大連昱圣苑國際酒店可行性研究報(bào)告

1、目 錄目 錄1第一部分 總 論2一、項(xiàng)目概述2二、項(xiàng)目背景3三、發(fā)展商情況4四、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制說明與依據(jù)4五、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的研究范圍5六、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)5第二部分 項(xiàng)目建設(shè)的必要性7第三部分 市場研究與分析9一、市場分析9二、競爭能力分析10三、營銷策劃建議13第四部分 項(xiàng)目選址與建設(shè)條件分析15一、項(xiàng)目選址15二、建設(shè)條件分析16第五部分 設(shè)計(jì)方案18一、方案概況18二、建筑類型與層數(shù)19三、建筑結(jié)構(gòu)19四、裝修19五、給水排水系統(tǒng)20六、外線工程20七、停車場21八、附屬房屋21第六部分 投資估算與資金籌措22一、投資估算22二、資金籌措24第七部分 財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算26一、財(cái)

2、務(wù)基本數(shù)據(jù)預(yù)測26二、經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)29三、財(cái)務(wù)效益指標(biāo)和分析30四、不確定性分析32第八部分 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)34一、盈利能力分析34二、還款及擔(dān)保能力分析34三、總體評價(jià)35第九部分 研究結(jié)論、問題與建議36一、研究結(jié)論36二、問題與建議36附 表37附 件38第一部分 總 論一、項(xiàng)目概述（一） 項(xiàng)目名稱：大連昱圣苑國際酒店可行性研究報(bào)告（二） 項(xiàng)目性質(zhì)：商務(wù)酒店（三） 主辦單位：大連安達(dá)圣島集團(tuán)有限公司法人代表：秦安昌（四） 建設(shè)用地位置：大連市沙河口區(qū)太原街6號（五） 建設(shè)規(guī)模、用地面積大連昱圣苑國際酒店建設(shè)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃用地總面積約為1,627平方米，建筑面積為35162.78平方米

3、，計(jì)劃于2003年7月竣工，2003年8月18日開業(yè)。 本次工程建筑覆蓋率約為95.3%，容積率約為21.62。（六） 項(xiàng)目總投資：22,500萬元。（七） 建設(shè)資金來源：本次項(xiàng)目工程建設(shè)所需資金約22,500萬元。大連安達(dá)圣島集團(tuán)有限公司以自有資金投入了16,500萬元，資金缺口約為6,000萬元，尚需銀行貸款給予解決。（八） 項(xiàng)目建設(shè)期：本項(xiàng)目于2001年1月開工，預(yù)計(jì)于2003年7月竣工，2003年8月交付使用。二、項(xiàng)目背景隨著大連市經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，人民的生活水平越來越高，城市面貌日新月異。作為聞名中外的北方明珠，每年來連旅游觀光的國內(nèi)外游客與日俱增。目前，大連市四星級以上酒店基本上都集

4、中在市中心中山區(qū)一帶，而西部則相對較少。但是西部地區(qū)卻有星海廣場、星海公園、圣亞海洋世界等著名旅游景點(diǎn)，也有星海會展中心這樣的大型商務(wù)場所，平均每年的客流量約在600萬人次以上。再加上目前星海廣場的進(jìn)一步開發(fā)建設(shè)、西安路的不斷改進(jìn)，西部地區(qū)在大連市經(jīng)濟(jì)、政治、旅游文化地位也在日漸提高。在目前的背景下，在西部建設(shè)一個(gè)面積最大、星級最高、最具有代表性的星級酒店，以滿足西部未來幾年經(jīng)濟(jì)、旅游的飛速發(fā)展，就是大連安達(dá)圣島集團(tuán)有限公司開發(fā)建設(shè)大連昱圣苑國際酒店的出發(fā)點(diǎn)，也是建設(shè)項(xiàng)目的目的所在?？梢灶A(yù)見，該項(xiàng)目是適應(yīng)潮流的，是以滿足需要為前提的，相信在不久的將來，必將為投資商帶來豐厚的回報(bào)。三、發(fā)展商情況

5、大連安達(dá)圣島集團(tuán)有限公司成立于1992年，是以房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)為龍頭，有多元化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的綜合性經(jīng)營的國家二級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。公司注冊資本1億元，資產(chǎn)總額逾10億元，凈資產(chǎn)近5億元。 大連安達(dá)圣島集團(tuán)有限公司下設(shè)有大連安達(dá)機(jī)電安裝有限公司、大連安達(dá)電器設(shè)備制造有限公司、大連華裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、大連圣島房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、大連圣島建筑工程有限公司、大連金海灣美食娛樂有限公司、大連金海灣農(nóng)業(yè)科技開發(fā)有限公司、大連世紀(jì)商園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、大連安達(dá)物業(yè)管理有限公司、大連金安建筑裝飾工程公司。公司幾年來累計(jì)開發(fā)面積二十余萬平方米，主要開發(fā)過的項(xiàng)目有：安達(dá)大廈、迎春大廈、人才大廈、龍興大廈、明澤住宅小區(qū)

