房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識大全

1、附件一：房地產(chǎn)的基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。其在物質(zhì)上是由土地及土地上的建筑物和構(gòu)筑物構(gòu)成的。在經(jīng)濟(jì)學(xué)上也叫不動(dòng)產(chǎn)。一、房產(chǎn)的分類商 品 房：是指開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的供銷售的房屋，能辦產(chǎn)權(quán)證和國土證，可以自定價(jià)格出售的產(chǎn)權(quán)房。商品房原是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，經(jīng)批準(zhǔn)用于市場出售而建造的房屋。特指經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)的，建成后用于市場出售出租的房屋。包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物，而自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。房 改 房：又分為成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（優(yōu)惠價(jià)）、央產(chǎn)房等類型。屬于部分產(chǎn)權(quán)。房改房，又稱為“已購公房”、“上市公房”，是職工將單

2、位以福利分房形式分配的房產(chǎn)，以有關(guān)部門指定的價(jià)格將產(chǎn)權(quán)買斷為個(gè)人所有的房產(chǎn)類型。在房改房中，只有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為“成本價(jià)購買”的房產(chǎn)可以直接上市交易。解 困 房：是指各級地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民中特別困難戶、困難戶和擁擠戶住房問題而專門修建的住房。經(jīng)濟(jì)適用住房：是指已經(jīng)列入國家計(jì)劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價(jià)向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。經(jīng)濟(jì)適用房具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。適用性是指在住房設(shè)計(jì)、單套面積設(shè)定及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的實(shí)用效果。經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格按建設(shè)成本確定。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對于市場價(jià)格而言，是適中的、能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力。安 居 房：是

3、國家安排貸款和地方自籌資金建設(shè)的，面向廣大中低收家庭，特別是對4平方米以下特困戶提供的，銷售價(jià)格低于成本、由政府補(bǔ)貼的非盈利性住房。安居房是指實(shí)施國家"安居（或康居）工程"而建設(shè)的住房（屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一類）。安居房包括按規(guī)定出售或出租給國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、企業(yè)單位職工的準(zhǔn)成本房、全成本房、全成本微利房和社會(huì)微利房。集 資 房：一般由國有單位出面組織并提供自有的國有劃撥土地用作建房用地，國家予以減免部分稅費(fèi)，由參加集資的職工部分或全額出資建設(shè)，房屋建成后歸職工所有，不對外出售。產(chǎn)權(quán)也可以歸單位和職工共有，在持續(xù)一段時(shí)間后過渡為職工個(gè)人所有。房產(chǎn)證是商品房所特有的東西，集資房

4、與商品房畢竟不是同一種產(chǎn)品。集資房是以集體名義的房產(chǎn)，單個(gè)戶主是沒有房產(chǎn)證的。為了謹(jǐn)慎起見，不要購買違章建筑集資房。如果違章建筑，那就意味著自己花錢買下的房子本身就是違法的，沒有法律保障，所住的房子會(huì)有隨時(shí)被拆掉的風(fēng)險(xiǎn)。二. 物業(yè)的分類物業(yè)主要分為兩大類：住宅和非住宅住宅又分為普通性住宅和非普通性住宅。普通住宅是指房產(chǎn)證面積在144M2以下（包括144M2）的多層居住樓房或（電梯）高層居住樓房。非普通住宅是指房產(chǎn)證面積在144M2以上的住宅及別墅。別墅分為：獨(dú)立別墅和連排別墅非住宅包含商業(yè)的寫字樓，店鋪，廠房倉庫等。三. 物業(yè)的使用年限各類物業(yè)的使用年限分別定為：居住用地：70年工業(yè)用地：50

5、年教育，科技，文化，衛(wèi)生，體育用地：50年商業(yè)，旅游，娛樂用地：40年車位：50年綜合或其它用地：50年四. 復(fù)式的分類復(fù)式分為：密封復(fù)式和中空復(fù)式密封復(fù)式：從客廳內(nèi)樓梯上二樓的復(fù)式 中空復(fù)式：客廳無復(fù)式，只有房間有復(fù)式。從一樓客廳可以看到二樓的樓項(xiàng)天花。6. 影響樓價(jià)的因素影響樓價(jià)的因素有哪些？一 地區(qū)，接近市區(qū)，配套交通、網(wǎng)絡(luò)、飲食、娛樂購物消閑等設(shè)施較完善。二 交通，城市道路網(wǎng)絡(luò)完善。公交線路，地鐵線路，交通要道等。三 樓層、方向，傳統(tǒng)認(rèn)為向南較佳，東向或西向均受陽光照影響四 景觀，是不能改變的因素，擁有開闊視野；海景、山景或綠化公園景觀五 配套，周圍環(huán)境及設(shè)施的配合，包括商場百貨公司、

