房地產(chǎn)策劃方案

1、“在水一方”企劃草案（文稿）QinHuae Investmeo,Ltd緣起水乃是萬物之源。青山因綠水而更顯清秀，西施因一池碧水而更顯嫵媚。山給人堅毅，水給人靈氣。城市有水，才更有生氣更有活力。威尼斯因為水而成為人氣聚集之地，維也納因為多瑙河而成為激情涌流之地。活力，品味，高貴的親水城市大湯河，潺潺而流。金屋房地產(chǎn)品牌經(jīng)典力作金屋家園毗鄰湯河，在水一方自然、健康、開放、靈動寫在前面接到金屋房地產(chǎn)的項目，第一反應就是激動與高興，其中更多的包含著對項目以及開發(fā)商實力的認可；隨后便是冷靜的思考與創(chuàng)意碰頭會，策劃小組的每個成員都暢所欲言，但得出的結論是唯一的：信心；我們相信，通過努力一定會為本項目做好我

2、們的服務。誠然，我們會追求一種完美服務的過程，但最終的目的在于：希望我們的創(chuàng)意與服務，能夠贏取最大的利潤來回報開發(fā)商。人們正在日益追求一種未曾遭受破壞，更加貼近自然的生活環(huán)境。正是在這樣的情形下，金屋地產(chǎn)項目這張新的樓市面孔將會給人們帶來一種全新的感覺，一種全新的生活方式?？墒?，市場上總是平庸樓盤占著大多數(shù)，不知道是因為好項目太少了，還是好策劃太少了。也許是，二者都少。策劃需要謀略。對于沒有策劃的房地產(chǎn)營銷，我們感到憤怒。因為我們渴望成為英雄！一、 前言在確定本項目案名的時候，我們又一次想到了“黃金走廊”，今年也是“黃金走廊”計劃實施后的第二個年頭，這對我們本項目的策劃提供了很大的來自于靈感與

3、創(chuàng)意方面的觸動。雖然黃金走廊在港城的名氣還不是太響亮，但畢竟金屋雅苑、金屋花苑自開盤以來創(chuàng)造的銷售業(yè)績給予了我們足夠的信心。我們知道，本案也將是黃金走廊的一個延續(xù)，一個深入，將是黃金走廊奠定品牌形象的一個重要與關鍵的組成部分，我們也將通過本項目的策劃實施，深化黃金走廊的內(nèi)涵，打造其品牌影響力，詮釋開發(fā)商的開發(fā)理念與人文關懷。鑒于本案作為金屋花苑、金屋鑫苑、金屋雅苑的姊妹篇，并借合對項目地理位置的考察，以及對本案理念、市目標客戶群的劃分等眾多影響的考慮，我們暫將此案名定為“金屋家園”，具體案名創(chuàng)意在后面將會給出全面的詮釋。引子面對湯河我們的母親河我們每個人似乎都是沒有長大的孩子我們時常會回憶起在

4、河邊嬉戲長大的日子在河邊，我們仿佛就在媽媽的懷里撒嬌仁者樂山，智者樂水，清新自然的生態(tài)環(huán)境，詩意的棲居提高了人們的生活質量，而金屋家園賦予我們的，是親情交織與感情共鳴的自然健康社區(qū)家園，讓我們時刻魂繞夢牽！二、 關于“金屋家園”（一） 地理位置“金屋家園”位于海港區(qū)港城大街東段原市玻璃廠的西側，是秦皇島市西部新規(guī)劃的一個亮點與重點。項目緊依湯河，與開發(fā)區(qū)開放廣場百米左右，北面為規(guī)則中的海港區(qū)政府與市公安局辦公樓，東面與金屋鑫苑隔路而居，后面為海港區(qū)李姓安莊。處于開發(fā)區(qū)與海港區(qū)的交接地段，湯河從身邊流過，成為了動靜分區(qū)的標志。港城大街此段寬約50米，雙行6車道，兩旁綠化隔離帶寬約1米左右。項目所

5、在的區(qū)域空氣清新，自然環(huán)境較好，且屬于市公安局與區(qū)政府的新辦公地址，升值潛力無庸置疑。（二） 項目基本情況項目總占地面積約1215萬平方米，計劃2003年6月份建筑設計完成，產(chǎn)品周期為二年左右。（三） 項目理念關鍵詞：（1）新都市生活人流匆匆，默然相視。在擁擠的都市中心，面對著喧鬧、孤獨、污染，久而久之，已經(jīng)瀕臨麻木的人們不愿意再以精神和身體的代價承受物質文明的副產(chǎn)品。于是，人們開始思索，什么是最真意的生活？由此人們開始對自然全力親近，一種以人為本的全新住宅模式隨之產(chǎn)生，既有城市的快捷便利，又不失依水而居的宜人景色，這就是我們將要在金屋家園中所倡導的全新都市生活。關鍵詞：（2）我開放、我健康、

