2010大興舊宮地塊項(xiàng)目分析

1、偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.大興舊宮地塊項(xiàng)目分析大興舊宮地塊項(xiàng)目分析2010年年10月月偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.第一部分：地塊情況第二部分：市場(chǎng)情況目錄目錄第三部分：綜合建議第四部分：經(jīng)濟(jì)測(cè)算偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.目錄目錄n地塊位置地塊位置n地塊環(huán)境地塊環(huán)境n基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)n小結(jié)小結(jié)第一部分：地塊情況偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.距離北京中心城區(qū)較近的新興發(fā)展區(qū)域n距四環(huán)路3公里n距三環(huán)路6.8公里n距天安門15公里n南側(cè)緊鄰亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)3 3公里公里6.86.8

2、公公里里1515公里公里地塊位置地塊位置大興大興偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.大興自秦置縣,定名于金，約有2400余年。八百載國都京畿，史稱“天下首邑”。 大興位于北京市南郊,北與豐臺(tái)、朝陽為鄰,南與河北省廊坊市交界,西與房山隔永定河相望,東與通州毗鄰。區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，自古為外埠進(jìn)京通衢，是京津兩大都會(huì)交通要沖，有“京南門戶”之稱。今為京南重地，背倚京城，面向渤海，也是北京市唯一一個(gè)擁有兩個(gè)新興衛(wèi)星城的郊區(qū)縣。 地塊位置地塊位置聚焦大興、舊宮聚焦大興、舊宮史據(jù)史據(jù)“天下首邑天下首邑”，今守，今守“京南門戶京南門戶”偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consultin

3、g.2900億資本，南城時(shí)代巨變億資本，南城時(shí)代巨變 2009年11月5日，北京市發(fā)改委等部門宣布了促進(jìn)城市南部地區(qū)加快發(fā)展行動(dòng)計(jì)劃，未來3年內(nèi)，北京市區(qū)兩級(jí)財(cái)政將對(duì)南城地區(qū)投資500億元，由此帶動(dòng)社會(huì)投資等投資總規(guī)?？梢赃_(dá)到2900億元。2900億的社會(huì)總投資將助力南城躍升嶄新的城市面貌與格局。 地塊位置地塊位置未來規(guī)劃未來規(guī)劃亦莊拓區(qū)，舊宮區(qū)域新格局亦莊拓區(qū)，舊宮區(qū)域新格局 第十三屆人大三次會(huì)議上，大興區(qū)區(qū)委書記林克慶表示，2010年，亦莊將往大興區(qū)擴(kuò)區(qū)12平方公里，其中8.3平方公里是產(chǎn)業(yè)功能區(qū)。屆時(shí)，與新開發(fā)區(qū)僅一河之隔的舊宮將成為新開發(fā)區(qū)的生活配套區(qū)，為新開發(fā)區(qū)提供全面的居住配套與生

4、活配套，帶動(dòng)舊宮區(qū)域迅猛發(fā)展。亦莊開發(fā)區(qū)與大興區(qū)規(guī)劃整合后，大興發(fā)展將突飛猛進(jìn)。 偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.CBD商圈商圈四方新區(qū)四方新區(qū)亦莊經(jīng)濟(jì)亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)地塊位置地塊位置大興大興方莊區(qū)域舊宮區(qū)域地塊緊鄰四方新區(qū)，位于亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)輻射范圍。未來發(fā)展?jié)摿^大西紅門區(qū)域偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.n區(qū)域未來交通規(guī)劃l緊鄰緊鄰五環(huán)主干道及南主干道及南四環(huán)沿線，交通便利，交通便利l目前還規(guī)劃有目前還規(guī)劃有地鐵亦莊線l已有公交線：已有公交線：524路、736路、926支路、324路、341路、729路等。l北京地鐵亦莊線全長(zhǎng)北京地鐵亦

5、莊線全長(zhǎng)2323公里，起點(diǎn)為公里，起點(diǎn)為換乘換乘5 5號(hào)線、號(hào)線、1010號(hào)線二期的宋家莊站，號(hào)線二期的宋家莊站，終點(diǎn)為連接終點(diǎn)為連接 京津城際鐵路的亦莊火京津城際鐵路的亦莊火車站站。亦莊地鐵線途經(jīng)豐臺(tái)、朝陽、車站站。亦莊地鐵線途經(jīng)豐臺(tái)、朝陽、大興和通州，正線全長(zhǎng)大興和通州，正線全長(zhǎng)23.223.2公里，共公里，共設(shè)有設(shè)有1414座車站，亦莊地鐵線現(xiàn)已開始座車站，亦莊地鐵線現(xiàn)已開始空載試運(yùn)行，空載試運(yùn)行，預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)20102010年年1212月月2828日開日開通（有望通（有望20102010年年1111月底實(shí)現(xiàn)提前通月底實(shí)現(xiàn)提前通車）。車）。地鐵亦地鐵亦莊線莊線南四環(huán)南四環(huán)南五環(huán)南五環(huán)本案本案

6、南苑路南苑路南大紅南大紅門路門路舊宮東站舊宮東站地塊環(huán)境地塊環(huán)境交通交通根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，一般地鐵的開通，會(huì)對(duì)沿線項(xiàng)目的產(chǎn)品在短時(shí)間內(nèi)帶來的價(jià)格提升。偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.7條軌道交通，拉動(dòng)南城升值潛力條軌道交通，拉動(dòng)南城升值潛力 在城南軌道交通建設(shè)方面，促進(jìn)城市南部地區(qū)加快發(fā)展行動(dòng)計(jì)劃指明未來5年，在目前已開通2號(hào)線、4號(hào)線、5號(hào)線等3條線路的基礎(chǔ)上，力爭(zhēng)建成通車7條軌道交通線，新增運(yùn)營(yíng)里程188公里，累計(jì)將達(dá)到10條210公里。到2010年底，城南地區(qū)將力爭(zhēng)開通亦莊線、大興線和房山線等三條線路。地塊環(huán)境地塊環(huán)境未來規(guī)劃未來規(guī)劃偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.

