創(chuàng)新園區(qū)盈利模式打造知識經(jīng)濟(jì)園區(qū)

1、創(chuàng)新園區(qū)盈利模式 打造知識經(jīng)濟(jì)園區(qū) 廣州高新區(qū)政策研究室 高新區(qū)是我國發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的重點區(qū)域，是發(fā)展知識經(jīng)濟(jì)的重要載體。知識產(chǎn)業(yè)盡管發(fā)展前景好、產(chǎn)出高，但是也具有投入大、周期長、風(fēng)險高的特點。高新區(qū)要建設(shè)成為以知識經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)的自主創(chuàng)新戰(zhàn)略高地、搶占世界高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)制高點的前沿陣地，走出一條“創(chuàng)新驅(qū)動、戰(zhàn)略提升”的可持續(xù)發(fā)展路子，必須要對園區(qū)的盈利模式進(jìn)行深入研究，主動創(chuàng)新園區(qū)盈利模式。 一、園區(qū)盈利結(jié)構(gòu) 產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展的平臺載體，其盈利模式實質(zhì)是開發(fā)建設(shè)該平臺載體的開發(fā)主體的盈利模式，即政府和開發(fā)企業(yè)兩大主體的盈利模式。與兩大主體盈利模式相對應(yīng)，也就存在著兩種不同的盈利結(jié)構(gòu)。一是

2、政府盈利結(jié)構(gòu)。政府層面的盈利有狹義和廣義之分，狹義指直接獲得的貨幣收益，也就是政府得到的財政收入；廣義的還包括經(jīng)濟(jì)增長和就業(yè)，以及開發(fā)建設(shè)所帶來的技術(shù)溢出、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級、人力資本提升等社會效益。二是開發(fā)企業(yè)盈利結(jié)構(gòu)。企業(yè)層面的收益主要包含土地經(jīng)營收入、綜合服務(wù)收入、金融投資收入等方面。 （一）政府盈利結(jié)構(gòu) 政府的收益主要體現(xiàn)在財政收入，主要來源于土地出讓金收入、稅費收入、國有企業(yè)收益等三部分。具體的盈利結(jié)構(gòu)如下：（1）土地出讓金。包括生地出讓金和熟地出讓金收入。生地出讓金收入是指園區(qū)開發(fā)土地在完成規(guī)劃以及產(chǎn)業(yè)功能定位后，一次性出讓給開發(fā)企業(yè)或項目企業(yè)實現(xiàn)的收入。生地出讓金收入的實現(xiàn)往往發(fā)生在整

3、個園區(qū)開發(fā)建設(shè)相對較成熟或基本成型的時期，如某特定產(chǎn)業(yè)功能區(qū)或項目用地，并由于地價較低，收益的水平較低，所以在財政收入中所占的比例不高。熟地出讓金收入是指由政府投入或開發(fā)企業(yè)投入，完成土地“七通一平”基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后的土地出讓金收入，是園區(qū)土地出讓的主要方式，在園區(qū)財政收入所占比例較高。（2）稅費收入。指園區(qū)企業(yè)上繳稅收園區(qū)留成部分收入和園區(qū)企業(yè)及相關(guān)機構(gòu)行政事業(yè)收費收入。稅收收入主要有增值稅、流轉(zhuǎn)稅、所得稅、財產(chǎn)稅、資源稅等。收費收入是指園區(qū)政府機關(guān)或事業(yè)單位在提供公共服務(wù)、實施行政管理或提供特定公共設(shè)施的使用時，向受益人收取一定費用的收入形式。（3）國有資產(chǎn)收益。指園區(qū)政府憑借國有資產(chǎn)所有權(quán)

4、獲得的利潤、租金、股息，紅利、資金使用費等收入的總稱。以蘇州工業(yè)園為例，國資控股的房地產(chǎn)開發(fā)公司、市政服務(wù)公司等企業(yè)的利潤是園區(qū)財政收入的重要來源，在園區(qū)開發(fā)建設(shè)中有效發(fā)揮了骨干、支撐、示范、帶動作用，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。 表1：政府盈利結(jié)構(gòu)盈利來源與結(jié)構(gòu)項目分類具體內(nèi)容土地出讓金生地出讓金只是完成規(guī)劃或土地定位，未完成土地“七通一平”的土地出讓金收入熟地出讓金完成土地“七通一平”基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后的土地出讓金收入稅費收入稅收收入增值稅、企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、印花稅、消費稅等規(guī)費收入行政事業(yè)性收費、罰沒收入等國有企業(yè)收益憑借控股或持股的國有資產(chǎn)所的權(quán)獲得的利潤、租金、

