房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)

1、房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)1 總 則1.0.1 為統(tǒng)一和規(guī)范房地產(chǎn)估價的術(shù)語并有利于國內(nèi)外的交流和合作，制定本標(biāo)準(zhǔn)。 1.0.2 本標(biāo)準(zhǔn)適用于房地產(chǎn)估價活動，以及與房地產(chǎn)估價相關(guān)的管理、教學(xué)、科研和其他相關(guān)領(lǐng)域。 1.0.3 使用房地產(chǎn)估價術(shù)語時，除應(yīng)符合本標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定外，尚應(yīng)符合國家現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。2 通用術(shù)語2.0.1房地產(chǎn)估價 real estate appraisal;property valuation 房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受他人委托，選派注冊房地產(chǎn)估價師對房地產(chǎn)的價值或價格進(jìn)行分析、測算和判斷，并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動。 2.0.2房地產(chǎn)估價機構(gòu) real estate appraisa

2、l company 依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價活動的中介服務(wù)機構(gòu)。 2.0.3房地產(chǎn)估價師 real estate appraisal;property valuer 通過全國房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格考試或資格認(rèn)定、資格互認(rèn)，取得房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格的人員。 2.0.4注冊房地產(chǎn)估價師 incensed real estate appraisal;certified property valuer 經(jīng)過執(zhí)業(yè)注冊，從事房地產(chǎn)估價活動的房地產(chǎn)估價師。2.0.5估價委托人 client 委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)為其提供估價服務(wù)的單位或個人。 2.0.6 估價當(dāng)事人 parties inv

3、olved in appraisal 與房地產(chǎn)估價活動有直接關(guān)系的單位和個人，包括房地產(chǎn)估價機構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師和估價委托人 2.0.7估價利害關(guān)系人 interested parties 估價結(jié)果會直接影響其合法權(quán)益的單位和個人。 2.0.8估價項目 appraisal project appraisal assignment 估價委托人委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)為其提供估價服務(wù)的某項特定任務(wù)。 2.0.9估價目的 appraisal purpose;purpose of valuation 估價委托人對估價報告的預(yù)期用途。 2.0.10估價對象 subject property 所估價的房地產(chǎn)等

4、財產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益。 2.0.11價值時點 date of value 所評估的估價對象價值或價格對應(yīng)某一特定的時間。 2.0.12 價值類型 type of value 所評估的估價對象價值或價格，包括價值或價格的名稱、定義或內(nèi)涵。 2.0.13估價原則 appraisal principles;valuation principles 估價活動所依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)。 2.0.14估價程序  appraisal process; valuation process 完成估價項目所需做的各項工作進(jìn)行的先后次序。

5、 2.0.15 估價依據(jù) appraisal support documentation; valuation evidence作為估價的前提或基礎(chǔ)的文件、標(biāo)準(zhǔn)和資料。 2.0.16  估價假設(shè) appraisal assumptions 針對估價對象狀況等估價前提所做的必要、合理且有依據(jù)的假定，包括一般假設(shè)、未定事項假設(shè)、背離事實假設(shè)、不相一致假設(shè)和依據(jù)不足假設(shè)。  2.0.17 估價方法 appraisal approaches; 

6、valuation methods 測算估價對象或價格所采用的方法，包括比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等。   2.0.18估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)  basic date for appraisal 估價測算所使用的反映估價對象狀況的數(shù)據(jù)，以及估價對象及其類似房地產(chǎn)的成交價格、運營收益、開發(fā)建設(shè)成本等數(shù)據(jù)。2.0.19 估價參數(shù) appraisal parameters 用于測算估價對象價值或價格的系數(shù)、比率或比值。2.0.20 估價結(jié)果 final 

7、value opinion  通過房地產(chǎn)估價活動得出的估價對象價值或價格及提供的相關(guān)專業(yè)意見。 2.0.21  估價報告 appraisal report; valuation report 房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師向估價委托人所作的關(guān)于估價情況和結(jié)果的正式陳述。   2.0.22批量估價 mass appraisal 基于統(tǒng)一估價目的，利用共同的數(shù)據(jù)，采用相同的方法，并經(jīng)過統(tǒng)計檢驗，對大量相似的房地產(chǎn)在給定日期的價值或價格進(jìn)行評估。2.