6、等大型公建、公寓、住宅等項(xiàng)目。公司現(xiàn)階段主要開發(fā)的項(xiàng)目有“小平島填海造地”工程、“世紀(jì)商園”、“五五路華裕商貿(mào)大廈”、“大連昱圣苑國際酒店”，累計(jì)投資額為15億元人民幣。四、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制說明與依據(jù)根據(jù)國家有關(guān)法律、政策與該項(xiàng)目的具體情況，該項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的主要編制依據(jù)有：（1） 國家計(jì)委與建設(shè)部聯(lián)合頒布的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)辦法與參數(shù)；（2） 國家有關(guān)部門頒布的關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的有關(guān)規(guī)定；（3） 大連市政府制定的大連市經(jīng)濟(jì)上新臺階的規(guī)劃綱要；（4） 大連市城市總體規(guī)劃；（5） 遼寧省建筑工程預(yù)算定額、投資概算指標(biāo)及有關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；（6） 委托方提供的其他相關(guān)材料；（7） 有關(guān)該項(xiàng)目的

7、規(guī)劃批文。五、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的研究范圍根據(jù)國家的有關(guān)法規(guī)、政策規(guī)定和委托方的要求，本可研報(bào)告對大連昱圣苑國際酒店建設(shè)開發(fā)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行全面的分析論證，研究范圍主要包括： 總論； 項(xiàng)目建設(shè)必要性分析； 市場研究與分析； 項(xiàng)目選址與建設(shè)條件分析； 總平面布置與單體設(shè)計(jì)方案； 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃； 投資估算與資金籌措； 財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算； 經(jīng)濟(jì)評價(jià)； 研究結(jié)論與建議。六、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序 號項(xiàng) 目單 位指 標(biāo)備 注一建筑類1占地面積平方米1,6272總建筑面積平方米35,162.783建筑容積率21.624建筑層數(shù)層265建筑覆蓋率%95.3二投資類1項(xiàng)目總投資萬元22,5002取得土地費(fèi)用萬元3,5

8、753前期費(fèi)用萬元2814建安費(fèi)用萬元14,0105基礎(chǔ)設(shè)施工程萬元6786代收代繳費(fèi)萬元1,1187經(jīng)營資金萬元3008管理費(fèi)用萬元6269財(cái)務(wù)費(fèi)用萬元1,912三評價(jià)指標(biāo)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%7.62財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元6,622.32靜態(tài)投資回收期年13.08年投資利潤率%11資本金利潤率%15資本金凈利潤率%10.76第二部分 項(xiàng)目建設(shè)的必要性據(jù)世界旅游組織最新的展望報(bào)告稱：到2020年的全世界游客量將達(dá)到16億人次以上，是1996年的3倍多，旅游收入則成倍增長，由4,250億美元猛增到20,000億美元。那時(shí)，中國也將成為世界旅游的一個(gè)主要目的地，接待境外游客由現(xiàn)在一年5,000萬人次增加到1.

9、73多億人次，旅游收入增長的幅度更為樂觀。根據(jù)市委、市政府建設(shè)“大大連”的要求，隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，正在成長為一個(gè)現(xiàn)代化、具有朝氣和活力的區(qū)域性旅游中心。大連日益受到國內(nèi)外人是的矚目。去年大連接待海外旅游者人數(shù)居全國各大城市第15位，旅游創(chuàng)匯排在第9位，大連市旅游業(yè)已走在全國前列。隨著旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，酒店市場也存在著很大的發(fā)展?jié)摿?。國家旅游局的最新?shù)字顯示，目前中國的星級酒店已經(jīng)超過六千家。其中，五星級酒店一百一十七家，共有客房四萬五千間；四星級酒店三百五十家，共有客房八萬四千間；三星級和二星級酒店各有一千九百和三千家。就大連這樣一個(gè)沿海開放城市來說，酒店必須達(dá)到一定數(shù)量，才能適應(yīng)和滿足不斷

10、發(fā)展的旅游業(yè)，才能接待大約平均每年2,100萬的國內(nèi)外旅游者。目前，大連共有五星級酒店5家，四星級酒店11家，三星級酒店近40家。這其中大約有80%的酒店處于中山區(qū)商務(wù)中心地帶，例如，中山廣場、人民路以及三八廣場一帶。也有少部分位于老虎灘、濱海路一帶風(fēng)景旅游區(qū)?？傊?，隨著大連繁華地段的西移，目前大連市西部地區(qū)四星級以上的酒店相對較少。但是西部地區(qū)卻有星海廣場、星海公園、圣亞海洋世界等著名旅游景點(diǎn)，也有會展中心這樣的大型商務(wù)場所，平均每年的客流量約在600萬人次以上。因此，大連西部地區(qū)明顯缺少具有代表性的重量級酒店。加之星海廣場的進(jìn)一步開發(fā)建設(shè)，西安路的不斷改造建設(shè)，西部地區(qū)在大連市經(jīng)濟(jì)、政治、

11、旅游文化地位也在日漸提高。在西部建設(shè)一個(gè)面積最大、星級最高、最具有代表性的星級酒店，以滿足西部未來幾年經(jīng)濟(jì)、旅游的飛速發(fā)展，就是大連安達(dá)圣島集團(tuán)有限公司開發(fā)建設(shè)大連昱圣苑國際酒店的出發(fā)點(diǎn)，也是該建設(shè)項(xiàng)目的必要性所在。第三部分 市場研究與分析一、市場分析近幾年來，大連的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和城市建設(shè)得到了很大的發(fā)展。與此同時(shí)，大連旅游業(yè)也為大連經(jīng)濟(jì)增長做出了巨大貢獻(xiàn)。優(yōu)美的城市環(huán)境，較完善的城市功能，提升了大連的城市品位，拉動了旅游業(yè)的快速發(fā)展，旅游業(yè)已成為大連經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)之一。2001年，大連完成旅游總收入110.7億元，比2000年增長22.3%。其中，旅游創(chuàng)匯3億美元，比2000年增長29.9%