6、超市、戲院、私人會(huì)所，游泳池及私家公園。此外，物業(yè)的用料，樓齡，樓宇維修保養(yǎng)，及物業(yè)管理公司，居住人群等都是影響樓價(jià)的重要因素。附件二：建筑的基礎(chǔ)知識1 平方米 = 10.76391041671 平方英尺 10.764建筑面積：亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。建筑面積一般大于使用面積，也是指房產(chǎn)證面積。房產(chǎn)證面積包括三項(xiàng)，即套內(nèi)面積、陽臺面積和分?jǐn)偯娣e。套內(nèi)面積：（實(shí)用面積）是指單位內(nèi)所占的面積。從外墻開始計(jì)算，若墻身連著其它單位，則從這幅墻的中間開始計(jì)算 。實(shí)用率：是指套內(nèi)面積/建筑面積100%分?jǐn)偯娣e：是指樓梯分?jǐn)偦蚱渌裁娣e分?jǐn)?。綠 化 率：也叫綠化

7、覆蓋率。是指公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等四類綠地（其中包括滿足當(dāng)?shù)刂矘渚G化覆土要求、方便居民出入地下或半地下建筑的屋頂綠地）面積的總和與居住用地總面積的比率（%）。綠化面積：室外的平面綠化面積+架空層綠化面積+室外游泳池面積+裙樓頂綠化面積+樓間已經(jīng)綠化改造的消防道面積+室外運(yùn)動(dòng)設(shè)施面積+空中花園面積+室外場地面積+室外綠化停車場面積+小區(qū)人行道路面積+過街景觀平臺面積（立體綠化面積不計(jì)入）。備注：樹的影子、露天停車場可以中間種草的方磚都可算入綠化覆蓋率，所以綠化覆蓋率有時(shí)能做到60%以上。綠化率，相對而言比較寬泛，大致長草的地方都可以算作綠化，所以綠化率一般要比綠地率高一

8、些。計(jì)算綠化覆蓋率所指的綠地，簡單地說，就是只要有塊草皮就可以計(jì)入，所以綠化覆蓋率有時(shí)能做到60%以上。每個(gè)小區(qū)都有相應(yīng)的綠化面積。但綠化率是多少，我們不一定能掌握準(zhǔn)確的數(shù)字。不過，一般發(fā)展商用“綠化率高（綠化面積大）”作為樓盤的賣點(diǎn)的情況下，綠化率一定是公開的數(shù)字。一般樓盤若沒有綠化面積的數(shù)字提供給我們經(jīng)紀(jì)作為參考的情況下，可能綠化面積不是樓盤的一大賣點(diǎn)。現(xiàn)在客戶對居住環(huán)境有一定要求，提供準(zhǔn)確的綠化面積或綠化率給客戶，可能成為他（她）購買物業(yè)的決定性條件。 容 積 率：是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對于發(fā)展商來說，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及

9、到居住的舒適度。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過2，綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。樓板（樓層厚度）：多層一般為8-10厘米，高層在10厘米以上。外  墻：大廈或住宅外面墻體稱之為外墻。內(nèi)  墻：單位里面的間隔墻體。樓  高：地面到樓底的高度，一般室內(nèi)為凈高2.8米。交樓（交吉）：經(jīng)過質(zhì)量驗(yàn)收的單位，收樓標(biāo)準(zhǔn)為客人領(lǐng)取鑰匙的日期。套  房：通常指帶有洗手間的房間，而較大套房還包括有書房及衣帽間。毛 坯 房：交樓時(shí)單位內(nèi)沒有任何

