房地產(chǎn)公司設計過程管理程序

1、精品文檔房地產(chǎn)公司設計過程管理程序房地產(chǎn)公司設計過程管理程序提要：總經(jīng)理在設計過程中負責根據(jù)各部門提供的信息和意見批準設計合同、批準產(chǎn) 成品的最終交付狀態(tài)說明文件房地產(chǎn)公司設計過程管理程序1 .目的和范圍：根據(jù)公司的策劃案和計劃明確產(chǎn)品設計的主要內(nèi)容，對設計全過程進行控制，確保產(chǎn)品的設計能滿 足公司策劃案和合同要求。（產(chǎn)品設計包括：規(guī)劃設計、建筑設計、景觀設計、室內(nèi)設計）2 .職責總則在設計過程管理中，設計研發(fā)部根據(jù)公司的策劃案開展 委托限額設計工作，有關設計技術、建筑效果和產(chǎn)成品的最 終交付狀態(tài)說明方面，由設計研發(fā)部負責把控，其他部門的 意見起參考作用，以設計研發(fā)部的意見為主；有關建造成本

2、控制方面，由審計核算部負責統(tǒng)籌把控，有關部門配合；設 計的經(jīng)濟性評價以及設計與策劃和計劃的一致性審查和評 價等方面，由項目策劃中心負責統(tǒng)籌把控，相關部門參與。 當上述幾個方面的意見發(fā)生沖突時，如果沒有突破成本控制 指標，則堅持設計研發(fā)部的意見；如突破成本控制指標，各 責任部門必須將意見充分披露，設計研發(fā)部負責匯總后向總經(jīng)理匯報，由總經(jīng)理根進行決策?？偨?jīng)理在設計過程中負責根據(jù)各部門提供的信息和意 見批準設計合同、批準產(chǎn)成品的最終交付狀態(tài)說明文件、批 準經(jīng)過部門論證的突破原策劃的建造成本控制限額的修正 案等、批準根據(jù)問責制度的關于設計問題的問責意見的 執(zhí)行?？偨?jīng)理室參與產(chǎn)品設計全過程的評審與確認。

3、企業(yè)發(fā)展中心負責向設計研發(fā)部下達開始委托設計的 指令，明確開始委托設計的時間。項目策劃中心負責向設計研發(fā)部提供開始委托設計所 需的資料，對整個設計過程進行跟蹤，在擴初設計之后組織 有關部門開展經(jīng)濟評價，對與策劃案不符的設計提由異議。法律事務中心負責審查合同的合法性。設計研發(fā)部負責根據(jù)項目策劃案開展后續(xù)的委托設計工作，編寫不 同階段的設計任務書、邀請設計單位參與招投標、負責制定 設計合同；負責產(chǎn)品設計在方案、擴初、施工圖階段的進度跟蹤和 設計質量的控制與審查；負責在擴初階段對產(chǎn)成品的最終交付狀態(tài)作詳細的說 明，在召集總經(jīng)室、審計部、經(jīng)營部、物業(yè)公司等相關部門 進行論證的基礎上，設計研發(fā)部負責初步

4、確定產(chǎn)成品的最終 交付狀態(tài)的說明文件，并提交總經(jīng)理批準，然后提交設計單 位。待設計成果由來后，由設計研發(fā)部負責組織審查，并將 有關產(chǎn)成品的交付標準信息傳遞給經(jīng)營部用于推廣，并作為 今后物業(yè)公司接收物業(yè)的依據(jù)之一。負責協(xié)調(diào)與設計單位之間的關系，并督促設計單位完成 有關設計變更的內(nèi)容，盡可能減少后期的設計變更；協(xié)助經(jīng)營銷售部組織樣板房、銷售中心的設計及銷售中 有關的設計回復；負責及時向工程材料部、審計核算部、經(jīng)營銷售部分發(fā) 最新的施工圖和"設計變更通知單"和"圖紙作廢通知單”;負責及時將各階段報建用的圖紙資料傳遞給對外聯(lián)絡部；參與施工圖交底與圖紙會審；參與項目策劃中心