5、股息，紅利、資金使用費等收入 （二）開發(fā)企業(yè)盈利結(jié)構(gòu)（1）土地經(jīng)營收入。主要包括土地增值、租金收入、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、住宅地產(chǎn)開發(fā)等收益。土地增值主要是指隨著園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的完善，開發(fā)企業(yè)獲得的土地溢價的收益。租金收入主要是指開發(fā)企業(yè)出租其投資建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)廠房、商業(yè)樓宇等物業(yè)所獲得的收入。商業(yè)地產(chǎn)主要是開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)園區(qū)配套的城市綜合體等商貿(mào)設(shè)施所獲得的出租或出售收入。住宅地產(chǎn)主要是指開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)居民住宅所獲得出租或出售收入。（2）綜合服務(wù)收入。主要包括技術(shù)支撐服務(wù)、商務(wù)性服務(wù)、生活配套性服務(wù)、園區(qū)運營性服務(wù)等收益。技術(shù)支撐服務(wù)收入是指通過建設(shè)園區(qū)研發(fā)、中試、檢驗檢測等公共技術(shù)服務(wù)平臺為園區(qū)產(chǎn)業(yè)

6、提供相應(yīng)的支撐和服務(wù)，并通過收費獲取的收益。商務(wù)性服務(wù)收入是指有償提供融資租賃、知識產(chǎn)權(quán)、技術(shù)咨詢、技能培訓(xùn)、服務(wù)外包、軟件服務(wù)、人力資源等高端性服務(wù)而獲取的收益。生活配套性服務(wù)收入是指有償提供住宿、餐飲、娛樂、商貿(mào)、醫(yī)療等服務(wù)獲得的收益。園區(qū)運營性服務(wù)收入主要是指通過提供物業(yè)管理、污水處理、環(huán)境衛(wèi)生等公共性服務(wù)獲取的收益。（3）金融投資收入。主要包括風(fēng)險投資和資本運作等方面的收益。風(fēng)險投資收入主要是指開發(fā)企業(yè)自己設(shè)立專業(yè)性的產(chǎn)業(yè)投資基金或者聯(lián)合其它企業(yè)共同設(shè)立專業(yè)性的投資基金，通過對發(fā)展?jié)摿Υ?、成長性強的企業(yè)進(jìn)行投資或者控股，分享企業(yè)成長收益所獲的收入。資本運作收入是指開發(fā)企業(yè)通過上市融資、

7、證券交易、企業(yè)內(nèi)部業(yè)務(wù)重組或者收購兼并企業(yè)等而獲得的收益。 Ø  風(fēng)險投資Ø  資本運作Ø  技術(shù)支撐服務(wù)Ø  商務(wù)性服務(wù)Ø  生活配套性服務(wù)Ø  園區(qū)運營性服務(wù)Ø  土地增值Ø  租金收入Ø  商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)Ø  住宅地產(chǎn)開發(fā) 金融投資收入綜合服務(wù)收入土地經(jīng)營收入 圖1：開發(fā)企業(yè)盈利結(jié)構(gòu) 二、影響園區(qū)盈利的因素 園區(qū)能否實現(xiàn)盈利，受制于多方面因素的影響，歸納起來主要有以下幾個方面：（一）開發(fā)模式一

