營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對(duì)策分析

1、題目 營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對(duì)策分析 畢業(yè)論文題目營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對(duì)策分析畢業(yè)論文主要內(nèi)容和要求：主要內(nèi)容：本文主要研究營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對(duì)策分析，首先介紹營(yíng)業(yè)稅、增值稅的概念，分析闡述“營(yíng)改增”對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)方面的最新政策、最新規(guī)定，然后從經(jīng)營(yíng)成本、稅收負(fù)擔(dān)、財(cái)務(wù)核算、經(jīng)營(yíng)情況、企業(yè)利潤(rùn)等方面進(jìn)行分析，剖析“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可能面臨的問(wèn)題及困難，并相應(yīng)的提出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”需要采取的策略，使企業(yè)在“營(yíng)改增”后所面臨的風(fēng)險(xiǎn)達(dá)到最低。最后提出企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范自身，培養(yǎng)納稅意識(shí)，妥善處理好期初稅款抵扣問(wèn)題，轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)模式，熟悉掌握相關(guān)政策，提髙會(huì)計(jì)核算質(zhì)

2、量，進(jìn)一步完善財(cái)務(wù)管理制度，做好稅收籌劃等措施。要求：論文撰寫(xiě)要求思路清晰、內(nèi)容充實(shí)、論點(diǎn)明確，論據(jù)充分，論證嚴(yán)密，語(yǔ)言通順。撰寫(xiě)論文前應(yīng)首先閱讀相關(guān)的研究資料，掌握學(xué)術(shù)前沿動(dòng)態(tài)，對(duì)相關(guān)理論著作要很好的把握，提高理論水平及思想深度。根據(jù)開(kāi)題報(bào)告和老師提出的意見(jiàn)對(duì)論文提綱進(jìn)行修改，確定大綱后認(rèn)真撰寫(xiě)畢業(yè)論文。撰寫(xiě)論文結(jié)束后要根據(jù)老師的修改意見(jiàn)，認(rèn)真反復(fù)的修改論文，并按照要求參加畢業(yè)論文的答辯，嚴(yán)格按照論文進(jìn)度安排進(jìn)行論文的寫(xiě)作。論文的格式、字?jǐn)?shù)等撰寫(xiě)方面的要求參照中國(guó)地質(zhì)大學(xué)長(zhǎng)城學(xué)院畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)）撰寫(xiě)規(guī)范。畢業(yè)論文主要參考資料：1 李賀, 張丹, 朱建中. “營(yíng)改增” 對(duì)上市房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)影

3、響及對(duì)策研究J. 現(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo): 學(xué)苑版, 2017 (9): 157-157.2 黃娟. 營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)影響的實(shí)證分析J. 會(huì)計(jì)師, 2016 (10): 54-55.3 孫建華. 營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算和納稅的影響J. 會(huì)計(jì)師, 2016 (16): 65-66.4 刁海影, 張琳飛. 營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響J. 山東紡織經(jīng)濟(jì), 2017 (2017 年 01):15-16, 49.5 錢(qián)宏華. 營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算和納稅的影響分析J. 經(jīng)貿(mào)實(shí)踐, 2017, 23: 238.6 王欣, 陳海燕. “營(yíng)改增” 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)影響分析J. 中國(guó)經(jīng)貿(mào)導(dǎo)刊 (理論版), 20

4、17, 29: 012. 7 陳文杰. 房地產(chǎn)企業(yè) “營(yíng)改增” 影響分析及稅收籌劃建議研究J. 中國(guó)集體經(jīng)濟(jì), 2018, 3: 053.8 吳志勇. “營(yíng)改增” 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及應(yīng)對(duì)J. 經(jīng)濟(jì)師, 2017 (5): 127-128.9 Fang H, Bao Y, Zhang J. Asymmetric reform bonus: The impact of VAT pilot expansion on China's corporate total tax burdenJ. China Economic Review, 2017, 46: S17-S34.10 Lian-we

5、i Z. Research on the Impacts of Replacing Business Tax with VAT on the Firm's Growth CapacityJ. Journal of Central University of Finance & Economics, 2015, 7: 004.11 楊秀俊. 全面營(yíng)改增對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對(duì)策J. 企業(yè)改革與管理, 2017 (9):145-146.畢業(yè)論文應(yīng)完成的主要工作：1 利用中國(guó)知網(wǎng)、維普、萬(wàn)方等數(shù)據(jù)庫(kù)完成與畢業(yè)論文相關(guān)內(nèi)容的論文的檢索；利用圖書(shū)館的圖書(shū)資源查閱相關(guān)的理論內(nèi)容；充分的利用

6、互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行資料的檢索收集。2 與實(shí)習(xí)相關(guān)的選題要注意在實(shí)習(xí)過(guò)程中觀察收集相關(guān)的數(shù)據(jù)。3 認(rèn)真撰寫(xiě)開(kāi)題報(bào)告，并對(duì)開(kāi)題報(bào)告中指導(dǎo)教師所提出的意見(jiàn)進(jìn)行修改。4 認(rèn)真撰寫(xiě)論文，并根據(jù)指導(dǎo)教師的意見(jiàn)進(jìn)行修改。5 論文定稿之后，按照要求進(jìn)行畢業(yè)論文的答辯。畢業(yè)論文進(jìn)度安排：序號(hào)畢業(yè)論文各階段內(nèi)容時(shí)間安排備注1確定畢業(yè)論文的選題，收集資料，整理資料，完成論文的任務(wù)書(shū)。2017-10-26至2017-11-102編寫(xiě)論文提綱，撰寫(xiě)開(kāi)題報(bào)告，進(jìn)行開(kāi)題，并完成開(kāi)題答辯。2017-11-10至2017-11-253進(jìn)一步查找資料，作社會(huì)調(diào)查。2017-11-26至2018-1-104撰寫(xiě)論文，完成第一稿，并交指導(dǎo)教

7、師。2018-1-11至2018-1-315指導(dǎo)教師閱改論文。2018-2-1至2018-2-146修改論文，完成第二稿，并交指導(dǎo)教師。2018-2-15至2018-2-297指導(dǎo)教師閱改論文，完成中期檢查表。2018-3-1至2018-3-158修改論文，完成第三稿，并交指導(dǎo)教師。2018-3-16至2018-4-19指導(dǎo)教師閱改論文，并返還學(xué)生，修改后立即交指導(dǎo)教師。2018-4-2至2018-4-1510專(zhuān)家評(píng)閱。2018-4-16至2018-4-3011畢業(yè)論文答辯。2018-5-1至2018-5-1512評(píng)定學(xué)生最終論文成績(jī)，評(píng)出院內(nèi)優(yōu)秀論文。2018-5-16至2018-5-31課

