成功商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的靈魂——客流動(dòng)線的規(guī)劃

1、成功商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的靈魂客流動(dòng)線的規(guī)劃在商業(yè)項(xiàng)目中，人們經(jīng)常會(huì)聽(tīng)到客流動(dòng)線這個(gè)詞匯，那么什么是客流動(dòng)線呢？通俗意義上講，客流動(dòng)線就是人群在商業(yè)體內(nèi)外或商業(yè)體行走時(shí)點(diǎn)的連接，換句話說(shuō)就是人群在購(gòu)物中心內(nèi)或外的行走路線，一個(gè)腳印一個(gè)點(diǎn)、一串腳印一條線，這就是動(dòng)線。現(xiàn)如今，客流動(dòng)線已成為商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)方面需要重點(diǎn)考慮的一個(gè)方面。      在現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃時(shí)，如果客流動(dòng)線規(guī)劃失敗，就會(huì)造成動(dòng)線混亂、客流行走不暢、商業(yè)死角（死鋪）等現(xiàn)象，直接影響商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。相對(duì)外部動(dòng)線來(lái)講，購(gòu)物中心內(nèi)部客流規(guī)劃顯然是更為重要，因?yàn)橘?gòu)物中心內(nèi)部交通動(dòng)線的規(guī)劃方案必須

2、從總體上考慮商業(yè)各業(yè)態(tài)的平衡，使所有商戶都可以得到最大的客流量，一般而言，租戶銷售額與經(jīng)過(guò)商店門口的客流數(shù)量是成正比的，所以，優(yōu)化客流運(yùn)動(dòng)，最大限度讓客流經(jīng)過(guò)盡可能多的商店門口兒而又不把距離拉的太長(zhǎng)，才能達(dá)到最佳效果。簡(jiǎn)單的說(shuō)，就是通過(guò)商戶組合及建筑設(shè)計(jì)的各種手段引導(dǎo)顧客在商場(chǎng)內(nèi)的流動(dòng)，從而促進(jìn)顧客在商場(chǎng)內(nèi)的消費(fèi)，達(dá)到購(gòu)物中心利益的最大化。因此，客流動(dòng)線系統(tǒng)是否合理，被普遍認(rèn)為是一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目能否經(jīng)營(yíng)成功的基礎(chǔ)條件。一、外部客流動(dòng)線系統(tǒng)      很多人認(rèn)為商業(yè)建筑的外部環(huán)境不參與直接經(jīng)營(yíng)，也不直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，所以忽略了其對(duì)吸引客流及聚集客流的

3、重要意義。      易達(dá)性：眾所周知，位于公交換乘站點(diǎn)、地鐵出入口附近的商業(yè)項(xiàng)目，通常能獲得大量、持續(xù)客流，暢旺的客流、車流是商業(yè)經(jīng)營(yíng)之根本。因此，外部交通的易達(dá)性和客流組織的結(jié)合是商業(yè)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵，商業(yè)項(xiàng)目必須具有非常好的易達(dá)性，通常情況下可以根據(jù)不同情況進(jìn)行如下考慮：      將商業(yè)主入口設(shè)置在路口或靠近車站的位置      在商場(chǎng)地下一層設(shè)置通道與地鐵車站相通      設(shè)置過(guò)街人行天

4、橋      設(shè)置規(guī)范、準(zhǔn)確的引導(dǎo)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)      停車體系：停車難是現(xiàn)代城市居民日常消費(fèi)時(shí)最頭疼的事情，因此現(xiàn)代商業(yè)對(duì)停車要求越來(lái)越高，除要確保停車位數(shù)量的基本條件外，車流的組織以及停車后的客流動(dòng)線是目前集中型商業(yè)操作時(shí)急需要被關(guān)注的要點(diǎn)。人車分流、客貨分流已經(jīng)成為規(guī)劃設(shè)計(jì)中最基本的一個(gè)滿足條件，專門的出租車上下客區(qū)已經(jīng)成為越來(lái)越多的新建商業(yè)都會(huì)考慮的問(wèn)題。      廣場(chǎng)：通過(guò)觀察我們可以發(fā)現(xiàn)，多數(shù)大型的商業(yè)項(xiàng)目都設(shè)置有廣場(chǎng)，無(wú)論

