酒店提供了預定票務等商務服務。 n     客群     成都經(jīng)濟型酒店目前接待的客群比較雷同，基本都是外地旅游、出差的客群，但是由于酒店所處位置的差異，部分校園周邊酒店的客群有很重一部分為周邊的學生。    

14、成都經(jīng)濟型酒店目前都提供鐘點房服務，在特殊時期（中考、高考等），還會出現(xiàn)住房緊張的情況。 名稱客群假日公寓旅游散客、國外留學生長期租住藍七星酒店旅游散客、出差、周邊學生南城酒店旅游散客、出差好望角酒店旅游團、散客、出差、周邊學生小憩驛站酒店旅游散客、出差、周邊學生百年商務酒店旅游散客、出差、周邊學生安逸158旅館旅游散客、出差小憩驛站酒店（西大街）旅游散客、出差柏林精舍旅游散客、出差賽家時代酒店旅游散客、出差郁金香公寓旅游散客、出差 三、經(jīng)營模式、投資分析 n     經(jīng)營模式 ¨  

15、    租賃 其一，酒店管理公司在投資者購房時就與之簽訂租賃協(xié)議，租賃期為10-15年，經(jīng)營方將約定租金按月或季打入投資者的賬戶。 其二，對于酒店管理公司選中地段上的某個已售小戶型項目，酒店管理公司會通過物管與業(yè)主取得聯(lián)系，收集樓層相對集中的房源，與愿意出讓使用權(quán)的業(yè)主簽訂租賃協(xié)議，租賃期一般10年左右， ¨      改造 酒店管理公司對選中的老式招待所或者老式酒店合作，進行裝修、改造。重新以經(jīng)濟型酒店推出市場，合作雙方根據(jù)經(jīng)營狀況進行分成。這樣也盤活了市內(nèi)一些一

16、直處于破產(chǎn)邊緣的招待所、小酒店。 n     投資分析 隨著成都市近年房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展，曾經(jīng)一度火爆的小戶型市場從去年就面臨了前所未有的冰點，小戶型住宅集中放量，讓小戶型的投資者面臨了有價無市、租賃不佳、轉(zhuǎn)手困難等諸多問題，小戶型投資一度成為美麗陷阱。 但是隨著今年經(jīng)濟型酒店在成都的興起，小戶型投資再次成為投資者關注的焦點。 ¨      租賃小戶型盈利分析 ²    小戶型投資者  

17、;   在成都，一套40平方米左右的小戶型，租金約為600-1200元左右，而且每年都有大約3個月的空置期，因此，一套40平方米的小戶型，每年租金回報約為5400-10800元。而實際上，隨著小戶型增加，小戶型出租相當困難，有統(tǒng)計顯示，目前成都小戶型空置率達到了40%以上。     如果小戶型做成酒店，酒店管理商一般會以每月約為1000元的租金整體租下，并且，簽合同時間起碼在10-15年左右，超長時間穩(wěn)定的租金回報，可以實現(xiàn)了小戶型的物業(yè)價值。 ²    酒店經(jīng)營方（以“賽家時代商務酒店”為例）

18、     如果酒店方從最初購買土地、修建物業(yè)到添置配套設施，前后投入資金至少不低于3000萬元；如果單純找棟樓租下幾層清水房，統(tǒng)一裝修的投入也在350萬400萬元之間；如果直接把業(yè)主手上的小戶型精裝房統(tǒng)一租下來的方式，在硬件上投入較少，物業(yè)改造也簡單，以承租住宅開設酒店契稅也相對少些，酒店管理公司只需投入150萬元左右。     賽家酒店每月支付140套小戶型的租金在17萬元左右，酒店所有員工約50人，如果按照每天出租率80%，每套平均出租價140元，每月30天計算：140×80%×140

19、15;30470400元，除去向業(yè)主支付的租金外公司每月盈利達30萬元，減去員工開支后酒店仍然還有相當可觀的純利潤。這樣一來，投資者可以穩(wěn)定獲得酒店管理公司提供的投資回報，避免了房屋空置損失；酒店管理方獲得數(shù)額不菲的酒店經(jīng)營增值收入；小戶型開發(fā)商也能獲得穩(wěn)定的開發(fā)收益。     單就租賃經(jīng)營模式而言，土地所有權(quán)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)的分離讓經(jīng)濟型店存在潛在風險。比如，租賃小戶型住宅來經(jīng)營酒店，由于小戶型商務酒店的業(yè)主眾多、法律關系復雜，從長期投資經(jīng)營的角度分析也存在諸多不穩(wěn)定因素。     目前，已有投資者在嘗試團體投

