20100305昌黎黃金河岸地塊前期方案

1、11黃金海岸改建地塊黃金海岸改建地塊商業(yè)規(guī)劃建議報告商業(yè)規(guī)劃建議報告揮棟揮棟地產(chǎn)地產(chǎn)公元公元20102010絕密絕密12前言前言1、待選地塊現(xiàn)經(jīng)營業(yè)態(tài)為酒店，就經(jīng)營狀況來講僅夠保本，從位置上來講，雖然地塊沒有搶占一線海景資源，但是其潛在的商業(yè)價值不容小覷，綜合考慮相關因素，地塊商業(yè)規(guī)劃應基于目前商業(yè)街的商業(yè)情況及周邊的商業(yè)環(huán)境來尋求本商業(yè)的突破點，尋求如何與現(xiàn)有商業(yè)配套形成互補進行差異化定位，共享旅游消費人流，避免與周邊商業(yè)形成惡性競爭。2、本次報告主要是針對地塊開發(fā)的可行性，地塊開發(fā)確認后，產(chǎn)品如何規(guī)劃，概念如何包裝，營銷如何執(zhí)行等內(nèi)容進行闡述。13報告目錄報告目錄 第一部分：市場環(huán)境分析第

2、一部分：市場環(huán)境分析 第二部分：地塊分析第二部分：地塊分析 第四部分：產(chǎn)品規(guī)劃建議第四部分：產(chǎn)品規(guī)劃建議 第五部分：招商執(zhí)行方案第五部分：招商執(zhí)行方案 第三部分：項目發(fā)展定位第三部分：項目發(fā)展定位2. 2.周邊商業(yè)分析周邊商業(yè)分析1. 1.片區(qū)整體分析片區(qū)整體分析4. 4.市場結論市場結論3.3.片區(qū)消費力分析片區(qū)消費力分析 第二部分：地塊分析第二部分：地塊分析 第三部分：項目發(fā)展定位第三部分：項目發(fā)展定位14地塊所在位置，并排三地塊所在位置，并排三家酒店，占地家酒店，占地10 10畝，如畝，如果位置距離海岸主入口果位置距離海岸主入口僅僅2020米米差異化路線是項差異化路線是項目成功的關鍵目成

3、功的關鍵1.0 1.0 片區(qū)整體分析片區(qū)整體分析地塊所在位置，并排三地塊所在位置，并排三家酒店，占地家酒店，占地10 10畝，如畝，如果位置距離海岸主入口果位置距離海岸主入口僅僅2020米米差異化路線是項差異化路線是項目成功的關鍵目成功的關鍵一瑋路政府擬打造一瑋路政府擬打造成歐式商業(yè)街，現(xiàn)成歐式商業(yè)街，現(xiàn)業(yè)態(tài)為酒店、餐飲、業(yè)態(tài)為酒店、餐飲、休閑等休閑等黃金海岸主要商業(yè)街職業(yè)，占黃金海岸主要商業(yè)街職業(yè)，占據(jù)黃金海岸全部海景資源，業(yè)據(jù)黃金海岸全部海景資源，業(yè)態(tài)除旅店、飯店、培訓中心等態(tài)除旅店、飯店、培訓中心等外，觀海酒店式公寓也是都集外，觀海酒店式公寓也是都集中在這條街。中在這條街。縱觀目前整個黃

4、金海岸的商業(yè)，主要以酒店，餐飲，休閑娛樂以及旅游配套商業(yè)等業(yè)態(tài)為縱觀目前整個黃金海岸的商業(yè)，主要以酒店，餐飲，休閑娛樂以及旅游配套商業(yè)等業(yè)態(tài)為主，較為缺乏生活配套類及休閑、娛樂、購物類商業(yè)。主，較為缺乏生活配套類及休閑、娛樂、購物類商業(yè)。12 23大田園賓館，當?shù)卮筇飯@賓館，當?shù)匚恢米罴训挠^海賓位置最佳的觀海賓館之一，其改建將館之一，其改建將成為我地塊的觀海成為我地塊的觀海威脅威脅45時代海岸公寓，當時代海岸公寓，當?shù)剌^具影響力的海地較具影響力的海景公寓，均價景公寓，均價1000010000元元/ /152.02.0酒吧街現(xiàn)有商業(yè)分析酒吧街現(xiàn)有商業(yè)分析黃金海岸商業(yè)街目前可租賃面積：出租率達10

