房地產(chǎn)估價(jià)前三章習(xí)題

1、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格一、單項(xiàng)選擇題1、（ ）不屬于他物權(quán)。A、抵押權(quán) B、所有權(quán) C、地役權(quán) D、使用權(quán)2、房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)（ ）的價(jià)格。A、開(kāi)發(fā)成本 B、權(quán)益 C、物質(zhì)實(shí)體 D、B和C3、臨時(shí)搭建的舞臺(tái)（ ）。A、屬于土地的組成部分 B、屬于建筑物的組成部分C、屬于定著物的組成部分 D、不屬于房地產(chǎn)的組成部分4、現(xiàn)實(shí)中土地的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約，其中政府的城市規(guī)劃屬于（ D ）方面的制約。A、建筑技術(shù) B、土地權(quán)利設(shè)置 C、相鄰關(guān)系 D、土地使用管制5、生地價(jià)是指（ ）。A、城市中待拆遷土地之地價(jià) B、未開(kāi)發(fā)農(nóng)地、荒地之地價(jià)C、可供直接用于建設(shè)的土地之地價(jià) D、沒(méi)有建筑物的土

2、地之地價(jià)6、毛地的概念是（ ）。A、已做三通一平的土地 B、已征用補(bǔ)償?shù)醋鋈ㄒ黄降耐恋谻、城市空地 D、未拆遷的城市土地7、尚不具備城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，被稱為（ ）。A、農(nóng)地 B、毛地 C、生地 D、熟地8、甲、乙兩宗房地產(chǎn)，在物質(zhì)實(shí)體方面甲好于乙，在權(quán)益、區(qū)位等其他方面兩者相當(dāng)，該兩宗房地產(chǎn)的價(jià)值相比有（ ）。A、甲大于乙 B、甲等于乙 C、甲小于乙 D、不可比9、有甲、乙兩宗權(quán)益、區(qū)位、面積、規(guī)劃條件等相當(dāng)?shù)耐恋?，甲土地為空地，乙土地上有一建筑物，但估價(jià)結(jié)構(gòu)顯示乙土地連同地上建筑物的價(jià)值低于甲土地的價(jià)值，這是由于（ ）。A、該建筑物的價(jià)值低于拆除費(fèi)用 B、該估價(jià)結(jié)果肯定有誤C、甲土地的

3、價(jià)值高于乙土地的價(jià)值 D、不可能出現(xiàn)這種情況10、有一幢8層的住宅樓，每層建筑面積相同，該建筑物建筑容積率為6，試問(wèn)該建筑的建筑覆蓋率為（ ）。A、0.50 B、1.00 C、0.64 D、0.7511、某項(xiàng)目土地總面積5萬(wàn)平方米，建筑總面積8萬(wàn)平方米，其地上建筑物的基底總面積2萬(wàn)平方米，則建筑密度為（ ）。A、1.6 B、2.5 C、40% D、25%12、房地產(chǎn)的（ ），是經(jīng)濟(jì)學(xué)上所講的外部性。A、相互影響性 B、保值增值性 C、數(shù)量有限性 D、壽命長(zhǎng)久性13、土地價(jià)格主要受（ ）的影響。A、供給量變化 B、需求量變化 C、供求雙方等同 D、需求不變14、樓面地價(jià)=土地單價(jià)÷（

4、）。A、建筑層數(shù) B、建筑覆蓋率 C、綠地率 D、建筑容積率15、房地產(chǎn)估價(jià)中的價(jià)值，一般是指（ ）。A、使用價(jià)值 B、交換價(jià)值 C、投資價(jià)值 D、帳面價(jià)值16、甲土地的樓面地價(jià)2000元/平方米，建筑容積率為5，乙土地的樓面地價(jià)1500元/平方米，建筑容積率為7，若兩塊土地的面積等其他條件相同，其總價(jià)相比有（ ）。A、甲等于乙 B、甲大于乙 C、甲小于乙 D、難以判斷17、某宗房地產(chǎn)，建筑層數(shù)5層，各層建筑面積相等，建筑覆蓋率50%，樓面地價(jià)100元/平方米，則其土地單價(jià)為（ ）元/平方米。A、500 B、200 C、250 D、10018、甲土地的單價(jià)2100元/，建筑容積率為7，乙土地的

