當前物業(yè)管理的糾紛出現(xiàn)形式及其對策

1、廣州城市職業(yè)學院學生畢業(yè)論文畢業(yè)論文題目 當前物業(yè)管理的糾紛出現(xiàn)形式及其對策 教學單位 建筑環(huán)境與食品工程學院 專業(yè)/班級 08物業(yè)管理班 姓 名 李樹雄 學 號 0403080106 指導教師/職稱 呂宏德 2011年 4 月 15 日獨 創(chuàng) 性 聲 明 本人聲明所呈交的畢業(yè)論文（設計）是本人在導師指導下進行的研究工作及取得的研究成果。據(jù)我所知，除了文中特別加以標注和致謝的地方外，論文（設計）中不包含其他人已經(jīng)發(fā)表或撰寫過的研究成果，也不包含為獲得廣州城市職業(yè)學院或其他教育機構(gòu)的證書而使用過的材料。與我一同工作的同志對本論文（設計）所做的任何貢獻均已在論文中作了明確的說明并表示謝意。論文（設

2、計）作者簽名：李樹雄 簽字日期： 2011年 4 月15 日 摘要 本論文中我們從物業(yè)管理的糾紛來看中國物業(yè)管理的一個現(xiàn)階段發(fā)展所存在的一些問題。我國的物業(yè)管理是從20世紀60年代開始的,首先是在香港發(fā)展起來,大陸的物業(yè)管理是在20世紀80年代開始從香港引進的,首先是在我國深圳執(zhí)行地。從執(zhí)行起至今，就一直存在著諸多物業(yè)糾紛的案件，由于我國的物業(yè)管理制度善未完善，走向市場化，在這發(fā)展的路途中，必然存在著各種不同的糾紛，從此各種糾紛的類型、產(chǎn)生的原因、以及對這些糾紛所應該采取的各種不同的對策中，我們可以看出現(xiàn)階段我國物業(yè)管理行業(yè)應該采取哪些必要的對策來完善及發(fā)展我國的物業(yè)管理行業(yè)道路。關鍵詞 物業(yè)

3、糾紛 產(chǎn)生原因 產(chǎn)生類型 對策ABSTRACT In this paper we look at the dispute from the property management property management in China at this stage the development of a number of problems. Our property management 60 years from the beginning of the 20th century, first developed in Hong Kong, the mainland's prop

4、erty management 80 years in the 20th century began the introduction, the first execution in Shenzhen in China. From the implementation to date, there have been many cases of property disputes, due to good property management system in China is not perfect, to the market, the road in this development

5、, there must be a variety of disputes, from a variety of disputes types, causes, and these disputes should take various measures, we can see that the property management industry in China at this stage what the necessary measures should be taken to improve and develop the property management industr

6、y of the road.KEY WORDS Property disputes； Causes； Generation type； Strategy朗讀顯示對應的拉丁字符的拼音目 錄1前言52首先了解什么是物業(yè)管理糾紛及其產(chǎn)生的原因。521物業(yè)管理糾紛的定義。、522物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因。5221在法律及制度上，我國物業(yè)管理方面存在很大的缺陷，仍需進一步完善。5222業(yè)主自身的法律意識不夠、素質(zhì)不過關，業(yè)主委員會沒有發(fā)揮出其應有的職責。6223我國物業(yè)管理企業(yè)在企業(yè)的發(fā)展和服務質(zhì)量及態(tài)度上存在的原因。6224開發(fā)商遺留問題造成眾多物業(yè)管理糾紛。63物業(yè)管理糾紛出現(xiàn)的形式。631物業(yè)管理權