7、Consulting.舊宮東站1號(hào)地多功能項(xiàng)目用地基本信息土地面積(平方米)規(guī)劃建筑 面積(平方米)規(guī)劃用途出讓年限合計(jì)建設(shè)用地面積代征地面積14423614423676725767256751167511184138184138多功能用多功能用地地商業(yè)商業(yè)4040年、綜合年、綜合5050年年4 4號(hào)地塊基本信息號(hào)地塊基本信息建設(shè)用地面積建設(shè)用地面積: :8891188911規(guī)劃建筑面積規(guī)劃建筑面積: : 190861190861用地性質(zhì)用地性質(zhì): : 居住、商業(yè)居住、商業(yè)3 3號(hào)地塊基本信息號(hào)地塊基本信息建設(shè)用地面積建設(shè)用地面積: :156168156168規(guī)劃建筑面積規(guī)劃建筑面積: : 3

8、28261328261用地性質(zhì)用地性質(zhì): : 居住、混合居住、混合4號(hào)地號(hào)地3號(hào)地號(hào)地1號(hào)地號(hào)地基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目基本信息項(xiàng)目基本信息偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.B-20B-16B-15B-17B-24地塊環(huán)境地塊環(huán)境4號(hào)地號(hào)地n4號(hào)地：項(xiàng)目：位于大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)，四至：東至舊宮東路、南至舊宮地區(qū)七號(hào)路、西至舊宮中路、北至舊宮北路。舊宮北路舊宮北路舊舊宮宮中中路路舊舊宮宮東東路路序號(hào)規(guī)劃地塊編號(hào)用地性質(zhì)用地規(guī)模(平方米)容積率地上建筑規(guī)模（平方米）控制高度（米）1B-15B-15S3S3社會(huì)停車場(chǎng)庫用地社會(huì)停車場(chǎng)庫用地302630262B-16B-16C2C2

9、商業(yè)金融用地商業(yè)金融用地433043303 3129901299045453B-17B-17F2F2公建混合住宅用地公建混合住宅用地36261362613 310878310878360604B-24B-24R54R54中小學(xué)合校用地中小學(xué)合校用地21057210570.80.8168461684618185B-37B-37R5R5托幼用地托幼用地370437040.80.8296329639 96B-20B-20R2R2二類居住用地二類居住用地20533205332.42.449279492796060合計(jì)8891188911190861190861舊宮七號(hào)路舊宮七號(hào)路注：注：4號(hào)地塊應(yīng)配套

10、建設(shè)保障性住房或號(hào)地塊應(yīng)配套建設(shè)保障性住房或“兩限兩限”商品住房商品住房3萬平米。萬平米。偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.n從經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上來看，從經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上來看，4號(hào)地塊整體規(guī)模適度，容積率適中，可規(guī)劃建設(shè)號(hào)地塊整體規(guī)模適度，容積率適中，可規(guī)劃建設(shè)為小高層、多層類型品質(zhì)居住社區(qū)；為小高層、多層類型品質(zhì)居住社區(qū)；n4號(hào)地塊較為方正，面寬適度，利于樓座排放，以及展示集中園林；號(hào)地塊較為方正，面寬適度，利于樓座排放，以及展示集中園林；n4號(hào)地塊西側(cè)有號(hào)地塊西側(cè)有2棟住宅樓、可利用商業(yè)設(shè)施進(jìn)行弱化影響，南側(cè)有村棟住宅樓、可利用商業(yè)設(shè)施進(jìn)行弱化影響，南側(cè)有村名自建房，需通過景觀園林

11、、小區(qū)規(guī)劃進(jìn)行區(qū)隔；名自建房，需通過景觀園林、小區(qū)規(guī)劃進(jìn)行區(qū)隔；n地塊住宅限高地塊住宅限高60米，可實(shí)現(xiàn)約米，可實(shí)現(xiàn)約1820層的多層板式住宅。層的多層板式住宅。地塊環(huán)境地塊環(huán)境4號(hào)地號(hào)地偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.地塊西北角地塊西北角舊宮西里舊宮西里1、2號(hào)樓號(hào)樓地塊西側(cè)地塊西側(cè)道路道路地塊西南角地塊西南角安置房安置房地塊東側(cè)地塊東側(cè)城鐵舊宮東站城鐵舊宮東站地塊環(huán)境地塊環(huán)境項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.1234圖圖1-4為：站在地塊西北角的舊宮西里為：站在地塊西北角的舊宮西里2號(hào)樓東側(cè)看整個(gè)地塊號(hào)樓東側(cè)看整個(gè)地塊地

12、塊環(huán)境地塊環(huán)境項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.n周邊已有配套公交：324324、341341、504504、524524、680680、729729、736736、750750、926926支、支、997997、運(yùn)通、運(yùn)通115115、504504、926926支、支、997997學(xué)校：大興區(qū)華興實(shí)驗(yàn)學(xué)校，北京市杏澤學(xué)校，舊宮實(shí)驗(yàn)小學(xué)，舊宮鎮(zhèn)第一中心小學(xué)，東高大興區(qū)華興實(shí)驗(yàn)學(xué)校，北京市杏澤學(xué)校，舊宮實(shí)驗(yàn)小學(xué)，舊宮鎮(zhèn)第一中心小學(xué)，東高地第二小學(xué)，東高地第四小學(xué)，地第二小學(xué)，東高地第四小學(xué)，舊宮中學(xué)舊宮中學(xué)，東高地第一中學(xué)，東高地第三中學(xué)東高地第一中

13、學(xué)，東高地第三中學(xué)醫(yī)院：舊宮第四綜合門診部，育龍門診部，大興區(qū)清逸園社區(qū)衛(wèi)生站，永仁綜合門診部，舊舊宮第四綜合門診部，育龍門診部，大興區(qū)清逸園社區(qū)衛(wèi)生站，永仁綜合門診部，舊宮醫(yī)院，舊宮第一綜合門診，大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)中心衛(wèi)生院宮醫(yī)院，舊宮第一綜合門診，大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)中心衛(wèi)生院銀行：建設(shè)銀行紅星支行，北京農(nóng)村商業(yè)銀行東路分理處，農(nóng)村信用合作社舊宮分社，工商建設(shè)銀行紅星支行，北京農(nóng)村商業(yè)銀行東路分理處，農(nóng)村信用合作社舊宮分社，工商銀行紅星分理處銀行紅星分理處購物：物美便利超市長(zhǎng)樂街店，物美綜合超市舊宮店，北京明坤思源超市，物美超市小物美便利超市長(zhǎng)樂街店，物美綜合超市舊宮店，北京明坤思源超市，物美超市小紅門

14、路店，首航超市紅門路店，首航超市( (萬源南里店萬源南里店)餐飲：鐵鍋柴，金宮府酒樓，李連貴熏肉大餅全國連鎖第鐵鍋柴，金宮府酒樓，李連貴熏肉大餅全國連鎖第15141514店分店，三羊貴仁居，蒙方圓店分店，三羊貴仁居，蒙方圓酒家，六和順烤鴨店，東北大盤家常菜，巴渝香酒樓酒家，六和順烤鴨店，東北大盤家常菜，巴渝香酒樓其他：北京金輝賓館，碧海賓館，美晟俱樂部北京金輝賓館，碧海賓館，美晟俱樂部, ,碧海公園，宣頤公園，碧海公園，宣頤公園，旺旺興湖公園，海興湖公園，海鹿垂釣園鹿垂釣園地塊環(huán)境地塊環(huán)境配套配套項(xiàng)目位于舊宮鎮(zhèn)，具備居住氛圍，但居住品質(zhì)不高；項(xiàng)目周彪教育資源較為豐富鄰近舊宮中、小學(xué)、東高地中小