5、單價(jià)1500元/，建筑容積率為5，該兩塊土地的總價(jià)相比有（ ）。A、甲的等于乙的 B、甲的高于乙的 C、甲的等于乙的 D、難以判斷20、某套建筑面積100，每平方米建筑面積4500元的住房，總價(jià)45萬(wàn)元，如果實(shí)際單價(jià)為4363元/，年折現(xiàn)率為5.85%，則實(shí)際交易中的付款方式為（ ）。A、在成交日期一次付清，給予3%的優(yōu)惠B、從成交日期起分期付清，首付30%，余款隔半年支付30%，一年付清C、一年后付清D、以抵押方式支付首付30%，余款在10年內(nèi)等額支付21、某人購(gòu)買某套住宅，簽定合同時(shí)首付房?jī)r(jià)的30%為18萬(wàn)元，余款向銀行抵押貸款，10年期貸款的月還款額為4122元。該套住宅的實(shí)際價(jià)格為（

6、）。A、67萬(wàn)元 B、60萬(wàn)元 C、65萬(wàn)元 D、無(wú)法確定22、現(xiàn)房?jī)r(jià)格與期房?jī)r(jià)格的不同點(diǎn)是（ ）。A、估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同 B、交易日期不同 C、估價(jià)目的不同 D、估價(jià)對(duì)象的狀況不同23、其他條件相同，期房?jī)r(jià)格一般（ ）現(xiàn)房?jī)r(jià)格。A、高于 B、低于 C、等于 D、不可比24、一宗2000平方米的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價(jià)為690元/?，F(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.1，樓面地價(jià)為950元/，理論上應(yīng)補(bǔ)的土地單價(jià)為（ ）元/。A、552 B、3519 C、4293 D、484526、有一宗物業(yè)占地1000，原規(guī)劃建筑面積為5000，當(dāng)時(shí)的地價(jià)為500元/，現(xiàn)建筑面積改成7000，需補(bǔ)地價(jià)（

7、 ）萬(wàn)元。A、15 B、100 C、20 D、14028、某一房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低，主要取決于（ ）供求狀況。A、本地區(qū)房地產(chǎn)的 B、全國(guó)房地產(chǎn)的 C、本地區(qū)本類房地產(chǎn)的 D、本類房地產(chǎn)的29、預(yù)計(jì)某地區(qū)某類房地產(chǎn)的需求不變，但開(kāi)發(fā)成本趨升，供給量趨增，則預(yù)計(jì)其價(jià)格會(huì)（ ）。A、上升 B、下降 C、不變 D、升降難定30、房地產(chǎn)的供給增加，需求不變，其價(jià)格會(huì)（ ）。A、上升 B、下降 C、不變 D、升降難定31、影響房地產(chǎn)價(jià)格水平的最終因素是（ ）。A、行政因素 B、自身?xiàng)l件 C、供求狀況 D、環(huán)境因素32、甲土地的地質(zhì)條件優(yōu)于乙土地，在其上建造同樣的建筑物，則（ ）。A、甲土地的價(jià)格高于乙土

8、地 B、乙項(xiàng)目的造價(jià)高于甲項(xiàng)目C、乙項(xiàng)目的賣價(jià)高與甲項(xiàng)目 D、甲項(xiàng)目的造價(jià)高于乙項(xiàng)目33、開(kāi)發(fā)周期較短的房地產(chǎn)與開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)的房地產(chǎn)相比較，供給彈性前者（ ）后者。A、大于 B、小于 C、等于 D、不等于34、（ ）因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響關(guān)系通常是一向性的。A、綠化 B、交通條件 C、沿街情況 D、人流二、多項(xiàng)選擇題1、權(quán)益是房地產(chǎn)中無(wú)形的部分，包括（ ）。A、權(quán)利 B、權(quán)力 C、利益 D、收益2、容積率是指（ ）。A、底層建筑面積與占地面積的比率 B、建筑總面積與用地面積的比率C、建筑面積密度 D、單位面積土地允許建筑面積數(shù)3、容積率是指（ ）。A、覆蓋率×建筑層數(shù) B、建筑總面積

