門店開發(fā)與策劃

1、門店開發(fā)與策劃門店開發(fā)與策劃主講教師：楊葉飛Y一、課程性質(zhì)一、課程性質(zhì) 一門核心專業(yè)課，實踐性強，操作性強。三、課程總體安排三、課程總體安排1、店鋪投資理論與方法2、店鋪業(yè)態(tài)選擇與選址3、店鋪CIS設(shè)計4、店鋪內(nèi)外部設(shè)計5、店鋪招商與供應(yīng)商管理6、店鋪開業(yè)策劃二、課程目的二、課程目的掌握門店開發(fā)與策劃系統(tǒng)理論和方法;能夠熟練運用各種方法解決問題;能夠制定門店內(nèi)部的促銷策劃方案；能夠完成開店的投資可行性投資分析；終極目標(biāo)終極目標(biāo) 學(xué)會開什么店，怎么開店。四、課程考核方法四、課程考核方法1、作業(yè)、考勤 占 20%2、課程實務(wù)設(shè)計 占 30%3、期末筆試成績 占 50%單元一：單元一： 店鋪投資分析

2、的基本理論與方法店鋪投資分析的基本理論與方法一、店鋪投資相關(guān)概念一、店鋪投資相關(guān)概念1、投資含義、投資含義 投資是指投資主體為了獲取收益而將貨幣或其他資源投放于某項事業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動過程。包括：投資主體、投資目的、投資手段和投資行為過程四要素。2、店鋪投資可行性研究、店鋪投資可行性研究 是指投資者擬投資建立一家店鋪，為使這一商場能夠在激烈的市場競爭中生存和發(fā)展，實現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)營目標(biāo)，在投資前必須進(jìn)行認(rèn)真調(diào)查、研究與擬建項目有關(guān)的自然、社會、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)資料；并進(jìn)行全面分析論證；預(yù)測、評價項目建成后的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，在此基礎(chǔ)上，綜合論證項目投資建設(shè)的必要性，財務(wù)上的盈利性和經(jīng)濟(jì)上的合理性，從而為投資

3、決策提供科學(xué)依據(jù)的工作。 二、店鋪投資可行性研究程序二、店鋪投資可行性研究程序機會研究初步可行性研究可行性研究1、機會研究 機會研究的主要任務(wù)是捕捉投資機會，為擬建投資項目的投資方向提出概括性的建議。機會研究又分為一般機會研究和具體項目機會研究。包括：（1）地區(qū)研究（2）部門產(chǎn)業(yè)研究（3）資源研究 （4）市場研究2、初步可行性研究 主要目的： （1）根據(jù)機會研究的結(jié)論并在占有詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上對投資機會做出抉擇 ； （2）確定是否應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)的可行性研究 ； （3）確定哪些關(guān)鍵問題需進(jìn)行輔助性專題研究，如市場調(diào)查、科學(xué)實驗等 ； （4）探明這個項目設(shè)想是否有生命力 。 3、可行性研究 此階段應(yīng)重點

4、解決： （1）資源及市場情況如何 ； （2）建設(shè)規(guī)模如何 ； （3）店址選在何處 ； （4）采用何種經(jīng)營模式 ； （5）外部協(xié)作條件如何 ； （6）建設(shè)周期與資金資金，經(jīng)濟(jì)和社會效益； （7）能否籌集到所需的資金等 。三、店鋪投資可行性研究具體內(nèi)容三、店鋪投資可行性研究具體內(nèi)容宏觀投資環(huán)境分析地區(qū)行業(yè)概括分析需求調(diào)查預(yù)測競爭概括分析業(yè)態(tài)規(guī)模選擇分析商場選址分析賣場布局策劃分析商場經(jīng)營策略分析投資估算分析籌資方式分析經(jīng)濟(jì)評價結(jié)論與建議3、深圳A商場投資可行性報告的編寫模式 （1）未來宏觀經(jīng)濟(jì)與商業(yè)趨勢分析 （2）深圳商業(yè)運行概況及業(yè)態(tài)分析 （3）A商場與東門主要商場的競爭狀況調(diào)查分析 （4）A商

