商業(yè)地產(chǎn)的基本概念與基礎(chǔ)知識3

1、 關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的基本概念與基礎(chǔ)知識·培訓(xùn)關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的基本概念與基礎(chǔ)知識什么是商業(yè)房地產(chǎn)商業(yè)房地產(chǎn)指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等房地產(chǎn)形式。 商業(yè)房地產(chǎn)的形式多樣，規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的商業(yè)房地產(chǎn)如 項目，可以達(dá)到幾十萬平方米，規(guī)模小的商業(yè)房地產(chǎn)項目僅幾百平方米，甚至更小。對于規(guī)模龐大的商業(yè)房地產(chǎn)，其經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，項目統(tǒng)一經(jīng)營管理，以收取租金為投資回報形式的模式；對于規(guī)模較小的商業(yè)房地產(chǎn)而言，大多數(shù)項目依然采取在統(tǒng)一經(jīng)營管理模式下租金回收的方式，但很多小規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)中住宅、

2、公寓、寫字樓等項目的底商和各類商業(yè)街、商品市場則采用商鋪出售，零散經(jīng)營的模式。商業(yè)房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)形式的對比 在過去多年里，中國房地產(chǎn)開發(fā)的主要形式為普通住宅、公寓、寫字樓、別墅、酒店等，以上各種開發(fā)形式的用途相對簡單，面對的客戶群相對單一 準(zhǔn)確地講，上述各種地產(chǎn)開發(fā)形式的成功個案絕大多數(shù)是針對小規(guī)模、特定客戶群的產(chǎn)品。另外，普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等，則絕大多數(shù)采取開發(fā)銷售的模式，而且出現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)酒店的開發(fā)模式，其資金回收模式相對簡單，資金循環(huán)體系主要表現(xiàn)為非資本市場化的體內(nèi)循環(huán)方式。1、零售業(yè) retail business：以向最終消費者提供所需商品和服務(wù)為主的行業(yè)。2、零售業(yè)態(tài) r

3、etail format：零售企業(yè)為滿足不同的消費需求和目標(biāo)顧客而形成的不同經(jīng)營理念、經(jīng)營方式的表現(xiàn)形式。零售是指把商品或隨商品而提供的服務(wù)直接出售給最終消費者的銷售活動。從事零售活動的基本單位和具體場所是商店，而商店依據(jù)銷售形式不同又區(qū)分出不同的經(jīng)營形態(tài)，即零售業(yè)態(tài)。3、商圈 trading area：零售企業(yè)經(jīng)營、服務(wù)輻射的有效空間、領(lǐng)域。4、超市 supermarket：采取自選銷售方式，以銷售食品、生鮮食品和日常生活用品為主，滿足顧客日常必需品需求的零售業(yè)態(tài)。5、大型綜合超市 general merchandise store：采取自選銷售方式，以銷售大眾化實用品為主，并將超市和折扣商

4、店經(jīng)營優(yōu)勢合為一體的、滿足一次性購全的零售業(yè)態(tài)。6、倉儲商店 warehouse store：采取自選銷售方式，以銷售大眾化實用品為主，并實行儲銷一體、低價銷售和提供有限服務(wù)為特征的零售業(yè)態(tài)。7、專業(yè)店 speciality store：專門經(jīng)營某一大類商品為主，并且具有豐富專業(yè)知識的銷售人員和提供適當(dāng)售后服務(wù)的零售業(yè)態(tài)。8、大型專業(yè)店 category killer：采取自選銷售和開架面售相結(jié)合方式，以銷售某一大類或幾個大類商品和提供相關(guān)技術(shù)和服務(wù)，滿足一次性購全的零售業(yè)態(tài)。9、專賣店 exclusive shop：專門經(jīng)營或授權(quán)經(jīng)營制造商品牌和中間商品牌的零售業(yè)態(tài)。10、便利店 conve

5、nience store：以自選銷售為主，銷售小容量應(yīng)急性的食品、日常生活用品和提供商品性服務(wù)，滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài)。11、百貨店 department store：在一個大型商場內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，以銷售服裝、衣料、化妝品、禮品、家庭用品為主，提供相關(guān)服務(wù)，滿足對商品多樣化選擇的零售業(yè)態(tài)。12、大型購物中心 shopping center/shopping mall：在一個大型建筑體（群）內(nèi)，由企業(yè)有計劃地開發(fā)、擁有、管理運營的各類零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體。特指規(guī)模巨大，集購物、休閑、娛樂、飲食等于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級商業(yè)中心