10、裝修，只留有線路及排水位的房屋（其中部分有墻板間隔，如區(qū)分廳及睡房用途；另外亦有全無間隔）。裝修標(biāo)準(zhǔn)：由發(fā)展商向買家承諾交樓時(shí)附送的室內(nèi)（外）裝修內(nèi)容。一般分為豪華裝修、一級一類、一級二類裝修。（外墻，內(nèi)墻，地面，廚廁，窗，電路）飄  樓：指樓房向外飄出，地面無支柱的樓層，建筑面積按其水平投影計(jì)算。陽  臺：若外飄、稱飄陽臺，建筑面積按其水平投影面積的一半計(jì)算。分為內(nèi)陽臺和外陽臺兩種（外陽臺面積房產(chǎn)證以50%計(jì)算）窗  臺：指單位內(nèi)窗面積部分向外飄出，藉此加強(qiáng)采光效果，基本上只可作為擺放雜物或裝飾用途。一般離地面約30或70厘米。架空

11、層：首層一般用作停車場或綠化帶，從第二層開始計(jì)算樓層。代表樓盤：有翠湖山莊長方形設(shè)計(jì)：指樓宇整體設(shè)計(jì)呈長方形狀，即單位分布于兩旁，中間留有長廊作通道，這種設(shè)計(jì)多用于早期多層大廈及公寓。缺點(diǎn)在于存在黑廳、黑墻及通風(fēng)不足的情況。 井形設(shè)計(jì)：傳統(tǒng)一梯八戶高層大廈設(shè)計(jì)，即樓宇呈“井”形狀，其好處在于室內(nèi)間隔四正，擺放家具方便，其缺點(diǎn)為空間過于單調(diào)，部分單位走廊長及采光略嫌不足，并且存在樓望樓的情況。鉆石形設(shè)計(jì)：其好處在于采光面足，客飯廳分布明顯及每個(gè)房間均享有廣闊視野，而缺點(diǎn)在于角位較多，加大擺放家私難度。品字型設(shè)計(jì)：指一梯三戶，單位設(shè)計(jì)呈“品”字分布，其好處在于戶戶三面單邊，采光及通風(fēng)充足，其缺點(diǎn)是

12、普遍都是大面積單位，且容積率難以用盡。蛙形設(shè)計(jì)：若項(xiàng)目地盤正對優(yōu)美景觀，如海景及湖景等，為使大部分單位能欣賞美景，故設(shè)計(jì)上將多個(gè)單位同時(shí)朝向一面，藉此增加單位價(jià)值。其缺點(diǎn)為施工難度加大，而單位內(nèi)亦無可避免地令部分面積不能有效利用。 躍式設(shè)計(jì)：指單位內(nèi)部分空間較地面升高，以制造出清晰各空間區(qū)使用功能及彰顯豪華氣派的感覺。多用于別墅、復(fù)式樓房設(shè)計(jì)。附件三： 商鋪投資的基礎(chǔ)知識商鋪是一種不可多得的投資品種，它有較高的保值增值功能，而且風(fēng)險(xiǎn)小、回報(bào)高。鑒于上述投資特點(diǎn)，我們將進(jìn)行商鋪購買、租賃的行為稱之為商鋪投資。商鋪投資作為房地產(chǎn)中比較新的投資類型具有很高的市場關(guān)注率。一、商鋪隸屬項(xiàng)目的運(yùn)營特點(diǎn)不少

13、商鋪隸屬于某個(gè)項(xiàng)目，在此種情況下，所隸屬項(xiàng)目的運(yùn)營方式、運(yùn)營狀態(tài)、管理水平等對該商鋪?zhàn)饨稹r(jià)值的影響是無法避免的。以商業(yè)街為例，如果該商業(yè)街的開發(fā)商將商業(yè)街經(jīng)營的商品定義為某一類，那么這條商業(yè)街取得成功的可能性很大，商鋪的租金容易實(shí)現(xiàn)，價(jià)值可以得到提升；反之，如果開發(fā)商對商業(yè)街經(jīng)營的商品無任何指導(dǎo)性方向，那么這樣的綜合項(xiàng)目取得成功的幾率相對較低，里面的商鋪也許有一天會(huì)關(guān)門。二、商鋪投資的基本概念1、商鋪投資的回收周期商鋪投資的回收周期，指商鋪投資者以一次資本投入，然后在長期租賃經(jīng)營中回收投資的時(shí)間跨度。2、商鋪投資的分類商業(yè)設(shè)施就是由大大小小的商鋪組成，不同地方、不同類型的商鋪，其商業(yè)環(huán)境、運(yùn)

