土地開發(fā)模式以及土地開發(fā)融資

1、更多免費下載資料盡在：開發(fā)區(qū)的開發(fā)與融資模式建立科技工業(yè)園是世界各國發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)行之有效的重要措施， 也是我國各省市發(fā)展地方經(jīng)濟最有力的戰(zhàn)略。 實踐證明在我國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型階段， 開發(fā)區(qū)這種形式有效地提高了行政效率、 創(chuàng)造了局部的良好基礎(chǔ)設(shè)施條件、 聚集了科技和產(chǎn)業(yè)的資源， 迅速促進了高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和城市化的進程。開發(fā)區(qū)的類型很多，國際上根據(jù)客戶的性質(zhì)不同分為兩大類。一是Science park，它主要是以研發(fā)為主，入駐的客戶主要是研發(fā)機構(gòu)、技術(shù)性公司、 科技創(chuàng)業(yè)企業(yè)、 企業(yè)孵化器等。如美國的北卡三角科技園、法國尼斯的索非亞科技園、新加坡科技園就是典型的Sciencepark，我國的一些大學科

2、技園，如清華科技園也屬于這種類型。另一種類型是Industrial park,它主要以工業(yè)企業(yè)為主，如新加坡的裕廊工業(yè)園區(qū)、我國早期的經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、出口加工區(qū)等都屬于這種類型。而我國的大多數(shù)高新區(qū)都是混合型的，也就是既有Science park 的性質(zhì)，又有Industrialpark 的內(nèi)容，有些園區(qū)在制造業(yè)方面的競爭力較強、份量也較重；有些園區(qū)在研發(fā)、技術(shù)創(chuàng)新方面的競爭力較強，更偏重Science park。我國的高新區(qū)隨著規(guī)模的不斷壯大， 其功能也越來越復(fù)雜，許多高新區(qū)已逐漸向新城區(qū)過渡，因此在開發(fā)的復(fù)雜性上帶來了更大的挑戰(zhàn)。同時由于競爭愈演愈烈，各園區(qū)都在開發(fā)模式上想辦法、下功夫，以

3、爭取更快的發(fā)展速度和更大的發(fā)展機會。我國的高新區(qū)經(jīng)過十幾年的發(fā)展， 在學習外國經(jīng)驗和結(jié)合中國具體國情上， 探索了許多行之有效的開發(fā)模式?？偨Y(jié)和分析這些開發(fā)模式，對我們規(guī)劃和搞好“二次創(chuàng)業(yè)”具有非常重要的意義。開發(fā)區(qū)的基本商業(yè)模式如果把開發(fā)區(qū)看作一個企業(yè)， 其主要收入有兩部分： 一是土地出讓收入， 根據(jù)國家的政策，產(chǎn)業(yè)用地可協(xié)議出讓，經(jīng)營性用地須掛牌拍賣出讓。二是財政收入，各園區(qū)的情況有所不同，有的園區(qū)地方收入全留，有的不留。除了上述收入外，有的園區(qū)開發(fā)公司還有房產(chǎn)開發(fā)收入及其他服務(wù)、投資收入。開發(fā)區(qū)的支出也主要為兩部分：一是土地開發(fā)支出，一般包括土地的征用、拆遷、配套和財務(wù)費用。二是園區(qū)的運營

4、費用，主要是行政支出、市政維護和其他財政支出。開發(fā)區(qū)的收支平衡情況如下：當前平衡：累計收入累計支出；（極少情況）累計收入累計支出； （大多數(shù)情況，需通過融資解決現(xiàn)金流）未來平衡：累計收入累計支出；未來的收益可平衡支出。累計收入累計支出；未來（一定期限）的收益無法平衡支出。通常情況是在一定期限實現(xiàn)平衡。 這一期限取決于開發(fā)區(qū)的融資能力， 或者說金融市場、資本市場對某開發(fā)區(qū)信用的看法。 現(xiàn)階段國家開發(fā)銀行對某一組團土地開發(fā)的貸款期限一般在 10 年以內(nèi)，這可能就是期限的上限。隨著各開發(fā)區(qū)競爭的白熱化，紛紛采用降低土地價格等辦法吸引投資者，其財務(wù)平衡的最常見的方式是通過負債使產(chǎn)業(yè)用地以低于成本的價格