20、資、定單生產(chǎn)等新的經(jīng)濟型酒店投資模式.萬達集團董事長王健林曾向媒體透露，萬達將與法國雅高集團聯(lián)手大規(guī)模拓展經(jīng)濟型酒店市場，宜必思酒店將按照定制的方式由兩家共同投資，未來兩家每年投資新建10家宜必思酒店。 四、發(fā)展趨勢     據(jù)美國酒店業(yè)協(xié)會的統(tǒng)計，經(jīng)濟型酒店占美國酒店市場份額的70%，而我們現(xiàn)有經(jīng)濟型酒店所占比例尚不足10%。除去經(jīng)濟型酒店“國外先進酒店發(fā)展模式”的光環(huán)，全國酒店行業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)整，需要提升整體品質(zhì)，才是其發(fā)展的直接原因。如家瞄準商務型游客，而青年旅舍卻稱自己為“背包客人的星級酒店，商務客人的經(jīng)濟酒店”，產(chǎn)品跨度更大。不管集中在一

21、個城市發(fā)展連鎖，還是擁有席卷全國的野心，經(jīng)濟型酒店自身的資源是細分市場的關鍵。     國外的酒店投資者和酒店管理公司，都形成共同認識，目前在中國發(fā)展高檔酒店已不是投資酒店的最好選擇，經(jīng)濟型酒店的發(fā)展是酒店的新機會。假日集團、雅高、萬豪都有明確的在中國發(fā)展經(jīng)濟型酒店的動機，萬豪還專門請咨詢公司，作了中國未來酒店業(yè)發(fā)展報告，結(jié)論之一是，經(jīng)濟型酒店是一個新熱點、新機會，比高檔酒店有發(fā)展前景。     另外，外國著名的 DAYS INN商業(yè)酒店連鎖特許品牌和青年旅舍公益連鎖特許品牌，已以特許方式迅速進入中國，得到經(jīng)濟型酒

22、店的青睞并迅速結(jié)合。經(jīng)濟型酒店有品牌要求，也看好連鎖客源預訂中心，接受特許經(jīng)營方式，外國公司也看好中國的市場和經(jīng)濟型酒店正發(fā)展的契機。     隨著成都經(jīng)濟發(fā)展，經(jīng)濟型酒店將起重要的作用，相比已發(fā)展成熟、規(guī)范化高檔酒店，有更多的商業(yè)機會，既包括經(jīng)濟型酒店數(shù)量、規(guī)模、檔次等涉及硬件、資金的方面，也包括經(jīng)濟型酒店產(chǎn)權(quán)、機制、經(jīng)營模式、管理服務規(guī)范、行業(yè)體制等各個方面。國內(nèi)著名的酒店集團，如錦江集團、新亞集團、首旅集團，在近年內(nèi)，已開始啟動發(fā)展經(jīng)濟型酒店并使之有品牌、連鎖的計劃，基本上是迎合了酒店發(fā)展的新方向，得到社會、市場的積極反應，獲得了經(jīng)濟效益。

23、0;    成都經(jīng)濟型酒店客源很大一部分來自攜程、龍等專業(yè)商務網(wǎng)站和旅行社團隊，與一般酒店并無不同，能夠自我銷售的經(jīng)濟型酒店連鎖品牌并沒有形成，游客對經(jīng)濟型酒店這一概念的認知度還比較低。消費者大多是根據(jù)自己以往的經(jīng)驗和朋友的介紹找到住宿地點，是否星級并不重要，交通便利、物美價廉就好。但是成都經(jīng)濟型酒店未來發(fā)展必然還是規(guī)?；?、規(guī)范化，所以認知度較高本土品牌連鎖是經(jīng)濟型酒店發(fā)展的必然趨勢。   五、附件： 典型案例 ¦         地址：成都市黌

24、門街銅鑼灣廣場A座9樓規(guī)模：63間客房標準：四星級標準客房：標準間、豪華間、商務間、豪華商務間、豪華套間主要客源分布： 本市出差、會議人員旅游散客配套：24小時熱水、空調(diào)、電話、電視、寬帶、 掛牌房價：標準間：288元/天.房豪華間：308元/天.房商務間：328/天.房豪華商務間：368/天.房豪華套間：428/天.房加床：80元南七星酒店             ¦         地址：成都市棟馬棚街2號規(guī)模：108間客房標準：四星級標準客房：單間（A、B）、標間、家庭房主要客源分布： 本市出差、會議團體旅游團及散客配套：24小時熱水、空調(diào)、電話、電視、寬帶、餐廳、商務中心、機票預定掛牌房價：單間A：128元/天.房單間B：138元/天.房標間：158/天.房家庭房：168/天.房安逸158旅館            ¦