9、÷用地總面積C、建筑密度 D、單位土地面積允許的建筑面積數(shù)4、若各層建筑面積相同，覆蓋率=（ ）。A、容積率/層數(shù) B、建筑物基底占地面積/土地總面積C、建筑物基底占地面積×容積率 D、容積率×層數(shù)5、房地產(chǎn)估價(jià)是（ ）的結(jié)合。A、藝術(shù) B、經(jīng)驗(yàn) C、方法 D、科學(xué)6、房地產(chǎn)的三種存在形態(tài)是（ ）。A、土地 B、房地 C、權(quán)益 D、建筑物7、建筑容積率與建筑覆蓋率之間存在下列關(guān)系（ ）。A、建筑容積率=總建筑面積×建筑覆蓋率÷建筑基底面積B、建筑容積率=建筑覆蓋率×建筑層數(shù)C、建筑覆蓋率=建筑容積率×建筑層數(shù)D、建筑覆蓋率=

10、建筑基底面積×建筑容積率÷總建筑面積8、估價(jià)上真實(shí)、客觀、合理的價(jià)格是指：（ ）A、交易雙方均接受的價(jià)格 B、對(duì)交易雙方來(lái)說(shuō)經(jīng)濟(jì)上合理的價(jià)格C、正常交易情況下形成的價(jià)格 D、政府規(guī)定或希望的價(jià)格9、某宗房地產(chǎn)欲出售，其評(píng)估價(jià)格為100萬(wàn)元，最后實(shí)際成交價(jià)格為150萬(wàn)元，這可能是（ ）。A、評(píng)估價(jià)格公平合理，成交價(jià)格不公平合理B、評(píng)估價(jià)格不公平合理，成交價(jià)格公平合理C、評(píng)估價(jià)格和成交價(jià)格都公平合理D、評(píng)估價(jià)格和成交價(jià)格都不公平合理10、房地產(chǎn)價(jià)格的形成基礎(chǔ)有（ ）。A、房地產(chǎn)的需要 B、房地產(chǎn)的有用性 C、房地產(chǎn)的有效需求 D、房地產(chǎn)的相對(duì)稀缺性11、從一段較長(zhǎng)時(shí)間來(lái)看，房地

11、產(chǎn)價(jià)格上漲率要高于（ ）。A、一般物價(jià)上漲率 B、餐飲利潤(rùn)率 C、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率 D、特殊物業(yè)投資收益率12、從某種意義上講，房地產(chǎn)價(jià)格是（ ）。A、個(gè)別人的價(jià)值判斷 B、估價(jià)人員的主觀定價(jià) C、由市場(chǎng)力量決定 D、市場(chǎng)參與者集體競(jìng)價(jià)的結(jié)果 13、在商品交易中，常見(jiàn)的最低價(jià)格有（ ）。A、商品房銷售中的起價(jià) B、拍賣活動(dòng)中的保留價(jià)C、招標(biāo)活動(dòng)中的中標(biāo)價(jià) D、采用收益法確定的參考價(jià)14、下列各種價(jià)格種肯定是事實(shí)的有（ ）。A、不能作為可比實(shí)例的交易價(jià)格 B、可比實(shí)例的交易價(jià)格C、理論價(jià)格 D、評(píng)估價(jià)格15、房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的（ ）。A、交換價(jià)值 B、市場(chǎng)價(jià)值 C、使用價(jià)值 D、理論

12、價(jià)值16、房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件是（ ）。A、房地產(chǎn)的有用性 B、房地產(chǎn)的稀缺性 C、房地產(chǎn)的有效需求 D、人們對(duì)房地產(chǎn)的需要17、增加原出讓土地使用權(quán)規(guī)定的容積率，其補(bǔ)地價(jià)總額等于（ ）。A、（增加后的容積率原容積率）×樓面地價(jià)B、（增加后的容積率原容積率）×土地總面積×樓面地價(jià)C、（增加后的容積率原容積率）÷原容積率×原容積率下的土地總價(jià)D、增加的建筑面積×樓面地價(jià)18、甲土地單價(jià)9000元/平方米，建筑容積率為6.0；乙土地單價(jià)9000元/平方米，建筑容積率為4.5。若兩者的建筑面積相同，則：（ ）。A、甲土地總價(jià)等于乙土地總價(jià)