5、出讓，引入企業(yè)帶來稅收和消費人群；用綜合用地（一般高于成本）的出讓收入和未來的稅收來平衡。一般情況下， 遠離市中心的工業(yè)園區(qū)， 較多地依靠未來稅收來平衡； 而離市中心較近的開發(fā)區(qū)，尤其是科技園區(qū)，具有較好的利用住宅、商貿(mào)用地來平衡的條件。城市化不僅能帶來土地開發(fā)的收益，還會與工業(yè)、科技等功能良性互動，促進產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。隨著開發(fā)模式的多樣化，開發(fā)區(qū)在開發(fā)過程中的融資和損益往往不是由一個主體承擔，即有融資主體和損益主體。 根據(jù)損益主體的不同， 可以把開發(fā)模式分為以政府為損益主體的開發(fā)模式和以企業(yè)為損益主體的開發(fā)模式。以政府為損益主體的開發(fā)模式政府作為土地開發(fā)的主體，并承擔最終的損益。收入為土地出讓收

6、入，支出為征地、拆遷配套和財務(wù)費用。但由于土地開發(fā)的加速，政府不可能拿出足夠的財政資金周轉(zhuǎn)投入土地開發(fā)，因此需通過一個承債主體融資，解決資金需求。蘇州做法：新區(qū)政府委托蘇新集團公司融資、征地、配套，政府出讓土地，并將土地出讓金支付征地成本、財務(wù)費用，回購基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，不足的部分逐年用財政收入彌補。蘇新集團公司是融資主體，而新區(qū)政府是損益主體。重慶做法： 建立政府全資的土地儲備中心，由該中心以規(guī)劃土地未來的土地出讓金作為質(zhì)押， 向銀行借款， 由中心征地， 并委托有關(guān)公司進行配套， 中心代表政府出讓、 拍賣土地。過去此類機構(gòu)的資金主要依靠財政資金， 現(xiàn)在以國家開發(fā)銀行為首的一批銀行愿意為此類機構(gòu)借

7、款。選擇哪種方式取決于哪個載體更易于融資。一般來講，土地儲備中心的融資比較死板，能否融資， 決定于土地的規(guī)劃和開發(fā)的可行性； 而公司的融資相對較靈活， 但需其有較好的信用、資產(chǎn)和獲利能力。該模式的特點：1、有利于政府的招商，集責權(quán)利為一體，土地讓利和損益由政府承擔，而政府可通過財稅來平衡。2、有效地解決了開發(fā)的融資問題。3、有利于企業(yè)的市場化運作，而避免政企不分所導致的一系列問題。以企業(yè)為損益主體的開發(fā)模式政府委托（授權(quán)）開發(fā)公司作為土地開發(fā)的主體，并由開發(fā)公司承擔最終的損益。政府所收的土地出讓金全部以支付開發(fā)成本的方式轉(zhuǎn)入開發(fā)公司。 一般公司開發(fā)的園區(qū)沒有財政收入，如開發(fā)公司 "入

8、不敷出 "，則往往通過財政的專項補貼解決。開發(fā)公司主要有以下幾種形式：1 政府全資公司。上海的各園區(qū)一般采用政府全資的開發(fā)公司開發(fā)模式，開發(fā)公司承擔園區(qū)的開發(fā)和運營，政府為園區(qū)提供一些專項的財政支持，如重點招商項目的土地補貼、產(chǎn)業(yè)扶持基金等。西安高新區(qū)在“一次創(chuàng)業(yè)”期間也采用了以高科集團公司進行土地一級開發(fā)的模式， 高科集團公司向銀行融資并開發(fā)土地， 以政府的名義出讓土地，管委會（代表政府）除必要的財政支出外，將土地出讓金和節(jié)余的財政收入都投入高科集團公司用于土地的滾動開發(fā)。 上海和西安的不同之處在于上海的政府如浦東新區(qū)政府的一級財政要面對若干園區(qū)（陸家嘴、金橋、張江、外高橋等）和非