5、0%，商業(yè)業(yè)態(tài)主要以酒店，餐飲，休閑娛樂，培訓中心為主，商業(yè)街已經(jīng)進入成熟運營階段，整體經(jīng)營良好，但一年僅有半年的經(jīng)營時間，并且盈利僅為三個月。業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)面積占比面積占比酒店（培訓中心、療養(yǎng)院）55%餐飲、娛樂15%公寓（海景公寓）25%其他（海產(chǎn)品市場）2%配套（小超市、通訊）3%分析：分析：1. 1.目前黃金海岸商業(yè)街主要經(jīng)營業(yè)態(tài)為酒店、餐飲、公寓，商業(yè)配套及其他商業(yè)業(yè)目前黃金海岸商業(yè)街主要經(jīng)營業(yè)態(tài)為酒店、餐飲、公寓，商業(yè)配套及其他商業(yè)業(yè)態(tài)基本不存在；態(tài)基本不存在；2. 2.黃金海岸商業(yè)街的主要客源僅為旅游人群，并且季節(jié)性非常強，海景公寓曾經(jīng)火黃金海岸商業(yè)街的主要客源僅為旅游人群，并且季節(jié)性

6、非常強，海景公寓曾經(jīng)火過一段時間，但是現(xiàn)在已經(jīng)冷下來了。過一段時間，但是現(xiàn)在已經(jīng)冷下來了。163.03.0片區(qū)消費購買力分析片區(qū)消費購買力分析目前片區(qū)內(nèi)消費者描述目前片區(qū)內(nèi)消費者描述旅游季節(jié)，祖國各地的訪客，以北京、天津居多季節(jié)性太強，成本和利潤需要用3個月的時間來實現(xiàn)；旅游地位具有從屬性，附屬于南、北戴河，缺乏的獨立的吸引力；酒店中外旅游客源在餐飲、休閑娛樂等方面的消費為主。結論：解決黃金海岸商業(yè)問題，首先要解決黃金海岸旅游地位問題，擴大結論：解決黃金海岸商業(yè)問題，首先要解決黃金海岸旅游地位問題，擴大旅游客群數(shù)量，是盤活當?shù)厣虡I(yè)，繁華經(jīng)濟的根本途徑。此外當?shù)厣虡I(yè)模旅游客群數(shù)量，是盤活當?shù)厣虡I(yè)

7、，繁華經(jīng)濟的根本途徑。此外當?shù)厣虡I(yè)模式、商業(yè)規(guī)劃存在滯后性，但是問題的解決并非一朝一夕。式、商業(yè)規(guī)劃存在滯后性，但是問題的解決并非一朝一夕。片區(qū)目標片區(qū)目標投資群體投資群體企事業(yè)單位企事業(yè)單位高端投資高端投資群體群體旅游人群旅游人群當?shù)赝懂數(shù)赝顿Y客戶資客戶國內(nèi)外游客國內(nèi)外游客174.04.0周邊市場分析總結周邊市場分析總結l本地塊距離主入口較近，位置較為優(yōu)越，但僅是近海地段，并不是本地塊距離主入口較近，位置較為優(yōu)越，但僅是近海地段，并不是臨海地段，打造高檔公寓項目成為項目規(guī)劃的限制臨海地段，打造高檔公寓項目成為項目規(guī)劃的限制結論：項目所在地段、區(qū)域市場、宏觀環(huán)境帶給項目非常嚴峻的考驗，項結論：

8、項目所在地段、區(qū)域市場、宏觀環(huán)境帶給項目非常嚴峻的考驗，項目的商業(yè)定位，和居住難以明確定位，項目操作難度較高目的商業(yè)定位，和居住難以明確定位，項目操作難度較高l酒店類商家基于飽和，存在一定經(jīng)營競爭；酒店類商家基于飽和，存在一定經(jīng)營競爭；l旅游輔助類業(yè)態(tài)尚未飽和，有一定發(fā)展空間；旅游輔助類業(yè)態(tài)尚未飽和，有一定發(fā)展空間；l商業(yè)配套十分匱乏，存在市場缺口商業(yè)配套十分匱乏，存在市場缺口l當?shù)睾＞肮①Y源已經(jīng)被大面積挖掘，但目前市場卻不溫不火當?shù)睾＞肮①Y源已經(jīng)被大面積挖掘，但目前市場卻不溫不火l旅游資源的單向利用，并沒有規(guī)劃精品住宅區(qū)旅游資源的單向利用，并沒有規(guī)劃精品住宅區(qū)18報告目錄報告目錄 第一部