6、我自信由項目所處的地理位置決定，我們將社區(qū)的理念與開放廣場與自然環(huán)境相結合，稱之為“我開放、我健康、我自信”，“健康、開放、自信”等都是一種比較具象的概念，但我們希望這種理念的訴求成為社區(qū)發(fā)展的文化底蘊，利用理念的訴求與內(nèi)涵吸引目標消費群體，并使之這一理念在人性的作用下得到很好的宣揚與發(fā)揮。以上兩種理念任選其一，將貫穿全案并項目推廣實施的整個階段。（四） 項目賣點據(jù)我們的市場調(diào)查，以及在查閱海港區(qū)日志的基礎上，我們得出了一個對項目非常有利的消息，據(jù)資料以及多年統(tǒng)計結果分析，李姓安莊為秦皇島市獨一無二的長壽村，村內(nèi)人平均壽命大約在78。5歲左右，為名副其實的長壽村。金屋家園項目緊臨李姓安莊，健康

7、將是其第一賣點。這個世界變化越來越快，生活節(jié)奏快，工作效率快，科技進步快，所以因技術革新而帶來的復制與克隆也日益成為新時代的名詞。對于我們來說，可以復制的東西有很多很多，但有一樣東西永遠不能復制，而且失去了就很難再找尋回來。這就是健康，因此我們項目的賣點在于：（一） 健康，無法復制。原因在于項目緊依海港區(qū)李姓安莊海港區(qū)名副其實的長壽村。（二） 健康、開放的現(xiàn)代生活（四）銷售口號“健康無法復制”“健康，開放的現(xiàn)代生活”充分挖掘項目所處地理位置蘊含的無限機會與市場賣點，將是推動項目前期立項與后期銷售的重中之重，而這一點如何做到極致，將是在項目推進的過程中需要致力渲染的。三、 市場調(diào)查為了能為項目提

8、供切實可行的市場依據(jù)，更好的為項目前期推廣、銷售及其它策略服務，我們針對秦皇島市房地產(chǎn)市場（項目和消費群購房選擇）做了一次比較系統(tǒng)的市場調(diào)查，市場調(diào)查主要集中在海港區(qū)，市場調(diào)查共分為兩部分：（一） 宏觀經(jīng)濟對房地產(chǎn)市場的影響作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)從盲目趨向理性1、 與國民經(jīng)濟的發(fā)展呈現(xiàn)大致相近的周期性波動，并且存在一定的比例關聯(lián)性據(jù)國內(nèi)外經(jīng)濟學家測算，國民經(jīng)濟的增長速度與房地產(chǎn)業(yè)的增長速度之比為1：1.4，其中住宅投資在一定范圍內(nèi)隨人均GDP的增長而增長，當人均GDP小于500美元時，住房建設投資占GDP的比例不超2%，人均GDP為1000美元時，該比例不超5%，在1500美元以

9、上時，比例達到峰值6%7%。2、 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段1978年1989年 萌芽與初步發(fā)展階段此階段以針對外商投資、非住宅開發(fā)為主體，但土地以政府劃撥方式使用。1990年1997年 盲目膨脹與治理整頓期此階段大量圈地、炒地帶動房地產(chǎn)價格飆升，造成房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，直至97年房地產(chǎn)投資出現(xiàn)負增長，有盲目膨脹進入理性思考與回歸。1998年目前 規(guī)范化和產(chǎn)業(yè)化走向期96年起，國家8次降息，取消不合理收費，土地開始實行拍賣制，市場進入門欄提高；另外，消費者對開發(fā)商信譽與要求提高，市場作為看不見的手也促使房地產(chǎn)向規(guī)范化和產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。房地產(chǎn)市場進入買方時代買方時代意味著商家必須尋找消費著力點，抓住市場需求特性，

10、同時努力提高樓房品質，形成樓盤個性。1、中高檔盤成為市場開發(fā)的主流國家確立的住房供應供應體系高檔商品房、普通商品房與微利房供應比例為2：7：1，但因各地物價水平不同，故房價差異較大，但在任何市場，中高檔房都是市場主流。2、 大盤趨勢明顯，綜合配套成為市場追逐熱點大盤是實力的體現(xiàn)，而且可實現(xiàn)規(guī)?；渲?，使得小區(qū)園林、學校、生活配套及運動、娛樂配套一應俱全，生活環(huán)境便利舒適。3、 置業(yè)群體和置業(yè)形態(tài)發(fā)生變化，年輕人及二次以上置業(yè)占比例越來越大，在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)成為主體因目前單位干部和職業(yè)經(jīng)理人普遍年輕化，高收入階層也漸漸轉移，年輕人成為購房的主力群體，特別在發(fā)達地區(qū)較為明顯。如廣州購房者主要集中在2