9、開發(fā)區(qū)區(qū)域，而西安高新區(qū)自身就具有一級財政。2 合資公司。蘇州工業(yè)園區(qū)是由新加坡政府牽頭的外方財團和中方財團合資組建的蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)有限公司來進行開發(fā)的， 高標準的規(guī)劃使初期在基礎(chǔ)設(shè)施上的投入非常大， 而周遍的園區(qū)有政府財力的介入和較靈活的政策， 使得蘇州工業(yè)園區(qū)的土地招商遇到了很大的挑戰(zhàn)， 后來調(diào)整為中方控股， 地方政府也提供了一定的財力支持，使該園區(qū)的開發(fā)經(jīng)營步入良性循環(huán)。 而無錫新加坡工業(yè)園也是由無錫高新區(qū)和新加坡合資開發(fā)的，由于面積較小，涉及的問題較少，較好地發(fā)揮了新方在管理、招商、服務(wù)方面的優(yōu)勢，運行相對比較順利。3 私營公司。大連軟件園是由私營企業(yè)組建的大連軟件園開發(fā)有限公司負責

10、開發(fā)的。該園區(qū)的良性運營取決于三方面因素：一是獨特的行業(yè)定位，二是政府的大力支持， 大連市政府把軟件作為支柱產(chǎn)業(yè)， 投入了許多資源。 三是良好的地段使得園區(qū)有可能獲得較好的房地產(chǎn)開發(fā)收益，以支撐園區(qū)的良性發(fā)展。該模式的特點：1. 開發(fā)公司的壓力較大，可促使開發(fā)效益的提高。2. 有利于發(fā)揮開發(fā)商的招商積極性，提高招商能力（尤其是非全資的開發(fā)機構(gòu)）。3. 政府招商工作往往與公司的效益產(chǎn)生矛盾。此，該種模式適合于土地開發(fā)有可能有凈收益的的園區(qū)；或適合于政府的財政收入偏低，而須借助開發(fā)公司完成一部分非贏利性項目的園區(qū)。不同的開發(fā)融資模式存在不同的特點， 不存在最佳， 只有更適合。 選擇那種模式主要考慮

11、是否有利于進行融資、 是否有利于提高資源運行效率、 是否有利于增強招商能力。 隨著外部環(huán)境的變化和自身能力的增減，可以適時地調(diào)整開發(fā)模式，使其更有效。也可以在開發(fā)區(qū)的不同層次、 不同范圍采用不同的開發(fā)模式， 以揚長避短提高整體的競爭力。項目融資模式在土地儲備中的應(yīng)用作者 :華中師范大學經(jīng)濟學院吳老二祝平衡2004 年 1 月 7 日項目融資尤其是中長期的項目融資，作為近年來產(chǎn)生的一種新的融資方式，在國際上日益受到借款人的歡迎。我國改革開放以來，已利用項目融資方式在上海、深圳、廣州、武漢等地建設(shè)了電廠、鐵路、公路等項目，極大地促進了有關(guān)地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。而開始于上世紀末的我國城市土地儲備制度的

12、運轉(zhuǎn)需要巨額資金卻陷于籌資渠道單一的困境，土地儲備中心對集中起來的土地統(tǒng)一進行房屋拆遷、土地平整、 基礎(chǔ)設(shè)施配套等一系列前期開發(fā)工作，這一過程需要政府投入相當數(shù)目的資金；從另一方面來看， 土地儲備需根據(jù)土地出讓年度計劃，有計劃地投入市場。當儲備的土地不能馬上投入市場時，政府保有土地就會產(chǎn)生持有成本，積壓資金，降低資金的流動性，儲備中心要繼續(xù)“吸進”土地就要追加資金。因此，土地儲備維持階段， 政府亦需充足資金， 否則將影響到土地儲備的保有期限，降低土地儲備制度的調(diào)控力度。一、我國土地儲備資金來源渠道現(xiàn)狀分析從目前我國城市土地儲備制度運作實踐看，土地收購儲備資金來源渠道主要有：1、政府財政撥款一般

13、是在土地儲備制度建立時，政府財政撥給一部分資金作為資本金或周轉(zhuǎn)資金。例如， 杭州市注入 4000 萬元、青島市政府注入2000 萬元、沈陽市政府注入 5000萬元、廈門市注入1400 萬元作為土地儲備中心的開辦費，從實踐看，杭州市土地儲備中心從建立到2001 年 6月底，已累計收購?fù)恋?98 宗，收購?fù)恋孛娣e545.27 公頃 (8179 畝 )，投入資金45.56 億元；推出土地 198.49 公頃 (2977.4畝 )，回籠資金35 億元。目前尚有儲備土地72 宗，土地面積342.57 公頃 (5138.5 畝 )，土地資產(chǎn)價值約20 億元。很顯然，僅靠財政撥款只是杯水車薪。2、商業(yè)銀行貸

