從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅的計(jì)稅原值確認(rèn)技巧及案例分析

1、從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅的計(jì)稅原值確認(rèn)技巧及案例分析2011-07-11    投資理財(cái)    肖太壽    我要評(píng)論（0） 標(biāo)簽： 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 企業(yè)會(huì)計(jì)制度 小企業(yè)會(huì)計(jì)制度 會(huì)計(jì)制度 會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 案例分析 固定資產(chǎn)     從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅的計(jì)稅原值確認(rèn)技巧及案例分析    作者；中國(guó)財(cái)稅培訓(xùn)師肖太壽博士    由于我國(guó)執(zhí)行小企業(yè)會(huì)計(jì)制度、企業(yè)會(huì)計(jì)制度和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的企業(yè)對(duì)房屋原值計(jì)量的會(huì)計(jì)方法是不同的，不同的計(jì)量方法會(huì)導(dǎo)致從價(jià)計(jì)

2、征房產(chǎn)稅的計(jì)稅原值確認(rèn)差異，從而導(dǎo)致企業(yè)繳納房產(chǎn)稅的差異，針對(duì)這種差異在稅法上應(yīng)該如何處理呢？財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知(財(cái)稅2010121號(hào))規(guī)定：“對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等?！必?cái)稅2010121號(hào)文件還規(guī)定：“宗地容積率(注：容積率是指房屋總建筑面積與用地面積的比率)低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)?！弊载?cái)稅2010121號(hào)文件下發(fā)之日起，從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅的房產(chǎn)計(jì)稅原值有了獨(dú)立于會(huì)計(jì)核算之外的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。由于稅法與

3、會(huì)計(jì)已經(jīng)產(chǎn)生了明顯的差異，因此，納稅人會(huì)計(jì)核算的房產(chǎn)原值與財(cái)稅2010121號(hào)文件規(guī)定不一致的，在申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)財(cái)稅2010121號(hào)文件規(guī)定進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。為了讓更多的財(cái)務(wù)納稅人員及廣大的稅務(wù)干部明確從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅的計(jì)稅原值確認(rèn)方法，筆者在此進(jìn)行分析。    （一）執(zhí)行小企業(yè)會(huì)計(jì)制度和企業(yè)會(huì)計(jì)制度的企業(yè)對(duì)從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅的計(jì)稅原值確認(rèn)方法    企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定：“企業(yè)購(gòu)入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，在尚未開發(fā)或建造自用項(xiàng)目前，作為無(wú)形資產(chǎn)核算，并按本制度規(guī)定的期限分期攤銷。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房時(shí)，應(yīng)將土地使用權(quán)

4、的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本；企業(yè)利用土地建造自用某項(xiàng)目時(shí)，將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本。”小企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定：“企業(yè)購(gòu)入的土地使用權(quán)，或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，按照實(shí)際支付的價(jià)款作為實(shí)際成本，并作為無(wú)形資產(chǎn)核算；待該項(xiàng)土地開發(fā)時(shí)再將其賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入相關(guān)在建工程?！被谝陨弦?guī)定，執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度和小企業(yè)會(huì)計(jì)制度的納稅人，在會(huì)計(jì)核算時(shí)已經(jīng)將地價(jià)計(jì)入了房產(chǎn)原值，但是，對(duì)于土地面積大于房屋實(shí)際占地面積的部分，會(huì)計(jì)制度并未明確要求將這部分“空地”的價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值，因此，執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度和小企業(yè)會(huì)計(jì)制度的納稅人在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)具有一定的自由裁量權(quán)。  

5、60; 而財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知(財(cái)稅2008152號(hào))規(guī)定：“自2009年1月1日起，對(duì)依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。對(duì)納稅人未按國(guó)家會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評(píng)估?！必?cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知(財(cái)稅2010121號(hào))規(guī)定：“對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等?！必?cái)稅2010121號(hào)文件下發(fā)后，執(zhí)行會(huì)計(jì)

6、制度的納稅人在申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)會(huì)計(jì)與稅法的差異，相應(yīng)對(duì)房產(chǎn)計(jì)稅原值進(jìn)行調(diào)增或調(diào)減。    案例1:    C公司是執(zhí)行會(huì)計(jì)制度的企業(yè)。C公司土地總面積為10000平方米，取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款以及開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用總額為600萬(wàn)元，2010年底房屋總建筑面積和占地面積均為1000平米。假設(shè)C公司會(huì)計(jì)核算時(shí)有兩種選擇：一是將房屋實(shí)際占地面積所對(duì)應(yīng)的地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值，即計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)為60萬(wàn)(1000÷10000×600)，其余540萬(wàn)元(60060)地價(jià)計(jì)入“無(wú)形資產(chǎn)”。二是將地價(jià)全部計(jì)入房產(chǎn)原值