5、面積大小，廣場(chǎng)既可作為停車場(chǎng)或顧客暫時(shí)休息的場(chǎng)所，也可為消費(fèi)者提供一個(gè)游玩及觀賞夜景的平臺(tái)，能夠起到良好的聚客作用；此外，廣場(chǎng)也可以作為室內(nèi)商業(yè)空間的有效延伸，例如：可在廣場(chǎng)周邊布置餐飲的戶外餐區(qū)、休閑項(xiàng)目或室外運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)設(shè)施，也可將其作為戶外展示及大型營(yíng)銷活動(dòng)的空間。通常意義上，大型商業(yè)的廣場(chǎng)，分為室內(nèi)和室外兩種情況，其用途主要有：      設(shè)置地面停車場(chǎng)      設(shè)置綠化、道路景觀       設(shè)置消費(fèi)者休憩空間 

6、60;    品牌商戶舉辦商業(yè)推廣活動(dòng)二、商業(yè)建筑的內(nèi)部客流動(dòng)線系統(tǒng)      有人說(shuō)，內(nèi)部客流動(dòng)線規(guī)劃是購(gòu)物中心規(guī)劃的靈魂，這樣的說(shuō)法并不為過(guò)。內(nèi)部客流動(dòng)線的成功與否直接關(guān)系到商業(yè)項(xiàng)目的成敗，因此，令每一平方米的室內(nèi)空間都為購(gòu)物者提供值得回憶的購(gòu)物經(jīng)驗(yàn)，是內(nèi)部客流動(dòng)線規(guī)劃者的最終目標(biāo)。具體而言，內(nèi)部客流動(dòng)線設(shè)計(jì)的基本原則是盡量引導(dǎo)客流經(jīng)過(guò)每一間店鋪，同時(shí)動(dòng)線設(shè)計(jì)要注重隨機(jī)性、趣味性、流線型。此外，在注意建筑形態(tài)沒(méi)有特殊要求的前提下，要注重室內(nèi)空間設(shè)計(jì)對(duì)消費(fèi)者客流的引導(dǎo)作用，例如導(dǎo)示牌、店招、地面鋪裝、景觀小品、顏

7、色、照明、以及業(yè)態(tài)布置等等，這些因素都會(huì)對(duì)客流起到積極引導(dǎo)作用。所以說(shuō)，軟硬結(jié)合的動(dòng)線整體設(shè)計(jì)，才是好的動(dòng)線。      如何才能規(guī)劃出適合商業(yè)項(xiàng)目本身的內(nèi)部客流動(dòng)線，發(fā)揮其最大的價(jià)值呢？以下幾點(diǎn)因素需要綜合考慮：      商業(yè)性質(zhì)的定位：在進(jìn)行室內(nèi)的動(dòng)線規(guī)劃前，首先要考慮商業(yè)性質(zhì)的定位。例如綜合性類的、休閑類的、娛樂(lè)類的、餐飲類的、生活必需品類的、專業(yè)類的等等。不同商業(yè)性質(zhì)的定位需要不同的客流動(dòng)線，不可一概而論。      消費(fèi)層次

8、的定位：商業(yè)項(xiàng)目的消費(fèi)層次也會(huì)影響到客流動(dòng)線的設(shè)計(jì)。在商業(yè)項(xiàng)目的性質(zhì)已經(jīng)確定后，消費(fèi)層次的定位也會(huì)影響到動(dòng)線設(shè)計(jì)。比如消費(fèi)定位在奢侈品或高端消費(fèi)層次上，客流動(dòng)線的設(shè)計(jì)中，走道就會(huì)設(shè)計(jì)的相對(duì)寬敞，通常會(huì)達(dá)到6-8米，因?yàn)楦叨松虡I(yè)都是店面式的，自然動(dòng)線也就不會(huì)很復(fù)雜。如果商業(yè)定位在中檔，生活必需上，客流動(dòng)線就會(huì)設(shè)計(jì)得緊湊些，四通八達(dá)些，方便人群的來(lái)往。      項(xiàng)目面積與業(yè)態(tài)落位：項(xiàng)目的大小自然是動(dòng)線的設(shè)計(jì)最直接的影響因素，不同面積的項(xiàng)目，動(dòng)線設(shè)計(jì)也略有不同，如果商場(chǎng)面積過(guò)大，必須存在若干主次通道，那么除了保證若干通道間的暢通及聯(lián)系外，還應(yīng)該在商