8、般來說，政府主導(dǎo)的開發(fā)模式具備集中統(tǒng)一、權(quán)威性高、規(guī)劃性強以及辦事效率高的特點，但容易造成政府的負(fù)擔(dān)過大，可持續(xù)性差。企業(yè)主導(dǎo)的開發(fā)模式下，開發(fā)公司是開發(fā)建設(shè)主體，自主承擔(dān)園區(qū)的開發(fā)、建設(shè)、發(fā)展、管理和服務(wù)職能，也是投融資和收益的主體，承擔(dān)最終的損益。在這種開發(fā)模式下，園區(qū)開發(fā)完全是企業(yè)的經(jīng)營行為，利益最大化是開發(fā)主體追求的最終目標(biāo)。政企混合型開發(fā)模式，管委會主要承擔(dān)行政管理和公共服務(wù)職能，開發(fā)建設(shè)主要交由獨立開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。這一開發(fā)模式既有利于發(fā)揮政府的作用，又能發(fā)揮市場機制的作用，責(zé)權(quán)明確，有利于充分調(diào)動社會資源投入，發(fā)揮企業(yè)的能動性，提供投融資的收益率和開發(fā)建設(shè)的效率，是園區(qū)保持適度盈利水

9、平的比較理想的開發(fā)模式。（二）產(chǎn)業(yè)類型傳統(tǒng)的加工制造業(yè)等勞動密集型產(chǎn)業(yè)對園區(qū)環(huán)境要求相對較低，對園區(qū)的稅收貢獻(xiàn)也相對較大，但是由于其污染大、能耗高、競爭力較弱，不利于園區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。以高科技為主導(dǎo)的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，盡管對園區(qū)的環(huán)境高，具有高投入、高風(fēng)險、長周期的特點，需要較長時間的培育和發(fā)展，但效益高，具備較好的盈利能力，經(jīng)濟(jì)和社會效益顯著，是保證園區(qū)獲得相對較高盈利水平的重要因素。（三）基礎(chǔ)設(shè)施及配套服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施及配套服務(wù)是園區(qū)發(fā)展與盈利的重要基礎(chǔ)。完善的基礎(chǔ)設(shè)施和配套服務(wù)，有利于吸引高端企業(yè)和人才、研發(fā)機構(gòu)等高端創(chuàng)新資源，為園區(qū)發(fā)展帶來可持續(xù)的收入，增強園區(qū)的盈利能力。同時，引入社會資本

10、參與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，也有利于降低園區(qū)開發(fā)成本，提高園區(qū)盈利水平。（四）優(yōu)惠政策國內(nèi)外高新區(qū)、開發(fā)區(qū)等產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)實踐證明，優(yōu)惠政策是吸引投資、集聚海內(nèi)外企業(yè)和人才的重要手段，是影響園區(qū)盈利水平的重要因素。在國內(nèi)外產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商引資競爭激烈的背景下，政府爭取和制訂出臺不同層次的優(yōu)惠政策，尤其是爭取國家層面的政策，將大大地增強園區(qū)的競爭力，是園區(qū)提高盈利水平的重要條件。（五）土地規(guī)劃與經(jīng)營 科學(xué)的土地利用總體規(guī)劃和管控經(jīng)營是實現(xiàn)土地高效利用及園區(qū)盈利的重要前提。根據(jù)園區(qū)的發(fā)展定位和產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點，堅持先規(guī)劃后建設(shè)原則，按照土地利用規(guī)劃及園區(qū)開發(fā)建設(shè)時序，對土地開發(fā)建設(shè)進(jìn)行合理管控，對園區(qū)載體及發(fā)展項目

11、進(jìn)行科學(xué)策劃和高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境，將有利于促進(jìn)園區(qū)土地增值和可持續(xù)利用，增強園區(qū)盈利能力。（六）商業(yè)環(huán)境 營商環(huán)境的好壞，是影響投資者投資決策的關(guān)鍵因素之一，對園區(qū)實現(xiàn)盈利有著至關(guān)重要的影響。完善的產(chǎn)業(yè)鏈配套、創(chuàng)新資源的有效供給、良好的知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)、高效便捷的政府服務(wù)等營商要素，是吸引創(chuàng)新型企業(yè)和國際化人才落戶的重要條件，是園區(qū)強化盈利能力的“軟資本”。 圖2：園區(qū)盈利的影響因素三、園區(qū)盈利模式的階段性特征園區(qū)處于不同發(fā)展階段，其盈利模式也有很大的不同，盈利來源和結(jié)構(gòu)有明顯區(qū)別。準(zhǔn)確把握園區(qū)的階段性特征，是合理確定園區(qū)主導(dǎo)盈利模式、恰當(dāng)尋找園區(qū)盈利環(huán)節(jié)、正確培養(yǎng)園區(qū)盈利能力的前提和

