《城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略》

1、新型城鎮(zhèn)化視野下房地產(chǎn)企業(yè)的機遇與挑戰(zhàn)三中全會公布的與房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展有密切關(guān)系的會議精神有：(1) 建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價。完善稅收制度。深化稅收制度改革，完善地方稅體系，逐步提高直接稅比重。加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革，加快資源稅改革，推動環(huán)境保護費改稅。完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制機制。堅持走中國特色新型城鎮(zhèn)化道路，推進以人為核心的城鎮(zhèn)化，推動大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)融合發(fā)展，促進城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)協(xié)調(diào)推進。推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，逐步把符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民

2、。創(chuàng)新人口管理，加快戶籍制度改革，全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴格控制特大城市人口規(guī)模。眾所周知，企業(yè)的土地儲備決定了房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力，戶籍制度的變化決定了房地產(chǎn)商品的需求量，房地產(chǎn)稅收政策的改革決定了購買和持有房地產(chǎn)商品房的成本。在這種背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展既有機遇也有挑戰(zhàn)，必須認真研究并關(guān)注以下問題。一、土地市場放開，房價是漲！還是降！房價是漲是降，主要還是看供需兩方面的力量，從供需來看：土地市場放開，加大土地供給，有利于平抑房價我國城鎮(zhèn)建設(shè)用地在全國土地結(jié)構(gòu)中占比僅為0.33%,而美國為3%因此，我國的建設(shè)用地占比是比較偏

3、低的，用地矛盾突出。從現(xiàn)有土地利用結(jié)構(gòu)看，城鄉(xiāng)建設(shè)用地占全國國土面積的2.3%,其中819以上為農(nóng)村建設(shè)用地，城市建設(shè)用地比重不到20%若有效完成農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，將農(nóng)村集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)建設(shè)用地，為未來的增量土地開發(fā)提供空間，將緩解城市供地緊張的局面。一旦農(nóng)村建設(shè)用地可以自由入市，土地市場供給增多，土地價格就會降低，房價也會隨之下降。1. 城鎮(zhèn)化建設(shè)，城鎮(zhèn)住房需求人口增加，有助于推高房價2012年我國的城鎮(zhèn)化率為51.27%（按常住人口計算），按照戶籍人口計算，我國的城鎮(zhèn)化率只有35%2020年我國人口城鎮(zhèn)化率要達到50%-55%未來5年我國人口城鎮(zhèn)化率有望以年均1.3-1.5%的速度推進。通

4、過戶籍制度的改革，逐步把符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，農(nóng)村的人更多涌向城市，城市人口的增加，房地產(chǎn)商品房需求增加，會推動房價上漲。以上兩個是矛盾的，那么就看是那個先動，那個后動，幅度多大了！這需要政府的智慧，需要政府能處理好這兩個之間的相互關(guān)系。二、政府建制立法，監(jiān)管到位會議提出：經(jīng)濟體制改革是全面深化改革的重點，核心問題是處理好政府和市場的關(guān)系，使市場在資源配置中起決定性作用和更好發(fā)揮政府作用。2010年以來的限購限貸政策，政府對房地產(chǎn)業(yè)的行政管理手段并沒有遏制住房價上漲；相反，直至2013年10月底，全國70個城市65個城市房價仍上漲，地王還頻頻出現(xiàn)，看來政府的行政手段并沒有起到應(yīng)有

5、的效果，政府在房地產(chǎn)市場的作用必須體現(xiàn)在以下方面。1. 規(guī)劃先行，提高土地資源利用效率目前的城市規(guī)劃重點都是各個城區(qū)的城市規(guī)劃，對于農(nóng)村的建設(shè)用地市場尚未納入城市規(guī)劃和國土利用規(guī)劃的內(nèi)容，因此，公告中所講的“在符合規(guī)劃和用途管制前提下"還需要科學(xué)、超前、合理、完善的城鄉(xiāng)規(guī)劃方案的論證，才能保證土地的高效利用，所以說完全的農(nóng)村建設(shè)用地與國有土地同等入市、同權(quán)同價還需要相當時間，需要相關(guān)的規(guī)劃方案的先行才能實施。創(chuàng)新人口管理，合理引導(dǎo)人口遷移，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價格會議提出：加快戶籍制度改革，全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴格控制特大城市人

6、口規(guī)模。一個城市的可持續(xù)適度人口要與當?shù)氐慕?jīng)濟、社會、環(huán)境三方面相互協(xié)調(diào)，為了控制城市人口的有序增長，充分發(fā)揮市場通過價格機制調(diào)節(jié)人口遷移方向的目的，應(yīng)探索建立由市場調(diào)節(jié)人口遷移與房地產(chǎn)價格的機制。地方政府必須從當?shù)氐慕?jīng)濟、社會、環(huán)境三方面認真研究，從城市允許達到最大生產(chǎn)率和最大個人、社會福利時所能容納的人口；教育、健康、交通、住房等社會生活各方面主觀上達到市民最大滿意度，客觀上符合經(jīng)濟發(fā)展水平時所能容納的人口；合理利用資源、保障生態(tài)環(huán)境物質(zhì)能量循環(huán)相對均衡和滿足市民消費水平逐步提高的條件下，追求城市社會協(xié)調(diào)發(fā)展所能承載的人口三方面確定城市不同時期的適度人口規(guī)模，適度人口規(guī)模是城市管理者管理城

