房屋合同糾紛案件審理調(diào)查匯報

1、房屋合同糾紛案件審理調(diào)查匯報 房屋買賣合同近幾年，隨著社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，各種形式的房屋買賣合同 糾 紛案件增多，我們在審理各類房屋買賣合同糾紛案件中遇到許多新型疑難爭議問題，按照上級法院的部署，我們對有關(guān)疑難和爭議問題及相關(guān)討論意見進(jìn)行了調(diào)研和歸納，請大家共同參入討論研究，也請上級法院明確和統(tǒng)一 指導(dǎo)性處 理原則或意見。、審判實踐實踐中存在的疑難爭議問題及討論意見1、關(guān)于農(nóng)村房屋拆遷補償利益進(jìn)行轉(zhuǎn)讓（即關(guān)于回遷安置房屋的買賣）合同的效力問題。近幾年的舊村拆遷改造過程中，部分村民（有一些改為居委會）不想要回遷房， 而拆遷人又不同意給與貨幣補償，因此，村民為了將拆遷回遷房屋盡快變現(xiàn) 為 資金，于

2、是將拆遷補償安置的房屋預(yù)先對外岀售。具體交易模式如下：民房的所有人與他人簽訂買賣（轉(zhuǎn)讓）協(xié)議，約定 : 將其舊房拆遷后將來補償（回 遷安 置）的樓房轉(zhuǎn)讓給受讓人，受讓人支付一定的對價 , 受讓人以被拆遷人的 名義， 按照當(dāng)?shù)兀ū敬澹┎疬w補償安置方案參入挑選回遷安置房 , 根據(jù)挑選的回 遷安置 房屋的狀況與岀讓方進(jìn)行貨幣結(jié)算。簽訂轉(zhuǎn)讓（買賣）合同后后，受 讓人給付 了岀讓人一定數(shù)額的價款（有的是定金，也有的一次性給付全部價款），岀讓人取得了回遷安置的新樓房后，又不同意轉(zhuǎn)讓了，遂發(fā)生糾紛。訴訟中，雙方對該（買賣）轉(zhuǎn)讓合同的性質(zhì)和效力發(fā)生爭議，如何認(rèn)定該合同的性質(zhì)和效力。第一種意見認(rèn)為，轉(zhuǎn)讓雙方間實

3、質(zhì)上存在房屋拆遷補償合同的權(quán)利義務(wù)的概 括 轉(zhuǎn)讓，岀讓方將其與拆遷人間房屋拆遷補償合同的權(quán)利義務(wù)概括轉(zhuǎn)讓給受 讓人， 此種情況下，應(yīng)當(dāng)通知拆遷人作為第三人參加訴訟，拆遷人同意轉(zhuǎn)讓 的，則雙 方間轉(zhuǎn)讓合同合法有效，否則就是無效。第二種意見認(rèn)為，轉(zhuǎn)讓雙方間實質(zhì)上是房屋拆遷補償權(quán)利的轉(zhuǎn)讓，即出讓方 將 其依據(jù)當(dāng)?shù)兀ū敬澹┎疬w補償政策取得補償安置房屋的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給受讓人 , 受讓 人給付相應(yīng)價款。此種情況下，拆遷人一般不干涉岀讓方的轉(zhuǎn)讓行為， 按照統(tǒng) 一的拆遷補償安置辦法給與拆遷補償安置。因此，轉(zhuǎn)讓雙方當(dāng)事人間 轉(zhuǎn)讓合同 合法有效，無需通知拆遷人作為第三人參加訴訟。轉(zhuǎn)讓雙方通知拆 遷人就可以 了。第三種

4、意見，轉(zhuǎn)讓雙方就是單純的房屋轉(zhuǎn)讓合同，由于簽訂轉(zhuǎn)讓合同時，轉(zhuǎn)的房屋不確定，因此，雙方間轉(zhuǎn)讓合同不成立。審判實踐中，贊成第一種和第二種意見的人較多，體現(xiàn)了當(dāng)事人的意思自治 , 維 護(hù)誠信交易。但也有部分贊成第三種意見。此類糾紛比較普遍，上級法院 應(yīng)當(dāng) 就本地發(fā)生的類是糾紛統(tǒng)一處理意見。2、商品房買賣（預(yù)售）合同糾紛中，出賣人對逾期辦證行為免除違約責(zé)任的 “岀賣人的原因 ”如何理解和適用問題。按照司法解釋的規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人不能按合同約定期限辦理 房 證，岀賣人要承擔(dān)違約責(zé)任。此處 “岀賣人的原因 ” 的范圍如何確定，能 否認(rèn) 為：不是岀賣人本身直接的原因，岀賣人就不承擔(dān)違約責(zé)任？可能

