紅樹林度假產(chǎn)權(quán)酒店營銷策劃案2213331762#精選

1、紅樹林度假酒店營銷推廣籌劃方案*籌劃部一、工程概述41.1、 工程名稱1.2、 工程地址1.3、 工程占地、四至及周邊環(huán)境1.4、 工程規(guī)劃技術(shù)指標1.5、 陵水新村中央漁港及工程開發(fā)建設(shè)單位情況介紹二、工程定位42.1、 工程的提出2.2、 工程的開展方向2.3、 工程的經(jīng)營治理模式2.4、 工程的主題2.5、 工程五大特征三、“紅樹林度假酒店SWOT分析83.1、 工程優(yōu)勢3.2、 工程劣勢3.3、 工程時機3.4、 工程威脅四、目標市場定位94.1、 “上海市場界定分析4.2、 “大同市場界定分析4.3、 “哈爾濱、“沈陽市場界定分析104.4、 鎖定目標市場五、目標消費群定位5.1、

2、目標消費群年齡定位5.2、 目標消費群家庭收入定位5.3、 目標消費群其它特征定位5.4、 鎖定目標消費群六、工程營銷、推廣策略106.1、 工程銷售籌劃6.2、 工程營銷推廣渠道6.3、 工程營銷推廣活動6.4、 工程銷售方案七、工程營銷用12八、結(jié)尾12、工程概述:1、工程名稱：紅樹林度假酒店.2、工程地址：中國海南省陵水縣新村中央漁港綜合區(qū).3、工程占地、四至及周邊環(huán)境：“紅樹林度假酒店地處陵水新村中央漁港整體規(guī)劃圈內(nèi),第8號地塊,占地面積：畝,合計：平方米.暫無本工程總體規(guī)劃技術(shù)指標4、工程規(guī)劃技術(shù)指標：總建筑面積：15516m2其中：酒店公寓建筑面積：？平方米,別墅建筑面積：？萬平米

3、容積率：？密度：？綠化率：？%暫無本工程總體規(guī)劃技術(shù)指標.5、 陵水新村中央漁港及工程開發(fā)建設(shè)單位情況介紹：1陵水新村中央漁港是經(jīng)國家開展和改革委員會批準立項的重點建設(shè)工程,將建成一個集生產(chǎn)、加工、貿(mào)易、旅游、商業(yè)、居住為一體的綜合性漁港.漁港一期工程已于2021年11月18日竣工,二期工程將重點對港區(qū)陸域進行全面開發(fā),陸域范圍東連新村瀉湖,西至新村鎮(zhèn)臨高村,南至南灣猴島旅游景區(qū),北至新村鎮(zhèn)雨傘村,規(guī)劃面積為457.14Wo漁港的總用地面積為304760平方米,根據(jù)建設(shè)所表達的功能分為：生產(chǎn)功能觀光區(qū)、蛋家文化體驗區(qū)、海洋休閑娛樂區(qū)、旅游度假公寓區(qū)、酒店會所效勞區(qū)五個不同的經(jīng)濟區(qū)域,總建筑面積

4、為269312平方米,容積率為0.88,建筑密度為19.3%,綠地率45%.該漁港完全建成后,能充分呈現(xiàn)南海特有的海洋文化氣氛又能為中國的海洋漁業(yè)現(xiàn)代化運作模式起到領(lǐng)頭作用,打造“陵水特色文化品牌.2新村中央漁港及本工程開發(fā)建設(shè)單位為陵水縣城鄉(xiāng)投資,是陵水縣政府直屬國有企業(yè),肩負著陵水縣政府的總體規(guī)劃開發(fā)、投資建設(shè)、招商融資、及城市資本運營治理工作.自有資金和通過銀行融資形式也使其具有了強大的抗風(fēng)險水平,同時也具備雄厚的經(jīng)濟實力,為開發(fā)建設(shè)新村中央漁港及“紅樹林度假酒店工程奠定了堅實的根底.二、工程定位：1、工程的提出：結(jié)合陵水海洋經(jīng)濟、旅游房地產(chǎn)市場的開展戰(zhàn)略,確立在新村中央漁港地綜合區(qū)啟動