14、營特點(diǎn)、投資特點(diǎn)都會(huì)顯著不同。按照開發(fā)形式進(jìn)行商鋪分類如下：    （1）商業(yè)街商鋪 商業(yè)街指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。 商業(yè)街過去十年在國內(nèi)取得了良好的發(fā)展，其中包括建材、汽車配件、服裝精品街、酒吧街、美容美發(fā)用品街等。與商業(yè)街的發(fā)展緊密聯(lián)系的就是商業(yè)街商鋪，商業(yè)街商鋪的經(jīng)營情況完全依賴于整個(gè)商業(yè)街的經(jīng)營狀況：運(yùn)營良好的商業(yè)街，其投資者大多數(shù)已經(jīng)收益豐厚；運(yùn)營不好的商業(yè)街，自然令投資商、商鋪?zhàn)鈶簟⑸啼伣?jīng)營者都面臨損失。   （2）市場類商鋪 在這里，我們

15、所說的"市場"是指各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營的商業(yè)樓宇，有些是單層建筑，大多是多層建筑。這類市場里面的鋪位即我們所談的市場類商鋪。市場類商鋪在零售業(yè)中所占比重比較高，在全國各地都有大量從事某種商品經(jīng)營的專業(yè)批發(fā)和零售市場，比如，圖書交易市場、電子市場、家用電器市場、家具城、建材城等。   （3）社區(qū)商鋪 社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營對象主要是住宅社區(qū)的居民。 社區(qū)商鋪的表現(xiàn)形式主要是1-3層商業(yè)樓或建筑底層商鋪，有些鋪面可以直接對外開門營業(yè)，但多數(shù)屬于鋪位形式。    （4）住宅底層商鋪 住宅底層商

16、鋪,指位于住宅等建筑物底層（可能包括地下1，2層及底上1，2層，或其中部分摟層）的商用鋪位。住宅底層商鋪是目前市場極為關(guān)注、投資者熱衷的商鋪投資形式，很多房地產(chǎn)開發(fā)商充分認(rèn)可住宅底層商鋪的巨大價(jià)值，不僅避免了過去住宅底層不好賣的尷尬局面，而且獲得了更大的投資收益。對于住宅底層商鋪的投資者來講，鑒于住宅底層商鋪上面建筑將會(huì)帶來的穩(wěn)定的客戶流，住宅底層未來的客戶基礎(chǔ)將相對可靠，換言之，投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)相對較小。    （5）百貨商場、購物中心商鋪 百貨商場、購物中心商鋪指百貨商場、各種類型購物中心里面的鋪位。百貨商場及各種類型購物中心的運(yùn)營好壞對里面商鋪的經(jīng)營狀況影響

17、直接而深遠(yuǎn)。    （6）商務(wù)樓、寫字樓商鋪 商務(wù)樓、寫字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會(huì)所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。這類商鋪的規(guī)模相對較小，但商業(yè)價(jià)值很值得關(guān)注。 3、商鋪投資特點(diǎn)      俗話說："家有萬貫，不如有個(gè)店面"、"一鋪養(yǎng)三代"。據(jù)來自北京、上海、深圳、杭州等大中城市的信息顯示，其商鋪價(jià)格正在不斷上漲。作為房地產(chǎn)的重要組成部分，商鋪和住宅產(chǎn)業(yè)相比，總量雖然不大，但由于其發(fā)展?jié)摿春?，回?bào)率高，所以受到投資者的關(guān)注。其發(fā)展勢頭之迅猛，

18、連業(yè)內(nèi)人士都始料未及。 （1）穩(wěn)定性特點(diǎn) 投資商鋪具有穩(wěn)定性。住宅的租約期限一般為半年至一年，相對較短，而商鋪的租約通常為3至5年或更長。承租戶對商鋪的裝修投資、贏利預(yù)期及長期規(guī)劃，決定了商鋪?zhàn)饧s的穩(wěn)定性。此外，租金的遞增保證了商鋪長期的收益增長。租金預(yù)付的付款方式使租金收取也較有保障。 （2）增值的特點(diǎn) 商鋪投資是一個(gè)長期過程，它不會(huì)因房齡增長而降低其投資價(jià)值。相反，好的商鋪因其稀有性或特定供應(yīng)條件，會(huì)隨著商圈的發(fā)展成熟不斷升值，價(jià)值提升的同時(shí)，租金增長是必然的。長期租用從資金成本的角度肯定不如買下來，如果說住宅的價(jià)值還可以相對準(zhǔn)確地衡量，那么成功商鋪的價(jià)值卻正所謂無價(jià)。  （3）