11、535歲之間，約站50%以上比例；北京為3040歲之間，比例為5070%。因此，樓盤開發(fā)建設時，突出運動、娛樂及小孩教育配套等等，比較重要。4、 檔次樓盤目標消費群關注的因素不同，但對樓盤綜合素質都有一定的要求對普通住宅與高檔住房來說，普通消費者最為關心價格與方便性方面，如交通與配套等；而高端消費者則更看中身份與享受方面因素，如地段（某些地段是身份象征）、社區(qū)人文環(huán)境等。因此，普通商品房突出的是物有所值；高檔住宅是突出高尚品位和舒適、休閑等特性。從推廣角度來說，樓盤單個賣點及某個概念吸引力降低，綜合素質成為選擇的關鍵。開發(fā)商對樓盤綜合素質的塑造，遠勝于對局部賣點的精雕細刻。（二） 我市房地產(chǎn)市

12、場調(diào)查分析1、 概述2002年，我市房地產(chǎn)項目層出不窮，開盤量較大，極大地刺激了港城地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在地產(chǎn)業(yè)逐漸走向正規(guī)發(fā)展的同時，各地產(chǎn)開發(fā)商注重了對產(chǎn)品概念的炒作、包裝以及多種營銷手段、推廣策略的應用。產(chǎn)品對消費者層次的細分也越來越明顯，其中2002年房地產(chǎn)市場不乏地產(chǎn)巨作，其中青馨家園TOWNHOUSE、世紀嘉園、大秦世家、天洋新城等新開樓盤均取得了不錯的市場影響力，且在對目標層劃分、消費者喜好選擇等方面取得了成功，均取得了不錯的市場份額。更為值得我們關注的是，由于眾多開發(fā)商介入開發(fā)項目，已經(jīng)明顯加快了孟營區(qū)域的整體發(fā)展的步伐。附：2002年在售樓盤資料簡單匯總項目名稱開發(fā)商位置總面積樓體

13、形式備注天洋新城天洋房地產(chǎn)迎賓路高層錦繡嘉園三環(huán)房地產(chǎn)人民公園東26000小高層歐雅花園交通房地產(chǎn)交運里對面28000六加一怡景嘉園金和房地產(chǎn)紅旗路、建設大街交叉口西北側125396六加一世嘉銘庭世嘉房地產(chǎn)建設大街天天練歌城31萬六加一金龍花苑金龍房地產(chǎn)和平大街、友誼路交叉口16、8萬六加一康怡家園金祥、富立西港路六加一世紀公寓住總、必玉環(huán)島公園東4500世紀嘉園世紀星房地產(chǎn)孟營小區(qū)20萬六加一大秦世家電力房地產(chǎn)孟營小區(qū)六加一華苑馨居鵬大房地產(chǎn)孟營小區(qū)15萬六加一寶佳花園多家房地產(chǎn)孟營小區(qū)14萬六加一青馨家園興龍房地產(chǎn)孟營小區(qū)TOWNHOUSE2、 2002年地產(chǎn)項目呈現(xiàn)的特點（1） 項目盤量

14、較大（2） 小高層、高層、TOWNHOUSE進入港城（3） 重視物業(yè)管理，強調(diào)物業(yè)管理服務（4） 營銷隊伍素質較前些年有了長足的發(fā)展與進步，銷售人員素質有所提高（5） 目標客戶群體細分（6） 強調(diào)并注重了售樓中心的硬件環(huán)境（7） 廣告推廣手段多樣，集平面、電視、戶外、DM等多種宣傳方式于一體，立體式對消費者進行灌輸（8） 提高了對其它推廣手段的應用，如房展會、房地產(chǎn)俱樂部等（9） 整體包裝色彩、理念、廣告語等突出，強調(diào)了項目本身的特點與概念（10） 概念炒作日益突出（11） 注重了企業(yè)自身與項目品牌形象的建設（12） 加大了廣告投放力度，地產(chǎn)廣告投放費用額度創(chuàng)多年新高3、 消費者購房需求調(diào)查分

15、析（1） 對環(huán)境的要求越來越高隨著人們對生活品質的提高，以及地產(chǎn)業(yè)整體意識的提高，社區(qū)的環(huán)境設計將會逐漸被消費者所重視，這將是大勢所趨。金屋家園項目緊依老湯河，和開放廣場相鄰，依水而居，良好的綠化，是人們釋放情感的地方，這時社區(qū)的環(huán)境就顯示出了其重要性。（2） 重視物業(yè)管理北京消費者購房調(diào)查結論指出，大約有90%的消費者在選擇購房時位置為第一選擇位置，第二選擇便是社區(qū)的物業(yè)管理服務?？梢?，消費者對物業(yè)服務認識的重要程度，人們購物業(yè)為的是方便，如果每天為物業(yè)管理焦頭爛額這樣的小區(qū)，消費者是不會選擇的。我市幾家房地產(chǎn)公司先后從北京、深圳等上聘請了專業(yè)的物業(yè)管理顧問公司，將極大地推動秦皇島市整體物業(yè)