5、場在東門的選址分析 （5）A商場的現(xiàn)金流量分析 （6）A商場的經(jīng)營風(fēng)險 （7）A商場的競爭策略建議 （8）結(jié)論 四、店鋪投資環(huán)境分析四、店鋪投資環(huán)境分析1、投資環(huán)境概念與特征、投資環(huán)境概念與特征 是指對投資在某一區(qū)域內(nèi)的商場投資項目所要達(dá)到的目標(biāo)產(chǎn)生有利或不利影響的外部條件。具有綜合性、區(qū)域性、動態(tài)性、差異性等特點。 尋求發(fā)展機會與避開威脅。2、投資環(huán)境分析內(nèi)容、投資環(huán)境分析內(nèi)容（1）宏觀環(huán)境（2）行業(yè)競爭環(huán)境（3）顧客環(huán)境（1）社會政治環(huán)境（2）法律環(huán)境（3）經(jīng)濟(jì)環(huán)境（4）文化環(huán)境（5）自然地理環(huán)境（6）基礎(chǔ)設(shè)施（7）社會服務(wù)環(huán)境完全壟斷寡頭壟斷壟斷競爭完全競爭競爭市場類型愿望競爭者屬地競爭

6、者店別競爭者店牌競爭者競爭者類型領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)者跟隨者補缺者競爭者實力商品服務(wù)價格競爭者策略（2）行業(yè)競爭環(huán)境分析的重點（3）顧客環(huán)境分析重點人口總數(shù)人口結(jié)構(gòu)家庭狀況人口因素個人收入可支配收入任意支配收入購買力因素需要種類需要特征購買需要分析生存購買動機享受購買動機發(fā)展購買動機理智購買動機感情購買動機惠顧購買動機購買動機分析5W1H分析消費者類型評價商場標(biāo)準(zhǔn)購買行為分析五、店鋪投資環(huán)境評價五、店鋪投資環(huán)境評價1、投資環(huán)境評價原則、投資環(huán)境評價原則（1）系統(tǒng)性原則 （2）比較性原則 （3）時效性原則 （4）定量性原則2、投資環(huán)境評價方法、投資環(huán)境評價方法（1）道氏評估法 （2）多因素法（1）道氏評估

7、法）道氏評估法 內(nèi)涵：該種方法把在投資風(fēng)險分為兩類：一是“正常企業(yè)風(fēng)險”，或稱為“競爭風(fēng)險”。二是“環(huán)境風(fēng)險”，即某些可以使企業(yè)環(huán)境本身發(fā)生變化的經(jīng)濟(jì)、政治和社會事件。道氏評估法把影響投資環(huán)境的因素按其形成的原因和作用范圍分為兩部分：一是企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營的業(yè)務(wù)條件；二是有可能引起這些條件變化的主要壓力。步驟： 評估影響企業(yè)業(yè)務(wù)條件的諸因素； 評估引起變化的主要壓力因素； 在前兩步的基礎(chǔ)上，進(jìn)行有利因素和假設(shè)條件的匯總，從中挑出810個 項目能獲得成功的關(guān)鍵因素； 在確定各關(guān)鍵因素及其假設(shè)條件后，可以提出4套項目預(yù)測方案，包括 “最可能”、“樂觀”、“悲觀”、“遭難”。（2 2）多因素法）多因素

8、法 把投資環(huán)境因素分為11類：即政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、財務(wù)環(huán)境、市場環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、技術(shù)條件、輔助工業(yè)、法律制度、行政機制效率、文化環(huán)境、競爭環(huán)境。每一因素又由一系列子因素構(gòu)成。在評價時先對各因素的子因素作出綜合評價，然后據(jù)此對該類因素作出最優(yōu)、良好、中等、可用、很差的判斷，最后按下列公式計算投資環(huán)境總分： 投資環(huán)境總分= Wi（5a4b3c2de） Wi _第i類因素權(quán)重。 a、b、c、d、e_分別是第i 類因素被評為最優(yōu)、良好、中等、 可用、很差的百分比，且abcdel（il，2，11）。權(quán)重最優(yōu)良好中等可用很差總得分政治環(huán)境0.050.40.20.20.10.1經(jīng)濟(jì)環(huán)境0.150.20.4

9、0.10.20.1財務(wù)環(huán)境0.050.30.40.10.10.1市場環(huán)境0.150.20.20.40.10.1基礎(chǔ)設(shè)施0.120.50.20.10.10.1技術(shù)條件0.080.10.10.60.10.1輔助工業(yè)0.050.20.10.50.10.1法律制度0.050.60.20.10.050.05行政效率0.10.20.30.30.10.1文化環(huán)境0.050.30.30.20.10.1競爭環(huán)境0.150.10.20.50.10.1合計100六、店鋪投資資金籌集六、店鋪投資資金籌集1、投資構(gòu)成、投資構(gòu)成項目總投資流動資金建設(shè)期利息建設(shè)投資固定資產(chǎn)投資投資方向調(diào)節(jié)稅無形資產(chǎn)投資2、商場經(jīng)營所需要的