8、題信息：課題性質(zhì)： 設(shè)計(jì) 論文 課題來(lái)源： 教學(xué) 科研 生產(chǎn) 其它發(fā)出任務(wù)書(shū)日期： 指導(dǎo)教師簽名： 年 月 日教研室意見(jiàn)：教研室主任簽名：年 月 日 學(xué)生簽名： 開(kāi)題報(bào)告（闡述課題的目的、意義、研究現(xiàn)狀、研究?jī)?nèi)容、研究方案、進(jìn)度安排、預(yù)期結(jié)果、參考文獻(xiàn)等）一、論文研究的目的、意義1研究目的：隨著房地產(chǎn)行業(yè)正式加入了營(yíng)改增的行列。其會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)哪些影響，弊大于利，還是利大于弊，值得深入研究。此外，房地產(chǎn)行業(yè)如何應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”帶來(lái)的影響，也是房地產(chǎn)行業(yè)亟待解決的問(wèn)題。本文從“營(yíng)改增”的最新政策、最新規(guī)定出發(fā)，以真實(shí)上市房地產(chǎn)企業(yè)碧桂園為例，采用近三年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，運(yùn)用財(cái)務(wù)分析方法，從房地產(chǎn)行業(yè)

9、“營(yíng)改增”后對(duì)經(jīng)營(yíng)成本、稅收負(fù)擔(dān)、財(cái)務(wù)核算、經(jīng)營(yíng)情況、企業(yè)利潤(rùn)等幾個(gè)方的影響進(jìn)行了分析，剖析“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可能面臨的問(wèn)題及困難，并相應(yīng)的提出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”需要采取的策略，使企業(yè)在“營(yíng)改增”后所面臨的風(fēng)險(xiǎn)達(dá)到最低。2 研究意義：（1）理論意義：實(shí)行“營(yíng)改增”政策有助于我國(guó)稅制結(jié)構(gòu)的完善，解決我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)重復(fù)征稅問(wèn)題，減輕房地產(chǎn)投資企業(yè)稅負(fù)，提高房地產(chǎn)企業(yè)投資積極性，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展具有重要的意義。本文通過(guò)對(duì)上市房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”后的經(jīng)營(yíng)情況、稅收負(fù)擔(dān)、財(cái)務(wù)核算等方面的分析，剖析企業(yè)可能面臨的問(wèn)題，有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)更好的調(diào)整策略應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”，有效降

10、低“營(yíng)改增”后企業(yè)所要面臨的風(fēng)險(xiǎn)，有利于房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)久健康的發(fā)展。彌補(bǔ)了相關(guān)領(lǐng)域的研究?jī)?nèi)容，并可對(duì)營(yíng)改增后的實(shí)際稅負(fù)研究提供參考。（2）現(xiàn)實(shí)意義：房地產(chǎn)企業(yè)有許多與之存在千絲萬(wàn)縷、緊密聯(lián)系關(guān)系的企業(yè)，其改革須同這些行業(yè)的企業(yè)進(jìn)度相協(xié)調(diào)，如何精確的把握時(shí)間點(diǎn)和進(jìn)度快慢使之協(xié)調(diào)一致是擺在面前的一大問(wèn)題。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜性，錯(cuò)綜復(fù)雜的合作開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售方式等可能給“營(yíng)改增”相關(guān)政策的實(shí)施帶來(lái)很多難題。這些問(wèn)題房地產(chǎn)企業(yè)如果處理不妥當(dāng)很可能造成“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)不減反而上升，不利于企業(yè)的生存與發(fā)展。在這樣的背景下，本文力求以上市房地產(chǎn)企業(yè)的視角考慮“營(yíng)改增”將會(huì)給企業(yè)帶來(lái)的怎樣的變化和影響

11、，從而更好地思考企業(yè)如何生存、如何更好地應(yīng)對(duì)的問(wèn)題。二、研究現(xiàn)狀 1國(guó)外研究現(xiàn)狀：Fang H, Bao Y, Zhang J.（2017）指出隨著“營(yíng)改增”試點(diǎn)地區(qū)和試點(diǎn)行業(yè)范圍的進(jìn)一步擴(kuò)大，增值稅的抵扣鏈條將逐步在全國(guó)范圍內(nèi)打通和延伸，實(shí)現(xiàn)增值稅更全面、更充分的進(jìn)項(xiàng)抵扣，使稅制改革和結(jié)構(gòu)性減稅效應(yīng)進(jìn)一步傳導(dǎo)、擴(kuò)大至全國(guó)范圍，企業(yè)的稅負(fù)也將顯著減少。Lian-wei Z.(2015)指出，營(yíng)業(yè)稅改增值稅能夠防范重復(fù)征稅，提振消費(fèi)，降低稅負(fù)，從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整2國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀： 李賀、張丹、 朱建中（2017）指出，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)一直是我國(guó)重要的稅收來(lái)源之一，近十年對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)巨大。但

12、由于房地產(chǎn)業(yè)周期長(zhǎng)、資金額大，所以，明晰“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響對(duì)企業(yè)有效納稅籌劃、降低資金風(fēng)險(xiǎn)具有重要意義。房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”后的稅制變化，主要體現(xiàn)在企業(yè)所得稅，原來(lái)征收的營(yíng)業(yè)稅可以在企業(yè)所得稅稅前全部扣除，但改為增值稅后，不可以在企業(yè)所得稅稅前扣除，這樣就增加了企業(yè)應(yīng)納所得稅額。其次，體現(xiàn)在稅負(fù)的變化，營(yíng)改增財(cái)稅改革避免了營(yíng)業(yè)稅重復(fù)征稅嚴(yán)重的弊端，尤其是對(duì)具有環(huán)節(jié)復(fù)雜、產(chǎn)業(yè)鏈條較長(zhǎng)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)而言，稅負(fù)的減小可以緩解房?jī)r(jià)上升，降低房產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入，促進(jìn)小型企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)自由競(jìng)爭(zhēng)。黃娟（2016）指出，開(kāi)展?fàn)I改增的目的是降低企業(yè)稅負(fù)，逐步消除重復(fù)征稅。但是，就目前的實(shí)施情況來(lái)看，部分房

13、地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的稅負(fù)出現(xiàn)了不降反升的現(xiàn)象。主要是由于房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)交易環(huán)節(jié)較多，具有嚴(yán)重的重復(fù)征稅問(wèn)題，這一問(wèn)題在一定程度上妨礙了房地產(chǎn)及其上下游行業(yè)的發(fā)展。重復(fù)征稅不但使得稅收不公平，還有可能會(huì)使房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)增加，最終轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)房的消費(fèi)者。因此，房地產(chǎn)行業(yè)急需進(jìn)行稅制改革來(lái)解決重復(fù)征稅的問(wèn)題。 孫建華（2016）指出，營(yíng)改增的提出對(duì)各行各業(yè)而言既有挑戰(zhàn)也有機(jī)遇，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)一直是我國(guó)重要的稅收來(lái)源之一，近十年對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)巨大。營(yíng)業(yè)稅向增值稅的轉(zhuǎn)變是一個(gè)過(guò)程，財(cái)務(wù)人員的思想觀念與企業(yè)內(nèi)控環(huán)境均需要時(shí)間以適應(yīng)。所以，在“營(yíng)改增”稅制改革背景下，房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)中可能有小微企業(yè)不能適應(yīng)這樣的