16、水平。（3） 消費者購房漸趨理性行業(yè)的競爭，消費者的成熟，使房地產(chǎn)開發(fā)商不再一味的炒概念，而是踏踏實實地做產(chǎn)品。消費者則越來越注重品牌，越來越重視售后服務，購房者的法律意識、維權意識日趨加強，只有把產(chǎn)品真真實實做好了，給消費者以切實的利益，才會吸引消費者的目光和贏得消費者的信任。（4） 注重開發(fā)商的實力和品牌形象消費者對開發(fā)商的實力和品牌形象也相當重視，因為開發(fā)商的實力關系到其項目的質量的好壞，物業(yè)管理的優(yōu)劣，其在一定區(qū)域內(nèi)樹立的品牌也是人們決定購買其項目的一個很大的因素，開發(fā)商有良好的企業(yè)的形象與信譽，消費者就會信任他。（5）巨大的市場潛力在為本案服務的市場調(diào)查的過程中，我們走訪了許多位于康

17、樂里、興隆里、團結里、勝利村、山東莊等小區(qū)（共約3000戶居民）的老人，作為80年代海港區(qū)居民居住的標志性小區(qū)，這里的老人對我們說出了他們的心愿，隨著市區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展，上述小區(qū)的生活環(huán)境都不同程度地受到了來自各方面的影響，對于老人們尤甚的是，噪雜的環(huán)境已經(jīng)不再適合他們居住。大多數(shù)老人的子女有為其父母換房并且換一個全新的環(huán)境與父母同住的想法，他們都希望老人在晚年的時候，能夠更好地享受生活，享受快樂，在幽靜的環(huán)境中執(zhí)子之手，安渡晚年。 這也將是我們需要關注以及給予足夠重視的目標消費群體。而且這些小區(qū)和金屋花園房屋的置換可以在此基礎上等價完成，不用再添錢置業(yè)，即可由喧鬧煩雜的地方遷進清靈、幽靜的風水寶

18、地，享受其營造的健康、開放的生活方式。還有在市里購房和在孟營地段購房徘徊的人們，給他們一個很好的定位，讓他們收住猶豫的腳步，不要在迷茫，不要在觀望4、 2003年地產(chǎn)項目形勢分析據(jù)我市開發(fā)辦的負責人介紹，秦皇島市今年的開盤量控制在50萬平方米，開發(fā)面積的控制，有利于在房地產(chǎn)市場競爭激烈的情況下分得一懷羹。目前在市區(qū)的項目分為以下幾個區(qū)域：市中心地帶（我項目、怡景嘉園、錦繡嘉園、世紀公寓等），東部（歐雅花園、金屋雅園等）、周邊地帶（金屋鑫苑、海洋新城、康怡家園等），項目開發(fā)呈散發(fā)狀向四周輻射，各自以自身的優(yōu)勢吸引消費者，形成了諸侯林立的局面。從以上地產(chǎn)項目的分布來看，市區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)趨于飽和，

19、這對金屋家園項目的開發(fā)存在著客觀優(yōu)勢。孟營區(qū)域的房地產(chǎn)項目在世紀星城，大秦世家，寶佳花園，等開發(fā)商的進駐以后，帶動了孟營地區(qū)的發(fā)展，低價位的樓盤存在著強大的潛在購買群體，但是此地段為新規(guī)劃地段，大多是在建或在售項目，未形成入住潮流及高峰期，其交通和基礎設施也不是太完善?，F(xiàn)階段房產(chǎn)開發(fā)數(shù)量已經(jīng)可以滿足人們重新置業(yè)的需要，而且在天洋新城、海洋新城、大秦世家等幾家大規(guī)模社區(qū)面世以后，我市的房產(chǎn)表象上將暫時呈現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。一些封頂?shù)捻椖恳炎哌^了其黃金銷售期，處于營銷的下線，市場影響力會逐漸處于比較平緩的階段，此時，正是本案切入市場的一個良好契機。通過良好的機會機會，利用有效的媒體溝通與品牌形象的延

