工程管理手冊(cè)xin

1、.wd工程管理手冊(cè)目 錄1.0 人員架構(gòu)及人員編制說(shuō)明1.1架構(gòu)編制說(shuō)明1.2部門(mén)工作概況2.0崗位職責(zé)2.1工程部主要職責(zé)2.2工程經(jīng)理崗位職責(zé)2.3工程師崗位職責(zé)2.4工程部文員崗位職責(zé)2.5強(qiáng)電主管崗位職責(zé)2.6強(qiáng)電技工崗位職責(zé)2.7弱電主管崗位職責(zé)2.8弱電技工崗位職責(zé)：2.9綜合維修主管崗位職責(zé)2.10綜合維修技工崗位職責(zé)3.0政策與程序3.1報(bào)告制度3.1.1 書(shū)面/口頭報(bào)告制度3.1.2 周報(bào)告、月報(bào)告、年報(bào)告制度3.2機(jī)房管理規(guī)定3.2.1 機(jī)房管理制度3.2.2 防火及消防平安管理制度3.2.3 值班及交接班制度3.2.4 機(jī)房平安防火管理規(guī)定3.2.5 水泵房、水箱間管理規(guī)

2、定3.2.6 配電室管理規(guī)定3.2.7 機(jī)房鑰匙管理制度3.2.8 機(jī)電設(shè)備房出入管理制度3.2.9 設(shè)備故障處理規(guī)定3.2.10 平安運(yùn)行管理制度3.3維修及保養(yǎng)規(guī)定3.3.1 設(shè)備預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)制度3.3.2 設(shè)備設(shè)施緊急維修管理制度3.3.3 客戶報(bào)修及投訴處理管理制度3.3.4 入戶維修效勞標(biāo)準(zhǔn)3.3.5 設(shè)備修理方案的變更、檢查與考核制度3.3.6 設(shè)備的更新及系統(tǒng)改造管理制度3.4能源管理制度3.5設(shè)備技術(shù)檔案管理制度3.6工具管理制度3.7密閉地方的工作規(guī)定3.8發(fā)生意外時(shí)的處理規(guī)定3.9平安用電管理制度3.10 運(yùn)行事故分析3.11工程部人員調(diào)配制度 3.12影響正常營(yíng)業(yè)時(shí)的施

3、工及設(shè)備維修保養(yǎng)3.13公共部位巡檢制度3.14二次裝修管理制度3.15工程方案工作標(biāo)準(zhǔn)3.16工程應(yīng)急管理制度4.0工程部工作圖表4.1工程方案保養(yǎng)員工4.2工程方案保養(yǎng)外包4.3工程應(yīng)急處理水浸4.4工程應(yīng)急處理燃?xì)庑孤?.5工程應(yīng)急處理電梯故障困人4.6工程應(yīng)急處理停電未知條件下4.7工程應(yīng)急處理停電條件下4.8工程應(yīng)急處理火警4.9工程應(yīng)急處理地震4.10工程應(yīng)急處理雷暴及颶風(fēng)4.11二次裝修4.12接收驗(yàn)收4.13更新改良4.14維修單流程圖5.0 附件 表格目錄1.0 人員架構(gòu)及人員編制說(shuō)明工程部主管水暖技工弱電技工綜合維修技工強(qiáng)電技工1.1 方案人員 人1.2 部門(mén)工作概況：工程

4、部是負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)維修的責(zé)任部門(mén);負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行和定期維護(hù)保養(yǎng)，協(xié)調(diào)設(shè)施設(shè)備質(zhì)保期內(nèi)保修工作；承受客戶效勞部的指令，跟進(jìn)業(yè)主提出的有關(guān)設(shè)施設(shè)備增加安裝和維修的請(qǐng)求與投訴；做好設(shè)施設(shè)備檔案資料整理和維修記錄。2.0 崗位職責(zé)2.1 部門(mén)主要職責(zé)2.1.1 對(duì)物業(yè)的土建及所有機(jī)電設(shè)施電氣、電梯、空調(diào)、給排水、通訊、保安消防等系統(tǒng)的維修保養(yǎng)。2.1.2 日常運(yùn)行管理。2.1.3 對(duì)租戶開(kāi)展有償維修效勞。2.1.4 對(duì)裝修工程進(jìn)展監(jiān)視管理。2.1.5 對(duì)物業(yè)設(shè)施提出完善、整改方案。具體包括以下內(nèi)容：a. 在管業(yè)經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行物業(yè)的經(jīng)營(yíng)方針，制定物業(yè)設(shè)備管理工作的具體目

5、標(biāo)和政策。b. 定期編寫(xiě)月、周報(bào)告、運(yùn)行報(bào)表等工作，積累有關(guān)資料和數(shù)據(jù)，為管理決策提供依據(jù)。c. 負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)備的規(guī)劃和實(shí)施、運(yùn)行和使用、維護(hù)和修理、改造和更新直到報(bào)廢全過(guò)程的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)管理。d. 負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)備的技術(shù)改造，引進(jìn)工作和更新工程的可行性研究，編制年度方案經(jīng)報(bào)批后實(shí)施。e. 加強(qiáng)系統(tǒng)工程驗(yàn)收、運(yùn)行、維修的原始記錄資料管理；編制物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)、大修方案、預(yù)防性試驗(yàn)方案月方案、年方案并負(fù)責(zé)組織方案的完成，控制費(fèi)用，提高維修的經(jīng)濟(jì)效果。 f. 根據(jù)物業(yè)設(shè)備根本折舊和大修基金的提取情況，協(xié)同財(cái)務(wù)部門(mén)合理方案和安排使用設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用、更新改造費(fèi)用、大修費(fèi)用和備件流動(dòng)資金等。g. 制定物業(yè)設(shè)備管理維

6、修的各項(xiàng)規(guī)章制度、技術(shù)規(guī)程和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行定額管理和經(jīng)濟(jì)核算，完成物業(yè)經(jīng)理下達(dá)的各項(xiàng)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。h. 根據(jù)實(shí)際需要和規(guī)定，確保各種設(shè)備電梯、空調(diào)和照明等的準(zhǔn)時(shí)開(kāi)啟和關(guān)閉，記錄詳實(shí)完整的運(yùn)行數(shù)據(jù)。恰當(dāng)?shù)匕才胖蛋啵渲?，配電室、空調(diào)機(jī)房、鍋爐房、樓宇中央控制室等需要24小時(shí)值班。i. 有方案、有組織地開(kāi)展設(shè)備的更新和改造，提高物業(yè)設(shè)備的先進(jìn)性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持設(shè)備的現(xiàn)代化水平。j. 如遇有緊急事件，工程部負(fù)責(zé)組織應(yīng)急搶修。緊急事件是指突然發(fā)生的停電、停水、電梯停運(yùn)、漏水、污水外溢等影響大的設(shè)備故障。接到應(yīng)急報(bào)告，當(dāng)班人員應(yīng)立即通知物業(yè)經(jīng)理、工程經(jīng)理及工程師，并盡快趕到現(xiàn)場(chǎng)，采

7、取應(yīng)急措施盡可能降低損失，盡快恢復(fù)設(shè)備的正常運(yùn)行。k. 以“經(jīng)濟(jì)、舒適、平安、高效為指導(dǎo)方針，負(fù)責(zé)保障經(jīng)營(yíng)所必需的水、電、燃?xì)?、制冷和熱能供給，做好能源分配和費(fèi)用核算的根底工作，使每位員工樹(shù)立環(huán)保與節(jié)能意識(shí)，盡量減少能源的使用，積極推廣節(jié)能措施，做好能源使用的記錄及分析，到達(dá)環(huán)保和本錢(qián)控制。l. 負(fù)責(zé)設(shè)備平安管理，組織物業(yè)設(shè)備的事故分析和處理；制定平安防火、事故防范措施并催促落實(shí)執(zhí)行。m. 收集和編制設(shè)備有關(guān)技術(shù)資料和維修圖紙，做好設(shè)備的技術(shù)檔案工作。n. 負(fù)責(zé)組織物業(yè)各種設(shè)備的備件定制、訂貨和供給。對(duì)備品、備件的儲(chǔ)存作出監(jiān)控記錄，以確保在搶修時(shí)有足夠材料應(yīng)用，并到達(dá)本錢(qián)控制的目的。o. 經(jīng)常