8、0.23 個案估價  sing-property appraisal 相對于批量估價而言，單獨對一宗或若干宗房地產(chǎn)的價值或價格進(jìn)行評估。 2.0.24 類似房地產(chǎn) similar property;comparable property 與對象房地產(chǎn)的區(qū)位、用途、權(quán)力性質(zhì)、檔次、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度等相同或相近的房地產(chǎn)。  2.0.25 估價信用檔案  appraisers credit records 房地產(chǎn)估價行業(yè)主管部門或房地產(chǎn)估價行業(yè)

9、組織記錄房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)的基本情況、業(yè)績、良好行為、不良行為等內(nèi)容，供社會公眾查詢的信用信息管理系統(tǒng)。3 價格和價值 3.0.1成交價格 transaction price,actual sale price 在成功的交易中買方支付和賣方接受的金額。 3.0.2  正常價格  normal price 不存在特殊交易情況下的成交價格，或成交價格經(jīng)交易情況修正后的價格。 3.0.3  市場價格 average market&#

10、160;price 某種房地產(chǎn)在市場上的平均交易價格。 3.0.4  評估價值 appraisal value 通過房地產(chǎn)估價活動得出的估價對象價值或價格。 3.0.5 市場價值 market value 估價對象經(jīng)適當(dāng)營銷后，由熟悉情況、謹(jǐn)慎行事且不受強迫的交易雙方，以公平交易方式在價值時點自愿進(jìn)行交易的金額。 3.0.6 投資價值 investment value 估價對象對某個特定單位或個人的價值。  3.0.7現(xiàn)狀價值 valu

11、e in use 估價對象在某一特定時間的實際狀況下的價值。 3.0.8 快速變現(xiàn)價值 liquidation value 估價對象在沒有充足的時間進(jìn)行營銷情況下的價值。3.0.9 殘余價值 residual value 估價對象在非繼續(xù)利用情況下的價值。 3.0.10  抵押價值 mortgage value; mortgage lending value 估價對象假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值減去注冊房地產(chǎn)估價

12、師知悉的法定優(yōu)先受償款后的價值。3.0.11 抵押凈值 net mortgage value 抵押價值減去預(yù)期實現(xiàn)抵押權(quán)的費用和稅金后的價值。 3.0.12  法定優(yōu)先受償款 liens 假定在價值時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，已存在的依法優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價款、其他法定優(yōu)先受償款。 3.0.13 計稅價值 assessed value;taxable value 為征稅目的而評估的價值。 3.0.14&

13、#160;保險價值 insurable value 為保險目的而評估的價值。 3.0.15完全產(chǎn)權(quán)價值 value of  fee simple interest 房屋所有權(quán)和以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)在不受任何其他房地產(chǎn)權(quán)利等限制情況下的價值。 3.0.16 無租約限制價值 value of property as if no lease existed 房地產(chǎn)在不考慮租賃因素影響情況下的價值。其評估

14、價值為未出租部分和已出租部分均按市場租金確定租金收入所評估的價值。 3.0.17 出租人權(quán)益價值 value of leased fee interest 出租人對自己的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價值。其評估價值為已出租部分在租賃期間按合同租金確定租金收入，未出租部分和已出租部分在租賃期間屆滿后按市場租金確定租金收入所評估的價值。 3.0.18 承租人權(quán)益價值 value of leasehold interest 承租人對他人所有的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價

15、值。其評估價值為按合同租金與市場租金的差額所評估的價值。3.0.19 房地價值  building and land value 建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地的價值，或土地及附著于該土地上的建筑物的價值。 3.0.20 建筑物價值 building value 建筑物自身的價值，不包含該建筑物占用范圍內(nèi)的土地的價值。 3.0.21 土地價值 land value 土地自身的價值，不包含附著于該土地上的建筑物的價值。 3.0.22 樓面地價

16、 land price per unit of built-up area 一定地塊內(nèi)分?jǐn)偟絾挝唤ㄖ娣e上的土地價格。3.0.23 比較價值 sales comparison approach indication 采用比較法測算出的估價對象價值或價格。 3.0.24 收益價值 income capitalization approach indication 采用收益法測算出的估價對象價值或價格。 