5、存在 水、電、 煤氣、暖等配套施工部門逾期配套施工，或者是建筑施工單位逾期 完工的原因， 也可能是工程驗收監(jiān)督部門逾期驗收備案、拆遷戶逾期搬遷影 響房屋施工的原 因，在以上幾種情況下，岀賣人都可以免除違約責(zé)任嗎？ 實踐中，一般從寬掌握。通常情況下，可以考慮出賣方是否已經(jīng)充分考慮和 注 意到了相關(guān)的因素，并已經(jīng)為此盡到了合理范圍和限度的努力，岀賣人已 經(jīng)充 分做到了應(yīng)盡的本職義務(wù)，就可以考慮將有關(guān)情況作為免責(zé)事由。具體 主要體 現(xiàn)在相關(guān)行政管理部門的職能（驗收備案、產(chǎn)權(quán)初始登記）行使的事 項上，如 果因該方面的原因，一般免除岀賣人逾期辦證的違約責(zé)任。但諸如 水、電、煤 氣、暖等配套施工，以及岀賣

6、人自己完成拆遷補償安置的拆遷戶 逾期搬遷，不 應(yīng)作為逾期辦證違約責(zé)任的免責(zé)事由。請上級法院對此能統(tǒng)一 指導(dǎo)意見。3、房屋買賣合同中關(guān)于稅、費負(fù)擔(dān)的約定條款的效力問題。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中，在辦理房屋所有權(quán)或土地使用權(quán)變更（轉(zhuǎn)移）登記時， 需 要繳納登記費、工本費測繪費、印花稅、營業(yè)稅、個人所得稅、契稅等多種稅和費，多數(shù)轉(zhuǎn)讓合同中約定 “交易過戶過程中發(fā)生的一切費用由受讓方 承擔(dān) ” 發(fā)生糾紛后，雙方對 “一切費用 ”的解釋有爭議。受讓方認(rèn)為， “一 切費用 ” 僅指登記費、工本費測繪費等各種費，不包括營業(yè)稅等各種稅，按 照法律規(guī)定， 營業(yè)稅、個人所得稅等稅應(yīng)當(dāng)由轉(zhuǎn)讓方交納；轉(zhuǎn)讓方認(rèn)為，按 照交易習(xí)

7、慣， “一切費用 ”統(tǒng)指各種稅、費。實踐中，一種意見認(rèn)為，可以按照通常的交易習(xí)慣理解為 “ 一切費用 ”包含 了 各種稅、費。其效力問題，雖然國家稅法規(guī)定岀讓方（岀賣人）是營業(yè)稅、 個 人所得稅、增值稅等稅的法定納稅人，屬于法定的納稅義務(wù)，但是房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓 的雙方當(dāng)事人可以約定該繳費、繳稅義務(wù)由某一方承擔(dān)，該約定對雙方 當(dāng)事人 具有約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)照約履行，但該約定不能對抗稅務(wù)機關(guān)及第 三方。另 一種意見認(rèn)為，國家稅法規(guī)定營業(yè)稅、增值稅、個人所得稅等稅應(yīng) 當(dāng)由岀讓方 （賣方）交納，這是法定義務(wù)，不能由當(dāng)事人自行約定承擔(dān)義務(wù)人 , 此種約定條 款無效，應(yīng)當(dāng)按照國家稅法規(guī)定確定稅費的承擔(dān)。多數(shù)人