7、，即計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)為600萬(wàn)元。    分析：    由于容積率1000÷100000.1（小于0.5）    土地單價(jià)600÷100000.06(萬(wàn)元平方米)    根據(jù)財(cái)稅2010121號(hào)的規(guī)定，計(jì)入房產(chǎn)計(jì)稅原值的地價(jià)1000×2×0.06120(萬(wàn)元)，C公司在申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時(shí)，計(jì)入房產(chǎn)計(jì)稅原值的地價(jià)款應(yīng)為120萬(wàn)元。因此，C公司會(huì)計(jì)核算時(shí)，如果將房屋實(shí)際占地面積所對(duì)應(yīng)的地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值，即計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)為60萬(wàn)(1000

8、÷10000×600)，其余540萬(wàn)元(60060)地價(jià)計(jì)入“無(wú)形資產(chǎn)”，則C公司在申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時(shí)，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)調(diào)增房產(chǎn)計(jì)稅原值60萬(wàn)元(12060)。如果將地價(jià)全部計(jì)入房產(chǎn)原值，即計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)為600萬(wàn)元，則C公司在在申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時(shí)，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)調(diào)減房產(chǎn)計(jì)稅原值480萬(wàn)元(600120)。    案例2:    D公司是執(zhí)行會(huì)計(jì)制度的企業(yè)。D公司土地總面積為10000平方米，取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款以及開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用總額為600萬(wàn)元，2010年底房屋總建筑面積為6000平米，房屋總占地面積為3000平方

9、米。D公司會(huì)計(jì)核算時(shí)有兩種選擇：一是將房屋實(shí)際占地面積所對(duì)應(yīng)的地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值，即計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)為180萬(wàn)元(3000÷10000×600)，其余420萬(wàn)元(600180)地價(jià)計(jì)入“無(wú)形資產(chǎn)”。二是將地價(jià)全部計(jì)入房產(chǎn)原值，即計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)為600萬(wàn)元。    分析：    由于D公司容積率6000÷100000.6，而且容積率大于0.5，如果D公司會(huì)計(jì)核算時(shí)，將房屋實(shí)際占地面積所對(duì)應(yīng)的地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值，即計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)為180萬(wàn)元(3000÷10000×600)，其余420

10、萬(wàn)元(600180)地價(jià)計(jì)入“無(wú)形資產(chǎn)”，則根據(jù)財(cái)稅2010121號(hào)的規(guī)定，D公司在申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時(shí)，180萬(wàn)元(3000÷10000×600)應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)計(jì)稅原值。因此，D公司在申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時(shí)，不需要對(duì)房產(chǎn)計(jì)稅原值進(jìn)行調(diào)整；如果D公司會(huì)計(jì)核算時(shí)，將地價(jià)全部計(jì)入房產(chǎn)原值，即計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)為600萬(wàn)元，D公司在申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時(shí)，不需要對(duì)房產(chǎn)計(jì)稅原值進(jìn)行調(diào)整。    （二）執(zhí)行新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的企業(yè)對(duì)從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅的計(jì)稅原值確認(rèn)方法    企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)無(wú)形資產(chǎn)應(yīng)用指南指出：“自行開發(fā)建造廠房等建筑物，相關(guān)的土地

11、使用權(quán)與建筑物應(yīng)當(dāng)分別進(jìn)行處理；外購(gòu)?fù)恋丶敖ㄖ镏Ц兜膬r(jià)款應(yīng)當(dāng)在建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行分配；難以合理分配的，應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)；企業(yè)（房地產(chǎn)開發(fā)）取得土地用于建造對(duì)外出售的房屋建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)賬面價(jià)值應(yīng)當(dāng)計(jì)入所建造的房屋建筑物成本?！逼髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第38號(hào)首次執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)用指南指出：“首次執(zhí)行日之前已計(jì)入在建工程和固定資產(chǎn)的土地使用權(quán)，符合企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)無(wú)形資產(chǎn)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)單獨(dú)確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn)的，首次執(zhí)行日應(yīng)當(dāng)進(jìn)行重分類，將歸屬于土地使用權(quán)的部分從原資產(chǎn)賬面價(jià)值中分離，作為土地使用權(quán)的認(rèn)定成本，按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)無(wú)形資產(chǎn)的規(guī)定處理?！睆囊陨弦?guī)定可以看出，除“房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)