15、學(xué)等；地塊周邊生活配套檔次較低，只配有簡(jiǎn)單的餐飲，小型超市、醫(yī)療門診等；隨著新項(xiàng)目的帶動(dòng)，周邊配套環(huán)境的改善，未來升值前景大。偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.小結(jié)小結(jié)n交通：本案地塊緊鄰五環(huán)主干道及四環(huán)沿線，周邊即將開通的地鐵亦本案地塊緊鄰五環(huán)主干道及四環(huán)沿線，周邊即將開通的地鐵亦莊線路及多條公交線路；莊線路及多條公交線路；n周邊環(huán)境：輻射四方新區(qū)、亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，未來升值潛力較大，但目前居住檔次較為落后； n生活配套：生活 配套較為完善，但整體檔次較低；地塊自配商業(yè)用配套較為完善，但整體檔次較低；地塊自配商業(yè)用地可作為后期配套；地可作為后期配套；n地塊情況：居住以及混

16、合用地；居住以及混合用地；n規(guī)模：規(guī)模適度利于開發(fā)建設(shè) ，短平快開發(fā)回款；，短平快開發(fā)回款；n前景：未來發(fā)展?jié)摿^大，存在升值空間； 該地塊綜合素質(zhì)較好，地鐵交通便利、周邊生活配套完善。偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.第一部分：地塊情況第二部分：市場(chǎng)情況第三部分：綜合建議第四部分：經(jīng)濟(jì)測(cè)算目錄目錄偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.n宏觀市場(chǎng)概況n聚焦大興、舊宮n區(qū)域市場(chǎng)分析n區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)研n小結(jié)第二部分：市場(chǎng)情況偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.宏觀市場(chǎng)概況宏觀市場(chǎng)概況環(huán)線成交狀況環(huán)線成交狀況2010年10月區(qū)域供應(yīng)面積(M

17、) 供應(yīng)套數(shù)(套) 成交面積(M) 成交套數(shù)(套)成交均價(jià)(元/M)二環(huán)內(nèi)-3601330037135二至三環(huán)間55363909169742167233434三至四環(huán)間1070991065172582146932619四至五環(huán)間2438972129195614166720011五環(huán)外821392844211104011020015271總計(jì)122775112545168435215308-四環(huán)內(nèi)土地供應(yīng)量比較匱乏，五環(huán)外的區(qū)域已成為北京市房地產(chǎn)主要供應(yīng)區(qū)域，供給的增加相應(yīng)的拉動(dòng)了成交面積的提升，五環(huán)外的成交均價(jià)也已經(jīng)和四環(huán)內(nèi)的成交均價(jià)進(jìn)一步拉大了距離。數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計(jì)局偉 業(yè) 顧 問 20

18、10 B.A.Consulting.五環(huán)線市場(chǎng)狀況五環(huán)線市場(chǎng)狀況供應(yīng)面積比例成交面積比例四環(huán)內(nèi)土地供應(yīng)量比較匱乏，五環(huán)外的區(qū)域已成為北京市房地產(chǎn)主要供應(yīng)區(qū)域，供給的增加相應(yīng)的拉動(dòng)了成交面積的提升，五環(huán)外將成為未來房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)主流，價(jià)值上漲空間明顯。數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計(jì)局宏觀市場(chǎng)概況宏觀市場(chǎng)概況環(huán)線成交狀況環(huán)線成交狀況偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.宏觀市場(chǎng)概況宏觀市場(chǎng)概況聚焦大興聚焦大興n大興區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)：大興區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)：n1、疏解中心城人口，基本實(shí)現(xiàn)大興區(qū)內(nèi)的職住平衡；n2、創(chuàng)建和諧社會(huì)，建設(shè)健康宜人的生活社區(qū)；n3、不斷提高城市的可居住性；n

19、4、建設(shè)具有亦莊特色的綠色人居環(huán)境；n5、引導(dǎo)人口流向，實(shí)現(xiàn)社會(huì)結(jié)構(gòu)的大致均衡。實(shí)現(xiàn)城市不同區(qū)域的均衡發(fā)展。偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.區(qū)域內(nèi)土地市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)土地市場(chǎng)區(qū)域近區(qū)域近3年土地成交情況年土地成交情況宗地名稱土地性質(zhì)占地面積(平米)規(guī)劃建面(平米)競(jìng)得公司成交時(shí)間成交價(jià)格（萬元）樓面地價(jià)大興區(qū)黃村鎮(zhèn)康莊回大興區(qū)黃村鎮(zhèn)康莊回遷房居住、商業(yè)金融、遷房居住、商業(yè)金融、市政公共設(shè)施項(xiàng)目用市政公共設(shè)施項(xiàng)目用地地居住、商業(yè)金居住、商業(yè)金融、市政公用融、市政公用設(shè)施設(shè)施 164675.9164675.96 6261211.92261211.92北京市大興城北京市大興城鎮(zhèn)建設(shè)

20、綜合開鎮(zhèn)建設(shè)綜合開發(fā)集團(tuán)公司發(fā)集團(tuán)公司20082008年年5 5月月1515日日553585535821192119元元大興區(qū)舊宮儲(chǔ)備項(xiàng)目用地居住、商業(yè)金融、可兼容配套設(shè)施19518.87100146.998 北京軍建利司達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2008年1月23日39137.73908元大興區(qū)黃村鎮(zhèn)孫村組大興區(qū)黃村鎮(zhèn)孫村組團(tuán)團(tuán)A-06A-06、0707、1313、1414地塊住宅用地地塊住宅用地居住用地，可居住用地，可兼容使用性質(zhì)兼容使用性質(zhì)配套設(shè)施配套設(shè)施234632.2234632.23 3257406.4257406.4北京金融街建北京金融街建設(shè)開發(fā)有限責(zé)設(shè)開發(fā)有限責(zé)任公司任公司20072

21、007年年9 9月月1818日日120329.9120329.946754675元元大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)西廣德村住宅項(xiàng)目用地居住用地，可兼容配套設(shè)施28557.51123734北京潤(rùn)豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2007年12月24日 279002255元大興區(qū)黃村鎮(zhèn)衛(wèi)星城大興區(qū)黃村鎮(zhèn)衛(wèi)星城北區(qū)北區(qū)1717號(hào)地號(hào)地居住用地，可居住用地，可兼容使用性質(zhì)兼容使用性質(zhì)為配套設(shè)施為配套設(shè)施27094.9127094.91227322.75227322.751 1華潤(rùn)置地（武華潤(rùn)置地（武漢）發(fā)展有限漢）發(fā)展有限公司公司20072007年年1212月月2424日日14300014300062916291元元大興區(qū)黃村鎮(zhèn)永