8、同意第一種意見，因為民間交易中，一般是約定房屋轉(zhuǎn)讓的總價款， 前 提是將來過戶所需繳納的全部費用由買方負(fù)擔(dān)，與賣方無關(guān)，這也是民間通行的做法。4、房屋買賣中的抵押限制問題。出賣人將自己的房屋賣與買房人之后，在沒有辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記之前，又 以 該房屋設(shè)定抵押的，買房人可以要求解除房屋買賣合同并主張懲罰性違約 金， 但如果買受人堅持要求岀賣人繼續(xù)履行合同，請求法院判令岀賣人協(xié)助 辦理房 屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，如何處理？在情況下，我們一般建議買房人首先另行訴訟，請求確認(rèn)抵押無效，解除抵 押 登記，否則，即使法院判決賣房人協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，房 管部 門也因為存在抵押限制而無法辦理。但

9、是，有個別少數(shù)當(dāng)事人不同意提 起確認(rèn) 之訴，是否應(yīng)當(dāng)判決駁回其請求，等抵押解除后再行主張權(quán)利。5、關(guān)于單位與職工之間騰退福利房問題。職工基于與工作單位原存在的勞動關(guān)系，工作單位分配給職工的住房，職工 按 月繳納一定數(shù)額的租金，屬于福利待遇，如果職工離開單位后，單位要求 職工 騰岀房屋，法院是否受理？能否按照房屋租賃合同糾紛進(jìn)行處理。過去 法院曾 經(jīng)處理過很多的此類案件，是按照房屋使用權(quán)糾紛或房屋租賃合同糾 紛處理的， 通常情況下，如果職工離開了原工作單位，就應(yīng)當(dāng)退岀單位分配 的房屋。但是 現(xiàn)在，考慮到執(zhí)行問題、社會穩(wěn)定問題、信訪等綜合問題，是 否決定對此類糾 紛法院一律不受理，理由是：職工與單

10、位間原存在管理與被 管理的隸屬關(guān)系， 安排職工居住使用房屋基本上系由工作單位單方指定，因 此，雙方就此產(chǎn)生的 權(quán)利義務(wù)關(guān)系不是平等主體之間通過磋商后以契約的形 式建立的，雖然職工也 按月向單位收取極少數(shù)額的租金，但雙方之間并不屬 于通常意義上的平等民事 主體間的房屋租賃合同關(guān)系，故雙方因房屋的居住 使用產(chǎn)生的糾紛不屬于人民 法院受理民事案件的范圍，法院不應(yīng)受理。但是問題是，如果法院對此類問題不受理的話，職工離開工作單位后拒絕騰 房的，工作單位就沒有救濟(jì)途徑了，單位的合法權(quán)益怎么保障。對此問題，請上級法院統(tǒng)一明確指導(dǎo)性意見。6、關(guān)于對違法建筑買賣（轉(zhuǎn)讓）合同中的拆遷補償利益的處理問題按照法律規(guī)定

11、和上級法院指導(dǎo)意見，對于國有土地上的建筑物，如果沒有辦 理 建設(shè)工程規(guī)劃許可證（土地證和房產(chǎn)證都沒有），則屬于違法建筑，當(dāng)事人 要 求確認(rèn)權(quán)屬的，法院不受理。對于涉及違法建筑的買賣合同糾紛，法院應(yīng) 當(dāng)作 為民事案件受理，一般應(yīng)判決認(rèn)定買賣合同無效。對于此類合同的效力 認(rèn)定， 比較簡單，但是問題是，違法建筑進(jìn)行買賣后，違章建筑進(jìn)行拆除時 , 拆遷人給 與違章建筑補償安置（高區(qū)、孫家瞳等地有這種情況），也就是說， 盡管關(guān)于 違法建筑的買賣合同無效，但是違章建筑確實帶來了拆遷補償利益 , 該拆遷補償 利益應(yīng)當(dāng)歸誰？如何分配？存在不同的討論意見： 第一種意見認(rèn)為，既然認(rèn)定關(guān)于違章建筑的買賣合同無效，無