12、基礎(chǔ)。一是起步期盈利模式。此階段是園區(qū)知識要素集聚階段，園區(qū)發(fā)展環(huán)境不完善，重點是基礎(chǔ)設(shè)施及土地開發(fā)建設(shè)、招商引資和集聚知識、人才、研發(fā)機構(gòu)等要素，進(jìn)入園區(qū)內(nèi)的知識型企業(yè)較少，企業(yè)產(chǎn)生的稅收收入較少，土地經(jīng)營收益特別是房地產(chǎn)開發(fā)收益是園區(qū)收入及盈利的主要來源。這一時期，園區(qū)盈利來源及模式較為單一，政府的盈利來源主要是土地出讓金，開發(fā)企業(yè)的盈利來源主要是土地經(jīng)營收益特別是房地產(chǎn)開發(fā)收益。二是成長期盈利模式。此階段是園區(qū)知識產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展階段，園區(qū)發(fā)展環(huán)境日益成熟，知識型企業(yè)集聚越來越多，規(guī)模不斷擴(kuò)大，園區(qū)開發(fā)建設(shè)的收入及盈利渠道逐漸增加。此階段，政府盈利來源主要為土地收益、知識企業(yè)稅收和綜合服務(wù)收

13、入，開發(fā)企業(yè)盈利來源主要為房地產(chǎn)經(jīng)營收入、投資收入和綜合服務(wù)收入。三是成熟期盈利模式。此階段是園區(qū)知識品牌集聚及標(biāo)準(zhǔn)化階段，園區(qū)發(fā)展環(huán)境優(yōu)良，集聚了大量知名的標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)的知識型企業(yè)，園區(qū)除獲得房地產(chǎn)經(jīng)營收入、企業(yè)稅收和綜合服務(wù)收入之外，還獲得金融投資收入、知識輸出收入和知識品牌收入，但以高端知識經(jīng)濟(jì)收入為主，且所占比重逐步提高，收入來源呈現(xiàn)多樣化、持續(xù)性和高端化特征。這一階段，政府盈利的主要來源包括企業(yè)稅收、國資經(jīng)營收入、綜合服務(wù)收入和品牌輸出收入，開發(fā)企業(yè)盈利的主要來源包括房地產(chǎn)經(jīng)營收入、金融投資收入、綜合服務(wù)收入。 圖3：園區(qū)盈利模式的階段性特征 四、構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的高端盈利模式的路徑選擇

14、盡管高新區(qū)是發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，但受制于發(fā)展階段、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)等因素的影響，我國仍有不少高新區(qū)盈利模式是以土地開發(fā)及物業(yè)出租為基礎(chǔ)、以制造業(yè)為主導(dǎo)、以勞動力為支撐的低端價值鏈為重點的盈利模式。要真正將高新區(qū)建設(shè)成為以知識經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)的園區(qū)，需要對園區(qū)的開發(fā)建設(shè)模式、管理運營模式、土地經(jīng)營模式、招商引資模式、產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃設(shè)計，著力構(gòu)建起以知識型高端產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)、以高端人才為支撐、以高品質(zhì)環(huán)境為保障的高端價值鏈為核心的盈利模式。 高端產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo) 知識經(jīng)濟(jì)園區(qū)高端盈利模式 管理運營模式u  企業(yè)先行u  政府推動u  市場運作招商引資模式u 

15、門檻準(zhǔn)入u  靶向招商u  評估跟蹤高品質(zhì)環(huán)境為保障高端人才為支撐產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式u  知識引領(lǐng)u  創(chuàng)新驅(qū)動u  產(chǎn)城融合土地經(jīng)營模式u  科學(xué)規(guī)劃u  合理調(diào)控u  節(jié)約集約開發(fā)建設(shè)模式u  前瞻規(guī)劃u  滾動開發(fā)u  多元投入 圖4：知識經(jīng)濟(jì)園區(qū)高端盈利模式 （一）構(gòu)建前瞻規(guī)劃、滾動開發(fā)、多元投入的開發(fā)建設(shè)模式一是高標(biāo)準(zhǔn)謀劃基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。吸取道路及市政基礎(chǔ)設(shè)施反復(fù)開挖修補、公共服務(wù)設(shè)施建成后不適應(yīng)發(fā)展需要等造成資金資源浪費的教訓(xùn)，精心規(guī)劃設(shè)計，按照從容建設(shè)、精品發(fā)展、百年不落后的原則