6、。購物中心所包含的內(nèi)容比較廣泛，在服務(wù)功能上表現(xiàn)為復(fù)合性，在經(jīng)營管理上表現(xiàn)為一致性，在服務(wù)設(shè)施上體現(xiàn)為完整性，在服務(wù)范圍上表現(xiàn)為商圈內(nèi)的所有居民。美國國際購物中心協(xié)會曾規(guī)定了購物中心的五大特征：（1） 購物中心規(guī)劃、開發(fā)設(shè)立、經(jīng)營都在統(tǒng)一的組織體系下運作；（2） 適應(yīng)統(tǒng)一管理的需要，產(chǎn)權(quán)要求統(tǒng)一，不可分割不可出售。（3） 尊重顧客的選擇權(quán)，使其實現(xiàn)一次購足（one stopshopping）的目的；（4） 擁有足夠數(shù)量的停車場；（5） 有更新地區(qū)或創(chuàng)造新商圈的貢獻(xiàn)。業(yè)態(tài)分類零售業(yè)態(tài)分類原則中國零售業(yè)態(tài)按零售店的結(jié)構(gòu)特點分類，根據(jù)其經(jīng)營方式、商品結(jié)構(gòu)、服務(wù)功能，以及選址、商圈、規(guī)模、店堂設(shè)施和目

7、標(biāo)顧客等結(jié)構(gòu)特點，分為百貨店、大型綜合商場、超級市場、便利店、專業(yè)店、專賣店、購物中心、家居中心、倉儲商店等九種零售業(yè)態(tài)。 零售業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點百貨店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點（1）采取柜臺銷售與自選（開架）銷售相結(jié)合方式。（2）商品結(jié)構(gòu)為種類齊全、少批量、高毛利，以經(jīng)營男、女、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主。（3）采取定價銷售，可以退貨，有導(dǎo)購、餐飲、娛樂場所等服務(wù)項目和設(shè)施，服務(wù)功能齊全。（4）選址在城市繁華區(qū)、交通要道。（5）商圈范圍大，一般以流動人口為主要銷售對象。（6）商店規(guī)模大，在5000平方米以上（7）商店設(shè)施豪華，店堂典雅、明快。（8）目標(biāo)顧客為中高檔消費者和追求時尚的年輕人。（9）其他。超

8、級市場業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點（1）采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算在出口處的收銀機(jī)處統(tǒng)一進(jìn)行。（2）商品構(gòu)成以購買頻率高的商品為主，經(jīng)營的商品應(yīng)以肉類、禽蛋、水果、水產(chǎn)品、冷凍食品、副食調(diào)料、糧油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品為主。（3）營業(yè)時間每天在11H左右，可采取連鎖經(jīng)營方式，有一定的停車場地。（4）選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。（5）商圈范圍較窄，以居民為主要銷售對象。（6）商店營業(yè)面積在500平方米以上（7）目標(biāo)顧客以居民為主。（8）其他 大型綜合超市業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點（1）采取自選銷售方式和連鎖經(jīng)營方式（2）商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)。（3）設(shè)有與商店營業(yè)面積

9、相適應(yīng)的停車場。（4）目標(biāo)顧客為購物頻率高的居民。（5）商圈范圍較大。（6）商店營業(yè)面積一般在2500平方米以上。（7）選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道。 便利店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點（1）以開架自選為主，結(jié)算在進(jìn)口(或出口)處的收銀機(jī)處統(tǒng)一進(jìn)行，可采取連鎖經(jīng)營方式。（2）商品結(jié)構(gòu)特點明顯，有即時消費性、小容量、應(yīng)急性等。（3） 營業(yè)時間長，一般在16h以上，甚至24h，終年無休日。（4）選址在居民住宅區(qū)、主干線公路邊以及車站、醫(yī)院、娛樂場所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)所在地。（5）商圈范圍窄小，一般設(shè)定在居民徒步購物57min到達(dá)的范圍內(nèi)。（6）商店營業(yè)面積在100平方米左右，營業(yè)面積利用率高。（7）店堂明

10、快、清潔、貨架豐滿。（8）目標(biāo)顧客主要為居民、單身者、年輕人。80的顧客為有目的的購買。（9）經(jīng)營實行信息系統(tǒng)化，開展單品管理。（10）便利店的商品價格略高于一般零售業(yè)態(tài)的商品價格。 專業(yè)店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點（1）采取定價銷售和開架面售，亦可開展連鎖經(jīng)營。（2）商品結(jié)構(gòu)體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富，可供選擇余地大，以某類商品為主，經(jīng)營的商品具有自己的特色，一般為高利潤。（3）從業(yè)人員需具備豐富的專業(yè)知識，可以退貨。（4）選址多樣化，多數(shù)店設(shè)在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購物中心內(nèi)。（5）商圈范圍不定。 。（6）營業(yè)面積根據(jù)主營商品特點而定。（7）目標(biāo)市場多為流動顧客。主要滿足消費者對某類商品的選擇性