5、開發(fā)建設(shè)大規(guī)模、港灣紅樹林特色的,集旅游度假、會議、休閑娛樂等功能為一體的綠色生態(tài)、港灣海景度假酒店工程；旨在利用自然景觀及旅游資源優(yōu)勢增強新村中央漁港地區(qū)在會議及商業(yè)效勞等方面的配套效勞功能,完善新村中央漁港綜合區(qū)的旅游、休閑、度假功能,提升新村中央漁港地區(qū)的整體形象,帶動周邊經(jīng)濟增長和板塊升值.2、工程的開展方向：“紅樹林度假酒店工程將建設(shè)成為以“旅游度假+投資收益+生態(tài)養(yǎng)生產(chǎn)權(quán)式酒店接待為主題的綠色生態(tài)、港灣海景度假酒店,工程建成后一座設(shè)計風(fēng)格獨特、洋溢濃郁熱帶濱海港灣度假特點、功能配置齊全的規(guī)?；燃倬频陮⒄宫F(xiàn)在世人面前,以高星級、高標準的軟硬件環(huán)境,必將吸引眾多來海南陵水旅游度假的游

6、客,使之成為游客的首選下榻地.“紅樹林度假酒店工程的投資及經(jīng)營方式將采用“產(chǎn)權(quán)式酒店的方式,這種起源于歐洲20世紀70年代的一種新型酒店經(jīng)營模式,風(fēng)行于世界上著名的旅游城市和地區(qū)如美國的夏威夷、加利福尼亞、佛羅里達、亞利桑那、澳大利亞黃金海岸等地尤為盛行.此種酒店經(jīng)營模式經(jīng)過30多年的開展已被興旺國家廣泛接受,許多國家還為此專門立法并成立行業(yè)協(xié)會以標準市場,約束市場參與者的行為.這種將房產(chǎn)與旅游投資相結(jié)合的投資模式在目前國內(nèi)形式下是極具發(fā)展?jié)摿Φ耐顿Y品種.國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)已經(jīng)由初期集中在國家級的政治、經(jīng)濟、文化中央和沿海旅游度假城市,但正在逐漸向二、三線中小城市轉(zhuǎn)移,這其中又以海濱類城市和

7、集具歷史價值的文化古城為主,同時以商務(wù)交往為主功能的產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)在蓬勃興起之中,整個產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)熱潮正處在前所未有的興起之中.產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營模式是適合海南旅游房地產(chǎn)業(yè)開展的經(jīng)營創(chuàng)新品種,此經(jīng)營模式擴大了游客入住休閑度假酒店的需求,為游客提供了更多項選擇擇入住高檔次度假酒店的時機,另外該模式還可帶動陵水及周邊房地產(chǎn)市場的持續(xù)穩(wěn)步開展,賦予海南“旅游房地產(chǎn)市場更多活力和開展空間,這種新型的旅游房地產(chǎn)投資和消費方式,符合現(xiàn)代經(jīng)濟資源共享的根本原那么,是房地產(chǎn)業(yè)和旅游酒店業(yè)的高效結(jié)合,極具市場潛力和生命力；再者該模式還使高端消費人士的保有量始終保持在較高水平,為陵水經(jīng)濟及就業(yè)問題拓寬渠路,為陵水創(chuàng)

8、造著源源不斷財富.產(chǎn)權(quán)式酒店的投資客戶也即固定游客的市場定位于中產(chǎn)階級家庭、成功人士、專業(yè)旅游房地產(chǎn)投資者及企業(yè)公司,據(jù)有關(guān)資料分析,目前購置產(chǎn)權(quán)式酒店的60溢個人購置,具目的是保值和分紅,同時兼顧度假,采用的方式大多為銀行長期按揭；企業(yè)公司購置一方面用于投資,另一方面用于節(jié)省企業(yè)經(jīng)營招待本錢或員工度假、年會及業(yè)務(wù)會議專用.近年來一批產(chǎn)權(quán)式酒店已在沿海發(fā)達地區(qū)及大城市逐步興起,相信該旅游品種將成為適合海南陵水這座熱帶濱海旅游城市的新型酒店房地產(chǎn)經(jīng)營模式.3、工程的經(jīng)營治理模式：產(chǎn)權(quán)酒店大多分為純產(chǎn)權(quán)式酒店、返租式產(chǎn)權(quán)酒店.1、純產(chǎn)權(quán)式酒店純產(chǎn)權(quán)酒店分紅式的終身產(chǎn)權(quán)歸購置者所有,購置者通過酒店的