22、華路大興區(qū)黃村鎮(zhèn)永華路6 6號(hào)住宅、公建項(xiàng)目號(hào)住宅、公建項(xiàng)目用地用地居住用地，可居住用地，可兼容公建及其兼容公建及其他用地他用地32230.2632230.26141833141833 北京藝苑房地北京藝苑房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司任公司20072007年年1212月月2424日日401004010028272827元元大興區(qū)亦莊鎮(zhèn)三羊居大興區(qū)亦莊鎮(zhèn)三羊居住區(qū)三至五期居住、住區(qū)三至五期居住、商業(yè)項(xiàng)目用地商業(yè)項(xiàng)目用地居住、商業(yè)金居住、商業(yè)金融融1055078.1055078.4 4503563.6503563.6北京金融街建北京金融街建設(shè)開發(fā)有限責(zé)設(shè)開發(fā)有限責(zé)任公司任公司20072007

23、年年1 1月月1616日日 158174.1158174.16 631413141元元偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.2007年土地成交情況年土地成交情況宗地名稱土地性質(zhì)占地面積(m2)規(guī)劃建面(m2)競(jìng)得公司成交時(shí)間成交價(jià)格(萬元)樓面地價(jià)大興區(qū)亦莊鎮(zhèn)三羊居大興區(qū)亦莊鎮(zhèn)三羊居住區(qū)三至五期居住、住區(qū)三至五期居住、商業(yè)項(xiàng)目用地商業(yè)項(xiàng)目用地居住、商業(yè)金居住、商業(yè)金融融1055078.1055078.4 4503563.6503563.6北京金融街北京金融街建設(shè)開發(fā)有建設(shè)開發(fā)有限責(zé)任公司限責(zé)任公司20072007年年1 1月月1616日日 158174.16158174.16

24、31413141元元大興區(qū)黃村鎮(zhèn)孫村組大興區(qū)黃村鎮(zhèn)孫村組團(tuán)團(tuán)A-06A-06、0707、1313、1414地塊住宅用地地塊住宅用地居住用地，可居住用地，可兼容使用性質(zhì)兼容使用性質(zhì)配套設(shè)施配套設(shè)施234632.2234632.23 3257406.4257406.4北京金融街北京金融街建設(shè)開發(fā)有建設(shè)開發(fā)有限責(zé)任公司限責(zé)任公司20072007年年9 9月月1818日日120329.9120329.946754675元元大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)西廣德村住宅項(xiàng)目用地居住用地，可兼容配套設(shè)施28557.51123734北京潤(rùn)豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2007年12月24日 279002255元大興區(qū)黃村鎮(zhèn)衛(wèi)星城大興區(qū)黃

25、村鎮(zhèn)衛(wèi)星城北區(qū)北區(qū)1717號(hào)地號(hào)地居住用地，可居住用地，可兼容使用性質(zhì)兼容使用性質(zhì)為配套設(shè)施為配套設(shè)施27094.9127094.91227322.75227322.751 1華潤(rùn)置地華潤(rùn)置地（武漢）發(fā)（武漢）發(fā)展有限公司展有限公司20072007年年1212月月2424日日14300014300062916291元元大興區(qū)黃村鎮(zhèn)永華路大興區(qū)黃村鎮(zhèn)永華路6 6號(hào)住宅、公建項(xiàng)目號(hào)住宅、公建項(xiàng)目用地用地居住用地，可居住用地，可兼容公建及其兼容公建及其他用地他用地32230.2632230.26141833141833 北京藝苑北京藝苑房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公有限責(zé)任公司司20072007年年

26、1212月月2424日日401004010028272827元元區(qū)域內(nèi)土地市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)土地市場(chǎng)區(qū)域近區(qū)域近3年土地成交情況年土地成交情況偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.2008年土地成交情況年土地成交情況宗地名稱土地性質(zhì)占地面積(m2)規(guī)劃建面(m2)競(jìng)得公司成交時(shí)間成交價(jià)格（萬元）樓面地價(jià)大興區(qū)舊宮儲(chǔ)備項(xiàng)目用地居住、商業(yè)金融、可兼容配套設(shè)施19518.87100146.998北京軍建利司達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2008年1月23日39137.73908元大興區(qū)黃村鎮(zhèn)康莊回遷大興區(qū)黃村鎮(zhèn)康莊回遷房居住、商業(yè)金融、市房居住、商業(yè)金融、市政公共設(shè)施項(xiàng)目用地政公共設(shè)施項(xiàng)目用地居住、

27、商業(yè)居住、商業(yè)金融、市政金融、市政公用設(shè)施公用設(shè)施 164675.9164675.96 6261211.92261211.92北京市大興城北京市大興城鎮(zhèn)建設(shè)綜合開鎮(zhèn)建設(shè)綜合開發(fā)集團(tuán)公司發(fā)集團(tuán)公司20082008年年5 5月月1515日日553585535821192119元元大興區(qū)康莊限價(jià)商品住大興區(qū)康莊限價(jià)商品住房（二期）項(xiàng)目用地房（二期）項(xiàng)目用地 居住用地、居住用地、商業(yè)金融用商業(yè)金融用地地 143168.3143168.3233417.6233417.6北京市大興城北京市大興城鎮(zhèn)建設(shè)綜合開鎮(zhèn)建設(shè)綜合開發(fā)集團(tuán)公司發(fā)集團(tuán)公司 20082008年年1010月月1515日日57162571622

28、4492449元元大興區(qū)康莊限價(jià)商品住大興區(qū)康莊限價(jià)商品住房（一期）項(xiàng)目房（一期）項(xiàng)目 居住用地居住用地 49649.4249649.42208561.8208561.8北京住總房地北京住總房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司任公司 20082008年年1010月月2727日日47915.7847915.7822972297元元北京市北京市“經(jīng)濟(jì)適用住房經(jīng)濟(jì)適用住房及商品住房及商品住房”用地用地-大興區(qū)舊宮三角地住宅大興區(qū)舊宮三角地住宅項(xiàng)目用地項(xiàng)目用地 居住用地居住用地 90901.3290901.32178487178487北京日月房地北京日月房地產(chǎn)開發(fā)有限公產(chǎn)開發(fā)有限公司司 20082008

29、年年1111月月2626日日22419.5822419.583 312561256元元區(qū)域內(nèi)土地市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)土地市場(chǎng)區(qū)域近區(qū)域近3年土地成交情況年土地成交情況偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.2009年土地成交情況年土地成交情況宗地名稱土地性質(zhì)占地面積(m2)規(guī)劃建面(m2)競(jìng)得公司成交時(shí)間成交價(jià)格（萬元）樓面地價(jià)大興區(qū)黃村鎮(zhèn)大莊村大興區(qū)黃村鎮(zhèn)大莊村東側(cè)京開路東側(cè)京開路4848號(hào)商業(yè)號(hào)商業(yè)金融項(xiàng)目用地金融項(xiàng)目用地 商業(yè)金融用商業(yè)金融用地地21862.121862.17 7102464.5102464.5北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)有限公司 20092

