淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程項(xiàng)目管理

1、淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程項(xiàng)目管理【摘要】房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)大規(guī)模發(fā)展，如何 保障開(kāi)發(fā)管理的嚴(yán)謹(jǐn)性，成為房產(chǎn)行業(yè)重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題，因 此，本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程進(jìn)行研究，分析項(xiàng)目管 理的實(shí)施和作用?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)；全過(guò)程；項(xiàng)目管理項(xiàng)目管理為房地產(chǎn)提供發(fā)展機(jī)制，保障房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)力 度，優(yōu)化開(kāi)發(fā)行為，增加開(kāi)發(fā)效益。房產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)一大經(jīng) 濟(jì)產(chǎn)業(yè)，直接影響很多行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，社會(huì)各界對(duì)房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)非常關(guān)注，對(duì)其提由較高要求。通過(guò)項(xiàng)目管理，滲入到 開(kāi)發(fā)全過(guò)程內(nèi)，盡最大可能降低過(guò)程中受到的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)干 擾，為房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，提供穩(wěn)定環(huán)境，提高房產(chǎn)行業(yè)的競(jìng) 爭(zhēng)價(jià)值和力度。一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程項(xiàng)目管理

2、的基本項(xiàng)目管理對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，具有特殊意義，既可 以為房產(chǎn)行業(yè)提供相關(guān)的發(fā)展規(guī)劃，還可以保障開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略 價(jià)值，成為開(kāi)發(fā)管理的核心內(nèi)容。項(xiàng)目管理可以保障開(kāi)發(fā)的 優(yōu)化狀態(tài)，符合房地產(chǎn)的發(fā)展實(shí)際，促使房地產(chǎn)企業(yè)占據(jù)開(kāi) 發(fā)市場(chǎng)的主動(dòng)地位。項(xiàng)目管理在實(shí)際開(kāi)發(fā)中，表現(xiàn)為流程特 性，遵循管理基本，實(shí)現(xiàn)高效開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程包 含四項(xiàng)：首先為前期部分，利用項(xiàng)目管理，完善實(shí)際準(zhǔn)備， 提高前期決策能力，規(guī)劃基礎(chǔ)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，分析各個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 的價(jià)值；第二為設(shè)計(jì)部分，根據(jù)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)環(huán)境，實(shí)行重 點(diǎn)勘查，發(fā)揮設(shè)計(jì)能力，加強(qiáng)開(kāi)發(fā)建設(shè)，深入了解客戶的需 求，保障設(shè)計(jì)信息的綜合采集，促使各項(xiàng)設(shè)計(jì)在符合國(guó)家與 地區(qū)

3、間相關(guān)政策法規(guī)的前提下最大化的滿足房產(chǎn)市場(chǎng)的需 要；第三為施工部分，此階段是項(xiàng)目管理的重心，細(xì)致處理 施工中的所有項(xiàng)目，包括編標(biāo)、招標(biāo)、建設(shè)管理等，系統(tǒng)的 對(duì)施工信息進(jìn)行分類和劃分，根據(jù)項(xiàng)目合同，對(duì)施工的整體 過(guò)程進(jìn)行高效的管理，保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的效益；第四是竣工交接，此階段項(xiàng)目管理的內(nèi)容主要是竣工驗(yàn)收、工程項(xiàng)目、 數(shù)據(jù)、文書(shū)移交、房地產(chǎn)后期保養(yǎng)。相對(duì)比較簡(jiǎn)單，但是管 理內(nèi)容零碎，涉及細(xì)小的內(nèi)容較多。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程項(xiàng)目管理的四要素項(xiàng)目管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程中，表現(xiàn)出嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼w性，基本由四項(xiàng)管理要素組成，完成對(duì)開(kāi)發(fā)全過(guò)程的管理， 既可以約束開(kāi)發(fā)成本，也可以提高房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益，穩(wěn)定 開(kāi)發(fā)。