14、巨變被迫淘汰。因此，明晰營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算及納稅的影響對(duì)企業(yè)的納稅籌劃、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)優(yōu)化與財(cái)務(wù)管理具有重要意義。營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算和納稅的影響主要分為積極影響和消極影響，其中，積極影響主要體現(xiàn)于避免重復(fù)征稅、業(yè)務(wù)整合、稅負(fù)、納稅意識(shí)和管理水平四方面，而消極影響主要體現(xiàn)于稅負(fù)、財(cái)務(wù)報(bào)表和財(cái)務(wù)核算三方面。刁海影, 張琳飛（2017）指出，實(shí)施營(yíng)改增后，對(duì)社會(huì)各行各業(yè)均會(huì)產(chǎn)生不同程度的影響，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來(lái)看增值稅能夠給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)切實(shí)的好處，有利于減輕企業(yè)稅負(fù)、提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，但營(yíng)改增給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)機(jī)遇的同時(shí)也伴隨著許多挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該認(rèn)識(shí)到營(yíng)改增帶來(lái)的各方面

15、影響，積極應(yīng)對(duì)，以促進(jìn)其可持續(xù)發(fā)展。錢(qián)宏華（2017）指出，實(shí)行營(yíng)改增之后對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，既有積極的影響也有消極的影響。其中，積極影響在于有利于提高企業(yè)納稅意識(shí)，能夠避免發(fā)生重復(fù)征稅現(xiàn)象；消極影響在于營(yíng)改增在實(shí)施過(guò)程中，有可能對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)產(chǎn)生一定的影響，還會(huì)產(chǎn)生于營(yíng)改增下的財(cái)務(wù)報(bào)表中，比如在利潤(rùn)表中，在營(yíng)業(yè)收入一欄需要對(duì)增值稅進(jìn)行扣除，這樣就會(huì)降低企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入。而企業(yè)的原材料、人工等在企業(yè)的核算過(guò)程中不能得到增值稅專(zhuān)用發(fā)票，對(duì)企業(yè)的影響比較大，造成稅負(fù)的成本不斷的增加。如何面對(duì)這些影響是房地產(chǎn)行業(yè)需要重點(diǎn)分析的問(wèn)題。對(duì)于消極的影響我們要不斷的完善企業(yè)的管理，規(guī)避不良的影響，為企業(yè)以后

16、的發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，也對(duì)我國(guó)的稅收做出重要的貢獻(xiàn)。王欣, 陳海燕（2017）指出，房地產(chǎn)行業(yè)是原營(yíng)業(yè)稅下稅收貢獻(xiàn)最大的行業(yè)之一，在當(dāng)前社會(huì)發(fā)展形勢(shì)下，逐漸呈現(xiàn)出競(jìng)爭(zhēng)激烈化、稅務(wù)復(fù)雜化等的特點(diǎn)，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的自身長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展是十分不利的，全面推開(kāi)“營(yíng)改增”后，國(guó)家通過(guò)一系列的房地產(chǎn)行業(yè)特殊政策和過(guò)渡政策，最終目的就是確保房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)的只減不增。而營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)在只考慮營(yíng)業(yè)稅與增值稅和綜合考慮相關(guān)稅負(fù)的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)水平均有所降低。陳文杰（2018）指出，在“營(yíng)改增”背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)、建設(shè)與發(fā)展回收將會(huì)遇到一定的阻礙，其房產(chǎn)價(jià)格也會(huì)受到影響產(chǎn)生波動(dòng)。 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者，

17、正在尋求如何在“營(yíng)改增”的背景下，通過(guò)納稅籌劃，降低經(jīng)營(yíng)成本，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展為了降低重復(fù)納稅的可能，同時(shí)也降低企業(yè)稅負(fù)，黨中央、國(guó)務(wù)院決定實(shí)行營(yíng)業(yè)稅改增值稅政策，以降低企業(yè)生產(chǎn)成本，控制市場(chǎng)價(jià)格。 但對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)，二者過(guò)高的基礎(chǔ)價(jià)格以及日趨增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)，使房地產(chǎn)企業(yè)在“營(yíng)改增”的背景下，發(fā)展也遇到阻礙。 房地產(chǎn)企業(yè)想要加快發(fā)展，要充分學(xué)習(xí)與分析“營(yíng)改增”政策，加快資金轉(zhuǎn)移以及結(jié)構(gòu)調(diào)整，全方位做好納稅籌劃工作，從而才能在在“營(yíng)改增”的稅務(wù)背景下，求得生存及發(fā)展。吳志勇（2017）指出，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式要及時(shí)轉(zhuǎn)變，從而有效避免資金的短缺?！盃I(yíng)改增”實(shí)施后房地產(chǎn)企業(yè)的資金短缺問(wèn)題

18、是一個(gè)重要難題，房地產(chǎn)企業(yè)要能和實(shí)際發(fā)展情況相結(jié)合，及時(shí)轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)模式，具體來(lái)說(shuō)，主要是走開(kāi)發(fā)高質(zhì)量房地產(chǎn)的道路，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，縮短項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的周期，從而有效減少資金占用以及降低財(cái)務(wù)費(fèi)用。楊秀俊（2017）指出，營(yíng)改增涉及房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅收征管主要體現(xiàn)在納稅人身份的界定上。因?yàn)?，通過(guò)納稅人身份的界定可以派生出稅率及進(jìn)項(xiàng)稅是否可以抵扣等問(wèn)題，這些對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)增值稅方面的繳納都是極為重要的。新形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該牢牢把握住本次稅制改革的契機(jī)，在完善自身增值稅的財(cái)務(wù)核算工作、做好稅務(wù)籌劃工作的同時(shí)，以達(dá)到規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，降低納稅成本之目的，最終為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)出應(yīng)有的力量。綜

19、上所述，國(guó)內(nèi)學(xué)者在“營(yíng)改增”的意義和難點(diǎn)方面做了許多研究，房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施“營(yíng)改增”不僅有利于優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和促進(jìn)企業(yè)提升自身競(jìng)爭(zhēng)力，也能夠解決營(yíng)業(yè)稅重復(fù)征收所帶來(lái)的不合理之處。但是大部分的研究只是從理論上研究了“營(yíng)改增”可能帶來(lái)的挑戰(zhàn)和對(duì)“稅負(fù)”方面造成的影響，卻很少有研究具體到對(duì)某個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響分析和具體的應(yīng)對(duì)策略。本文通過(guò)分析一個(gè)具體的上市房地產(chǎn)企業(yè)，豐富了該領(lǐng)域的研究，有一定的現(xiàn)實(shí)意義。三、研究?jī)?nèi)容 1前言2營(yíng)改增的相關(guān)概念和理論基礎(chǔ)2.1增值稅概述2.2相關(guān)理論基礎(chǔ)3營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響分析3.1房地產(chǎn)企業(yè)概述3.2營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的總體影響4營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響以碧桂園

