房產(chǎn)稅計(jì)稅原值的確認(rèn)及新舊政策銜接

1、房產(chǎn)稅計(jì)稅原值的確認(rèn)及新舊政策銜接一、計(jì)稅原值的確認(rèn)(一)稅收政策演變財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于檢發(fā)房產(chǎn)稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定(86財(cái)稅地字第008號(hào)，已廢止) 第十五條規(guī)定：“房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制定規(guī)定，在帳簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)。對(duì)納稅人未按會(huì)計(jì)制度規(guī)定記載的，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)，應(yīng)按規(guī)定調(diào)整房產(chǎn)原值，對(duì)房產(chǎn)原值明顯不合理的，應(yīng)重新予以評(píng)估?！庇纱丝梢?jiàn)，對(duì)于從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅的房產(chǎn)計(jì)稅原值的確認(rèn)，以企業(yè)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定為依據(jù)，企業(yè)在會(huì)計(jì)處理時(shí)根據(jù)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定調(diào)整房產(chǎn)原值的，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)當(dāng)相應(yīng)予以調(diào)整。財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知(財(cái)稅2008

2、152號(hào))規(guī)定：“自2009年1月1日起，對(duì)依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。對(duì)納稅人未按國(guó)家會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評(píng)估。（86）財(cái)稅地字第008號(hào)第十五條規(guī)定同時(shí)廢止?！币?yàn)閳?zhí)行新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的納稅人有可能將應(yīng)稅房產(chǎn)確認(rèn)為“投資性房地產(chǎn)”而不計(jì)入“固定資產(chǎn)”，所以財(cái)稅2008152號(hào)文件進(jìn)一步明確規(guī)定，應(yīng)稅房產(chǎn)無(wú)論在會(huì)計(jì)處理時(shí)是否計(jì)入“固定資產(chǎn)”，均應(yīng)當(dāng)按規(guī)定計(jì)征房產(chǎn)稅。房產(chǎn)計(jì)稅原值的確認(rèn)仍然依照國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定執(zhí)行。財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單

3、位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知(財(cái)稅2010121號(hào))規(guī)定：“對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。”自財(cái)稅2010121號(hào)文件下發(fā)之日起，從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅的房產(chǎn)計(jì)稅原值有了獨(dú)立于會(huì)計(jì)核算之外的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。由于稅法與會(huì)計(jì)已經(jīng)產(chǎn)生了明顯的差異，因此，納稅人會(huì)計(jì)核算的房產(chǎn)原值與財(cái)稅2010121號(hào)文件規(guī)定不一致的，在申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)財(cái)稅2010121號(hào)文件規(guī)定進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。(二)房產(chǎn)計(jì)稅原值的計(jì)算財(cái)稅2010121號(hào)文件規(guī)定：“宗地容積率(注：容積率是指房屋總建筑面積與用地面積的比率)低于0.5的，按房產(chǎn)建筑

4、面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。”江蘇省財(cái)政廳 江蘇省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)<財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知>的通知(蘇財(cái)稅20113號(hào))進(jìn)一步明確：“對(duì)宗地容積率低于0.5的，其計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)按以下公式計(jì)算：計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)=應(yīng)稅房產(chǎn)建筑面積×2×土地單價(jià)。通地劃撥方式取得土地使用權(quán)的，計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)為零?！备鶕?jù)上述規(guī)定，計(jì)入房產(chǎn)計(jì)稅原值的地價(jià)應(yīng)當(dāng)區(qū)分以下兩種情形確定：第一，宗地容積率大于等于0.5的，地價(jià)應(yīng)當(dāng)全部分?jǐn)傆?jì)入房產(chǎn)計(jì)稅原值；第二，宗地容積率低于0.5的，按照房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算占地面積和地