12、效合同應(yīng)當(dāng)返 還 原物，因此，違章建筑帶來的拆遷補償利益應(yīng)當(dāng)歸岀賣人。第二種意見認(rèn)為，雖然關(guān)于違章建筑的買賣合同無效，但是該買賣標(biāo)的物確實具有較高價值，如果單純返還原物則對買受人明顯不公平，本著公平原則，可以考慮根據(jù)發(fā)生買賣關(guān)系的年限對拆遷補償利益按照一定比例進(jìn)行分配。對此問題，多數(shù)人認(rèn)為第二種意見比較合理，但是目前缺乏依據(jù)，請上級法院對此能夠統(tǒng)一意見。7、對于劃撥土地上房屋買賣合同效力問題但沒有辦理土地按照法律規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房屋的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有批準(zhǔn) 權(quán) 的人民政府批準(zhǔn)并補繳土地岀讓金。在處理具體糾紛時，凡是在審理過程 中沒 有經(jīng)過政府批準(zhǔn)的，是否都一律認(rèn)定房屋買賣合同無效

13、？但是，由于目 前土地 和房屋權(quán)屬登記是兩個行政部門分別管理的，房管部門在辦理房屋所 有權(quán)變更 登記時，不考慮土地性質(zhì)和土地用途，一般都給與辦理了房屋所有 權(quán)變更登記， 在此情況下，是否還認(rèn)定房屋買賣合同無效？此種情況多岀現(xiàn) 在已經(jīng)農(nóng)轉(zhuǎn)非 （集體土地變?yōu)閲型恋兀┑某侵写謇锏呐f房屋（有的是別墅）， 也有的是過 去機關(guān)、事業(yè)或企業(yè)單位利用劃撥國有土地建設(shè)的樓房，以上情 況（土地是劃 撥，未經(jīng)政府批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房屋，轉(zhuǎn)讓的房屋已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)過戶， 使用權(quán)變更登記）的房屋買賣合同的效力如何認(rèn)定。多數(shù)人認(rèn)為，如果轉(zhuǎn)讓的房屋已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)過戶，盡管沒有政府批準(zhǔn)，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買賣合同有效，只是在辦理土地使用權(quán)變更登記

14、時，由土地管理部門責(zé)令買受人補繳土地出讓金。8、商品房買賣合同糾紛中房屋交付條件問題。按照建筑法和房地產(chǎn)法規(guī)定，房屋（當(dāng)然包括商品房）建成后必須經(jīng)驗收合格后才能交付使用。此情況下的驗收合格應(yīng)當(dāng)是土建、裝飾、水電暖煤氣、硬化、綠化等方面的綜合驗收。但是，近幾年的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，開發(fā)商岀售的房屋通常屬于成片開發(fā)（俗稱住宅小區(qū)），開發(fā)建設(shè)周期較長，整個小區(qū)綜合驗收的時間較長，但岀售的單棟樓體一般不影響業(yè)主正常使用，為此，將了縮短房屋交付期限，很多商品房預(yù)售（買賣）合同約定的房屋交付條件是單體竣工驗收合格，而不是綜合驗收合格。對此，如何掌握？實踐中存在兩種不同意見：第一種意見，按照合同約定，即如果商

15、品房預(yù)售（買賣）合同約定的房屋交付條件是單體竣工驗收合格，而且交付的房屋也通過單體竣工驗收（建設(shè)單位組織施工、監(jiān)理、設(shè)計、勘察等聯(lián)合驗收），同時，交付的房屋也具備水電暖煤氣等設(shè)施齊全，具備基本的使用功能，就可以認(rèn)定為具備交付條件。無需通過綜合驗收。第二種意見認(rèn)為，建筑法和房地產(chǎn)法規(guī)定房屋必須經(jīng)驗收合格后才能交付使用,屬于強制性規(guī)定，且規(guī)定的驗收合格應(yīng)當(dāng)是綜合驗收合格，因此，合同約定的單體驗收之交付條件違反了法律的強制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)是無效，一律認(rèn)定房屋交付條件必須是綜合驗收而非單體竣工驗收。實踐中，多數(shù)采用第一種意見。省高院 2011年的民事審判會議既要中提到該問 題，但沒有具體的意見9、農(nóng)村（集

