寧波建筑工程經(jīng)濟技術指標計算辦法

1、寧波市建筑工程經(jīng)濟技術指標計算規(guī)那么討論稿為了標準寧波市建筑工程經(jīng)濟技術指標的計算， 依據(jù)?浙江省房屋建筑面積測算實施細 那么試行 ?、?寧波市城鄉(xiāng)規(guī)劃技術管理規(guī)定? 、?寧波市建筑工程容積率計算規(guī)定? 規(guī)字 2021 122 號等國家和地方有關規(guī)定，并結合我市實際，制定本方法。1.建筑工程規(guī)劃建筑面積計算方法1.1 建筑工程規(guī)劃建筑面積計算按照?浙江省房屋建筑面積測算實施細那么試行?與?寧 波市建筑工程容積率計算規(guī)定?甬規(guī)字 2021 122 號中相關規(guī)定計算。1.2 房屋幢的認定。1.2.1 幢是指一座獨立的，包括不同結構和不同層次的房屋。群樓式建筑按單幢處理，連體 樓按多幢處理。1.2.

2、2 房屋底層或多層為一個整體，上面有多個塔樓的房屋，屬于群樓式建筑，按單幢處理。1.2.3 房屋地面上為多個獨立建筑的樓房，地面下以地下室形式連成一個整體的建筑區(qū)域， 屬于連體樓，地面上的獨立建筑應分別分幢處理。1.2.4 由多幢住宅樓或塔樓式建筑和底層商業(yè)裙房組成的建筑， 假設該建筑形態(tài)設計存在上下 兩邊互不相通的伸縮縫作為明顯界線的，那么按按伸縮縫將房屋分作多幢處理。1.2.5 一般住宅樓或商住樓中，其中一個或多個單元與其它單元之間存在有明顯伸縮縫的， 原那么仍按一幢處理。1.3 房屋功能區(qū)的劃分及認定。1.3.1 房屋功能區(qū)是根據(jù)不同使用功能、使用性質而劃分的房屋建筑區(qū)域。功能區(qū)可再劃分

3、 為假設干個下一級功能區(qū)，各功能區(qū)之間可能相互包含、交叉、并列。1.3.2 房屋功能區(qū)在具體劃分和認定時，應綜合考慮房屋的使用功能、建筑形態(tài)、設計用途 等因素進行合理劃分和認定。1.4 相關具體規(guī)定。夕卜墻a墻體厚度不包括外墻裝飾貼面和外保溫層厚度，但包括一般抹灰層厚度和內(nèi)保溫層厚 度。b在實際操作中，外墻一般抹灰層厚度不包括保溫砂漿層按設計單位設計說明結合實地測量進行計算，一般以不超過2厘米進行取值。c位于底層公共開放空間和突出屋面的樓梯、電梯、管井等以及斜面結構屋的層高在2.20米以上的外墻均應將其外半墻計入整幢房屋的外半墻進行統(tǒng)一整體計算。d地下室外墻按其實際樓層數(shù)計算。e幕墻外掛于主體

4、結構外的，套內(nèi)建筑面積取值至結構板邊，幕墻結構以龍骨構架的厚度作為外半墻，幕墻與結構之間的空隙不計算建筑面積；一層玻璃幕墻位于一層結構板上的，一層玻璃幕墻直接作為外墻處理。f類似幕墻的窗結構安放于主體結構上的，其上方或下方有梁結構時，視為落地窗，按梁體結構的厚度計算外墻厚度。g同一樓層墻體厚度上下不同，為便于實地測量，應取1.20米部位墻厚作為墻體厚度。h同一層墻體在同一水平線上存在不同厚度的墻體，可分段的，應分別計算墻體厚度，分段困難的，那么以起主要圍護作用的墻體厚度作為外墻厚度。i無論地上建筑和地下建筑是否按同一幢房屋處理，其地上局部外墻和地下局部外墻均應分別計算，分別處理。陽臺a一幢房屋

5、中個別樓層不設陽臺或隔層設置陽臺，形成敞開式陽臺的上蓋距離該陽臺內(nèi)底面高度大于或等于兩個樓層的，不計算建筑面積。b封閉陽臺頂蓋距離該陽臺內(nèi)底面高度不管是否超過兩個樓層，層高到達2.20米的，均按一層計算建筑面積。c陽臺邊長的測量，測至陽臺的圍護結構外側， 包括陽臺圍護結構外側的一般抹灰層厚度。 陽臺內(nèi)存在裝飾性材料及保溫層的，視作內(nèi)裝飾面，計入陽臺面積。d上有陽臺、具有圍護結構的底戻平臺；不管其不作為出入戶外誦行的；均按陽臺的相關規(guī)定進行操作；作為出入戶外通行的，均按廊相關規(guī)定計算建筑面積。以欄桿等形成分隔的空調(diào)機位、設備平臺、花池等一律計入陽臺面積。f 房屋設計中命名的設備平臺、空中花園、入