8、總結(jié)和推廣物業(yè)設(shè)備管理的經(jīng)歷作法以及維修新技術(shù)應(yīng)用，提高維修技術(shù)水平。負(fù)責(zé)組織設(shè)備管理和技術(shù)人員的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，通過(guò)技術(shù)講座，知識(shí)問(wèn)答等各種形式，積極開(kāi)展?fàn)I業(yè)部門(mén)人員的設(shè)備管理根底知識(shí)培訓(xùn)，不斷提高全員的設(shè)備管理意識(shí)和水平。p. 檢查和指引所有施工方在物業(yè)內(nèi)進(jìn)展的工程，以確保其依照物業(yè)管理中心所定的規(guī)章和平安標(biāo)準(zhǔn)施工。q. 解答物業(yè)管理中心一切有關(guān)工程之問(wèn)題及查詢(xún)，應(yīng)對(duì)物業(yè)內(nèi)住客投訴，盡力為他們解決工程有關(guān)問(wèn)題。r. 制定各種運(yùn)行維修管理制度及表格，將各種運(yùn)行保養(yǎng)工作準(zhǔn)確記錄，到達(dá)管理的系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化、專(zhuān)業(yè)化、格式化，防止人為原因?qū)こ踢\(yùn)行造成影響。s. 外委維修保養(yǎng)及施工：把重要設(shè)備及系統(tǒng)的日常

9、維修保養(yǎng)工作，包括零、配件的庫(kù)存，皆外委給合格的承包商。一方面可確保物業(yè)的重要資產(chǎn)得到妥善保養(yǎng)，使設(shè)備能暢順運(yùn)行，另一方面，可令設(shè)備的壽命得以延長(zhǎng)?？赏馕S修或施工的設(shè)備及工程有：= 空調(diào)機(jī)組= 電/扶梯= 樓宇自控系統(tǒng)= 消防報(bào)警系統(tǒng)= 保安監(jiān)控及技術(shù)防范系統(tǒng)= 水處理系統(tǒng)及水箱清潔= 電腦系統(tǒng)= 中、大型樓宇養(yǎng)護(hù)、翻修工程及裝修改造工程= 設(shè)備系統(tǒng)改造工程= 其他工程部不具備技術(shù)條件和能力或人員缺乏，無(wú)法在短期內(nèi)完成，并影響物業(yè)經(jīng)營(yíng)的維修或施工。2.2 工程經(jīng)理崗位職責(zé)直接上級(jí): 物業(yè)經(jīng)理直接下級(jí): 工程師崗位職責(zé)：2.2.1 在物業(yè)經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)工程部的工作。2.2.2 重大工程

10、工程的籌劃指導(dǎo)，參與工程工程的監(jiān)視。2.2.3 負(fù)責(zé)重大工程事故的處理。2.2.4 負(fù)責(zé)制定工程管理制度和設(shè)備操作程序。2.2.5 負(fù)責(zé)制定培訓(xùn)方案，定期開(kāi)展對(duì)部門(mén)員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)。2.2.6 負(fù)責(zé)監(jiān)視、檢查、指導(dǎo)部門(mén)員工的工作，定期對(duì)部門(mén)員工進(jìn)展考核。2.2.7 參加新增工程的談判、評(píng)審、報(bào)價(jià)及驗(yàn)收，確保質(zhì)量到達(dá)預(yù)定的標(biāo)準(zhǔn)。2.2.8 組織、制定設(shè)備重大維修保養(yǎng)外委標(biāo)書(shū)、合同要求，備件購(gòu)進(jìn)方案，并負(fù)責(zé)實(shí)施及監(jiān)察外委公司的工作。2.2.9 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)同客服中心其他部門(mén)關(guān)系及對(duì)外關(guān)系，諸如供電局、 局、自來(lái)水公司、市政局、環(huán)衛(wèi)局、勞動(dòng)局及消防局等單位。在接觸中要處處以公司利益為重，維護(hù)和提高公司在社

11、會(huì)上的良好形象。2.2.10 深入第一線了解情況并指導(dǎo)工作，及時(shí)解決各種問(wèn)題。2.2.11 為每年工程開(kāi)支和能源費(fèi)作出預(yù)算案，并提交物業(yè)經(jīng)理審批。2.2.12 及時(shí)完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)交辦的各項(xiàng)工作。素質(zhì)要求根本素質(zhì)：具備相當(dāng)豐富的工程管理專(zhuān)業(yè)知識(shí)，責(zé)任心強(qiáng)，善于溝通，并能協(xié)調(diào)各部門(mén)的相互關(guān)系，具有相當(dāng)?shù)慕M織管理能力。自然條件：30歲以上，身體安康。文化程度：工程技術(shù)專(zhuān)業(yè)大專(zhuān)以上或同等學(xué)歷，受過(guò)樓宇工程技術(shù)管理的專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)。具有高級(jí)技術(shù)職稱(chēng)或同等職稱(chēng)。工作經(jīng)歷：在高檔大型物業(yè)或四星級(jí)以上酒店中擔(dān)任過(guò)工程經(jīng)理3年以上；具有7年以上技術(shù)管理經(jīng)歷。特殊要求：對(duì)現(xiàn)代化物業(yè)如辦公樓、商場(chǎng)、公寓的裝修以及機(jī)械、

12、電力、鍋爐、管道和弱電等方面的專(zhuān)業(yè)知識(shí)有較全面的了解。2.3 工程師崗位職責(zé)直接上級(jí)：工程經(jīng)理直接下屬：各類(lèi)主管崗位職責(zé)：2.3.1 貫徹執(zhí)行工程經(jīng)理的指令，負(fù)責(zé)工程部的日常管理，對(duì)工程經(jīng)理負(fù)責(zé)。2.3.2 主持部門(mén)工作例會(huì)，檢查班組工作日志，確保工作正常運(yùn)轉(zhuǎn)，并盡力節(jié)約能源。2.3.3 全權(quán)調(diào)配工程部的技工和設(shè)備，界定各班組工作范圍及職責(zé)，為業(yè)戶及各部門(mén)提供良好的效勞場(chǎng)所和條件。2.3.4 安排日常的維修保養(yǎng)工作，并監(jiān)視檢查其實(shí)施結(jié)果。2.3.5 審定班組工作方案，檢查方案執(zhí)行情況，制定本部門(mén)的年度工作方案及月度實(shí)施方案，報(bào)總工程經(jīng)理審批后執(zhí)行。2.3.6 負(fù)責(zé)制定部門(mén)制度、操作規(guī)程和要求，

13、并督導(dǎo)下屬執(zhí)行。2.3.7 培訓(xùn)下屬員工，定期對(duì)下屬進(jìn)展績(jī)效評(píng)估，并按規(guī)定進(jìn)展獎(jiǎng)懲。2.3.8 根據(jù)實(shí)際要求與運(yùn)行情況比擬，結(jié)合科技開(kāi)展?fàn)顩r，征詢(xún)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，不斷改良原設(shè)計(jì)，大力支持下屬進(jìn)展技術(shù)改造，使設(shè)備性能日臻完善。2.3.9 確保物業(yè)所有樓宇設(shè)備，依照政府的規(guī)定和法例要求，承受定期之檢查、測(cè)試和保養(yǎng)。2.3.10 為每年工程開(kāi)支和能源費(fèi)作出預(yù)算案，并提交工程經(jīng)理審批。素質(zhì)要求：根本素質(zhì)：具備相當(dāng)豐富的工程管理專(zhuān)業(yè)知識(shí)，責(zé)任心強(qiáng)，善于溝通，并能協(xié)調(diào)各部門(mén)的相互關(guān)系，具有相當(dāng)?shù)慕M織管理能力。自然條件：30歲以上，身體安康。文化程度：工程技術(shù)專(zhuān)業(yè)大專(zhuān)以上或同等學(xué)歷，受過(guò)樓宇工程技術(shù)管理的專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)