7、的糾紛。632物業(yè)管理費的糾紛。7321管理費糾紛原由7322小區(qū)公用部位的出租營利問題。7323小區(qū)內(nèi)的停車費糾紛。733物業(yè)管理責任的糾紛。734侵權賠償糾紛。8341物業(yè)管理企業(yè)侵權的目的。835 房地產(chǎn)開發(fā)商遺留問題出現(xiàn)的糾紛。836物業(yè)管理公司服務不到位產(chǎn)生的糾紛。9361有的物業(yè)管理企業(yè)收費與服務不相符。9362物業(yè)服務管理方的交接因素。94解決現(xiàn)存我國物業(yè)管理糾紛的對策。941加強改進物業(yè)管理法律法規(guī)。942規(guī)范物業(yè)的管理行為。943建立及完善業(yè)主委員會制度,積極發(fā)揮其作用。1044物業(yè)企業(yè)應當明確自身性質(zhì)。1045物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間簽定明確詳細的物業(yè)管理合同。1046提高開發(fā)商

8、的履約意識。105結(jié)論：11參考文獻12致謝.131前言20世紀80年代開始，我國開始興起物業(yè)行業(yè)，可以說是一個朝陽行業(yè)。然而，做為一個朝陽行業(yè)來說，對我國這種發(fā)展中國家來說，起步是必需的，但前路卻是崎嶇。從我國興起物業(yè)行業(yè)到現(xiàn)在，不斷增加的物業(yè)糾紛就可以看出，現(xiàn)我國物業(yè)管理行業(yè)的制度規(guī)范及法律法規(guī)的完善度遠遠不夠。本論文從此點出發(fā)，主要詳細的介紹了我國現(xiàn)階段物業(yè)管理糾紛的概念、物業(yè)糾紛所出現(xiàn)的各種形式、產(chǎn)生的原因以及針對這些物業(yè)管理中出現(xiàn)的種種問題所要完善、改進的地方，從物業(yè)企業(yè)到業(yè)主再到政府機關，從層層面面詳解了糾紛如何產(chǎn)生和問題如何才能更好的解決。2首先了解什么物業(yè)管理糾紛及其產(chǎn)生的原因

9、。21物業(yè)管理糾紛的定義。所謂物業(yè)管理糾紛，是指在物業(yè)使用、維修、管理中物業(yè)管理主體之間所發(fā)生的爭執(zhí)，是一種極為普遍的民事糾紛。我國應對物業(yè)管理糾紛作出明確界定,它是指在物業(yè)管理合同簽訂和履行中產(chǎn)生的沖突和矛盾。但事實上很多業(yè)主對此缺乏清晰認識,他們常常把有關物業(yè)的糾紛都自認為是物管糾紛。這必然擴大了物管糾紛的范圍。另外,不管哪一種糾紛都具有雙面性。不可能是其中哪一方的過錯,可如今一說到物管糾紛的問題,就認為是物管公司的不對。物主公司現(xiàn)面臨著許多難以解決的問題,然而最大的難題是與開發(fā)商有關的遺留的問題。開發(fā)中存在的問題常常在銷房后和維護中才發(fā)現(xiàn)出來。而利潤已被開發(fā)商拿走,留下的遺留問題、責任卻

10、由物業(yè)公司、業(yè)主兩個不該承擔的主體來承擔。在這種情況下，物管公司并沒有去解決和承擔這些問題的能力和責任,所以就必然要會發(fā)生物業(yè)與業(yè)主之間的矛盾糾紛。22物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因。221在法律及制度上，我國物業(yè)管理方面存在很大的缺陷，仍需進一步完善。時至今日，我國還沒有基本的物業(yè)管理法律。但現(xiàn)中國也不一定要物管條例,因為物權法出臺,問題解決了一大半。物權法出臺,對區(qū)分建筑物公約、所有權、管理人、被管理人(業(yè)主)等等說的很清楚。物業(yè)管理其中說的的“管理” 是經(jīng)營與服務性管理，并不是行政性的管理,。它有其根本的特殊性，那就是必須有個集中業(yè)主意志的過程。想要實現(xiàn)業(yè)主與物業(yè)公司利益的最大化,就必須給予物業(yè)