9、經(jīng)營盈利分紅,在不改變使用性質(zhì)的情況下不影響酒店整體經(jīng)營購置者有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承、租賃,自主權(quán)利極大,依據(jù)開發(fā)商的要求不同,分紅的方式和分紅的時間以及監(jiān)督運營的制度都略有不同.純產(chǎn)權(quán)酒店分紅式的根本運營模式為：1、聘請專業(yè)的酒店經(jīng)營治理公司負責(zé)經(jīng)營.、開發(fā)商履行日常經(jīng)營監(jiān)管義務(wù).、在業(yè)主大會監(jiān)督下成立業(yè)主委員會或直接委托開發(fā)商進行財務(wù)監(jiān)管.4、對營業(yè)收入一全部營業(yè)本錢和營業(yè)費用后的純利進行分紅.5、分紅周期以每個季度為最短期限,最長不超過一年.、每季財務(wù)報告受監(jiān)督者認可授權(quán)的會計師事務(wù)所嚴格審核.、開發(fā)商依據(jù)客房的價格或面積計算每個房間的收益比數(shù)又叫分紅比數(shù),購置者依據(jù)所購客房的收益比數(shù)享受

10、收益：收益的計算方式為：分紅總額x該房間收益比數(shù)收益比數(shù)的計算方式為：房間總價款/全部房間總價款或房間面積/營業(yè)總面積、購置者只享受收益、不對虧損負責(zé),營業(yè)虧損由開發(fā)商負責(zé)或由酒店經(jīng)營治理公司轉(zhuǎn)嫁.、酒店精裝修、開發(fā)商配全套家具、家電并負責(zé)酒店第一期經(jīng)營啟動所須的全部投入.10、酒店經(jīng)營治理公司經(jīng)營不佳,業(yè)主大會有權(quán)通過業(yè)主委員會或開發(fā)商進行酒店經(jīng)營治理公司更換,此條款一般以盈利標準為要求明確寫進對酒店經(jīng)營治理公司的聘用合同.(2)、返租式產(chǎn)權(quán)酒店其根本的開發(fā)模式與分紅式產(chǎn)權(quán)酒店根本相同,但是在收益方式上與之存在根本差異,分紅式產(chǎn)權(quán)酒店是以經(jīng)營收益為依托,以利潤為總分紅標的,購置者投資收益大小

11、與酒店的經(jīng)營業(yè)績好壞息息相關(guān),而返租式產(chǎn)權(quán)酒店的投資收益與酒店的經(jīng)營沒有任何關(guān)系,其以每年固定的投資回報(一般為68%為/年)為主要的收益表達形式,再就是坐享每年的地產(chǎn)升值,在這一形式下,購置者的收益計算方法一般為：房產(chǎn)總價X年回報率(一般為68%在這一形式下,酒店的定價方法也是與純產(chǎn)權(quán)式酒店是不一樣的,由于收益與經(jīng)營效益掛鉤的原因,純產(chǎn)權(quán)式酒店一般采用無區(qū)分的定價方法,既每個銷售單位,不管朝向、面積大小和位置優(yōu)劣,往往以同一價格進行銷售,不做區(qū)分,但返租式產(chǎn)權(quán)酒店那么不一樣,其每年的投資回報是由其起初的投資總額直接決定的,所以,以此種模式運作的產(chǎn)權(quán)式酒店,其不同的房間依據(jù)其朝向、位置、面積大

12、小,定價是不同的,這一點直接決定了購房者的收益大小,而且相對固定.(3)、開發(fā)商城投開展戰(zhàn)略規(guī)劃中欲涉及酒店經(jīng)營治理業(yè),建議采用分紅式,可為后期打造、儲藏治理人才奠定根底,如暫無規(guī)劃,可待本工程總體規(guī)劃方案出爐后基于開發(fā)商最大化利點、最小化風(fēng)險原那么與資深酒店治理公司洽定,利用其專業(yè)的酒店經(jīng)營治理經(jīng)驗,賺取酒店正常的經(jīng)營治理的超額利潤(除去投資者所得),開發(fā)商其目的是盡快完成投資、回收其開發(fā)投資、賺取地產(chǎn)開發(fā)利潤,并且有利于增強投資者的投資信心,提升品牌價值.4、工程的主題：(1)主題一：旅游度假+投資U益+生態(tài)養(yǎng)生=寧靜人生、超凡享受紅樹林港灣,有疲憊心靈的泊位.在天然氧吧中寧靜休閑、分享紅