14、。具有高級(jí)工程師技術(shù)職稱(chēng)或同等職稱(chēng)。工作經(jīng)歷： 在高檔大型物業(yè)或四星級(jí)以上酒店中擔(dān)任過(guò)工程工程師3年以上或副總工程師5年以上；具有7年以上技術(shù)管理經(jīng)歷。特殊要求：對(duì)現(xiàn)代化物業(yè)如辦公樓、商場(chǎng)、公寓的裝修以及機(jī)械、電力、鍋爐、管道和弱電等方面的專(zhuān)業(yè)知識(shí)有較全面的了解。2.4 工程部文員的崗位職責(zé)直接上級(jí)：工程經(jīng)理直接下屬：無(wú)崗位職責(zé)：2.4.1 在工程經(jīng)理的指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)工程部辦公室的有關(guān)事務(wù)性工作的接待及來(lái)訪人員。2.4.2 幫助工程經(jīng)理整理、打印各類(lèi)報(bào)告、文件資料及技術(shù)資料等。2.4.3 提醒工程經(jīng)理按時(shí)參加方案中的各種會(huì)議。2.4.4 填報(bào)有關(guān)報(bào)表，經(jīng)工程經(jīng)理簽字后上報(bào)物業(yè)經(jīng)理。2.4.5 負(fù)

15、責(zé)工作部?jī)?nèi)部的文件、資料、通知的傳閱和回收。2.4.6 負(fù)責(zé)工作部人員的考勤(出勤、年假、加班等)、福利(工資、獎(jiǎng)金、加班費(fèi))、勞保用品的申報(bào)、領(lǐng)取和發(fā)放。2.4.7 負(fù)責(zé)現(xiàn)金報(bào)銷(xiāo)和支票的辦理。2.4.8 接聽(tīng) 、記錄留言，做好 及郵件的記錄和傳遞。2.4.9 參加工作部例會(huì)，做好會(huì)議記錄并整理下發(fā)。2.4.10 負(fù)責(zé)技術(shù)檔案的整理存檔。素質(zhì)要求：根本素質(zhì)：辦事嚴(yán)謹(jǐn)、講究效率、保守秘密。文化程度：中專(zhuān)以上或同等學(xué)歷。工作經(jīng)歷：在物業(yè)管理或物業(yè)設(shè)備維修工作2年以上，具有工程技術(shù)方面的一般知識(shí)，了解工程部在物業(yè)管理中的地位和作用，能夠處理辦公室日常業(yè)務(wù)及設(shè)備檔案的分類(lèi)和管理，能熟練使用電腦。2.5

16、 強(qiáng)電主管的崗位職責(zé)直接上級(jí)：工程師 直接下級(jí)：強(qiáng)電技工崗位職責(zé)：2.5.1 全面負(fù)責(zé)物業(yè)的變配電室的運(yùn)行和管理，以及電力系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、照明系統(tǒng)的運(yùn)行、維修和保養(yǎng)，確保電力系統(tǒng)的正常運(yùn)行，為物業(yè)經(jīng)營(yíng)提供動(dòng)力、照明、電能是強(qiáng)電主管的首要職責(zé)。2.5.2 檢查供電系統(tǒng)的運(yùn)行狀況、控制狀態(tài)，審閱運(yùn)行記錄，分析運(yùn)行數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)異常立即處理，并及時(shí)上報(bào)主管，同時(shí)提供節(jié)能運(yùn)行方案，交工程師審定后組織實(shí)施。2.5.3 認(rèn)真檢查所屬系統(tǒng)的巡視檢查記錄，分析故障現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，并向工程師報(bào)告。2.5.4 根據(jù)設(shè)備的要求和使用情況，按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，提出對(duì)電力設(shè)備系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)的方案，上報(bào)工程部審定，

17、并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。2.5.5 負(fù)責(zé)提供所屬設(shè)備系統(tǒng)備品備件采購(gòu)方案，并上報(bào)工程師批準(zhǔn)。2.5.6 要求值班人員每天詳盡記錄系統(tǒng)設(shè)備在運(yùn)行過(guò)程中的工作狀態(tài)。2.5.7 熟悉掌握所屬設(shè)備的性能，當(dāng)設(shè)備系統(tǒng)出現(xiàn)故障，要及時(shí)組織人力進(jìn)展搶修，以最短的時(shí)間恢復(fù)其使用功能。2.5.8 貫徹執(zhí)行公司和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，催促檢查下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行平安操作規(guī)程、運(yùn)行規(guī)程等，并起到模范帶頭作用。確保設(shè)備及人員不發(fā)生平安事故，保證所屬配電室、配電間、電梯機(jī)房及其設(shè)備的干凈整潔。2.5.9 做好下屬員工的技術(shù)培訓(xùn)和考核工作。2.5.10 培訓(xùn)下屬并催促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別事件立即

18、匯報(bào)。2.5.11 做好技術(shù)檔案的建立、管理，不得缺損，如有技術(shù)資料變更，應(yīng)及時(shí)整理歸檔。2.5.12 設(shè)備系統(tǒng)維修完畢后，必須認(rèn)真填寫(xiě)維修記錄、零配件更換記錄等，并歸入設(shè)備維修檔案存檔備查。重要設(shè)備更換零配件前必須獲得工程師批準(zhǔn)。2.5.13 做好與供電局、電梯維保承包商等外協(xié)單位的協(xié)作關(guān)系。2.5.14 組織電梯設(shè)備的年檢及外委維修保養(yǎng)工作。2.5.15 提交每周/每月電力系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)運(yùn)行報(bào)告，編寫(xiě)停電、停電梯的特別通告。2.5.16 管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。2.5.17 做好所屬人員的排班安排及考勤工作，并定期向工程師報(bào)告。素質(zhì)要求：根本素質(zhì)：具有認(rèn)真負(fù)

19、責(zé)、精益求精的工作精神和工作作風(fēng)。自然條件：身體安康，年齡25歲以上。文化程度：具有電氣大專(zhuān)以上學(xué)歷。工作經(jīng)歷：具有5年以上物業(yè)維修管理工作經(jīng)歷。特殊要求：持有有關(guān)部門(mén)領(lǐng)發(fā)的高/低壓配電上崗證。2.6 強(qiáng)電技工的崗位職責(zé)直接上級(jí)：強(qiáng)電主管直接下級(jí)：無(wú)崗位職責(zé)：2.6.1 嚴(yán)格遵守操作程序，做好防水、防火、防小動(dòng)物及防塵的措施，保證變電設(shè)備的正常運(yùn)行。2.6.2 認(rèn)真執(zhí)行巡視檢查制度，做好巡視記錄、運(yùn)行記錄和用電量統(tǒng)計(jì)記錄，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)采取措施并立即上報(bào)，防止隱患釀成大故障。2.6.3 按照主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容和要求對(duì)變配電設(shè)備進(jìn)展維修保養(yǎng)。2.6.4 嚴(yán)格執(zhí)行公司和工程部制定的各

20、項(xiàng)規(guī)章制度，確保人身和設(shè)備平安。確保配電系統(tǒng)的正常運(yùn)行。2.6.5 嚴(yán)格執(zhí)行工程部的值班制度和交接班制度，確保在崗時(shí)不出任何問(wèn)題。2.6.6 每班必須對(duì)配電室進(jìn)展清潔，使地面、窗臺(tái)、設(shè)備外表不留積塵。根據(jù)上級(jí)安排，定期進(jìn)展設(shè)備內(nèi)部清潔。2.6.7 堅(jiān)守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設(shè)備，并準(zhǔn)確記錄各種運(yùn)行數(shù)據(jù)，填好運(yùn)行表格上報(bào)。2.6.8 發(fā)生事故時(shí)，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，事故未排除時(shí)不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫(xiě)事故報(bào)告，交主管審閱。2.6.9 按要求開(kāi)閉設(shè)備，不得私自調(diào)整設(shè)備的運(yùn)行控制參數(shù)、狀態(tài)、運(yùn)行方式、設(shè)定值及管線走向。2.6.10 熟練掌握各類(lèi)電氣設(shè)備操作、