6、戶花園等，符合陽臺認定條件的，均按陽臺相關規(guī)定操作。143樓梯a位于建筑物外墻或主體結構以外，起點地面到終點入口或入口平臺的高差不少于一個自然層，下方水平投影范圍內(nèi)形成一個建筑空間的樓梯，視為室外樓梯；起點地面到終點入口或入口平臺 的高差小于一個自然層的樓梯，或起終點高差不小于一 個自然層但其下方為自然地形不設計利用的，視為室外臺階。b躍層、夾層等內(nèi)部設計有樓梯位的，按相應梯位的水平投影面積計算建筑面積；無設計梯位的，設計僅為挑空的，但為唯一入口的，由設計單位出具設計變更聯(lián)系單，按照相應梯位的水平投影面積計算建筑面積。c通過不計入房屋自然層數(shù)的夾層、插層、技術層的樓梯、電梯，可為該夾層、插層、

7、技術層提供通行效勞的，該樓梯、電梯位于該夾層、插層、技術層的部位應按水平投影計算建筑面積。d樓梯梯段水平投影間隙寬度大于0.30米的，整個間隙局部均不計算建筑面積，但建筑結構上已形成樓梯間的，不管間隙大小，整個樓梯間均應計算建筑面積，不得扣除間隙局部面積。e房屋建筑主體內(nèi)，由底層通往屋面的無頂蓋室內(nèi)樓梯，按自然層計算全部建筑面積。f由地面通往地下室建筑主體內(nèi)的樓梯，無頂蓋時，按自然層計算全部建筑面積。g當無頂蓋室外樓梯作為室內(nèi)空間的頂蓋時，該局部室內(nèi)空間層高超過22米的局部計全部建筑面積，剩余室外樓梯局部按照相關室外樓梯規(guī)定計算面積。144廊a有柱走廊上蓋挑2層以上含2層的，仍視為有頂蓋有柱走

8、廊。b與房屋相連有上蓋無柱的檐廊兩端均有與房屋相連的墻體作為圍護結構的，視為有圍護結構的檐廊，當平臺高出室外地面0.12米及以上，檐廊寬度大于 0.90米時，按其圍護結構外圍水平投影面積的1/2計算建筑面積文保房屋和古建筑木結構、磚木結構除外。c與房屋相連的無柱、有圍護結構及圍護物的不封閉走廊、檐廊、挑廊的頂蓋投影面積與圍護結構外圍投影面積不一致時，且頂蓋連續(xù)投影面積大于其圍護結構外圍水平投影面 積1/2的，按少的投影面積的 1/2計算建筑面積；當頂蓋連續(xù)投影面積缺乏其圍護結構 外圍水平投影面積1/2的，且頂蓋寬度小于 0.90米時，不計建筑面積。d有柱走廊及門廊等，其柱為內(nèi)傾柱的，內(nèi)傾柱距離

9、地面高度2.20米位置的水平連線投影與頂蓋水平投影不一致的，按小的水平投影計算建筑面積。145門廊、門斗a平臺高出室外地坪 0.12米的門廊、門斗，應計算建筑面積臺階局部不計算建筑面積， 平臺未高出室外地坪 0.12米的類似于門廊、門斗的建筑空間，不計算建筑面積。b平臺高出室外地坪 0.12米，且進深大于等于 600mm的門廊、門斗，應計算建筑面積臺階局部不計算建筑面積，平臺未高出室外地坪0.12米，或進深小于等于 600mm的類似于門廊、門斗的建筑空間，不計算建筑面積。c以裝飾柱、承重柱、剪力墻等形成的，符合門廊、門斗認定條件的建筑空間，按門廊、門斗相關規(guī)定計算建筑面積。d門斗、門廊上蓋挑

10、2層以上含2層的，應按一層計算全部建筑面積。突出屋面建筑。a層高2.20米以上突出屋面的樓梯間、電梯機房、水箱間等，均應計算建筑面積，其圍 護外半墻統(tǒng)一計入整幢房屋的外半墻一并處理。b突出屋面具有多個樓層平面的樓梯間、電梯機房、水箱間、設備房等，符合?細那么?3.10條“房屋建筑面積計算的條件的，應按多個建筑層平面計算建筑面積。c位于屋面上的露天設備、水箱或儲水池消防水池以及與出屋面梯間不相連的、獨立的、造型裝飾性的亭、架空等，不計算建筑面積。d位于屋面上的與出屋面梯間相連的廊、樓梯間前室等，位于建筑主體含核心筒范圍內(nèi)的，應計算全部建筑面積；地下室a地下室采光井，不管其是否有頂蓋， 均不計算建