17、60;3.0.25成本價值 cost approach indication 采用成本法測算出的估價對象價值或價格。  3.0.26開發(fā)價值 hypothetical development method indication 采用假設(shè)開發(fā)法測算出的估價對象價值或價格。4、估價原則4.0.1獨立、客觀、公正原則 principle of independence,objectivity and impartiality 要求站在中立的立場上，實事求是、公平

18、正直地評估出對各方估價利害關(guān)系人均是公平合理的價值或價格的原則。  4.0.2合法原則 principle of legality 要求估價結(jié)果是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格的原則。  4.0.3價值時點原則 principle of date of value 要求估價結(jié)果是在根據(jù)估價目的確定的某一特定時間的價值或價格的原則。   4.0.4替代原則 principle of substitution 要

19、求估價結(jié)果與估價對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值或價格偏差在合理范圍內(nèi)的原則。 4.0.5  最高最佳利用原則 principle of highest and best use要求估價結(jié)果是在估價對象最高最佳利用狀況下的價值或價格的原則。 4.0.6  最高最佳利用 highest and best use 房地產(chǎn)在法律上允許、技術(shù)上可能、財務(wù)上可行并使價值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、規(guī)模、檔次等 。4.0.7 

20、; 謹(jǐn)慎原則 principle of cautious 要求在影響估價對象價值或價格的因素存在不確定性的情況下對其做出判斷時，應(yīng)充分考慮其導(dǎo)致估價對象價值或價格偏低的一面，慎重考慮其導(dǎo)致估價對象價值或價格偏高的一面的原則。5 估價程序5.0.1  估價委托書 appraisal assignment 估價委托人出具的委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)為其提供估價服務(wù)的文件。 5.0.2  估價委托合同 appraisal contract 房地產(chǎn)估價機構(gòu)和估價委托人之間

21、就估價服務(wù)事宜訂立的協(xié)議。 5.0.3估價基本事項 basic appraisal issues 估價目的、價值時點、估價對象和價值類型的統(tǒng)稱。 5.0.4 估價作業(yè)方案 appraisal work plan 為完成特定估價項目而指定的用于指導(dǎo)未來估價工作的計劃，包括工作的主要內(nèi)容、質(zhì)量要求、作業(yè)步驟、時間進(jìn)度、人員安排等。 5.0.5估價技術(shù)路線 appraisal technical route  評估估價對象價值或價格所遵循的基本途徑和指導(dǎo)整個估價

22、過程的技術(shù)思路 。5.0.6實地查勘 on-site inspection 注冊房地產(chǎn)估價師到估價對象或可比實例現(xiàn)場，觀察、詢問、檢查、核對、記錄估價對象或可比實例狀況的活動。 5.0.7  實地勘察記錄 on-site inspection notes; on-site inspection records 記載實地查勘的對象、內(nèi)容、結(jié)果、人員和時間等內(nèi)容的材料。 5.0.8  估價報告內(nèi)部審核 internal appraisal&

23、#160;review 房地產(chǎn)估價機構(gòu)按房地產(chǎn)估價相關(guān)要求和內(nèi)部審核制度，對自己的已撰寫完成而尚未向估價委托人出具的估價報告的內(nèi)容和形式等的審查核定。 5.0.9  估價資料歸檔 appraisal date filing 收集、整理在估價活動中獲得和形成的文字、圖表、聲像等形式的資料，對其中具有保存價值的資料進(jìn)行分類并保存。5.0.10 估價檔案 appraisal archives 房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師在估價活動中獲得和形成的具有保存價值的文字、圖表、聲像等形式的資料。 

24、;6    估價方法6.1 比較法6.1.1比較法 sales comparison approach;comparative method 選取一定數(shù)量的可比實例，將它們與估價對象進(jìn)行比較，根據(jù)其間的差異對可比實例成交價格進(jìn)行處理后得到估價對象價值或價格的方法。 6.1.2 交易實例 property sales; property transactions 真實成交的房地產(chǎn)等財產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益及有關(guān)信息，包括交易對象的基本狀況、交易雙方基本情況、