13、B、甲土地總價(jià)小于乙土地總價(jià)C、甲土地的價(jià)格水平等于乙土地的價(jià)格水平D、甲土地的價(jià)格水平小于乙土地的價(jià)格水平19、下面關(guān)于經(jīng)濟(jì)因素的說(shuō)法正確的是（ ）。A、從較長(zhǎng)時(shí)期來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格上漲率要高于一般物價(jià)的上漲率B、中等收入的家庭收入增加，不會(huì)促使房地產(chǎn)價(jià)格上漲C、低收入的家庭收入增加，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響估計(jì)不大D、經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)相應(yīng)大幅度上漲20、在下列情形中，通常會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格降低的有（ ）。A、常常遭受洪水威脅 B、在寫(xiě)字樓旁新建大型游樂(lè)場(chǎng)C、在住宅區(qū)道路禁止貨車通行 D、在住宅區(qū)旁新建一條全封閉的高速公路21、房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置發(fā)生變化，可能是由于（ ）等引起。A、

14、交通建設(shè) B、人口素質(zhì)變化 C、城市規(guī)劃的制定與修改 D、所在地區(qū)衰落 22、房地產(chǎn)投機(jī)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能引起（ ）。A、房地產(chǎn)價(jià)格上漲 B、房地產(chǎn)價(jià)格下跌C、房地產(chǎn)需求增加 D、房地產(chǎn)價(jià)格平抑23、由（ ）等原因?qū)е路康禺a(chǎn)的價(jià)值增加，是房地產(chǎn)的自然增值。A、需求增加 B、裝修改造 C、交通改善 D、通貨膨脹三、簡(jiǎn)答題1、房地產(chǎn)為什么需要估價(jià)？2、現(xiàn)實(shí)各項(xiàng)活動(dòng)中有哪些方面需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)？3、房地產(chǎn)抵押貸款能否以交易價(jià)格作為抵押價(jià)值？為什么？4、何謂房地產(chǎn)？5、在房地產(chǎn)估價(jià)中應(yīng)對(duì)土地具有哪些方面的認(rèn)識(shí)？6、在房地產(chǎn)估價(jià)中應(yīng)對(duì)建筑物具有哪些方面的認(rèn)識(shí)？7、房地產(chǎn)的特性有哪些？8、引起房地產(chǎn)

15、價(jià)格上漲的原因有哪些？9、使得房地產(chǎn)具有增值保值性的主要原因是什么？10、土地價(jià)格與一般物價(jià)有什么不同？11、房地產(chǎn)價(jià)格特性有哪些？12、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值與投資價(jià)值有何不同？13、名義價(jià)格與實(shí)際價(jià)格有什么不同？房地產(chǎn)估價(jià)概述一、單項(xiàng)選擇題1、房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則是針對(duì)于（ ）來(lái)講的。A、估價(jià)機(jī)構(gòu) B、估價(jià)人員 C、估價(jià)對(duì)象 D、估價(jià)方法2、某城市市區(qū)有一座長(zhǎng)期虧損的工廠，其周邊多為新建的商品住宅，且銷售形勢(shì)良好，根據(jù)城市規(guī)劃，該工廠所在地塊的規(guī)劃用途為商住綜合。現(xiàn)需評(píng)估該工廠用地的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，則應(yīng)按（ ）進(jìn)行評(píng)估。A、工業(yè)廠房 B、工業(yè)用地 C、商品住宅 D、商住用地3、一宗土地用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)

16、估其價(jià)格：在商業(yè)用途下的估算結(jié)果為800萬(wàn)元，在居住用途下的估算結(jié)果為1000萬(wàn)元。城市規(guī)劃規(guī)定既可以作商業(yè)用途業(yè)可以作居住用途，則該宗土地的評(píng)估價(jià)格應(yīng)為（ ）萬(wàn)元。A、800 B、1000 C、900 D、18004、當(dāng)現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)值小于新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額時(shí)，應(yīng)以（ ）進(jìn)行估價(jià)。A、保持現(xiàn)狀前提 B、裝修改造前提 C、轉(zhuǎn)換用途前提 D、重新利用前提5、某建筑物的建筑面積10000平方米，坐落的土地面積為4000平方米，土地價(jià)格1500元/平方米，建筑物的重置價(jià)格1500元/平方米，市場(chǎng)上該類房地產(chǎn)的正常房地產(chǎn)價(jià)格為2000元/平方米。據(jù)此