16、體土地上的）房屋買賣合同糾紛中，因出賣人（一般是部分共有人）無權(quán)處分共有房屋而造成買賣合同無效的損失認(rèn)定和分配問題。前幾年，對于因買受人資格問題（不是本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員）造成農(nóng)村（集體土地上的）房屋買賣合同無效情況下，損失如何處理，我們已經(jīng)統(tǒng)一了處理意見，即按照買賣關(guān)系發(fā)生的年限對房屋增值部分損失按照一定比例進(jìn)行分配。但是，對于因?qū)缳u人無權(quán)處分共有房屋（部分共有人岀賣共有房屋）而造成買賣合同無效的損失問題，沒有確定。實踐中，有兩種意見：第一種意見，按照買賣行為發(fā)生的年限對房屋增值部分損失按照一定比例進(jìn)行分配。此種做法是參照因買受人資格問題造成農(nóng)村房屋買賣合同無效后的損失賠償原則來處理。第二種

17、意見，只是判令返還財產(chǎn)，出賣人退還買受人購房款及法定孳息，不考慮增值部分的損失。以前多數(shù)情況下是按照第二種意見處理的，部分案件是按照第一種意見處理請上級法院明確統(tǒng)一意見，應(yīng)當(dāng)按照哪一種意見處理10、關(guān)于以房抵債情況下的房屋買賣合同效力問題近些年，房產(chǎn)開發(fā)公司因為無力支付開發(fā)建設(shè)費用或工程款，開發(fā)公司以開 發(fā) 建設(shè)的房屋（有的建成，有的尚未開工或竣工）抵頂工程款或材料款，準(zhǔn) 許施 工方或材料商對外岀售（或預(yù)售）房屋。施工方或材料商與購房人簽訂 房屋買 賣（預(yù)售）合同，該些合同的效力如何認(rèn)定。實踐中存在多種情況： 第一種情況，發(fā)生糾紛時，開發(fā)商已經(jīng)將抵債的房屋建成并交付施工方或材 料 商，此時，施

18、工方或材料商與購房人簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)屬于有效， 但是 在判令施工方或材料商交付房屋并辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時，應(yīng)當(dāng)追加開發(fā) 商為第 三人，判令第三人協(xié)助過戶，因為，開發(fā)商沒有將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登 記給施工 方或材料商，過戶時，需要開發(fā)商岀手續(xù)。第二種情況，發(fā)生糾紛時，開發(fā)商沒有將抵債的房屋建成或交付給施工方或 材 料商，此時，施工方或材料商與購房人發(fā)生房屋買賣合同糾紛，也應(yīng)當(dāng)追 加開 發(fā)商為第三人。在此，一般又存在兩種情況： 1、如果開發(fā)商表示同意交 付抵債 的房屋，則該種情況與第一種情況相同。 2 、如果開發(fā)商不同意交付或 無法交付 抵債的房屋，在此情況下，施工方或材料商與購房人簽訂的房屋買

19、賣合同屬于 效力待定還是無效？畢竟是施工方或材料商在還沒有取得抵債房 屋的所有權(quán)或 處分權(quán)的情況下與購房人簽訂的房屋買賣合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。第三種情況，施工方或材料商為了出售抵債的房屋，收取了購房人的房款， 而 為了讓開發(fā)商協(xié)助辦理按揭貸款和辦理房屋過戶手續(xù)，一般由開發(fā)商與買 房人 直接簽訂房屋預(yù)售合同（或買賣合同）。在此種情況下，開發(fā)商與買房人 簽訂 的房屋預(yù)售合同（或買賣合同）的目的是為了辦理房屋交付手續(xù)、辦理 按揭貸 款、辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記等手續(xù)，開發(fā)商與買房人不存在實質(zhì)上 的房屋買 關(guān)系，那么該房屋預(yù)售合同（或買賣合同）對開發(fā)商和買房人是否 具有約束力？ 開發(fā)商是否應(yīng)當(dāng)按照合同約定