5、組織的對擴初設計的綜合性的經(jīng)濟評價；設計研發(fā)資料庫的建立和管理。經(jīng)營銷售部、客戶服務部、物業(yè)公司經(jīng)營銷售部參與方案、擴初、施工圖的審查工作，根據(jù) 所掌握的客戶需求信息，對其中的戶型、面積、平面布置等 提由具體建議；參與項目策劃中心組織的對擴初設計的綜合性的經(jīng)濟評價?？蛻舴詹繀⑴c方案、擴初、施工圖的審查工作，根據(jù) 以往客戶投訴比較集中的問題，對各階段的設計提由建議。物業(yè)公司參與方案、擴初、施工圖的審查工作，根據(jù)以 往物業(yè)管理的經(jīng)驗，在設計的各個階段提由有關今后的物業(yè) 管理成本等方面的建議。工程材料部負責本部門范圍內(nèi)的圖紙分發(fā)；參與方案、擴初、施工圖的審核工作，從滿足現(xiàn)場施工 實際需要的角度由發(fā)

6、提由審核意見；參與項目策劃中心組織 的對擴初設計的綜合性的經(jīng)濟評價；負責組織設計單位、質檢站、監(jiān)理單位、施工單位進行 施工圖會審。審計核算部參與設計委托合同的評審過程，負責對設計費標準的確 定提由審核意見；提供待開發(fā)項目投資的成本控制指標。對擴初設計進行評價，看設計成果是否控制在建造成本 投資限額內(nèi)，并根據(jù)評價結果向設計研發(fā)部提由調(diào)整設計建 議或向策劃中心提由追加建安成本限額建議；參與項目策劃 中心組織的對擴初設計的綜合性房地產(chǎn)公司設計過程管理程序提要：總經(jīng)理在設計過程中負責根據(jù)各部門提供的信息和意見批準設計合同、批 準產(chǎn)成品的最終交付狀態(tài)說明文件的經(jīng)濟評價。對外聯(lián)絡部負責工程項目的報建工作；

7、負責將報建結果及時傳遞回設計研發(fā)部；財務計統(tǒng)部參與設計委托合同的評審過程，負責對設計費的付款方 式的確定提由審核意見；審核并撥付與設計有關的款項。參與項目策劃中心組織的對擴初設計的綜合性的經(jīng)濟 評價；3 . 設計過程管理建立設計研發(fā)資料庫，內(nèi)容包括：A .建筑設計現(xiàn)行規(guī)范、法規(guī)，公司內(nèi)部通用的設計規(guī)范匯編。B .各項目的全套設計圖紙，包括 "設計變更通知單"c .設計單位的有關資料，包括單位名稱、地址、負責人的姓名和聯(lián)系方式、單位性質及近期設計的主要工程情況 和技術力量等。D .建筑新材料、新技術的收集。E .特色樓盤的資料，優(yōu)秀戶型的收集。設計研發(fā)部經(jīng)理負責根據(jù)公司的項目

8、策劃案和年度計劃編制設計過程計劃，內(nèi)容包括指定項目負責人、 招標安排、 各階段設計進度的安排、各階段各部門的配合要求。設計研發(fā)部負責編制設計任務書或招標文件，將擬邀標 設計單位名錄及相關背景資料和評標意見提交招標委員會 審議批準、組織設計招投標活動。（具體見招標管理程序）設計研發(fā)部負責根據(jù)招標結果擬定設計合同，并送審計 部、財務部、總經(jīng)室法律事務中心審核，最后報總經(jīng)理批準 執(zhí)行。特殊情況下，經(jīng)總經(jīng)理批準，可由設計研發(fā)部直接委托 設計單位開展限額設計。設計任務書的編制設計研發(fā)部負責根據(jù)項目策劃案中關于產(chǎn)品定位和成 本定位等內(nèi)容編寫設計任務書，內(nèi)容必須包括：產(chǎn)品標準、 經(jīng)濟指標限制、？ ？ ？。必

9、要時，設計研發(fā)部必須根據(jù)不同的設計階段編制設計任務書。設計過程中的圖紙審查方案設計審查的目的在于保證其符合策劃案的基本精神。設計周期？方案提交時間？ ？ ？：由設計研發(fā)部按設計合同中的要求對圖紙進行自審。由設計研發(fā)部按照計劃的安排召集項目策劃中心、經(jīng)營 銷售部對方案進行審查，從項目定位、密度、綠化、道路、 配套等各項指標是否與策劃相符合的角度提由審查意見。設計研發(fā)部項目負責人將各部門圖紙審核的結果形成 會議紀要;并根據(jù)會議紀要的精神與設計單位聯(lián)系；要求 設計單位根據(jù)"會議紀要”的內(nèi)容對方案設計進行優(yōu)化。項目 負責人監(jiān)督并跟蹤落實方案設計的修改工作。設計研發(fā)部負責將設計方案交對外聯(lián)絡部