10、資產(chǎn)、商場經(jīng)營所需要的資產(chǎn)（1）固定資產(chǎn)（2）流動資產(chǎn)（3）無形資產(chǎn)（4）遞延資產(chǎn)房屋與建筑物、機器設(shè)備、交通運輸工具、辦公設(shè)備、電器及影視設(shè)備、娛樂設(shè)備、其他設(shè)備等現(xiàn)金、銀行存款、短期投資、應(yīng)收及預(yù)付款和存貨。是指商場長期使用而沒有實物形態(tài)，能夠在商場經(jīng)營中長期發(fā)揮作用的權(quán)利、技術(shù)等特殊資產(chǎn)。不能記入當(dāng)年損益，應(yīng)當(dāng)在以后年度分期攤銷的各種費用。3、商場籌資規(guī)模的確定、商場籌資規(guī)模的確定（1）籌資基本原則1）合理確定資金需要量、控制資金投放時間；2）充分考慮資金成本與資金收益的比例關(guān)系；3）要對負(fù)債資金使用效果進(jìn)行分析，處理好籌資風(fēng)險。（2）籌資規(guī)模確定方法1）實際核算法2）財務(wù)報表法1）實際

11、核算法）實際核算法 在商場投資需要基本確定的情況下，根據(jù)實際投資需要核算需要籌措的資金額的方法，其程序如下： 確定投資需要； 核算需要籌措的資金總額； 計算商場內(nèi)部資金籌措額； 用籌資總額減去商場內(nèi)部資金籌集總額，即可確定商場外部籌資規(guī)模； 根據(jù)商場籌資的評價準(zhǔn)則進(jìn)行修正。2）財務(wù)報表法）財務(wù)報表法 通過對商場財務(wù)報表的分析，判斷商場的財務(wù)狀況與經(jīng)營管理狀況，從而確定合理的籌資規(guī)模。此方法較復(fù)雜，需要較強的分析技能。借助資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、損益表、現(xiàn)金流量表。4、店鋪籌資資金的類型、店鋪籌資資金的類型（1）資本金（2）負(fù)債國家投資各方集資股票流動負(fù)債長期負(fù)債應(yīng)使資本金數(shù)額與商場經(jīng)營規(guī)模相適應(yīng)；

12、對出資方式及限額的規(guī)定；投資者應(yīng)按合同規(guī)定的期限繳清各自的出資額。要求5、店鋪籌資成本核算及其意義、店鋪籌資成本核算及其意義（1）資金成本 是店鋪為籌集一定數(shù)量的資金而支付給資金提供者的一種報酬。由資金使用費和資金籌集費組成。 資金成本率資金使用費用/（籌集資金總額資金使用費用）（2）資金成本的意義 1）資金成本的高低是進(jìn)行籌資的依據(jù)； 2）是評價投資決策是否正確的重要經(jīng)濟(jì)標(biāo)準(zhǔn)。（3）資金成本的計算 1）銀行借款成本 借款成本率年利息/（借款額借款費用） 2）發(fā)行股票資金成本的計算 股票資金成本率每年股利/股票市價（1籌資費率） 3）發(fā)行債券資金成本 債券資金成本率債券利率/（1發(fā)行費率）（4

13、）應(yīng)用加權(quán)平均資金成本率進(jìn)行籌資決策加權(quán)平均的資金成本率（某項資金成本率該項資金所占的比重） 【例題1 】 某零售企業(yè)目前擁有長期資金1000萬元，其中普通股資本金400萬，資金成本率為12%；銀行長期借款300萬，資金成本率為8%；發(fā)行債券300萬，資金成本率為10%。試求該企業(yè)綜合資金成本率。解：KW=12%40010008%300100010%3001000=10.2%【例題2】某零售企業(yè)為投資一項目，決定采取發(fā)行普通股、長期債券和向銀行借款三種方式籌集資金，共有三個方案，各個方案內(nèi)容見下表：解：分別計算A、B、C三個方案的加權(quán)平均資金成本率如下：A方案加權(quán)平均資金成本率=0.515%+