30、009年年4 4月月2727日日14912.2614912.2614551455元元大興區(qū)新城北區(qū)（大興區(qū)新城北區(qū)（2828號(hào)地）商業(yè)金融項(xiàng)目號(hào)地）商業(yè)金融項(xiàng)目用地用地 商業(yè)金融商業(yè)金融 9396.959396.9535979.4835979.48北京興創(chuàng)置地投資有北京興創(chuàng)置地投資有限公司限公司 20092009年年5 5月月1515日日10862.2110862.2130193019元元大興區(qū)康莊限價(jià)商品大興區(qū)康莊限價(jià)商品住房（三期）項(xiàng)目用住房（三期）項(xiàng)目用地地 住宅及居住住宅及居住公共服務(wù)設(shè)公共服務(wù)設(shè)施施 79203.079203.07 7275827.4275827.4北京首開仁信置業(yè)有

31、北京首開仁信置業(yè)有限公司限公司20092009年年6 6月月2525日日64367.9164367.9123342334元元北京市大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)北京市大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)改造項(xiàng)目回遷安鎮(zhèn)區(qū)改造項(xiàng)目回遷安置房用地置房用地 住宅及居住住宅及居住公共服務(wù)設(shè)公共服務(wù)設(shè)施施 18374.718374.74 471507.6171507.61北京興海創(chuàng)業(yè)投資管北京興海創(chuàng)業(yè)投資管理有限公司理有限公司20092009年年6 6月月2626日日188801888026402640元元北京市大興區(qū)黃村北京市大興區(qū)黃村（新城北區(qū)（新城北區(qū)2222號(hào)地二號(hào)地二期）居住項(xiàng)目用地期）居住項(xiàng)目用地住宅及居住住宅及居住公共設(shè)施、公

32、共設(shè)施、管理用房管理用房 1351.461351.46190304.2190304.2北京春光房地產(chǎn)開發(fā)北京春光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和北京西澳有限公司和北京西澳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合體聯(lián)合體 20092009年年6 6月月2626日日901009010047354735元元北京市大興區(qū)黃村北京市大興區(qū)黃村（新城北區(qū)（新城北區(qū)2323號(hào)地）號(hào)地）居住項(xiàng)目用地居住項(xiàng)目用地 住宅及居住住宅及居住公共設(shè)施公共設(shè)施 2108.522108.5239505.3239505.32旭輝集團(tuán)股份有限公旭輝集團(tuán)股份有限公司司 20092009年年6 6月月2626日日251002510063546

33、354元元區(qū)域內(nèi)土地市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)土地市場(chǎng)區(qū)域近區(qū)域近3年土地成交情況年土地成交情況偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.2009年土地成交情況年土地成交情況宗地名稱土地性質(zhì)占地面積(m2)規(guī)劃建面(m2)競(jìng)得公司成交時(shí)間成交價(jià)格（萬元）樓面地價(jià)大興區(qū)康莊（四期）項(xiàng)目大興區(qū)康莊（四期）項(xiàng)目 居住用地居住用地99966.8199966.81188485.5188485.5北京東亞信義國北京東亞信義國際會(huì)展中心有限際會(huì)展中心有限公司公司 20092009年年6 6月月3030日日66500 66500 35283528元元北京市大興區(qū)黃村（新城北京市大興區(qū)黃村（新城北區(qū)北區(qū)1010號(hào)

34、地）居住項(xiàng)目用號(hào)地）居住項(xiàng)目用地國有建設(shè)用地使用權(quán)出地國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓讓 居住及公共服居住及公共服務(wù)設(shè)施務(wù)設(shè)施 33270.2733270.27133559.3133559.3旭輝集團(tuán)股份有旭輝集團(tuán)股份有限公司限公司 20092009年年7 7月月1 1日日82000 82000 61406140元元北京市大興區(qū)黃村（新城北京市大興區(qū)黃村（新城北區(qū)北區(qū)1616號(hào)地）居住項(xiàng)目用號(hào)地）居住項(xiàng)目用地國有建設(shè)用地使用權(quán)出地國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓讓 住宅及居住公住宅及居住公共服務(wù)設(shè)施、共服務(wù)設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施 60139.4460139.44275773.9275773.9北京金地興業(yè)

35、房北京金地興業(yè)房地產(chǎn)有限公司地產(chǎn)有限公司20092009年年7 7月月3 3日日15620015620056645664元元大興區(qū)黃村大興區(qū)黃村1919號(hào)商業(yè)金融號(hào)商業(yè)金融和混合用地、和混合用地、2020號(hào)居住項(xiàng)號(hào)居住項(xiàng)目目 商業(yè)金融設(shè)施商業(yè)金融設(shè)施和綜合體、住和綜合體、住宅及居住公共宅及居住公共服務(wù)設(shè)施服務(wù)設(shè)施 72408.0772408.07457960.7457960.7上海綠地集團(tuán)有上海綠地集團(tuán)有限公司限公司 20092009年年7 7月月6 6日日30250030250066056605元元大興區(qū)黃村（新城北區(qū)大興區(qū)黃村（新城北區(qū)2 2號(hào)地）住宅及公建項(xiàng)目用號(hào)地）住宅及公建項(xiàng)目用地地

36、 住宅、公建及住宅、公建及其他其他 56589.7756589.77224883.5224883.5保利（北京）房保利（北京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公地產(chǎn)開發(fā)有限公司司 20092009年年7 7月月8 8日日16300016300072487248元元北京市大興區(qū)西紅門商業(yè)北京市大興區(qū)西紅門商業(yè)綜合區(qū)一期項(xiàng)目用地綜合區(qū)一期項(xiàng)目用地 商業(yè)金融商業(yè)金融 37682.837682.8128489.3128489.3 北京春光房地北京春光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司產(chǎn)開發(fā)有限公司和北京西澳房地和北京西澳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合體聯(lián)合體 20092009年年7 7月月2323日日 58200 5820045

37、304530元元區(qū)域內(nèi)土地市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)土地市場(chǎng)區(qū)域近區(qū)域近3年土地成交情況年土地成交情況偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.2009年土地成交情況年土地成交情況宗地名稱土地性質(zhì)占地面積(m2)規(guī)劃建面(m2)競(jìng)得公司成交時(shí)間成交價(jià)格（萬元）樓面地價(jià)北京市大興區(qū)黃村鎮(zhèn)北京市大興區(qū)黃村鎮(zhèn)（棗園）商業(yè)項(xiàng)目（棗園）商業(yè)項(xiàng)目 商業(yè)金融商業(yè)金融 40296.540296.52 275403.4175403.41 北京創(chuàng)智天地房北京創(chuàng)智天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)開發(fā)有限公司和智地創(chuàng)展（北京）和智地創(chuàng)展（北京）投資有限公司聯(lián)合投資有限公司聯(lián)合體體 20092009年年7 7月月2323日日3