17、（ ）。A、判斷該房地產(chǎn)的使用符合最高最佳使用原則B、判斷該房地產(chǎn)的使用不符合最高最佳使用原則C、判斷該房地產(chǎn)的使用是否符合最高最佳使用原則D、判斷該房地產(chǎn)的使用是否符合最高最佳使用原則尚缺條件6、（ ）是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)來(lái)判定房地產(chǎn)是否處在最高最佳使用狀態(tài)。A、均衡原理 B、適合原理 C、收益遞增 D、收益遞減7、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格之所以相互牽掣，是因?yàn)橄嗷ブg有一定的（ ）。A、互補(bǔ)性 B、權(quán)益差別 C、替代性 D、外部環(huán)境差異8、估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)與（ ）的日期一致。A、簽訂估價(jià)合同 B、開(kāi)始估價(jià)作業(yè) C、完成估價(jià)報(bào)告 D、估價(jià)結(jié)果所屬9、某房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所在2005年6月20日至

18、7月10日評(píng)估了一宗房地產(chǎn)于2005年6月30日的價(jià)格。之后，有關(guān)方面對(duì)其價(jià)格結(jié)果有異議?，F(xiàn)在若要求你重新估價(jià)以證明該估價(jià)結(jié)果是否合理，則重新估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為（ ）。A、2005年6月30日 B、現(xiàn)在 C、重新估價(jià)的作業(yè)日期 D、要求重新估價(jià)的委托方指定的日期10、現(xiàn)對(duì)某期貨房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，在此估價(jià)中，估價(jià)對(duì)象狀況應(yīng)為未來(lái)某時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況應(yīng)為（ ）時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)。A、現(xiàn)在 B、未來(lái) C、過(guò)去 D、B和C11、在建工程一般不可能出現(xiàn)（ ）情形的估價(jià)。A、估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)時(shí)狀況B、估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況C、估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來(lái)，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況D、估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來(lái)，估價(jià)

19、對(duì)象為現(xiàn)時(shí)狀況二、多項(xiàng)選擇題1、一名合格的房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員，在房地產(chǎn)估價(jià)方面要具有（ ）。A、扎實(shí)的理論知識(shí) B、廣泛的人際關(guān)系 C、豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn) D、良好的職業(yè)道德2、一宗房地產(chǎn)的土地價(jià)值為40萬(wàn)元，建筑物價(jià)值為60萬(wàn)元，已抵押貸款45萬(wàn)元，作為某種目的的估價(jià)結(jié)果為55萬(wàn)元，則該估價(jià)目的可能是（ ）。A、買賣 B、抵押貸款 C、拆遷補(bǔ)償 D、保險(xiǎn)3、房地產(chǎn)的合法權(quán)益包括（ ）。A、合法產(chǎn)權(quán) B、合法使用 C、合法補(bǔ)償 D、合法處分4、最高最佳使用是指估價(jià)對(duì)象的使用必須滿足（ ）。A、法律上允許 B、程序上合理 C、技術(shù)上可能 D、財(cái)務(wù)上可行6、下列房地產(chǎn)類型估價(jià)時(shí)，對(duì)象房地產(chǎn)狀況及房地產(chǎn)

20、市場(chǎng)情況的時(shí)間一致的是（ ）。A、現(xiàn)房估價(jià) B、期房估價(jià) C、過(guò)去回顧性估價(jià) D、未來(lái)預(yù)測(cè)性估價(jià)7、估價(jià)時(shí)點(diǎn)又稱（ ）。A、評(píng)估基準(zhǔn)日 B、估價(jià)期日 C、評(píng)估時(shí)日 D、估價(jià)作業(yè)日期8、不同類型房地產(chǎn)的估價(jià)，其估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況均為估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況，可以是（ ）。A、過(guò)去回顧性估價(jià) B、未來(lái)預(yù)測(cè)性估價(jià) C、期房估價(jià) D、現(xiàn)房估價(jià)9、尋找房地產(chǎn)最高最佳使用的方法，從（ ）四個(gè)方面依序篩選。A、能否使估價(jià)對(duì)象價(jià)值最大 B、經(jīng)濟(jì)上的可行性C、技術(shù)上的可能性 D、法律上的許可性10、某被拆遷人與拆遷人于去年因拆遷補(bǔ)償發(fā)生糾紛，今年為解決糾紛需要估價(jià)，此項(xiàng)估價(jià)的（ ）。A、估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在

