二手房墊資業(yè)務(wù)

1、二手房墊資業(yè)務(wù)及相關(guān)流程一、二手房墊資業(yè)務(wù)的界定二手房墊資業(yè)務(wù)是指在二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，買(mǎi)方因資金不足，欲以購(gòu)買(mǎi)的住房向銀行申請(qǐng)按揭貸款，而賣(mài)方為了自身的交易安全，要求買(mǎi)方在過(guò)戶(hù)以前付清全部購(gòu)房款，而產(chǎn)生的第三方墊資業(yè)務(wù)。二、目前太原市二手房墊資業(yè)務(wù)的市場(chǎng)情況根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研了解，二手房墊資業(yè)務(wù)主要依托于房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、房地局和銀行。目前太原市二手房墊資業(yè)務(wù)主要資金來(lái)源是擔(dān)保公司，其中包括德林擔(dān)保、博大擔(dān)保、澤坤擔(dān)保、邦信擔(dān)保和大德通擔(dān)保。此外還有一部分個(gè)人也以一定的資金規(guī)模占據(jù)了一部分市場(chǎng)份額。三、二手房按揭貸款的基本流程二手房按揭貸款分為商業(yè)按揭貸款和公積金按揭貸款。公積金按揭貸款和商業(yè)按揭貸款的

2、前期交易流程是一樣的，因?yàn)楣e金按揭貸款需太原市公積金管理中心審核，所需時(shí)間會(huì)延長(zhǎng)一個(gè)月左右。以下以商業(yè)按揭貸款為例，介紹二手房墊資介入的基本流程。商業(yè)按揭貸款的交易流程主要分為三個(gè)階段：（一）前期銀行審核按揭貸款額度階段1、在買(mǎi)賣(mài)雙方達(dá)成初步購(gòu)買(mǎi)意向時(shí)，賣(mài)方需到房地局對(duì)準(zhǔn)備出售的房產(chǎn)進(jìn)行核檔。核檔正常需要10個(gè)工作日2、核檔完成后，雙方到準(zhǔn)備貸款的銀行進(jìn)行按揭額度預(yù)審批，包括房產(chǎn)價(jià)值的預(yù)評(píng)估。（該過(guò)程需3個(gè)工作日，預(yù)評(píng)估費(fèi)為200-300元）；（二）房地局辦理過(guò)戶(hù)階段（第三方墊資的介入階段）1、買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。2、買(mǎi)方繳納契稅。3、房地局辦理房屋轉(zhuǎn)移登記受理單。4、買(mǎi)方向賣(mài)方支付購(gòu)

3、房款（墊資方見(jiàn)到受理單后，進(jìn)行墊資，受理單由墊資方保管）。5、買(mǎi)方到公證處向墊資方做全權(quán)委托公證（公證的內(nèi)容為：代領(lǐng)房產(chǎn)證、辦理抵押他項(xiàng)、銀行貸款手續(xù)等，公證費(fèi)為400-600元）。6、在房地局受理后15個(gè)工作日后領(lǐng)取過(guò)戶(hù)后的房產(chǎn)證。備注：上述第4和5項(xiàng)程序基本上是同時(shí)進(jìn)行的。（三）銀行辦理按揭放款階段1、銀行在見(jiàn)到過(guò)戶(hù)后的房產(chǎn)證后，出具評(píng)估報(bào)告，向房地局申請(qǐng)辦理他項(xiàng)登記（該過(guò)程需2個(gè)工作日）。2、房管局出具他項(xiàng)登記受理單，辦理他項(xiàng)登記（該過(guò)程需要10個(gè)工作日）3、銀行見(jiàn)到他項(xiàng)登記證后放款。4、收回墊資款。三、二手房墊資的流程如下圖所示：1、商貸流程：房產(chǎn)過(guò)戶(hù)（正常需15個(gè)工作日，可通過(guò)渠道縮