21、維修保養(yǎng)規(guī)程。2.6.11 服從主管的工作安排，保證按質(zhì)按量完成工作任務(wù)。2.6.12 按照主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容要求，對(duì)所屬系統(tǒng)進(jìn)展維修保養(yǎng)，并到達(dá)質(zhì)量要求。2.6.13 維修保養(yǎng)操作必須嚴(yán)格執(zhí)行電工工藝標(biāo)準(zhǔn)，各接點(diǎn)必須結(jié)實(shí)，絕緣及防水處理必須可靠。2.6.14 接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)主管，并盡快回到值班地點(diǎn)。素質(zhì)要求：根本素質(zhì)：具有認(rèn)真負(fù)責(zé)，踏實(shí)肯干的工作精神和作風(fēng)。自然條件：身體安康，年齡在22歲以上。文化程度：具有技校以上電氣專(zhuān)業(yè)學(xué)歷。工作經(jīng)歷：具有3年以上變電設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)行操作、維修保養(yǎng)的工作經(jīng)歷。特殊要求：持有有關(guān)部門(mén)領(lǐng)發(fā)的高/低壓配

22、電上崗證操作證。2.7 弱電主管的崗位職責(zé)直接上級(jí)：工程師直接下屬：弱電技工崗位職責(zé)：2.7.1 負(fù)責(zé)電視系統(tǒng)、音響系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)等所有弱電系統(tǒng)及其各種設(shè)備的維修保養(yǎng)，確保其正常運(yùn)行。檢查各弱電系統(tǒng)的運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)異常立即處理。2.7.2 編排電視、音響節(jié)目表，經(jīng)物業(yè)經(jīng)理審批后播放，不得隨意更改播放內(nèi)容和時(shí)間。2.7.3 負(fù)責(zé)物業(yè)重大活動(dòng)的攝像、音響工作，并分類(lèi)歸檔保存。2.7.4 提出設(shè)備系統(tǒng)維修保養(yǎng)方案和備品備件購(gòu)置方案，定期上報(bào)工程師審定，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。2.7.5 熟悉和掌握所有設(shè)備的性能，當(dāng)設(shè)備系統(tǒng)出現(xiàn)故障時(shí)，要及時(shí)組織人力進(jìn)展維修或聯(lián)系外包

23、商修理，以最短的時(shí)間恢復(fù)其正常運(yùn)行。2.7.6 貫徹執(zhí)行公司和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，催促檢查下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行平安操作規(guī)程、運(yùn)行規(guī)程等，并起到模范帶頭作用。保證弱電機(jī)房的干凈整潔。2.7.7 做好下屬員工的技術(shù)培訓(xùn)和考核工作。2.7.8 培訓(xùn)下屬并催促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別事件立即匯報(bào)。2.7.9 做好技術(shù)檔案的建立、管理，不得缺損，如有技術(shù)資料變更，應(yīng)及時(shí)整理歸檔。2.7.10 設(shè)備系統(tǒng)維修完畢后，必須認(rèn)真填寫(xiě)維修記錄、零配件更換記錄等，并歸入設(shè)備維修檔案存檔備查。重要設(shè)備更換零配件前必須獲得工程師批準(zhǔn)。2.7.11 組織所屬設(shè)備系統(tǒng)的年檢及外委維修保養(yǎng)工作

24、。2.7.12 提交每周/每月弱電系統(tǒng)運(yùn)行報(bào)告，編寫(xiě)停頓系統(tǒng)運(yùn)行的特別通告。2.7.13 管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。2.7.14 做好所屬人員的排班安排及考勤工作，并定期向工程師報(bào)告。素質(zhì)要求：根本素質(zhì)：工作快捷，反映靈敏。善于溝通協(xié)調(diào)各部門(mén)的相互關(guān)系。自然條件：身體安康，情緒穩(wěn)定，年齡22歲以上。文化程度：工程技術(shù)專(zhuān)業(yè)大專(zhuān)以上畢業(yè)或同等學(xué)歷。工作經(jīng)歷：5年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)歷，掌握所管系統(tǒng)設(shè)備性能、配置，具有工程部基層管理、人員調(diào)配和設(shè)備維修的組織能力，專(zhuān)項(xiàng)設(shè)備故障處理能力。2.8弱電技工的崗位職責(zé)直接上級(jí)：弱電主管直接下級(jí)：無(wú)崗位職責(zé)：2.8.1 負(fù)責(zé)樓宇

25、自控系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、電視系統(tǒng)、電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等所有弱電系統(tǒng)及設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)和保養(yǎng)，確保所有弱電系統(tǒng)24小時(shí)正常運(yùn)行。2.8.2 按照主管的指示和維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，執(zhí)行保養(yǎng)方案。2.8.3 熟悉系統(tǒng)的工作原理、線路連接，設(shè)備出現(xiàn)故障時(shí)，及時(shí)進(jìn)展搶修，以最短的時(shí)間恢復(fù)正常運(yùn)行。2.8.4 堅(jiān)守崗位，每天對(duì)所屬系統(tǒng)進(jìn)展巡視檢查，并準(zhǔn)確記錄各種運(yùn)行數(shù)據(jù)和巡檢記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即上報(bào)主管并及時(shí)處理。2.8.5 接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)主管，并盡快回到值班地點(diǎn)。2.8.6 按要求開(kāi)閉設(shè)備，不私自調(diào)整設(shè)備的運(yùn)行控制參數(shù)、狀態(tài)、運(yùn)行方式、設(shè)定值及管線走向。2.8.7 管

26、理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。2.8.8 嚴(yán)格執(zhí)行公司和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，確保人身和設(shè)備設(shè)施的平安。2.8.9 服從主管的工作安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容，對(duì)所屬弱電系統(tǒng)進(jìn)展維修保養(yǎng)，保質(zhì)保量的完成工作任務(wù)。2.8.10 發(fā)生事故時(shí)，應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，事故未排除時(shí)不交班，應(yīng)協(xié)力排除故障，完成后填寫(xiě)事故報(bào)告，交主管審閱。2.8.11 接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)主管，并盡快回到值班地點(diǎn)。2.8.12 管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。2.8.13 熟練掌握各類(lèi)電氣設(shè)備操作、維修保養(yǎng)規(guī)程。2.

27、8.14 服從主管的工作安排，保證按質(zhì)按量完成工作任務(wù)。2.8.15 按照主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容要求，對(duì)所屬系統(tǒng)進(jìn)展維修保養(yǎng)，并到達(dá)質(zhì)量要求。2.8.16 維修保養(yǎng)操作必須嚴(yán)格執(zhí)行電工工藝標(biāo)準(zhǔn)，各接點(diǎn)必須結(jié)實(shí)，絕緣及防水處理必須可靠。2.8.17 接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)主管，并盡快回到值班地點(diǎn)。2.8.18 按要求開(kāi)閉設(shè)備，不得私自調(diào)整設(shè)備，改變線路走向。素質(zhì)要求：根本素質(zhì)：工作踏實(shí)肯干。具有團(tuán)結(jié)協(xié)作精神。自然條件：身體安康，年齡在22歲以上。文化程度：具有技校以上學(xué)歷。工作經(jīng)歷：具有2年以上物業(yè)弱電系統(tǒng)和設(shè)備維修工作經(jīng)歷。2.9綜合維修主管的

28、崗位職責(zé)直接上級(jí)：工程師直接下級(jí)：綜合維修技工崗位職責(zé)：2.9.1 保證所有公共區(qū)域、客戶單元、辦公區(qū)域、衛(wèi)生間、茶水間等全部裝飾裝修、陳設(shè)、家具設(shè)施的完好無(wú)損，包括天花、內(nèi)外墻面、地面、門(mén)窗、玻璃，以及所有附屬配件；同時(shí)負(fù)責(zé)為客戶單元內(nèi)提供24小時(shí)全面維修效勞，并協(xié)助所有區(qū)域的夜間緊急維修。按照維修檢修制度的規(guī)定，提出對(duì)裝飾裝修、陳設(shè)家具、設(shè)施構(gòu)造等進(jìn)展維修保養(yǎng)的方案安排，每月按時(shí)上報(bào)工程部審定，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。2.9.2 負(fù)責(zé)安排所屬設(shè)施的巡視檢查工作，并認(rèn)真檢查巡視檢查記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，并向工程師報(bào)告。2.9.3 負(fù)責(zé)提供所屬設(shè)施備品備件采購(gòu)方案，并上報(bào)工程師批準(zhǔn)。2.9.4 嚴(yán)格