11、筑面積； 但設計上僅在地下室頂蓋上方 設計采光窗的，其地下室局部應計算建筑面積。b位于地下室的儲水池及消防水池，均不計算建筑面積。c地下室機動車或非機動車坡道，有頂蓋的，計算建筑面積，無頂蓋的，那么不計算建筑面積。d地下室機動車或非機動車坡道出入口位于地上建筑主體內(nèi)的，應計算建筑面積并計入地下室。e地下室機動車或非機動車坡道已計算建筑面積的，其下方空間不管是否被利用，均不計算建筑面積。148隔音墻隔音腔因電梯等隔音需要而在房屋套內(nèi)設置隔音墻隔音腔，均計入所在房屋部位套內(nèi)建筑面積。149體育館a室內(nèi)體育館按結構層分別計算建筑面積。b體育館場看臺下方空間設計利用的，層高滿足2.20m的，應計算建筑

12、面積。1410房屋內(nèi)部挑空位于地上建筑主體內(nèi)的地下室排煙豎井，或位于屋頂機房層核心筒內(nèi)的各類管道豎井應按圍合豎井的墻體中線扣除面積。1411飄窗a房屋中位于主墻體內(nèi)的類似于“飄窗的落地窗結構，其窗臺局部不管其是否抬高，均 按房屋套內(nèi)計算建筑面積。b飄窗應突出外墻， 位于建筑主體之外。 飄窗除了與房間相通的一面外，其余各面外側應為凈空。飄窗窗臺應高度大于300mm,且飄窗進深小于 800mm 自墻體內(nèi)邊線至飄窗外邊線。凡不符合上述條件的不視為飄窗，并均按房屋套內(nèi)計算建筑面積。1412架空層部位a架空層內(nèi)，建筑出入口周圍以墻體含剪力墻三面圍合，其底板高于室外地坪的建筑空間，視為門斗，計算全部建筑面

13、積。b架空部位作為停車功能使用的，車庫棚應按照相關規(guī)定計算建筑面積。特殊情況下共有共用建筑面積分攤處理。c住宅樓中各單元共有部位內(nèi)容一致的，所有單元的共有共用建筑面積按幢分攤。d住宅樓中各單元共有部位內(nèi)容不一致或參與分攤對象差異較大的如，各單元垂直通道數(shù)量差異、各單元層數(shù)差異、各單元垂直通道所效勞房屋根本單元數(shù)量差異，可將不同單元分別單獨劃分成多個垂直功能區(qū)進行操作。e按自然層數(shù)平均分攤的層比核心筒建筑面積屬于幢共有共用建筑面積的一種，應遵循從整體到局部、從大到小的原那么進行逐級分攤，最終分攤至相應的各房屋根本單元。f房屋中，局部樓層使用功能不一致的如，某一層或某幾層房屋中既有商業(yè)又有住宅，應

14、先將房屋劃分成假設干功能區(qū)后，核心筒局部建筑面積按自然層數(shù)平均分攤至各功能區(qū)，各功能區(qū)將參與核心筒局部層比分攤得到的共有面積按各不同使用功能面積比例再 次進行分攤，最終將同一使用功能區(qū)域參與核心筒局部層比分攤得到的共有面積分別重 組計和，作為各不同使用功能區(qū)域參與核心筒局部層比分攤的共有面積。g樓層中存在因結構梁、反梁、墊層等結構型態(tài)以及其他建筑形式造成局部高度缺乏2.20米的，其層高仍取所在樓層的層高值。h室外臺階或坡道含地下室機動車及非機動車坡道未計算建筑面積的，假設其下方空間設計利用的，層高滿足 2.20m的，應計算建筑面積。i房屋中專為某個房屋根本單元效勞而設置的煙井，無論其通過幾個樓

