當(dāng)前國內(nèi)物業(yè)管理存在問題和對策

1、當(dāng)前國內(nèi)物業(yè)管理存在問題和對策當(dāng)前國內(nèi)物業(yè)管理存在的問題和對策隨著我國城市化進(jìn)程的進(jìn)一步發(fā)展，原來獨門獨戶自我 管理形式已被迅猛發(fā)展的城市物業(yè)集中管理所取代。在這一 物業(yè)管理的重要轉(zhuǎn)型時期，亟需完善的法律制度來加以調(diào)整 和規(guī)范。一、當(dāng)前物業(yè)管理存在的主要問題（一）物業(yè)管理費糾紛。除了合同約定的因提供物業(yè)管 理而直接產(chǎn)生的費用，還包括物業(yè)管理企業(yè)所代辦的供暖費 用、供熱水費用等。根據(jù)目前的實際現(xiàn)狀，小區(qū)物業(yè)管理費 實際交納的比例在 70%至 90%之間，而作為業(yè)主拒交物業(yè)管 理費的主要理由多為物業(yè)管理不到位，小區(qū)臟、亂、差；供 暖、供熱水溫度低、供應(yīng)時間短；小區(qū)內(nèi)存在業(yè)主車輛丟失 現(xiàn)象和內(nèi)配套設(shè)

2、施不完備等。（二）業(yè)主財產(chǎn)損失賠償糾紛。此類糾紛一般是由小區(qū) 內(nèi)業(yè)主的汽車、摩托車、自行車的丟失引起，這也是小區(qū)物 業(yè)管理中的瓶頸問題。由于對小區(qū)保安責(zé)任的相關(guān)法律規(guī)定 不健全，在如何合理分配物業(yè)管理企業(yè)的財產(chǎn)損失賠償責(zé)任 方面無相關(guān)依據(jù)，因此極易發(fā)生該類糾紛。（三）小區(qū)公用設(shè)施傷人賠償糾紛。此類糾紛主要有因 物業(yè)管理企業(yè)對小區(qū)內(nèi)道路、嘗井、廣告牌、管道等管理不 善，致使業(yè)主受到人身損害而發(fā)生的糾紛。（四）無因管理糾紛。此類糾紛主要涉及物業(yè)管理企業(yè) 與小區(qū)的開發(fā)商曾簽訂過前期物業(yè)管理合同，但在業(yè)主入住 后、甚至業(yè)主委員會成立后，未能直接與業(yè)主或業(yè)主委員會 續(xù)訂物業(yè)管理合同，物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主追

3、討物業(yè)管理費而 發(fā)生的糾紛。（五）小區(qū)公用部位的侵權(quán)糾紛。個別業(yè)主進(jìn)住小區(qū)后 擅自亂搭亂建，引起其他大部分業(yè)主的不滿，要求物業(yè)管理 企業(yè)查處個別業(yè)主亂搭亂建行為。在此類糾紛中，如物業(yè)管 理企業(yè)查處個別業(yè)主的亂搭亂建行為,則存在著無行政執(zhí)法 權(quán)的制約；如僅對個別亂搭亂建的業(yè)主僅進(jìn)行勸阻而不強行 拆除搭建物，勢必造成大部分業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理 糾紛。（六）小區(qū)公用部位的出租營利問題。此類糾紛主要發(fā) 生在小區(qū)個別業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)擅自將小區(qū)物業(yè)的共用 部位自用或出租用于設(shè)置廣告位等進(jìn)行營利問題。由于此類 糾紛涉及到建筑物區(qū)分所有權(quán)問題，需物權(quán)法來進(jìn)一步調(diào) 整，因此發(fā)生糾紛時爭議較大。（七）小區(qū)

4、內(nèi)停車收費糾紛。此類糾紛主要由物業(yè)管理 企業(yè)以維護(hù)小區(qū)管理秩序為由，自行或以業(yè)主物業(yè)委員會規(guī) 定為由向擁有私家車的業(yè)主收取的小區(qū)車位費、道路維護(hù) 費、進(jìn)門費等糾紛。由于物業(yè)管理企業(yè)所收取的上述費用往 往系自行制定而未經(jīng)過物價部門批準(zhǔn)，雖然有的經(jīng)過業(yè)主委 員會同意，但是由于無相應(yīng)的法律、法規(guī)或規(guī)章為依據(jù)，因 此爭議較大。二、物業(yè)管理糾紛的法律盲點（一）業(yè)主委員會的締約能力和訴訟地位問題。在小區(qū) 物業(yè)管理中，個別業(yè)主的訴訟行為往往涉及到小區(qū)全體共同 業(yè)主的共同利益，此時業(yè)主委員會的參與尤其重要。那么業(yè) 主委員會的法律地位如何解決？其締結(jié)物業(yè)管理合同能力 以及其在民事訴訟中的地位直接影響到全體業(yè)主的

5、利益。在 目前尚無明確的法律、法規(guī)來確定業(yè)主委員會的締約能力和 訴訟地位問題。（二）無因管理的處理問題。由于開發(fā)商與物業(yè)管理企 業(yè)的前期物業(yè)管理合同已經(jīng)履行屆滿，而業(yè)主或業(yè)主委員會 與物業(yè)管理企業(yè)之間又無新的物業(yè)管理合同約束，此時發(fā)生 的無因管理糾紛、尤其是物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)如何確定？此 時如因物業(yè)管理費發(fā)生爭議，物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)目前僅能能 依據(jù)民法通則的相關(guān)公平原則處理，任意性太大。（三）物業(yè)管理合同的解除問題。由于物業(yè)管理企業(yè)一 般應(yīng)與小區(qū)的業(yè)主分別簽訂物業(yè)管理合同，那么，在部分業(yè) 主與物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生物業(yè)管理糾紛并要求解除其與物業(yè) 管理企業(yè)之間的物業(yè)管理合同時，勢必影響到全體業(yè)主的合 法