11、公司一定的權利,所以物業(yè)公司必需有一定的準強制性行為的權利。如香港賦于物管企業(yè)在一定條件下可以采取一切措施制止業(yè)主危害公共利益行為的權利。不然,物業(yè)公司真成了“孫子”,一天到晚四處求人賠笑臉。必需清楚的是物業(yè)公司的目的是為了實現(xiàn)公司利益的最大化。香港經(jīng)濟學家張五常有一著名理論是“局限條件下的利益最大化”。（我認為這句話很對）物業(yè)管理也是在“局限條件下利益最大化”。 再一個就是政府主管部門的規(guī)范、引導和監(jiān)督力度不夠。雖然物業(yè)公司與業(yè)主雙方最終都是通過簽定協(xié)議與合同來對服務的質(zhì)量和物業(yè)費達成一致，但物業(yè)公司的工作與成立性質(zhì)具有一定的公共性，它關系著所管轄范圍內(nèi)全體業(yè)主的正常生活，也關系到這個城市的

12、整體形象，因此有關部門必須在一定程度上插手業(yè)主與物業(yè)公司之間的糾紛。222業(yè)主自身的法律意識不夠、素質(zhì)不過關，業(yè)主委員會沒有發(fā)揮出其應有的職責。有些業(yè)主目無法規(guī)，違章裝修、搭建,或有一點對物業(yè)公司不滿的則拒交管理費用,道德意識與法律意識有待進一步提高。業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu),應當對業(yè)主負責，維護業(yè)主的利益,不能做對業(yè)主利益有損的事。但是，在現(xiàn)在中，業(yè)主委員會并沒有發(fā)揮出其本身應有的職責,對物業(yè)公司違約的行為制止不力,對業(yè)主維修基金的使用監(jiān)管也只是存在形式上的監(jiān)督,這也是發(fā)生物業(yè)糾紛的一個重要原因223我國物業(yè)管理企業(yè)在企業(yè)的發(fā)展和服務質(zhì)量及態(tài)度上存在的原因。由于現(xiàn)在我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)

13、展偏快，致使物業(yè)管理企業(yè)服務不到位、服務行為不規(guī)范,企業(yè)管理和員工培訓沒有很到位的跟上，企業(yè)良莠不齊，服務意識、服務水平有待提高，主要有以下三點:一是服務不規(guī)范、不到位。物業(yè)管理企業(yè)服務的概念不能有誤差，而有的物業(yè)管理企業(yè)的服務理念卻存在很大的偏差,存在著收費為目的，一味的利潤為上，忽視了對業(yè)主的服務，收費與服務不相符。二、由于物業(yè)管理企業(yè)中有一部分是從原房管部門轉(zhuǎn)變而成或由開發(fā)商直接派出來的下屬子公司，在進行物業(yè)管理后，不少物業(yè)管理企業(yè)在思想上沒做好充足的準備，服務觀念沒有從“管理”向“服務”轉(zhuǎn)變。所以服務觀念需要進一步的轉(zhuǎn)變。三是財務收支不透明。物業(yè)管理企業(yè)在日常物業(yè)維護與保養(yǎng)上收支沒有公

14、開化，而且物業(yè)管理收費大多采取公司承包形式來完成，即使業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務缺少客觀的評價依據(jù)，服務水平難以量化224開發(fā)商遺留問題造成眾多物業(yè)管理糾紛。物業(yè)糾紛中，我們接觸到的有40%左右都是開發(fā)商工程遺留問題造成的。如房屋質(zhì)量不合格、綠地面積與售樓時所說有誤差、公共設備設施配置不到位，安全質(zhì)量不合格，收樓遺留問題不及時解決，業(yè)主入住后定形更難解決，從而造成各種不必要的糾紛的出現(xiàn)等。由于業(yè)主的倉促收樓，在驗樓時沒有或有發(fā)現(xiàn)在問題時沒有讓建筑商修好，而是倉促收樓后就裝修，而建筑商則一拖再拖，所以很容易留下隱患，以至于以后業(yè)主與物業(yè)之間的糾紛產(chǎn)生。3物業(yè)管理糾紛出現(xiàn)的形式。31物業(yè)管理權的糾紛