12、。接待海外游客達(dá)43.3萬人次，同比增長28.1%。與此同時(shí)，大連每年還有國際服裝節(jié)、國際啤酒節(jié)等大型展會，又要接待成百萬的國內(nèi)外游客。截至2002年年末，全市擁有涉外賓館（酒店）156家，比上年增加11家，其中星級賓館（酒店）95家；旅行社214家，增加44家，其中從事國際旅游業(yè)務(wù)的旅行社21家，增加6家。虎灘極地館、熱帶雨林館、四維影院等一批旅游文化設(shè)施項(xiàng)目已竣工或交付使用。未來幾年內(nèi)，星海廣場要進(jìn)一步完善擴(kuò)建，小平島要規(guī)劃開發(fā)，愚人碼頭游樂場正在籌劃建設(shè)，這些又將為大連吸引成千上萬的國內(nèi)外游客。目前大連市共有五星級酒店5家，其中尤以富麗華、香格里拉和瑞士酒店為代表。這些五星級酒店均為商務(wù)

13、式酒店，主要地處清泥洼、中山廣場、人民路等商業(yè)金融中心地帶，離交通主干道很近。其中建筑層數(shù)都在20層以上，客房柜臺平均價(jià)格為800-1000元。四星級酒店共11家，主要代表有：良運(yùn)大酒店、國際酒店等。其中大部分為商務(wù)式酒店，也有一小部分為休閑式酒店。地理位置的分布較廣，中山廣場、三八廣場、星海廣場、老虎灘等附近均有?？头抗衽_平均價(jià)格為600-800元。三星級酒店共有近40家，主要代表有凱萊大酒店、九州假日酒店等。范圍分布在市金融商務(wù)中心（中山廣場至清泥洼）、旅游景點(diǎn)附近（濱海路、老虎灘）。客房柜臺平均價(jià)格為350-600元。從酒店的分布上來看，在大連經(jīng)濟(jì)迅速崛起的西部地區(qū)，目前為止沒有五星級大

14、酒店，四星級酒店只有高爾夫酒店一家，地處會展中心東側(cè)。這對大連昱圣苑國際酒店的開發(fā)建設(shè)無疑是一個(gè)利好消息。二、競爭能力分析大連昱圣苑國際酒店是西部目前面積最大、星級最高的酒店，集商務(wù)、休閑、旅游、娛樂于一身，同時(shí)地處西部未來商業(yè)中心，又連接星海廣場、海濱路、圣亞海洋世界等國內(nèi)外知名大型旅游名勝。酒店位于解放廣場南側(cè)，緊鄰西安路、黃河路。距離大連周水子國際機(jī)場、大連港、大連火車站均不超過15分鐘車程，同時(shí)離星海廣場、會展中心、星海公園等不足5分鐘車程，不管是接待商務(wù)人士還是旅游者，都十分方便。 從酒店自身來說，其硬件和軟件在西部地區(qū)均處于領(lǐng)先地位。其建筑規(guī)模達(dá)到358,162.78平方米（建筑面

15、積），共26層，高度達(dá)到99.26米。共有320套客房，6,000多平方米餐廳，2,500多平方米停車場，近千平方米豪華商務(wù)會所。另外，日本原產(chǎn)東芝電梯五部，中美合資上海凱利中央空調(diào)，為顧客創(chuàng)造了方便舒適的消費(fèi)環(huán)境。 在軟件方面，根據(jù)大連安達(dá)圣島集團(tuán)有限公司多年來從事酒店開發(fā)經(jīng)營的經(jīng)驗(yàn)，該酒店將采用高層次制度化的管理模式。在制度管理的基礎(chǔ)上，兼容人情管理的風(fēng)格，把當(dāng)今世界上最先進(jìn)的酒店集團(tuán)管理經(jīng)驗(yàn)和大連市場的客觀情況相融合，采取正規(guī)店的管理、專業(yè)店的經(jīng)營、特色店的營銷相結(jié)合的方式，力爭把大連昱圣苑國際酒店建成西部最具代表性的星級酒店。 酒店全面建成后，將采用標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化、制度化的管理方式，為

16、顧客提供高檔次、高品位的服務(wù)。服務(wù)采用國內(nèi)酒店統(tǒng)一要求的標(biāo)準(zhǔn)化與大連昱圣苑國際酒店自身個(gè)性化相結(jié)合的模式，充分提供靈活服務(wù)、自選服務(wù)、意外服務(wù)、委托服務(wù)等。甚至可應(yīng)顧客的要求量身定做特殊化服務(wù)。 在經(jīng)營方面，大連昱圣苑國際酒店以客房為主，以餐飲、桑拿為輔，集住宿、休閑于一體。該酒店有經(jīng)濟(jì)型客房214套，舒適型客房90套，豪華型客房16套，同時(shí)配有4,650平方米的中餐廳和1,143平方米的西餐廳以及885平方米的商務(wù)會所。西餐廳采用自助與零點(diǎn)相結(jié)合的供餐方式，方便客人選用。中餐廳以粵菜、大連海鮮為主，同時(shí)帶有川、魯菜中的精華。另外，輔助樓層還有美食一條街，廣集全國各地著名小吃，價(jià)位低，品種全，