12、商品房”以及“外購(gòu)不動(dòng)產(chǎn)支付的價(jià)款難以在建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行合理分配的”以外，執(zhí)行新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的納稅人應(yīng)當(dāng)將土地使用權(quán)單獨(dú)計(jì)價(jià)(注：?jiǎn)为?dú)計(jì)入“無(wú)形資產(chǎn)”或者“投資性房地產(chǎn)”)，而不計(jì)入房產(chǎn)原值。原來(lái)執(zhí)行會(huì)計(jì)制度的企業(yè)將地價(jià)合并計(jì)入房產(chǎn)原值的，在首次執(zhí)行新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則時(shí)，還應(yīng)將歸屬于土地使用權(quán)的部分從原資產(chǎn)賬面價(jià)值中分離，并單獨(dú)計(jì)價(jià)。財(cái)稅2010121號(hào)文件下發(fā)后，執(zhí)行新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的納稅人未將地價(jià)款計(jì)入房產(chǎn)原值的，在申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)財(cái)稅2010121號(hào)文件的規(guī)定相應(yīng)調(diào)增房產(chǎn)計(jì)稅原值。    案例3:    E公司是執(zhí)

13、行新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的企業(yè)。E公司土地總面積為10000平方米，取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款以及開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用總額為600萬(wàn)元，2010年底房屋總建筑面積和占地面積都為1000平米。E公司會(huì)計(jì)核算時(shí)將地價(jià)款全部計(jì)入“無(wú)形資產(chǎn)”，即計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)為0。    分析：    由于容積率1000÷100000.1（小于0.5）    土地單價(jià)600÷100000.06(萬(wàn)元平方米)    根據(jù)財(cái)稅2010121號(hào)的規(guī)定，E公司計(jì)入房產(chǎn)計(jì)稅原值的地價(jià)1000&

14、#215;2×0.06120(萬(wàn)元)，E公司在申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時(shí)，計(jì)入房產(chǎn)計(jì)稅原值的地價(jià)款應(yīng)為120萬(wàn)元。因此，E公司在申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時(shí)，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)調(diào)增房產(chǎn)計(jì)稅原值120萬(wàn)元。    案例4:    F公司是執(zhí)行新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的企業(yè)。F公司土地總面積為10000平方米，取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款以及開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用總額為600萬(wàn)元，2010年底房屋總建筑面積為6000平米，占地面積為1000平米，F(xiàn)公司會(huì)計(jì)核算時(shí)將地價(jià)款全部計(jì)入“無(wú)形資產(chǎn)”，即計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)為0。    分析： &

15、#160;  由于D公司容積率6000÷100000.6，而且容積率大于0.5，根據(jù)財(cái)稅2010121號(hào)的規(guī)定，F(xiàn)公司在申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時(shí)，地價(jià)款600萬(wàn)元應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)計(jì)稅原值。因此，F(xiàn)公司在申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時(shí)，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)調(diào)增房產(chǎn)計(jì)稅原值600萬(wàn)元。    (三)應(yīng)并入房產(chǎn)原值的土地價(jià)值的計(jì)算    1、應(yīng)并入房產(chǎn)原值計(jì)算繳納房產(chǎn)稅的土地價(jià)值，其包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等，包含為取得該地所有的付出，如耕地占用稅、契稅等。不能以攤銷后的土地剩余價(jià)值計(jì)稅。    2、

16、宗地容積率高于或等于0.5的，應(yīng)將全部土地價(jià)值并入房產(chǎn)原值計(jì)算繳納房產(chǎn)稅；宗地容積率低于0.5的，應(yīng)將全部土地價(jià)值按照房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定房產(chǎn)原值計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。    (四)宗地容積率和建筑面積的界定    1、容積率是衡量建設(shè)用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)，是指在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內(nèi)，房屋的地上總建筑面積與宗地面積的比值，分為實(shí)際容積率和規(guī)劃容積率兩種。通常所說(shuō)的容積率是指規(guī)劃容積率，即等于地上總建筑面積÷規(guī)劃用地面積，也指即宗地內(nèi)規(guī)劃允許地上總建筑面積與宗地面積的比值。但在稅收實(shí)踐中的容積率是指實(shí)際容