16、，以超前理念、先進(jìn)適用技術(shù)（如節(jié)能與低碳技術(shù)）、優(yōu)質(zhì)材料等，高標(biāo)準(zhǔn)、精細(xì)化推進(jìn)園區(qū)道路交通、市政、環(huán)保、公共服務(wù)等各類基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，將園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成為經(jīng)得起歷史考驗的精品工程。同時，加強資金預(yù)算及績效評估工作，做到投入精打細(xì)算、使用勵行節(jié)約、結(jié)果考核監(jiān)控和項目效益最優(yōu)化，減少各類建設(shè)項目及管理服務(wù)資金投入浪費。二是實行分步實施、滾動開發(fā)。按照統(tǒng)一規(guī)劃、分期建設(shè)、重點突破的要求，首先規(guī)劃建設(shè)一定范圍的起步區(qū)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)與人口集聚，并以此為基礎(chǔ)，依托起步區(qū)開發(fā)獲取的土地收入和稅收，循序推進(jìn)園區(qū)整體開發(fā)建設(shè)，實現(xiàn)開發(fā)一片、建成一片、收益一片，走“以園建園、以園養(yǎng)園、以園興園”的滾動建設(shè)發(fā)展之路。三

17、是多渠道籌集資金。破解園區(qū)開發(fā)建設(shè)的資金瓶頸，要著力構(gòu)建“投資主體多元化、融資方式多樣化、運作方式市場化”的新機制，采取“融資運作、經(jīng)營生財、滾動發(fā)展”的策略，通過資本置換、BOT（建設(shè)+經(jīng)營+移交）、TOT（移交+經(jīng)營+移交）、PPP(公共部門與私人企業(yè)合作制)等方式吸收各種社會資本參與園區(qū)開發(fā)建設(shè)，建立健全多個投資主體共同參與的多元投資共建體系。 （二）構(gòu)建企業(yè)先行、政府推動、市場運作的開發(fā)運營模式一是充分發(fā)揮企業(yè)主導(dǎo)先行作用。充分發(fā)揮企業(yè)高效運作實施、市場高效配置資源的優(yōu)勢，積極吸納國內(nèi)實力雄厚的央企、創(chuàng)新型科技大企業(yè)、盈利能力強的優(yōu)質(zhì)民企、基金投資公司和國外優(yōu)質(zhì)企業(yè)、國際主力機構(gòu)等戰(zhàn)略

18、投資者，或根據(jù)園區(qū)功能成立專業(yè)項目公司，參與園區(qū)各功能區(qū)的土地開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、資金籌措、營運管理、招商引智、創(chuàng)新服務(wù)等建設(shè)工作，形成各個主體聯(lián)合開發(fā)、相互補充、相互競爭的開發(fā)格局，讓企業(yè)真正成為園區(qū)開發(fā)的主力軍和先行者。 二是提升政府宏觀指導(dǎo)水平。政府應(yīng)改變傳統(tǒng)的大包大攬的“政府主導(dǎo)”模式，減少對微觀經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的干預(yù)，將重點轉(zhuǎn)向?qū)@區(qū)發(fā)展進(jìn)行宏觀統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，把握園區(qū)開發(fā)建設(shè)的導(dǎo)向和整體態(tài)勢，加強對規(guī)劃、投資決策以及項目建設(shè)和運營中的政策指導(dǎo)，制定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)管守則，強化服務(wù)意識，為企業(yè)營造良好的投資、經(jīng)營環(huán)境。三是遵循市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律。充分發(fā)揮市場配置資源的基礎(chǔ)性作用，在園區(qū)開發(fā)建設(shè)、運營管理