38、44003440045624562元元北京市大興區(qū)西紅門北京市大興區(qū)西紅門商業(yè)綜合區(qū)二期項(xiàng)目商業(yè)綜合區(qū)二期項(xiàng)目用地用地 商業(yè)金融商業(yè)金融 108405.108405.4 4304192.5304192.5英特宜家購物中心英特宜家購物中心集團(tuán)投資有限公司集團(tuán)投資有限公司 20092009年年7 7月月2323日日795617956126152615元元北京市大興區(qū)黃村鎮(zhèn)北京市大興區(qū)黃村鎮(zhèn)（酒廠改造）居住項(xiàng)（酒廠改造）居住項(xiàng)目用地國有建設(shè)用地目用地國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告使用權(quán)出讓公告住宅及居住公住宅及居住公共服務(wù)設(shè)施共服務(wù)設(shè)施 13334.413334.49 95682256822北京宇豐房地

39、產(chǎn)開北京宇豐房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司發(fā)有限責(zé)任公司 20092009年年7 7月月2828日日200902009035363536元元亦莊新城亦莊新城III-1III-1街區(qū)街區(qū)F F地塊居住及配套項(xiàng)目地塊居住及配套項(xiàng)目用地用地 居住及配套居住及配套等等296584.296584.3 3268131268131北京遠(yuǎn)東新地置業(yè)北京遠(yuǎn)東新地置業(yè)有限公司有限公司20092009年年1212月月4 4日日4830004830001801418014元元 地鐵大興線棗園路站地鐵大興線棗園路站居住及多功能（一期、居住及多功能（一期、三期）項(xiàng)目用地三期）項(xiàng)目用地 居住、住宅混居住、住宅混合公建、其它合公建、

40、其它類多功能、廣類多功能、廣場(chǎng)、社會(huì)停車場(chǎng)、社會(huì)停車場(chǎng)庫用地場(chǎng)庫用地 106518.106518.3 3282067.5282067.5中國中建地產(chǎn)有限中國中建地產(chǎn)有限公司與中建國際建公司與中建國際建設(shè)有限公司聯(lián)合體設(shè)有限公司聯(lián)合體 20092009年年1212月月2424日日3005003005001065310653元元地鐵大興線棗園路站地鐵大興線棗園路站居住及多功能（二期）居住及多功能（二期）項(xiàng)目用地項(xiàng)目用地 居住、居住區(qū)居住、居住區(qū)配套教育用地配套教育用地 14296.514296.57 7146864.2146864.2北京新城時(shí)代房地北京新城時(shí)代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司產(chǎn)開發(fā)有限公司 2

41、0092009年年1212月月2424日日 160500 1605001092810928元元區(qū)域內(nèi)土地市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)土地市場(chǎng)區(qū)域近區(qū)域近3年土地成交情況年土地成交情況偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.宗地名稱土地性質(zhì)占地面積(m2)規(guī)劃建面(m2)競(jìng)得公司成交時(shí)間成交價(jià)格（萬元）樓面地價(jià)北京市亦莊新城北京市亦莊新城V V街街區(qū)區(qū)B-3-1B-3-1、B-3-2B-3-2、B-3-3B-3-3用地用地住宅及居住宅及居住公共設(shè)住公共設(shè)施施3061.6563061.6562975029750北京水木天成房北京水木天成房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司任公司 20102010年年

42、2 2月月2424日日222002220074627462元元北京市大興區(qū)西紅北京市大興區(qū)西紅門商業(yè)綜合區(qū)三期門商業(yè)綜合區(qū)三期項(xiàng)目用地項(xiàng)目用地 商業(yè)金融商業(yè)金融用地用地178725178725138450138450 北京興創(chuàng)置地投北京興創(chuàng)置地投資有限公司資有限公司20102010年年3 3月月8 8日日835008350060316031元元北京市大興區(qū)西紅北京市大興區(qū)西紅門商業(yè)綜合區(qū)四期門商業(yè)綜合區(qū)四期項(xiàng)目用地項(xiàng)目用地 商業(yè)金融商業(yè)金融用地用地 137605137605224598224598北京興創(chuàng)置地投北京興創(chuàng)置地投資有限公司資有限公司 20102010年年3 3月月8 8日日1600

43、0016000071247124元元大興區(qū)亦莊住宅及大興區(qū)亦莊住宅及商業(yè)項(xiàng)目（商業(yè)項(xiàng)目（X1-1BX1-1B）地塊地塊 住宅及商住宅及商業(yè)業(yè)144375144375391170391170 北京中信新城房北京中信新城房地產(chǎn)有限公司地產(chǎn)有限公司20102010年年3 3月月1515日日5240005240001339613396元元北京市大興區(qū)采育北京市大興區(qū)采育鎮(zhèn)西組團(tuán)鎮(zhèn)西組團(tuán)01-011801-0118號(hào)號(hào)地塊居住項(xiàng)目用地地塊居住項(xiàng)目用地R2R2二類居二類居住用地住用地 90741907418350383503恒盛合天和信恒盛合天和信（北京）房地產(chǎn)（北京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)有限公司 20

44、102010年年5 5月月7 7日日 37600 3760045034503元元2010年土地成交情況年土地成交情況區(qū)域內(nèi)土地市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)土地市場(chǎng)區(qū)域近區(qū)域近3年土地成交情況年土地成交情況偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.n片區(qū)內(nèi)最高樓面單價(jià)：遠(yuǎn)東新置地，18014元/平米，容積率1.6，2011年入市；n最高樓面總價(jià)：中信亦莊新城，52億，13396元/平米，2011年初入市；n07年以后，舊宮區(qū)域內(nèi)僅有兩塊住宅立項(xiàng)土地成交。舊宮區(qū)域內(nèi)08年成交地塊樓面地價(jià)為3908元/平米。目前區(qū)域土地供應(yīng)量緊縮，在售項(xiàng)目多為07年以前成交土地，因此未來區(qū)域住宅新盤放量將呈遞減趨勢(shì)，受

45、供求關(guān)系影響，區(qū)域價(jià)格將平穩(wěn)上漲。n大興區(qū)存在較大的市場(chǎng)供應(yīng)量，成交量有限，存在較大競(jìng)爭(zhēng)，而大興區(qū)域內(nèi)的市場(chǎng)交易主要來自黃村、亦莊、西紅門區(qū)域。n受亦莊新城亦莊地王效應(yīng)帶動(dòng)，周邊區(qū)域價(jià)值將逐步提升。偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.宏觀市場(chǎng)概況宏觀市場(chǎng)概況小結(jié)小結(jié)受國家政策調(diào)控影響2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)區(qū)域平穩(wěn)；市場(chǎng)整體態(tài)勢(shì)呈需求大于供給；大興區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在較大的市場(chǎng)供應(yīng)量，而大興區(qū)域內(nèi)的市場(chǎng)供應(yīng)主要來自黃村區(qū)域。四環(huán)內(nèi)土地供應(yīng)量比較匱乏，五環(huán)外的區(qū)域已成為北京市房地產(chǎn)主要供應(yīng)區(qū)域，供給的增加相應(yīng)的拉動(dòng)了成交面積的提升，五環(huán)外的成交均價(jià)也已經(jīng)和四環(huán)內(nèi)的成交均價(jià)進(jìn)一步