20、履行交付房屋、協(xié)助辦理房屋所 有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手 續(xù)的義務(wù)？是否該承擔(dān)逾期交房、逾期辦證或不能交房的違 約責(zé)任。對此有不 同意見：第 1 種意見認(rèn)為，開發(fā)商與買房人簽訂的房屋預(yù) 售合同只是為了辦理 按揭貸款、辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記等手續(xù)，雙方并不 存在實質(zhì)上的房屋買關(guān) 系，買房人也沒有向開發(fā)商支付購房款，因此，房屋 預(yù)售合同對開發(fā)商不具約 束力，無需承擔(dān)違約責(zé)任。第 2 種意見認(rèn)為，由于 開發(fā)商與施工方或材料商簽 訂的以房抵債合同應(yīng)當(dāng)屬于轉(zhuǎn)預(yù)售合同關(guān)系，只 要在訴訟過程中開發(fā)商具備了 房屋預(yù)售條件，就應(yīng)當(dāng)承認(rèn)該合同有效，反之 就無效。施工方或材料商與買房 人間的房屋買合同應(yīng)屬于房屋預(yù)售合同關(guān)系，

21、如果開發(fā)商具備房屋預(yù)售條件，施工方或材料商接受轉(zhuǎn)預(yù)售，就可以承認(rèn)合 同有效。開發(fā)商與買房人簽訂的房 屋預(yù)售合同屬于施工方或材料商將其與開 發(fā)商間房屋預(yù)售合同中的權(quán)利（交付 房屋、協(xié)助過戶）轉(zhuǎn)讓給買房人，開發(fā) 商與買房人簽訂的房屋預(yù)售合同對開發(fā) 商具有約束力。以上情況下的處理原則和處理意見，請上級法院明確指導(dǎo)意見11、參入合作開發(fā)房地產(chǎn)的一方出售商品房的合同效力問題。近些年，許多公司或個人參入與有開發(fā)資質(zhì)的房產(chǎn)公司合作開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn) , 雙 方約定，以開發(fā)公司名義開發(fā)建設(shè)，合作雙方對建成的房屋按比例分配， 各自 岀售分配的房屋，但是，在辦理過戶手續(xù)時，買房人需與開發(fā)公司簽訂 預(yù)售合 同。此種情況

22、下，由于參與合作開發(fā)的公司或個人不具備開發(fā)資質(zhì)， 分得的房 屋需要登記在開發(fā)公司名下，在岀售房屋時需要借助開發(fā)公司名義 , 因此，處于 被動地位。參與合作開發(fā)的公司或個人與買房人發(fā)生房屋買賣糾 紛時，也存在 多種情況，且發(fā)生糾紛的各種情況與上一條講的岀售抵債房屋 的情況基本一樣， 也存在參與合作開發(fā)的公司或個人能否取得分成樓房、開 發(fā)公司與買房人簽訂 的房屋預(yù)售合同的性質(zhì)和效力問題。請上級法院，對此 類問題也一并明確指導(dǎo) 性意見。12、關(guān)于“二手房 ”買賣合同效力問題對于近幾年盛行的 “二手房 ”買賣，審判實踐中主要遇到以下幾種類型：（一） 岀賣人將已經(jīng)取得完全所有權(quán)的房屋對外岀售，與新的買受

23、人發(fā)生房屋買賣合同糾紛；（二）、岀賣人只是與開發(fā)商簽訂房屋認(rèn)購協(xié)議或預(yù)售合同，未付清全部房款，在房屋尚未交付的情況下，岀賣人又將購買的房屋岀售給他人 , 此種 情況類似 “炒樓花 ”；（三）、岀賣人與開發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同，已經(jīng)付清全部房款，房屋已經(jīng)交付，但還沒有辦理房屋過戶，岀賣人又將購買的房屋岀售給他人，與新的買受人發(fā)生房屋買賣合同糾紛； 上述第（一）種情況下發(fā)生 的房屋買賣糾紛一般情況下法律關(guān)系較為單一 , 比較容易處理；第（二）種情況 下的買賣糾紛較為復(fù)雜，實際上屬于房屋買 賣合同的權(quán)利義務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓，發(fā) 生糾紛時，如果買賣的房屋沒有建成或開 發(fā)商不同意轉(zhuǎn)讓行為，則轉(zhuǎn)讓（買賣） 買賣雙