25、交易方式、成交日期、成交價格、付款方式、融資條件、交易稅費負(fù)擔(dān)、交易目的等。 6.1.3 可比實例 comparable property；comparables 交易實例中交易方式適合估價目的、成交日期接近價值時點、成交價格為正常價格或可修正為正常價格的估價對象的類似房地產(chǎn)等財產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益。 6.1.4 建立比較基準(zhǔn) establishing comparison basis 使可比實例成交價格與估價對象價值或價格之間、各個可比實例的成交價格之間口徑一致、相互可比的處理。 6.1.5 

26、; 交易情況修正 conditions of sale adjustment 使可比實例的非正常成交價格成為正常價格的處理。6.1.6 市場狀況調(diào)整 market conditions adjustment time adjustment使可比實例在其成交日期的價格成為在價值時點的價格的處理。 6.1.7  房地產(chǎn)狀況調(diào)整 property conditions adjustment 使可比實例在自身狀況下的價格成為在估價對象狀況下的價格處理，包

27、括區(qū)位狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。 6.1.8  總價調(diào)整 adjustment based on total price 基于總價對可比實例成交價格進(jìn)行的調(diào)整。 6.1.9 單價調(diào)整 adjustment based on unit price 基于單價對可比實例成交價格進(jìn)行的調(diào)整。 6.1.10 金額調(diào)整 dollar adjustments 采用金額對可比實例成交價格進(jìn)行的調(diào)整。 

28、6.1.11 百分比調(diào)整 percentage adjustments 采用百分比對可比實例成交價格進(jìn)行的調(diào)整。6.1.12 直接比較調(diào)整 direct comparison adjustments 以估價對象狀況為基準(zhǔn)，將可比實例狀況與估價對象狀況進(jìn)行比較，根據(jù)其間的差異對可比實例成交價格進(jìn)行的調(diào)整。 6.1.13 間接比較調(diào)整 indirect comparison adjustments 選定或設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)，將估價對象狀況和可比實例狀況分別與標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況進(jìn)行比較，根

29、據(jù)其間的差異對可比實例成交價格進(jìn)行的調(diào)整。6.1.14  樓幢調(diào)整系數(shù) building adjusting factor 對位于不同樓幢的房地產(chǎn)價格進(jìn)行轉(zhuǎn)換的系數(shù)。 6.1.15 樓層調(diào)整系數(shù)  floor adjusting factor 對位于不同樓層的房地產(chǎn)價格進(jìn)行轉(zhuǎn)換的系數(shù)。6.1.16 朝向調(diào)整系數(shù) aspect adjusting factor 對位于不同朝向的房地產(chǎn)價格進(jìn)行轉(zhuǎn)換的系數(shù)。   6.2&#

30、160;收益法 6.2.1 收益法 income capitalization approach；income approach 預(yù)測估價對象的未來收益，利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來收益轉(zhuǎn)換為價值得到估價對象價值或價格的方法。 6.2.2報酬資本化法 yield capitalization 預(yù)測估價對象未來各年的凈收益，利用報酬率將其折現(xiàn)到價值時點后相加得到估價對象價值或價格的方法。 6.2.3直接資本化法 direct capitalization 預(yù)測估價對象未

31、來第一年的收益，將其除以資本化率或乘以收益乘數(shù)得到對象價值或價格的方法。 6.2.4收益乘數(shù)法 income multiplier method 預(yù)測估價對象未來第一年的收益，將其乘以收益乘數(shù)得到估價對象價值或價格的方法。 6.2.5收益期 remaining economic life 預(yù)計正常市場和運營狀況下估價對象未來可獲取凈收益的時間，即自價值時點起至估價對象未來不能獲取凈收益時止的時間。6.2.6持有期 holding period 預(yù)計正常情況下持有估價對象的時間，即自價值時點起至估

32、價對象未來轉(zhuǎn)售時止的時間。 6.2.7 潛在毛收入 potential gross income 估價對象在充分利用、沒有空置和收租損失情況下所能獲得的歸因于估價對象的總收入。 6.2.8 空置和收租損失 vacancy and collection loss 因空置或承租人拖欠租金等造成的收入損失。 6.2.9 有效毛收入 effective gross income 潛在毛收入減去空置和收租損失后的收入。 6.2.10&#

