成本利潤測(cè)算模板

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本和利潤測(cè)算模板（一）(2007-04-02 13:16:24) 請(qǐng)問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在樓盤未開發(fā)前，如果測(cè)算樓盤的成本和利潤？北京一個(gè)模板，你參考一下 房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資成本詳細(xì)目錄一.征地補(bǔ)償費(fèi) (一).土地出讓金 1.計(jì)算方法:土地出讓金基準(zhǔn)價(jià)*容積率修正系數(shù)* 年限修正系數(shù)*用地面積 2.上交部門: 市財(cái)政局 3.依據(jù): (1)京政發(fā)199334號(hào)文.(2)京政發(fā)199443號(hào)文. 4.說明: (1) 各區(qū)類地價(jià)取值詳見附件; (2) 城近郊區(qū)土地出讓金的60%返還區(qū)財(cái)政; (3) 遠(yuǎn)郊區(qū)縣地區(qū)土地出讓金全部由區(qū)縣留用; (4) 市屬各局,總公司所屬企業(yè)和在市計(jì)劃單列的

2、企業(yè)集團(tuán),在已取得的劃撥土地使用權(quán)的土地上或低價(jià)征用的土地上進(jìn) 行開發(fā),利用,經(jīng)營,應(yīng)補(bǔ)交土地出讓金, 其中的60%返還企業(yè), 由留用企業(yè)專項(xiàng)用于開發(fā)項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè). (5) 在使用基準(zhǔn)地價(jià)表時(shí),由于地區(qū)分類是按照區(qū)縣劃分,不同區(qū)縣的同類地區(qū)差別很大, 而且周圍環(huán)境至關(guān)重要,所 以把同類同種用途地類的地價(jià)區(qū)間等分為十級(jí).在實(shí)際操作中,首先判斷土地的區(qū)類,然后評(píng)定地價(jià)的級(jí)別,最后選定基準(zhǔn)地價(jià),使地價(jià)測(cè)算更為合理,規(guī)范. 同時(shí)考慮到說明(2),(3),(4), 在測(cè)算地價(jià)時(shí)加入 操作系數(shù)概念,以準(zhǔn)確測(cè)算必須交納的土地出讓金比例.附件: (1) 1-10 類地區(qū)土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)價(jià); (2) 土地出

3、讓金修正系數(shù)表(二).征地及拆遷補(bǔ)償費(fèi): 詳見附資料一:土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)開支范圍. 說明:(1)測(cè)算時(shí)亦可依據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)表,計(jì)取土地開發(fā)及其它費(fèi)用的數(shù)據(jù).二.前期工程費(fèi):(取值在40-120元/平米) 1.臨時(shí)水,電,路,場(chǎng)地平整費(fèi) 依據(jù):1992年建安工程定額; 標(biāo)準(zhǔn):按實(shí)際發(fā)生工程量計(jì)算; 說明:施工現(xiàn)場(chǎng)千差萬別,通常按建筑面積5-15元/平米,或建安工程費(fèi)的1%. 2.規(guī)劃,測(cè)量,勘察,設(shè)計(jì)費(fèi): 依據(jù):原國家建委(79)建發(fā)設(shè)字第315號(hào)文, 國家計(jì)委計(jì)字(1984)596號(hào)文,建設(shè)部(1991)第150,316,425號(hào)文;國家物價(jià) 局,建設(shè)部1992價(jià)費(fèi)字375號(hào). 標(biāo)準(zhǔn): (1)

4、 勘察費(fèi): 概算價(jià)*0.30-0.80% (2) 民用建筑設(shè)計(jì)費(fèi)民用建筑工程設(shè)計(jì)費(fèi)率收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)單位: % 工 程 工 程 概 算 投 資 (萬元) 等 級(jí) 300 以下 301-1000 1001-3000 3001 以上 特 級(jí) 2.2 2.1 2.0 1.9 一 級(jí) 2.0 1.9 1.8 1.7 二 級(jí) 1.8 1.7 1.6 1.5 三 級(jí) 1.6 1.5 1.4 1.3 四 級(jí) 1.4 1.3 1.2 五 級(jí) 1.2 1.1 備注: 特級(jí): 1.列為國家重點(diǎn)項(xiàng)目或以國際性活動(dòng)為主的特高級(jí)大型公共建筑; 2.有全國性歷史意義或技術(shù)要求特別復(fù)雜的中小型公共建筑; 3.30層以上建筑; 4.