14、款這是目前各城市土地收購儲備資金的最主要來源。由于土地收購儲備是一種政府行為，信譽度高，銀行放貸是建立在政府的國有土地資產(chǎn)上。儲備土地一經(jīng)出讓， 就能回收土地出讓金，銀行放貸形成的資產(chǎn)呆賬、壞賬風險很小，因此，各商業(yè)銀行競相向土地儲備機構(gòu)貸款。同時，在目前缺乏土地收購儲備資金其他來源渠道的情況下，商業(yè)銀行貸款則成為各城市土地收購儲備資金的最主要來源，土地儲備機構(gòu)運營資金基本上都來自于銀行貸款。一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)波動，銀行與土地儲備中心將面臨很大風險。3、留用的土地轉(zhuǎn)讓增量收入按照我國財政實行的“收支兩條線”的管理體制，城市土地一級市場轉(zhuǎn)讓收入和土地儲備、開發(fā)支出均由財政負責。土地轉(zhuǎn)讓收入扣除土

15、地收購、開發(fā)、儲備支出，即為土地轉(zhuǎn)讓增量收入，是政府實施土地儲備制度后國有土地的有效增值額。 建立城市土地儲備制度的目的之一是增加財政收入， 增加政府對城市建設(shè)的投入， 所以土地轉(zhuǎn)讓增量收入的一部分應(yīng)作為土地儲備資金繼續(xù)用于土地儲備增值。 總的來看這種方式缺乏規(guī)范化和制度化尚不足以成為土地儲備的主要而穩(wěn)定的資金來源。二、在我國土地儲備中應(yīng)用項目融資模式的可行性分析1、大量民間資本苦于缺少投資機會據(jù)報道， 浙江省有大量的民間資本躺在存折上，僅溫州就有300 億元、臺州有 150 多億元的民間資本找不到出路。雖然國家為了啟動民間投資，推動民營企業(yè)的發(fā)展，采取了許多措施，其中最主要的是國家投放了50

16、00 億元，以“四兩撥千斤”來啟動民間投資，雖然取得了一定成效， 但全國民間投資增幅仍然呈下降趨勢，民間投資依然熱不起來，民間投資僅僅體現(xiàn)在通過金融機構(gòu)吸儲的存款，甚至出現(xiàn)了民間資本大量流失到國外的現(xiàn)象。另一方面民營資本作為內(nèi)資與利用外資相比有比較優(yōu)勢。首先，吸引外資比利用內(nèi)資要多考慮兩個風險因素。其一是匯率風險。在浮動匯率制的今天，匯率頻繁地起落跌宕，難以預(yù)測。這種情形下投入的外資必然風險巨大。 其二是政治風險。 盡管我國的改革以穩(wěn)定為前提，且多年來維持了社會的安定團結(jié)， 但國外投資者或者確實不了解情況因而心懷顧慮，因此認定、 評估風險較高，從而提高要價。一些地區(qū)為了吸引外資饑不擇食，允諾了

17、過多的條件，承擔了過重的風險。此外，大量的基礎(chǔ)設(shè)施由外國公司承建并經(jīng)營，也會產(chǎn)生不利的政治影響。也正因為這樣，我國法律規(guī)定，港口、碼頭等設(shè)施不允許外商獨資；鐵路、公路、電力等基礎(chǔ)設(shè)施項目必須由中方控股。2、良好的經(jīng)濟效益是土地儲備制度實行項目融資模式的保證杭州市是我國建立土地儲備制度較早的城市之一。據(jù)統(tǒng)計，杭州從1997 年 8 月份成立土地儲備機構(gòu)以來，土地儲備中心共收購?fù)恋丶s1 萬畝，已向市場供應(yīng)的土地約4000畝，已經(jīng)收回的土地出讓資金達50 多億元。通過土地收購儲備制度的運行，該中心上交杭州市財政的資金，每年以 56的速度遞增，從1997 年的幾個億，上升到2001 年的 40 多億元