9、分：市場環(huán)境分析第一部分：市場環(huán)境分析 第二部分：地塊分析第二部分：地塊分析 第四部分：項目規(guī)劃建議第四部分：項目規(guī)劃建議 第五部分：招商執(zhí)行建議第五部分：招商執(zhí)行建議 第三部分：項目發(fā)展定位第三部分：項目發(fā)展定位 19地塊分析地塊分析地塊整體分析：地塊整體分析：地塊方正易于進行整體商業(yè)規(guī)劃；位于主干道之側，距離入?？诓蛔?0米；順應政府改造政策的要求，宏觀條件優(yōu)越；地塊受當?shù)鼗A條件的限制，規(guī)劃的可實施性較差地塊的觀海角度暫時較為優(yōu)越，但是未來可能會受到嚴重的威脅地塊尺寸：地塊尺寸：總占地面積近10畝110周邊環(huán)境分析周邊環(huán)境分析 東面東面酒店，應政府政策要求，相信該酒店一定會同我地塊同時進

10、行改造 南面南面現(xiàn)在為建筑物，未來可能會進行改造北面北面一瑋路，黃金海岸主要交通干線西面西面酒店，可能與地塊同時進行開發(fā) 地塊知名度高，位置較為優(yōu)越，適應打造為旅游業(yè)服務的酒店、餐飲地塊知名度高，位置較為優(yōu)越，適應打造為旅游業(yè)服務的酒店、餐飲等商業(yè)配套，但是這與開發(fā)商迅速回款，變固定資產(chǎn)為流轉資金的核心目等商業(yè)配套，但是這與開發(fā)商迅速回款，變固定資產(chǎn)為流轉資金的核心目標背道而馳。標背道而馳。111報告目錄報告目錄 第一部分：市場環(huán)境分析第一部分：市場環(huán)境分析 第二部分：地塊分析第二部分：地塊分析 第四部分：產(chǎn)品規(guī)劃建議第四部分：產(chǎn)品規(guī)劃建議 第三部分：項目發(fā)展定位第三部分：項目發(fā)展定位3.3.

11、商業(yè)規(guī)劃及面商業(yè)規(guī)劃及面積配比積配比2. 2.業(yè)態(tài)定位及組合業(yè)態(tài)定位及組合1. 1.總體形象定位總體形象定位5. 5.銷售價格定位銷售價格定位 第五部分：招商執(zhí)行建議第五部分：招商執(zhí)行建議4. 4.目標群體定位目標群體定位1121.01.0項目定位方向項目定位方向項目定位主要考慮因素：項目定位主要考慮因素：依據(jù)片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分析為本地塊商業(yè)定位提供依據(jù)依據(jù)項目自身商業(yè)特征進行準確定位依據(jù)區(qū)域未來發(fā)展為地塊定位根據(jù)現(xiàn)有市場商業(yè)情況及未來商業(yè)發(fā)展做出定位根據(jù)與開發(fā)企業(yè)有關銷售進程的相關要求作出定位 依據(jù)以上幾點因素，本地塊商業(yè)是實際依托于政府規(guī)劃、依據(jù)以上幾點因素，本地塊商業(yè)是實際依托于政府規(guī)劃、周