20、展與炒作，相信會起到非常不錯的效果。四、總體規(guī)劃策略建議在充分了解市場，并就市場調(diào)查得出的分析結論進行充分了論證與研究后，我們得出了項目的策略規(guī)劃意見。（一） 項目定位經(jīng)過2002年秦皇島房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，地產(chǎn)項目與開發(fā)商也日趨成熟。從早些年前簡單的選擇住房到今天地產(chǎn)項目概念的宣傳與影響以及產(chǎn)品的包裝與理念訴求，我們可以預測，2003年房地產(chǎn)的發(fā)展將會重新回歸到自然的本質，即開發(fā)商認真做品質，而消費者也將注重產(chǎn)品的內(nèi)涵，選擇住房其實也表示他們在選擇一種怎樣的生活。由于受地理位置、消費人群構成以及其它地產(chǎn)項目先入為主客觀造成的影響，本案做高檔住宅顯然已經(jīng)不合適，而且一旦開發(fā)也將會面臨極大的市場危機

21、。低檔住宅的客戶消費群體比較單一，且住房單價較少、總價低，且我市孟營區(qū)域的低檔住宅、工薪階層住宅已基本趨于飽和，受所處位置決定，本案價格如開發(fā)低檔住宅根本無多大價格優(yōu)勢可言，而且低端消費群已經(jīng)被孟營區(qū)域的項目搶走了不少，顯然不能滿足本項目容量的需要。鑒于以上幾點分析考慮，建議將本案做為中高檔住宅，均價要控制在22002500元/平米之間（多層），理由有以下幾點：1、 秦皇島市區(qū)中檔住宅價格在22002500供應量還顯然無法滿足整個市場的需求。2、 隨著市公安局與海港區(qū)政府的西遷，項目所在位置的其它配套設施必將會逐步完善，而這一點也是許多看好本地段位置但遲遲未能購房客戶的一個重要原因。3、 緊依

22、湯河，且社區(qū)及地段規(guī)模發(fā)展將日趨成熟，具有無限的升值潛力。另：建議在社區(qū)西面鄰湯河的一端做連排別墅（TOWNHOUSE），以滿足有限高端消費群體的關注與需要。（二）案名一個好名字。JACK TROUT在定位論里說，“市場營銷中最重要的決策是如何給產(chǎn)品取名字”。房地產(chǎn)項目更是如此。一個房地產(chǎn)項目在推廣中會投入大量的廣告，可能各種賣點、訴求輪番上陣，但其中消費者接觸最多的一是項目的名稱，而消費者在看到實物之前，最容易通過名稱產(chǎn)生聯(lián)想，并形成第一印象。金屋地產(chǎn)開發(fā)的此項目因有以前黃金走廊作為鋪墊，是黃金走廊的發(fā)展和延伸，依金屋花苑，金屋雅苑，金屋鑫苑，根據(jù)其定位健康，開放，安靜，自然，親情，故起名為

23、金屋家苑，突出一種親情，一種生活方式，一種家的感覺。雖然第一次出現(xiàn)不會引起人們的注意，但作為黃金走廊的延伸，是很有意義的。（建議起一個比較好的案名，在這個名字第一次出現(xiàn)時，給人眼前一亮的的感覺。）彼得·杜拉克說：有效的創(chuàng)新都是從不起眼處開始的。它們并不宏大，只是試圖做一件與眾不同的事情。金屋地產(chǎn)從金屋花苑到金屋雅苑，到金屋鑫苑的黃金走廊，懷著要創(chuàng)新，要做一些與眾不同的事情的心態(tài)，又精心繪制了一條呈動態(tài)上揚之美的創(chuàng)新曲線一個崇尚健康，開放生活方式，立志成為開發(fā)區(qū)龍頭的金屋家苑。名稱的由來：“金屋家園”堅持并延續(xù)金屋房地產(chǎn)開發(fā)公司項目名稱的品質與內(nèi)涵，從金屋花苑到金屋雅園、金屋鑫苑，每一

24、個項目的名稱都凝聚著金屋人對其的期冀與濃濃深厚的感情?！凹覉@”是發(fā)自內(nèi)心的、是飽含著深厚感情的、是一種血濃于水、游子歸故里的一種希望與聲音，雖然普通，但它卻蘊含著中華民族最為優(yōu)秀的傳統(tǒng)美德與人們對生活的美好祝愿。家園應該是寧靜的、安謐的、包容的、自然的、親情的、永恒的、魅力無窮的，讓我們魂繞夢牽的“金屋家園”作為“黃金走廊”的延伸，是金屋人致力于品牌建設的一個里程牌，是對新居住觀念的一個全新的詮釋?！敖鹞菁覉@”不僅僅是您的家，更是你休生養(yǎng)息的理想所在。選擇金屋家園，其實是在選擇一種生活，雖然我們做不到“采菊東籬下，悠然見南山”的境界，但在這里，您擁的是親情、友情，擁有的是健康、是自信，擁有的開