15、。根據(jù)物業(yè)管理條例第三十六條物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。物業(yè)公司作為業(yè)主聘用的專業(yè)性服務公司，不享有任何凌駕于業(yè)主之上的權力，更沒有執(zhí)法權。因此，如果發(fā)現(xiàn)業(yè)主違反住宅公約裝修房屋，諸如違規(guī)裝配防盜網(wǎng)、拆毀承重墻、改變房屋功能布局、擅自移動空調(diào)機位等等，物業(yè)公司應以發(fā)出限期整改通知書、會同有關組織進行協(xié)調(diào)談話、報告有關行政主管部門以及引導相鄰業(yè)主提起訴訟等方式履行其管理職責，而不得直接采取拆除、斷水斷電、禁止通行等方式行使其管理職能。否則，物業(yè)公司將承擔相應的侵權責任

16、。至于業(yè)主違規(guī)裝修應承擔的責任，應由有關行政機關或人民法院依法作出處理。32物業(yè)管理費的糾紛。321管理費糾紛原由現(xiàn)今物業(yè)管理糾紛中最常見的問題是物業(yè)管理費的糾紛，其中不但包括合同規(guī)定的由物業(yè)公司提供物業(yè)服務而本應收取的物業(yè)服務費用，而且還包括了物業(yè)管理企業(yè)所代辦的供電費用、供水費用等各種有償性服務。當前社會的物業(yè)現(xiàn)狀是，小區(qū)物業(yè)管理費實際交納的比例約在70%至90%之間，而作為業(yè)主拒交物業(yè)管理費的主要理由有：1、物業(yè)服務不到位，小區(qū)臟、亂、差；2、業(yè)主投訴事由沒及時跟進處理好；3、小區(qū)內(nèi)存在業(yè)主車輛被破壞或丟失現(xiàn)象；4、小區(qū)內(nèi)公共設施設備不完善，沒及時維修好，工程遺留問題沒處理完善等。322

17、小區(qū)公用部位的出租營利問題。這種糾紛類型主要產(chǎn)生于小區(qū)個別業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)私自將小區(qū)物業(yè)的共用部位自己用，或者出租給其它人，并且得到的利潤只屬物業(yè)公司所有。由于此類糾紛涉及到建筑物區(qū)分所有權問題，發(fā)生糾紛時雙方爭議及分歧較大。323小區(qū)內(nèi)的停車費糾紛。小區(qū)內(nèi)的停車費糾紛主要是由物業(yè)管理公司以維護小區(qū)秩序，便于管理為由，或以業(yè)主委員會規(guī)定為由向擁有車位的業(yè)主收取小區(qū)車位費、道路維護費、進門費等費用而發(fā)生的糾紛，由于物業(yè)管理公司所收取的以上停車費用往往是公司自已制定而沒有經(jīng)過物價部門批準，或只通過業(yè)主委員會同意，但是由于無相應法律、法規(guī)或規(guī)章為依據(jù)，因此爭議較大。33物業(yè)管理責任的糾紛。個別業(yè)主

18、進住小區(qū)后擅自亂搭亂建，引起其他大部分業(yè)主的不滿，而這部分業(yè)主要求物業(yè)管理企業(yè)查處個別業(yè)主亂搭亂建行為。在這類糾紛中，如果物業(yè)管理公司查處個別業(yè)主的亂搭亂建行為，則存在著無行政執(zhí)法權的越權行為問題，但是如果僅對個別業(yè)主的亂搭亂建行為進行勸阻而不強行拆除搭建物的話，勢必造成大部分業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的不滿。作為物業(yè)管理企業(yè)在此類糾紛中主要是本身無行政執(zhí)法權，而造成無法采取強硬態(tài)度，然而對業(yè)主來說卻變成物業(yè)公司不作為，沒負好本應有的責任而由此產(chǎn)生的經(jīng)綸。對物業(yè)管理不善而產(chǎn)生的這類糾紛主要有因物業(yè)管理公司對小區(qū)內(nèi)道路、路障、垃圾、管道、保護欄等管理不善，致使業(yè)主受到人身損害而發(fā)生的糾紛。 34侵權賠償