18、。他們上交的比例是出讓價格的55，其余45為土地開發(fā)運作成本。上海、青島、武漢的效果也不錯。良好的項目收益是在城市土地儲備中推行項目融資模式的根本保證。3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實力增強為參與土地儲備增大可能國內(nèi)房地產(chǎn)界人士以及資本運營專家曾就房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及發(fā)展前景進行了廣泛的研討，認為房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)的縱向聯(lián)盟將是房地產(chǎn)企業(yè)壯大之道，也將成為市場演變的一大“特點”。據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)，目前全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近3 萬個，其中資質(zhì)等級二級以上的 3151 個，比 2001 年減少 259 個，企業(yè)平均資產(chǎn)總值由上年的2.7 億元增加到 3.2 億元。這些企業(yè)完成的房地產(chǎn)開發(fā)投資占總投資的近三分之一

19、，并已經(jīng)呈現(xiàn)出開發(fā)企業(yè)集中化的趨勢。在外資的大舉進入以及房地產(chǎn)市場逐步規(guī)范背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必然要在市場尋求戰(zhàn)略伙伴，或利用其他集團公司績優(yōu)行業(yè)的優(yōu)勢，或采取強強聯(lián)手的方式，借殼上市、借船出海，通過整合壯大勢力。 有資金實力和信譽品牌的開發(fā)企業(yè)將會在激烈的競爭中脫穎而出，大量的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則會被淘汰出局。另外，土地供應(yīng)方式的調(diào)整和繳費方式的變化，無形之中抬高了進入房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的門檻，以前那種憑借 “空手套白狼” 的方式已經(jīng)行不通了，加之隨著整頓房地產(chǎn)市場力度的加大，沒有雄厚的資金實力是根本無法進入房地產(chǎn)開發(fā)市場的， 即使獲得了開發(fā)資質(zhì)， 因難以在土地競價中獲得開發(fā)建設(shè)項目，最終也會被清

20、除出局或自然淘汰，反之，只有資金實力雄厚的企業(yè)才能獲得土地，只有講品牌、講信譽、講質(zhì)量的企業(yè)才能贏得市場。馬太效應(yīng)將會在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)大放異彩，開發(fā)項目將日益向大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集中，出于城市土地的稀缺性考慮以及房地產(chǎn)開發(fā)商的實力的增強，開發(fā)商參與城市土地儲備的可能性大大增加。三、項目融資在我國城市土地儲備中的應(yīng)用項目融資，英文稱 project financing ，是資金籌措方式的一種。其雛形始于20 世紀 60 年代，通過項目工程本身的開發(fā)、建設(shè)及運營， 以項目產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量作為還款來源，并將項目資產(chǎn)作為抵押擔保的新型融資方式。當時英國首次運用有限追索項目融資方式進行北海油田項目的開發(fā)

21、，美國和英國66 家銀行貸款融資 9.45 億美元。在我國已經(jīng)有許多利用項目融資進行操作的事例， 如廣東沙角 B 電廠 1984 年簽署合資協(xié)議， 1986年完成融資安排并動工興建， 1988 年投入使用，實踐證明已經(jīng)取得了良好的效果。具體操作上， 由土地儲備中心在年初將全年的土地儲備計劃按資金、地塊、 位置并結(jié)合可能參加的項目公司的實力等進行項目分組，確定各個項目的開發(fā)計劃、儲備范圍等， 然后在土地交易中心 (或市場 )掛牌招商，招聘項目公司進行土地的拆遷、收購、儲備；另一方面，土地儲備中心可與當?shù)氐慕鹑跈C構(gòu)合作，利用銀行的信息優(yōu)勢整合各分散的投資者組建項目公司；在擔保上， 可采用類似浮動抵

22、押的形式將土地儲備中心及自其產(chǎn)生的金錢、連同其中的公司所有的不動產(chǎn)、 權(quán)利、所有權(quán)及利益包括日后公司可能取得的財產(chǎn)都作為支付本金與利息的擔保。具體可采用以下模式：1、 BT(build-operate) 即建設(shè)移交模式在這種模式里，土地儲備項目的收購、土地整理、拆遷等事項由項目公司融資建設(shè)，項目建成后立即移交土地儲備中心儲備或等待時機推向市場， 土地儲備中心向開發(fā)商發(fā)放確定利率的收益憑證， 開發(fā)商可以憑借收益憑證從土地儲備中心獲得穩(wěn)定的收益， 或者進土地儲備中心備案后進行流轉(zhuǎn)變現(xiàn)或者獲取收益。 這種模式適合那些對土地開發(fā)本身沒有興趣但對穩(wěn)定的、低風險的投資感興趣的投資者。2、產(chǎn)品支付 (pro