33、160;運營費用 operating expenses維持估價對象正常使用或營業(yè)的必要支出。 6.2.11 運營費用率 operating expenses ratio 運營費用與有效毛收入的百分比。 6.2.12 凈收益 net operating income 有關(guān)收入減去費用后歸因于估價對象的收益。 6.2.13 凈收益率 net income ratio 凈收益與有效毛收入的百分比。 6.2.14 期間收益

34、annual income 預(yù)計持有期間各年可獲得的凈收益。 6.2.15 期末轉(zhuǎn)售收益 reversion；income at reversion 預(yù)計在持有期末轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)時可獲得的凈收益。6.2.16 實際收益 actual income 估價對象實際獲得收益。 6.2.17 客觀收益 objective income 估價對象在正常情況下所能獲得的收益，或?qū)嶋H收益經(jīng)剔除特殊的、偶然的因素后收益。 6.2.18 合同租金 contr

35、act rent 租賃合同約定的租金。 6.2.19 市場租金 market rent 某種房地產(chǎn)在市場上的平均租金。 6.2.20 安全利率 safe rate 沒有風(fēng)險或績效風(fēng)險的投資報酬率。6.2.21 報酬率 yield rate 將估價對象未來各年的凈收益轉(zhuǎn)換為估價對象價值或價格的折現(xiàn)率。 6.2.22 資本化率 capitalization rate 房地產(chǎn)未來第一年的凈收益與其價值或價格的百分比。 6.

36、2.23 綜合資本化率 overall capitalization rate 用于將全部房地產(chǎn)的經(jīng)收益轉(zhuǎn)換為房地產(chǎn)價值的資本化率。  6.2.24 土地資本化率 land capitalization rate 用于將歸因于土地的凈收益轉(zhuǎn)換為土地價值的資本化率。 6.2.25 建筑物資本化率 building capitalization rate 用于將歸因于建筑物的經(jīng)收益轉(zhuǎn)換為建筑物價值的資本化率。6.2.26 收益乘數(shù) inco

37、me multiplier 房地產(chǎn)價值或價格與其未來第一年的收益的比值，包括潛在毛收入成熟、毛租金乘數(shù)、有效毛收入乘數(shù)、凈收益乘數(shù)。 6.2.27 市場提取法 market extraction method 通過可比實例的有關(guān)數(shù)據(jù)測算相關(guān)估價參數(shù)的方法。 6.2.28 土地剩余技術(shù) land residual technique 從土地和建筑物共同產(chǎn)生的凈收益中減去建筑物的凈收益，分離出歸因于土地的凈收益，再利用土地資本化率或土地報酬率將土地凈收益轉(zhuǎn)換為土地價值的方法。&#

38、160;6.2.29 建筑物剩余技術(shù) building residual technique 從土地和建筑物共同產(chǎn)生的凈收益中減去土地的凈收益，分離出歸因于建筑物的凈收益，再利用建筑物資本化率或建筑物報酬率建筑物凈收益轉(zhuǎn)換為建筑物價值的方法。 6.3 成本法6.3.1 成本法 cost approach；contractor's method 測算估價對象在價值時點的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價對象價值或價格的方法。 6.3.2 土地

39、重置成本 land replacement cost 在價值時點重新購置土地的必要支出，或重新開發(fā)土地的必要支出及應(yīng)得利潤。 6.3.3 建筑物重置成本 building replacement cost 采用價值時點的建筑材料，建筑構(gòu)配件和設(shè)備及建筑技術(shù)、工藝等，在家知識點的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象中的建筑物具有相同效用的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤。6.3.4 建筑物重建成本 building reproduction cost 采用估價對象中的

40、建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備及建筑技術(shù)、工藝等，在價值時點的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象中的建筑物完全相同的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤。 6.3.5 實際成本 actual cost 購置估價對象實際支出，或開發(fā)建設(shè)估價對象的實際支出及所得利潤。 6.3.6 客觀成本 objective cost 購置估價對象的必要支出，或開發(fā)建設(shè)估價對象的必要支出及應(yīng)得利潤，或?qū)嶋H成本經(jīng)剔除特殊的、偶然的因素后的成本。 6.3.7 單位比較法 comparative-unit