19、糾紛。341物業(yè)管理企業(yè)侵權的目的。 隨著我國市場經(jīng)濟體制的逐步建立和物業(yè)管理行業(yè)的迅速發(fā)展，市場化、專業(yè)化的現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)成為物業(yè)管理市場上的主要力量，物管公司主要是自主經(jīng)營、自負盈虧的獨立主體，追求自身利益的最大化是他們的經(jīng)營目標。但是現(xiàn)社會的條件下，追求這種短期自身利益最大化的原動力卻成了物業(yè)管理公司侵害業(yè)主權益的根本原因。現(xiàn)實生活中物業(yè)管理企業(yè)因為追求自身最大的利益，而不惜實施侵權行為或由此造成侵權的事件非常多。342物業(yè)管理企業(yè)侵權的原因  物業(yè)管理企業(yè)所以能夠侵權應具備一些重要因素，比如物業(yè)管理公司的自身優(yōu)勢，物業(yè)管理企業(yè)的自身優(yōu)勢包括專業(yè)優(yōu)勢、信息優(yōu)勢、

20、資源優(yōu)勢、管理優(yōu)勢等。一方面他們利用自身的專業(yè)知識和信息優(yōu)勢蒙騙業(yè)主、隱瞞相關的信息；另一方面他們通過占用的資源、管理上的方便去出租、經(jīng)營公共或共用場地、設施設備，或挪用專項維修基金等來謀取自身利益。物業(yè)服務人員毆打、侮辱小區(qū)業(yè)主、使用人，或者非法闖入業(yè)主、使用人的住宅等情況，還有就是違法停電、停水、停氣的情況。實踐中，停電、停水、停氣是物業(yè)服務企業(yè)對不符合其要求的業(yè)主或使用人經(jīng)常采用的一種方法。條例第45條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。但在物業(yè)管理相關的法律法規(guī)中，許多內(nèi)容不夠完善、具體，對各方主體的權利義務界定不明確，但有些還

21、不能很好地與地方法規(guī)配套，相互之間存在不能銜接、不一致、空白或重復等不足。對合同、權利的性質(zhì)、效力和侵權責任的追究等規(guī)定不明或存在空白。業(yè)主、業(yè)主委員會和政府對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督不力、物業(yè)管理市場的競爭、激勵不夠等。所以只有解決以上問題，在物業(yè)侵權上或業(yè)主侵權上，做出一定的解決方案，司法部門完善法規(guī)，把以上問題解決好，這必然可以減少侵權問題糾紛的出現(xiàn)。  35 房地產(chǎn)開發(fā)商遺留問題出現(xiàn)的糾紛。 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第16條第2款明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當對其開發(fā)建設的房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量承擔責任?！倍F(xiàn)實中房地產(chǎn)開發(fā)商往往在銷完樓后就走人，但由于業(yè)主在買樓時沒有驗收清楚或因

22、各種原因而沒有在遺留工程上很好的得到解決就匆匆收樓，等到裝修時找不到房地產(chǎn)開發(fā)商而無法行問題得到很好的解決。房地產(chǎn)開發(fā)商在建樓時也會出現(xiàn)很多不合理的建筑，比如水泵、電房等各種設備沒有設好位置，而影響到小區(qū)內(nèi)業(yè)主，從而致使后來的物業(yè)公司在這方面承擔不必要的損失，或由此而出現(xiàn)的問題也會使得各業(yè)主不滿從而不交物業(yè)管理費使得物業(yè)與業(yè)主之間的糾紛出現(xiàn)。業(yè)主購房時的規(guī)劃在交房時往往發(fā)生變更，房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時的承諾有差異。其中的原因既有合法的調(diào)整，也有開發(fā)建設單位不按規(guī)劃設計要求增加建筑。房屋建筑、綠化和附屬設備質(zhì)量差，配套項目缺項甩項。主要有廚廁、飄窗滲漏、屋面坑坑洼洼、下排倒灌不暢、地面鋪裝損