5、價(jià)并分?jǐn)傆?jì)入房產(chǎn)計(jì)稅原值。例1：A公司土地總面積為10000平方米，取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款以及開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用(指平整土地等活動(dòng)發(fā)生的成本費(fèi)用，不包括房屋建造成本，下同)總額為600萬(wàn)元，2010年底房屋總建筑面積為1000平米。(假設(shè)不考慮其他影響因素，下同。)容積率1000÷100000.1土地單價(jià)600÷100000.06(萬(wàn)元平方米)計(jì)入房產(chǎn)計(jì)稅原值的地價(jià)1000×2×0.06120(萬(wàn)元)A公司在申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時(shí)，計(jì)入房產(chǎn)計(jì)稅原值的地價(jià)款應(yīng)為120萬(wàn)元。例2：B公司土地總面積為10000平方米，取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款以及開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的

6、成本費(fèi)用總額為600萬(wàn)元，2010年底房屋總建筑面積為6000平米。容積率6000÷100000.6因?yàn)槿莘e率大于0.5，所以B公司在申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時(shí)，地價(jià)款600萬(wàn)元應(yīng)當(dāng)全部計(jì)入房產(chǎn)計(jì)稅原值。二、新舊政策的銜接(一)執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度和小企業(yè)會(huì)計(jì)制度的納稅人企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定：“企業(yè)購(gòu)入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，在尚未開(kāi)發(fā)或建造自用項(xiàng)目前，作為無(wú)形資產(chǎn)核算，并按本制度規(guī)定的期限分期攤銷(xiāo)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)商品房時(shí)，應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)成本；企業(yè)利用土地建造自用某項(xiàng)目時(shí)，將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本?！毙∑髽I(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定：“企業(yè)購(gòu)入的土地使用權(quán)

7、，或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，按照實(shí)際支付的價(jià)款作為實(shí)際成本，并作為無(wú)形資產(chǎn)核算；待該項(xiàng)土地開(kāi)發(fā)時(shí)再將其賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入相關(guān)在建工程。”從上述規(guī)定可以看出，執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度和小企業(yè)會(huì)計(jì)制度(以下合并簡(jiǎn)稱(chēng)“會(huì)計(jì)制度”)的納稅人，在會(huì)計(jì)核算時(shí)應(yīng)當(dāng)將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值。需要說(shuō)明的是，對(duì)于土地面積大于房屋實(shí)際占地面積的部分，會(huì)計(jì)制度并未明確要求將這部分“空地”的價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值，因此，納稅人在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)具有一定的自由裁量權(quán)。財(cái)稅2010121號(hào)文件下發(fā)后，執(zhí)行會(huì)計(jì)制度的納稅人在申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)會(huì)計(jì)與稅法的差異，相應(yīng)對(duì)房產(chǎn)計(jì)稅原值進(jìn)行調(diào)增或調(diào)減。例3：C公司是執(zhí)行會(huì)計(jì)制度的企業(yè)。C

8、公司土地總面積為10000平方米，取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款以及開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用總額為600萬(wàn)元，2010年底房屋總建筑面積和占地面積均為1000平米。C公司會(huì)計(jì)核算時(shí)將房屋實(shí)際占地面積所對(duì)應(yīng)的地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值，即計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)為60萬(wàn)元(1000÷10000×600)，其余540萬(wàn)元(60060)地價(jià)計(jì)入“無(wú)形資產(chǎn)”。從例1的計(jì)算結(jié)果可知，C公司計(jì)入房產(chǎn)計(jì)稅原值的地價(jià)應(yīng)為120萬(wàn)元，因此，C公司在申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時(shí)，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)調(diào)增房產(chǎn)計(jì)稅原值60萬(wàn)元(12060)。例4：假設(shè)在例3中，C公司會(huì)計(jì)核算時(shí)將地價(jià)全部計(jì)入房產(chǎn)原值，即計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)為600萬(wàn)元。對(duì)于納稅人