7、市的依據(jù)。陜西各地方政府應(yīng)實施有利于本市發(fā)展的購房落戶政策，不同區(qū)域在對于外來人口準入購房標準、文化程度的要求方面可以和區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展相聯(lián)系，真正起到引導(dǎo)人才流動的作用，只有這樣才能即保證了遷移人口的理性選擇，也避免了遷移人口盲目遷移過于集中所導(dǎo)致的城市混亂，真正實現(xiàn)由市場調(diào)節(jié)人口遷移、由市場調(diào)節(jié)房價，促使陜西省各市在適度人口規(guī)模的前提下，房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。房產(chǎn)稅的實施出租房屋，增加地方政府財源近幾年房地產(chǎn)價格上漲，地方政府一直飽受"土地財政”的指責，但是城市建設(shè)需要地方政府有大量的財政基礎(chǔ)支撐，在目前房產(chǎn)稅改革遲遲無法出臺的前提下，地方政府應(yīng)該廣開稅源，如對存量的出租經(jīng)營性住房征收

8、房地產(chǎn)稅。按照目前的房產(chǎn)稅規(guī)定，出租的房地產(chǎn)按照租金收入的12%：收房產(chǎn)稅，目前只有商業(yè)項目出租經(jīng)營時繳納了房產(chǎn)稅，我們總說目前的房地產(chǎn)二手房租賃市場很火爆，是剛性需求，那為什么不對這些出租的住宅項目征收房產(chǎn)稅？這就是政府執(zhí)法和監(jiān)管的問題。合理制定保障房建設(shè)計劃，簡化品種提高效率現(xiàn)在的住房政策可以說是多種形態(tài)的雙軌制，一方面是市場上的商品房，另一方面是政府供應(yīng)的廉租房、經(jīng)適房、公租房、限價房、自住房名目繁多的保障房令人眼花，可還是滿足不了需求。我們摸著石頭過河探索了20年的住房政策，應(yīng)根據(jù)這些年的實施效果將保障房簡化，規(guī)則簡單，提高效率完善個人信息查詢系統(tǒng)，有助于房地產(chǎn)政策的實施政府必須盡快建

9、立完善、客觀、真實、聯(lián)網(wǎng)的個人信息系統(tǒng)，使銀行、房產(chǎn)管理部門、稅務(wù)部門等便丁查詢，有利丁相關(guān)政策的實施。1. 二、房地廣企業(yè)必須增強實力，抓住機遇，迎接挑戰(zhàn)開發(fā)企業(yè)實力差，經(jīng)營模式單一2012年陜西省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有1430家，年均從業(yè)人員57567人，每家企業(yè)年平均從業(yè)人數(shù)為41.4人，平均企業(yè)資產(chǎn)2.6億元，具有二級以上資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占總企業(yè)不到20%2012年完成房地產(chǎn)投資1410.90億元，其中住宅占83.4%;而北京市2012年完成房地產(chǎn)投資3036.31億元，其中住宅占58%上海市2012年完成房地產(chǎn)投資2253.83億元，其中住宅占65%看出以陜西省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要依靠開

10、發(fā)商品房后銷售商品房這種經(jīng)營模式，其他收入所占的比例很低，經(jīng)營模式單一。開發(fā)企業(yè)資金來源單一，土地儲備不足，可持續(xù)發(fā)展能力較弱2012年陜西省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源1937.72億元，其中貸款233.70億元，占12%自籌資金707.62億元，占36.5%?？梢钥闯鲫兾髌髽I(yè)主要靠商品房預(yù)售獲得資金來源，而前段時間西安房地產(chǎn)銷售市場的專項檢查，責令45家手續(xù)不全的房地產(chǎn)項目停止銷售，實際上也說明陜西開發(fā)企業(yè)資金實力較差。房地產(chǎn)產(chǎn)品除了住宅還有灑店和商場，目前陜西開發(fā)企業(yè)主要開發(fā)住宅，就是因為開發(fā)商場和寫字樓要求企業(yè)資金雄厚，企業(yè)的自有資金和籌資的能力要非常強，這也導(dǎo)致了陜西省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營模式單一，大型的城市綜合體開發(fā)多由外埠企業(yè)萬達集團等領(lǐng)銜。另外，2012年陜西1430家房地產(chǎn)企業(yè)土地購置面積528.5萬平米，平均每家企業(yè)0.37萬平米，土地儲備情況決定企業(yè)市場競爭態(tài)勢，可以看到陜西開發(fā)企業(yè)的土地儲備不足，影響陜西房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)盈利能力。2. 陜西房地產(chǎn)企業(yè)抓住機遇，迎接挑戰(zhàn)產(chǎn)品質(zhì)量是企業(yè)的生命。開發(fā)企業(yè)必須吸引高層次人才，認真研究市場和消費者需求，準確企業(yè)定位和產(chǎn)品定位及資源配