4、根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)際過(guò)程，引入項(xiàng)目管理四要素，保障開(kāi)發(fā)高效，分析如下：1、開(kāi)發(fā)全過(guò)程的質(zhì)量管理 質(zhì)量是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要管理內(nèi)容，關(guān)系到各個(gè)房地產(chǎn)公司的社會(huì)形象，同時(shí)也是房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的實(shí)質(zhì)，對(duì)全過(guò)程的質(zhì)量管理提出幾點(diǎn)注意事項(xiàng)，如：(1)嚴(yán)格審核設(shè)計(jì)圖紙，核實(shí)數(shù)據(jù)，防止出現(xiàn)錯(cuò)誤，根據(jù)房地產(chǎn)的建設(shè)規(guī)模，檢查設(shè)計(jì)圖是否符合開(kāi)發(fā)理念和質(zhì)量要求；(2)確保施工人員團(tuán)隊(duì)，提高施工人員的從業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，分析施工單位的背景，保障施工企業(yè)的素質(zhì)和能力，避免質(zhì)量管理受人為因素的影響；(3)控制開(kāi)發(fā)過(guò)程中各項(xiàng)數(shù)據(jù)、參數(shù)、工藝的應(yīng)用，重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)全過(guò)程基本措施的管理；(4)管理材料質(zhì)量，材料是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的根本，針對(duì)全過(guò)程的材

5、料，不論是成品還是配件，都需嚴(yán)格把關(guān)；(5)管理機(jī)械設(shè)備的質(zhì)量，特別是對(duì)大型機(jī)械的安全管理，避免出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題；(6)做好現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理的工作，利用監(jiān)督途徑，對(duì)全過(guò)程的開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，進(jìn)行實(shí)時(shí)跟蹤、管控。深化項(xiàng)目管理的質(zhì)量控制，提高開(kāi)發(fā)效率，保障全過(guò)程的開(kāi)發(fā)意義。2、開(kāi)發(fā)全過(guò)程的成本管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程的成本管理，集中在施工階段，主要體現(xiàn)在三方面，即：材料采購(gòu)、合同商討和索賠2 。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程的成本因素，較容易受變更影響，部分客戶在施工時(shí)，容易提出工期、合同、設(shè)計(jì)等變更要求，促使成本發(fā)生變化，與起初造價(jià)不相符，需要相關(guān)人員進(jìn)行二次造價(jià)，與客戶商討成本的承擔(dān)問(wèn)題。簽證屬于成本管理的重點(diǎn)內(nèi)容，科學(xué)處理簽

6、證，遵循合同規(guī)定，避免隨意變更。房地產(chǎn)成本的規(guī)模比較大，每一項(xiàng)資金流通，都涉及到成本管理，開(kāi)發(fā)全過(guò)程的成本管理根據(jù)性質(zhì)可以分為兩部分，即：計(jì)劃與策劃階段；發(fā)包與施工階段，重點(diǎn)對(duì)其實(shí)行成本管理，提高成本規(guī)劃的準(zhǔn)確度，保障投資效益，盡量避免成本變動(dòng)。3、開(kāi)發(fā)全過(guò)程的協(xié)調(diào)管理協(xié)調(diào)管理屬于泛指項(xiàng)目，其在項(xiàng)目管理中，并沒(méi)有實(shí)質(zhì)的控制對(duì)象，而是對(duì)全過(guò)程，實(shí)行合理的協(xié)調(diào)，不論是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的哪項(xiàng)環(huán)節(jié)，都要實(shí)行科學(xué)的控制措施，提高可控性，保持項(xiàng)目管理的控制界限，體現(xiàn)協(xié)調(diào)的效益性。針對(duì)不同的開(kāi)發(fā)階段，實(shí)行不同的效益協(xié)調(diào)，根據(jù)項(xiàng)目管理的實(shí)際，體現(xiàn)邊際效益的優(yōu)勢(shì)，最終協(xié)調(diào)管理會(huì)逐漸實(shí)現(xiàn)成本價(jià)值。協(xié)調(diào)因素屬于項(xiàng)目管理