20、為例4.1碧桂園集團(tuán)基本情況概述 4.2營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響的案例分析以碧桂園為例5房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后存在的問(wèn)題5.1納稅籌劃的問(wèn)題 5.2財(cái)務(wù)核算的問(wèn)題5.3現(xiàn)金流的問(wèn)題5.4人員管理的問(wèn)題6房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)營(yíng)改增的策略6.1加強(qiáng)稅收籌劃 6.2細(xì)化財(cái)務(wù)核算6.3拓寬現(xiàn)金渠道6.4針對(duì)員工培訓(xùn)7結(jié)論四、研究方案1利用中國(guó)知網(wǎng)、維普、萬(wàn)方等數(shù)據(jù)庫(kù)完成與畢業(yè)論文相關(guān)內(nèi)容的論文的檢索；利用圖書(shū)館的圖書(shū)資源查閱相關(guān)的理論內(nèi)容；充分的利用互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行資料的檢索收集。2通過(guò)調(diào)查法、比較研究法和文獻(xiàn)資料法，從而為論文提供可靠地依據(jù)，完成對(duì)高校后勤集團(tuán)內(nèi)部審計(jì)存在的問(wèn)題及對(duì)策分析。五、進(jìn)度安排1確定畢業(yè)論文的

21、選題，收集資料，整理資料，完成論文的任務(wù)書(shū)，2017-10-26至2017-11-10。2編寫(xiě)論文提綱，撰寫(xiě)開(kāi)題報(bào)告，進(jìn)行開(kāi)題，并完成開(kāi)題答辯，2017-11-10至2017-11-25。3進(jìn)一步查找資料，作社會(huì)調(diào)查，2017-11-26至2018-1-10。4撰寫(xiě)論文，完成第一稿，并交指導(dǎo)教師，2018-1-11至2018-1-31。5指導(dǎo)教師閱改論文，2018-2-1至2018-2-14。6修改論文，完成第二稿，并交指導(dǎo)教師，2018-2-15至2018-2-29。7指導(dǎo)教師閱改論文，完成中期檢查表，2018-3-1至2018-3-15。8修改論文，完成第三稿，并交指導(dǎo)教師，2018-3-

22、16至2018-4-1。9指導(dǎo)教師閱改論文，并返還學(xué)生，修改后立即交指導(dǎo)教師，2018-4-2至2018-4-15。10專(zhuān)家評(píng)閱，2018-4-16至2018-4-30。11畢業(yè)論文答辯，2018-5-1至2018-5-15。12評(píng)定學(xué)生最終論文成績(jī)，評(píng)出院內(nèi)優(yōu)秀論文，2018-5-16至2018-5-31。六、預(yù)期結(jié)果企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范自身，培養(yǎng)納稅意識(shí)，妥善處理好期初稅款抵扣問(wèn)題，轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)模式，熟悉掌握相關(guān)政策，提髙會(huì)計(jì)核算質(zhì)量，進(jìn)一步完善財(cái)務(wù)管理制度，做好稅收籌劃等措施來(lái)應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”，使企業(yè)在“營(yíng)改增”后所面臨的風(fēng)險(xiǎn)達(dá)到最低七、參考文獻(xiàn)1 李賀, 張丹, 朱建中. “營(yíng)改增” 對(duì)上市房地

23、產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)影響及對(duì)策研究J.現(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo): 學(xué)苑版, 2017(9): 157-157.2 黃娟. 營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)影響的實(shí)證分析J.會(huì)計(jì)師, 2016(10): 54-55.3 孫建華. 營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算和納稅的影響J.會(huì)計(jì)師, 2016(16): 65-66.4 刁海影, 張琳飛. 營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響J.山東紡織經(jīng)濟(jì), 2017(2017年01):15-16, 49.5 錢(qián)宏華. 營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算和納稅的影響分析J.經(jīng)貿(mào)實(shí)踐, 2017（23）: 238.6 王欣, 陳海燕. “營(yíng)改增” 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)影響分析J.中國(guó)經(jīng)貿(mào)導(dǎo)刊 (理論版), 2017（29

24、）: 012.7 陳文杰. 房地產(chǎn)企業(yè) “營(yíng)改增” 影響分析及稅收籌劃建議研究J.中國(guó)集體經(jīng)濟(jì), 2018(3): 053.8 吳志勇. “營(yíng)改增” 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及應(yīng)對(duì)J.經(jīng)濟(jì)師, 2017(5): 127-128.9 楊秀俊. 全面營(yíng)改增對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對(duì)策J.企業(yè)改革與管理, 2017(9):145-14610 Fang H, Bao Y, Zhang J.Asymmetric Reform Bonus: The Impact of VAT Pilot Expansion on China's Corporate Total Tax BurdenJ. China Eco

25、nomic Review, 2017( 46): S17-S34.11 Lian-wei Z. Research on the Impacts of Replacing Business Tax with VAT on the Firm's Growth CapacityJ. Journal of Central University of Finance & Economics, 2015( 7): 004.指導(dǎo)教師意見(jiàn)：指導(dǎo)教師簽名： 年 月 日教研室意見(jiàn)：審查結(jié)果： 同 意 不 同 意教研室主任簽名：年 月 日Fang H, Bao Y, Zhang J.（2017）在A

26、symmetric reform bonus: The impact of VAT pilot expansion on China's corporate total tax burden指出隨著“營(yíng)改增”試點(diǎn)地區(qū)和試點(diǎn)行業(yè)范圍的進(jìn)一步擴(kuò)大，增值稅的抵扣鏈條將逐步在全國(guó)范圍內(nèi)打通和延伸，實(shí)現(xiàn)增值稅更全面、更充分的進(jìn)項(xiàng)抵扣，使稅制改革和結(jié)構(gòu)性減稅效應(yīng)進(jìn)一步傳導(dǎo)、擴(kuò)大至全國(guó)范圍，企業(yè)的稅負(fù)也將顯著減少。Lian-wei Z.(2015)在Research on the Impacts of Replacing Business Tax with VAT on the Firm's

27、 Growth Capacity指出，營(yíng)業(yè)稅改增值稅能夠防范重復(fù)征稅，提振消費(fèi)，降低稅負(fù)，從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整。綜上所述，營(yíng)改增不僅直接降低了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，而且助推了供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，鼓勵(lì)了大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新，對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)和市場(chǎng)增活力起到了重要促進(jìn)作用。李賀、張丹、 朱建中（2017）“營(yíng)改增” 對(duì)上市房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)影響及對(duì)策研究指出，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)一直是我國(guó)重要的稅收來(lái)源之一，近十年對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)巨大。但由于房地產(chǎn)業(yè)周期長(zhǎng)、資金額大，所以，明晰“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響對(duì)企業(yè)有效納稅籌劃、降低資金風(fēng)險(xiǎn)具有重要意義。房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”后的稅制變化，主要體現(xiàn)在企業(yè)所