21、B、作業(yè)日期為現(xiàn)在 C、市場(chǎng)狀況為過(guò)去 D、對(duì)象狀況為過(guò)去11、在建工程一般可能出現(xiàn)（ ）情形的估價(jià)。A、估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)時(shí)狀況B、估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況C、估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來(lái)，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況D、估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來(lái)，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)時(shí)狀況三、簡(jiǎn)答題1、 何謂房地產(chǎn)估價(jià)？2、 何謂專業(yè)估價(jià)人員？3、 對(duì)房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員有哪些方面的要求？4、 何謂估價(jià)目的？5、 估價(jià)目的不同，估價(jià)結(jié)果是否相同，為什么？6、 房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)遵守的職業(yè)道德包括哪些方面？ 7、 房地產(chǎn)估價(jià)的目的有哪些？8、房地產(chǎn)估價(jià)的原則有哪些？ 9、房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則包括哪些方面？ 10、最高最佳使用的標(biāo)準(zhǔn)是

22、什么？市場(chǎng)比較法一、單項(xiàng)選擇題1、與市場(chǎng)比較法關(guān)系最為密切的房地產(chǎn)價(jià)格的形成原理是（ ）。A、均衡原理 B、預(yù)期原理 C、競(jìng)爭(zhēng)原理 D、替代原理 2、比準(zhǔn)價(jià)格是一種（ ）。A、市場(chǎng)價(jià)格 B、理論價(jià)格 C、評(píng)估價(jià)格 D、公平價(jià)格3運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，選擇比較案例應(yīng)盡可能使其在（ ）。A、同一供需圈內(nèi) B、相鄰區(qū)域內(nèi) C、同一行政區(qū)內(nèi) D、同一城市內(nèi)4、某住宅建筑面積與使用面積比例為1：0.7，已知建筑面積價(jià)格為3000元/平方米，則使用面積價(jià)格為（ ）元/平方米。A、2100 B、2333 C、4286 D、46665、有一宗交易實(shí)例使用面積2500平方英尺，成交總價(jià)16萬(wàn)美元，分二

23、期付款：首期付50%，余款一年后支付。若半年期利率為1.5%，1美元=8.28元人民幣，1平方米建筑面積=0.75平方米使用面積，1平方米=10.764平方英尺，將其統(tǒng)一到每平方米建筑面積的人民幣價(jià)格為（ ）。A、7494元/ B、7250元/ C、4020元/ D、4215元/6、有甲、乙兩宗面積形狀都相同的相鄰地塊各值50萬(wàn)元，若將兩宗土地合并為一宗，合并后價(jià)值110萬(wàn)元，如果甲地塊的使用權(quán)人購(gòu)買乙地塊的使用權(quán)，乙地塊的使用權(quán)人的索價(jià)對(duì)交易雙方都是公平合理的正常價(jià)格應(yīng)為（ ）。A、50萬(wàn)元 B、55萬(wàn)元 C、60萬(wàn)元 D、60萬(wàn)元以上7、判定某可比實(shí)例的成交價(jià)格比正常價(jià)格低6%，則交易情況

24、修正系數(shù)為（ ）。A、0.060 B、0.940 C、1.060 D、1.0648、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的7%和8%，某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方297萬(wàn)元，應(yīng)繳納的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為（ ）萬(wàn)元。A、323 B、275 C、273 D、2589、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的7%和8%。某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方2325元/，應(yīng)繳納的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為（ ）元/。A、2487.75 B、2500.00 C、2511.00 D、2162.2510、比較法中的交易日期修正，

25、就是對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行（ ）修正。A、房地產(chǎn)狀況 B、貨幣時(shí)間價(jià)值 C、市場(chǎng)狀況 D、交易情況11、某地區(qū)某類房地產(chǎn)2006年4月1日至10月1日的價(jià)格指數(shù)分別為79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2000年1月1日為100）。有一房地產(chǎn)在2006年6月1日的價(jià)格為2000元/。對(duì)其作交易日期修正到2006年10月的價(jià)格為（ ）元/。A、1376 B、2308 C、2558 D、105512、某地區(qū)某類房地產(chǎn)2006年5月至2006年9月的價(jià)格指數(shù)分別為101.5、100.7、99.8、98.9、103.3（以上個(gè)月為100）。某宗房地產(chǎn)2006年5月的成交價(jià)格為