17、將成為西部餐飲的一個(gè)亮點(diǎn)。大連昱圣苑國際酒店超大型桑拿浴總面積將達(dá)到2,600平方米，內(nèi)設(shè)先進(jìn)的火龍?jiān)?、玉石浴、黃土浴，同時(shí)配有游泳池、健身房和高檔特色包房。 在價(jià)格方面，經(jīng)濟(jì)型客房價(jià)格為198元，舒適型客房價(jià)格為880元，均低于同星級酒店相應(yīng)檔次的客房價(jià)格。在酒店市場進(jìn)入空前價(jià)格戰(zhàn)的現(xiàn)階段，低價(jià)位、高檔次，無疑成為大連昱圣苑國際酒店一個(gè)強(qiáng)有力的競爭武器。 下表示該酒店與在大連市場的幾個(gè)主要者要競爭對手的比較情況。酒店名稱大連昱圣苑酒店高爾夫大酒店國航大廈酒店星級地理位置太原街與迎春街交界處星海會展中心東側(cè)星海廣場標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格380元/平方米580元/平方米260元/平方米項(xiàng)目簡評規(guī)模最大，新建

18、，有特色知名度較好，價(jià)格高位置好，星級較低，規(guī)模較小從安達(dá)集團(tuán)本身的情況來講，由于該集團(tuán)長期開發(fā)經(jīng)營酒店項(xiàng)目，已經(jīng)積累了豐富的經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)培養(yǎng)了一大批高素質(zhì)的酒店管理人員，這無疑將為大連昱圣苑國際酒店的成功經(jīng)營打下良好的基礎(chǔ)。通過以上的分析我們可以看出，該項(xiàng)目不管是硬件建設(shè)，還是軟件服務(wù)，不管是價(jià)格定位，還是經(jīng)營實(shí)力，都具有很強(qiáng)的競爭能力。三、營銷策劃建議 （一）提倡優(yōu)質(zhì)服務(wù) 概括地講，在引用西方大酒店標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)?；?、制度化管理模式的同時(shí)，要加入自身特色的個(gè)性化服務(wù)。中國酒店服務(wù)的歷史悠久，自古以來就有那種以隨意和親切為主體的充滿人情味的情感式服務(wù)。相比較而言，則重溫暖的服務(wù)更易被感性的中國

19、顧客接受。應(yīng)當(dāng)認(rèn)識到：其一，優(yōu)質(zhì)服務(wù)必須以規(guī)范化為基礎(chǔ)，沒有規(guī)范化、制度化、科學(xué)化，優(yōu)質(zhì)服務(wù)就無從談起！其二，規(guī)范服務(wù)并不是優(yōu)質(zhì)服務(wù)的最高境界，個(gè)性化、靈活性、人情味的服務(wù)是優(yōu)質(zhì)服務(wù)最高層次內(nèi)涵的展示。因?qū)ο蟆龊虾蜁r(shí)間等而異的恰到好處的服務(wù)，才是大連昱圣苑國際酒店提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的根本。在國家級標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的基礎(chǔ)上，顯示特色、顯示個(gè)性、顯示情感，營造輕松、自在、歡快的環(huán)境氛圍，將是當(dāng)前酒店亟需拓展和探索的新方向。（二）加強(qiáng)轉(zhuǎn)變 從物質(zhì)、環(huán)境到制度，服務(wù)都須有一個(gè)“適應(yīng)內(nèi)需”的轉(zhuǎn)變。也就是要以多元化的產(chǎn)品去應(yīng)對多元化的需求。從大堂布局到客房環(huán)境，從菜肴出品到服務(wù)程式，從動作體態(tài)到語言交流，從信息溝通到

20、文化氛圍，全方位的產(chǎn)品內(nèi)涵都須有重大的調(diào)整和補(bǔ)充。與客人親切隨意的溝通是增加回頭客的數(shù)量和營業(yè)收入重要而有效的手段之一。（三）對客源市場要進(jìn)一步細(xì)分，逐步實(shí)現(xiàn)專業(yè)化分工這一策略對像大連這樣酒店數(shù)量較多的城市里的綜合型酒店尤有意義。專業(yè)化，是開發(fā)研制特色產(chǎn)品和服務(wù)，用針對性的高度滿足特定客源群，適應(yīng)得客源的重要思路。營銷工作應(yīng)當(dāng)瞄準(zhǔn)有限的細(xì)分市場，在具體創(chuàng)造相應(yīng)的特色。沒有特色或特色過于籠統(tǒng)都是酒店經(jīng)營的致命缺陷。 （四）開拓多元經(jīng)營的渠道的同時(shí)，但切忌弱化主業(yè)大連昱圣苑國際酒店應(yīng)當(dāng)建立自己的主打經(jīng)營項(xiàng)目，同時(shí)創(chuàng)建餐飲、桑拿、娛樂多元化服務(wù)的渠道。第四部分 項(xiàng)目選址與建設(shè)條件分析一、項(xiàng)目選址（一

21、） 項(xiàng)目選址大連昱圣苑國際酒店位于大連市沙河口區(qū)太原街6號，該建設(shè)項(xiàng)目準(zhǔn)備時(shí)間較早，施工時(shí)間較長，預(yù)計(jì)2003年7月竣工。酒店位于解放廣場東南角，西靠太原街，南臨迎春街，地理位置優(yōu)越，交通十分便利。（二） 周邊環(huán)境分析 大連昱圣苑國際酒店位于解放廣場南側(cè)，西靠太原街，南臨迎春街。距離大連周水子國際機(jī)場、大連港、大連火車站均不超過15分鐘車程，同時(shí)離星海廣場、會展中心、星海公園等不足5分鐘車程，據(jù)西部商業(yè)中心家樂福不足3分鐘車程。周圍店鋪林立，商機(jī)無限。（三） 地塊分析1、 土地價(jià)值大連昱圣苑國際酒店地處解放廣場東南側(cè)，西靠太原街，南臨迎春街，地理位置優(yōu)越，和星海灣隔河相望，土地價(jià)值相對較高。2