28、得稅，原來(lái)征收的營(yíng)業(yè)稅可以在企業(yè)所得稅稅前全部扣除，但改為增值稅后，不可以在企業(yè)所得稅稅前扣除，這樣就增加了企業(yè)應(yīng)納所得稅額。其次，體現(xiàn)在稅負(fù)的變化，營(yíng)改增財(cái)稅改革避免了營(yíng)業(yè)稅重復(fù)征稅嚴(yán)重的弊端，尤其是對(duì)具有環(huán)節(jié)復(fù)雜、產(chǎn)業(yè)鏈條較長(zhǎng)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)而言，稅負(fù)的減小可以緩解房?jī)r(jià)上升，降低房產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入，促進(jìn)小型企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)自由競(jìng)爭(zhēng)。黃娟（2016）營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)影響的實(shí)證分析指出，開(kāi)展?fàn)I改增的目的是降低企業(yè)稅負(fù)，逐步消除重復(fù)征稅。但是，就目前的實(shí)施情況來(lái)看，部分房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的稅負(fù)出現(xiàn)了不降反升的現(xiàn)象。主要是由于房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)交易環(huán)節(jié)較多，具有嚴(yán)重的重復(fù)征稅問(wèn)題，這一問(wèn)題在一定程度上妨礙

29、了房地產(chǎn)及其上下游行業(yè)的發(fā)展。重復(fù)征稅不但使得稅收不公平，還有可能會(huì)使房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)增加，最終轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)房的消費(fèi)者。因此，房地產(chǎn)行業(yè)急需進(jìn)行稅制改革來(lái)解決重復(fù)征稅的問(wèn)題。 孫建華（2016）營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算和納稅的影響指出，營(yíng)改增的提出對(duì)各行各業(yè)而言既有挑戰(zhàn)也有機(jī)遇，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)一直是我國(guó)重要的稅收來(lái)源之一，近十年對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)巨大。營(yíng)業(yè)稅向增值稅的轉(zhuǎn)變是一個(gè)過(guò)程，財(cái)務(wù)人員的思想觀念與企業(yè)內(nèi)控環(huán)境均需要時(shí)間以適應(yīng)。所以，在“營(yíng)改增”稅制改革背景下，房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)中可能有小微企業(yè)不能適應(yīng)這樣的巨變被迫淘汰。因此，明晰營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算及納稅的影響對(duì)企業(yè)的納稅籌劃、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)優(yōu)

30、化與財(cái)務(wù)管理具有重要意義。營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算和納稅的影響主要分為積極影響和消極影響，其中，積極影響主要體現(xiàn)于避免重復(fù)征稅、業(yè)務(wù)整合、稅負(fù)、納稅意識(shí)和管理水平四方面，而消極影響主要體現(xiàn)于稅負(fù)、財(cái)務(wù)報(bào)表和財(cái)務(wù)核算三方面。刁海影, 張琳飛（2017）營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響指出，實(shí)施營(yíng)改增后，對(duì)社會(huì)各行各業(yè)均會(huì)產(chǎn)生不同程度的影響，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來(lái)看增值稅能夠給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)切實(shí)的好處，有利于減輕企業(yè)稅負(fù)、提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，但營(yíng)改增給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)機(jī)遇的同時(shí)也伴隨著許多挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該認(rèn)識(shí)到營(yíng)改增帶來(lái)的各方面影響，積極應(yīng)對(duì)，以促進(jìn)其可持續(xù)發(fā)展。錢(qián)宏華（2017）營(yíng)改增對(duì)房地

31、產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算和納稅的影響分析指出，實(shí)行營(yíng)改增之后對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，既有積極的影響也有消極的影響。其中，積極影響在于有利于提高企業(yè)納稅意識(shí)，能夠避免發(fā)生重復(fù)征稅現(xiàn)象；消極影響在于營(yíng)改增在實(shí)施過(guò)程中，有可能對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)產(chǎn)生一定的影響，還會(huì)產(chǎn)生于營(yíng)改增下的財(cái)務(wù)報(bào)表中，比如在利潤(rùn)表中，在營(yíng)業(yè)收入一欄需要對(duì)增值稅進(jìn)行扣除，這樣就會(huì)降低企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入。而企業(yè)的原材料、人工等在企業(yè)的核算過(guò)程中不能得到增值稅專(zhuān)用發(fā)票，對(duì)企業(yè)的影響比較大，造成稅負(fù)的成本不斷的增加。如何面對(duì)這些影響是房地產(chǎn)行業(yè)需要重點(diǎn)分析的問(wèn)題。對(duì)于消極的影響我們要不斷的完善企業(yè)的管理，規(guī)避不良的影響，為企業(yè)以后的發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，也

32、對(duì)我國(guó)的稅收做出重要的貢獻(xiàn)。王欣, 陳海燕（2017）“營(yíng)改增” 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)影響分析指出，房地產(chǎn)行業(yè)是原營(yíng)業(yè)稅下稅收貢獻(xiàn)最大的行業(yè)之一，在當(dāng)前社會(huì)發(fā)展形勢(shì)下，逐漸呈現(xiàn)出競(jìng)爭(zhēng)激烈化、稅務(wù)復(fù)雜化等的特點(diǎn)，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的自身長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展是十分不利的，全面推開(kāi)“營(yíng)改增”后，國(guó)家通過(guò)一系列的房地產(chǎn)行業(yè)特殊政策和過(guò)渡政策，最終目的就是確保房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)的只減不增。而營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)在只考慮營(yíng)業(yè)稅與增值稅和綜合考慮相關(guān)稅負(fù)的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)水平均有所降低。陳文杰（2018）房地產(chǎn)企業(yè) “營(yíng)改增” 影響分析及稅收籌劃建議研究指出，在“營(yíng)改增”背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)、建設(shè)與發(fā)展回收將會(huì)遇到

33、一定的阻礙，其房產(chǎn)價(jià)格也會(huì)受到影響產(chǎn)生波動(dòng)。 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者，正在尋求如何在“營(yíng)改增”的背景下，通過(guò)納稅籌劃，降低經(jīng)營(yíng)成本，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展為了降低重復(fù)納稅的可能，同時(shí)也降低企業(yè)稅負(fù)，黨中央、國(guó)務(wù)院決定實(shí)行營(yíng)業(yè)稅改增值稅政策，以降低企業(yè)生產(chǎn)成本，控制市場(chǎng)價(jià)格。 但對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)，二者過(guò)高的基礎(chǔ)價(jià)格以及日趨增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)，使房地產(chǎn)企業(yè)在“營(yíng)改增”的背景下，發(fā)展也遇到阻礙。 房地產(chǎn)企業(yè)想要加快發(fā)展，要充分學(xué)習(xí)與分析“營(yíng)改增”政策，加快資金轉(zhuǎn)移以及結(jié)構(gòu)調(diào)整，全方位做好納稅籌劃工作，從而才能在在“營(yíng)改增”的稅務(wù)背景下，求得生存及發(fā)展。吳志勇（2017）“營(yíng)改增” 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及應(yīng)對(duì)指

34、出，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式要及時(shí)轉(zhuǎn)變，從而有效避免資金的短缺。“營(yíng)改增”實(shí)施后房地產(chǎn)企業(yè)的資金短缺問(wèn)題是一個(gè)重要難題，房地產(chǎn)企業(yè)要能和實(shí)際發(fā)展情況相結(jié)合，及時(shí)轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)模式，具體來(lái)說(shuō)，主要是走開(kāi)發(fā)高質(zhì)量房地產(chǎn)的道路，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，縮短項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的周期，從而有效減少資金占用以及降低財(cái)務(wù)費(fèi)用。楊秀?。?017）全面營(yíng)改增對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對(duì)策指出，營(yíng)改增涉及房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅收征管主要體現(xiàn)在納稅人身份的界定上。因?yàn)?，通過(guò)納稅人身份的界定可以派生出稅率及進(jìn)項(xiàng)稅是否可以抵扣等問(wèn)題，這些對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)增值稅方面的繳納都是極為重要的。新形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該牢牢把握住本次稅制改革的契機(jī)，