19、回報(bào)率較高 與人們傳統(tǒng)的資本增值方式比起來，投資商鋪利潤率高。據(jù)業(yè)內(nèi)數(shù)據(jù)顯示住宅用房的投資回報(bào)率基本上下降到大約6%8%，但商鋪的投資回報(bào)率單租金收益則可能達(dá)10%15%，有的甚至達(dá)到20%以上。購買社區(qū)商鋪的業(yè)主，隨著業(yè)主入住，人氣上升，商鋪價(jià)值提升成為必然。需要指出的是，除商鋪?zhàn)饨鹗找嬷?，精明的商鋪投資者還充分利用商鋪增值提高投資收益，在商鋪買價(jià)升值到一定水平時(shí)及時(shí)賣出，完成該商鋪的投資過程。（4）、投資潛力 目前在國內(nèi)，商鋪投資的概念還未全面普及，一般商鋪與住宅的價(jià)格之比還遠(yuǎn)不到成熟市場情況下的4151，可見商鋪價(jià)格還有較大的上漲空間。我國加入世貿(mào)組織后，商業(yè)、零售業(yè)、服務(wù)業(yè)將會(huì)出現(xiàn)蒸

20、蒸日上的局面，許多金融機(jī)構(gòu)、零售業(yè)開始了一輪又一輪的對于商鋪的"圈地運(yùn)動(dòng)"。 （5）可出租、可經(jīng)營，方式靈活 調(diào)查顯示，商鋪的投資者主要有兩種：一是專業(yè)的商鋪投資商，擁有較雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，通常會(huì)做大型商鋪交易，即購買一些商鋪的產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營權(quán)，然后出租給各個(gè)經(jīng)營商，自己也捎帶經(jīng)營，但不以經(jīng)營為主；二是小型商鋪投資商，通常是擁有一定閑置資金，投資一兩個(gè)商鋪。這中間有55%的人是為了出租后贏利而購買商鋪的，而處于自營目的的購買商鋪的人為35%，另外有10%的人純粹是為了在買進(jìn)賣出中賺取差價(jià)。據(jù)測算，目前上海市場商鋪投資的回報(bào)率為10%14%。三、如何計(jì)算商鋪的投資回報(bào)率（一）商鋪投

21、資收益率算法： 1.租金回報(bào)率法公式：（稅后月租金按揭月供款）×12（首期房款期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）。優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、價(jià)格和前期主要投入，比租金回報(bào)率分析法適用范圍廣，可估算資金回收期長短。不足：未考慮前期的其他投入、資金的時(shí)間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。 2.租金回報(bào)率分析法公式：（稅后月租金每月物業(yè)管理費(fèi)）×12購買房屋總價(jià)這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、房價(jià)及兩種因素的相對關(guān)系，是選擇“績優(yōu)地產(chǎn)”的簡捷方法。不足：沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時(shí)間成本，因此不能作為投資分

22、析的全面依據(jù)。對按揭付款不能提供具體的分析。 3.內(nèi)部收益率法房產(chǎn)投資公式為：累計(jì)總收益累計(jì)總投入月租金×投資期內(nèi)的累計(jì)出租月數(shù)（按揭首期房款保險(xiǎn)費(fèi)契稅大修基金家具等其他投入累計(jì)按揭款累計(jì)物業(yè)管理費(fèi)）內(nèi)部收益率。     上述公式以按揭為例；未考慮付息、未考慮中介費(fèi)支出；累計(jì)收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi)。優(yōu)點(diǎn)：內(nèi)部收益率法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素。可以與租金回報(bào)率結(jié)合使用。內(nèi)部收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計(jì)算，而內(nèi)部收益率則是按復(fù)利計(jì)算。不足：通過計(jì)算內(nèi)部收益率判斷物業(yè)的投資價(jià)值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來，而未來租金的漲跌是個(gè)未知數(shù)。     4.簡易國際評估法     基本公式為：如果該物業(yè)的年收益×15年房產(chǎn)購買價(jià)，則認(rèn)為該物業(yè)物有所值。 &#