24、方間的買賣合同就會因?qū)缳u人 無權(quán)處分而無效； 對于第（三）種情況較為普遍，雖然出賣人已經(jīng)付清房款，房屋已經(jīng)交付， 但 由于沒有辦理房屋過戶，岀賣人沒有取得完全所有權(quán)，如果買受人要求繼 續(xù)履 行合同、協(xié)助辦理過戶手續(xù)，怎么辦？實踐中存在多種不同做法：第 （ 1） 種做 法，由于岀賣人已經(jīng)付清房款，房屋也已經(jīng)交付，房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)沒有爭 議，岀 賣人有權(quán)處分該房屋，可以直接判決岀賣人向買受人交付房屋并辦理 過戶手續(xù)；第（2） 種做法，由于岀賣人尚沒有取得完全所有權(quán)，需要開發(fā)商（原始產(chǎn)權(quán)人）表態(tài)是否同意岀賣人岀售該房屋，如果同意，則岀賣人有權(quán) 處分，買賣合同有 效，如果開發(fā)商（原始產(chǎn)權(quán)人）不同意，則岀賣

25、人無權(quán)處 分，買賣合同無效； 第（3） 種做法，需要追加開發(fā)商（原始產(chǎn)權(quán)人）作為第 三人參加訴訟，如果第 三人同意岀賣人岀售該房屋，則買賣合同有效，在此 情況下，是判決開發(fā)商直 接協(xié)助買受人辦理房屋過戶手續(xù)還是判決岀賣人辦 理過戶手續(xù)，因為，如果需 要法院強制執(zhí)行的話，必然涉及到開發(fā)商（原始 產(chǎn)權(quán)人）的利益，但是，如果 直接判決開發(fā)商（原始產(chǎn)權(quán)人）協(xié)助買受人辦 理房屋過戶手續(xù)，則國家利益 受到損害，因為，這樣就減少一次房屋交易手 續(xù)，國家就少收取一次交易的稅 費。正常情況下應(yīng)該是，開發(fā)商（原始產(chǎn)權(quán) 人）將房屋過戶給買房人（即下手 買賣的岀賣人），買房人（下手買賣的岀賣 人）再過戶給買受人。在此

26、情況下， 我們應(yīng)當(dāng)怎么掌握？請上級法院規(guī)范該 方面意見。13、自然人之間房屋買賣合同中的違約金標(biāo)準(zhǔn)問題自然人之間的房屋買賣合同中對于逾期付款、逾期辦證的違約金數(shù)額約定過 高、 或者沒有約定的情況下，當(dāng)事人主張違約金或者請求降低違約金數(shù)額， 參照什 么標(biāo)準(zhǔn)計算，是否可以參照最高法院關(guān)于審理商品房屋買賣合同糾紛案件適用法律問題司法解釋的有關(guān)規(guī)定處理。請上級法院明確指導(dǎo)意見。14、關(guān)于“擅自處分 ”房屋買賣合同效力問題，善意取得如何掌握近年來，存在大量因為部分共有人處分共有的房屋而發(fā)生的糾紛案件，此類性的案件大體上有以下幾種情形：（一）、部分家庭成員岀賣了家庭共有的房屋（一般是舊房屋或繼承取得的前輩

27、或祖遺房屋）；（二）、夫妻一方處分了夫 妻共有的房屋；對于第（二）種情形中又存在兩種不同情況：（ 1）、夫妻一方將夫妻共有的房屋處分給了外人； （2 ） 、再婚的夫妻一方將共有房屋處分給了 自己單方的子女。以上各種不同形式的 “擅自處分 ” 行為，有其共同點，但 也 有一定區(qū)別。通常情況下，我們一般這樣掌握： 對于第（一）種情況，部分家庭成員出賣了家庭共有的房屋（一般是舊房屋 或 繼承取得的前輩或祖遺房屋）；對于此類合同的效力，一方面要看買受人是 否 構(gòu)成善意有償取得，另一方面要看主張權(quán)利的其他共有人是否構(gòu)成知道或 者應(yīng) 當(dāng)知道的情形。重點調(diào)查以下方面的事實：房屋的來源、房屋所有權(quán)證 登記的 產(chǎn)權(quán)人或共有人情況、買賣前房屋的占有使用情況，買賣行為發(fā)生的 時間長短、 買受人支付房屋價款是否符合當(dāng)時的市場價格、房屋價款是否支 付、買房人購 買后占有使用情況、買賣房屋的交付以及權(quán)利憑證（產(chǎn)權(quán)證、 土地證等）的交 付情況、其他共有人距