14、0.313%+0.212%=13.8%B方案加權(quán)平均資金成本率=0.415%+0.313%+0.312%=13.5%C方案加權(quán)平均資金成本率=0.315%+0.313%+0.412%=13.2%資金籌集方式各種資金占全部資金的比重 資金成本率(%)A方案B方案C方案普通股 0.50.40.315長期債券 0.30.30.313銀行借款 0.20.30.4146、商場籌資風(fēng)險分析、商場籌資風(fēng)險分析1、籌資風(fēng)險概念 因負(fù)債而帶來的風(fēng)險，就是籌資風(fēng)險。 財務(wù)杠杠率息稅前利潤/稅前利潤100 （稅前利潤利息支出）/稅前利潤100 （1利息支出/稅前利潤）1002、籌資風(fēng)險的測量、籌資風(fēng)險的測量（1）自

15、有資金利潤率期望值）自有資金利潤率期望值 是指按各種可能出現(xiàn)的自有資金利潤率的概率計算的加權(quán)平均數(shù)。 自有資金利潤率期望值 （可能出現(xiàn)的自有資金利潤率概率） 【例題】某商廈有三個籌集資金的方案，A方案全部籌集自有資金；B方案籌集借入資金40，自有資金60；C方案籌集借人資金60，自有資金40，其他有關(guān)資料如下圖：市場狀況好一般差概率0.250.600.1516141022181226208A方案B方案C方案可能出現(xiàn)的自有資金利潤率（）（2）自有資金利潤率的標(biāo)準(zhǔn)差自有資金利潤率標(biāo)準(zhǔn)差 (可能出現(xiàn)自有資金利潤率自有利潤率期望值)2概率3、籌資風(fēng)險的處理對策 主要是處理好負(fù)債資金的比重，以及負(fù)債資金

16、的利息的高低。七、店鋪投資項目經(jīng)濟(jì)評價七、店鋪投資項目經(jīng)濟(jì)評價1、經(jīng)濟(jì)評價涵義、經(jīng)濟(jì)評價涵義通過建立科學(xué)、實用的經(jīng)濟(jì)評價方法和評價參數(shù)，對擬建項目從技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行全面的、綜合的分析、比較、論證，以評價項目建設(shè)方案技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性。包括財務(wù)評價和國民經(jīng)濟(jì)評價兩個方面。其示意圖如下：準(zhǔn)備工作不確定性分析財務(wù)評價方案比較不確定性分析國民經(jīng)濟(jì)評價方案比較結(jié)論推薦最優(yōu)方案經(jīng)濟(jì)評價示意圖2、經(jīng)濟(jì)評價原則、經(jīng)濟(jì)評價原則動態(tài)分析和靜態(tài)分析相結(jié)合，以動態(tài)為主；定量分析與定性分析相結(jié)合，以定量分析為主；宏觀效益分析與微觀效益分析相結(jié)合；價值量分析與實物量分析相結(jié)合，以價值量分析為主；預(yù)測分析與統(tǒng)計分析相

17、結(jié)合，以預(yù)測分析為主；全過程經(jīng)濟(jì)效益分析與階段性效益分析相結(jié)合，以全過程分析為主。3、財務(wù)評價涵義、程序與主要分析指標(biāo)、財務(wù)評價涵義、程序與主要分析指標(biāo)財務(wù)評價的角度和立足點是項目或企業(yè)的財務(wù)；財務(wù)評價的依據(jù)是國家現(xiàn)行財稅制度和價格體系；財務(wù)評價的基本內(nèi)容是分析和考察項目的財務(wù)盈利能力、清償能力以及外匯平衡；財務(wù)評價的最終目的是判斷項目的財務(wù)可行性。（1）財務(wù)評價涵義（2）財務(wù)評價程序分析和估算項目的財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)；編制財務(wù)基本報表；計算分析財務(wù)收益指標(biāo)；進(jìn)行不確定性分析。1）主要指標(biāo)）主要指標(biāo)清償能力指標(biāo)清償能力指標(biāo)盈利能力指標(biāo)盈利能力指標(biāo)外匯平衡指標(biāo)外匯平衡指標(biāo)2）主要報表）主要報表現(xiàn)金流量

18、報表現(xiàn)金流量報表資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)負(fù)債表損益表損益表（3）財務(wù)評價主要指標(biāo)與報表4、項目盈利能力分析、項目盈利能力分析盈利能力分析基本報表 盈利能力分析基本指標(biāo)全部投資現(xiàn)金流量表自有資金現(xiàn)金流量表損益表投資利潤率 投資利稅率資本金利潤率 銷售利潤率 投資收益率 投資回收期 財務(wù)凈現(xiàn)值 財務(wù)內(nèi)部收益率 是指項目正式營業(yè)后的一個正常年份的年利潤總額與項目總投資的比率，是考察項目盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)。 投資利潤率（年利潤總額或年平均利潤總額/項目總投資）100 年利潤總額年產(chǎn)品銷售收入年產(chǎn)品銷售稅金及附加年總成本費用 項目總投資固定資產(chǎn)投資投資方向調(diào)節(jié)稅建設(shè)期利息流動資金（1）投資利潤率（2）投資利稅率