25、放的生活，擁有的是家人般無微不至的照顧，在這里，建筑、景觀、鄰居都會成為您至親至近的人（三） 努力塑造“金屋家園”的特征1、 親近自然、崇尚綠色；2、 遠離鬧市卻又交通快捷；3、 社區(qū)配套齊全，集方便、健康、個性、網(wǎng)絡為一體；4、 集合別墅與多屋住宅，凝結一代情感居住主張與生活方式的生活空間；（四）我們的目標客戶隨著住宅理念的改變及金屋家園的廣泛影響，金屋家園的的置業(yè)群有以下幾類：1） 準白領層：特征：（1） 他們大多在開發(fā)區(qū)或市內(nèi)私企、外企工作，收入較高，但追求開放生活，消費水平較高，沒有過多的存款，但對于總價在15萬左右價位的房屋有足夠的承受能力，他們喜歡小戶型；（2） 他們拋棄封閉的傳統(tǒng)

26、觀念，倡導開放與包容的新理念；他們崇尚自然，擁有新價值觀；他們懂得生活，追求時尚和品味；他們充滿自信，把握自己的生活節(jié)奏。在以時間換空間的理念下，他們是健康、開放、自信的始作俑者與追求者。2) 老齡群體：特征：（1） 富裕的老齡群體，他們追求安靜寫意的田園生活環(huán)境，而金屋家園的環(huán)境與理念訴求正符合了他們的需求。（2） 雖不富裕但在市內(nèi)有房的老齡群體，他們的子女孝順，希望可以和父母居住在一起，共同感受家的溫暖。他們會選擇一個環(huán)境優(yōu)雅的地段讓老人安度晚年。家園，是一個人與人感情交流與溝通、親情交匯的組合體，其實我們每個人都有過這樣的體驗與心境。作為一個年輕人，我們總會喜歡在早晨上班或者晚上回家的社

27、區(qū)內(nèi)看到我們父輩、母輩的一代正在甬路上、草地上練劍、打拳、遛彎、有說有笑，有種家的感覺與溫暖。看到他們開心與滿足的表情，作為晚輩，無論他們是否是真正的親人，也會為之所感染、所打動作為一個老年人，總希望在煮早餐或晚飯的時候，能從玻璃間看到一個個年輕人的身影；總會希望在自己搬東西上下樓不方便得到年輕燦爛笑容的幫助，總會希望看到在社區(qū)的運動場上看到自己晚輩熟悉的身影看著年輕人從身旁走過，看著年輕人的朝氣。作為長輩，無論他們是否是我們真正的晚輩，我們同樣被年輕打動，同樣被希望感動所有的這一切，才真正是金屋家園釋放親情與感激的開始與序幕我們有理由相信，隨著公共交通設施的發(fā)展，生活配套設施的齊全，將會使大

28、量的市區(qū)潛在的購房需求釋放，最終促進金屋家園房產(chǎn)的升溫。（五）環(huán)境規(guī)劃設計因開發(fā)商具有多年實際操作項目經(jīng)驗，且在項目環(huán)境、規(guī)劃設計上具有一定的特色與成功案例，在此不作過多敘述，舉例介紹一二：1、 我開放、我健康、我自信：既然有年輕的生活，社區(qū)規(guī)劃要顯示出蓬蓬勃勃的生命力。社區(qū)規(guī)劃現(xiàn)充滿現(xiàn)代氣息，洋溢青春光彩。要使陽光充足，活力四射。要有別致的園林景觀，綠色健康社區(qū)。用社區(qū)的方方面面，點點滴滴，打造生活細節(jié)。2、 人車分流，次周邊式機動車道路與內(nèi)環(huán)式的非機動車步行道路結合成真正的人流小區(qū)中避免汽車的嘈雜和兒童過馬路的危險為居民創(chuàng)造出一個寧靜、安全的空間。3、 在小區(qū)中心綠地及院落綠地之間，局部住

29、宅底部架空，相互景觀通透，形成步移景異的空間效果，使平面化的小區(qū)綠化層次豐富，形成寧靜、優(yōu)雅的居住環(huán)境。4、 每個住宅組團按日照間距進行組合，形成高低韻律的變化并由此自然形成了舒放有致的組團綠化空間。5、 老人無障礙甬路、通道設計6、 老人健身房、娛樂橋牌室、活動公園等7、 籃球場、運動健身房等（六）戶型設計因開發(fā)商具有多年實際操作項目經(jīng)驗，且在戶型設計上具有一定的特色，在此不作過多敘述，重點強調(diào)推出本社區(qū)應注重并推出的主力戶型特色：1、 面向準白領層1） 要多為6080平米之間的小戶型，要注重實用性，突出戶型設計年輕的個性化，增加其實用功能，滿足其多種需要。2） 因多為年輕夫婦居住，應適當考

