Interviewnotes_徐副總_0926_zf

1、上海浦東軟件園有限公司咨詢項(xiàng)目?jī)?nèi)部訪談?dòng)涗浽L談日期：2003年9月26日上午訪問(wèn)人：哈錚，張帆受訪人:徐衛(wèi)星公司/職位：副總經(jīng)理聯(lián)系方式：38954510-訪談主要內(nèi)容：被訪者說(shuō)明：原黃浦投資集團(tuán)任職，主管對(duì)外投資、資本運(yùn)作，4月18日董事會(huì)任命到軟件園任副總，主管基建第一部分：公司業(yè)務(wù)1 .對(duì)昆山的想法 昆山的亮點(diǎn)在房產(chǎn)項(xiàng)目，地價(jià)一般三四十萬(wàn)一畝，但現(xiàn)拿到10萬(wàn)不到，利潤(rùn)相當(dāng)高 園區(qū)的居住用地自己搞有難度，要與專業(yè)房地產(chǎn)商服務(wù) 若不走滾動(dòng)發(fā)展的道路，資金壓力太大2 .對(duì)三期的想法胡總提出“園中園”的設(shè)想，設(shè)想不錯(cuò)，但開(kāi)發(fā)形式需與一、二期有所區(qū)別；因面積較大，土地可能需要轉(zhuǎn)讓，但對(duì)其總體風(fēng)格有

2、要求三期土地仍未最終落實(shí)，但一定會(huì)有生活配套3 .對(duì)公司發(fā)展的看法 園區(qū)建設(shè)一一房地產(chǎn)o目前主要靠租金收入，未來(lái)幾年中園區(qū)房地產(chǎn)仍為基本點(diǎn)，應(yīng)將人力財(cái)力的重心放在此處；軟件園的歷史發(fā)展經(jīng)驗(yàn)證明了這點(diǎn)o照目前方式僅靠收租金投資回報(bào)期很長(zhǎng)，且回報(bào)較低；若進(jìn)行滾動(dòng)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，如賣掉兩三萬(wàn)平米，占1/3至1/2,回報(bào)將很大；雖然會(huì)帶來(lái)一定管理問(wèn)題，但總體利大于弊；國(guó)家不會(huì)在政策上有限制，只要產(chǎn)業(yè)做起來(lái)，效果達(dá)到就可以，產(chǎn)權(quán)是誰(shuí)的沒(méi)關(guān)系o不能做純粹的房地產(chǎn)公司，但可考慮為軟件園配套的房地產(chǎn)；不能重復(fù)托普的模式，但其圈地模式可以學(xué)習(xí)o利用這幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展以及自身無(wú)形資產(chǎn)，應(yīng)抓住時(shí)機(jī)圈地，抓住利潤(rùn)增

3、長(zhǎng)點(diǎn)，可以有百分之一兩百的回報(bào) 產(chǎn)業(yè)一一軟件開(kāi)發(fā)o自己做產(chǎn)業(yè)比較困難，軟件業(yè)的特點(diǎn)與一般企業(yè)管理機(jī)制有較大區(qū)別，公司的體制是否適合？o產(chǎn)業(yè)近期不要投入太多，應(yīng)在時(shí)間先后、規(guī)模大小上多做考慮；一些成熟產(chǎn)品應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)力度，把現(xiàn)有產(chǎn)品做好 服務(wù)一一生活后勤、工商管理、技術(shù)增值、集聚效應(yīng)的市場(chǎng)服務(wù)o不賺錢，不可當(dāng)成主業(yè)o市場(chǎng)服務(wù)（強(qiáng)調(diào)）：目前園區(qū)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)沒(méi)有體現(xiàn)?，F(xiàn)園內(nèi)企業(yè)越來(lái)越多，但沒(méi)形成市場(chǎng)，各自為政，能否形成一塊市場(chǎng)份額，讓進(jìn)來(lái)的企業(yè)可以分享此市場(chǎng)？例如：建材一條街希望畢博此次咨詢能解決這個(gè)問(wèn)題第二部分：公司內(nèi)部管理1 .績(jī)效指標(biāo) 考核指標(biāo)欠合理，只考察短期指標(biāo)，易造成短期行為 應(yīng)結(jié)合短期、中期

4、和長(zhǎng)期，結(jié)合考慮資產(chǎn)增值，使指標(biāo)系統(tǒng)更全面 對(duì)分管工作的考核：昆山及三期的談判工作（昆山已爭(zhēng)取到了800畝凈土地,以及三年房租補(bǔ)貼）2 .管理中存在問(wèn)題 胡總比較急，聽(tīng)了描述前景好就投入，而不做測(cè)算 內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)設(shè)置需要與發(fā)展戰(zhàn)略相配套，即：如把園區(qū)建設(shè)作為主業(yè)，人員重點(diǎn)應(yīng)相應(yīng)調(diào)配；目前調(diào)配偏重產(chǎn)業(yè) 閑置人員較多，而房地產(chǎn)人員偏少 管理部門目前尚無(wú)績(jī)效情感語(yǔ)錄1 .愛(ài)情合適就好，不要委屈將就，只要隨意，彼此之間不要太大壓力2 .時(shí)間會(huì)把最正確的人帶到你身邊，在此之前，你要做的，是好好的照顧自己3 .女人的眼淚是最無(wú)用的液體，但你讓女人流淚說(shuō)明你很無(wú)用4 .總有一天，你會(huì)遇上那個(gè)人，陪你看日出，

5、直到你的人生落幕5 .最美的感動(dòng)是我以為人去樓空的時(shí)候你依然在6 .我莫名其妙的地笑了，原來(lái)只因?yàn)橄氲搅四? .會(huì)離開(kāi)的都是廢品，能搶走的都是垃圾8 .其實(shí)你不知道，如果可以，我愿意把整顆心都刻滿你的名字9 .女人誰(shuí)不愿意青春永駐，但我愿意用來(lái)?yè)Q一個(gè)疼我的你10 .我們和好吧，我想和你拌嘴吵架，想鬧小脾氣，想為了你哭鼻子，我想你了11 .如此情深，卻難以啟齒。其實(shí)你若真愛(ài)一個(gè)人，內(nèi)心酸澀，反而會(huì)說(shuō)不出話來(lái)12 .生命中有一些人與我們擦肩了，卻來(lái)不及遇見(jiàn)；遇見(jiàn)了，卻來(lái)不及相識(shí)；相識(shí)了，卻來(lái)不及熟悉，卻還要是再見(jiàn)13 .對(duì)自己好點(diǎn)，因?yàn)橐惠呑硬婚L(zhǎng)；對(duì)身邊的人好點(diǎn)，因?yàn)橄螺呑硬灰欢苡鲆?jiàn)14 .世上總有一顆心在期待、呼喚著另一顆心15 .離開(kāi)之后，我想你不要忘記一件事：不要忘記想念我。想念我的時(shí)候，不要忘記我也在想念你16 .有一種緣分叫鐘情，有一種感覺(jué)叫曾經(jīng)擁有，有一種結(jié)局叫命中注定，有一種心痛叫綿綿無(wú)期17 .冷戰(zhàn)也好，委屈也罷，不管什么時(shí)候，只要你一句軟話，一個(gè)微笑或者一個(gè)擁抱，我都能笑著原諒18 .