九龍倉時代上城考察調(diào)研

1、考察項目一：九龍倉時代上城項目名稱：九龍倉 時代上城項目地址南長區(qū) 無錫市南長區(qū)清名路（清寧大橋南堍）物業(yè)類型高層  小高層  多層  板樓當前均價9200元/平方米占地面積397900建筑面積1030000平方米容積率2.49綠化率36%規(guī)劃戶數(shù)4147車位配比1:1.2建筑風格現(xiàn)代面積段二居87-108三居120-180物業(yè)公司無錫九龍倉物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理費2.40元/平方米·月產(chǎn)品配比：面積段80-90100-110110-120120-130130-140140-150150以上套數(shù)13234737136074

2、49365217占比31.9%11.4%17.2%14.6%10.8%8.8%5.3%亮點：1、凸窗進深900mm；2、部分空中花園贈送，通過與業(yè)主簽訂二次施工協(xié)議，改造成小房間；3、景觀綠化較好，通過綠化堆坡，高差設計形成多層次景觀視線；不足：1、戶型未有洗衣機擺放處；2、樣板房洗手盆臺面較低；3、凸窗600mm較高；目 錄一、產(chǎn)品設計與配置（設計、合約）1(一)整體規(guī)劃11.設計理念及布局12.是否人車分流2(二)建筑設計21.外立面22.地庫23.大堂44.電梯55.架空層56.過道57.門窗68.小區(qū)道路69.大門710.道閘7(三)景觀設計71.設計理念及風格82.水景83.硬景94

3、.植物95.小品9(四)主力戶型分析106.戶型圖107.戶型亮點118.空間尺度11二、樣板區(qū)（營銷）121.基本情況122.外圍133.售樓處134.樣板房16一、 產(chǎn)品設計與配置（設計、合約）(一) 整體規(guī)劃三期1. 設計理念及布局D區(qū)介紹：時代上城三期繁華里，將建筑以高層的體量構成連續(xù)并富有韻律的沿街主立面，內(nèi)部重點著手營造具有吸引力的、內(nèi)向型的、以周邊高層住宅圍合形成的小區(qū)中心環(huán)境。通過以行列式的住宅圍合出規(guī)整的、寬闊的小區(qū)內(nèi)部空間，用環(huán)狀的小區(qū)內(nèi)部道路，限定出中心開闊的綠化景觀帶，同時將僑誼幼兒園設置在地塊東南角，所有的這些構成了簡潔大氣的三期繁華里。 九龍倉6號官?。簝H此一棟。建

4、筑面積約：180，四房兩廳兩衛(wèi)。約150米超闊棟距、近3萬中央水景花園、16米南向開間。 B區(qū)花園洋房：太湖廣場邊，僅有的電梯多層洋房，藏于繁華靜處，尊享豐富人生。因地制宜、借地形之勢，在高低起伏的坡地上，營造出錯落有致，多層次的流動性風景。2. 是否人車分流否。(二) 建筑設計1. 外立面1-4層為面磚，以上為真石漆。2. 地庫1) 地庫形式集中地庫，地下2層，其中負二層為機械停車庫。2) 頂部處理地庫覆土1.2-1.5米。3) 標識設置 4) 擋車器3. 大堂4. 電梯 5. 架空層各別樓棟局部作為娛樂休閑使用（擺放乒乓球桌），其它樓棟作為公共空間使用。6. 過道 7. 門窗材質(zhì)：塑鋼。8

5、. 小區(qū)道路9. 大門10. 道閘(三) 景觀設計1. 設計理念及風格l 中央景觀軸設計，軸線為主，配合宅前宅后景觀；l 堆坡景觀設計，硬景、水景、小品靈活搭配；l 多層次景觀，草皮、灌木、大灌木、小喬木、大喬木配搭。l 景觀成本大概在400元/平米左右。2. 水景小區(qū)入口處有疊水，中心區(qū)有嬉水池30cm，輔以部分小水景。 3. 硬景4. 植物次要節(jié)點主入口處景觀路景觀堆坡5. 小品主入口處結合水景設計小品(四) 主力戶型分析6. 戶型圖7. 戶型亮點A、 戶型有一定的贈送；B、 凸窗900mmC、 南北通透8. 空間尺度ü 87平米，客廳3.5米，次臥2.9米，主臥3.3米，北側臥