30、慮在戶型的設計上注重“兩人世界”成份，一切從他們自身的特點出發(fā)，要做到簡單舒適且充滿情趣。3） 應在戶型整體設計的基礎上，考慮書房、電腦房、大陽臺等其它與年輕個性有關的實用特征。2、 面向老齡群1） 因考慮有子女與父母同住的愿望，戶型設計應該在150180平米之間，突出戶型設計的功能。2） 因有可能為三代同堂或四代同堂，就要設計不同年齡層的活動場所，做到動靜分區(qū)，互不干擾。3） 為做到互相照顧，而又互不干擾，可以設置親情套餐，分為樓上、樓下居，左右對門居等多種形式。（七）配套設施因開發(fā)商具有多年實際操作項目經(jīng)驗，在此不作過多敘述，重點強調(diào)推出本社區(qū)應注重并強調(diào)推出的配套設施：1） 以青年視角精

31、心打造設施完備的會所，考量生活每一個細節(jié)。青年人的張揚個性，前衛(wèi)思想。乒乓球、臺球、要做到不出社區(qū)，一樣可以全身總動員。不受時間限制，活力因青春而隨時爆發(fā)，一個源源動力的健康區(qū)。2） 以老年人的心境精心打造設施完備、服務完善的老年娛樂橋牌室，突出老年人的自然、平靜，下棋、舞劍、晨練要做到不出社區(qū)，老年人盡可享天然之福。活動在老年人的身上也可以體現(xiàn)，一個源源活動的健康區(qū)、開放區(qū)。3） 超 市：也許不是每一個人都能感受到購物的樂趣，但在逛來逛去之中，卻慢慢看見了自己的美麗；尤其對于年輕已婚女性或老年人，超市更是必不可少。4） 酒 吧：在別人欣賞的眼光里，你真正釋放著內(nèi)在的魅力。這時，連你自己都開始

32、嫉妒自己。對年輕人而言，還有比酒吧更具吸引力的場所嗎？也許有，但酒吧絕對是一個上上之選。五、廣告推廣方案因本方案為項目總體策劃報告，且項目基本要素（施工圖紙、規(guī)劃設計、戶型設計、社區(qū)規(guī)劃等）還未成立，各元素有待進一步分解與推敲，而且銷售周期與廣告策略也要及時應市場的變化而做出調(diào)整，并要在具體執(zhí)行與操作中提供跟蹤意見與廣告推廣分析，也是一項非常系統(tǒng)的工程。因此在此只列出整個項目廣告策略的一個總體概要，待雙方進一步洽談協(xié)商以后，我們將給出具有可執(zhí)行性與可操作性極強并標明時間節(jié)點的全案或項目全年廣告推廣策略，共享資源，力使媒體組合達到最佳狀態(tài)，以藉此帶動銷售，提高企業(yè)品牌形象，擴大項目知名度與美譽度

33、。（一） 我們的目的通過對“金屋家園”的整體推廣，在節(jié)約資源與費用的基礎上，我們力求達到以下幾點目的：1、 更進一步擴大企業(yè)知名度、美譽度，奠定項目品牌形象；2、 將“黃金走廓”概念引向縱深，使其成為金屋房地產(chǎn)的金字招牌；3、 將“新都市生活”概念深入人心，全面推進秦皇島市住宅業(yè)的發(fā)展，使其成為秦皇島住宅社區(qū)的一個新的分水嶺；4、 通過有效的資源利用與組合，強勢促進銷售，在既定的時間完成或超額完成項目回款目標；5、 通過對項目的全案推廣與策劃，打造與鍛煉一只戰(zhàn)無不勝、攻無不克的營銷銷售隊伍，使其成為地產(chǎn)銷售業(yè)的黃埔軍校；6、 將“金屋家園”包裝成金屋房地產(chǎn)的經(jīng)典、精尖力作，擴大“金屋家園”的品

34、牌影響力。（二） 推廣概要介紹第一階段：造勢階段（時間待定）1）新都市居住模式大揭密；組織秦皇島日報、秦皇島晚報、視聽之友報、秦皇島電視臺等多家媒體進行廣告推廣，在媒體中形成新都市住宅的概念。通過媒體的介紹，將這個概念推向市民，形成關注和議論的熱點。2） 秦皇島市新都市住宅現(xiàn)象研討會；擺脫傳統(tǒng)地段觀念、居住觀念的人越來越多。但是從城市發(fā)展方向，城市規(guī)劃以及新都市生活模式等角度來系統(tǒng)探討還不夠。所以，活動將邀請政府相關部門、學院派專家、房地產(chǎn)開發(fā)商共同對新都市住宅的現(xiàn)象與概念進行研討。3）新都市住宅點評；采用媒體刊登廣告的形式，發(fā)布30個有關新都市概念住宅的特點。并適時地將有見地的評價如實反映在