29、執(zhí)行物業(yè)管理中心和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度、操作規(guī)程、運(yùn)行規(guī)程等，并起到模范帶頭作用。催促檢查下屬技工嚴(yán)格執(zhí)行平安操作規(guī)程，確保設(shè)備及人員不發(fā)生平安事故。2.9.5 裝飾陳設(shè)家具、設(shè)施構(gòu)造出現(xiàn)損壞，要及時(shí)組織人力進(jìn)展搶修，以最短的時(shí)間完成修復(fù)。2.9.6 培訓(xùn)下屬并催促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別事件立即匯報(bào)。2.9.7 所屬設(shè)施維修完畢后，必須認(rèn)真填寫(xiě)維修記錄、零配件更換記錄等，并歸入設(shè)備維修檔案存檔備查。重要設(shè)備更換零配件前必須獲得工程師批準(zhǔn)。2.9.8 管理并使用好所屬設(shè)備系統(tǒng)的技術(shù)資料、技術(shù)檔案、圖紙等，不得缺損。如有技術(shù)資料變更，應(yīng)及時(shí)整理歸檔。2.9.9

30、管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。2.9.10 做好所屬人員的排班安排及考勤工作，并定期向工程師報(bào)告。素質(zhì)要求：根本素質(zhì)：工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，腳踏實(shí)地，一絲不茍，有較強(qiáng)的督導(dǎo)能力。自然條件：身體安康，年齡在25歲以上。文化程度：具有中等裝修技術(shù)專(zhuān)業(yè)以上學(xué)歷。工作經(jīng)歷：具有5年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)歷，5年以上土建裝修的技術(shù)管理工作經(jīng)歷。2.10 綜合維修技工的崗位職責(zé)直接上級(jí)：綜合維修主管直接下級(jí)：無(wú)崗位職責(zé)：2.10.1 服從主管的工作安排，保質(zhì)保量的完成工作任務(wù)。2.10.2 按照主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容，對(duì)所屬設(shè)施進(jìn)展維修保養(yǎng)，并到達(dá)質(zhì)量要求。2.10.3 嚴(yán)格

31、執(zhí)行公司和工程部制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，確保人身和設(shè)備平安。2.10.4 發(fā)生緊急事故時(shí)，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，事故未排除時(shí)不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后協(xié)助主管填寫(xiě)事故報(bào)告，交主管審閱。2.10.5 接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)主管，并盡快回到值班地點(diǎn)待命。素質(zhì)要求：根本素質(zhì)：工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，聰明靈活，耐心仔細(xì)，精益求精。自然條件：身體安康，年齡在25歲以上。文化程度：具有技校以上學(xué)歷，具有相關(guān)專(zhuān)業(yè)證書(shū)工作經(jīng)歷：具有3年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)歷，具有電氣、管道、空調(diào)、焊接、鉗工、土木、油漆等綜合維修能力。3.0 政策與程序3.1 報(bào)告

32、制度3.1.1 書(shū)面/口頭報(bào)告制度a. 各系統(tǒng)操作運(yùn)行人員在以下情況下須在運(yùn)行記錄或值班記錄中書(shū)面報(bào)告上級(jí)主管：= 所轄設(shè)備非正常操作的開(kāi)停及開(kāi)停時(shí)間。= 所轄設(shè)備除正常操作外的調(diào)整。= 所轄設(shè)備發(fā)生故障或停臺(tái)檢修。= 零部件更新、代換、或加工修理。= 運(yùn)行人員因公離崗，須報(bào)告離崗時(shí)間及去向。= 運(yùn)行人員請(qǐng)假、換班、加班、倒休等。b. 各系統(tǒng)維修人員在以下情況下須以書(shū)面形式報(bào)告上級(jí)主管：= 執(zhí)行維修保養(yǎng)方案時(shí)，發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在重大故障隱患。= 重要零部件的更換、代替或加工修理。= 系統(tǒng)巡檢時(shí)發(fā)現(xiàn)的隱患或故障，必須在巡檢記錄之備注欄中加以說(shuō)明。= 維修人員請(qǐng)假、加班、倒休等。c. 各主管在以下情況下

33、必須書(shū)面報(bào)告工程師：= 重點(diǎn)設(shè)備除正常操作外的調(diào)整。= 變更運(yùn)行方式。= 主要設(shè)備發(fā)生故障或停臺(tái)檢修。= 系統(tǒng)故障或正常檢修。= 零部件更新、改造、或加工修理。= 領(lǐng)用工具、備件、材料、文具及勞保用品。= 所屬人員的加班、換班、倒休、病假、事假等。= 須與外班組或外部門(mén)、外單位聯(lián)系。d. 工程師在以下情況下必須以書(shū)面形式報(bào)告工程經(jīng)理：= 重點(diǎn)設(shè)備發(fā)生故障或停臺(tái)檢修。= 因正常檢修必須停頓系統(tǒng)正常運(yùn)行而影響客戶使用。= 應(yīng)急搶修及正常檢修后的維修總結(jié)。= 系統(tǒng)運(yùn)行方式改變。= 影響本物業(yè)運(yùn)行如停電、停水、?？照{(diào)、停 等之任何施工及檢修。= 設(shè)備零部件的更新、代換或加工維修。= 系統(tǒng)及設(shè)備的技術(shù)改

34、造、移位安裝、增改工程及外部施工。= 人員調(diào)度及班組重大組織構(gòu)造調(diào)整。= 所屬人員請(qǐng)假、換班、倒休、加班等。= 對(duì)外部門(mén)、外單位聯(lián)系、協(xié)調(diào)。= 領(lǐng)用工具、備件、材料、文具及勞保用品等。= 維修保養(yǎng)方案及工作方案的變更或調(diào)整。= 每周工作小結(jié)及月度工作報(bào)告。e. 除以上各項(xiàng)外，所有有關(guān)工作事項(xiàng)必須口頭匯報(bào)上級(jí)人員。遇有緊急事件發(fā)生或發(fā)現(xiàn)重大故障及隱患，可以越級(jí)匯報(bào)。3.1.2周報(bào)告、月報(bào)告、年報(bào)告制度:a. 工程部各主管必須每周向工程師提交周報(bào)告，工程師必須向工程部經(jīng)理提 交周報(bào)告，周報(bào)告必須按?工程部周工作報(bào)告?格式填寫(xiě)，字跡工整，簡(jiǎn)明準(zhǔn)確，內(nèi)容詳實(shí)。b. 工程部月度工作報(bào)告由工程部各主管負(fù)責(zé)

35、編寫(xiě)；工程師負(fù)責(zé)編寫(xiě)月度工作報(bào)告，提交工程部經(jīng)理。c. 所有月度工作報(bào)告均應(yīng)填寫(xiě)?工程部月工作量匯總報(bào)表?。d. 工程部年度工作報(bào)告由工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)編寫(xiě)。e. 周報(bào)告的主要內(nèi)容:l 本周方案維修工作完成情況，工作進(jìn)度，未完成工作工程及未完成原因，預(yù)計(jì)完成時(shí)間等。l 本周?維修單?完成情況，接單數(shù)量、完成數(shù)量、完成質(zhì)量、未完成數(shù)量和工程、未完成原因、預(yù)計(jì)完成時(shí)間、本周反單率等等。l 下周工作方案，方案工作工程、方案完成時(shí)間、執(zhí)行人等。f. 月報(bào)告的主要內(nèi)容:l 人員變動(dòng)情況l 本系統(tǒng)各設(shè)備的運(yùn)行情況。l 本月?維修單?的數(shù)量、故障原因、維修結(jié)果及完成率。l 零配件的更換及使用情況。l 操作規(guī)程是

36、否存在改善意見(jiàn)。l 維修方案完成情況，如有未完成事項(xiàng)，必須寫(xiě)明未完成原因。l 人員工作的效勞態(tài)度、勞動(dòng)紀(jì)律、工作標(biāo)準(zhǔn)及積極性等。l 能源的使用情況。l 特別事故。l 是否有明顯須改良的工程事項(xiàng)。l 整體意見(jiàn)。g. 年報(bào)告應(yīng)包含的內(nèi)容：l 在整體上對(duì)一年來(lái)物業(yè)的設(shè)備/系統(tǒng)功能進(jìn)展評(píng)估，評(píng)價(jià)其操作性、有效性。l 制定下一年度的工作目標(biāo)。目標(biāo)應(yīng)詳細(xì)具體且經(jīng)過(guò)努力確實(shí)能夠到達(dá)。l 設(shè)備運(yùn)行方案之改良意見(jiàn)。l 設(shè)備功能的加強(qiáng)、設(shè)備運(yùn)行的穩(wěn)定性、可靠性的提升方法。l 重大維修保養(yǎng)、改造工程的進(jìn)展及維修保養(yǎng)方案。l 環(huán)保節(jié)能管理方案。l 人員管理、效勞態(tài)度、效勞標(biāo)準(zhǔn)方面的改良。3.2 機(jī)房管理規(guī)定3.2.1