9、會(huì)計(jì)核算時(shí)計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)，超過(guò)財(cái)稅2010121號(hào)文件規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的部分，在申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)予調(diào)減。本例C公司在在申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時(shí)，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)調(diào)減房產(chǎn)計(jì)稅原值480萬(wàn)元(600120)。例5：D公司是執(zhí)行會(huì)計(jì)制度的企業(yè)。D公司土地總面積為10000平方米，取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款以及開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用總額為600萬(wàn)元，2010年底房屋總建筑面積為6000平米，房屋總占地面積為3000平方米。D公司會(huì)計(jì)核算時(shí)將房屋實(shí)際占地面積所對(duì)應(yīng)的地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值，即計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)為180萬(wàn)元(3000÷10000×600)，其余420萬(wàn)元(600180)地價(jià)計(jì)入“無(wú)形資產(chǎn)”。

10、從例2的計(jì)算結(jié)果可知，D公司地價(jià)款600萬(wàn)元應(yīng)當(dāng)全部計(jì)入房產(chǎn)計(jì)稅原值，因此，C公司在申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時(shí)，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)調(diào)增房產(chǎn)計(jì)稅原值420萬(wàn)元(600180)。例6：假設(shè)在例5中，D公司會(huì)計(jì)核算時(shí)將地價(jià)全部計(jì)入房產(chǎn)原值，即計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)為600萬(wàn)元。因?yàn)镈公司會(huì)計(jì)核算時(shí)已經(jīng)將地價(jià)全部計(jì)入房產(chǎn)原值，所以D公司在申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時(shí)，不需要對(duì)房產(chǎn)計(jì)稅原值進(jìn)行調(diào)整。(二)執(zhí)行新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的納稅人企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)無(wú)形資產(chǎn)應(yīng)用指南指出：“自行開(kāi)發(fā)建造廠房等建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)與建筑物應(yīng)當(dāng)分別進(jìn)行處理；外購(gòu)?fù)恋丶敖ㄖ镏Ц兜膬r(jià)款應(yīng)當(dāng)在建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行分配；難以合理分配的，應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)；

11、企業(yè)（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)）取得土地用于建造對(duì)外出售的房屋建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)賬面價(jià)值應(yīng)當(dāng)計(jì)入所建造的房屋建筑物成本。”企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第38號(hào)首次執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)用指南指出：“首次執(zhí)行日之前已計(jì)入在建工程和固定資產(chǎn)的土地使用權(quán)，符合企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)無(wú)形資產(chǎn)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)單獨(dú)確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn)的，首次執(zhí)行日應(yīng)當(dāng)進(jìn)行重分類(lèi)，將歸屬于土地使用權(quán)的部分從原資產(chǎn)賬面價(jià)值中分離，作為土地使用權(quán)的認(rèn)定成本，按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)無(wú)形資產(chǎn)的規(guī)定處理?！睆囊陨弦?guī)定可以看出，除“房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)商品房”以及“外購(gòu)不動(dòng)產(chǎn)支付的價(jià)款難以在建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行合理分配的”以外，執(zhí)行新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的納稅人應(yīng)當(dāng)將土地使用權(quán)單獨(dú)計(jì)價(jià)

12、(注：?jiǎn)为?dú)計(jì)入“無(wú)形資產(chǎn)”或者“投資性房地產(chǎn)”)，而不計(jì)入房產(chǎn)原值。原來(lái)執(zhí)行會(huì)計(jì)制度的企業(yè)將地價(jià)合并計(jì)入房產(chǎn)原值的，在首次執(zhí)行新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則時(shí)，還應(yīng)將歸屬于土地使用權(quán)的部分從原資產(chǎn)賬面價(jià)值中分離，并單獨(dú)計(jì)價(jià)。財(cái)稅2010121號(hào)文件下發(fā)后，執(zhí)行新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的納稅人未將地價(jià)款計(jì)入房產(chǎn)原值的，在申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)財(cái)稅2010121號(hào)文件的規(guī)定相應(yīng)調(diào)增房產(chǎn)計(jì)稅原值。例7：E公司是執(zhí)行新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的企業(yè)。E公司土地總面積為10000平方米，取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款以及開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用總額為600萬(wàn)元，2010年底房屋總建筑面積為1000平米。E公司會(huì)計(jì)核算時(shí)將地價(jià)款全部計(jì)入“無(wú)形資產(chǎn)