12、邊酒店、以旅游商業(yè)為主，部分休閑餐飲、社區(qū)配套類商周邊酒店、以旅游商業(yè)為主，部分休閑餐飲、社區(qū)配套類商業(yè)為補充，商業(yè)需與公寓商業(yè)形成互補性，有效填補片區(qū)商業(yè)為補充，商業(yè)需與公寓商業(yè)形成互補性，有效填補片區(qū)商業(yè)空白。因此契合本項目的商業(yè)業(yè)態(tài)主要是：業(yè)空白。因此契合本項目的商業(yè)業(yè)態(tài)主要是：旅游商業(yè)、休閑餐飲、區(qū)域配套、療養(yǎng)居住旅游商業(yè)、休閑餐飲、區(qū)域配套、療養(yǎng)居住1131.11.1總體形象定位總體形象定位 依據(jù)以上項目定位方向，項目未來商業(yè)將以旅游商業(yè)展示為主，因此為了營依據(jù)以上項目定位方向，項目未來商業(yè)將以旅游商業(yè)展示為主，因此為了營造項目自身的特色和亮點，確保商業(yè)經(jīng)營的可持續(xù)性，與當?shù)厣虡I(yè)形成

13、互補性經(jīng)造項目自身的特色和亮點，確保商業(yè)經(jīng)營的可持續(xù)性，與當?shù)厣虡I(yè)形成互補性經(jīng)營，有效填補片區(qū)空白。將項目主題定位為：營，有效填補片區(qū)空白。將項目主題定位為：以休閑度假為主題定位，將多元化的居住和商業(yè)模式相融合，通過旅游業(yè)展示帶以休閑度假為主題定位，將多元化的居住和商業(yè)模式相融合，通過旅游業(yè)展示帶動運轉，確保整體商業(yè)的持續(xù)經(jīng)營；動運轉，確保整體商業(yè)的持續(xù)經(jīng)營；以高品質(zhì)、高檔次的商業(yè)形象，來提升項目整體形象，有效吸引高端目標客，提以高品質(zhì)、高檔次的商業(yè)形象，來提升項目整體形象，有效吸引高端目標客，提升項目整體商業(yè)形象，締造五星級商業(yè)品質(zhì)為目標升項目整體商業(yè)形象，締造五星級商業(yè)品質(zhì)為目標以多樣化，

14、全面性，新形象吸引不同的投資客群，以多樣化，全面性，新形象吸引不同的投資客群， 展現(xiàn)項目新亮點。展現(xiàn)項目新亮點。1142.02.0業(yè)態(tài)定位及組合業(yè)態(tài)定位及組合居住規(guī)劃：居住規(guī)劃：集酒店公寓、高檔住宅為一體的商業(yè)綜合體項目休閑餐飲：休閑餐飲：以當?shù)芈糜钨Y源為依托，打造特色餐飲 旅游商業(yè)：旅游商業(yè)：酒店、休閑娛樂業(yè)態(tài)的打造各功能比率為：居住屬性各功能比率為：居住屬性50%50%左右，休閑餐飲左右，休閑餐飲30%30%，旅游商業(yè)為，旅游商業(yè)為10%10%左右，其他左右，其他10%10% 立足于本區(qū)域的改造規(guī)劃，依托當?shù)芈糜钨Y源，通盤考慮市場現(xiàn)轉，填立足于本區(qū)域的改造規(guī)劃，依托當?shù)芈糜钨Y源，通盤考慮市

15、場現(xiàn)轉，填補市場缺口，規(guī)劃核心要點為補市場缺口，規(guī)劃核心要點為: :居住屬性居住屬性+ +旅游商業(yè)旅游商業(yè)+ +休閑餐飲其他休閑餐飲其他綜合以上項目定位方向，對本地塊市場定位為：綜合以上項目定位方向，對本地塊市場定位為：1155.05.0銷售價格定位銷售價格定位 項目的銷售價格是依據(jù)現(xiàn)有在售項目的售價、市場升值空間，項目鋪面特征，商業(yè)業(yè)態(tài)，可售面積大小，價值最大化等因素進行制定：市場比較法：市場比較法：項目項目銷售售價銷售售價綜合評定綜合評定時代海岸公寓均價1萬規(guī)劃領先，海景資源盡享澳海藍灣均價8千暫時位置較偏，但海景資源優(yōu)越海綿均價8千位置較差，海景資源一般分析：通過對當?shù)胤康禺a(chǎn)價格的深入摸