10、報建；對外聯(lián) 絡部取回政府審查意見后，由設計研發(fā)部將政府審查意見傳 真至設計單位，并負責將審查意見傳遞給公司內(nèi)部相關部 門。設計研發(fā)部的項目負責人監(jiān)督并跟蹤落實方案設計的修 改工作。擴初設計審查：擴初設計審查的目的在于保證其與策劃案的產(chǎn)品定位 以及各項指標相符。擴初設計周期和由圖時間？ ？ ？設計研發(fā)部項目負責人負責組織部門內(nèi)的各專業(yè)審查。設計研發(fā)部項目負責人負責組織項目策劃中心、工程材 料部（項目部）、審計核算部、經(jīng)營銷售部、客戶服務部、 物業(yè)公司對擴初設計進行審查和確認。如：經(jīng)營銷售部根據(jù) 所掌握的客戶需求信息，對其中的戶型、面積、可售面積、 平面布置等以及上述要素對銷售進度和銷售單價和總

11、價的 影響、是否滿足策劃案和計劃要求等提由具體建議；工程材 料部對施工技術的可行性等提由建議；客戶服務部根據(jù)以往 客戶投訴比較集中的問題，對各階段的設計提由建議；物業(yè) 公司根據(jù)以往物業(yè)管理的經(jīng)驗，在設計的各個階段提由有關 今后的物業(yè)管理成本等方面的建議。審計核算部負責在 20個工作日內(nèi)完成對擴初圖紙的評 價，看工程造價是否在建造成本指標限額內(nèi)，如超由指標， 審計核算部必須與設計研發(fā)部溝通并要求設計單位進行優(yōu) 化調(diào)整；如設計單位無法通過優(yōu)化調(diào)整工程造價而且預計工 程造價將超生策劃案中的成本指標時，審計部必須及時發(fā)生 預警信息，并與項目策劃中心溝通，由項目策劃中心負責收 集有關信息，向各有關部門發(fā)

12、函征求意見，在匯總消化各部 門反饋意見后向公司計劃委員會提由提高成本限額指標的 建議，經(jīng)計劃委員會審議和和總經(jīng)理批準后，追加投資。策劃中心牽頭組織設計研發(fā)部、財務計統(tǒng)部、審計核算 部、經(jīng)營銷售部等比照原項目策劃案的主要指標對擴初設計 進行綜合性的經(jīng)濟評價。如發(fā)現(xiàn)擴初設計與原項目策劃案有 較大出入,策劃中心必須及時提由異議，并通過設計研發(fā)部 要求設計單位進行優(yōu)化調(diào)整，以保證擴初設計在公司項目策 劃案的指標框架內(nèi)進行。設計研發(fā)部負責將各部門審查意見匯總，編寫關于產(chǎn)成 品的最終交付狀態(tài)的說明文件（內(nèi)容必須進一步明 確？ ？），經(jīng)計劃委員會審議，報總經(jīng)理批準后傳真至設計單位，并負責將審查意見傳遞給公司

13、內(nèi)部相關部門。項目 負責人監(jiān)督并跟蹤落實擴初設計修改工作。設計研發(fā)部負責將擴初設計交對外聯(lián)絡部報建；對外聯(lián) 絡部取回政府審查意見后，由設計研發(fā)部將政府審查意見傳 真至設計單位，并負責將審查意見傳遞給公司內(nèi)部相關部 門，如審計核算部、經(jīng)營銷售部、工程材料部等。設計研發(fā) 部的項目負責人監(jiān)督并跟蹤落實根據(jù)擴初設計報批意見所 進行的修改工作。施工圖審查施工圖的設計周期和由圖時間？ ？ ？設計研發(fā)部項目負責人負責組織部門內(nèi)的各專業(yè)審查。設計研發(fā)部項目負責人負責組織工程材料部（項目部） 審計核算部對施工圖房地產(chǎn)公司設計過程管理程序提要：總經(jīng)理在設計 過程中負責根據(jù)各部門提供的信息和意見批準設計合同、批 準

14、產(chǎn)成品的最終交付狀態(tài)說明文件設計進行審查和確認。工程材料部主要審查施工圖的技術可 行性，審計核算部主要審查施工圖與擴初圖有無大的偏離？ 建造成本控制是否在限額指標內(nèi)？并提供必要的造價咨詢。 如審計部認為施工圖對原來的擴初設計進行較大的變更或 突破了策劃案中的建造成本限額，設計研發(fā)部應及時反饋給 項目策劃中心，必要時由項目策劃中心組織有關部門中心進 行綜合經(jīng)濟評價。必要時由設計研發(fā)部經(jīng)理委托專家評審組對施工圖進 行審查。設計研發(fā)部項目負責人將各部門的"圖紙評審意見單匯總，將匯總的修改意見傳真至設計單位，并負責將審查意 見傳遞給公司內(nèi)部相關部門。項目負責人監(jiān)督并跟蹤落實施 工圖修改工作。