7、的必要部分，滲透整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程，確保開(kāi)發(fā)周期穩(wěn)定。4、開(kāi)發(fā)全過(guò)程的進(jìn)度管理首先根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行始端進(jìn)度準(zhǔn)備，例如：確定施工工期、跟進(jìn)施工總進(jìn)度、規(guī)劃項(xiàng)目計(jì)劃等，合理編制各項(xiàng)內(nèi)容，詳細(xì)研究開(kāi)發(fā)進(jìn)度，確保進(jìn)度計(jì)劃的到位、合理，同時(shí)細(xì)化現(xiàn)場(chǎng)施工條件，做好進(jìn)度分析的工作；其次對(duì)設(shè)計(jì)階段實(shí)行進(jìn)度管理，控制設(shè)計(jì)階段的進(jìn)度，遵循設(shè)計(jì)原則，依照工程計(jì)劃進(jìn)行，嚴(yán)格杜絕工期混亂或進(jìn)度過(guò)度的現(xiàn)象，針對(duì)不符合常規(guī)的現(xiàn)象，實(shí)行控制干預(yù)，根據(jù)進(jìn)度實(shí)際，編制出圖，依照相關(guān)項(xiàng)目規(guī)定實(shí)行；最后是施工環(huán)節(jié)的進(jìn)度控制，施工階段的進(jìn)度受多方因素影響，如：人力、工藝、器械設(shè)備、環(huán)境等，而且其中參建單位比較多，較容易對(duì)施工造成 管理影響，

8、在對(duì)進(jìn)度進(jìn)行管理時(shí)，最先需要充分考慮影響因素，有效降低外界因素的干擾，對(duì)于將會(huì)及可能出現(xiàn)的影響 進(jìn)度的因素，提前做出準(zhǔn)備和預(yù)防，一旦出現(xiàn)進(jìn)度影響，及時(shí)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)施工的進(jìn)度管理，約束進(jìn)度行為，排除影響 因素。三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程項(xiàng)目管理的實(shí)施項(xiàng)目管理是實(shí)現(xiàn)主觀到客觀的轉(zhuǎn)化，利用主觀評(píng)價(jià)，分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，將其轉(zhuǎn)型為客觀控制，保障開(kāi)發(fā)狀態(tài)的市場(chǎng)定位，項(xiàng)目管理的實(shí)施，需要遵循以下兩方面的實(shí)施思路：1、需求驅(qū)動(dòng) 以客戶、市場(chǎng)的實(shí)際需求，作為項(xiàng)目管理的驅(qū)動(dòng)因素，判斷并識(shí)別項(xiàng)目管理的目標(biāo)，圍繞實(shí)際目標(biāo)展開(kāi)房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)。例如：以開(kāi)發(fā)全過(guò)程為項(xiàng)目管理的對(duì)象，提出建設(shè)性目 標(biāo)，提出控制途徑和實(shí)施方法，綜

9、合考慮目標(biāo)在項(xiàng)目管理中 的作用，提高開(kāi)發(fā)的運(yùn)作能力。2、虛擬管理 虛擬管理是項(xiàng)目管理的一種方法，利用計(jì)劃的方式，對(duì)開(kāi)發(fā)全過(guò)程實(shí)行預(yù)先管理，發(fā)現(xiàn)管理中不合實(shí)際的關(guān)鍵點(diǎn)，重點(diǎn)改進(jìn)，主要是對(duì)開(kāi)發(fā)全過(guò)程中的地域、模塊實(shí)現(xiàn)虛擬，確保項(xiàng)目管理的配置優(yōu)化。除此以外，增加管理技術(shù)，推進(jìn)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程的項(xiàng)目管理，呈現(xiàn)技術(shù)特性。結(jié)束語(yǔ)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)由于涉及多層次、全方位的管理內(nèi)容，導(dǎo)致其在項(xiàng)目管理的過(guò)程中，表現(xiàn)出復(fù)雜、繁瑣的特性，必須針對(duì)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，實(shí)行項(xiàng)目的細(xì)致劃分，全面分析開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)環(huán)節(jié)，才可提高開(kāi)發(fā)效益，避免開(kāi)發(fā)過(guò)程潛在的安全、質(zhì)量、進(jìn)度及資金風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面臨巨大的市場(chǎng)商機(jī)，同時(shí)也擔(dān)負(fù)極大的市場(chǎng)壓力，綜合市場(chǎng)因素，發(fā)揮項(xiàng)目管理的價(jià)值，是提高開(kāi)發(fā)效益的必要條件。參考文獻(xiàn)1 劉院桂 .大型體育工程項(xiàng)目管理策劃研究D. 華南理工大學(xué) ,2012(45):25-27.2 徐楓 .大學(xué)科技園房地產(chǎn)建設(shè)運(yùn)營(yíng)