23、duction payment) 模式在這種模式里，土地儲備項目的收購、土地整理、拆遷等事項由項目公司融資建設(shè)，項目建成后立即移交土地儲備中心儲備或等待時機推向市場，土地儲備中心向開發(fā)商發(fā)放土地券，開發(fā)商可以憑借土地券在土地一級市場上以同等條件下享有優(yōu)先購買土地的權(quán)利購買土地，土地券與土地的差價“多退少補” ，確保開放商、土地儲備中心的利益不受損害。這種模式很適合房地產(chǎn)開發(fā)商進行企業(yè)的土地儲備， 同時有利于同土地儲備中心、 規(guī)劃部門等保持良好的公共關(guān)系。3、遠期購買 (forward purchase)是在產(chǎn)品支付基礎(chǔ)上發(fā)展起來， 其運作特點是， 債權(quán)人為了收回債務(wù)本息， 專門成立一個專設(shè)公司

24、。該公司不僅可以憑借土地券購買在同等條件下以享有優(yōu)先購買土地權(quán)的方式在土地一級市場購買土地，而且還可以直接購買土地儲備項目未來遠期的收入，用以償還項目借款本息。這種模式結(jié)合了建設(shè)移交模式和產(chǎn)品支付模式的優(yōu)點， 使得投資人獲取回報的途徑增多，有利于吸引多元化的投資者。4、 ABS(asset-backed-security) 即資產(chǎn)支持證券模式該模式是一種利用存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為貨幣資金用于新項目投資的項目融資方式，它是以項目所屬資產(chǎn)未來預(yù)期收益為基礎(chǔ)和保證，通過在資本市場發(fā)行債券而募集資金的一種證券化的項目融資方式。 ABS 融資方式的運作本質(zhì)是對籌資者信用的增級。因此，除了在境外成立 SPV，發(fā)行

25、 ABS 債券外，還可以考慮在中國境內(nèi)運用ABS 的運作原理，發(fā)行土地儲備建設(shè)債券。而且地方政府或土地儲備中心本身就是一種良好的信用擔保，盡管法律規(guī)定地方政府不得發(fā)行債券， 但是可以運用一些技術(shù)手段規(guī)避這一規(guī)定，例如，通過城市基礎(chǔ)設(shè)施投資公司發(fā)行。目前，全國各大城市基本都有相應(yīng)的城市建設(shè)投資公司。以上海為例，早在80 年代中期，上海市就在全國率先成立了城市投資建設(shè)開發(fā)有限公司等一批城市建設(shè)投資公司，并先后解決了南浦大橋、楊浦大橋的籌資建設(shè)。這之后，上海通過這些城投公司，又成立了申通等公司。經(jīng)過多年的經(jīng)營運作，現(xiàn)在這些城投公司很多運作良好，管理能力較強，發(fā)展?jié)摿σ埠艽?，而且又有地方政府作為強大?/p>

26、“信譽后盾”。因此，以 ABS 的運作原理，提高項目的信用等級，在國內(nèi)發(fā)行土地債券，不失為一種有效的ABS 籌資方式在中國的運用方案。5、 PPP(public-private-partnerships) 即公共部門與私人企業(yè)合作模式這種模式是土地儲備中心、 營利性企業(yè)和非營利性企業(yè)基于某個土地儲備項目而形成相互合作的關(guān)系。 合作各方參與某個項目時， 土地儲備中心并不是把項目的責任全部轉(zhuǎn)移給私人企業(yè)，而是由參與合作的各方共同承擔責任和融資風險，共享投資收益。四、應(yīng)用項目融資方式的障礙1、土地儲備中心的性質(zhì)問題目前土地收購儲備機構(gòu)設(shè)置的模式有兩種，一種是單一結(jié)構(gòu)， 土地儲備機構(gòu)隸屬土地管理部門，如上海；另一種是雙結(jié)構(gòu)，即土地收購儲備委員會和土地收購儲備機構(gòu)，土地收購儲備委員會由政府設(shè)立，成員由土地、財政、計劃、規(guī)劃等部門組成，任務(wù)是協(xié)調(diào)收購儲備出讓政策， 土地儲備機構(gòu)隸屬于土地管理部門，接受收購儲備委員會的領(lǐng)導和監(jiān)督。這兩種模式的共同點是土