19、是指項目正式營業(yè)后的一個正常份的年利稅總額或項目營業(yè)期內(nèi)的年平均利稅總額與項目總投資的比率。 投資利稅率（年利稅總額或年平均利稅總額/項目總投資）100 年利稅總額年銷售收入年總成本費用年利潤總額年銷售稅金及附加（3）投資利潤率 是指項目正式營業(yè)后的一個正常年份的年利潤總額或項目營業(yè)期內(nèi)年平均利潤總額與資本金的比例，反映了投入項目的資本金的盈利能力。 資本金利潤率（年利潤總額或年平均利潤總額/資本金）100（4）銷售利潤率 是指項目建成后營業(yè)后年平均利潤總額與年平均銷售額的比例。（5）投資回收期）投資回收期 投資回收期是指以項目的凈收益低償全部投資所需要的時間。 靜態(tài)投資回收期 是指在不考慮資

20、金時間價值的情況下，以項目凈收益抵償全部投資所需要的時間。 A.年收益額相等的靜態(tài)投資回收期 T=K/M+L，其中T為投資回收期，K為總投資，M為年收益，L為項目建設(shè)期 B.年收益不等時的靜態(tài)投資回收期 投資回收期累計凈現(xiàn)金流量開始為正值的年份1上年累進(jìn)凈現(xiàn)金流量的絕對值/當(dāng)年凈現(xiàn)金流量 動態(tài)投資回收期 是在考慮資金的時間價值的情況下，用方案在實施后每年所獲得的年收益來補償投資所需的時間 A.年收益等額的動態(tài)投資回收期 B.年收益額不等的動態(tài)投資回收期（6）財務(wù)凈現(xiàn)值 按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的折現(xiàn)率，將項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。（7）財務(wù)內(nèi)部收益率 通過求得能滿足方

21、案在使用壽命期中凈現(xiàn)值或凈年值為零的收益率來評價方案的一種方法。5、項目清償能力分析、項目清償能力分析（1）借款償還期（2）資產(chǎn)負(fù)債率（3）流動比率（4）速動比率反映項目各年所面臨的財務(wù)風(fēng)險程度及償債能力指標(biāo)。反映項目各年償付流動負(fù)債能力的指標(biāo)流動比率流動資產(chǎn)總額/流動負(fù)債總額反映項目快速償付流動負(fù)債能力的指標(biāo)速動比率（流動資產(chǎn)總額存貨）/流動負(fù)債總額6、項目不確定性分析、項目不確定性分析（1）盈虧平衡分析）盈虧平衡分析（2）敏感性分析）敏感性分析（3）風(fēng)險分析）風(fēng)險分析是指對影響項目經(jīng)濟(jì)評價結(jié)論較大的因素（不確定性因素）進(jìn)行分析，并判斷這些因素的變化對項目經(jīng)濟(jì)評價結(jié)論的影響程度，判斷項目決策

22、所面臨的風(fēng)險大小，從而使項目經(jīng)濟(jì)評價的結(jié)論更為科學(xué)。（1）盈虧平衡分析）盈虧平衡分析盈虧均衡點又稱為保本點，是待建店鋪必須實現(xiàn)的最低銷售額。1）盈虧均衡點分析公式法 2）經(jīng)營安全率法經(jīng)營安全率=（1-盈虧平衡銷售額/預(yù)期銷售額）*100%注：一般測定的標(biāo)準(zhǔn)為：安全率30%以上為優(yōu)秀店；21%30%為優(yōu)良店；10%20%為一般店；10%以下為不良店。 銷售額變動費固定費用盈虧平衡點銷售額1（2）敏感性分析）敏感性分析 敏感性是指投資過程的某一因素變化對投資效果指標(biāo)的影響程度。 （1）敏感性分析的程序 確定敏感性分析的對象 選定分析對比的不確定性因素 計算和分析不確定因素對經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度

23、繪制敏感性分析圖 確定項目的敏感性因素 （2）敏感性分析方法 根據(jù)同時考慮不確定因素的數(shù)量多少，可以分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析。解：1、選擇凈現(xiàn)值指標(biāo)作為敏感性分析的對象，可得凈現(xiàn)值為： NPV1100400（P/A，12，10）+ 200（PF，12，10） 11004005.6502+2000.3220 =1224.5(萬元) 2、選擇銷售收入、經(jīng)營成本、固定資產(chǎn)投資為不確定因素，分別對凈現(xiàn)值 指標(biāo)作敏感性分析： 設(shè)銷售收入的變化率為x，則與其相應(yīng)的凈現(xiàn)值為： NPV=11002000（1x）（1-10）-1400 （PA，12，10） 200（PF，12，10） 設(shè)經(jīng)營成本的