41、 method 以建筑物為整體，選取與該類建筑物的建筑安裝工程密切相關(guān)的某種計量單位為比較單位，調(diào)查在價值時點的近期建成的類似建筑物的單位建筑安裝工程費，對其進(jìn)行處理后得到建筑物建筑安裝工程費的方法。 6.3.8 分部分項法 unit-in-place method 把建筑物分解為各個分部工程或分項工程，測算每個分部工程或分項工程的數(shù)量，調(diào)查各個分部工程或分項工程在價值時點的單位價格或單位成本，將各個分部工程或分項工程的數(shù)量乘以相應(yīng)的單位價格或單位成本后相加得到建筑物建筑安裝工程費的方法。6.3.9 工料測量法 quanti

42、ty survey method 把建筑物還原為建筑材料、建筑物配件和設(shè)備，測算重新建造該建筑物所需的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備的種類和數(shù)量、施工機械臺班數(shù)、人工時數(shù)，調(diào)查在價值時點相應(yīng)的單價及人工費標(biāo)準(zhǔn)，將各種建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備、施工機械臺班的數(shù)量及人工時數(shù)乘以相應(yīng)的單價和人工費標(biāo)準(zhǔn)后相加，并計取相應(yīng)的措施項目費、規(guī)費和稅金等得到建筑物建筑安裝工程費的方法。  6.3.10 房地產(chǎn)開發(fā)利潤率 developer's profit rate 房地產(chǎn)開發(fā)利潤與房地產(chǎn)開發(fā)投資或開發(fā)成本、銷售價

43、格等的百分比，分為投資利潤率、直接成本利潤率、成本利潤率、銷售利潤率、稅前利潤率、稅后利潤率，總利潤率、年利潤率等。 6.3.11 建筑物折舊 depreciation of building 各種原因造成的建筑物價值減損，其金額為建筑物在價值時點的重置成本或重建成本與在價值時點的市場價值之差，包括物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊。 6.3.12 物質(zhì)折舊 physical deterioration 因自然力作用或使用導(dǎo)致建筑物老化、磨損或損壞造成的建筑物價值減損。 6.3.13 功能折

44、舊 functional obsolescence 因建筑功能不足或過剩造成的建筑物價值減損，包括功能不足折舊和功能過剩折舊。 6.3.14 功能不足折舊 functional obsolescence caused by deficiency 因建筑物中某些部件、設(shè)施設(shè)備、功能等缺乏或低于市場要求的標(biāo)準(zhǔn)造成的建筑物價值減損。6.3.15 功能過剩折舊 functional obsolescence caused by superadequacy因建筑物中某些部件、設(shè)施設(shè)備、功能等超過市場要求的

45、標(biāo)準(zhǔn)而對房地產(chǎn)價值的貢獻(xiàn)小于其成本造成的建筑物價值減損。 6.3.16 外部折舊 external obsolescence 因建筑物以外的各種不利因素造成的建筑物價值減損。 6.3.17年齡壽命法 age-life method 根據(jù)建筑物的有效年齡和預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命或預(yù)期剩余經(jīng)濟(jì)壽命來測算建筑物折舊的方法。6.3.18  分解法 breakdown method 把建筑物折舊分成物質(zhì)折舊、功能折舊、外部折舊等各個組成部分，分別測算出各個組成部分后相加得到建筑物折舊的方法。 6

46、.3.19 建筑物實際年齡 actual age of building 建筑物自竣工時起至價值時點止的年數(shù)。 6.3.20 建筑物有效年齡 effective age of building 根據(jù)價值時點的建筑物實際狀況判斷的建筑年齡。 6.3.21 建筑自然壽命 physical life of building 建筑字竣工時起至其主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件自然老化或損壞而不能保證建筑物安全使用時止的時間。 6.3.22