4、短時(shí)間，目前市場(chǎng)行情是1500元/件）代領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證出具評(píng)估報(bào)告在房管局辦理抵押備案，該過(guò)程需有2個(gè)工作日買(mǎi)方與墊資方簽訂墊資協(xié)議全委公證房管局出具他項(xiàng)權(quán)證，該工作需10個(gè)工作日，通過(guò)催件可加快進(jìn)行墊資銀行見(jiàn)到他項(xiàng)權(quán)證后，進(jìn)行放款歸還墊資款2、公積金貸款流程：房產(chǎn)過(guò)戶(hù)（正常需15個(gè)工作日，可通過(guò)渠道縮短時(shí)間，目前市場(chǎng)行情是1500元/件）1拿到房產(chǎn)證后，前往公積金中心辦理公積金貸款申請(qǐng)（正常需要15個(gè)工作日）2買(mǎi)方與墊資方簽訂墊資協(xié)議全委公證4辦理他項(xiàng)權(quán)證（房管局出具他項(xiàng)權(quán)證，該工作需10個(gè)工作日，通過(guò)催件可加快）6進(jìn)行墊資銀行拿到他項(xiàng)權(quán)證后，將申請(qǐng)貸款資料和他項(xiàng)權(quán)證一同送交公積金中心，公積金中心

5、見(jiàn)到他項(xiàng)權(quán)證后，通知銀行放款（每周二和周四）7歸還墊資款3公積金中心申核通過(guò)后，將資料提交給指定的銀行，委托銀行辦理他項(xiàng)權(quán)證（1-2個(gè)工作日）5二手房墊資整個(gè)流程正常需要30個(gè)工作日左右，按天計(jì)算在45天左右，與房產(chǎn)中介公司合作，通過(guò)其業(yè)務(wù)關(guān)系溝通，可以縮短交易流程，整個(gè)墊資過(guò)程可能需要40天左右（光大銀行在見(jiàn)到抵押登記受理單后即可放款，整個(gè)墊資過(guò)程可能需要25天左右）。因?yàn)槎址抗e金按揭貸款需太原市公積金管理中心審核，整個(gè)墊資過(guò)程在60天左右。四、該項(xiàng)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)1、該房產(chǎn)在辦理他項(xiàng)過(guò)程中被法院查封；2、中介公司惡意套取墊資款3、墊資后，銀行按揭出現(xiàn)狀況，不能下放或不能按時(shí)下放。4、銀行按

6、揭貸款出來(lái)后，買(mǎi)方惡意，將銀行卡中的款項(xiàng)轉(zhuǎn)走，導(dǎo)致不能歸還墊資款。五、準(zhǔn)入條件1、太原市范圍內(nèi)的二手房按揭貸款；2、買(mǎi)受人的征信報(bào)告良好，貸款無(wú)逾期，信用卡的逾期不得超過(guò)2次，每次不得超過(guò)1個(gè)月。3、買(mǎi)受人的年齡不得超過(guò)50周歲，身體健康。4、買(mǎi)受人已在預(yù)按揭貸款的銀行取得授信額度。5、買(mǎi)受人同意在公證處辦理全權(quán)委托公證。六、墊資收費(fèi)費(fèi)用：目前市場(chǎng)上行情為商業(yè)貸款為墊資額的5%+1400元，買(mǎi)方歸還墊資款后向中介返還3%-3.5%；公積金貸款手續(xù)費(fèi)為7%+2000元，買(mǎi)方歸還墊資款后向中介返還2%。附 房產(chǎn)交易過(guò)程中的費(fèi)用明細(xì)：買(mǎi)房承擔(dān)：A契稅：成交價(jià)或評(píng)估價(jià)*1.5%（商用房或大于144平米的稅率為3%）B交易服務(wù)費(fèi)：建筑面積*3元C交易印花稅：成交價(jià)格*0.05%D產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi)：50元-80元賣(mài)方承擔(dān)：A交易服務(wù)費(fèi)：建筑面積*3元B交易印花稅：成交價(jià)格或評(píng)估價(jià)*0.05%C土地出讓金：成交價(jià)格或評(píng)估價(jià)格*1