24、變動率為y，則與其相應(yīng)的凈現(xiàn)值為： NPV1100 2000（110）-1400（1y） （PA，12%，10） 200（PF，12，10） 設(shè)固定資產(chǎn)投資的變動率為z，則與其相應(yīng)的凈現(xiàn)值為： NPV1000（lz）100400（PA,12，10）200（PF，2，10）3、根據(jù)上述三個公式，X、y、z的取值均為10、20時，分別算出與其相應(yīng)的凈現(xiàn)值，計算結(jié)果如表1111所示： （3）風(fēng)險分析）風(fēng)險分析 又稱概率分析，是使用概率來研究預(yù)測不確定性因素和風(fēng)險因素對項目經(jīng)濟(jì)效益影響的一種定量分析方法。七、商場投資決策方法七、商場投資決策方法1、投資決策概念、投資決策概念 是投資者為實現(xiàn)其投資目標(biāo)，

25、采用一定的科學(xué)理論、方法和手段，對若干可行性投資方案進(jìn)行研究論證，從中選出最為滿意的投資方案過程。2、投資決策基本原則、投資決策基本原則（1）明確性原則（2）預(yù)測在先原則（3）系統(tǒng)性原則（4）科學(xué)可行性原則（5）民主集中原則2、投資決策基本類型、投資決策基本類型按決策條件和狀態(tài)不同分為（1）確定性決策（2）風(fēng)險性決策（3）不確定性決策是指影響決策方案的所有因素是非常明確又固定的，而且一個方案只有一個確定結(jié)果。是指各種決策方案未來的各種自然狀態(tài)不能預(yù)先肯定，是隨機的，而各種自然狀態(tài)出現(xiàn)的概率可以估計出來，并根據(jù)這一概率作出決策。不確定性決策所面臨的問題是決策目標(biāo)和各種備選方案都已知道，但各種自然

26、狀態(tài)出現(xiàn)的概率卻無法預(yù)測。2、投資決策基本方法、投資決策基本方法（1）風(fēng)險性決策方法決策樹法決策點決策樹圖123方案枝概率枝損益值狀態(tài)結(jié)點決策樹是以圖解方式分析計算各方案在不同狀態(tài)下的損益值,通過綜合期望值的比較，作出方案選擇。 【例題】方案 投資（萬元）年收益(萬元)經(jīng)營年限好0.3一般0.5差0.2ABC30010050200100601005040-5004010年10年10年（2）不確定性決策方法之一之一悲觀原則（小中取大）是依照保守求穩(wěn)的態(tài)度來“小中取大”，即先從每個方案中選擇一個最小的收益值，然后再從這些最小的收益值中選擇一個最大值，該值對應(yīng)的方案就是最優(yōu)方案。（3）不確定性決策方

27、法之二之二樂觀原則（大中取大）這種原則與悲觀原則相反，它先在各種方案的收益中選取一最大值，然后將各方案的最大值進(jìn)行比較，再選取其中的最大值，則該最大值所對應(yīng)的方案為最優(yōu)方案。（4）不確定性決策方法之三之三等概率原則（平均法）先將每個方案在各種自然狀態(tài)下的損益值相加，然后除以自然狀態(tài)的個數(shù)，求得每個方案的平均損益值，再選擇平均損益值最大的方案作為最優(yōu)方案。（5）不確定性決策方法之四之四最小遺憾原則（最小后悔值法）這種方法的基本思想是如何使選定的決策方案后可能產(chǎn)生的后悔程度達(dá)到最小。因為當(dāng)某一自然狀態(tài)出現(xiàn)時，決策者應(yīng)該明確地選擇某一方案，但由于選擇了其他方案，就會感到后悔。 這種應(yīng)選擇方案的最大收