35、在完善自身增值稅的財(cái)務(wù)核算工作、做好稅務(wù)籌劃工作的同時(shí)，以達(dá)到規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，降低納稅成本之目的，最終為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)出應(yīng)有的力量。綜上所述，國(guó)內(nèi)學(xué)者在“營(yíng)改增”的意義和難點(diǎn)方面做了許多研究，房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施“營(yíng)改增”不僅有利于優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和促進(jìn)企業(yè)提升自身競(jìng)爭(zhēng)力，也能夠解決營(yíng)業(yè)稅重復(fù)征收所帶來(lái)的不合理之處。但是大部分的研究只是從理論上研究了“營(yíng)改增”可能帶來(lái)的挑戰(zhàn)和對(duì)“稅負(fù)”方面造成的影響，卻很少有研究具體到對(duì)某個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響分析和具體的應(yīng)對(duì)策略。本文通過(guò)分析一個(gè)具體的上市房地產(chǎn)企業(yè)，豐富了該領(lǐng)域的研究，有一定的現(xiàn)實(shí)意義。營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對(duì)策分析摘 要全面推進(jìn)營(yíng)改增，是深化稅

36、制改革的重要舉措，目的在于避免重復(fù)征稅，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。本文從概述營(yíng)改增相關(guān)定義，及稅制理論基礎(chǔ)出發(fā)，首先闡述了房地產(chǎn)行業(yè)的特征及開(kāi)發(fā)過(guò)程,從開(kāi)發(fā)成本及稅負(fù)等方面分析此項(xiàng)改革對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的總體影響,然后以房地產(chǎn)企業(yè)碧桂園的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為例，計(jì)算企業(yè)在營(yíng)業(yè)稅條件下及增值稅條件下不同稅負(fù)情況，對(duì)比前后數(shù)據(jù)的變化情況，發(fā)掘稅制改革前后企業(yè)可能面臨的困難，針對(duì)納稅籌劃、財(cái)務(wù)核算、現(xiàn)金流、人員管理等方面提出可能面臨的難題，并提出加強(qiáng)稅收籌劃、細(xì)化財(cái)務(wù)核算、拓寬現(xiàn)金渠道、針對(duì)員工培訓(xùn)等有效參考建議，降低房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)。關(guān)鍵詞：營(yíng)改增； 上市房地產(chǎn)； 利潤(rùn)； 稅負(fù)ABSTRACTThe comprehens

37、ive promotion of replacing business tax with value-added tax is an important measure to deepen tax reform. The purpose is to avoid double taxation and reduce the burden on enterprises. Change in this paper, from an overview of the camp to add related definitions, and the tax system on the basis of t

38、heory, first expounds the characteristics of the real estate industry and the development process, from the analysis of the development costs and tax reform in the overall impact on the real estate enterprises, and then to country garden real estate enterprise's financial data, for example, to c

39、alculate enterprise under the condition of the business tax and value-added tax under the condition of different tax situation, comparing the changing situation of data before and after the excavation of the enterprise may be faced before and after the tax reform is difficult, for tax planning, fina

40、ncial accounting, cash flow, personnel management, and other aspects may face the problem, It also puts forward effective reference Suggestions such as strengthening tax planning, refining financial accounting, expanding cash channels and training for employees, so as to reduce risks faced by real e

41、state enterprises.Key words: value-added tax; Listed real estate; Profits; Tax目 錄1前 言12營(yíng)改增的相關(guān)概念和理論基礎(chǔ)12.1增值稅概述12.2相關(guān)理論基礎(chǔ)12.2.1稅收中性理論22.2.2最優(yōu)稅制理論22.2.3稅收公平理論23營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響分析23.1房地產(chǎn)業(yè)概述.23.2營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的總體影響33.2.1對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本的影響33.2.2對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響34營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響以碧桂園集團(tuán)為例.34.1碧桂園集團(tuán)基本情況概述34.2營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響的案例分析以碧桂園為例44

42、.2.1營(yíng)改增前后碧桂園集團(tuán)的稅負(fù)變化情況44.2.2營(yíng)改增前后碧桂園集團(tuán)利潤(rùn)的變化情況55房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后存在的問(wèn)題.55.1納稅籌劃的問(wèn)題55.2財(cái)務(wù)核算的問(wèn)題65.3現(xiàn)金流的問(wèn)題65.4人員管理的問(wèn)題76房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)營(yíng)改增的策略76.1加強(qiáng)稅收籌劃76.2細(xì)化財(cái)務(wù)核算76.3拓寬現(xiàn)金渠道86.4針對(duì)員工培訓(xùn)87結(jié) 論9參考文獻(xiàn)10致 謝11中國(guó)地質(zhì)大學(xué)長(zhǎng)城學(xué)院2018屆畢業(yè)論文1前 言房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的走向影響重大，并且由于其關(guān)聯(lián)的上下游行業(yè)和部門(mén)眾多，任何有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的政策法規(guī)都會(huì)波及很廣。國(guó)家“十二五”規(guī)劃明確提出，要完善社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)體制，加

43、速財(cái)稅體制改革。改革的具體要求即為擴(kuò)展增值稅的征稅范圍，調(diào)減營(yíng)業(yè)稅，將征收范圍從之前營(yíng)業(yè)稅的銷(xiāo)售額改為增值稅的增值部分，減少重復(fù)征稅給企業(yè)帶來(lái)的稅收壓力。因此，我國(guó)政府提出了營(yíng)改增的改革方案，在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行實(shí)施。在很大程度上防止了企業(yè)營(yíng)業(yè)稅的重復(fù)征稅問(wèn)題，特別是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)流通環(huán)節(jié)多、產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)重復(fù)征稅現(xiàn)象非常嚴(yán)重，實(shí)行營(yíng)改增之后，企業(yè)稅負(fù)減小很多，這在一定程度上能緩解商品房?jī)r(jià)格的升高，降低房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)的準(zhǔn)入規(guī)則，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的自由競(jìng)爭(zhēng)。營(yíng)改增能夠促進(jìn)我國(guó)稅制結(jié)構(gòu)的健全，緩解企業(yè)重復(fù)征稅的過(guò)重負(fù)擔(dān)，還可以激勵(lì)企業(yè)擴(kuò)大內(nèi)需，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)良性競(jìng)爭(zhēng)。雖然營(yíng)改增的目的是確保所有行業(yè)