15、層， 均計算一層建筑面積。j高層房屋中因消防需要設置在剪刀樓梯旁的消防陽臺廊等，與剪刀樓梯一起實現(xiàn)消防需要的，應與剪刀樓梯一并進行分攤處理，如難以認定是否與剪刀樓梯一起實現(xiàn)消防需要的，可由設計單位出具設計說明。2容積率計算2.1地下室通常情況下，地下室用作車庫、設備用房的，其建筑面積不計入容積率，用作商業(yè)效勞業(yè)、市場、文化娛樂、體育等用房的，其建筑面積按0.6系數(shù)折算后計入容積率。即地下室除了用作車庫與設備用房，其他均按照0.6系數(shù)折算容積率。2.2車庫建設工程的配套停車庫設置在地下和地上二層含二層以下的，其建筑面積可不計入容積率，其余按 0.5系數(shù)折算計入容積率。豎直循環(huán)式機械停車庫按7.2

16、米層高折算計入容積率。當?shù)厣蠙C械停車庫含室內(nèi)汽車坡道層高超過7.2米時，超過局部按照 7.2米折算容積率。2.3架空層建筑底層設架空層應滿足以下條件：以柱、剪力墻落地，必須兩個方向以上視線通透、 空間開敞，不能設置墻體、門、窗等圍護結構；僅作為公共通道、停車、綠化、公共休閑等 用途。建筑底層設架空層的，除電梯樓梯間、門廳、管道井水、電、排風等等圍合局部外，其余局部不計入容積率。2.4地上建筑的層高a住宅建筑的層高大于 3.6米，按3.0米層高折算容積率。 設有套內(nèi)樓梯的住宅，起居室 廳層高大于3.6米，按3.0米層高折算容積率。 公共入戶門廳的建筑面積不折算容積率。b辦公建筑的辦公室層高大于4

17、.5米，按3.6米層高折算容積率。門廳、中庭公共局部其建筑面積不折算容積率。CL賓館建筑的客房層高大于-4.5米，按3.6一米層高折算容積率。大堂、中庭、宴會廳、多功能會議室等建筑面積不折算容積率。d商業(yè)用房的容積率折算：商業(yè)用房的空間分隔1200平方米/間及以上的，建筑層高大于6.0米，按6.0米層高折算容積率；1200-500平方米/間的，建筑層高大于 6.0米，按5.5 米層高折算容積率；500平方米/間以下的，建筑層高大于4.5米，按3.9米層高折算容積率。 中庭公共局部其建筑面積不折算容積率。商業(yè)中庭是商業(yè)環(huán)境中非營業(yè)性的開放空間，應滿足以下條件：挑高兩層或兩層以上；僅作為解決交通集

18、散、組織環(huán)境景觀、完善公共設施、提供信息交換等用途。e影劇院、溜滑冰場、球場等要求配置的大空間文化娛樂用房，其建筑面積不折算 容積率。，.-f超咼層建筑的避難層層咼不得大于4.5米，低于. 2.2米不計入建筑面積，2.2米-4.5米按水平投影計算建筑面積，并計入容積率。g建筑內(nèi)的技術層包括設備層、轉換層層高不得大于4.5米，低于2.2米不計入建筑面積，2.2米-4.5米按水平投影計算建筑面積，并計入容積率。i當夾層或結構層除設備管道夾層與結構轉換夾層外層高缺乏2.2米時，建筑的層高為夾層或結構層層高與下一結構層層高之和。i斜面結構屋頂層層高由該層樓面面層完成面至坡頂?shù)慕Y構面層與外墻外皮延長線

19、的交點計算的垂直距離。2.5設備平臺設備平臺是指供空調(diào)外機、熱水機組等設備擱置、檢修且與建筑內(nèi)部空間及陽臺空間無 出入口連通的對外敞開的室外空間。除住宅建筑外，一般不得設置設備平臺。每套住宅用于放置集中空調(diào)外機等的設備平臺只限一個，且未折算前的建筑面積不宜大于4.0平方米。按每居室配置設備平臺 1.0平方米的標準計，每套住宅用于放置分體式空調(diào)外機的設備 平臺的數(shù)量不得超過居室個數(shù)，設備平臺總建筑面積數(shù)值不得大于居室個數(shù)居室指臥室、J _ 一一 j 1起居室、書房、餐廳等獨立的室內(nèi)居住房間。超出上述設備平臺總建筑面積的局部按水平投影面積的1/2計算容積率建筑面積。2.6飄窗飄窗是指與房屋室內(nèi)相連