9、鋪前后都設(shè)立出入口，既方便顧客快捷的往返前后通道，又能緩解客流的擁堵，提升客流平均到達(dá)率。為了最大限度的保證客流暢通，有時(shí)會(huì)將兩條通道之間的商鋪設(shè)計(jì)為前后通鋪，消費(fèi)者可以很方便的游走于兩條通道之間，加速客流行走。但是這樣的設(shè)計(jì)也會(huì)存在一些問(wèn)題，例如：商鋪產(chǎn)品的安全性，在銷售過(guò)程中客戶容易受到打擾，并且客流導(dǎo)向存在了不可預(yù)見(jiàn)性。       此外，業(yè)態(tài)的落位也至關(guān)重要，動(dòng)線的設(shè)計(jì)要根據(jù)業(yè)態(tài)的排列做最合理的安排，有時(shí)甚至要因?yàn)閯?dòng)線的設(shè)計(jì)而改變部分業(yè)態(tài)的排列。例如：如果按照消費(fèi)者的購(gòu)物目的進(jìn)行業(yè)態(tài)分布，對(duì)于經(jīng)營(yíng)誘導(dǎo)性商品、季節(jié)性商品、時(shí)尚類

10、商品的業(yè)態(tài)類型，適宜分布在較低的樓層，通過(guò)商品的展示達(dá)到吸引消費(fèi)者購(gòu)買的目的，而對(duì)于經(jīng)營(yíng)目的性較強(qiáng)的業(yè)態(tài)類型適宜分布在較高樓層，一般而言，家用電器、娛樂(lè)、培訓(xùn)類、家居、大型餐飲等適宜分布在較高樓層上。      安全因素：安全因素是每一種客流動(dòng)線設(shè)計(jì)都必須要重視的因素。利用客流動(dòng)線來(lái)規(guī)避安全風(fēng)險(xiǎn)是動(dòng)線對(duì)商業(yè)非常重要的作用。在設(shè)計(jì)客流動(dòng)線時(shí)，要兼顧到消防通道、監(jiān)控系統(tǒng)、疏散通道等多方面的安全因素。三、客流動(dòng)線劃分      通常我們將購(gòu)物中心內(nèi)部的客流動(dòng)線劃分為平面客流動(dòng)線、垂直客流動(dòng)線、以及兩者

11、的結(jié)合部。      平面客流動(dòng)線：顧名思義，是指在某一樓層或平面上的客流動(dòng)線。在進(jìn)行平面動(dòng)線規(guī)劃時(shí)，我們應(yīng)該考慮以下因素：曲與直的結(jié)合、角度的處理、寬窄的變化、長(zhǎng)度的適宜、店鋪臨面、變化和有序、核心化、空間變化、回路設(shè)置等。      垂直客流動(dòng)線：垂直客流相對(duì)于平面客流，設(shè)置應(yīng)該相對(duì)簡(jiǎn)單，其實(shí)只要注意三個(gè)因素，形式、數(shù)量、地點(diǎn)。形式是指設(shè)置電動(dòng)扶梯、垂直觀光電梯、坡道、普通樓梯、個(gè)性化樓梯，如懸臂式樓梯，此外，形式還包括是并列還是交叉等，是直跑樓梯、雙跑樓梯、旋轉(zhuǎn)樓梯等。數(shù)量指電梯