13、”，即計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)為0。從例1的計(jì)算結(jié)果可知，E公司計(jì)入房產(chǎn)計(jì)稅原值的地價(jià)應(yīng)為120萬(wàn)元，因此，E公司在申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時(shí)，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)調(diào)增房產(chǎn)計(jì)稅原值120萬(wàn)元。例8：F公司是執(zhí)行新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的企業(yè)。F公司土地總面積為10000平方米，取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款以及開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用總額為600萬(wàn)元，2010年底房屋總建筑面積為6000平米。F公司會(huì)計(jì)核算時(shí)將地價(jià)款全部計(jì)入“無(wú)形資產(chǎn)”，即計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)為0。從例2的計(jì)算結(jié)果可知，F(xiàn)公司地價(jià)款600萬(wàn)元應(yīng)當(dāng)全部計(jì)入房產(chǎn)計(jì)稅原值，因此，F(xiàn)公司在申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時(shí)，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)調(diào)增房產(chǎn)計(jì)稅原值600萬(wàn)元。三、常見(jiàn)問(wèn)題解答(一) 問(wèn)：財(cái)稅2010

14、121號(hào)文件規(guī)定：“本通知自發(fā)文之日(注：2010年12月21日)起執(zhí)行。此前規(guī)定與本通知不一致的，按本通知執(zhí)行?！奔{稅人按照財(cái)稅2010121號(hào)文件規(guī)定對(duì)房產(chǎn)計(jì)稅原值進(jìn)行調(diào)整后，2010年12月21日至2010年12月31日期間是否應(yīng)當(dāng)計(jì)算房產(chǎn)稅補(bǔ)(退)稅額？答：江蘇省稅務(wù)局關(guān)于房產(chǎn)稅車(chē)船使用稅若干具體問(wèn)題的解釋和規(guī)定(蘇稅三8711號(hào))規(guī)定：“納稅單位的房產(chǎn)，當(dāng)月發(fā)生增減變動(dòng)的，均從次月份起調(diào)整房產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值?！币虼?，納稅人因執(zhí)行財(cái)稅2010121號(hào)文件造成2010年12月份房產(chǎn)計(jì)稅原值發(fā)生增減變動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)從2011年1月份起相應(yīng)調(diào)整其應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅，即2010年12月21日至2010年12

15、月31日期間不需要計(jì)算房產(chǎn)稅補(bǔ)(退)稅額。(二)問(wèn)：納稅人發(fā)生的房產(chǎn)評(píng)估增值部分是否應(yīng)當(dāng)繳納房產(chǎn)稅？執(zhí)行新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的納稅人，因初始確認(rèn)“投資性房地產(chǎn)”或者“投資性房地產(chǎn)”公允價(jià)值發(fā)生變化而調(diào)整房產(chǎn)賬面原價(jià)的，是否應(yīng)當(dāng)同時(shí)調(diào)整房產(chǎn)稅計(jì)稅原值？答：江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于地方稅有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)題的通知(蘇地稅發(fā)1999087號(hào))規(guī)定：“企業(yè)改組改制過(guò)程中，對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行重新評(píng)估并調(diào)整房產(chǎn)原值的，不論是否按新調(diào)整的房產(chǎn)原值提取折舊，均應(yīng)按調(diào)整后的房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅。”財(cái)稅2008152號(hào)文件規(guī)定：“房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算?！币虼?，納稅人發(fā)生房產(chǎn)評(píng)估增值(或減值)以及初始確認(rèn)“投資性房地產(chǎn)”