19、、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、招商引資、品牌推廣等方面充分發(fā)揮市場的優(yōu)勢，廣泛引進(jìn)社會資本的投入，充分調(diào)動企業(yè)、戰(zhàn)略投資者的積極性，提升園區(qū)開發(fā)建設(shè)效率和園區(qū)盈利水平。（三）構(gòu)建科學(xué)規(guī)劃、合理調(diào)控、節(jié)約集約的土地經(jīng)營模式一是科學(xué)規(guī)劃策劃土地功能?？茖W(xué)的土地利用總體規(guī)劃是實現(xiàn)土地高效利用的重要前提，合理的項目策劃包裝是實現(xiàn)土地升值的重要手段。要堅持先規(guī)劃后建設(shè)的原則，制訂科學(xué)的土地發(fā)展規(guī)劃、土地利用規(guī)劃，明確不同地段的土地用途、配套設(shè)施和發(fā)展目標(biāo)。同時，可聘請國內(nèi)外知名的專業(yè)策劃團(tuán)隊，對園區(qū)的某些功能區(qū)進(jìn)行系統(tǒng)、科學(xué)的包裝策劃，明確優(yōu)勢，凸顯特色，吸引戰(zhàn)略投資者，實現(xiàn)土地的增值升值。二是合理調(diào)控土地開發(fā)時序?？山?/p>

20、鑒蘇州工業(yè)園的“養(yǎng)地”經(jīng)驗，將園區(qū)的中心地帶、交通要道和地鐵沿線、湖泊周邊等區(qū)域未來增值潛力較大的土地儲備起來，合理安排這些區(qū)域的建設(shè)時序，待土地升值到一定幅度后再出讓該地塊，用不斷升值的土地來促進(jìn)園區(qū)良性循環(huán)建設(shè)，最大限度地提高土地資源效益。三是提升土地集約節(jié)約利用水平。針對項目投資強度和預(yù)審評估的效益合理安排項目用地，嚴(yán)格規(guī)范用地條件，把有限的用地指標(biāo)優(yōu)先安排給重大知識創(chuàng)新項目和高新技術(shù)項目，嚴(yán)禁給落后產(chǎn)業(yè)項目供地。引導(dǎo)入園企業(yè)建設(shè)多層樓宇，促進(jìn)從平面發(fā)展到立體發(fā)展、從向土地要效益到向空間要效益轉(zhuǎn)變，以用地高效產(chǎn)出實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的總體平衡。（四）構(gòu)建門檻準(zhǔn)入、靶向招商、評估跟蹤的招商引資模式一是

21、嚴(yán)把項目準(zhǔn)入關(guān)。積極實施“招商選資”策略，堅持經(jīng)濟(jì)與社會、生態(tài)效益兼顧，以項目投資率、產(chǎn)出率、財政貢獻(xiàn)率、科技貢獻(xiàn)率、人才結(jié)構(gòu)率和節(jié)能降耗率等指標(biāo)為核心，制定嚴(yán)格的產(chǎn)業(yè)項目準(zhǔn)入評價指標(biāo)體系，著力引進(jìn)知識密集、技術(shù)密集、人才密集的高端產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)鏈高端環(huán)節(jié)，重點引進(jìn)科技含量高、創(chuàng)新能力強、對產(chǎn)業(yè)發(fā)展有帶動作用的龍頭項目，對產(chǎn)業(yè)鏈提升起關(guān)鍵作用的高端項目和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)項目，力求在有限的土地資源上產(chǎn)生最大的效益。二是開展“靶向招商”。以產(chǎn)業(yè)園區(qū)化、園區(qū)特色化為重點，強化產(chǎn)業(yè)統(tǒng)籌，系統(tǒng)研究制定全區(qū)產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃和招商計劃。深入研究園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條，分析產(chǎn)業(yè)成長路線、產(chǎn)業(yè)核心節(jié)點、產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略布局，全面掌握整個產(chǎn)業(yè)鏈的現(xiàn)狀、未來的產(chǎn)值發(fā)展空間，了解產(chǎn)業(yè)鏈的核心研發(fā)機構(gòu)有哪些、核心創(chuàng)新人才有哪些、核心龍頭企業(yè)有哪些，以及它們分布在哪里，建立靶向企業(yè)項目庫，主動上門進(jìn)行“靶向招商”。加大產(chǎn)業(yè)鏈招商、基地化招商、精細(xì)化招商力度。三是加強項目后期評估。完善項目效益評估體系，建立企業(yè)誠信評估體系，將項目履約與土地供給、政策扶持相掛鉤。對于不按合同履約、拿地后提