28、益值與實際采用方案的收益值之間的差額，就叫后悔值。應(yīng)用這種方法決策時，首先把各方案的最大后悔值選出來，然后再選擇其中最小的后悔值所對應(yīng)的方案作為最優(yōu)方案。損益值 自然狀態(tài)萬元方案需求量高需求量一般需求最低ABC2001605010010050-50050 例：某投資者擬開一家商店，有三種方案可供選擇：A方案，開設(shè)一家百貨店； B 方案開設(shè)一家超市；C方案，開設(shè)一家加盟連鎖店，市場需求狀況有三種狀態(tài)需求較高、需求一般、需求較低。具體情況如圖：后悔值 自然狀態(tài) 萬元方案需求量高需求量一般需求最低ABC0401500050100500第二章第二章 門店選址門店選址第一節(jié)選址的條件和標(biāo)準(zhǔn)一、不同業(yè)態(tài)連

29、鎖店選址的基本特征和要求二、連鎖店選址條件一、百貨店一、不同業(yè)態(tài)連鎖店選址的基本特點和要求、選址在城市繁華區(qū)、交通要道。、商圈范圍大，一般以流動人口為主要銷售對象。、商店規(guī)模大，在6000平方米以上。、商店設(shè)施豪華，店堂裝飾典雅、明快。、目標(biāo)顧客為中高檔消費者和追求時尚的年輕人。二、超級市場、選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。、商圈范圍較窄，以居民為主要銷售對象。、商店面積在6000平方米以下。、目標(biāo)顧客以居民為主。、有一定的停車場地。三、大型綜合超市、選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道。、商圈范圍較大。、設(shè)有與商店營業(yè)面積相適應(yīng)的停車場。、實際營業(yè)面積一般在6000平方米以上。、目標(biāo)顧客以購物

30、頻率高的居民。四、便利店、選址在居民住宅區(qū)、主干線公路以及車站、醫(yī)院、娛樂場所、機關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)所在地。、商圈范圍窄小，一般設(shè)定在徒步購物57分鐘能夠到達(dá)的范圍內(nèi)。、商店面積在100平方米左右，營業(yè)面積利用率高。、目標(biāo)顧客主要為居民、單身者、年輕人；80的顧客為有目的的購買。五、專業(yè)店、選址多樣化，多數(shù)店設(shè)在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購物中心內(nèi)。、商圈范圍不定。、營業(yè)面積根據(jù)主營商品特點而定。、目標(biāo)市場多為流動顧客，主要滿足消費者對某類商品的選擇性需求。六、專賣店、選址在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購物中內(nèi)。、商圈范圍不定。、營業(yè)面積根據(jù)主營商品特點而定。、目標(biāo)顧客以中輕年為主；商店的陳列

31、、照明、包裝、廣告講究。七、倉儲商店、選址在公路邊、交通要道和利用閑置設(shè)施。、主要的商圈人口為57萬人。、商店營業(yè)面積大，一般在6000平方米以上。、商店設(shè)施簡單化。、設(shè)有一定規(guī)模的停車場。八、家居中心、選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、公路邊、交通要道或消費者自有房產(chǎn)比率較高的地區(qū)。、提供一站式購足和一條龍服務(wù)。、營業(yè)面積在6000平方米以上。、有一定的停車場。第二節(jié) 店鋪選址與商圈一、選址條件二、商圈與設(shè)定方法、選址城市商業(yè)條件、選址城市商業(yè)條件l城市類型 l市政設(shè)施 l交通條件 l城市規(guī)劃 l消費者因素3、選址區(qū)域選擇、選址區(qū)域選擇l市級商業(yè)區(qū) l區(qū)級商業(yè)區(qū) l街道商業(yè)區(qū) l居民區(qū) l購物中心4、選址商

32、圈條件、選址商圈條件l人口數(shù)及住戶數(shù) l競爭店數(shù)l客流狀況l道路狀況l附近店狀況l場地條件l法律條件l最高投資限額一、連鎖店選址條件二、商圈的基本概念二、商圈的基本概念邊緣商業(yè)圈次級商業(yè)圈次級商業(yè)圈15%-25%核心商業(yè)圈核心商業(yè)圈5570 商圈是指以零售店所在地為中心，向四周擴展，構(gòu)成吸引顧客的輻射范圍，即零售店吸引其顧客的地理區(qū)域。1、商圈涵義三、商圈經(jīng)驗設(shè)定法1、商圈的習(xí)慣劃分標(biāo)準(zhǔn)商圈類型交通工具特征距離（半徑）時間時速第一商圈徒步600米10分千米小時第二商圈自行車1300米10分千米小時第三商圈汽車6000米10分40千米小時商圈劃分標(biāo)準(zhǔn)表2、影響商圈大小的因素、業(yè)態(tài)不同，商圈的范圍

