從一起房屋買賣合同糾紛案件引發(fā)的思考

1、從一起房屋買賣合同糾紛案件引發(fā)的思考（作為一審代理詞）原告：北京星宇昊經(jīng)濟(jì)技術(shù)發(fā)展中心被告：李某第三人：姚某案件回放：2003 年 8 月，原告將平谷區(qū)林蔭家園某單元一戶樓房出售給被告，雙方簽訂了房屋買賣合同，在合同中約定了房屋區(qū)位、面積、每平米單價、房屋總價、首付款數(shù)額、支付期限、房屋交付、產(chǎn)權(quán)證辦理、延期交房違約責(zé)任、延期付款違約責(zé)任、爭議解決和法院管轄等多項內(nèi)容，其中在第八條規(guī)定：“本契約生效后，除不可抗力外，乙方不按期付款的，甲方有權(quán)向乙方追索違約金。逾期超過60 日乙方仍未交付房款的，甲方有權(quán)解除本契約?！?003 年 9 月，農(nóng)行平谷支行、被告、原告分別作為甲方、乙方、丙方簽訂了個

2、人住房按揭合同，被告向農(nóng)行借款 16 萬元，原告以保證擔(dān)保人的身份在合同中簽章。按揭合同第九條規(guī)定： “丙方義務(wù)丙方承諾，自本合同簽訂之日起至乙方取得房產(chǎn)證書， 辦妥抵押登記并將有關(guān)抵押文件交甲方收執(zhí)之日止，對乙方所欠銀行的全部貸款本金、利息、逾期利息、罰息及其他相關(guān)費(fèi)用承擔(dān)連帶保證責(zé)任。 （二）乙方未能按本合同規(guī)定按時清償貸款本息及相關(guān)費(fèi)用的， 甲方直接從丙方在甲方開立的保證金賬戶中扣除， 由丙方負(fù)責(zé)向乙方催收， 乙方連續(xù)三個月或任何一期逾期超過三個月或累計六個月未償還貸款本息的， 甲方向丙方發(fā)出履行回購責(zé)任通知書， 丙方在接到通知書后七日內(nèi)回購房產(chǎn)，償還乙方所欠甲方全部到期或未到期債務(wù)。

3、” 被告依房屋買賣合同的約定于 2003 年 7 月 30 日和 8 月 13 日分兩次付清 29.29%首付款，農(nóng)行于 2003 年 10 月將貸款（ 70.71%房款）直接撥付給原告，原告也按以上三個時間為被告出具了全額購房發(fā)票。原告于2003 年月將房屋交付給被告，被告自 2003 年 10 月開始向銀行還款，至2005 年 4月，被告停止還款（原告與被告因林蔭家園工程款結(jié)算產(chǎn)生糾紛，已另案解決），原告代被告還款至 2005 年 7 月。2005 年 10 月，平谷支行向原告發(fā)出履行回購責(zé)任通知書，原告依按揭貸款合同中的回購條款，于2005 年10 月 21 日將未付貸款本金、利息一次付

4、清。2005 年 11 月 16 日，原告以商品房買賣合同糾紛向平谷區(qū)人民法院起訴，要求解除原、被告之間的商品房買賣契約； 確認(rèn)被告與第三人租賃關(guān)系無效；責(zé)令被告和第三人騰出房屋交還原告。 原告依據(jù)個人住房按揭貸款合同中第十一條第二項， 認(rèn)為被告未履行按月償還銀行貸款的義務(wù)， 致使原告回購房屋，被告的行為已構(gòu)成根本性違約， 使得原告不能實現(xiàn)合同的目的， 為此要求解除房屋買賣合同； 同時依據(jù)個人住房按揭貸款合同 中第九條第二項，“乙方義務(wù)：在還清貸款前，未經(jīng)甲方書面同意（在辦妥房產(chǎn)抵押登記前，還需丙方書面同意） ，乙方不得將本合同項下的部分或其全部抵押房產(chǎn)出售、出租、贈與、舍棄、托管、重復(fù)抵押或