26、5100元/平方米，將其修正到2006年9月的價(jià)格為（ ）元/平方米。A、5089 B、5145 C、5236 D、531513、在交易日期修正中，最宜采用（ ）。A、一般物價(jià)指數(shù)或變動(dòng)率 B、建筑造價(jià)指數(shù)或變動(dòng)率C、建筑材料價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率 D、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率14、為評(píng)估某宗房地產(chǎn)2002年10月13日的價(jià)格，選取了可比實(shí)例甲，其成交價(jià)格為3000元/，成交日期為2001年11月31日。經(jīng)調(diào)查獲知2001年6月至2002年10月該類房地產(chǎn)的價(jià)格平均每月比上月上漲1%。對(duì)可比實(shí)例甲進(jìn)行交易日期修正后的價(jià)格為（ ）元/。A、3214 B、3347 C、3367 D、345815、某宗房地

27、產(chǎn)2004年2月25日的價(jià)格為1000美元/平方米，匯率為1美元=8.26人民幣。該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格月遞減0.5%，則其2004年10月25日的價(jià)格為（ ）人民幣元/平方米。2004年10月25日的匯率假定為1美元=8.29人民幣。A、7935 B、8260 C、8290 D、796416、在進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修整時(shí)，應(yīng)注意可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況是（ ）的房地產(chǎn)狀況。A、估價(jià)時(shí)點(diǎn) B、搜集該可比實(shí)例時(shí) C、進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正時(shí) D、成交價(jià)格所反映17、按直接比較判定某可比實(shí)例價(jià)格的房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為0.98，則其依據(jù)為（ ）。A、可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況，對(duì)價(jià)格的影響

28、幅度為2%B、可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況，對(duì)價(jià)格的影響幅度為2%C、可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況，對(duì)價(jià)格的影響幅度為2.04%D、可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況，對(duì)價(jià)格的影響幅度為2.04%18、市場(chǎng)比較法中，采用間接比較對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行個(gè)別因素修正，其中可比實(shí)例的個(gè)別因素優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別因素得102分，估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素劣于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別因素得97分，則個(gè)別因素修正系數(shù)為（ ）。A、1.05 B、0.95 C、0.98 D、1.0319、在市場(chǎng)比較法中，土地使用權(quán)年限修正屬于（ ）修正。A、交易情況 B、交易日期 C、區(qū)域因素 D、權(quán)益狀況二、多項(xiàng)選擇

29、題1、搜集交易實(shí)例時(shí)應(yīng)搜集交易實(shí)例的（ ）。A、成交價(jià)格 B、議價(jià)時(shí)間 C、成交日期 D、付款方式2、運(yùn)用市場(chǎng)比較法估價(jià)時(shí)選取的比較實(shí)例應(yīng)符合下列要求：（ ）A、與估價(jià)對(duì)象具有類似性 B、交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近C、交易雙方有經(jīng)濟(jì)關(guān)系 D、成交價(jià)格是單價(jià)3、下列說(shuō)法是正確的：（ ）。A、可比實(shí)例肯定是交易實(shí)例 B、交易實(shí)例肯定是可比實(shí)例C、可比實(shí)例不一定是交易實(shí)例 D、交易實(shí)例比一定是可比實(shí)例4、房地產(chǎn)交易中的特殊交易情形包括（ ）。A、交易雙方曾經(jīng)有過(guò)業(yè)務(wù)聯(lián)系 B、購(gòu)買相鄰房地產(chǎn)C、交易稅費(fèi)由買方承擔(dān) D、賣方不了解市場(chǎng)行情5、運(yùn)用市場(chǎng)比較法估價(jià)，選取的可比實(shí)例應(yīng)符合下列條件（ ）。A、使用性

30、質(zhì)相同 B、地點(diǎn)相近 C、價(jià)格相同 D、交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近6、區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容包括（ ）修正。A、繁華程度 B、周圍環(huán)境 C、容積率 D、使用年限 7、類似房地產(chǎn)是指（ ）等方面與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相同或相似。A、用途 B、建筑結(jié)構(gòu) C、地區(qū) D、權(quán)益8、市場(chǎng)比較法選用可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)考慮的可比基礎(chǔ)是（ ）。A、統(tǒng)一貨幣單位 B、統(tǒng)一面積單位 C、統(tǒng)一化為單價(jià) D、統(tǒng)一時(shí)點(diǎn)9、市場(chǎng)比較法估價(jià)時(shí)，其適用的條件為（ ）。A、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá) B、估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)豐富 C、房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定 D、評(píng)估地區(qū)有交易中心10、比較法中，房地產(chǎn)狀況修正指的是對(duì)房地產(chǎn)（ ）等方面的修正。A、區(qū)位狀況 B、交易狀況