44、稅負(fù)只增不減，但在已試點(diǎn)行業(yè)中存在稅負(fù)有增有減的結(jié)果。不同的行業(yè)、不同的企業(yè)受營(yíng)改增的影響各有不同，但是可以確定的是營(yíng)改增對(duì)企業(yè)的稅負(fù)及利潤(rùn)將產(chǎn)生重大影響，企業(yè)的成本核算、會(huì)計(jì)處理將面臨巨大的挑戰(zhàn)。營(yíng)改增對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。新稅制體制下，會(huì)計(jì)核算難度的加大和企業(yè)稅負(fù)風(fēng)險(xiǎn)的上升無(wú)疑是房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的挑戰(zhàn)，但不可否認(rèn)的是，減少的稅負(fù)及經(jīng)營(yíng)成本是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)甚至是整個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)就是機(jī)遇。在此背景下，通過(guò)理論分析和實(shí)際案例，分析營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的變化及企業(yè)可能面臨的問(wèn)題，為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)營(yíng)改增提出相關(guān)對(duì)策建議，具有一定的理論價(jià)值和現(xiàn)實(shí)意義。2營(yíng)改增的相關(guān)概念和理論基礎(chǔ)2.1

45、增值稅概述增值稅是一種流轉(zhuǎn)稅，其課稅依據(jù)是商品（含應(yīng)稅勞務(wù)）在流轉(zhuǎn)過(guò)程中所產(chǎn)生的增值額。增值稅稅基合理，體現(xiàn)了真正的稅負(fù)公平。增值稅實(shí)現(xiàn)了生產(chǎn)流通環(huán)節(jié)已繳納稅款的抵扣，因此不管商品在流通環(huán)節(jié)多么復(fù)雜，其繳納的稅固定不變，這樣就實(shí)現(xiàn)了稅負(fù)公平。增值稅在實(shí)施過(guò)程中已繳稅款的扣除，有利于我國(guó)退稅措施的落實(shí)，使國(guó)家和企業(yè)的利益真正得以保證。增值稅的征管措施嚴(yán)密，稅收波動(dòng)性較小，對(duì)財(cái)力增長(zhǎng)十分有意義。2.2相關(guān)理論基礎(chǔ)在關(guān)于營(yíng)改增的研究過(guò)程中需要稅收原則和相關(guān)理論作為指導(dǎo)，因此本節(jié)重點(diǎn)介紹稅收中性理論、最優(yōu)稅制理論、稅收公平理論，為后文進(jìn)一步分析營(yíng)改增打下理論基礎(chǔ)。2.2.1稅收中性理論國(guó)家制定稅收政策

46、時(shí)，應(yīng)避免擾亂市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)。在相同的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，不同的交易路徑所導(dǎo)致的稅負(fù)結(jié)果應(yīng)該是相同的，否則稅務(wù)問(wèn)題將影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策。國(guó)家稅收機(jī)制不應(yīng)影響市場(chǎng)機(jī)制，并應(yīng)盡可能的減少對(duì)資源配置產(chǎn)生的扭曲，課稅時(shí)，市場(chǎng)機(jī)制仍占據(jù)資源配置和消費(fèi)者決策的主導(dǎo)地位。2.2.2最優(yōu)稅制理論在信息不對(duì)等的條件下，政府如何征稅，才能在保證公平的前提下確保高效是最優(yōu)稅制理論的主要研究?jī)?nèi)容。但不可忽視最優(yōu)稅制理論具有一定的局限性，即該理論是在完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)及消費(fèi)者個(gè)人偏好的假設(shè)條件下討論的。其假設(shè)稅收部門(mén)完全掌握各項(xiàng)交易的完全信息，并且不存在過(guò)剩，生產(chǎn)總是等于消費(fèi)量，但這種假設(shè)往往難以實(shí)現(xiàn)。因而政府在設(shè)計(jì)稅收政策時(shí)，

47、必須考慮全體社會(huì)的市場(chǎng)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)差異、人文道德等等因素，并考慮這些因素對(duì)最適稅收理論的運(yùn)用所產(chǎn)生的影響，從實(shí)際國(guó)情出發(fā)，動(dòng)態(tài)性的不斷優(yōu)化稅制體制，而非脫離實(shí)際的預(yù)設(shè)最優(yōu)稅收。2.2.3稅收公平理論稅收公平理論即每個(gè)納稅人在同等的經(jīng)濟(jì)狀況下應(yīng)被同等對(duì)待。對(duì)于仍未實(shí)行營(yíng)改増的行業(yè)，其進(jìn)項(xiàng)稅無(wú)法抵扣，需要承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅和増值稅的重復(fù)壓力，違背了水平公平原則。而有些行業(yè)已經(jīng)全面營(yíng)改增，在繳納増值稅的過(guò)程中，若抵扣鏈條中斷，則會(huì)造成實(shí)際稅負(fù)無(wú)法有效降低，甚至導(dǎo)致稅負(fù)上升，違背了垂直公平原則。因此，要在全部地區(qū)全部行業(yè)調(diào)改增值稅，確保增值稅抵扣鏈條完整，保證稅收公平原則的實(shí)現(xiàn)，強(qiáng)化稅收實(shí)現(xiàn)社會(huì)收入公平刻不容緩

48、。3營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響分析3.1房地產(chǎn)業(yè)概述房地產(chǎn)業(yè)是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、管理為經(jīng)營(yíng)對(duì)象的綜合性產(chǎn)業(yè)，遵循城市規(guī)劃的需要（包含新老城區(qū)的回遷、開(kāi)發(fā)及建設(shè)）和城市建設(shè)的要求，開(kāi)發(fā)土地并建設(shè)房屋。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)是有明確區(qū)別，根據(jù)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指在取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)活動(dòng)中的一項(xiàng)重要工作，屬于房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)等諸多環(huán)節(jié)中的首要環(huán)節(jié)。而根據(jù)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)則是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)域的土地上，進(jìn)行相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)之后，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者銷(xiāo)售和出租商品

49、房的行為。3.2營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的總體影響3.2.1對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本的影響營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)成本有較大影響，具體表現(xiàn)為：一，直接影響。即通過(guò)影響房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)發(fā)票的取得，影響其進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，從而進(jìn)一步增加房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本；二，間接影響。建筑安裝成本在房地產(chǎn)企業(yè)總成本中占比最高，大約占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總成本的40%左右。在開(kāi)發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，一般都將建筑裝修工程承包給合作的建筑施工企業(yè)。建筑施工企業(yè)常常掛靠、借用資質(zhì)，而建筑施工單位一般疏于管理掛靠公司財(cái)務(wù)，若長(zhǎng)期未能有效管理成本，可能會(huì)造成稅負(fù)失控。其次在交易的過(guò)程中，其必然將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給下游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，因此房地產(chǎn)企業(yè)的建安成本將隨之