22、、 土地性質(zhì)土地等級：本項(xiàng)目土地等級為II級2級使用期限：自1995年7月27日起至2035年7月26日止。本次工程：土地總面積約為1,627平方米，總建筑面積35,162.78平方米。 土地用途：公建用地 用地位置：大連是沙河口區(qū)解放廣場東南角。3、 地塊形狀大連昱圣苑國際酒店正面朝西，一樓大堂正對太原街，后身是大連市人才大廈。該地段地勢較為平整。二、建設(shè)條件分析地質(zhì)勘察結(jié)果表明，該項(xiàng)目所處地塊地基具有很好的承載能力。（一） 建設(shè)方式大連安達(dá)圣島集團(tuán)有限公司對建筑施工采用監(jiān)理制和項(xiàng)目經(jīng)理制，對于工程建設(shè)中的施工和建設(shè)嚴(yán)格把關(guān)，以確保項(xiàng)目的工期和質(zhì)量。本項(xiàng)目消防工程由大連世紀(jì)消防樓宇自控工程設(shè)

23、備有限公司負(fù)責(zé)，空調(diào)通風(fēng)安裝工程由具有國家機(jī)電安裝工程施工總承包一級資質(zhì)的廣東省工業(yè)設(shè)備安裝公司承攬業(yè)務(wù)。上述公司均經(jīng)驗(yàn)豐富，服務(wù)周到，所做項(xiàng)目屢獲國家獎(jiǎng)項(xiàng)。（二） 建設(shè)進(jìn)度安排工程施工計(jì)劃進(jìn)度表如下：工程項(xiàng)目計(jì)劃完工日期備 注主體竣工2002年11月20日已完成自來水內(nèi)線完工2002年12月末已完成煤氣內(nèi)線2002年12月末已完成強(qiáng)弱電工程2002年10月中旬已完成空調(diào)工程2002年12 月19日已完成消防工程2002年12月19日已完成內(nèi)部裝修工程2003年7月30日購買建設(shè)室外停車場2003年6月30日市政外線配套2003年6月30日景觀及綠化2003年6月30日正式開業(yè)2003年8月1

24、8日（三） 建設(shè)配套條件 供水系統(tǒng)：市政自來水管道入樓。 供電系統(tǒng)：采用雙路供電，確保用電的不間斷。 供暖系統(tǒng)：采用中央空調(diào)集中供暖。 郵電通訊：采用中心程控電話交換系統(tǒng)、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、寬帶互聯(lián)網(wǎng)介入系統(tǒng)等。停 車 場： 建設(shè)2,500平方米的地上停車場，預(yù)計(jì)可停車120150輛。第五部分 設(shè)計(jì)方案 根據(jù)規(guī)劃，項(xiàng)目所在地塊具有相對優(yōu)越的自然環(huán)境條件及商業(yè)氛圍，擬建中的項(xiàng)目為一棟按國際四星級標(biāo)準(zhǔn)建造的商務(wù)型酒店，集餐飲、客房、寫字間、休閑娛樂為一體。這樣既可以使該地塊的現(xiàn)有價(jià)值得到更充分的合理利用；又可以使大連西部缺少高檔的酒店這一狀況得到解決。為了搞好該項(xiàng)目的總平面設(shè)計(jì)，要求在進(jìn)行總平面的

25、規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，既要科學(xué)的利用土地，又要合理選擇、布置好有關(guān)的設(shè)施，使優(yōu)雅居住、品質(zhì)服務(wù)與現(xiàn)代化設(shè)施完美結(jié)合。這樣消費(fèi)者不僅能得到充分的休息，各種需求也能在這里得到最大的滿足，為酒店顧客營造一種回家的感覺。一、方案概況本次工程：土地總面積為1,627平方米，總建筑面積35,162.78平方米。土地用途：公建用地 本次工程建造1棟建筑面積為35,162.78平方米、用地面積為1,627平方米的酒店。建筑覆蓋率約為95.3%，容積率為21.62。二、建筑類型與層數(shù)本項(xiàng)目是一棟四星級酒店，共28層，其中地下2層，地上26層?？蚣芙Y(jié)構(gòu)，外觀采用新古典主義風(fēng)格，并配合豪華、使用的現(xiàn)代手法，將各種多元化因素揉

26、和在一起，立面處理突出窗戶玻璃的虛面與兩側(cè)樓梯間墻面的對比。三、建筑結(jié)構(gòu)本項(xiàng)目建筑結(jié)構(gòu)采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，抗震設(shè)計(jì)按7度設(shè)防，整體結(jié)構(gòu)性能優(yōu)越。四、裝修大連昱圣苑國際酒店的裝修規(guī)格較高,使用材料大多為高檔建材。其外觀新穎、獨(dú)特，內(nèi)部裝修富麗堂皇，充分體現(xiàn)了高檔酒店的風(fēng)采。具體裝修如下：（一） 外部：1. 外墻：群樓部分采用干掛理石，其他為貼面磚。2. 酒店入口：高級自動旋轉(zhuǎn)門，外設(shè)雨棚。（二） 內(nèi)部： 大堂：大堂地面鋪大理石，采用石膏板作吊頂，墻面作石浮雕。1、 客房：墻面貼墻紙，地面鋪地毯，布藝裝飾。2、 會議室：石膏吊頂，墻面貼墻紙，地面鋪地毯，木質(zhì)窗簾盒，布藝裝飾，木踢腳板。3、 寫字間