6、室2.5*1.9米；ü 108平米，客廳3.8米，次臥3米，主臥3.6米，北側臥室2.7*2.2米。25二、 樣板區(qū)（營銷）1. 基本情況落位選擇選擇在三期建筑形式盒式結構、兩層設計，一層部分挑空，挑空達7米。建筑風格新古典售樓處面積約1500，一層1000，二層500樣板區(qū)面積10000平面布局見小圖功能構成售樓處（前臺、接待臺及背景墻、區(qū)域模型、規(guī)劃模型、洽談區(qū)、水吧、財務室、打印室、VIP室、兒童游樂區(qū)、經(jīng)理室、會議室、資料室等）、售樓處廣場（花池、水法、塔樓等）、停車區(qū)、臨時樣板房（共4個）、樣板景觀區(qū)動線設計l 售樓處為閉合式線路，在內(nèi)部完成所有接待流程；l 整個樣板區(qū)為閉

7、合式與開放式結合，看房需重新步出售樓處，由廣場右側進入樣板區(qū)；l 在售樓處左側設置臨時樣板房和樣板景觀區(qū)，動線較短，增加看房便利。亮點l 新古典風格、全石材立面，配有水法、塔樓，增加售樓處檔次；l 售樓處及樣板區(qū)面積達10000，氣勢較大；l 售樓處功能齊全，配有兒童游樂區(qū)，增加互動感；2. 外圍精神堡壘門崗停車區(qū)3. 售樓處1) 建筑風格及亮點l ü 新古典風格，全石材立面，設廣場、花池、水法，較為氣派；ü 設塔樓，昭示明顯。2) 內(nèi)部裝修風格 l 新古典風格，石材鋪裝，暖色燈光，歐式軟裝；l 水晶燈設計，增加設計感和高貴感；3) 內(nèi)部結構l 盒式結構；l 兩層設計，一層

8、部分挑空，挑空達7米。4) 內(nèi)部展示設置內(nèi)場展示架銷控表5) 功能及動線6) 銷售道具（前臺、背景墻、區(qū)域模型、規(guī)劃模型、單體模型等）資料架前臺接待臺及背景墻 區(qū)域級規(guī)劃模型戶型單體7) 團隊配置及形象類別銷售員物業(yè)保安物業(yè)接待形象配置8468) 接待流程l 門崗泊車指引前臺接待區(qū)域講解規(guī)劃講解戶型講解帶看樣板房洽談區(qū)洽談（休息）9) 說辭亮點l 地段優(yōu)越，處于南長區(qū)，緊鄰核心城區(qū)；l 戶型優(yōu)勢，戶型方正，多贈送空間，多開間朝南；l 單價及總價優(yōu)勢，目前單價約9500元/，總價優(yōu)勢明顯。4. 樣板房1) 基本情況項目戶型118平、108平、87平、137（關閉）樣板房戶型選擇及設置原因上述均為

9、項目的主力戶型；87平戶型屬于暢銷戶型。是否精裝否亮點1、 多贈送，陽臺贈一半、飄窗全贈送，多偷面積；2、 多飄窗設計，臥室均能配置陽臺一個，飄窗進深達90cm；3、 三開間朝南。2) 樣板房一（118）l A3戶型約118m²2室2廳2衛(wèi)A. 裝修風格l 現(xiàn)代簡約B. 整體亮點l 全通透動靜分區(qū)，更寬敞的三房空間；l 多功能居住空間；l 大面寬闊綽套房附贈觀景凸窗，配備獨立衛(wèi)生間；l 餐客雙廳、南向陽臺貫穿一線。C. 各功能區(qū)圖片客廳餐廳書房 廚房主臥及洗手間次臥次衛(wèi)陽臺飄窗D. 軟裝家具床電視柜餐桌及書桌E. 樣板房公示物料戶型標牌免責公示3) 樣板房二（87）l A3戶型約118m²2室2廳2衛(wèi)A. 裝修風格l 現(xiàn)代簡約B. 整體亮點l 三開間朝南，空中花園、主臥均附贈景觀凸窗；l 餐廳連貫相通高效利用，整合放大空間尺度，小空間里寬敞生活；l 廚房餐廳一線相成動線流暢，l 超值多功能花園，是臥室是書房或自家的娛樂室，兩房空間三房享受。C. 各功能區(qū)圖片客廳廚房主臥次臥衛(wèi)生間陽臺飄窗D. 軟裝家具裝飾鏡子吊燈床E. 樣板房公示物料戶型標牌地墊4) 樣板房三（108）l A2戶型約108m²2室2廳2衛(wèi)D