5、高大空間有聲,光等特殊要求的建筑. 一級(jí): 1.高級(jí)大型公共建筑; 2.有地區(qū)性歷史意義或技術(shù)要求復(fù)雜的中小型公共建筑; 3.16層以上29層以下或超過50 米高的公共建筑. 二級(jí): 1.中高級(jí),大中型公共建筑; 2.技術(shù)要求較高的中小型建筑; 3.16層以上29層以下住宅. 三級(jí): 1.中級(jí),中型公共建筑; 2.7層以上(含7層)15 層以下有電梯住宅或框架結(jié)構(gòu)的建筑; 四級(jí): 1.一般中小型公共建筑; 2.7層以下無電梯的住宅,宿舍及磚混建筑. 五級(jí): 一,二層單功能,一般小跨度結(jié)構(gòu)建筑. 說明: (1)民用建筑 大型 10000 平米 中型 3000-10000 平米 小型 3000 平

6、米 (2)僅做民用建筑初步設(shè)計(jì)或施工圖分階段設(shè)計(jì)時(shí),其工作量的比例為40%和60%. (3)提供文件的份數(shù)為初步設(shè)計(jì)圖紙6份,施工圖8份. 3.規(guī)劃條件,可行性研究費(fèi) 依據(jù):建設(shè)部(1991)第425號(hào)文 標(biāo)準(zhǔn): (1) 按現(xiàn)行規(guī)劃收費(fèi)定額計(jì)算: 工日定額*85元/工日 用地規(guī)模(公頃) 工日定額 50 面議(2) 施工執(zhí)照費(fèi)按京政發(fā)198821號(hào)文:概算額*(1-3)三.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 1.紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 依據(jù):京政發(fā)199334號(hào)文 標(biāo)準(zhǔn): 1).根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況定. 管線延長米*管線單方造價(jià). 2).根據(jù)經(jīng)驗(yàn), 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)一般為建安工程費(fèi)的 2% - 10%. 說明: (1)一般該項(xiàng)費(fèi)用

7、為基礎(chǔ)設(shè)施各種管線工程量*單方造價(jià); (2)各種管線單方造價(jià): 自來水管線 600元/米 雨水管線 700元/米 污水管線 800元/米 煤氣管線 1000元/米 熱力管線 2000元/米 供電管線 700元/米 電信管線 1500元/門 道路 80元/平米 綠化 20元/平米 (3)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù): 環(huán)衛(wèi)費(fèi) 5元/平米 照明費(fèi) 5元/平米 (4)該項(xiàng)費(fèi)用一般范圍 150-400元/平米 普通住宅 150元/平米 高檔住宅(公寓,寫字樓) 400元/平米 2.紅線外基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)(包括集資和自己修建) 依據(jù):設(shè)計(jì)方案和集資協(xié)議; 標(biāo)準(zhǔn):根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況定; 說明: (1)熱力,煤氣,自來水, 污水處理

8、如有集資,則相應(yīng)的四源費(fèi)中的該項(xiàng)不在計(jì)取. (2)若自己修建, 測(cè)算依據(jù)同紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi).四.房屋建安工程費(fèi) 1.建安工程費(fèi) 依據(jù):現(xiàn)行建安費(fèi)定額計(jì)算單方造價(jià). 標(biāo)準(zhǔn): (1) 普通住宅 多層900-1000元/平米 高層 1600-1800元/平米 (2) 公共建筑 A.公寓,寫字樓 3000-4500元/平米 其中: 結(jié)構(gòu) 1000-1500元/平米 裝修 800-1000元/平米 設(shè)備 1200-2000元/平米 B.別墅 3000元/平米 說明:(1)公共建筑包括公寓,寫字樓,別墅,以及教育,醫(yī)療衛(wèi)生,文化體育,商業(yè)服務(wù),金融郵電,社區(qū)服務(wù),行政管理, 市政公用. (2)依據(jù):京政發(fā)

9、1985149號(hào)文; 標(biāo)準(zhǔn):建筑面積 9678-10630平米/千戶 工程取費(fèi) 按實(shí)際工程量. .詳見公建配套附表. a.北京市新建改建居住小區(qū)公共服務(wù)，設(shè)施配套建設(shè)定額指標(biāo); b.北京市新建改建居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)，施配套建設(shè)定額指標(biāo); .通常取7-15%為公建配套面積比率. 2.招投標(biāo)費(fèi) 依據(jù):京政辦發(fā)(1987)第152號(hào)文 標(biāo)準(zhǔn):中標(biāo)額*1 3.預(yù)算審查費(fèi) 依據(jù):(84)建京經(jīng)字第439號(hào); 標(biāo)準(zhǔn):預(yù)算造價(jià)*0.5 （京計(jì)基字（1997）第0711號(hào)，住宅項(xiàng)目費(fèi)率為0%） 4.工程監(jiān)理費(fèi) 依據(jù):(1)國家物價(jià)局.建設(shè)部1992價(jià)費(fèi)字479號(hào); (2)93京建法字第029號(hào) 標(biāo)準(zhǔn):工程造價(jià)*適用稅率 適用稅率: 工程造價(jià) 500萬元以下 2.5% 500-1000 2.0-2.5% 1000-5000 1.4-2.0% 5000-10000 1.2-1.4% 10000-50000 0.8-1.2% 50000-100000 0.6-0.8% 1000000.6% 說明:(1) 實(shí)行監(jiān)理的工程由監(jiān)理單位向工程質(zhì)量監(jiān)督部門上繳質(zhì)量監(jiān)督費(fèi),其費(fèi)率為工程監(jiān)理費(fèi)中的 7%，工程質(zhì)量監(jiān)