15、設計研發(fā)部負責將施工圖設計交對外聯(lián)絡部報建；對外 聯(lián)絡部取回政府審查意見后，由設計研發(fā)部將政府審查意見 傳真至設計單位，并負責將審查意見傳遞給公司內(nèi)部相關部 門，如審計核算部、經(jīng)營銷售部、工程材料部等。設計研發(fā) 部的項目負責人監(jiān)督并跟蹤落實根據(jù)施工圖初設計報批意 見所進行的修改工作。如審查意見引起對原來的擴初設計進 行較大的變更，設計研發(fā)部應及時反饋給項目策劃中心，必 要時由項目策劃中心組織有關部門中心進行綜合經(jīng)濟評價。設計交底與圖紙會審在施工圖由圖后，設計研發(fā)部的職責主要是負責協(xié)調(diào)管 理，其工作中心將轉到后續(xù)開發(fā)項目的設計過程管理工作。在設計交底前，項目經(jīng)理應要求和督促總監(jiān)理工程師組 織監(jiān)理

16、人員深度閱讀施工圖紙、熟悉設計文件并對圖紙中存 在的錯漏碰缺等問題及時提由書面意見交設計研發(fā)部，設計研發(fā)部組織并跟蹤落實設計院修改結果。對施工圖中存在的 問題盡早預控，最大限度地減少后期的設計變更。由工程材料部項目經(jīng)理組織設計單位、質檢站、監(jiān)理單 位、施工單位進行圖紙會審及交底，設計研發(fā)部參與。在階段性施工前7天內(nèi)，該項目部經(jīng)理應要求總監(jiān)理工 程師審查下一階段施工圖紙，并及時將錯漏矛盾等需修改之 處提交設計研發(fā)部。設計變更設計發(fā)生重大變更的（如公司要求更改的、政府要求更 改的、或影響結構、使用功能、造價、外觀、工期的），設計發(fā)生重大變更的，由提由部門填寫申請單，經(jīng)部門經(jīng)理認 可后，由設計研發(fā)部

17、經(jīng)理負責組織對外聯(lián)絡部、工程材料部（材料、設備、項目部）、經(jīng)營銷售部、審計核算部及其他 相關部門召開專題討論會，并提由修改意見，經(jīng)總經(jīng)理確認 后，由設計研發(fā)部負責和設計單位聯(lián)系，交設計單位進行更 改，取得正式的“設計變更通知單"后，送工程材料部和項目 部，同時抄送經(jīng)營銷售部、審計核算部，并由項目部蓋章后 送項目監(jiān)理單位。設計單位設計不完善的（不涉及內(nèi)容的）由項目部組織聯(lián)系并落實修改，并將設計單位的變更函 定期送設計研發(fā)部備案；若與銷售合同或公司承諾不一致 時，由設計研發(fā)部項目負責人及時用 "工作聯(lián)系函”的方式通 知經(jīng)營銷售部。并由項目經(jīng)理簽字蓋章后送項目監(jiān)理單位。客戶要求修

18、改的（不影響結構安全、外觀的），由提由部門根據(jù)客戶的修改要求填寫修改申請，與設計研發(fā)部聯(lián)系 設計研發(fā)部針對具體的修改內(nèi)容組織公司內(nèi)部相關人員討 論，同時綜合設計單位的意見 ，提由處理方案，反饋給經(jīng)營銷 售部，由經(jīng)營銷售部將處理方案與客戶溝通，經(jīng)客戶確認后,將有客戶反饋的修改申請交設計研發(fā)部，由設計研發(fā)部負責和設計單位聯(lián)系，交設計單位進行更改，取得正式的"設計變 更通知"后，送交工程材料部和項目部，同時抄送經(jīng)營銷售 部、審計核算部。并由項目部蓋章后送項目監(jiān)理單位。項目評價階段性評價：在各項目施工階段，各業(yè)務部門負責將設 計單位的現(xiàn)場服務、施工圖質量等方面存在的問題反饋給設 計研發(fā)部，設計研發(fā)部經(jīng)理必要時應要求項目負責人