50、增加。3.2.2對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響從稅收種類(lèi)的前后變化上看，營(yíng)改增之前，以營(yíng)業(yè)稅為主，企業(yè)稅務(wù)會(huì)計(jì)處理相對(duì)輕松，主要以營(yíng)業(yè)稅為主，即按照企業(yè)營(yíng)業(yè)收入的5%計(jì)算應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅。營(yíng)改增之后，主要稅種從營(yíng)業(yè)稅變成增值稅，而其他的稅種不變，按照增值額計(jì)算，即實(shí)行稅款抵扣政策，稅率也由原來(lái)的5%改為11%。從稅率變化的角度看，稅率由低稅率5%調(diào)高至11%，但是由于增值稅允許抵扣，并且只對(duì)增值部分價(jià)值征收稅額，而營(yíng)業(yè)稅則是針對(duì)全部的營(yíng)業(yè)額進(jìn)行征稅，所以綜合來(lái)看，最終會(huì)降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的總體稅負(fù)。但是實(shí)際情況反然，由于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)初期，一般都要經(jīng)過(guò)政府拍賣(mài)購(gòu)置土地，而政府不屬于增值稅納稅主體，無(wú)法開(kāi)具增

51、值稅專(zhuān)用發(fā)票，這就導(dǎo)致了此項(xiàng)支出無(wú)法抵減，有可能會(huì)加重企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)，從而對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成一定的阻礙，這也是將來(lái)需要進(jìn)一步改革的地方。 綜上，營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響大體上可以分成開(kāi)發(fā)成本和稅負(fù)兩個(gè)部分，而對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅負(fù)的影響是企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注的方面，對(duì)企業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要。4營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響以碧桂園集團(tuán)為例4.1碧桂園集團(tuán)基本情況概述碧桂園集團(tuán)作為國(guó)內(nèi)聞名綜合性企業(yè)，于1992年在廣東佛山成立，是一家主營(yíng)建筑、裝修、物業(yè)管理、酒店開(kāi)發(fā)及管理、教育等行業(yè)的集團(tuán)，并且是中國(guó)最大的城鎮(zhèn)化住宅開(kāi)發(fā)商。主要業(yè)務(wù)涵蓋管理城市地標(biāo)性商用物業(yè)及開(kāi)發(fā)高端精品住宅，提供多元產(chǎn)品以滿足不同市

52、場(chǎng)需求。目前已經(jīng)建造了十多個(gè)大型綜合社區(qū)?，F(xiàn)已成為擁有10多萬(wàn)住戶(hù)、4萬(wàn)多員工，位列福布斯世界500強(qiáng)的上市企業(yè)。公司會(huì)計(jì)科目健全，涉稅項(xiàng)目繁多，并具備完整的財(cái)務(wù)核算體系。因此通過(guò)對(duì)碧桂園的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，研究“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的在利潤(rùn)及稅負(fù)方面的影響是具有代表性的。4.2營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響的案例分析以碧桂園為例根據(jù)增城市碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司（下文簡(jiǎn)稱(chēng)為碧桂園集團(tuán)）公布的2017財(cái)務(wù)報(bào)告，碧桂園集團(tuán)2017年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入為28321560568.40元，根據(jù)我國(guó)納稅人身份認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，碧桂園集團(tuán)符合一般納稅人認(rèn)定，因此營(yíng)改増之后，碧桂園集團(tuán)按照一般計(jì)稅辦法計(jì)算繳納増值稅。本節(jié)將利用

53、碧桂園集團(tuán)2017年房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的數(shù)據(jù)作為樣本分析，計(jì)算增值稅狀態(tài)下的稅負(fù)情況，并假設(shè)在營(yíng)業(yè)稅狀態(tài)下企業(yè)的稅收情況，繼而對(duì)比分析兩種口徑下的稅額變化，得出營(yíng)改增后稅負(fù)下降的結(jié)論。以及在此基礎(chǔ)上，繼續(xù)計(jì)算兩種計(jì)稅口徑下的利潤(rùn)額變化，進(jìn)而進(jìn)一步得出“營(yíng)改增”能夠有效提升利潤(rùn)的結(jié)論。4.2.1營(yíng)改增前后碧桂園集團(tuán)的稅負(fù)變化情況截取碧桂園集團(tuán)2017年財(cái)務(wù)報(bào)告中有關(guān)營(yíng)業(yè)收入及營(yíng)業(yè)成本的數(shù)據(jù)如下表1 碧桂園集團(tuán)2017年開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收入分布情況 單位：（元）碧桂園集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入營(yíng)業(yè)成本利潤(rùn)率金額26922005068.4015239287031.2556.60%數(shù)據(jù)來(lái)源:增河市碧桂園集團(tuán)2017年財(cái)務(wù)報(bào)告營(yíng)業(yè)

54、稅口徑下，碧桂園集團(tuán)的營(yíng)業(yè)稅按照為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售額的5%計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅，即：碧桂園集團(tuán)應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅：26922005068.40×5%=1346100253.42元由于房地產(chǎn)公司的開(kāi)發(fā)成本的具體構(gòu)成適用稅率不同，因此需要拆分計(jì)算，按照各自的稅率計(jì)算各自的進(jìn)項(xiàng)稅額，然后銷(xiāo)項(xiàng)稅減進(jìn)項(xiàng)稅即得應(yīng)繳的増值稅額。表2 碧桂園集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成 單位（元）開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成金額基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1035272835.91配套設(shè)施費(fèi)923654103.58土地征用費(fèi)3928765410.52建筑安裝費(fèi)2728963059.30前期工程費(fèi)6622631621.94數(shù)據(jù)來(lái)源:增河市碧桂園集團(tuán)2017年財(cái)務(wù)報(bào)告

55、根據(jù)增值稅稅率有關(guān)規(guī)定，將開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成拆分為以下稅率并計(jì)算碧桂園集團(tuán)應(yīng)繳納增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。進(jìn)項(xiàng)稅額=1035272835.91×17%+923654103.58×17%+2728963059.30×11%+6622631621.94×6%=730375477.03元從公司財(cái)務(wù)報(bào)告中得到的營(yíng)業(yè)收入和土地征用費(fèi)（土地出讓金），帶入計(jì)算増值稅。銷(xiāo)項(xiàng)稅額=（2692200506825）/（1+11%）×11%=1157746832.51元根據(jù)上述計(jì)算結(jié)果，按照銷(xiāo)項(xiàng)稅減進(jìn)項(xiàng)稅可得出具體應(yīng)納增值稅，為更直觀的得出稅負(fù)變化差額，將上述計(jì)算結(jié)果匯總至表3，具體如下：表3 碧桂園集團(tuán)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目營(yíng)改增前后稅負(fù)變化情況 單位：（元）應(yīng)稅項(xiàng)目金額計(jì)算方法 銷(xiāo)項(xiàng)稅 1157746832.51 進(jìn)項(xiàng)稅 730375477.03應(yīng)交增值稅 427371355.48=-應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 1346100253.42 稅額變化-918728897.94-從上表對(duì)營(yíng)改増前后應(yīng)交増值稅的對(duì)比，我們可得出碧桂園集團(tuán)在營(yíng)改増之后稅收負(fù)擔(dān)降低，增值稅比之前應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅稅額減小918728897.94元4.2.2營(yíng)改增前后碧桂園集團(tuán)利潤(rùn)的變化情況通過(guò)上文計(jì)算可知，營(yíng)改增能夠有效降低稅負(fù)，因此，勢(shì)必對(duì)企業(yè)利潤(rùn)產(chǎn)生影響，故在上文的計(jì)算基