5、以抵押物清償其它債務(wù)及以其他任何方式處置。 ”，認(rèn)為被告不享有出租的權(quán)利， 要求確認(rèn)被告與第三人之間的租賃協(xié)議無效，并要求騰房交還原告。本案粗劣一看，似乎比較簡單，被告未向銀行按月還款，已構(gòu)成違約；原告依按揭合同的約定履行歸還貸款義務(wù)，因此要求解除房屋買賣合同、收回房屋，似乎順理成章，但仔細(xì)分析，其實不然。本案涉及到不同的法律關(guān)系。原告基于與被告和銀行簽訂的兩份合同，具有兩個法律身份， 形成了兩個法律關(guān)系。在房屋買賣合同中， 原告是房屋出賣人的身份地位， 被告是買受人的身份地位，雙方形成了買賣法律關(guān)系；在住房按揭貸款合同中，被告是借款人（也是債務(wù)人）的身份，銀行是貸款人（也是債權(quán)人）的身份，原

6、告是保證人的身份，被告與銀行形成借款合同關(guān)系，原告和銀行、被告之間形成擔(dān)保合同關(guān)系。原、被告之間是否履行了房屋買賣合同，是否存在違約事實？原告以商品房買賣合同糾紛起訴，但雙方的買賣合同已經(jīng)履行完畢。被告已經(jīng)依據(jù)買賣合同的約定向原告交清了全部購房款，取得了房屋， 并實際占有、使用了房屋，并未違反房屋買賣合同第八條之規(guī)定；原告已經(jīng)收取了全部房款，并給被告開具了購房發(fā)票，實際交付了房屋。根據(jù)以上事實，雙方的房屋買賣合同主義務(wù)均已履行，任何一方都不存在違約的事實，原告沒有解除買賣合同的依據(jù)。原告、被告、銀行在履行按揭貸款合同中實施了什么行為？是什么性質(zhì)的行為？在履行按揭貸款合同中， 發(fā)生了兩個重要事實

7、： 被告連續(xù)三個月未歸還銀行貸款本金；原告應(yīng)銀行“履行回購?fù)ㄖ獣钡男袨?，一次性付清原告欠銀行的貸款本金及利息。被告的行為毋庸置疑屬于違反住房按揭貸款合同的行為，對銀行已構(gòu)成違約。那么，原告的行為和銀行的行為又屬于何種行為？屬于什么性質(zhì)呢？要回答這個問題，首先要明確“回購”在按揭貸款合同中的準(zhǔn)確含義。從字面上講，“回購”應(yīng)是將房屋買回。那么，在本案中，銀行和原告或是銀行和被告是否存在房屋買賣關(guān)系？銀行是否買走原告的房屋？原告是否從銀行買回房屋呢？顯然是否定的。如前所述，依據(jù)合同法 、擔(dān)保法 > 之規(guī)定，被告與銀行之間形成的是抵押借款合同關(guān)系； 原告與銀行之間形成的是擔(dān)保合同關(guān)系。 銀行依

8、據(jù)按揭貸款合同向被告發(fā)放貸款， 并在房產(chǎn)證下來后將房產(chǎn)抵押是履行貸款合同的行為， 會對被告所有權(quán)產(chǎn)生限制， 并在實現(xiàn)債權(quán)時具有優(yōu)先受償權(quán)， 并不能產(chǎn)生房屋買賣和房屋產(chǎn)權(quán)變動的效果。 而且，根據(jù)擔(dān)保法的規(guī)定，在抵押合同中不能約定抵押人無力承擔(dān)還款義務(wù)時，抵押物直接歸抵押權(quán)人所有，所以，銀行也不可能依據(jù)抵押貸款合同直接取得房屋。既然銀行并未取得房屋，原告也未向銀行出售房屋，那么原告向銀行回購什么呢？既然原告沒有向銀行回購東西，那么，原告向銀行還款的行為是一種什么行為呢？合乎法律的只有一種解釋，就是履行擔(dān)保人的責(zé)任承擔(dān)連帶還款義務(wù) （因為此房產(chǎn)并未抵押， 所以原告的連帶保證責(zé)任并未解除）。關(guān)于“回購

9、”，還有一種解釋，認(rèn)為銀行和開發(fā)商 是回購權(quán)利義務(wù)關(guān)系，是購房人與銀行之間的房屋抵押法律關(guān)系的一種延伸， 是銀行依法處分抵押物所產(chǎn)生的一種民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系。 當(dāng)購房人逾期未還款構(gòu)成違約時， 銀行依法處分抵押房產(chǎn)， 開發(fā)商向銀行允諾無條件回購該房產(chǎn)， 并將回購房款優(yōu)先償還銀行貸款本息， 對此購房人作為抵押人在按揭貸款合同中予以書面確認(rèn)。此種解釋還只是實踐中產(chǎn)生的一種學(xué)理解釋， 因為沒有明確的法律依據(jù)，目前還不能把它確定為一個法律術(shù)語。而且，此解釋所指“回購”也只是在抵押權(quán)人依法實現(xiàn)抵押權(quán)時，房產(chǎn)商回購房屋，付清貸款。也就是在對房產(chǎn)依法拍賣變賣時， 為避免流拍或所拍賣價格不足以清償貸款， 開發(fā)商負(fù)