12、的幾部等。地點(diǎn)是指各個(gè)垂直交通設(shè)施在平面上的具體地點(diǎn)。      垂直動(dòng)線在內(nèi)部動(dòng)線規(guī)劃中具有非常重要的意義，例如：觀光電梯的設(shè)置，可以增加觀光、趣味性，一般情況下觀光電梯和自動(dòng)扶梯設(shè)置在進(jìn)入商場(chǎng)后最明顯的位置，是消費(fèi)者的所視景觀的一部分，同時(shí)使消費(fèi)者對(duì)如何向上走一目了然。此外，垂直通道可以消化平面動(dòng)線中形成的死角部位。再者，娛樂(lè)、餐飲等營(yíng)業(yè)時(shí)間比較特殊（深夜?fàn)I業(yè)）的業(yè)態(tài)需要單獨(dú)設(shè)置垂直交通，以滿足其業(yè)態(tài)的特殊性。      在有些購(gòu)物中心，還有設(shè)置直接跨越數(shù)層的自動(dòng)扶梯，這種自動(dòng)扶梯應(yīng)該因地制

13、宜的設(shè)置，要綜合考慮業(yè)態(tài)的需要和對(duì)空間的影響，例如：香港的朗豪坊以及大家熟悉的大悅城系列，在北京和沈陽(yáng)的項(xiàng)目都采用了這樣的垂直動(dòng)線。      本文將以案例的形式簡(jiǎn)要論述平面客流動(dòng)線規(guī)劃與商鋪設(shè)置之間關(guān)系的一些基本原則。下面選取了某個(gè)項(xiàng)目的一樓平面圖作為案例來(lái)分析。該項(xiàng)目主要展示面在東側(cè)，即圖中出入口的位置，也是客流進(jìn)入最多的主入口。圖中紅色虛線為主要?jiǎng)泳€，藍(lán)色虛線為輔助動(dòng)線，箭頭表示走向。案例項(xiàng)目改造前：改造前：從平面圖可以看出，該項(xiàng)目的進(jìn)深并不深，在動(dòng)線設(shè)計(jì)上相比大進(jìn)深大面積的樓層要簡(jiǎn)單不少，因此采用最常用的環(huán)形動(dòng)線。但是同樣也是由于進(jìn)深淺

14、，加上很多機(jī)房類設(shè)施及消防通道的設(shè)置占用了不小的面積，按照此規(guī)劃方案，店內(nèi)空間使用率低下，單層商鋪面積過(guò)小，對(duì)于利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)和投資回收都有非常不利的影響；此外，平層內(nèi)扶梯設(shè)置過(guò)多（在短距離內(nèi)設(shè)置了三部扶梯），商鋪展示面被切割成很多段，不能有效形成商鋪街帶來(lái)的人氣聚集效應(yīng)；同時(shí)，主要?jiǎng)泳€不明，輔助動(dòng)線過(guò)多，致使客流分散，且有部分商鋪位于視覺(jué)死角。在一樓的位置將麥當(dāng)勞和星巴克等比較能聚集人氣的品牌商家直接放在入口處，對(duì)于帶動(dòng)客流進(jìn)入整個(gè)項(xiàng)目并未帶來(lái)實(shí)際的幫助，而且使得最好的展面都被一到兩個(gè)餐飲商戶全部占據(jù)，無(wú)論從租金回報(bào)還是項(xiàng)目形象上來(lái)看都得不償失。案例項(xiàng)目改造后：改造后：對(duì)上述問(wèn)題均提供了有針對(duì)性的解決方案。具體措施有：取消一部扶梯，實(shí)現(xiàn)其使用率最大化；增加了商鋪個(gè)數(shù)及面積，商鋪組團(tuán)的整體一致性能更好的聚攏人氣，最大限度地減少了由于各種機(jī)房及消防通道的存在導(dǎo)致商鋪街不能緊鄰而帶來(lái)的負(fù)面影響；明確了主要通道，減少了輔助通道數(shù)量，降低客流分散的可能性，使得每個(gè)商鋪都能有一定的展示性；單店面積更適合各種業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)；將一樓的主要