13、樹林生態(tài)效益、與大自然留鳥為鄰.(2)主題二：寧靜人生、品質(zhì)享受港灣深處、彈灑俗塵、海上紅樹林畔、棲息疲憊的心靈、天然氧吧中寧靜休閑垂釣、與大自然留鳥為鄰.(3)訴求受眾對象即目標消費群體均為投身社會打拼二十年左右的中高端人群；歷經(jīng)二十年的社會責(zé)任、工作壓力、快節(jié)奏生活、人際關(guān)系維系身心已然疲憊,具備用物質(zhì)根底改變生活狀態(tài)條件.5、工程五大特征：(1)產(chǎn)權(quán)酒店,委托資深酒店治理公司經(jīng)營,固定高額投資回報率；(2)板塊綜合配套相對完善,后續(xù)效勞治理細致,具有旅游地產(chǎn)的明顯優(yōu)勢;(3)搭載漁港綜合板塊平臺,具有明顯升值潛力；(4)生態(tài)紅樹林、港灣海景特色,環(huán)境卓越；(5)旅游度假+投資收益+生態(tài)養(yǎng)

14、生主題；三、“紅樹林度假酒店SWOT分析1、工程優(yōu)勢(1)地理環(huán)境優(yōu)越,位于新村漁港綜合版塊；坐擁港灣及生態(tài)紅樹林群自然景觀.(2)獨具一格環(huán)境規(guī)劃,符合現(xiàn)代人情景交融的投資度假要求.(3)市政重點工程,得到政府大力支持.(4)工程板塊業(yè)種豐富,各業(yè)種之間互補.(5)該工程板塊在陵水及島內(nèi)已經(jīng)形成了一定的號召力.(6)目前陵水產(chǎn)權(quán)酒店剛起步,有非常大的市場空間.(7)毗鄰國際級酒店會聚的一線海岸、旅游生態(tài)度假區(qū)、南灣猴島旅游景區(qū)、漁港等眾多可橫向聯(lián)合資源.(8)委托資深酒店經(jīng)營治理公司經(jīng)營,如：國際假日、喜來登、萬豪.2、工程劣勢(1)開發(fā)商屬市級品牌,無品牌繼承性；(2)目前板塊地段尚不被高

15、價值認可,需要引導(dǎo)其投資.針對消費者投資、購買行為日益理性化,使其產(chǎn)生就低不就高的心理性引導(dǎo).(3)目前工程所在區(qū)域人氣缺乏,未形成成熟度假區(qū)概念.外鄉(xiāng)消費者對產(chǎn)權(quán)酒店了解并不多,需要引導(dǎo)其投資.3、工程時機(1)工程為發(fā)改委批準的重點工程,具號召力將吸引較多目標消費群體關(guān)注.(2)島外再次投資置業(yè)者將成為工程的重要目標消費群.(3)投資者投資途徑正在潛移默化的改變,受全球金融危機影響,資本縮水,一些抗風(fēng)險低的投資者,懷著對股市的恐懼心理,從而開始轉(zhuǎn)向投資風(fēng)險較低具有升值潛力的二、三線房地產(chǎn)市場,但住宅市場投資空間緊縮,加以引導(dǎo)必會將目光轉(zhuǎn)向產(chǎn)權(quán)酒店/商業(yè)地產(chǎn).(4)借助資深酒店治理公司品牌,

16、進行品牌整合.4、工程威脅(1)建成期有可能過長,與周邊支持系統(tǒng)的建設(shè)時間存在節(jié)奏脫節(jié)問題.(2)陵水周邊及三亞不斷涌現(xiàn)的投資型工程,將造成銷售分流現(xiàn)象.(3)雅居樂、富力灣、香水灣等知各品牌已推出局部現(xiàn)房,并全面展開大手筆營銷和傳播攻勢,后期建設(shè)出盤在穩(wěn)步推進中,本工程將面臨較為嚴峻的競爭局面,需要慎選入市推盤時機.(4)基于目前無品牌狀況的市場空白,有效目標消費群相對缺乏.四、目標市場定位據(jù)資料說明：陵水周邊房地產(chǎn)市場的總銷售套數(shù)及總銷售面積,島外消費市場占82-91%=1、“上海市場界定分析(1)上海是中國異地置業(yè)最活潑的地區(qū),對海南整體概念已經(jīng)認可；異地置業(yè)概念成熟,較易找到市場突破口