23、壞嚴重、綠化植物稀疏、壞死、配套項目缺少或者現(xiàn)狀不如人意、電梯、發(fā)電機、二次供水設施等質(zhì)量差。36物業(yè)管理公司服務不到位產(chǎn)生的糾紛。361有的物業(yè)管理企業(yè)收費與服務不相符。收費至上，忽視了對業(yè)主的服務，多收費少服務，少收費不服務的情況時有發(fā)生。如在裝飾裝修管理方面，有的物業(yè)管理企業(yè)往往以自己沒有執(zhí)法權為由，對違法裝修的人員不聞不問，任由違法裝修人員自由進出小區(qū)、樓棟等，以致?lián)p害房屋承重結(jié)構(gòu)、廚廁滲漏、影響外立面等，因而損害了其他業(yè)主的合法權益，其他業(yè)主則要求物業(yè)管理企業(yè)履行職責，有的企業(yè)缺乏專業(yè)技術人員，維修不及時、不到位，使業(yè)主對服務質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾糾紛。在這些糾紛的背后原因都在于

24、物業(yè)公司與業(yè)主雙方觀念的錯位、相關立法的缺失、物業(yè)收費標準不公開、物業(yè)服務標準不明確、物業(yè)服務"質(zhì)價不相符"等多種原因引發(fā)。362物業(yè)服務管理方的交接因素。被辭退的物業(yè)管理公司與新選聘的物業(yè)管理公司、原物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會之間辦理物業(yè)管理交接時頻繁發(fā)生糾紛，不僅影響物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的正常生活秩序，也對物業(yè)管理公司的企業(yè)形象產(chǎn)生很大負面效應，并在一定程度上阻礙著我國物業(yè)管理行業(yè)的持續(xù)、快速、健康發(fā)展。物業(yè)服務合同期限屆滿或者前期物業(yè)管理結(jié)束，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)管理公司進駐管理，而原物業(yè)管理公司不甘退出，繼續(xù)占據(jù)小區(qū)，拒絕與新物業(yè)管理公司進行交接，因而產(chǎn)生糾紛。4解決現(xiàn)

25、存我國物業(yè)管理糾紛的對策。41加強改進物業(yè)管理法律法規(guī)。加強對物業(yè)管理工作的領導和協(xié)調(diào)，明確相關部門在物業(yè)管理行業(yè)中的分工，職責。正確引導物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展路線與管理模式、進一步加大宣傳力度。認真貫徹執(zhí)行中華人民共和國物權法、國務院物業(yè)管理條例和國家的各項法律、法規(guī)。充分利用各種媒體、多方位的進行宣傳，特別是加強業(yè)主所具有的義務和權利、物業(yè)管理消費觀念等的宣傳。另一方面，要規(guī)范物業(yè)的管理、加大政府部門的相關機構(gòu)的監(jiān)管力度，在國務院物業(yè)管理條例中對物業(yè)企業(yè)的權利與義務，業(yè)主的權利與義務，兩者間的關系以及各種事項的條例、與哪些相關部門掛勾等問題做出明確規(guī)定。42規(guī)范物業(yè)的管理行為。首先應規(guī)范物業(yè)管

26、理培訓機構(gòu)的行為，完善培訓機構(gòu)。作為培訓機構(gòu)一方面要有較強的師資隊伍，授課人員必須具備很強的物業(yè)管理專業(yè)理論知識，并懂得如何正確教授的方法，使學習的人容易理解、和掌握，另一方面要規(guī)范培訓行為。無論培訓時間的長短，都應按要求和程序一步步的學習和掌握物業(yè)管理的專業(yè)知識，從而才能使得到相關資格證書的人有一定的專業(yè)水平，提高物業(yè)服務的質(zhì)量。物業(yè)培訓收費偏高，與現(xiàn)實不相一致。致使有志在物業(yè)行業(yè)發(fā)展的優(yōu)秀人才沒有更好的條件去學習。才能在物業(yè)管理行業(yè)中有更多的人懂得如何去為業(yè)主服務，去處理問題，建造一個良好、和諧的生活環(huán)境，在物業(yè)管理服務中應時刻遵守職業(yè)道德，對該課程不合格者則不應發(fā)放崗不得位證書。其次，要