16、或者持有“投資性房地產(chǎn)”期間公允價(jià)值發(fā)生變化，并按國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定調(diào)增(或調(diào)減)房產(chǎn)原值的，應(yīng)按調(diào)整后的房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅。需要說(shuō)明的是，根據(jù)國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，納稅人除發(fā)生資產(chǎn)重組以及確認(rèn)投資性房地產(chǎn)等少數(shù)情形外，房產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算應(yīng)當(dāng)遵循歷史成本原則，納稅人不得因房產(chǎn)增值(或減值)而隨意調(diào)增(或調(diào)減)房產(chǎn)原值。(三)問(wèn)：財(cái)稅2010121號(hào)文件規(guī)定：“對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等?！睂?duì)于“地價(jià)”應(yīng)當(dāng)如何把握？是否應(yīng)當(dāng)考慮土地評(píng)估增值和攤銷(xiāo)等因素？納稅人支付的土地租金是否構(gòu)成地價(jià)？答：財(cái)稅20

17、10121號(hào)文件規(guī)定的“地價(jià)”應(yīng)為納稅人實(shí)際支付的地價(jià)，包括納稅人取得土地使用權(quán)實(shí)際支付的價(jià)款以及開(kāi)發(fā)土地實(shí)際支出的成本費(fèi)用。納稅人會(huì)計(jì)核算時(shí)將土地評(píng)估增值計(jì)入“無(wú)形資產(chǎn)”或“投資性房地產(chǎn)”等科目(土地價(jià)值單獨(dú)核算)而未計(jì)入房?jī)r(jià)的，在確定房產(chǎn)計(jì)稅原值時(shí)，不需要將土地評(píng)估增值部分加計(jì)入地價(jià)。納稅人會(huì)計(jì)核算時(shí)對(duì)土地進(jìn)行攤銷(xiāo)的，在確定房產(chǎn)計(jì)稅原值時(shí)，攤銷(xiāo)額也不得從地價(jià)中扣減。納稅人因租賃土地支付的土地租金不構(gòu)成地價(jià)。納稅人通過(guò)劃撥等方式取得土地未支付地價(jià)的，計(jì)入房產(chǎn)計(jì)稅原值的地價(jià)可為零。(四)納稅人既有從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅的房產(chǎn)，又有免稅房產(chǎn)和從租計(jì)征房產(chǎn)稅的房產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)如何分?jǐn)偟貎r(jià)？答：宗地容積率低于0

18、.5的納稅人，在計(jì)算從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅的房產(chǎn)計(jì)稅原值時(shí)，可按“從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅的房產(chǎn)建筑面積×2×土地單價(jià)”確定計(jì)入房產(chǎn)計(jì)稅原值的地價(jià)。宗地容積率大于等于0.5的納稅人，可按“從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅的房產(chǎn)建筑面積÷房產(chǎn)總建筑面積(包括免稅房產(chǎn)和從租計(jì)征房產(chǎn)稅的房產(chǎn))×土地總價(jià)”確定計(jì)入房產(chǎn)計(jì)稅原值的地價(jià)。(五) 財(cái)稅2010121號(hào)文件下發(fā)以前，納稅人在會(huì)計(jì)核算時(shí)未將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值，并且申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時(shí)未將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)計(jì)稅原值的，是否應(yīng)當(dāng)補(bǔ)征2010年度以前的房產(chǎn)稅？答：財(cái)稅2008152號(hào)文件規(guī)定：“房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。對(duì)納稅人未按國(guó)家會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評(píng)估?！备鶕?jù)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，納稅人在會(huì)計(jì)核算時(shí)應(yīng)當(dāng)將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值。因此，在財(cái)稅2010121號(hào)文件下發(fā)以前，執(zhí)行會(huì)計(jì)制度的納稅人在申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時(shí)，未將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)計(jì)稅原值造成少繳房產(chǎn)稅的行為屬于偷稅行為，應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)征稅款、加收滯納金并處以罰款。需要注意的是：第一，在財(cái)稅2010121號(hào)文件下發(fā)以前，納稅人在申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時(shí)，可只將房產(chǎn)實(shí)際占用土地所對(duì)應(yīng)的地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)計(jì)稅原值，房產(chǎn)未占用的土地所對(duì)應(yīng)的地價(jià)，可不計(jì)入