46、拉大了距離。受政策因素印象，地王現(xiàn)在減少，相對(duì)那地成本呈下降趨勢(shì)；偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域二手市場(chǎng)情況區(qū)域二手市場(chǎng)情況偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.項(xiàng)目名稱亦莊北岸亦莊北岸清逸園清逸園大城小鎮(zhèn)大城小鎮(zhèn)美然美然香榭里香榭里雅龍騎仕雅龍騎仕萊茵河畔萊茵河畔佳和園佳和園靈秀山莊靈秀山莊區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域二手市場(chǎng)情況區(qū)域二手市場(chǎng)情況偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.由于區(qū)域一手供應(yīng)量較少，區(qū)域二手市場(chǎng)活躍，目前區(qū)域二手房均價(jià)在由于區(qū)域一手供應(yīng)量較少，區(qū)域二手市場(chǎng)活躍，目前區(qū)域二手房均價(jià)

47、在1500019800元元/之間。之間。項(xiàng)目名稱位置建筑類別容積率綠化率建筑面積（萬平米）裝修標(biāo)準(zhǔn)入住時(shí)間一手成交均價(jià) 二手均價(jià) 亦莊北岸亦莊北岸大興區(qū)大興區(qū) 亦莊橋南亦莊橋南300300米涼水河西畔米涼水河西畔普通住宅普通住宅, ,板樓板樓2.22.230.4730.47% %1313毛坯毛坯2009-42009-490009000元元/ /1760017600元元/ /清逸園清逸園大興區(qū)大興區(qū) 舊宮鎮(zhèn)舊宮鎮(zhèn)普通住宅普通住宅, ,板樓板樓1.51.550%50%1212毛坯毛坯2007-62007-662006200元元/ /1500015000元元/ /大城小鎮(zhèn)大城小鎮(zhèn)大興區(qū)大興區(qū) 舊宮鎮(zhèn)

48、廡舊宮鎮(zhèn)廡殿路殿路普通住宅普通住宅, ,板樓板樓1.841.8430%30%1010毛坯毛坯2007-52007-563856385元元/ /1600016000元元/ /美然美然香榭香榭里里舊宮鎮(zhèn)舊忠路舊宮鎮(zhèn)舊忠路1414號(hào)號(hào)普通住宅普通住宅, ,板樓板樓, ,塔樓塔樓, ,板塔結(jié)合板塔結(jié)合1212毛坯毛坯2006-122006-1252005200元元/ /1725017250元元/ /雅龍騎仕雅龍騎仕舊宮北路舊宮北路, ,舊宮清舊宮清河園北里河園北里普通住宅普通住宅, ,板樓板樓1.41.443.8043.80% %2020毛坯毛坯2004-52004-537503750元元/ /167

49、0016700元元/ /萊茵河畔萊茵河畔大興區(qū)大興區(qū) 經(jīng)濟(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)西環(huán)北路開發(fā)區(qū)西環(huán)北路普通住宅普通住宅, ,板樓板樓1.131.1335%35%1010毛坯毛坯2003-42003-450805080元元/ /1980019800元元/ /佳和園佳和園大興區(qū)大興區(qū) 舊宮廡殿舊宮廡殿路路普通住宅普通住宅, ,板樓板樓40%40% 毛坯毛坯2002-122002-1221502150元元/ /1500015000元元/ /靈秀山莊靈秀山莊舊宮鎮(zhèn)舊頭路舊宮鎮(zhèn)舊頭路普通住宅普通住宅, ,板樓板樓1.391.3939.5039.50% %1616毛坯毛坯2002-102002-1031003

50、100元元/ /1705017050元元/ /區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域二手市場(chǎng)情況區(qū)域二手市場(chǎng)情況偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域二手市場(chǎng)情況區(qū)域二手市場(chǎng)情況亦莊北岸亦莊北岸清逸園清逸園美然美然香榭里香榭里大城小鎮(zhèn)大城小鎮(zhèn)偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.l一次置業(yè)的客戶一次置業(yè)的客戶二居、三居型高性能價(jià)格比影響購房。二居、三居型高性能價(jià)格比影響購房。一次置業(yè)客戶在選擇遠(yuǎn)郊住房時(shí)，通常是經(jīng)濟(jì)條件有限，同時(shí)注重生活品質(zhì)，他們不愿意在三環(huán)、四環(huán)以內(nèi)承受高房?jī)r(jià)與蝸居，寧愿采用房加車的生活方式，同時(shí)選擇多層或小高層住宅，居住

51、密度低，社區(qū)環(huán)境好，面積較大的二居、三居是他們的首選，這一類客人在挑選房屋時(shí)通常良好的性能價(jià)格比是影響他們購房的主要因素。l二次置業(yè)的客戶二次置業(yè)的客戶綠化率高的低層花園社區(qū)將是他們的首選。綠化率高的低層花園社區(qū)將是他們的首選。二次置業(yè)客戶通常是在市區(qū)已擁有一套面積較小的住宅或居住在人口密度高的社區(qū)，他們?cè)谶h(yuǎn)郊區(qū)置業(yè)，主要看中的是社區(qū)環(huán)境和豐富的空間變化或更換面積較大更為舒適的戶型，價(jià)格敏感因素相對(duì)一次置業(yè)的客戶弱，影響他們選擇的主要因素是戶型新穎性、社區(qū)環(huán)境、是否贈(zèng)送綠地或平臺(tái)、物業(yè)管理水平等，因此綠化率高的低層花園社區(qū)將是他們的首選。區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析客群特征客群特征偉 業(yè) 顧 問

52、2010 B.A.Consulting.區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)研區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)研舊宮地區(qū)目前在售期房項(xiàng)目：舊宮地區(qū)目前在售期房項(xiàng)目：明悅灣、潤(rùn)楓錦尚、綠城陽光公、美然生態(tài)館項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱位置位置建筑類別建筑類別容積容積率率綠化綠化率率建筑面積建筑面積（萬平米）（萬平米）戶型面積戶型面積裝修裝修標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)銷售均價(jià)銷售均價(jià)明悅灣明悅灣大興舊宮大興舊宮南中軸路南中軸路板樓、小高板樓、小高層層1.61.610109090二居、二居、120-140120-140三居三居毛坯毛坯2300023000元元/ /潤(rùn)楓錦尚潤(rùn)楓錦尚大興區(qū)舊大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)西廣宮鎮(zhèn)西廣德莊德莊普通住宅、普通住宅、板樓、小高板樓、小高層層2 2