27、充分發(fā)揮政府相關部門在行業(yè)規(guī)范中的重要作用。在從管理職能向服務職能轉(zhuǎn)變的過程中，政府相關的監(jiān)督檢查職能不但不能減弱，相反應該繼續(xù)加強。從服務上來說，行業(yè)主管部門有一定的職能權利、能為物業(yè)管理企業(yè)提供一個公平、公正、有序競爭的環(huán)境和發(fā)展的舞臺；從監(jiān)督檢查職能來講，行業(yè)管理部門對那些經(jīng)濟基礎弱、管理不規(guī)范、服務與物業(yè)費不符、業(yè)主投訴率高的的公司，有權進行查處，或直致取消其營業(yè)資格。43建立及完善業(yè)主委員會制度,積極發(fā)揮其作用。業(yè)主委員會一方面要維護業(yè)主的合法權益，聽取業(yè)主意見或建議，向物業(yè)服務公司反映業(yè)主的合理要求，審議通過物業(yè)管理經(jīng)營的項目和各影響較大的措施；另一方面業(yè)主委員會積極要配合物業(yè)服務

28、企業(yè)做好業(yè)主的宣傳、調(diào)解和開導工作，發(fā)揮以身作則的作用，帶領全小區(qū)業(yè)主遵守物業(yè)管理的各項法律法規(guī)和管理規(guī)約，督促業(yè)主履行物業(yè)管理合同規(guī)定的責任和義務，對個別違反制度的業(yè)主進行幫助教育。還要調(diào)動業(yè)主的積極性、創(chuàng)造性，提高業(yè)主的參與意識，為建設美好家園及和諧社區(qū)貢獻智慧和力量。44物業(yè)企業(yè)應當明確自身性質(zhì)。物業(yè)管理企業(yè)應當明確自身的性質(zhì)，物業(yè)管理企業(yè)是一個服務行業(yè)，本身以一個服務性質(zhì)為主要，而不是管理人員?，F(xiàn)很多物業(yè)公司都是以管理者的身份自居，無法轉(zhuǎn)變觀念，從而使得業(yè)主與物業(yè)公司之間的糾紛越來越多。45物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間簽定明確詳細的物業(yè)管理合同。 物業(yè)管理行業(yè)是一個朝陽行業(yè)，仍然有許多雖要完善的

29、地方。由于現(xiàn)在很多人在這方面的知識與認知不到位，存在一定的局限，物業(yè)管理合同沒有得到很好的完善。一方面是購房合同簡單，許多事項在合同中并沒有很好的明確規(guī)定。大部分的業(yè)主和物業(yè)管理公司繼續(xù)使用舊的物業(yè)合同和制度，業(yè)主與物業(yè)公司之間并未簽訂物業(yè)管理合同或者簽訂的物業(yè)管理合同內(nèi)容不明確或不規(guī)范，無法做到在對以后的物業(yè)管理中可能出現(xiàn)的各種問題做出很好的規(guī)定，做到有約可依，從而對業(yè)主有一定的約束力。當前，業(yè)主和物業(yè)管理公司的糾紛還集中體現(xiàn)在服務標準和收費標準上，所以重點在于完善物業(yè)管理服務合同中的相關內(nèi)容，如果服務標準能和收費標準相符合，業(yè)主與物業(yè)公司在日常行為中有了可依據(jù)的法規(guī)，知道了明確的服務標準，雙方在合同的履行過程中就有了可依據(jù)的準則，就可避免因?qū)藴世斫獠煌a(chǎn)生的糾紛。46提高開發(fā)商的履約意識。開發(fā)商在建設施工、物業(yè)規(guī)劃設計、銷樓時應充分考慮物業(yè)管理的相關問題，有必要邀請物業(yè)管理企業(yè)提早介入，進入一個前期物業(yè)管理的一個前