11、需求。 專賣店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點（1）采取定價銷售和開架面售，亦可開展連鎖經(jīng)營。（2）商品結(jié)構(gòu)以企業(yè)品牌為主，銷售體現(xiàn)量少、質(zhì)優(yōu)、高毛利。（3）注重品牌聲譽(yù)、從業(yè)人員必須具備豐富的專業(yè)知識，并提供專業(yè)性知識服務(wù)。（4）選址在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購物中心內(nèi)。（5）商圈范圍不定。（6）營業(yè)面積根據(jù)經(jīng)營商品的特點而定。（7）目標(biāo)顧客以中青年為主。商店的陳列、照明、包裝、廣告講究。 購物中心業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點（1） 由發(fā)起者有計劃地開設(shè)，實行商業(yè)型公司管理，中心內(nèi)設(shè)商店管理委員會，開展廣告宣傳等共同活動，實行統(tǒng)一管理。（2）內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級市場作為核心店，以及各類專業(yè)店、專賣店等零售業(yè)態(tài)和餐飲、娛樂

12、設(shè)施構(gòu)成。（3）服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。根據(jù)銷售面積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車場。（4）選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。（5）商圈根據(jù)不同經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營商品而定。（6）設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實行賣場租賃制。（7）目標(biāo)顧客，以流動顧客為主。（8）根據(jù)選址和商圈不同，購物中心可分為近鄰型、社區(qū)型、區(qū)域型、超區(qū)域型種類。 倉儲商店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點（1）選址在公路邊、交通要道和利用閑置設(shè)施。（2）主要的商圈人口為57萬人。（3）商店營業(yè)面積大，一般在4000 m以上。部分商品部門采取租賃制，把無店名的專業(yè)連鎖賣場和供應(yīng)商引進(jìn)店內(nèi)經(jīng)營。（4）商品構(gòu)成以新開發(fā)上市的商品為主力商品，自有

13、品牌占相當(dāng)部分，主要是面向廣大的工薪階層服務(wù)。（5）作為價格策略，每天都以較低價格銷售全部商品。（6）作為商品策略，經(jīng)營同其他零售業(yè)態(tài)能進(jìn)行價格比較的、知名度、普及率都較高的商標(biāo)商品或價格一般被眾所周知的商品。（7）商店設(shè)施簡單化。（8）將超市開發(fā)的銷售技術(shù)和管理理論、倉儲商店的價格影響力、大型綜合超市商品供應(yīng)計劃的方法及選址理論等融為一體，靈活運用。（9） 可實行連鎖經(jīng)營。（10）設(shè)有一定規(guī)模的停車場。 13、城市MALL：（CITYMALL）也就是超級購物中心SUPERMALL，其管理、促銷等要求比普通百貨公司的要求更高。也就是以百貨公司、品類專賣店、主題商店、大型超市為主力店，輔之以精品

14、店、專賣店、中華美食廣場、中外主題餐廳、咖啡廳、書店、網(wǎng)吧、音像店、科技展覽、多功能國際影視城等，兼有娛樂園、大型表演、商務(wù)酒店和超大型停車場，甚至還有教堂、音樂廳、體育場、圖書館等文體設(shè)施。輻射范圍以城市為概念。14、MALL："摩爾"與普通的購物中心有根本區(qū)別，"摩爾"不僅規(guī)模更大，而且休閑娛樂功能更為齊全，此外"摩爾"內(nèi)的各類節(jié)慶活動每天不斷。摩爾，通俗地講具有如下2個特征： 一是大：占地面積大、綠地大、停車場大、建筑規(guī)模大。二是多：行業(yè)多、店鋪多、功能多（集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體） 真正意義上的“MALL”幾乎能夠涵蓋人

15、們的各種消費需求。業(yè)內(nèi)人士介紹，凡你所想象到的娛樂、休閑、購物方式，在“MALL”都有；它的消費對象是一個大型復(fù)合型消費群體。概括起來說，“MALL”有三個主要特點，一是大。占地面積大，建筑面積大，停車面積大，二是多。行業(yè)多，店鋪多，功能多。三是高，購物環(huán)境要求高，檔次高，顧客群購買力高。 15、步行街：是一種線狀的建筑空間，能更利于消費者的購物、休閑、交流、娛樂，更能感受到繁榮的商業(yè)氛圍，也利于商場的經(jīng)營管理，因此，步行街購物是最受歡迎的空間形式。（1） 露天步行街；上空無頂棚，空間開敞的步行街； （2） 回廊式步行街；步行街的兩側(cè)或一側(cè)為回廊，步行街局部遮蓋； （3） 室內(nèi)步行街；步行街在