37、機(jī)房管理制度a. 凡24小時(shí)值班機(jī)房，除值班人員掌握一套機(jī)房鑰匙外，其余鑰匙交工程部統(tǒng)一保管。b. 任何人不得私自配制鑰匙。c. 凡非24小時(shí)值班機(jī)房，值班完成后將鑰匙交24小時(shí)值班機(jī)房保管，以備發(fā)生緊急情況后，能翻開(kāi)機(jī)房門(mén)。d. 無(wú)關(guān)人員不得借用機(jī)房鑰匙。e. 遺失鑰匙須立即報(bào)告。f. 無(wú)人值班機(jī)房借用鑰匙需登記。3.2.2防火及消防平安管理制度a. 在中央保安監(jiān)控室，應(yīng)具備以下資料及鎖匙：l 一套完整準(zhǔn)確地記錄物業(yè)火災(zāi)預(yù)報(bào)系統(tǒng)及干濕滅火裝置位置圖及消防系統(tǒng)圖，包括：煙感/溫感探測(cè)器和主控屏位置，手提滅火器和滅火毯位置，消防栓箱破玻璃按鈕和警鈴位置，消防栓和噴淋系統(tǒng)外接消防接合器位置、噴淋泵

38、和消防泵位置等。l 一套清楚及準(zhǔn)確的建筑平面圖，圖內(nèi)明確表示各防火卷閘、隔火墻、危險(xiǎn)倉(cāng)庫(kù)、防煙門(mén)、走火梯及太平門(mén)等。l 一套各種消防設(shè)備之備件清單。l 一套完整之排煙通風(fēng)圖。l 一套完整的天然氣管道分布圖及閥門(mén)位置圖。l 緊急情況時(shí)聯(lián)絡(luò)人的 、手機(jī)號(hào)碼等聯(lián)系表。l 所有公共通道門(mén)鑰匙。b. 所有吸煙人員必須在指定地點(diǎn)吸煙，煙灰、煙蒂要丟進(jìn)煙缸。c. 維修工作中需要使用易燃材料時(shí)，應(yīng)特別小心。各班組不得存放易燃油料1公斤以上。d. 不得隨意挪動(dòng)消防設(shè)施，發(fā)現(xiàn)消防設(shè)施損壞或泄露應(yīng)及時(shí)報(bào)告。e. 當(dāng)發(fā)生火災(zāi)警報(bào)，各人員一定要認(rèn)真處理，直到確定火警熄滅或確認(rèn)是誤報(bào)為止。各員工遇事時(shí)請(qǐng)保持冷靜，行動(dòng)時(shí)不

39、要過(guò)于急躁。f. 任何人員如發(fā)現(xiàn)火災(zāi)，應(yīng)先用對(duì)講機(jī)或 報(bào)揭發(fā)生火警的位置和本人的動(dòng)向。g. 各工程人員在巡查時(shí)，嗅到異味或疑心煤氣/石油氣泄漏時(shí)，不得在現(xiàn)場(chǎng)使用對(duì)講機(jī)、 或開(kāi)關(guān)等任何電器，防止發(fā)生爆炸。到達(dá)平安地帶后，立即向上級(jí)或消防控制中心匯報(bào)。h. 任何租戶的二次裝修和工程部外委施工必須遵循?施工平安防火管理制度?。i. 如發(fā)生火災(zāi)，工程部的首要任務(wù)是保證消防水泵，正壓風(fēng)機(jī)，排煙風(fēng)機(jī)正常運(yùn)行，保證供水供電，并及時(shí)通知保安滅火。j. 發(fā)生火災(zāi)時(shí)，工程部應(yīng)做好以下工作：l 工程經(jīng)理前往消防控制室協(xié)調(diào)救火工作。l 迅速?gòu)南缊?bào)警系統(tǒng)主屏找出火警的樓層和警報(bào)之種類(lèi)。l 通知工程師有關(guān)情況。l 通知

40、所有當(dāng)值員工，尤其是身處地庫(kù)及機(jī)房之員工。l 當(dāng)消防員到場(chǎng)，立刻配合保安/管理員向他們報(bào)告所知情況。l 其他當(dāng)值工程人員留守崗位候命戒備。l 工程師應(yīng)做好：立即通知大廈空調(diào)機(jī)房和配電室發(fā)生火警警報(bào)，關(guān)閉空調(diào)機(jī)組。 確保各消防系統(tǒng)運(yùn)作正常。向消防指揮員提供技術(shù)意見(jiàn)。通知與消防操作無(wú)關(guān)的工程人員在工程部或本崗位候命。根據(jù)情況改變以下設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)：ê開(kāi)啟適當(dāng)位置的排煙系統(tǒng)。ê空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)：在正常情況下，應(yīng)將發(fā)生火災(zāi)之樓層、其上兩層和下一層之空調(diào)和送風(fēng)系統(tǒng)關(guān)閉，以防止?jié)鉄熉印?#234;根據(jù)消防控制室的指揮，停頓客用電梯和扶手電梯。ê根據(jù)消防控制室的指揮，開(kāi)啟或停頓消

41、防系統(tǒng)水泵運(yùn)行。ê根據(jù)消防控制室的指揮，關(guān)閉正常照明，保證應(yīng)急照明。l 在空調(diào)機(jī)房之員工應(yīng)：立刻觀察全機(jī)房范圍，確定警報(bào)是否源自空調(diào)機(jī)房。如火災(zāi)在機(jī)房?jī)?nèi)，不要冒險(xiǎn)；在可能情況下，關(guān)閉空調(diào)機(jī)組，用現(xiàn)有滅火器將火撲滅。如不能把火撲滅，應(yīng)立刻離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)。l 當(dāng)值工程人員發(fā)現(xiàn)所屬區(qū)域發(fā)生火情時(shí)應(yīng)：立刻上報(bào)，不要單獨(dú)冒險(xiǎn)。在可能情況下，用手提滅火器嘗試把火撲滅。如覺(jué)察火勢(shì)蔓延，應(yīng)盡快離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)。與工程部保持聯(lián)絡(luò)及依照上級(jí)之指示行動(dòng)。3.2.3值班及交接班制度：a. 值班人員應(yīng)按規(guī)定時(shí)間提前10分鐘到達(dá)工作崗位，進(jìn)展交接班前工作檢查，如接班人未到，當(dāng)班人員應(yīng)堅(jiān)守崗位。b. 交班：l 第一交設(shè)備，即設(shè)

42、備運(yùn)行狀況及發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，并做好清潔與保養(yǎng)；l 第二交使用工具；l 第三交場(chǎng)地，交班前需進(jìn)展清洗工作；l 第四交運(yùn)行記錄、值班記錄和巡視檢查記錄。c. 接班：l 必須查看當(dāng)天告示牌或值班記錄內(nèi)是否有特別任務(wù)及安排，核對(duì)設(shè)備狀況，必要時(shí)進(jìn)展空車(chē)試運(yùn)轉(zhuǎn)；l 對(duì)由于不清楚，隱患未查出而造成事故，由接班人員負(fù)責(zé)；l 如發(fā)現(xiàn)交班者未按交班要求交班，接班者有權(quán)拒絕接班，并報(bào)告工程主管或工程師處理。d. 接班人員接班時(shí)必須檢查以下工作：l 查看上一班運(yùn)行記錄是否真實(shí)可靠，聽(tīng)取上一班值班人員運(yùn)行情況介紹，交接設(shè)備運(yùn)行記錄表。l 查看上一班巡檢記錄表，聽(tīng)取上一班值班人員巡檢情況介紹，交接系統(tǒng)設(shè)備巡檢記錄表。l 檢