33、不同、分店所處位置不同，商圈范圍不同、單店的規(guī)模不同、連鎖企業(yè)知名度不同，商圈范圍不同、顧客購物出行方式不同，商圈范圍不同、顧客購物頻率不同，商圈范圍不同3、商圈的測量方法（1）賴?yán)▌tDab為城市（或社區(qū)）A商圈的 范圍； d為城市（或社區(qū)）A和B主要 干道之間的距離。 Pa 為城市（或社區(qū)）A的人口 數(shù)量；Pb 為城市（或社區(qū)）B 的人口數(shù)量。 PaPbdDab1lDa ：a地到商圈分界點的時間距離（小汽車行使時間）；lDa Db :兩地之間的時間距離 （小汽車行使時間）；lPa :a地的銷售面積；lPb : b地的銷售面積。 PaPbDbDaDa1（2）科亨.阿普波姆法則 3、赫夫法則P

34、ij為消費者從住所前往商業(yè)區(qū)的可能性；Sj為某類商品在商業(yè)區(qū)內(nèi)的總營業(yè)面積；Tij為消費者從住所道商業(yè)區(qū)所需花費的時間；入指數(shù)用來衡量顧客因購物類型不同而對路途時間的重視程度；n為不同商業(yè)區(qū)的數(shù)量。入需要通過實際調(diào)研或進(jìn)行相關(guān)運算加以確定。njijjijjijTSTSP14、問卷調(diào)查設(shè)定法l（1）顧客調(diào)查，包括住址、來店頻率（次周、次月） 大型店利用頻度、競爭店利用頻度；l（2）繪制商圈；l（3）計算商圈內(nèi)的住戶數(shù)；l（4）預(yù)算銷售額；l（5）劃分商圈層次。第三節(jié) 商圈調(diào)查與分析一、市場調(diào)查的目的二、調(diào)查資料的來源三、商圈調(diào)查與分析一、市場調(diào)查的目的l1、了解優(yōu)良立地的基本條件是否具備l2、確

35、定立定條件的三要素是否具備l3、估算營業(yè)額是否準(zhǔn)確度高、誤差小二、調(diào)查資料的來源 資料類別 資料來源城市布局、發(fā)展規(guī)劃資料城市政府、住宅或城建管理部門人口數(shù)、戶數(shù)資料城市政府、戶籍管理部門或居委會競爭分布圖實地調(diào)查、行業(yè)協(xié)會、工商部門競爭店銷售業(yè)績實地調(diào)查、行業(yè)協(xié)會、工商部門商業(yè)業(yè)態(tài)與格局的未來變化城市政府、行業(yè)協(xié)會三、商圈調(diào)查與分析三、商圈調(diào)查與分析1、商圈潛力調(diào)查、商圈潛力調(diào)查 就是調(diào)查該地區(qū)內(nèi)消費者生活狀態(tài)的資料，了解商圈范圍內(nèi)有多少人口、多大的潛在消費額、人們的消費行為等以確定其發(fā)展前景如何。包括 l商圈人口調(diào)查與分析 l商圈客流量調(diào)查與分析 l潛在消費額調(diào)查與分析 l顧客消費傾向分析

36、 2、城市結(jié)構(gòu)調(diào)查、城市結(jié)構(gòu)調(diào)查地域 交通 繁華地段 各項城市機能 城市發(fā)展計劃 3、商圈競爭店調(diào)查商圈競爭店調(diào)查商圈競爭店情況調(diào)查 ：綜合調(diào)查 、商品能力調(diào)查 、店鋪調(diào)查 、店鋪運營管理調(diào)查。飽和指數(shù)分析飽和指數(shù)分析：IRS：飽和指數(shù)C：某地區(qū)購買某類商品的潛在顧客數(shù)RE ：某地區(qū)每位顧客平均購買額RF：某地區(qū)經(jīng)營同類商品商店營業(yè)總面積RFRECIRS飽和指數(shù)：1、連鎖分店、連鎖分店銷售額預(yù)測銷售額預(yù)測 （1）購買力估算法（2）商店業(yè)績類比法（3）賣場面積比較法2、新建分店投資預(yù)測、新建分店投資預(yù)測 l列出投資項目名細(xì)，計算 總投資 ；l參考其他超級市場單位面 積的投資計算總投資 。3、新建分店費用預(yù)測、新建分店費用預(yù)測 包括：人工費、房租、促銷費、水電煤氣費四、分店開設(shè)的投資回報率預(yù)測4、新建分店的盈虧均衡點分析新建分店的盈虧均衡點分析 盈虧均衡點又稱為保本點，是待建超級市場必須實現(xiàn)的最低銷售額。（1）盈虧均衡點分析公式法 銷售額變動費固