27、：地面用水泥砂漿抹灰壓光，鋪地毯，石膏吊頂，墻面刮大白。4、 餐廳：鋼化玻璃門，地面鋪羊毛地毯，墻面玻璃鋼浮雕。5、 樓梯間：天棚、墻面大白，不銹鋼樓梯扶手，地面為專用防滑地磚。五、給水排水系統(tǒng)（一） 給水系統(tǒng) 給水系統(tǒng)由室外給水管網(wǎng)直接接入，采用變頻給水系統(tǒng)。（二） 排水系統(tǒng)廁所、洗手間污水排入室外污水管網(wǎng)，集中排入化糞池處理后排入市政污水總管網(wǎng)：廚房污水經(jīng)隔油池處理后排入污水管網(wǎng)。下水采用UPVC優(yōu)質(zhì)螺旋消音管材。六、外線工程（一）電器外線工程該酒店供電線路由經(jīng)過附近的市內(nèi)高壓供電線路從地下引入酒店變電系統(tǒng)，采用雙回路供電。（二） 給排水外線工程給排水外線由附近管網(wǎng)接入。七、停車場該酒店將

28、建設(shè)2,500平方米的地上停車場，預(yù)計(jì)可停放120150輛轎車。八、附屬房屋酒店將購置4,000平方米的后勤樓。第六部分 投資估算與資金籌措一、投資估算（一） 編制依據(jù)1、 遼建字（1995）26號頒發(fā)的遼寧省民用建設(shè)工程概算指標(biāo)；2、 2001年遼寧省建筑工程預(yù)算實(shí)物量定額；3、 2001年遼寧省建筑裝飾工程預(yù)算定額；4、 遼寧省建設(shè)工程造價(jià)信息網(wǎng)，大連專刊；5、 全國統(tǒng)一施工機(jī)械臺辦費(fèi)用定額遼寧省單位估價(jià)表；6、 大連市執(zhí)行遼寧省2001屆定額估價(jià)標(biāo)記費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)若干問題的規(guī)定；7、 大連市有關(guān)建筑經(jīng)濟(jì)政策；8、 2000年全國工程造價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考核培訓(xùn)教材工程造價(jià)的確定與控制；（二） 編制假

29、設(shè)與說明該項(xiàng)目的投資估算以大連安達(dá)圣島集團(tuán)有限公司提供的設(shè)計(jì)方案和相關(guān)數(shù)據(jù)為計(jì)算依據(jù)，并作以下假設(shè)及說明：1、 項(xiàng)目的建設(shè)計(jì)劃為2001年1月8日正式開工，2003年7月竣工，工期為19個(gè)月；2、 項(xiàng)目投資估算采用大連市目前通常的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；3、 本可行性研究報(bào)告中成本部分包括：取得土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、建安費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)用、代收代繳費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及經(jīng)營資金；4、 編制方法：土建工程套用1993年遼寧省建筑工程概算定額、2001年遼寧省建筑工程預(yù)算實(shí)物定額；安裝工程套用類似工程的概算標(biāo)準(zhǔn)，其他工程費(fèi)用參照2000年全國工程造價(jià)師職業(yè)資格考試培訓(xùn)教材工程造價(jià)的確定與控制及大連市有關(guān)建

30、筑經(jīng)濟(jì)政策編制的；5、土是按商品混凝土考慮的。6、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： 建筑面積 35,162.78 平方米 項(xiàng)目投資額 22,500 萬元 單方造價(jià) 6,398.81 元/平方米 (三)投資估算 本房地產(chǎn)項(xiàng)目的總投資為建設(shè)投資及經(jīng)營資金；開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、代收代繳費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用等。經(jīng)營資金是指開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。項(xiàng)目投資總額為22,500萬元。根據(jù)以上依據(jù)及假設(shè)，項(xiàng)目投資估算明細(xì)如下表： 大連昱圣苑建設(shè)項(xiàng)目投資估算匯總表序 號項(xiàng)目或費(fèi)用名稱投資額（萬元）

31、單位造價(jià)（元/m2建筑面積）1取得土地費(fèi)用3,5751,016.642前期費(fèi)用281803建安費(fèi)用14,0103,948.334基礎(chǔ)設(shè)施工程678192.85代收代繳費(fèi)1,1183186管理費(fèi)用6267財(cái)務(wù)費(fèi)用1,9128經(jīng)營資金3009合計(jì)22,5006,398.81二、資金籌措資金籌措（計(jì)劃）主要是根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目對資金的需求以及投資、成本與費(fèi)用使用計(jì)劃，確定資金的來源和行的數(shù)量。房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金來源通常有資本金、預(yù)售收入及借貸資金三種渠道：該項(xiàng)目所用資金為大連安達(dá)圣島集團(tuán)有限公司自有資金投入16,500萬元，銀行貸款資金6,000萬元。投資估算表序號項(xiàng)目或費(fèi)用名稱建筑面積單位造價(jià)（元/m2

32、）投資額（萬元）1取得土地費(fèi)用35,162.781,016.643,5751.1動遷費(fèi)用35,162.78346.641,2191.2土地費(fèi)用35,162.786702,3562前期費(fèi)用35,162.78802812.1專業(yè)費(fèi)用35,162.78802813建安費(fèi)用35,162.783,948.3314,0103.1土建費(fèi)用35,162.781,808.736,3603.2裝修費(fèi)用35,162.781,706.356,0003.3其它費(fèi)用35,162.78469.251,6504基礎(chǔ)設(shè)施工程35,162.78192.86784.1配套費(fèi)用35,162.78192.86785小計(jì)35,162.7