16、查和分析：通過對當?shù)胤康禺a(chǎn)價格的深入摸查和分析，我方認為當?shù)氐姆康禺a(chǎn)價格主要是由分析，我方認為當?shù)氐姆康禺a(chǎn)價格主要是由對于海景資源的掌握度界定的，項目位置對對于海景資源的掌握度界定的，項目位置對價格的影響稍差價格的影響稍差推導出項目地塊的售價為：推導出項目地塊的售價為：住宅均價：住宅均價：90009000元元/ /月月/ /平平商業(yè)資源：建議自己持有商業(yè)資源：建議自己持有 按照房源的優(yōu)越性來差別制定價格，按照房源的優(yōu)越性來差別制定價格，最高售價控制在最高售價控制在1500015000元元/ /平米以內(nèi)，平米以內(nèi)，最低售價控制在最低售價控制在50005000元元/ /平米以上平米以上1163.0

17、3.0業(yè)態(tài)面積配比及規(guī)劃業(yè)態(tài)面積配比及規(guī)劃項目占地面積：近項目占地面積：近66706670按容積率按容積率4 4核算，建筑面積：核算，建筑面積：2668026680地塊東西開間為地塊東西開間為66.766.7米，南北進深為米，南北進深為100100米米相關業(yè)態(tài)面積配比如下：相關業(yè)態(tài)面積配比如下：居住屬性：居住屬性：1334013340特色餐飲：特色餐飲：80048004配套商業(yè)：配套商業(yè)：53365336平米平米居住屬性：以酒店公寓和高檔海景住宅為兩大主題居住屬性：以酒店公寓和高檔海景住宅為兩大主題特色餐飲：沿街排布，以歐式建筑風格為規(guī)劃依托特色餐飲：沿街排布，以歐式建筑風格為規(guī)劃依托配套商業(yè)

18、：深入挖掘休閑娛樂業(yè)態(tài)，統(tǒng)籌考慮旅游和居住配套配套商業(yè)：深入挖掘休閑娛樂業(yè)態(tài)，統(tǒng)籌考慮旅游和居住配套117 游離游離客戶客戶 目標目標客戶客戶 核心核心客戶客戶核心客戶：核心客戶：以休閑度假或是養(yǎng)老安生為購房動機的客戶。目標客戶：目標客戶：當?shù)鼗蛲獾氐耐顿Y客戶，企事業(yè)單位。游離客戶：游離客戶：其他區(qū)域酒店、旅游景點的客源。4.0市場定位：目標消費群體定位1185.15.1租賃價格建議租賃價格建議考慮到項目的租賃年限縮短及項目所處地段的劣勢，為了實現(xiàn)更快的引進商家，考慮到項目的租賃年限縮短及項目所處地段的劣勢，為了實現(xiàn)更快的引進商家，實現(xiàn)項目的統(tǒng)一經(jīng)營，建議前期租賃價格不宜制定過高，因此建議項目

19、具體租賃實現(xiàn)項目的統(tǒng)一經(jīng)營，建議前期租賃價格不宜制定過高，因此建議項目具體租賃價格為：價格為：一層平均租金：一層平均租金：5555元元/ /月月/ /平米平米租金浮動范圍：租金浮動范圍：50-6550-65元元/ /月月/ /平米平米二層平均租金：二層平均租金：3535元元/ /月月/ /平米平米租金浮動范圍：租金浮動范圍：30-4030-40元元/ /月月/ /平米平米小面積商鋪租金：小面積商鋪租金：6060- -7 70 0元元/ /月月/ /平米平米大面積商鋪租金：大面積商鋪租金：4545- -6060元元元元/ /月月/ /平米平米說明：以上所建議租賃價格是指社區(qū)配套、休閑餐飲等業(yè)態(tài)，

20、游艇商業(yè)因自身行業(yè)說明：以上所建議租賃價格是指社區(qū)配套、休閑餐飲等業(yè)態(tài)，游艇商業(yè)因自身行業(yè)的特殊性，具體租賃方案需另行商定。的特殊性，具體租賃方案需另行商定。119報告目錄報告目錄 第一部分：市場環(huán)境分析第一部分：市場環(huán)境分析 第二部分：地塊分析第二部分：地塊分析 第五部分：招商執(zhí)行建議第五部分：招商執(zhí)行建議 第三部分：項目發(fā)展定位第三部分：項目發(fā)展定位 第四部分：項目規(guī)劃建議第四部分：項目規(guī)劃建議4.4.建筑風格建議建筑風格建議 3.3.建筑形態(tài)建議建筑形態(tài)建議1.1.總體規(guī)劃示意圖總體規(guī)劃示意圖5.5.產(chǎn)品分割建議產(chǎn)品分割建議2.2.產(chǎn)品規(guī)劃建議產(chǎn)品規(guī)劃建議1201.01.0總體規(guī)劃布置示