17、積率。    2、容積率表達(dá)的是具體“宗地”內(nèi)單位土地面積上允許的建筑容量。宗地是地籍管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權(quán)屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設(shè)施用地等。容積率只有在指“宗地”容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強(qiáng)度，宗地間才具有可比性。    3、納稅人如果受讓多宗地塊且分別領(lǐng)取國(guó)有土地使用證的，依照上述文件規(guī)定則視為多宗地，應(yīng)分別計(jì)算各地塊的宗地容積率。容積率的計(jì)算需要地上建筑物的總建筑面積的數(shù)據(jù)，而地上建筑物并不專指房產(chǎn)，既不等于各房產(chǎn)的建筑面積之和，也不等于各房產(chǎn)的基底面積

18、。    4、建筑面積是指建筑物各層水平平面面積的總和，其計(jì)算范圍必須按照中華人民共和國(guó)建設(shè)部第326令關(guān)于發(fā)布國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)<建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范>的公告執(zhí)行，包含永久性頂蓋無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的站臺(tái)、加油站、收費(fèi)站等，但獨(dú)立的煙囪、煙道、地溝、油罐等不計(jì)算建筑面積。由此加油站的加油罩棚雖不征收房產(chǎn)稅，但需要計(jì)算其容積率，從而可能影響到房產(chǎn)稅的計(jì)征。另外，建筑物凈高低于1.2米的建筑物不計(jì)算總建筑面積；在1.2米至2.2米之間的建筑物按1/2計(jì)算總建筑面積；超過(guò)8米的單層建筑物，按2倍的計(jì)算單層建筑面積計(jì)算總建筑面積。    案例5

19、：    某加油站2005年受讓國(guó)有土地200000.00元（面積1000平方米），2008年外包其他單位承建平房300000.00元（建筑面積400平方米），加油棚80000.00元（層高7.8米，建筑面積120平方米）；2009年受讓國(guó)有土地500000.00元（面積2000平方米），未建造房屋，2011年應(yīng)申報(bào)繳納房產(chǎn)稅為多少？    分析：    1、計(jì)算容積率    宗地一為（400.00+120.00）÷1000.00=0.52  &

20、#160; 宗地二為0    2、計(jì)算應(yīng)并入的土地價(jià)值    宗地一200000.00元    宗地二0    3、計(jì)算房產(chǎn)稅    （300000.00+200000.00）×（1-30%）×1.2%=4200.00元。    案例6：    某公司2005年受讓國(guó)有土地200000.00元（面積1000平方米），2008年外包其他單位承建平房300000.00元（

21、年底已完工，建筑面積400平方米）；2009年受讓國(guó)有土地500000.00元（面積2000平方米），2009年外包其他單位承建廠房800000.00元（年底已完工，層高8.5米，單層建筑面積700平方米），2011年應(yīng)申報(bào)繳納房產(chǎn)稅為多少？    分析：    1、計(jì)算容積率    宗地一容積率400.00÷1000.00=0.4    宗地二容積率700.00×2÷2000.00=0.7    2、計(jì)算應(yīng)并入的土

22、地價(jià)值    宗地一400.00×2×（200000.00÷1000.00）=160000.00元    宗地二500000.00元    3、計(jì)算房產(chǎn)稅    ×（1-30%）×1.2%=14784.00元。    案例7：    某公司2005年受讓國(guó)有土地面積1000平方米，合同約定受讓金額為260000.00元，實(shí)際支付200000.00元（當(dāng)?shù)卣颠€600

23、00.00元），繳納耕地占用稅30000.00元、契稅5200.00元，另支付原住戶樹木遷移費(fèi)900.00元，2008年外包其他單位承建平房300000.00元（年底已完工，建筑面積500平方米）2011年應(yīng)申報(bào)繳納房產(chǎn)稅為多少？    分析：    1、計(jì)算容積率    宗地一容積率500.00÷1000.00=0.5    2、計(jì)算應(yīng)并入的土地價(jià)值    260000.00+30000.00+5200.00+900.00=29610