33、85,138.4318,0686代收代繳費(fèi)用35,162.783181,1187管理費(fèi)用6268財(cái)務(wù)費(fèi)用1,9128.1貸款利息1,9129經(jīng)營資金30010合計(jì)35.162.786,398.8122,500第七部分 財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算一、財(cái)務(wù)基本數(shù)據(jù)預(yù)測（一） 營業(yè)收入預(yù)測本房地產(chǎn)項(xiàng)目在項(xiàng)目策劃方案的基礎(chǔ)上，制定切實(shí)可行的自營計(jì)劃（以下簡稱自營計(jì)劃）。自營計(jì)劃遵守政府有關(guān)酒店經(jīng)營的規(guī)定，并與開發(fā)商的投資策略相結(jié)合。本項(xiàng)目考慮了自營酒店的類型和相應(yīng)的客房數(shù)量，根據(jù)位置、規(guī)模、功能和檔次等方面可比的市場實(shí)例，能過對其出租價(jià)格的分析與修正，最終得到本房地產(chǎn)項(xiàng)目的自營價(jià)格。該房地產(chǎn)項(xiàng)目的收入主要為房地產(chǎn)產(chǎn)

34、品的自營收入。自營收入是指開發(fā)企業(yè)以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為其進(jìn)行商業(yè)和服務(wù)業(yè)等經(jīng)營活動的載體，通過綜合性的自營方式得到的收入。該房地產(chǎn)項(xiàng)目建造完畢后全部用于自營，建筑規(guī)模為一棟樓，面積為35,162.78平方米。其中包含桑拿中心、美食街、商場、餐廳、會議室、健身房、中高檔客房及商務(wù)會所等。對其進(jìn)行的收入分析如下：樓 層功 能 分 布面 積（m2）營業(yè)額（元/天）地下1層桑拿中心2,60020,0001層美食街、商場、書店、商務(wù)中心1,5505,0002層西餐廳1,4438,0003-5層中餐廳4,65035,0006層會議室、健身房1,5501,0007-14層經(jīng)濟(jì)型客房214套27,50015

35、-23層舒適型客房90套23,90024-25層豪華型客房16套9,10026層商務(wù)會所8851,000輔助樓層KTV1,10015,000合計(jì)145,500該項(xiàng)目年自營的總營業(yè)收入約為：145,500×3655,310萬元（二）總成本費(fèi)用預(yù)測房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)成本主要包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、代收代繳費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、經(jīng)營資金等。該項(xiàng)目為酒店，應(yīng)加上經(jīng)營期成本。1、房地產(chǎn)項(xiàng)目土地費(fèi)用是指為取得房地產(chǎn)項(xiàng)目用地而發(fā)生的費(fèi)用包含以下兩項(xiàng)：1）土地征用拆遷費(fèi)城鎮(zhèn)土地拆遷費(fèi)主要包括：地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物補(bǔ)償費(fèi)，搬家費(fèi)，臨時(shí)搬遷安置費(fèi)，周轉(zhuǎn)房攤

36、銷以及對于原用地單位停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)，拆遷管理費(fèi)和拆遷服務(wù)費(fèi)等。2）土地出讓地價(jià)款土地出讓地價(jià)款是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓予土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓地價(jià)款。2、房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工程費(fèi)用主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究，水文、地質(zhì)勘測，以及“三通一平”等階段的費(fèi)用支出。3、建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用等。4、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，其費(fèi)用包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、

37、干管、干道的接口費(fèi)用，按實(shí)際工程量估算。5、代收代繳費(fèi)是指相關(guān)資源性收費(fèi)，包括水資源費(fèi)、熱資源費(fèi)等。6、管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、排污費(fèi)、綠化費(fèi)、房地產(chǎn)費(fèi)、車船使用稅、土地使用稅以及其他管理費(fèi)用。7、財(cái)務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括借款的利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、代理費(fèi)以及其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。8、經(jīng)營資金是指開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。9、經(jīng)營期成本是指企業(yè)為進(jìn)行正常的經(jīng)營而發(fā)生的費(fèi)用。綜合以上各項(xiàng)，本項(xiàng)目建設(shè)總成本費(fèi)用為22，500萬元，

38、將于2001、 2002兩年發(fā)生完畢，經(jīng)營期成本為77,865.22萬元,總成本費(fèi)用為100,365.22萬元.(三)利潤預(yù)測項(xiàng)目的損益表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況,用以計(jì)算投資利潤率、資本金利潤率等評價(jià)指標(biāo)。1、 年利潤總額的計(jì)算。正常年利潤總額=年自營收入-年自營成本-年經(jīng)營稅金及附加正常年利潤總額=5,310萬元-2,499.95萬元-292.05萬元 =2,518萬元2、彌補(bǔ)虧損。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的所得稅前利潤彌補(bǔ)，下一年度稅前利潤不足彌補(bǔ)的，可以在五年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ)的，用稅后利潤彌補(bǔ)。盈利情況見損益表。（附后）二、