21、意圖總體規(guī)劃布置示意圖 項目總體規(guī)劃依據(jù)：項目總體規(guī)劃依據(jù)：依據(jù)地塊現(xiàn)場特征、地塊尺寸及周邊環(huán)境進行整體規(guī)劃；根據(jù)與政府要求的相關建筑技術要求及其他商家要求進行合理規(guī)劃；北北一一瑋瑋路路123456781616161861861486148616 6 6 616234571、大門、大門2、普通住宅、普通住宅3、底商、底商4、底商、底商5、普通住宅、普通住宅6、地下停車場入口、地下停車場入口7、地上加酒店式公寓、地上加酒店式公寓8、區(qū)內(nèi)景觀、區(qū)內(nèi)景觀1212.0產(chǎn)品規(guī)劃理念 規(guī)劃理念是反應體現(xiàn)項目主題的重要部分，做好項目的規(guī)劃理念，要做到以下四點： 第一：第一：滿足政府對于宏觀區(qū)域的規(guī)劃，此乃項

22、目立項的出發(fā)點； 第二：第二：嚴格按屬性分區(qū)域進行產(chǎn)品設計，以滿足各業(yè)態(tài)對產(chǎn)品的多元需求； 第三：第三：規(guī)劃要具有全局性，處理協(xié)調(diào)各建筑之間的有機結合，充分考慮人流、交通的合理安排； 第四：第四：規(guī)劃理念具有超前性、市場性，與消費者消費心理為規(guī)劃的主導核心,但不能脫離消費者的消費習慣與人的購物心理來做規(guī)劃理念。解析：解析： 項目規(guī)劃統(tǒng)籌考慮后期售賣和海景資源的獲取，充分協(xié)調(diào)各個規(guī)劃構建之項目規(guī)劃統(tǒng)籌考慮后期售賣和海景資源的獲取，充分協(xié)調(diào)各個規(guī)劃構建之間的位置關系，和相關定位，為項目掃清障礙，實現(xiàn)最優(yōu)！間的位置關系，和相關定位，為項目掃清障礙，實現(xiàn)最優(yōu)！1222.12.1產(chǎn)品規(guī)劃建議產(chǎn)品規(guī)劃建議

23、依據(jù)前面關于地塊規(guī)劃的累述，特對項目產(chǎn)品規(guī)劃建議如下：依據(jù)前面關于地塊規(guī)劃的累述，特對項目產(chǎn)品規(guī)劃建議如下：1、大門，選用法國凱旋門的式樣，凸顯尊貴和奢華2、普通住宅，樓層可以協(xié)調(diào)控制，因為前面可能有建筑對于海景進行遮擋，建議打造南北通的戶型。3、底商，打造成特色餐一條街4、底商，打造成休閑娛樂一條街5、普通住宅，樓層可以略高于2的住宅規(guī)劃，從而實現(xiàn)海景資源的觀賞6、地下停車場入口，實現(xiàn)內(nèi)部商業(yè)環(huán)境的完美7、底商加酒店式公寓，最大程度延伸商業(yè)面，實現(xiàn)項目的綜合定位8、區(qū)內(nèi)景觀，法式雕塑，音樂噴泉，精美園藝綠化1232.22.2產(chǎn)品規(guī)劃建議產(chǎn)品規(guī)劃建議考慮三層底商，二層建筑應考慮退臺，提升商業(yè)價

24、值，充分商業(yè)資源。各獨立建筑內(nèi)部要考慮到商戶設立私戶衛(wèi)生間的需求。對于可觀海的建筑，應考慮建筑加外擺的形式，有效利用海洋景觀。用電荷載不小于2000KW，配電中心設在靠近項目50米，便于與原有用電的承接。根據(jù)商業(yè)定位，餐飲區(qū)域的商鋪需預留排油煙管道，便于商家使用。盡可能利用騎樓和部分公共空間作為外場經(jīng)營場地，設計時應給予商戶外場經(jīng)營充分的考慮。統(tǒng)一考慮夜間燈光效果、戶外店招牌的設置。為了使商業(yè)環(huán)境更加完善，需要打造足夠的地上和地下停車位，這樣才能使項目內(nèi)部的商業(yè)環(huán)境不受車型路線的影響，同時也可以實現(xiàn)空間的最大化利用。對于住宅或是公寓的入戶大廳，建議應裝修的典雅、尊貴，突出家的溫馨對于物業(yè)的選取