53、30%30%1616一居一居6464-84-84 、二居、二居8787-93-93 、 三居三居118118-130-130毛坯毛坯1800018000元元/ /綠城陽光公綠城陽光公館館大興區(qū)大興區(qū) 舊舊宮鎮(zhèn)南小宮鎮(zhèn)南小街路口西街路口西南角南角普通住宅、普通住宅、板樓、板樓、 多層、多層、小高層小高層1.61.640%40%8.58.5一居一居6060 二居二居8080-90-90 三三居居120120毛坯毛坯2700027000元元/ /美然生態(tài)館美然生態(tài)館大興舊宮大興舊宮鎮(zhèn)舊忠路鎮(zhèn)舊忠路普通住宅、普通住宅、公寓、塔樓、公寓、塔樓、多層、多層、 高層高層2.82.826%26%6.16.1一

54、居一居6060 二居二居7575-95-95 三三居居120120-150-150毛坯毛坯1500015000元元/ /偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.項(xiàng)目名稱建筑面積已售面積剩余面積總套數(shù)已售套數(shù)剩余套數(shù)明悅灣明悅灣10000010000021939.8621939.8678060.14722722套套244244套套478套潤(rùn)楓錦尚潤(rùn)楓錦尚164634164634107764.46107764.4656869.5413191319套套12081208套套111套綠城陽光公館綠城陽光公館854488544882078820783370885885套套830830套套5

55、5套美然生態(tài)館美然生態(tài)館6100061000暫無暫無61000600600套套600套中信新城中信新城391170391170暫無暫無39117034693469套套3469套區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)研區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)研n潛在供應(yīng)目前地塊區(qū)域附近潛在供應(yīng)量共計(jì)目前地塊區(qū)域附近潛在供應(yīng)量共計(jì)59萬平米，約萬平米，約4700余套。余套。偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)研區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)研區(qū)域在售項(xiàng)目以板樓為主板樓為主，普遍為毛坯毛坯；區(qū)域在售項(xiàng)目的銷售均價(jià)普遍集中在15000-27000元元/平米平米。區(qū)域內(nèi)標(biāo)桿區(qū)域內(nèi)標(biāo)桿目前區(qū)域在售新盤均價(jià)為20000萬/平米左右，價(jià)格將

56、呈逐步上漲趨勢(shì)；二手市場(chǎng)活躍，價(jià)格在1500019800元/之間；目前住宅用地供應(yīng)較為緊缺，未來住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較減小，區(qū)域住宅市場(chǎng)未來樂觀；偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.l項(xiàng)目位置：大興舊宮南中軸路l開發(fā)商：北京日月房地產(chǎn)開發(fā)有限公司l建筑類型：板樓,小高層 l占地面積：6.25萬平米l建筑面積： 10萬平米 l容積率：1.6 l開盤時(shí)間：4號(hào)樓2010年1月11日 5號(hào)樓2010年1月5日l入住時(shí)間：2011年6月l現(xiàn)均價(jià)：23000 元/ l總套數(shù)： 722套，整個(gè)社區(qū)是由8棟小高層組成l交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯l物業(yè)費(fèi)：1.98元/平方米/月 l產(chǎn)權(quán)年限：70年項(xiàng)目基本信息

57、項(xiàng)目基本信息代表性個(gè)案代表性個(gè)案明悅灣明悅灣偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.l社區(qū)構(gòu)成l整個(gè)社區(qū)是由8棟小高層組成,戶型面積為90平米左右兩居、130平米左右三居,戶戶南北通透,共722套房源。項(xiàng)目規(guī)劃情況項(xiàng)目規(guī)劃情況項(xiàng)目推盤情況項(xiàng)目推盤情況l推盤次序：4號(hào)樓2010年1月11日 5號(hào)樓2010年1月5日 1、2、3號(hào)樓2009年12月中旬l本期供應(yīng)：4、5號(hào)樓 l主力產(chǎn)品：90 兩居、120-140 三居 代表性個(gè)案代表性個(gè)案明悅灣明悅灣偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.l項(xiàng)目位置：大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)西廣德莊l開發(fā)商：北京潤(rùn)興偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司

58、l建筑類型：普通住宅,板樓,小高層l占地面積：87478.51 平米l建筑面積： 164634平米 l容積率：2 l綠化率：30% l開盤時(shí)間：四期7、8號(hào)樓2010年6月23日l入住時(shí)間：2011年6月l現(xiàn)均價(jià)：17000 元/ l總套數(shù)： 1319套l交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯l物業(yè)公司：北京潤(rùn)豐世紀(jì)物業(yè)管理有限公司l物業(yè)費(fèi)：帶電梯2.18元/月/平米 不帶電梯2.08元/月/平米月 l車位：總676個(gè)(地上96,地下580)l產(chǎn)權(quán)年限：70年項(xiàng)目基本信息項(xiàng)目基本信息代表性個(gè)案代表性個(gè)案潤(rùn)楓錦尚潤(rùn)楓錦尚偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.l社區(qū)構(gòu)成l項(xiàng)目同期開發(fā)，共15棟,9、10

59、層小高層，局部5層多層，總共1319套，一期285套。l1-6號(hào)樓為10層板塔結(jié)合，1個(gè)單元，兩梯五戶l7-9號(hào)樓為10層板樓，3-4個(gè)單元，一梯兩戶、一梯四戶l10-15號(hào)樓為5-10層板塔結(jié)合，4個(gè)單元，兩梯四戶、兩梯五戶，5層部分不帶電梯。項(xiàng)目規(guī)劃情況項(xiàng)目規(guī)劃情況項(xiàng)目推盤情況項(xiàng)目推盤情況l推盤次序：四期7、8號(hào)樓2010年6月23日 三期3、10號(hào)樓2010年4月3日 二期5、6、12、15號(hào)樓2010年2月5日 一期2、14號(hào)樓2009年12月18日l本期供應(yīng)：7、8號(hào)樓 l主力產(chǎn)品：一居64-84 二居87-93 三居118-130代表性個(gè)案代表性個(gè)案潤(rùn)楓錦尚潤(rùn)楓錦尚偉 業(yè) 顧 問

60、2010 B.A.Consulting.l項(xiàng)目位置：大興區(qū) 舊宮鎮(zhèn)南小街路口西南角l開發(fā)商：北京軍建利司達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司l建筑類型：普通住宅,板樓, 多層,小高層l占地面積：53405平米l建筑面積： 85448平米 l容積率：1.6 l綠化率：40% l開盤時(shí)間：14號(hào)樓loft公寓2010年9月28日l入住時(shí)間：2011年底l現(xiàn)均價(jià)：27000 元/ l總套數(shù)： 885套l交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯l物業(yè)公司：北京延龍物業(yè)管理公司l物業(yè)費(fèi)：1.8元/月/平米l車位：地下停車位582個(gè)l產(chǎn)權(quán)年限：70年項(xiàng)目基本信息項(xiàng)目基本信息代表性個(gè)案代表性個(gè)案綠城陽光公館綠城陽光公館偉 業(yè) 顧 問 2010 B.