24、0.00元    3、計(jì)算房產(chǎn)稅    （300000.00+296100.00×（1-30%）×1.2%=5007.24元。    （五）應(yīng)注意的四個(gè)問(wèn)題    1、納稅人發(fā)生的房產(chǎn)評(píng)估增值部分是否應(yīng)當(dāng)繳納房產(chǎn)稅？執(zhí)行新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的納稅人，因初始確認(rèn)“投資性房地產(chǎn)”或者“投資性房地產(chǎn)”公允價(jià)值發(fā)生變化而調(diào)整房產(chǎn)賬面原價(jià)的，是否應(yīng)當(dāng)同時(shí)調(diào)整房產(chǎn)稅計(jì)稅原值？    關(guān)于納稅人發(fā)生的房產(chǎn)評(píng)估增值部分是否應(yīng)當(dāng)繳納房產(chǎn)稅的問(wèn)題，財(cái)稅

25、2008152號(hào)文件規(guī)定：“房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算?！钡械牡胤接袑ｉT的規(guī)定，例如，江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于地方稅有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)題的通知(蘇地稅發(fā)1999087號(hào))規(guī)定：“企業(yè)改組改制過(guò)程中，對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行重新評(píng)估并調(diào)整房產(chǎn)原值的，不論是否按新調(diào)整的房產(chǎn)原值提取折舊，均應(yīng)按調(diào)整后的房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅?！?，因此，納稅人發(fā)生房產(chǎn)評(píng)估增值(或減值)以及初始確認(rèn)“投資性房地產(chǎn)”或者持有“投資性房地產(chǎn)”期間公允價(jià)值發(fā)生變化，并按國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定調(diào)增(或調(diào)減)房產(chǎn)原值的，應(yīng)按調(diào)整后的房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅，同時(shí)，根據(jù)國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，納稅人除發(fā)生資產(chǎn)重組以及確認(rèn)投資性房地產(chǎn)等少數(shù)情形外，房產(chǎn)

26、的會(huì)計(jì)核算應(yīng)當(dāng)遵循歷史成本原則，納稅人不得因房產(chǎn)增值(或減值)而隨意調(diào)增(或調(diào)減)房產(chǎn)原值。    2、財(cái)稅2010121號(hào)文件規(guī)定：“對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等?！睂?duì)于“地價(jià)”應(yīng)當(dāng)如何把握？是否應(yīng)當(dāng)考慮土地評(píng)估增值和攤銷等因素？納稅人支付的土地租金是否構(gòu)成地價(jià)？    財(cái)稅2010121號(hào)文件規(guī)定的“地價(jià)”應(yīng)為納稅人根據(jù)房屋的實(shí)際占地面積與整個(gè)宗地面積的比例對(duì)實(shí)際支付的地價(jià)，包括納稅人取得土地使用權(quán)實(shí)際支付的價(jià)款以及開發(fā)土地實(shí)際支出的成

27、本費(fèi)用進(jìn)行分配的土地價(jià)款。納稅人會(huì)計(jì)核算時(shí)將土地評(píng)估增值計(jì)入“無(wú)形資產(chǎn)”或“投資性房地產(chǎn)”等科目(土地價(jià)值單獨(dú)核算)而未計(jì)入房?jī)r(jià)的，在確定房產(chǎn)計(jì)稅原值時(shí)，不需要將土地評(píng)估增值部分加計(jì)入地價(jià)。納稅人會(huì)計(jì)核算時(shí)對(duì)土地進(jìn)行攤銷的，在確定房產(chǎn)計(jì)稅原值時(shí)，攤銷額也不得從地價(jià)中扣減。納稅人通過(guò)劃撥等方式取得土地未支付地價(jià)的，計(jì)入房產(chǎn)計(jì)稅原值的地價(jià)應(yīng)為零。    3、財(cái)稅2010121號(hào)文件下發(fā)以前，納稅人在會(huì)計(jì)核算時(shí)未將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值，并且申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時(shí)未將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)計(jì)稅原值的，是否應(yīng)當(dāng)補(bǔ)征2010年度以前的房產(chǎn)稅？    財(cái)稅2008152號(hào)文件規(guī)定：“房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。對(duì)納稅人未按國(guó)家會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評(píng)估?！备鶕?jù)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，納稅人在會(huì)計(jì)核算時(shí)應(yīng)當(dāng)將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值。因此，在財(cái)稅2010121號(hào)文件下發(fā)以前，執(zhí)行會(huì)計(jì)制度的納稅人在申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時(shí)，未將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)