25、，一定要以為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務為保證124商業(yè)街的次入口，空間感受有點局促，建議設計成騎樓形式，形成灰空間，以聚集人氣。由于是商業(yè)主入口，可考慮水景設計或者設置成景觀。騎樓效果圖騎樓效果圖2.32.3商業(yè)街入口規(guī)劃建議商業(yè)街入口規(guī)劃建議商業(yè)主入口，采用商業(yè)主入口，采用凱旋門式樣，彰顯凱旋門式樣，彰顯尊貴和品位，并且尊貴和品位，并且這一凱旋門建筑，這一凱旋門建筑，還可以通過建筑的還可以通過建筑的考究，實現(xiàn)物業(yè)管考究，實現(xiàn)物業(yè)管理和辦公的多重屬理和辦公的多重屬性。性。1252.42.4二樓退臺規(guī)劃示意二樓退臺規(guī)劃示意二樓應考慮退臺式的設置，作為過道和外擺區(qū)域，增加休閑感，同時建議一樓通往二樓考慮在建

26、筑物的兩端設置臺階直接上去，這樣二樓也可當作街鋪來使用，提高二層商業(yè)價值設置臺階式直接通往二樓1263.03.0建筑形態(tài)建議建筑形態(tài)建議基于項目商業(yè)功能和商業(yè)定位方向，建筑形態(tài)上建議采用街區(qū)、街鋪的形式，應更好的利用主干道便利交通及海景資源。應有利于在建筑上與時代海岸公寓形成融合和呼應。應有利于在建筑上與時代海岸公寓形成融合和呼應?？梢孕纬汕鷱酵ㄓ牡母杏X，營造休閑的商業(yè)氛圍和景觀，打造極具體驗感的商業(yè)可以形成曲徑通幽的感覺，營造休閑的商業(yè)氛圍和景觀，打造極具體驗感的商業(yè)空間?？臻g。依據(jù)不同區(qū)域的業(yè)態(tài)定位設置不同面積大小的商鋪，有利于招商，更有利于商家依據(jù)不同區(qū)域的業(yè)態(tài)定位設置不同面積大小的商鋪

27、，有利于招商，更有利于商家經(jīng)營和對外推廣，減少建筑成本。經(jīng)營和對外推廣，減少建筑成本。 127建筑風格建筑風格地塊建筑風格建議采用東南亞熱帶建筑風格，在建筑形態(tài)、建筑立面、建筑色調(diào)上采用歐式建筑構件，滿足政府要求的同時，呈現(xiàn)出尊貴高雅的項目氣質(zhì)。4.04.0建筑風格建議建筑風格建議 1285.05.0產(chǎn)品分割建議產(chǎn)品分割建議一、根據(jù)項目的規(guī)劃，項目內(nèi)部將出現(xiàn)一條較具規(guī)模的商業(yè)街，此商業(yè)街由于由于左右功能屬性的不同，因此所設定的面積區(qū)間也應該有所差別，對于餐飲一條街的規(guī)劃，我方建議不在商鋪面積的分割上不宜過大，應摒棄大型商業(yè)，選用中小型餐飲。對于另外一條休閑娛樂商業(yè)街，建議面積適中即可，對于休閑

28、娛樂業(yè)態(tài)的安置可以考慮在酒店公寓中予以考慮。公寓公寓餐飲餐飲娛樂娛樂面積以面積以30至至50為宜，為宜，并且縮小商并且縮小商業(yè)的開間，業(yè)的開間，增加進深，增加進深，使得商業(yè)街使得商業(yè)街中的餐飲門中的餐飲門店的數(shù)量增店的數(shù)量增加加面積以面積以50至至100為宜，大型休閑為宜，大型休閑 業(yè)業(yè)態(tài)不予考慮態(tài)不予考慮129報告目錄報告目錄 第一部分：市場環(huán)境分析第一部分：市場環(huán)境分析 第二部分：項目分析第二部分：項目分析 第五部分：招商執(zhí)行建議第五部分：招商執(zhí)行建議 第三部分：項目發(fā)展方向第三部分：項目發(fā)展方向3. 3. 執(zhí)行價格建議執(zhí)行價格建議2. 2.項目執(zhí)行策略項目執(zhí)行策略1. 1.銷售總體思路銷