35、專欄頁面上。4）隆重推出金屋家園，金屋家園新都市住宅的標本盛大開盤樣板間同時開放，歡迎游客參觀其他DM直投宣傳、車體、戶外廣告跟進；5）開展論壇邀請國家知名健康專家、地產(chǎn)開發(fā)商開論壇，共同研究與探討新都市生活與“健康住宅”的概念。使“新都市生活”或“我健康、我開放、我自信”的理念深入人心，并在社會各界引起轟動效應與關注。第二階段 推動階段（時間待定）主要活動內(nèi)容：1) 新都市住宅多媒體廣告大展示通過報紙、電視、戶外等三位一體的媒體傳播效應連續(xù)不斷的多角度報道，轟轟烈烈地正式拉開活動的序幕。以"金屋家園，新都市生活為題”在秦皇島日報、秦皇島晚報、視聽之友等媒體上展開梯次宣傳，分階段報道

36、專題討論、老總訪談、專家研討等活動，聚焦購房者的視點，引起樓市的最新熱點。廣告發(fā)布內(nèi)容概要：都市新生活之“健康白皮書”據(jù)秦皇島有關資料記載，開發(fā)區(qū)李姓安莊一帶是秦皇島人均壽命最長的地方，平均壽命達到了78。5歲都市新生活之“幸福進化論”競爭的激烈，使得我們整天忙碌于工作，使我們不懂得享受生活，感受幸福，使我們沒有了更多的時間常回家看看，但是我們的父母卻獨自在家哀嘆，沒有兒女的照顧。金屋家園為你精心定做了親情居，讓你享受生活，感覺幸福A、 都市新生活之“在水一方”蒹葭蒼蒼，白露為霜，所謂伊人，在水一方出自詩經(jīng)蒹葭。蒹葭是因為一位美麗的守望者而出名的，所謂伊人，在水一方，詩經(jīng)時代的愛情，以蒹葭作為

37、標本，古老的植物，古老的愛情金屋家苑即是那個守望者，以滿腔的激情和不盡的創(chuàng)新做一個所謂的伊人。B、 都市新生活之“黃金時代”金屋地產(chǎn)已有了5年的實戰(zhàn)經(jīng)驗，他在秦皇島成功打造了“黃金走廊”從金屋花苑，到金屋雅苑，再到金屋鑫苑，是他的一個金字招牌。海三建設承建了眾多房地產(chǎn)項目，有很高的品質保證，又是他的一個金字招牌。金字招牌+金字招牌=黃金屋2） 公關活動宣傳造勢，推廣企業(yè)及品牌形象主要活動時間及活動內(nèi)容安排：A、 五四青年節(jié)：金屋家園陽光之城活動內(nèi)容：與共青團市委、秦皇島電視臺聯(lián)合舉辦首屆“金屋家園”杯青年才藝表演大賽，獲獎者可優(yōu)惠購買金屋家園住房。B、 八月十五中秋節(jié)：團圓在金屋家園活動內(nèi)容：

38、在八月十五，舉辦業(yè)主聯(lián)誼活動。邀請幾位在外地工作或求學的秦皇島人在其親人不知道的情況，到晚會現(xiàn)場，烘托感情摯深，親情呵護與溫暖。利用親情的力量感染每一位在場的觀眾。C、 九九重陽節(jié)： 重陽節(jié)之圓夢活動內(nèi)容：為表示對老人的關愛，舉辦當天，請業(yè)主或意向客戶到售樓中心現(xiàn)場看房，專車接送，并向每一位到場的老人贈送禮品；D、 元旦親情牽手節(jié)活動內(nèi)容：打出“今年過節(jié)不收禮，收禮只收”請已購房的業(yè)主或意向客戶，分成青年組、中年組、老年組，舉辦友誼比賽，分發(fā)禮品，祝大家新年快樂！第三階段：熱銷階段及穩(wěn)定銷售階段（時間待定）1、 報紙推廣形式與內(nèi)容：（1） 軟文（2） 報紙通欄廣告（3） 總經(jīng)理采訪（4） 社區(qū)工程進度（5） 社區(qū)活動跟蹤附：廣告部分內(nèi)容：金屋家園宣言卓別林（照片）A、有他你不寂寞小區(qū)文化生活豐富，會館，閉路電視B、布 什（照片）有他你更安全社區(qū)配套齊備，防盜門、監(jiān)測系統(tǒng)C、白求恩（照片）有他你會健康社區(qū)內(nèi)有提供你健康的一切設施，有健康娛樂場所，健身器材，還有醫(yī)院雷 鋒（照片）D、有他你更舒適社區(qū)物業(yè)管理完善，為你提供優(yōu)質服務2、 公關活動形式及內(nèi)容（1） 典型新都市住宅周末看樓大行動在工程形象明朗后， 鑒于“金屋家園”地理位置的特點，組織"新都市生活"體驗看房周末活動，推廣