43、查所轄設(shè)備之運(yùn)行情況是否良好，是否與運(yùn)行記錄、巡檢記錄相符，如有不符，應(yīng)記入備注欄，并應(yīng)要求上一班值班人員簽字。l 檢查儀表及公用工具是否有缺、損，是否清潔，并按原位整齊擺放，如有問(wèn)題應(yīng)要求上一班值班人員進(jìn)展整理，如有喪失，應(yīng)記入值班記錄備注欄，并由上一班人員簽字。l 查看值班記錄中是否有主管及工程師發(fā)布之特別任務(wù)或安排，并在值班記錄上簽字。e. 在以下情況時(shí)不得交班：l 接班人員未到崗時(shí)，應(yīng)通知上級(jí)主管或工程師，須在上級(jí)安排之接班人員到崗前方可進(jìn)展交接班。l 接班人員有醉酒現(xiàn)象或其他原因造成精神狀態(tài)不良時(shí)，應(yīng)通知上級(jí)主管或工程師，須在上級(jí)安排之接班人員到崗前方可進(jìn)展交接班。l 所轄設(shè)備有故障

44、，影響系統(tǒng)正常運(yùn)行時(shí)，交班人員須加班與接班人員共同排除故障后，方可進(jìn)展交接班，此時(shí)，接班人員必須協(xié)助交班人員排除故障。 l 交接班人員對(duì)所轄值班范圍之清潔衛(wèi)生未做清理時(shí)，接班人員應(yīng)要求交班人員做好清潔工作后，方可進(jìn)展交接班。f. 當(dāng)發(fā)生事故正在處理時(shí)，制止交接班，接班人員應(yīng)配合當(dāng)班人員工作，待事故處理完畢前方可進(jìn)展交接班。g. 必須認(rèn)真填寫(xiě)值班記錄，雙方認(rèn)可后，共同在記錄上簽字。h. 值班人員必須有高度的責(zé)任心，須堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗、串崗。i. 值班人員隨時(shí)對(duì)設(shè)備、管線進(jìn)展巡視檢修，提高設(shè)備完好率。j. 每班必須按規(guī)定時(shí)間及范圍巡檢所轄設(shè)備，做到腿勤、眼尖、耳靈、手快、腦活，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理

45、設(shè)備隱患。k. 值班人員每天要認(rèn)真填寫(xiě)運(yùn)行記錄、值班記錄、巡視檢查表及其他相關(guān)表格。l. 當(dāng)工作需要離開(kāi)崗位時(shí)，須向主管請(qǐng)示并告知去向，完畢后立即回到值班室，值班人員用餐時(shí)，必須輪換進(jìn)展，在早、午、晚和夜餐時(shí)間所有運(yùn)行機(jī)房應(yīng)有人值班。m. 值班 為工作 ，不得談?wù)撆c工作無(wú)關(guān)的話題，談?wù)摴ぷ魇乱艘?jiǎn)明扼要，不得打私人 。上班時(shí)間內(nèi)不得喝酒、打牌、做與工作無(wú)關(guān)的一切活動(dòng)。n. 須按方案及工程師之安排做好設(shè)備日常保養(yǎng)和維修。如有較大故障，值班人員無(wú)力處理時(shí)，應(yīng)立即報(bào)告上級(jí)主管或工程師。o. 當(dāng)發(fā)生重大意外事故時(shí)如火災(zāi)等，要冷靜處理，及時(shí)向主管和內(nèi)勤部匯報(bào)。在保證人身平安的前提下，盡力控制事態(tài)開(kāi)展，爭(zhēng)

46、取把事故消滅在萌芽狀態(tài)。p. 值班人員須做好本崗的環(huán)境衛(wèi)生，清潔地面、窗臺(tái)、門(mén)窗、設(shè)備外表等所有產(chǎn)生積塵之處，隨時(shí)保持值班范圍內(nèi)之清潔衛(wèi)生。q. 值班室內(nèi)嚴(yán)禁吸煙。3.2.4機(jī)房平安防火管理規(guī)定：a. 嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，密切監(jiān)視設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)，定期檢查維修設(shè)備。b. 配電室值班人員應(yīng)認(rèn)真監(jiān)護(hù)電壓負(fù)荷的變化情況；定期清掃變壓器、開(kāi)關(guān)柜等，防止灰塵造成短路。c. 堅(jiān)持執(zhí)行倒閘操作規(guī)程，必須一人操作一人監(jiān)護(hù)。d. 嚴(yán)禁約時(shí)送電、停電，嚴(yán)禁非電氣管理人員下達(dá)停送電指令，嚴(yán)禁違章維修電氣設(shè)備。e. 每年在雨季之前要對(duì)避雷器進(jìn)展檢查；逢重大節(jié)假日或重大活動(dòng)之前要全面檢修線路和設(shè)備。f. 操作間內(nèi)嚴(yán)禁拉設(shè)臨時(shí)電源

47、線。g. 電機(jī)電閘等設(shè)備必須保持枯燥、清潔，各種機(jī)器設(shè)備和電機(jī)附近不準(zhǔn)堆放可燃易爆物。h. 碎料、刨花、鋸末等易燃物要隨時(shí)清掃，制止在機(jī)房?jī)?nèi)存放。i. 機(jī)房?jī)?nèi)不得過(guò)量存放木料、油漆、松香水、油料等易燃材料，不得存放其他易燃易爆物品。j. 各崗位要熟悉各種消防器材性能、使用方法及器材擺放位置，發(fā)現(xiàn)火情應(yīng)根據(jù)情況采取滅火措施，及時(shí)報(bào)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及內(nèi)勤部，并保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)助查清起火原因。k. 保護(hù)消防器材，保持滅火器清潔，制止隨意挪動(dòng)、遮擋消防器材。l. 凡違反本規(guī)定者，按物業(yè)管理中心消防管理規(guī)章有關(guān)規(guī)定處理。3.2.5水泵房、水箱間管理規(guī)定：a. 水泵房是提供業(yè)主或使用人生活用水、消防用水的關(guān)鍵部位。

48、為管理好水泵房，工程部必須嚴(yán)格執(zhí)行本管理制度。b. 水泵房及地下水池、消防系統(tǒng)的全部機(jī)電設(shè)備必須定期保養(yǎng)、維修、清潔，定時(shí)進(jìn)展巡回檢查，了解設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)故障隱患和消防隱患并及時(shí)處理，認(rèn)真做好記錄，c. 難以解決的問(wèn)題書(shū)面報(bào)告上級(jí)主管，爭(zhēng)取早日解決。d. 無(wú)關(guān)人員不得進(jìn)入水泵房。e. 消防泵、生活泵、穩(wěn)壓泵、污水泵的選擇手動(dòng)位置與自動(dòng)位置，操作標(biāo)志都應(yīng)簡(jiǎn)單明確。f. 保證生活供水泵的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，定期檢查泵的運(yùn)轉(zhuǎn)情況，主接觸器觸點(diǎn)應(yīng)定期檢查擦洗。g. 消防泵每月運(yùn)轉(zhuǎn)一次10分鐘以上，以保持正常運(yùn)轉(zhuǎn)，每半年進(jìn)展一次“自動(dòng)、手動(dòng)操作檢查，每年進(jìn)展一次全面檢查。h. 正常情況下，水泵房衛(wèi)生每周

49、清掃一次，管道每半月清潔一次。i. 所有水箱、水池必須定期清潔、消毒，并定期進(jìn)展衛(wèi)生檢疫，取得衛(wèi)生檢疫合格證書(shū)。j. 機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)遵守平安防火制度，注意消防平安。3.2.6配電室管理規(guī)定：a. 配電室全部機(jī)電設(shè)備，由專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員負(fù)責(zé)管理和值班。送、停電由值班人員負(fù)責(zé)完成，無(wú)關(guān)人員制止入內(nèi)。b. 建立運(yùn)行記錄，每班巡查一次，每月細(xì)查一次，半年大檢修一次。查出問(wèn)題及時(shí)處理，并做好記錄。不能解決的問(wèn)題及時(shí)上報(bào)主管。每班巡視內(nèi)容：記錄電壓、電流、溫度、電表數(shù)；檢查屏上指示燈、電氣運(yùn)行聲音是否正常；室內(nèi)有否異味。c. 室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，室內(nèi)溫度控制在40度以下。d. 供電回路操作開(kāi)關(guān)的標(biāo)志要顯著，停電拉閘