29、售總體思路 第四部分：產(chǎn)品優(yōu)化建議第四部分：產(chǎn)品優(yōu)化建議5. 5.項目可行性分析項目可行性分析4. 4.項目執(zhí)行細則項目執(zhí)行細則1301.01.0銷售總思路銷售總思路總體思路：總體思路： 突破季節(jié)束縛，打破黃金海岸僅為旅游地，而非生活地的現(xiàn)突破季節(jié)束縛，打破黃金海岸僅為旅游地，而非生活地的現(xiàn)狀，通過科學的項目規(guī)劃，和完美的營銷策略，為項目擴大客狀，通過科學的項目規(guī)劃，和完美的營銷策略，為項目擴大客戶資源。對于項目營銷：戶資源。對于項目營銷：我們就是要玩轉概念和規(guī)劃我們就是要玩轉概念和規(guī)劃1312.02.0相關執(zhí)行策略相關執(zhí)行策略一、概念包裝到位：一、概念包裝到位：一改黃金海岸原有產(chǎn)品的定位，賦

30、予項目概念上的差異化二、品牌包裝到位：二、品牌包裝到位：對于開發(fā)商實力，規(guī)劃單位實力進行高效的包裝，建立客戶認可度，實現(xiàn)工程未動，銷售啟動。三、宣傳推廣到位：三、宣傳推廣到位：受銷售周期的制約、目標群體無固定區(qū)域的限制，因此為了能夠盡可能的縮短戰(zhàn)線，只有加大宣傳力度，實現(xiàn)全面宣傳。四、銷售策略到位四、銷售策略到位 ：從價格的制定，到優(yōu)惠政策的給予，從銷售節(jié)奏的控制，到促銷政策的應用，力求在各個角度上符合項目的基本要求。1323.03.0銷售價格建議銷售價格建議1. 1.商業(yè)售價建議商業(yè)售價建議2. 2.住宅售價建議住宅售價建議策略：只租不售賣策略：只租不售賣租金：略低于市場水平租金：略低于市場

31、水平 解析解析降低商業(yè)入住門檻，增加項目商業(yè)氛圍降低商業(yè)入住門檻，增加項目商業(yè)氛圍備注：一層、二三層商業(yè)要區(qū)別對待，在租金上也應有所體現(xiàn)備注：一層、二三層商業(yè)要區(qū)別對待，在租金上也應有所體現(xiàn)策略：低于當?shù)毓⑹袌龅钠骄讲呗裕旱陀诋數(shù)毓⑹袌龅钠骄絺渥ⅲ鹤≌椖吭诋數(shù)貙儆谛律挛?，所以在認可度上存在一定的障備注：住宅項目在當?shù)貙儆谛律挛?，所以在認可度上存在一定的障礙，所以需要用價格作為橋東因素實現(xiàn)銷售礙，所以需要用價格作為橋東因素實現(xiàn)銷售2. 2.公寓售價建議公寓售價建議策略：以市場水平為依據(jù)策略：以市場水平為依據(jù)備注：公寓的觀海性可能是最好的，因此其價格也應該是最高的備注：公寓的觀海性可能是最好的，因此其價格也應該是最高的1332 2、擴大項目宣傳范圍，增加客戶數(shù)量、擴大項目宣傳范圍，增加客戶數(shù)量1 1、樹立品牌、策略推廣、完美營銷、樹立品牌、策略推廣、完美營銷3 3、填補市場缺口，實現(xiàn)補充式和營銷、填補市場缺口，實現(xiàn)補充式和營銷項目營銷執(zhí)行中應實現(xiàn)以下目標：項目營銷執(zhí)行中應實現(xiàn)以下目標： 科學的制定方略，嚴謹?shù)呢瀼貓?zhí)行科學的制定方略，嚴謹?shù)?/p>