6、利益，此時這部分業(yè)主的合同解除權(quán)如何行使問題亟需規(guī) 范。（四）物業(yè)管理企業(yè)的保安義務(wù)問題。根據(jù)我國目前絕 大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)收費較低的現(xiàn)狀，如何保持業(yè)主與物業(yè) 管理企業(yè)的權(quán)力義務(wù)平衡是一個棘手問題。物業(yè)管理企業(yè)的 收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)與其所提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保持一致。如果物 業(yè)管理費的收費水平較高或者物業(yè)管理合同中明確規(guī)定了 物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主的財產(chǎn)保管義務(wù)，則在發(fā)生業(yè)主財產(chǎn)損 失時較容易確定物業(yè)管理企業(yè)的賠償責(zé)任。但是，在執(zhí)行較 低水平的物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)的情況下，一旦發(fā)生了業(yè)主財產(chǎn)被 盜、被損壞的情況，則只能根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)是否履行了其 必要的安全防范義務(wù)來確定賠償責(zé)任，不易規(guī)范。（五）居民委員會和物業(yè)

7、管理企業(yè)的責(zé)任劃分問題。在 很多城市的小區(qū)內(nèi)，既存在城市居民的自治組織即居民委員 會，也同時存在業(yè)主所聘請的物業(yè)管理企業(yè)。此時，如何劃 分居民委員會和物業(yè)管理企業(yè)的具體職責(zé)，對于保障業(yè)主的 合法權(quán)益至關(guān)重要。根據(jù)目前的法律、法規(guī)，尚未能明確確 定居民委員會和物業(yè)管理企業(yè)并存時的法律責(zé)任。（六）物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)限屆定問題。小區(qū)個別業(yè)主的 亂搭亂建系困繞物業(yè)管理企業(yè)的主要問題之一。在目前情況 下，物業(yè)管理企業(yè)僅有權(quán)依照物業(yè)管理合同的約定來行使管 理服務(wù)權(quán)，一旦遇到個別業(yè)主不聽勸阻而亂搭亂建時，物業(yè) 管理企業(yè)往往束手無策，其受到行政執(zhí)法權(quán)的制約而往往無 能為力。是否授予物業(yè)管理企業(yè)一定的相關(guān)權(quán)限在現(xiàn)

8、時中可 以進(jìn)行必要的嘗試。三、對完善物業(yè)管理的幾點建議（一）簽訂明確詳盡的物業(yè)管理合同。無論是業(yè)主還是 物業(yè)管理企業(yè)，都應(yīng)當(dāng)把簽訂內(nèi)容權(quán)利義務(wù)、詳盡明確的物 業(yè)管理合同作為防范物業(yè)管理糾紛的重要手段。業(yè)主和物業(yè) 管理企業(yè)在簽訂物業(yè)管理合同時， 應(yīng)當(dāng)切實遵循自愿、 公平、 等價有償、誠實信用原則。在合同內(nèi)容上應(yīng)當(dāng)就可能發(fā)生的 爭議作出明確的規(guī)定。在確定雙方的權(quán)利義務(wù)時，應(yīng)當(dāng)根據(jù) 物業(yè)管理費用的收費水平來確定物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管 理服務(wù)的水平。（二）依法成立業(yè)主委員會。 作為小區(qū)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)主動、 積極、依法成立業(yè)主委員會，保障業(yè)主委員會的職權(quán)，為業(yè) 主委員會行使職權(quán)、維護(hù)業(yè)主利益提供方便。業(yè)主委

9、員會應(yīng) 當(dāng)由能代表業(yè)主利益的業(yè)主組成，應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī) 定行使職權(quán)。對于物業(yè)管理企業(yè)所提供的物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)及 時予以審查、監(jiān)督，對于損害業(yè)主利益的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)及時予以解除物業(yè)管理合同或訴訟主張民事權(quán)益。（三）物業(yè)管理企業(yè)依合同提供物業(yè)管理服務(wù)。周到的 物業(yè)管理服務(wù)是每個小區(qū)業(yè)主的共同希望，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng) 在合同明確權(quán)利義務(wù)的情況下，進(jìn)一步提高物業(yè)管理的水 平，保證所提供的物業(yè)管理服務(wù)達(dá)到或超過物業(yè)管理的收費 水平，以促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)及物業(yè)管理收費的良性循環(huán)，實 現(xiàn)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的共贏。（四）突出物業(yè)管理委員會的作用。根據(jù)目前物業(yè)管理 的現(xiàn)狀，個別業(yè)主在與物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生物業(yè)管理糾

10、紛時往 往處于弱勢一方。但也不可否認(rèn)，確有個別業(yè)主以個人私利 出發(fā)無理拒交物業(yè)管理費用，或無理指責(zé)物業(yè)管理企業(yè)的物 業(yè)管理服務(wù)。此時，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極參與個別業(yè)主與物 業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛，平衡業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的權(quán) 利義務(wù)，以最大限度的維護(hù)小區(qū)絕大多數(shù)業(yè)主的合法利益。（五）業(yè)主人身、財產(chǎn)損害的合同特別約定。根據(jù)目前 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間常見的財產(chǎn)的損失、人身傷害糾紛 等事項，應(yīng)在物業(yè)管理合同中作特別約定。這種特別約定無 論對于業(yè)主還是物業(yè)管理企業(yè)都具有積極意義，一旦因上述 事項發(fā)生糾紛，雙方均可以根據(jù)合同約定來處理，避免爭論 不休的尷尬局面。（六）業(yè)主委員會聘請法律顧問。根據(jù)外國物業(yè)管理