16、室內(nèi)，完全遮蓋；二、零售業(yè)態(tài)基本條件一覽表業(yè)態(tài)基 本 條 件選址商圈、目標(biāo)顧客規(guī)模商品(經(jīng)營)結(jié)構(gòu)經(jīng)營方式服務(wù)功能商業(yè)信息自動化超市地區(qū)中心、居住區(qū)經(jīng)營服務(wù)輻射半徑0.5公里，目標(biāo)顧客以居民為主營業(yè)面積在500平方米以上以銷售食品、生鮮食品、日用品為主采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算在集中的收銀處統(tǒng)一進(jìn)行營業(yè)時間12小時以上程度較高便利店地區(qū)中心、居住區(qū)、交通要道以及車站、醫(yī)院、學(xué)校、娛樂場所、辦公樓等公共活動區(qū)目標(biāo)顧客以居民、單身、年輕人為主營業(yè)面積在100平方米左右以銷售食品、小百貨為主，有即時消費性、小容量、應(yīng)急性等特點以開架自選為主，結(jié)算在收銀處統(tǒng)一進(jìn)行營業(yè)時間16小時以上，提供即時

17、性食品的輔助設(shè)施，開設(shè)多項商品性服務(wù)項目程度較高大型綜合超市城郊結(jié)合部、交通要道和符合城市規(guī)劃的大型居住區(qū)附近經(jīng)營服務(wù)輻射半徑3公里以上，目標(biāo)顧客以居民、流動顧客為主營業(yè)面積在5000平方米以上大眾化衣、食、用品齊全，滿足一次性購全，注重本企業(yè)品牌開發(fā)采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算在集中的收銀處統(tǒng)一進(jìn)行設(shè)不低于營業(yè)面積50%的停車場程度較高倉儲商店城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道經(jīng)營服務(wù)輻射半徑5公里以上，目標(biāo)顧客以中小零售店、餐飲店、集團(tuán)購買和流動顧客為主營業(yè)面積在10000平方米左右以銷售大眾化衣、食、用品為主，自有品牌占相當(dāng)部分，實行低價格，批量銷售采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算在集中的收銀

18、處統(tǒng)一進(jìn)行設(shè)相當(dāng)于營業(yè)面積的停車場程度較高，并實行會員制客戶管理專業(yè)店市級中心、地區(qū)中心、專業(yè)街以及百貨店、購物中心內(nèi)目標(biāo)顧客以有目的選擇某類商品的流動顧客為主營業(yè)面積根據(jù)商品特點而定以銷售某類商品為主，體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富，選擇余地大采取柜臺銷售或開架面售方式從業(yè)人員具有豐富的專業(yè)知識大型專業(yè)店地區(qū)中心、城郊結(jié)合部、交通要道和符合城市規(guī)劃的大型居住區(qū)附近經(jīng)營服務(wù)輻射半徑5公里以上，目標(biāo)顧客以有目的選擇某類商品的流動顧客為主營業(yè)面積在3000平方米以上以銷售某一大類或幾個大類商品為主，品種齊全，選擇余地大采取自選銷售和開架面售相結(jié)合方式設(shè)不低于營業(yè)面積50%的停車場，提供相關(guān)技術(shù)和服務(wù)程度較高專賣店市級中心、地區(qū)中心、專業(yè)街以及百貨店、購物中心內(nèi)目標(biāo)顧客以中高檔消費者和追求時尚的年輕人為主營業(yè)面積根據(jù)商品特點而定以銷售某一品牌系列商品為主，銷售量少、質(zhì)優(yōu)、高毛利采取柜臺銷售或開架面售方式注重品牌聲譽(yù)，從業(yè)人員具備豐富的專業(yè)知識，并提供專業(yè)性知識服務(wù)百貨店市級中心、地區(qū)中心、新城（縣城擴(kuò)大）以及歷史形成的商業(yè)集聚地目標(biāo)顧客以流動顧客為主營業(yè)面積在5000平方米以上綜合性，門類齊全，以銷售服裝、衣料、化妝品、禮品、家庭用品為主采取柜臺銷售和開架面售相結(jié)合方式注重服務(wù)，設(shè)導(dǎo)購、餐飲、娛樂場所等服務(wù)項目和設(shè)施，功能齊全一般大型購物