50、、檢修停電要掛標(biāo)志牌，非有關(guān)人員嚴(yán)禁動(dòng)手操作。e. 應(yīng)嚴(yán)格保持各開(kāi)關(guān)狀態(tài)與模擬盤(pán)相一致，不能隨意更改設(shè)備和線路的運(yùn)行方式及各種開(kāi)關(guān)的整定值。f. 嚴(yán)格遵守交接班制度和平安、防火、清潔衛(wèi)生等制度。g. 嚴(yán)格履行崗位職責(zé)，遵守電業(yè)系統(tǒng)有關(guān)變配電的各項(xiàng)規(guī)程。h. 嚴(yán)格執(zhí)行各種設(shè)備的平安操作規(guī)程。i. 在惡劣的氣候環(huán)境下，要加強(qiáng)對(duì)設(shè)備的特巡，當(dāng)發(fā)生事故時(shí)應(yīng)保持冷靜，按操作規(guī)程及時(shí)排除故障，并及時(shí)作好記錄。j. 操作及檢修時(shí)必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。3.2.7機(jī)房鑰匙管理制度:a. 凡24小時(shí)值班機(jī)房，除值班人員掌握一套機(jī)房鑰匙外，其余鑰匙交工程部統(tǒng)一保管。b. 任何人不得私自配制

51、鑰匙。c. 凡非24小時(shí)值班機(jī)房，值班完成后將鑰匙交24小時(shí)值班機(jī)房保管，以備發(fā)生緊急情況后，能翻開(kāi)機(jī)房門(mén)。d. 無(wú)關(guān)人員不得借用機(jī)房鑰匙。e. 遺失鑰匙須立即報(bào)告。f. 無(wú)人值班機(jī)房借用鑰匙需登記。3.2.8機(jī)電設(shè)備房出入管理制度:a. 工程部機(jī)電設(shè)備房包括范圍：l 上下壓配電室l 各樓層空調(diào)機(jī)房l 監(jiān)控機(jī)房l 各電梯機(jī)房l 樓層強(qiáng)弱電豎井，管道豎井l 水泵房l 樓宇自控機(jī)房b. 以上機(jī)房均為工程部的機(jī)電設(shè)備運(yùn)行用房，為了確保本物業(yè)內(nèi)各機(jī)電系統(tǒng)正常運(yùn)行，非工程部工作人員，未經(jīng)許可不得進(jìn)入以上機(jī)電設(shè)備房。c. 公司內(nèi)有關(guān)上級(jí)部門(mén)因檢查工作，必須要進(jìn)入這些場(chǎng)所時(shí)，應(yīng)由部門(mén)經(jīng)理或其指定人員陪同，并

52、通知當(dāng)值人員開(kāi)門(mén)后進(jìn)入，同時(shí)在?設(shè)備房出入登記簿?上做好記錄。d. 凡外單位人員前來(lái)參觀或有關(guān)上級(jí)業(yè)務(wù)部門(mén)前來(lái)檢查工作，必須要進(jìn)入這些場(chǎng)所時(shí)，應(yīng)由部門(mén)經(jīng)理或主管工程師陪同，通知當(dāng)值人員開(kāi)門(mén)進(jìn)入，同時(shí)在?設(shè)備房出入登記簿?上認(rèn)真做好記錄。e. 本部門(mén)工作人員需要進(jìn)入以上地點(diǎn)進(jìn)展工作時(shí)，必須根據(jù)工作工程所規(guī)定的地點(diǎn)，到當(dāng)值人員處辦理完登記手續(xù)后，在當(dāng)值人員帶著下進(jìn)入以上場(chǎng)所。工作完畢后，應(yīng)及時(shí)通知當(dāng)值人員辦理驗(yàn)收離場(chǎng)手續(xù)。f. 凡外單位施工和檢修人員因工作需要進(jìn)入這些工作場(chǎng)所時(shí)，必須憑事先辦理好的有關(guān)施工許可證、工作票和有效的臨時(shí)工作證件，到當(dāng)值人員處辦理許可和登記手續(xù)后進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，在工作中不得隨意

53、操作和觸動(dòng)與自己工作無(wú)關(guān)的設(shè)備。工作完畢后，及時(shí)通知當(dāng)值人員辦理驗(yàn)收離場(chǎng)手續(xù)。g. 所有人員進(jìn)入上述場(chǎng)所后，都應(yīng)隨手關(guān)門(mén)，并不得隨意操作和觸動(dòng)與自己工作無(wú)關(guān)的設(shè)備。h. 所有施工和檢修人員必須在工作中做到文明施工，并認(rèn)真做到工完、料盡、場(chǎng)地清。i. 所有人員均不得將任何無(wú)關(guān)雜物帶入或存放于這些機(jī)電設(shè)備房。3.2.9設(shè)備故障處理規(guī)定：a. 物業(yè)如發(fā)生重大設(shè)備事故，現(xiàn)場(chǎng)人員立即切斷電源、水源、天然氣等危險(xiǎn)能源，保護(hù)事故現(xiàn)場(chǎng)，工程部人員或使用部門(mén)應(yīng)立即通知工程部、客服部及總物業(yè)經(jīng)理。工程部當(dāng)值負(fù)責(zé)人和相關(guān)人員必須迅速趕赴現(xiàn)場(chǎng)，分析檢查故障原因，采取果斷應(yīng)急措施。b. 物業(yè)經(jīng)理、工程經(jīng)理、內(nèi)勤部經(jīng)理查

54、看后，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況決定立刻修復(fù)或關(guān)閉有關(guān)設(shè)備進(jìn)展搶修。c. 查出故障原因后，工程經(jīng)理和工程師須立即組織工程部人員進(jìn)展搶修、排除故障、恢復(fù)正常運(yùn)行，匯報(bào)物業(yè)經(jīng)理。d. 工程師寫(xiě)出一份書(shū)面報(bào)告，說(shuō)明發(fā)生故障的原因，提出預(yù)防措施和再次發(fā)生故障的處理預(yù)案，報(bào)工程經(jīng)理審批，抄報(bào)物業(yè)經(jīng)理。e. 如果故障是由于操作人員違反規(guī)程造成的責(zé)任事故，由工程師根據(jù)情況對(duì)責(zé)任者提出處理意見(jiàn)，報(bào)工程經(jīng)理審批后給予處分，并通知行政人事部備案；如果情況較復(fù)雜，需要免除責(zé)任時(shí)，需報(bào)行政人事部和物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)。 3.2.10平安運(yùn)行管理制度：a. 工程部全體員工必須把平安防范意識(shí)放在重要位置，執(zhí)行有關(guān)規(guī)定，協(xié)同保安部認(rèn)真做好平安保

55、衛(wèi)工作。各班組均應(yīng)有專(zhuān)人任平安員，負(fù)責(zé)監(jiān)視檢查平安操作施工情況。b. 各崗位值班人員，必須嚴(yán)守崗位職責(zé)，必須對(duì)本崗值班范圍內(nèi)進(jìn)展平安檢查，如發(fā)現(xiàn)有平安隱患，應(yīng)隨時(shí)消除不平安因素，并須立即上報(bào)主管或工程經(jīng)理。c. 應(yīng)根據(jù)勞動(dòng)局有關(guān)規(guī)定，組織對(duì)電工、電梯工、鍋爐工、電(氣)焊工等特殊工種工作進(jìn)展技術(shù)考核，持有操作證的才能上崗。d. 根據(jù)勞動(dòng)平安規(guī)程，制定各工種維修操作規(guī)程和平安檢查制度。e. 加強(qiáng)勞動(dòng)平安教育，在進(jìn)展高危險(xiǎn)性的設(shè)備檢修、工作時(shí)，主管(工程師)或經(jīng)理應(yīng)親自到場(chǎng)指揮。f. 在進(jìn)展有危險(xiǎn)的設(shè)備檢修、操作時(shí)應(yīng)放置明顯的警告標(biāo)志，防止無(wú)關(guān)人員誤操作或誤入正在維修的設(shè)備。如電梯檢修時(shí)應(yīng)在所有電梯出入口放置“請(qǐng)勿使用標(biāo)志等。g. 對(duì)變配電、鍋爐、電梯及壓