39、經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)（一） 評價(jià)依據(jù)1、國家計(jì)委計(jì)投資【1993】530號文發(fā)布的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)（第二版）；2、中華人民共和國建設(shè)部建標(biāo)【2000】205號的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法；3、有關(guān)部門關(guān)于房屋建設(shè)、銷售的評價(jià)資料。（二）評價(jià)參數(shù)及有關(guān)說明1、 基準(zhǔn)收益率5%。2、 項(xiàng)目計(jì)算期：本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)確定的計(jì)算期為35年，其中建設(shè)期3年，經(jīng)營期為32年。3、 建設(shè)規(guī)模：總建筑面積35,162.78平方米.4、 資金來源:本項(xiàng)目所需資金為大連安達(dá)圣島集團(tuán)有限公司自有資金投入16,500萬元,銀行貸款資金6,000萬元。5、 營業(yè)稅金及附加：（1） 營業(yè)稅金及附加：（2） 城建稅及教育費(fèi)附

40、加，分別按營業(yè)稅的7%和3%計(jì)。6、 所得稅按彌補(bǔ)虧損后利潤總額的33%計(jì)。三、財(cái)務(wù)效益指標(biāo)和分析財(cái)務(wù)盈利能力分析主要是考察房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力水平。根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目研究階段、研究深度及項(xiàng)目類型的不同，通過上述基本報(bào)表，有選擇的計(jì)算下列評價(jià)指標(biāo)：(一) 投資利潤率投資利潤率=（年平均利潤總額÷總投資）×100%投資利潤率=79,233÷32÷22,500×100%=11%(二) 資本金利潤率資本金利潤率=(年平均利潤總額÷資本金)×100%資本金利潤率=79,233÷32÷16,500×100

41、%=15%（三）資本金凈利潤率資本金凈利潤率=(年平均所得稅后利潤總額÷資本金)×100%資本金凈利潤率=56,797.62÷32÷16,500×100%=10.76%根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表，計(jì)算財(cái)務(wù)盈利能力指標(biāo)如下：1、 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）是指房地產(chǎn)項(xiàng)目在整個(gè)開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。其表達(dá)式為：式中CI現(xiàn)金流入量；CO現(xiàn)金流出量；(CI-CO)第t期的凈現(xiàn)金流量；n開發(fā)經(jīng)營期（開發(fā)期與經(jīng)營期之和）。稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR=7.62%，大于基準(zhǔn)收益率5%2、 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（

42、FNPV）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）是指按照投資者最低可接受的收益率或設(shè)定的基準(zhǔn)收益率ic，將房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開發(fā)期初的現(xiàn)值之和。以ic為例，其表達(dá)式為： 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表計(jì)算求得。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于或等于零的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在財(cái)務(wù)上是可以考慮接受的。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（5%）FNPV=6,622.32萬元，大于零。3、 投資回收期投資回收期（PP）是指以房地產(chǎn)項(xiàng)目的凈收益抵償總投資所需要的時(shí)間。一般以年表示，并從房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)期的起始年算起。其表達(dá)式為：投資回收期是根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）中累計(jì)凈現(xiàn)金流量求得，其詳細(xì)計(jì)算公式為：投資回收期（PP）=（累計(jì)凈現(xiàn)金流量開

43、始出現(xiàn)正值期數(shù)-1）+（上期累計(jì)現(xiàn)金流量的絕對值÷當(dāng)期凈現(xiàn)金流量）根據(jù)本房地產(chǎn)項(xiàng)目的相關(guān)數(shù)據(jù)，計(jì)算出投資回收期（PP）（靜態(tài)）=13.08年，表明項(xiàng)目投資回收時(shí)間較短。上述指標(biāo)都說明了項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益較好。四、不確定性分析房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性分析是分析不確定性因素對項(xiàng)目可能造成的影響，并進(jìn)而分析可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。不確定性分析是房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)的重要組成部分，對房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的成敗有著重要的影響。房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性分析可以幫助投資者根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的大小和特點(diǎn)，確定合理的投資收益水平，提出控制風(fēng)險(xiǎn)的方案，有重點(diǎn)地加強(qiáng)對風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性分析主要包括敏感性分析、臨界點(diǎn)分

44、析和概率分析。根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，本報(bào)告僅對其進(jìn)行了敏感性分析。（一） 敏感性分析敏感性分析是通過預(yù)計(jì)房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性因素發(fā)生的變化，分析對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生的影響；通過計(jì)算這些因素的影響程度，判斷房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益對于各個(gè)影響因素的敏感性，并從中找出對于房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響較大的不確定性因素。本項(xiàng)目作了所得稅后全部投資的敏感性分析，內(nèi)部收益率（FIRR）為5%，考慮項(xiàng)目實(shí)施過程中一些不定因素的變化，分別對投資和經(jīng)營收入做了提高和降低10%的單因素變化對內(nèi)部收益率影響的敏感性分析，敏感性分析結(jié)果見敏感性分析表。敏感性分析表序號影響因素（%）項(xiàng)目經(jīng)營收入投資+10-10+10-101財(cái)務(wù)內(nèi)部收益

45、率（%）8.504.716.698.712較基本方案增減（%）11.5-38.1-12.214.33財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值9196.59-695.014623.458621.184基本方案5%從表上可以看出，各因素的變化都不同程度的影響內(nèi)部收益率（FIRR），其中經(jīng)營收入的變化對內(nèi)部收益率（FIRR）影響最敏感，當(dāng)經(jīng)營收入提高10%時(shí)，其內(nèi)部收益率（FIRR）為8.50%，所以，一定要注意項(xiàng)目的經(jīng)營，以使該項(xiàng)目的投資可以達(dá)到利潤最大化。第八部分 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)一、盈利能力分析綜合評價(jià)盈利能力分析是根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的直接效益和直接費(fèi)用，以及可以用貨幣計(jì)量的間接效益和間接費(fèi)用，計(jì)算綜合內(nèi)部收益率（CIRR），考察房地產(chǎn)項(xiàng)目