20、通，為房間采光和美化造型而設置的突出外墻的窗。當飄窗窗臺高度小于 0.30米，且飄窗凈高在 2.20米以上時，按外圍水平投影計算建筑 面積并計入容積率。當飄窗進深自墻體內(nèi)邊線至飄窗外邊線大于 0.8米時，按挑出外墻局部的水平投影 面積計算容積率建筑面積。建筑工程含有飄窗設計的，須在申報圖紙中提供飄窗大樣。飄窗視作建筑突出外墻部分其建筑間距的計算規(guī)那么按照?寧波市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術規(guī)定?執(zhí)行。2.7陽臺凹、凸、復合陽臺進深取陽臺維護結構外圍至外墻外緣的最大垂直距離一般不得大 于1.8米，不封閉陽臺超出 1.8米局部按全面積計入容積率。錯層式陽臺的計容積率建筑面積按“一般陽臺的相關規(guī)定進行計算。該條

21、款適用于廊、平臺等房屋附屬設施住宅封閉陽臺的層高大于3.6米，按3.0米折算容積率。商業(yè)、辦公、賓館等封閉陽臺層高超過規(guī)定高度的，均按照相應標準折算容積率。3建筑密度及建筑基底面積計算3.1底層架空的建筑基底面積，參照架空層的上一層主體建筑計算基底面積，上一層柱子不落底層的懸挑陽臺、空調(diào)板等不計算基底面積；3.2底層局部架空的建筑基底面積，以架空局部的上一層主體建筑投影計算基底面積同上；3.3有半地下室的建筑，以半地下室層計算基底面積；3.4當建筑南北或者東西室外地坪有高差，南北或者東西覆土高差由半地下室到地上一層時，以半地下層的基底面積輪廓與地上一層基底面積輪廓疊加投影并集計算基底面積。例如

22、，坡地建筑從一側看是兩層結構，但從另外一側看可能是三層結構，針對這種情況，一側的基底面積取一層的外墻圍護區(qū)域面積，另外一側的基底面積取下一層的外墻圍護區(qū)域面積，兩個區(qū)域面積疊加并取并集作為該建筑的基底面積；3.5高度高于2.2米的室外樓梯計入基底面積；3.6底層有柱的房屋附屬設施應計入建筑基底面積。如有柱的雨蓬、檐廊、走廊包括架空走廊、門廊、門斗、飄窗等以柱子支撐的實體頂蓋投影面積來計基底面積；3.7底層架空的，有永久性頂蓋的消防車道通道、人行通道應計入基底面積；3.8有永久性頂蓋的地下室出入口，頂蓋高度大于2.2米的，計入基底面積；3.9與室內(nèi)相通的變形縫應計入基底面積；3.10首層戶內(nèi)距離

23、地面小于 2.20米的懸挑陽臺、露臺等均應計入基底面積；4綠地率及綠地面積計算4.1綠地面積計算按照?城市居住區(qū)規(guī)劃設計標準?GB 50180-93 2002年版、?寧波市城市綠化條例?及?關于明確寧波市城市綠化條例 適用假設干問題的通知?中相關規(guī)定計算。4.2當公共綠地內(nèi)的鋪磚、景觀小品等面積小于公共綠地的30%時，均可計入綠地面積。4.3用地范圍的藍線水域河道、排水渠等非景觀性水域不應計入綠地面積。在計算綠地 率時，用地面積中也應減去該局部非景觀性水域的面積。4.4植草磚綠化非綠色環(huán)保型植草格、垂直綠化、陽臺綠化、曬臺綠化、室內(nèi)綠化、盆 栽花草樹木、墻、欄桿上的花臺、花池以及建構筑物垂直投

24、影下的地面綠化架空層下、屋n- |-.-j-j-r.-I j._ -/；- -.-u-i- -I-.-j-j-n-I _._ -j-t-.-j-j- -J-.-_ _-_jj-1-j- -1 u-.-a- -r. -u-J- -r.-I_i_. -j-t-/a1 -.-1- - -i-.-i-i-j ni-. - _-.i-j-ir r. _i_ j_i_ -：.-1- -r.- -.-u - -,r.- - - -.-, 1 j-u-i-i-. -,- j-j-1-. -i .-1- -r檐下、樓梯下等綠化不計入綠地面積。4.5隱形消防登高面、隱形消防通道均不計入綠地面積。4.6小區(qū)內(nèi)露天游泳池、球場等運動場地不計入綠地面積。4.7當下沉式廣場頂面標高不低于工程周邊道路平均標高 2米，覆土 1米以上，喬灌種植面 積比例不低于70%時，可計入綠地面積。._.- . . . . . . . . - _ . . . . . . - _ . . . - . - -4.8綠地內(nèi)的道路與廣場、以及非園林景觀建構筑物不計入綠地面積。4.9除住宅外的房屋，周圍綠地的邊界算到房屋墻角有屋檐的算到屋檐下、有散水的算到 散水邊uw