47、60; 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命 economic life of building 建筑物對房地產(chǎn)價值有貢獻(xiàn)的時間，即建筑物自竣工時起至其對房地產(chǎn)價值不在有貢獻(xiàn)時止的時間。6.3.23  建筑物剩余自然壽命 remaining physical life of building 建筑物的自然壽命減去實際年齡后的壽命。 6.3.24 建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命 remaining economic life of building&#

48、160;建筑物經(jīng)濟(jì)壽命減去有效年齡后的壽命，即自價值時點起至建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束時止的時間。 6.3.25  建筑物成新率 building market value to replacement cost ratio 建筑物的市場價值與其重置成本或重建成本的百分比。 6.3.26  修復(fù)成本 cost to cure 采用合理的修復(fù)方案恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況的必要支出及應(yīng)得利潤。 6.3.27  可修復(fù)

49、 economically curable 預(yù)計修復(fù)成本小于或等于修復(fù)所能帶來的房地產(chǎn)價值增加額。 6.3.28  不可修復(fù) economically incurable 預(yù)計修復(fù)成本大于修復(fù)所能帶來的房地產(chǎn)價值增加額。 6.4 假設(shè)開發(fā)法6.4.1假設(shè)開發(fā)法 hypothetical development method;residual method 求得估價對象后續(xù)開發(fā)的必要支出及折現(xiàn)率或后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤和開發(fā)完成后的價值，將開發(fā)完成后價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出折現(xiàn)到價

50、值時點后相減，或?qū)㈤_發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤得到估價對象價值或價格的方法。 6.4.2 待開發(fā)房地產(chǎn) proposed development; development property 具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)，包括可供開發(fā)的土地，在建工程，可重新開發(fā)、更新改造或改變用途的房地產(chǎn)等。 6.4.3 業(yè)主自行開發(fā)前提 assumption of development by owner-occupier 估價對象將由其業(yè)主繼續(xù)開發(fā)完成的一種假

51、設(shè)開發(fā)估價前提。 6.4.4 自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提 assumption of development by intended developer 估價對象將被其業(yè)主自愿轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成的一種假設(shè)開發(fā)法估價前提。 6.4.5 被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提 assumption of development by unidentified developer 估價對象將被迫轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成的一種假設(shè)開發(fā)法估價前提。  6.4.6后

52、續(xù)開發(fā)經(jīng)營期 remaining construction and operating period 自價值時點起至未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束時止的時間，包括后續(xù)建設(shè)期、銷售期和運營期。 6.4.7后續(xù)建設(shè)期 remaining construction period 自價值時點起至未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工時止的時間。 6.4.8 銷售期 marketing period 自未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)開始銷售時起至其售出時止的時間。6.4.9 運營期 o

53、perating period 自未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工時起至其持有期或經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束時止的時間。6.4.10開發(fā)完成后的價值 gross development value 未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的價值或價格。 6.4.11后續(xù)開發(fā)的必要支出 development cost 將待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)成本未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)必須付出的各項成本、費用和稅金。  6.4.1后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤 developer's profit 將待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)成未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)

54、應(yīng)獲得的利潤，通常為同類房地產(chǎn)開發(fā)項目在正常情況下所能獲得的開發(fā)利潤。   6.5其他估價方法6.5.1 基準(zhǔn)地價修正法 benchmarks land value adjustment method在政府或其有關(guān)部門已公布基準(zhǔn)地價的地區(qū)，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)對估價對象宗地所在位置的基準(zhǔn)地價進(jìn)行調(diào)整后得到估價對象宗地價值或價格的方法。 6.5.2 路線價法 road rating method 在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價區(qū)段并設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，在每個路線價區(qū)段內(nèi)選取一定數(shù)量

55、的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地并測算其平均單價或樓面地價，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將該平均單價或樓面地價調(diào)整為各宗臨街土地價值或價格的方法。 6.5.3 標(biāo)準(zhǔn)價調(diào)整法 standard property value adjustment method 對估價范圍內(nèi)的所有被估價房地產(chǎn)進(jìn)行分組，是同一組內(nèi)的房地產(chǎn)具有相似性，在每組內(nèi)選定或設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)并測算其價值或價格，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價值或價格調(diào)整為各宗被估價房地產(chǎn)價值或價格的方法。6.5.4 多元回歸分析法 multiple regression anal