31、C、權(quán)益狀況 D、實(shí)物狀況三、簡(jiǎn)答題1、何謂市場(chǎng)比較法？2、市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)是什么？3、應(yīng)用市場(chǎng)比較法的前提條件有哪些？4、試列出市場(chǎng)比較法的操作步驟。5、搜集交易實(shí)例的內(nèi)容包括哪些方面？6、可通過(guò)哪些途徑搜集交易實(shí)例？7、何謂可比實(shí)例？8、如何建立價(jià)格可比基礎(chǔ)？四、計(jì)算題1、需要評(píng)估某商品住宅在2006年11月1日的正常價(jià)格，在該住宅附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗已成交的類似物業(yè)并作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下表：ABC成交價(jià)格5000人民幣元/560美元/530美元/成交日期2005年8月1日2006年1月1日2006年5月1日交易情況1%0% 2%區(qū)域因素2% 3%0%個(gè)別因素0%1%

32、2%上表交易情況中，負(fù)值表示低于正常價(jià)格的幅度，正值表示高于正常價(jià)格的幅度。區(qū)域因素、個(gè)別因素中，以估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素和個(gè)別因素為基準(zhǔn)，負(fù)值表示劣于估價(jià)對(duì)象的因素對(duì)價(jià)格影響的幅度，正值表示優(yōu)于估價(jià)對(duì)象的因素對(duì)價(jià)格影響的幅度。另知2005年8月1日人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)為1美元=8.5元人民幣，2006年11月1日人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)為1美元=8.3元人民幣；2005年7月1日至2006年11月1日期間，該類商品住宅以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格平均每月比上月下降1%。試?yán)蒙鲜鲑Y料估計(jì)該商品住宅在2006年11月1日以人民幣表示的正常單價(jià)。2、為評(píng)估寫(xiě)字樓的價(jià)格，在該寫(xiě)字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三

33、宗類似寫(xiě)字樓的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下表：可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交價(jià)格（元/平方米）500052004900成交日期2006年1月31日2006年3月31日2006年7月31日交易情況+2%0-3%區(qū)域因素0+3%0個(gè)別因素-1%-2%+1%上表交易情況中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例價(jià)格高（低）于其正常價(jià)格的幅度；區(qū)域因素和個(gè)別因素中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例的相應(yīng)因素優(yōu)（劣）于估價(jià)對(duì)象的幅度。從2006年1月1日至2006年6月31日該類寫(xiě)字樓的市場(chǎng)價(jià)格基本不變，以后月均遞減1%。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該寫(xiě)字樓2006年10月31日的正常單價(jià)（如需計(jì)算平均值，采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法）。

34、3、為評(píng)估某寫(xiě)字樓2006年10月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格，估價(jià)人員在附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫(xiě)字樓的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：（1）可比實(shí)例的成交價(jià)格與成交日期可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交價(jià)格（元/平方米）600058006120成交日期2006年4月1日2006年2月1日2006年5月1日（2）交易情況分析可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C交易情況+3%-1%+2%交易情況分析判斷中的數(shù)據(jù)是以正常價(jià)格為基準(zhǔn)，正值表示可比實(shí)例的成交價(jià)格高于其正常價(jià)格的幅度，負(fù)值表示低于其正常價(jià)格的幅度。（3）調(diào)查獲知該類寫(xiě)字樓的價(jià)格，2005年11月1日至2006年6月1日平均每月比上月上

35、漲1.2%，2006年6月1日至2006年10月1日平均每月比上月上漲1.8%。（4）房地產(chǎn)狀況分析判斷可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C因素1+2%+4%0因素2-3%-1%+5%因素3+6%+2%-3%房地產(chǎn)狀況中三個(gè)因素對(duì)價(jià)格影響的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3的1.67倍。房地產(chǎn)狀況各因素的正值表示可比實(shí)例的狀況優(yōu)于估價(jià)對(duì)象狀況的幅度，負(fù)值表示劣于估價(jià)對(duì)象狀況的幅度。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該寫(xiě)字樓2006年10月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格（如需計(jì)算平均值，采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法）。4、評(píng)估某寫(xiě)字樓于2006年12月31日的正常價(jià)格，在該寫(xiě)字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫(xiě)字樓的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下表：可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交價(jià)格4800人民幣元/560美元/5000人民幣元/成交日期2004年12月31日2004年12月31日2005年12月31日另調(diào)查獲知，當(dāng)?shù)卦擃悓?xiě)字樓