17、.(2)該區(qū)域購房客戶選擇面極為寬廣,全國的旅游地產(chǎn)幾乎全部在此做市場,競爭異常劇烈.(3)該區(qū)域異地購房者普遍有強烈的投資意識,所以訴求因工程所處漁港綜合板塊規(guī)劃而升值的產(chǎn)權(quán)酒店投資概念尤為重要.(4)生活節(jié)奏快、壓力大、收入高、生活理念時尚,消費觀念前衛(wèi)是上?？蛻裘黠@的特征,所以本工程旅游度假休閑的風(fēng)格,生態(tài)紅樹林、港灣海景的優(yōu)越景觀環(huán)境,齊全的配套和完善的效勞將很潛力地被接受和認同.2、“大同市場界定分析(1)能源資源豐富,大規(guī)模開采帶動經(jīng)濟增長的同時環(huán)境污染亦同步增長,新興異地置業(yè)的熱點區(qū)域,消費潛力巨大,置業(yè)概念相對成熟.(2)近年眾多海南的工程已經(jīng)向該區(qū)域進攻聯(lián)合展銷,大多以海口、

18、三亞的樓盤為主,故對海南整體已經(jīng)有感性熟悉.(3)該地環(huán)境惡劣,目標客戶為健康尤為關(guān)注,這和本工程所訴求的生態(tài)紅樹林群、港灣海景概念形成合并,工程整體檔次和品位訴求更為重要,消費群體對價值尊貴感和品位高尚的感念容易接受.3、“哈爾濱、“沈陽市場界定分析因時間關(guān)系不再逐個分析目標城市.4、鎖定目標市場以上海、大同、哈爾濱、沈陽、北京等北方氣候差異大,經(jīng)濟興旺城市為第一核心目標市場；以廣州、深圳、香港等南方氣候差異不明顯,經(jīng)濟興旺城市為遞補核心市場.五、目標消費群定位基于上述工程五大特征,對目標消費群進行分析定位：1、目標消費群年齡定位：主流消費群年齡在3060歲,核心層以年齡在35-45歲的青壯

19、年為主.2、目標消費群家庭收入定位：年收入15萬以上,家庭財政收入穩(wěn)定.3、目標消費群其它特征定位：雙職工家庭,私營業(yè)主,已經(jīng)有房、有車；高收入自由職業(yè)者,接受度假休閑消費文化；有投資置業(yè)方案,具有超前消費思想；銀行按揭意識強,關(guān)注健康養(yǎng)生環(huán)境.4、鎖定目標消費群(1)第一目標群一一有水平進行二次或?qū)掖沃脴I(yè)的投資者.這局部投資者注重投資的回報率,多看重房產(chǎn)的利益性,他們以投資做為財富積累的方式,賺取高額的年收益和分紅為目的.(2)第二目標群一一對旅游由衷熱愛的,具有一定資金實力的中外籍人仕.由于產(chǎn)權(quán)酒店除了每年能獲得收益和分紅,享有一定特權(quán)(如：每年可免費入住20天左右)外,還有豐富的旅游資源

20、卓越的環(huán)境,所以能夠吸引其進行投資.(3)第三目標群一一具備相當(dāng)水平、資金的企事業(yè)單位的中高層人員.由于“紅樹林度假酒店是高星級、高檔次酒店產(chǎn)業(yè),因此投資在此將得以彰顯身份的尊貴,同時,投資收益和投資享受都可以得到滿足.六、工程營銷、推廣策略1、工程銷售籌劃(1)、行銷模式：采用“售樓處+網(wǎng)售+區(qū)域分銷+大型房展會的營銷模式.(2)、前期工程概念性宣傳：(1工程所在板塊：海南？陵水？新村中央漁港綜合區(qū)2)經(jīng)營模式上：集旅游度假+投資收益+退休養(yǎng)生為一體的“產(chǎn)權(quán)式酒店；3；產(chǎn)品上：港灣海景、生態(tài)紅樹林群、酒店細致效勞特色、其他附加增值工程(3)、組織招標會：高調(diào)公開招標資深專業(yè)酒店經(jīng)營治理公司或房產(chǎn)代理銷售公司,提升關(guān)注度.(4)、組織全國范圍內(nèi)招聘、選拔房產(chǎn)銷售精英、高級家政效勞專業(yè)人員,制造聲勢,間接為工程銷售做宣傳.(5)、立場設(shè)立：在上海、大同、哈爾濱、沈陽、北京、太原、廣州、深圳、香港等城市設(shè)立立場,或開展分銷商委托銷售.(6)、在美蘭機場、鳳凰機場及陵水、三亞、海口市區(qū)設(shè)立銷售宣傳點,并設(shè)豪華大巴接送游客參觀工程樣板問.(7)、在各賣場設(shè)