10、有回購的義務(wù)，同時在回購房款不足以清償貸款情況下， 還要繼續(xù)承擔(dān)保證義務(wù)。這是對債權(quán)人的特殊保護(hù)，所謂“雙保險”。但在本案中，此種“回購”也根本未出現(xiàn)。本案房產(chǎn)未作抵押，所以不可能實現(xiàn)抵押權(quán)，房產(chǎn)公司只能承擔(dān)保證責(zé)任。為此，在保證人代為清償欠款后，依據(jù)擔(dān)保法，其只享有代位追償權(quán)。原告是否具有依據(jù)按揭貸款合同中發(fā)生的事實，主張房屋買賣合同無效的權(quán)利？既然原告的行為性質(zhì)已經(jīng)清楚了， 那么根據(jù)法律規(guī)定， 原告具有什么權(quán)利呢？依據(jù)擔(dān)保法 ，保證人在向債權(quán)人履行了擔(dān)保責(zé)任后，享有向債務(wù)人追償?shù)臋?quán)利，所以，原告享有依法向被告追償欠款的權(quán)利。如前所述，因為原、被告之間的房屋買賣合同已經(jīng)履行， 雙方?jīng)]有違反房

11、屋買賣合同的行為，因此沒有解除買賣合同的依據(jù)。原告不能依據(jù)擔(dān)保合同的事實理由，再以買賣合同的賣方的主體地位來主張解除房屋買賣合同。 如果原告認(rèn)為自己是出賣人地位，他只能依據(jù)與被告達(dá)成的房屋買賣合同來主張權(quán)利， 依據(jù)合同法，按買賣合同關(guān)系來解決；如果原告認(rèn)為自己是擔(dān)保人，它只能依據(jù)擔(dān)保合同也就是按揭合同中的擔(dān)保條款來對被告主張權(quán)利，依據(jù)擔(dān)保法 >, 按擔(dān)保關(guān)系來解決。原告要求確認(rèn)被告與第三人之間的租賃關(guān)系無效沒有法律根據(jù)。第一、姚某是不是本案合法第三人還值得商榷 （因無證據(jù)證明被告與第三人存在租賃關(guān)系）。第二、原告沒有解除租賃合同的依據(jù)。即使被告違反了住房按揭貸款合同的條款，也無必然使租賃

12、無效的約定；再者，和前文論述同樣的理由， 本案原告憑什么在與被告的房屋買賣合同糾紛一案中， 依據(jù)按揭貸款合同的條款來追究姚某的責(zé)任呢？綜上所述，原告起訴的案由是商品房買賣合同糾紛， 其訴訟請求是要求解除商品房買賣合同。 但在原告陳述的事實及理由中， 卻是被告未履行按揭貸款合同還款義務(wù)、 原告在代為履行清償責(zé)任后與被告產(chǎn)生糾紛的事實， 原告在本案中陳述的事實和其請求存在矛盾。 基于被告違反按揭貸款合同約定的事實，沒有法律和雙方合同的約定原告可以解除房屋買賣合同， 所以原告是不能要求解除合同的。本案中，原告確是將不同的法律關(guān)系和不同的法律地位， 以及居于不同法律地位形成的權(quán)利義務(wù)相互混淆行使，造成本案法律關(guān)系的混亂。本案中，筆者認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)商 （也就是本案原告） 存在以下不足和法律誤區(qū)。原告作為房地產(chǎn)開發(fā)商， 應(yīng)該清楚的知道房地產(chǎn)買賣和交易中的術(shù)語的準(zhǔn)確含義，并應(yīng)依法和準(zhǔn)確適用， 但在住房按揭貸款合同中確使用了一個非法律術(shù)語“回購” 。無論從本案發(fā)生的事實還是用法律來定義，真正“回購”在本案中都不存在，也不應(yīng)存在（房地產(chǎn)交易法規(guī)中是禁止通過包租、回購或者包租回購來炒作房地產(chǎn)，或是騙取銀行貸款的）